房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》真題精選(九)

1、房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理真題精選（九）【2007年真題】銀行為某家庭提供了一筆總額 10萬(wàn)元、期限10年、年利率6%的住房抵押貸款。若采 用月還款常數(shù)為0. 7%的還款方式，并在最后l個(gè)月還清所余本息。 則相對(duì)于按月等額還款 方式，該家庭在還貸期間，除最后 1個(gè)月外，其他各月的月供負(fù)擔(dān)減少了（）元。A. 137.5B. 410.2C. 432.2D. 452.2【答案】B【解析】【2006年真題】某家庭準(zhǔn)備以抵押貸款方式購(gòu)買(mǎi)一套住房。該家庭月總收入7000元，最多能以月總收入白2 25%支付住房貸款的月還款額。年貸款利率為 6%,最長(zhǎng)貸款期限20年，最低首付款 為房?jī)r(jià)的30%,若采用按月等額償還

2、方式，問(wèn)：（1）該家庭能夠買(mǎi)住房的最高總價(jià)是多少？若第5年末銀行貸款利率上調(diào) 9%,為保持原月償還額不變，則：（2）該家提需在第6年初一次性提前償還貸款多少元？（3）如果不提前償還貸款，則需將貸款期限延長(zhǎng)多少年？ （8分）【2006年真題】下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述中，正確的是（）。A.與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本完全不一樣B.應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用記錄來(lái)確定C.與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本一樣D.是對(duì)項(xiàng)目未來(lái)將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算【答案】D【解析】A是不完全一樣，而非完全不一樣【2006年真題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本主要包括（A. 土地轉(zhuǎn)讓成本B.經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用C.配套設(shè)施銷(xiāo)售成本D.商品房銷(xiāo)售成本E.

3、房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本【答案】 ACDE【解析】管理費(fèi)用屬于期間費(fèi)用【2007年真題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)可分為4個(gè)層次。其中，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)外收支凈額之和為（）。A.利潤(rùn)總額8 .投資利潤(rùn)C(jī).稅后利潤(rùn)D.可分配利潤(rùn)【答案】A【2007年真題】下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有（）。A.凈現(xiàn)值9 .投資利潤(rùn)率C.現(xiàn)金回報(bào)率D.靜態(tài)投資回收期E.內(nèi)部收益率【答案】BCD【2006年真題】10.下列經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈利性指標(biāo)的有（）。A.投資回收期B.借款償還期C.利息備付率D.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值E.現(xiàn)金報(bào)酬率【答案】ADE【典型例題】某建設(shè)項(xiàng)目，當(dāng)i1=20%時(shí)，凈現(xiàn)值為7

4、8.70萬(wàn)元，當(dāng)i2=30%時(shí)，凈現(xiàn)值為-60.54萬(wàn)元, 則該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為（）A. 25.65%B. 24.42%C. 22.46%D. 18.65%【答案】A【解析】=20%+ （30%-20%） X78.70/ （78.70+60.54）=25.65%【2006年真題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采用 20%的折現(xiàn)率計(jì)算出韻項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為16萬(wàn)元，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（）。A.小于20%B.滿(mǎn)足目標(biāo)收益率要求C.大于20%D.不滿(mǎn)足目標(biāo)收益率要求【答案】C【解析】?jī)?nèi)部收益率函數(shù)是減函數(shù)【2007年真題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本為2600萬(wàn)元，竣工后的銷(xiāo)售收入為 4500萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅金及附加

5、為248萬(wàn)元，應(yīng)繳納的土地增值稅為 370萬(wàn)元，則該項(xiàng)目土地增值稅后的開(kāi)發(fā)成本 利潤(rùn)率為（）。A. 45.05%B. 49.31%C. 56.86%D. 63.6%【答案】B【解析】考慮土地增值稅時(shí)【2007年真題】已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)投資為5000萬(wàn)元，流動(dòng)資金為 500萬(wàn)元，投資者的權(quán)益資本為2000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為700萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為500萬(wàn)元，則項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為（）。A. 10.0%B. 14.0%C. 25.0%D. 35.0%【答案】D【2007年真題】資本金利潤(rùn)率是年稅后利潤(rùn)總額或年平均稅后利潤(rùn)總額占資本金的比例。（）【答案】X【解析】是利潤(rùn)總額而

6、非稅后利潤(rùn)【2006年真題】某商業(yè)店鋪的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為60萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元為借貸資金，余款由購(gòu)買(mǎi)者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元、投資者權(quán)益增加值為 2200元、店鋪市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)率為 2%,則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪的投資回報(bào)率為（）。A. 7.1%B. 12.0%C. 13.1%D. 19.1%【答案】D【2007年真題】張某以40萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其購(gòu)買(mǎi)投資的部分資金來(lái)自銀行提 供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬(wàn)元，各項(xiàng)成本費(fèi)用為 3.4萬(wàn)元，其中支付銀行利息1. 5萬(wàn)元。則張某的這項(xiàng)投資在第4年的利息備付率是()。

7、A. 1.07B. 1.47C. 2.07D. 3.33【答案】C【2007年真題】資產(chǎn)負(fù)債率屬短期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。()【答案】X【解析】是長(zhǎng)期指標(biāo)【2006年真題】房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析中，臨界點(diǎn)分析是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤(rùn)為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合來(lái)顯示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度。()【答案】x【2005年真題】房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析由臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于 ()。A.變動(dòng)成本的設(shè)置B.銷(xiāo)售收入的不同C.固定成本的設(shè)置D.平衡點(diǎn)的設(shè)置【答案】D【重點(diǎn)】線(xiàn)性盈虧平衡分析利潤(rùn)=總銷(xiāo)售收入-總成本總銷(xiāo)

8、售收入=銷(xiāo)售單價(jià)X數(shù)量總成本=固定成本+可變成本=固定成本+單位可變成本 嚶量盈虧平衡點(diǎn)是指利潤(rùn)為零時(shí)，求數(shù)量或是單價(jià)，此時(shí)總銷(xiāo)售收=成本銷(xiāo)售單價(jià)X銷(xiāo)售量=固定成本+單位可變成本X銷(xiāo)售量求解銷(xiāo)售量或是銷(xiāo)售單價(jià)銀行為某家庭提供了期限為 10年的按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款、若該筆貸款的實(shí)際年利率為7. 25%,則名義年利率是()。A. 7.02%B. 7.04%C. 7.50%D. 7.85%【答案】A【解析】解法一：按公式計(jì)算解法二：帶有技術(shù)含量的排除法。當(dāng)每年的計(jì)算周期數(shù)大于1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率。則可以排除CD.【2007年真題】下列關(guān)于名義利率與實(shí)際利率的表述中，正確的有()。

9、A.當(dāng)計(jì)息周期為1年時(shí)，年名義利率等于年實(shí)際利率B.實(shí)際利率真實(shí)地反映了資金的時(shí)間價(jià)值C.名義利率真實(shí)地反映了資金的時(shí)間價(jià)值D.名義利率相同時(shí)，計(jì)息周期越短，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大E.計(jì)算周期相同時(shí)，名義利率越小，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大【答案】ABD【典型例題】某建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)期為 3年，建設(shè)期第一年貸款 400萬(wàn)元，第二年貸款500萬(wàn)元，第三 年貸款300萬(wàn)元，貸款均為年初發(fā)放，年利率為12%,采用復(fù)利法計(jì)算建設(shè)期的貸款利息，則第三年末貸款的復(fù)本利和為()萬(wàn)元A. 1525.17B. 1375.17C. 1489.17D. 1625.17【解析】錯(cuò)誤的作法F=400 (F/P

10、, 12%, 2) +500 (F/P, 12%, 1) +300=400X1.2544+500 X1.12+300=1361.76正確的作法F=P1 (F/P, 12%, 3) +P2 (F/P, 12%, 2) + P3 ( F/P, 12%, 1)=400X1.4049 + 500X1.2544+ 300 X1.12= 1525.17選答案A【2006年真題】某家庭欲購(gòu)買(mǎi)總價(jià)為25萬(wàn)元的一套住宅。該家庭月收入為6000元，準(zhǔn)備用月收入地30%來(lái)支付抵押貸款月還款額。已知貸款期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為6% .則該家庭的首付款額是()元A. 34000.00B. 83265.3

11、8C. 87867.78D. 91022.12【答案】C【解析】【2006年真題】某家庭提供了年利率為6%、按月等比遞增償還、期限為 20年的個(gè)人住房抵押貸款，若月還款遞增值率為 0. 2%,首期償還額為1600元，則該家庭在第 6年最后一個(gè)月地還款 額為（）元A. 1843.86B. 1847.55C. 2279.87D. 2291.27【答案】A【解析】【典型例題】趙某購(gòu)買(mǎi)一套商品住宅，成交價(jià)格為50萬(wàn)元，首期付款為房?jī)r(jià)的30%,余款向銀行抵押貸款。該貸款的貸款期限為10年，貸款年利率為6%,采用按月等額還款方式償還。若第5年末趙某決定提前償還全部貸款余額，此時(shí)的貸款余額為（）元。A. 172 858B. 182 786C. 192 858D. 201 006【答案】D【解析】實(shí)質(zhì)：貸款余額=第6年至第10年的年值，折現(xiàn)到第 5年年末時(shí)的現(xiàn)值【典型例題】某