房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)那些需要注意的流程？房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)流程

1、房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)那些需要注意的流程？房產(chǎn) 中介業(yè)務(wù)流程房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)一般而言都是分為房屋買賣，房屋租賃兩種。無論租賃、買賣一般都是有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牧鞒淘诶锩?，我們需要詳?xì) 的了解一下流程這樣才能有效保護(hù)我們當(dāng)事人合法權(quán)益，同時也會很好的保護(hù)我們這邊經(jīng)營者的合法的權(quán)益，使我們的交易更加的公正、跟透明。1 .房屋租賃租賃：由租人、承租的人通過的中介機(jī)構(gòu)，共同達(dá)成意愿并簽訂協(xié)議契約。1 .收集房源：（一）一般都是中介這邊的機(jī)構(gòu)利用上門、或者一些別的 方法來收集房源，了解產(chǎn)權(quán)的形式、以及產(chǎn)權(quán)人和共有人情況 這樣也是為了保證房子的安全性（二）詳細(xì)詢問后我們再登記房屋座落、小區(qū)名稱、樓號、 單元、樓層、房號、面積、租

2、金、配套、裝修、以前使用（會不會是一直租賃的狀態(tài)等 ）情況、還有現(xiàn)在室內(nèi)狀況，都要對 房屋進(jìn)行全面了解。（三）了解小區(qū)資源的的運(yùn)行狀況，明確這些資源的費(fèi)用等 這個必須心里是有數(shù)的。（四）了解小區(qū)周邊商業(yè)狀況，交通等需要考慮在內(nèi)的狀況等,這個也是方便給客戶這邊介紹O（五）一般都是協(xié)商房屋這邊的每個月的租金以及比較明 確的付款期限跟保證金額度要是由現(xiàn)了有家具、家電這些附 屬設(shè)施的話還應(yīng)協(xié)商處理了（六）我們可以將收集到得房源信息都登記造冊輸入微機(jī) 然后通過以下媒介發(fā)布消息由去 ，找到方法來提高成交率2 .推介房源：（一）接待租賃客戶時，首先應(yīng)摸清其租房原因、租期、承 受租金、付款能力，利用信息庫電腦

3、配對，選擇房源后及時聯(lián) 系房東確定看房時間。（二）將配對房屋情況向客戶做詳盡介紹，及時告知外地客戶看房所乘車次，到站地名，互留聯(lián)系電話，方便看房。（三）房源無法與客戶要求匹配，可推薦就近地段、價格、 套型、樓層等房屋，一時不能滿足，應(yīng)留下電話繼續(xù)查找，或通 過橫向合作促成交易。3 .現(xiàn)場看房：（一）公司留有鑰匙的房源屬于自有存量房 ，是向客戶首推 之房源。在約好看房時間、地點(diǎn)、聯(lián)絡(luò)方式 ，辦理委托手續(xù)后 由業(yè)務(wù)員帶客戶看房。（二）要是沒有鑰匙而房東又在室內(nèi)居住的房源 ，看房前應(yīng) 分別與租、賃雙方簽定租賃委托書后方可看房 ，防止雙方跳 墻。對于承租人因故不在房屋或不能到場 ，應(yīng)讓客戶看到與之 對

4、應(yīng)的房屋，有個初步印象。（三）帶客戶看自有存量房不能滿足時 ，可就近選擇證照、 資質(zhì)齊全的中介機(jī)構(gòu)，說明意圖調(diào)取房源，比較大程度地滿足 客戶。（四）一個好的中介在面對客戶的問題的時候都能夠給由 和好的解答，中介這邊可以很詳細(xì)的介紹給客戶房子的整體 情況設(shè)計理念等。對于客戶提由房屋的不足之處要有充分的 化解和引導(dǎo)的方法，提高成交率?？傊夥颗c買房客戶的心理（要求）是不一樣的，買房者對 房屋的要求較高，看房較細(xì)致，對結(jié)構(gòu)、采光等硬性條件比較 嚴(yán)格。而租房是臨時行為，只要能達(dá)到其要求的 50%以上即可 滿足。4 .簽訂契約：（一）租賃雙方簽定制式房地產(chǎn)租賃契約，租、賃、中介三方各執(zhí)一份，中介應(yīng)提醒由

5、租人持契約到房管部門辦理 備案登記。（二）產(chǎn)權(quán)人應(yīng)留產(chǎn)權(quán)證（或其它房產(chǎn)證明）復(fù)印件，客戶應(yīng) 留單位營業(yè)執(zhí)照及法人身份證復(fù)印件，個人留身份證復(fù)印件給中介備案。（三）對于契約所涉稅收等問題，租賃雙方應(yīng)協(xié)商解決。對 于企業(yè)租賃個人住宅作為、居住用途，需要開具租賃的，應(yīng)到當(dāng)?shù)氐囟惒块T辦理，產(chǎn)權(quán)人、中介可以代為辦理。應(yīng)嚴(yán)格按照上述步驟進(jìn)行房屋的租賃，對于承租客戶應(yīng)仔細(xì)查閱核對身份證，杜絕違法犯罪成員趁機(jī)鉆中介的空子，逃避打擊，給社會治安留下隱患，鑄成大錯。2 .房屋買賣買賣：買、賣雙方通過中介機(jī)構(gòu)，達(dá)成買房意向并簽定房 地產(chǎn)買賣契約的過程。1 .收集房源：（一）按照上述租賃收集房源的五點(diǎn)收集和發(fā)布房源信

6、 息。（二）了解產(chǎn)權(quán)人售房原因，實地查看小區(qū)及房屋狀況 ，查 驗房產(chǎn)手續(xù)，合理評估房屋價值，協(xié)商房屋報價并取得由售房 屋委托書。（三）畫由該房屋的平面圖，有條件的應(yīng)實地照相、錄像 ， 通過微機(jī)等工具讓客戶在實地看房前對房屋情況等有初步 了解。2 .推介房源、接受委托、實地看房 ：（一）按照租賃推介房源的方式推介房源，但在實地看房前 一定要與客戶鑒定購房委托書，載明所購房屋的具體情況， 將客戶的身份證號、電話登記清楚，由委托人當(dāng)面簽名，確立法定委托關(guān)系。（二）根據(jù)產(chǎn)證發(fā)放日期向客戶介紹房屋所涉及的一切收 費(fèi)項目，對于房改房、職工集資建房所涉及規(guī)費(fèi)以外的稅費(fèi)，以及需要交納營業(yè)稅、個稅的房屋，應(yīng)提前

7、講明、算清，不要因遺漏帶來客戶不滿。（三）請業(yè)主說明房屋使用情況，使購買人對賣房成因有所 了解。根據(jù)客戶要求和房屋結(jié)構(gòu)，指導(dǎo)客戶在不違反小區(qū)物業(yè) 規(guī)章的前提下，如何拆改墻面或窗戶以及上、下水管道等。（四）介紹物業(yè)周邊情況、小區(qū)狀況、當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗、鄰居情 況;樓房建筑年代、物業(yè)服務(wù)、收費(fèi)情況；夜間查看小區(qū)公共照明、車輛停放、安防狀況、門禁制度 ，全面掌握與房產(chǎn)相關(guān) 的資料。3 .簽訂契約：（一）客戶選定房源后應(yīng)按房產(chǎn)價值 10%收取定金（不足1 萬元的按1萬元收取，并將50%定金轉(zhuǎn)交給產(chǎn)權(quán)人，置壓產(chǎn)權(quán) 證，從而形成互相牽制的局面，便于辦理過戶手續(xù)。（二）持產(chǎn)權(quán)證、產(chǎn)權(quán)人身份證到房管局核檔，確定房屋有

8、 無抵押、置壓、典當(dāng)、查封 ，是否具備交易條件，如無意外情 況及可告知雙方確定成交日期（核檔證明有效期為五個工作 日），應(yīng)保留核檔收費(fèi)的收據(jù)。（三）簽訂制式房地產(chǎn)買賣契約、西安市私有房屋權(quán) 登記申請書、房地產(chǎn)買賣審批書；買賣雙方持上述表格及 賣方夫妻結(jié)婚證、身份證復(fù)印件，買方身份證和雙方印鑒到交 易大廳面簽詢問筆錄，辦理過戶手續(xù)，取得過戶收件單，交 清房款，交易完畢。購房人持收件單在20個工作日后到產(chǎn)籍處交納契稅領(lǐng)取產(chǎn)證。（四）對于產(chǎn)權(quán)清晰而暫無產(chǎn)證 ，但持有住房證（注明全產(chǎn) 權(quán)）或拆遷協(xié)議書的客戶，在確定購房意向后應(yīng)及時辦理 公證，對能更名的房屋應(yīng)盡量雙方辦理更名手續(xù)。辦理買賣房屋公證時應(yīng)在

9、公證人員的面前辦理房款交割手續(xù)。（五）對于采用公積金或商業(yè)貸款形式購買二手房 ，應(yīng)先確 定貸款人資格，請評估公司、擔(dān)保公司先行看房評估 ，待相關(guān) 部門審批后再行過戶。 取得產(chǎn)權(quán)證后辦理他相權(quán)利證 ，換評估 報告，然后放款。4 .房屋交割：（一）所要交易的房屋原則上應(yīng)騰空，若遇有租賃客戶還在 租賃該房屋時，應(yīng)征得承租人書面同意騰房 （有關(guān)規(guī)定為兩個 月）或重新與購房人簽訂租賃契約。（二）交割時原產(chǎn)權(quán)人應(yīng)將此房之前所產(chǎn)生的水、點(diǎn)、暖、 物業(yè)、收視清潔等費(fèi)用一并清繳，無拖欠費(fèi)用時方可交割。（三）購房人應(yīng)查驗室內(nèi)留存的設(shè)施、家具 ，造表后雙方簽 字以確定。對于原業(yè)主暫時無法搬離的家什 ，應(yīng)在該表上注明 搬離時間。（四）售房人應(yīng)向購房人書寫收款憑證 ，確定上述幾項無異 議時向購房人交接房門鑰匙、電、氣卡，物業(yè)收費(fèi)清單等，至此交割完畢。房屋買賣中辦理過戶和房屋交割可同時進(jìn)行，也可提前 屋正在租賃，應(yīng)提前與承租人協(xié)商好，或提前解約或重新簽定 租賃契約，從而減少橫生枝節(jié)保護(hù)善意購房者權(quán)