管理規(guī)約(FBM-CLI-CS-7455)

1、管理規(guī)約管理規(guī)約使用說明1、本規(guī)約為示范文本，適用于本市住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、使用人有關(guān)物業(yè)使用、維護、管理和物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘等涉及業(yè)主共同利益事項的約定和執(zhí)行。2、管理規(guī)約是由全體業(yè)主依法共同制定，對全體業(yè)主、使用人具有普遍約束力的自律性規(guī)范；是有效調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文本。3、本示范文本中相關(guān)條款中留有空白處，供業(yè)主大會自行約定或補充約定。業(yè)主大會可以根據(jù)實際情況對文本條款的內(nèi)容進行選擇、修改、增補或刪減，并以業(yè)主大會選擇、修改、增補或刪減的內(nèi)容為準(zhǔn)。4、業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)仔細閱讀本示范文本的內(nèi)容，對規(guī)約條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向市、區(qū)（縣）房屋行政管理部門和物業(yè)所在

2、地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）咨詢。5、本文本中的示范條款由上海市住房保障和房屋管理局負(fù)責(zé)解釋。管理規(guī)約為了維護（以下簡稱本住宅小區(qū)）全體業(yè)主、使用人在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，維護公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、物業(yè)管理條例、上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定等規(guī)定，結(jié)合本住宅小區(qū)的實際情況，經(jīng) 年 月日業(yè)主大會會議討論通過，制定本規(guī)約。第一部分物業(yè)的使用第一條（業(yè)主、使用人權(quán)利與義務(wù)）業(yè)主是物業(yè)管理的責(zé)任主體。業(yè)主、使用人在物業(yè)管理活動中依照中華人民共和國物權(quán)法、物業(yè)管理條例、上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定以及本規(guī)約約定， 享受相應(yīng)

3、的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。本住宅小區(qū)內(nèi)屬于建設(shè)單位所有、未銷售的物業(yè)，其共用部分應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一管理。第二條（相鄰關(guān)系）業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章、制度和本規(guī)約約定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、噪音、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系。第三條（物業(yè)使用原則）業(yè)主、使用人在物業(yè)使用中，應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)使用的相關(guān)規(guī)定以及本物業(yè)管理區(qū)域車輛停放、電梯使用、空調(diào)安裝、垃圾投放等管理制度和約定，不從事法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件中規(guī)定的禁止性行為。第四條（物業(yè)裝飾裝修）業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定裝飾裝修物業(yè)：（一）裝飾裝修

4、房屋應(yīng)當(dāng)遵守國家、本市的相關(guān)規(guī)定以及本規(guī)約約定，遵守裝飾裝修的注意事項，不從事破壞房屋承重結(jié)構(gòu)等裝飾裝修的禁止行為；（二）裝飾裝修房屋前，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并會同裝飾裝修單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修管理協(xié)議。（三）如實填寫房屋裝飾裝修（零星施工）登記備案表，隨附房地產(chǎn)權(quán)證、業(yè)主身份證復(fù)印件，交至物業(yè)服務(wù)企業(yè)（小區(qū)管理處）；屬于使用人裝飾裝修的，還需另附租賃合同、使用人身份證復(fù)印件和業(yè)主授權(quán)文書。同時，積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理施工單位和施工人員的出入憑證，積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)對出入小區(qū)施工工具、裝飾裝修材料的查驗記載。（四）在裝飾裝修房屋期間，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝飾裝修房屋情況的現(xiàn)

5、場巡查；（五）在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自占用共用部分；（六）施工期間采取有效措施，減輕或避免施工過程中對相鄰業(yè)主或使用人日常生活造成的影響， 每日18時至次日8時以及法定節(jié)假日（含雙休日）全天，不得在已交付使用的住宅樓內(nèi)進行敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生噪聲的裝飾裝修作業(yè)；在其他時間進行裝飾裝修作業(yè)的，應(yīng)當(dāng)采取噪聲防治措施，避免干擾他人正常生活；（七）合理使用水、電、氣等共用設(shè)施設(shè)備，不擅自移裝、拆改；業(yè)主、使用人在裝修住宅中，應(yīng)預(yù)留共用設(shè)備的檢修孔，方便共用設(shè)備的維修；（八）因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的安全使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的，應(yīng)及時恢復(fù)原狀并承擔(dān)相應(yīng)的賠

6、償責(zé)任；（九）發(fā)現(xiàn)裝飾裝修企業(yè)、施工人員或物業(yè)服務(wù)企業(yè)有強制裝飾裝修行為的，應(yīng)及時向公安機關(guān)或相關(guān)部門報告。第五條（物業(yè)轉(zhuǎn)讓、租賃規(guī)范和違規(guī)行為的處置）業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守國家、本市關(guān)于房屋租賃的有關(guān)規(guī)定，尊重社會公德，不得危及住宅物業(yè)的安全，不得損害其他業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，并履行治安、消防、衛(wèi)生等方面的安全責(zé)任。業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)將本規(guī)約作為物業(yè)專有部分轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)于物業(yè)專有部分買賣合同或者租賃合同簽訂之日起30日內(nèi)，將物業(yè)專有部分轉(zhuǎn)讓或者出租情況以及通訊方式向政府相關(guān)管理部門備案，同時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)，

7、應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用、物業(yè)服務(wù)資金、建筑物及其附屬設(shè)施維修資金；出租物業(yè)，約定由承租人交納物業(yè)服務(wù)費用、物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。居住房屋租賃，必須符合本市規(guī)定的房屋出租條件、最小出租單位、最低承租面積和租住人數(shù)限制等相關(guān)規(guī)定。業(yè)主、使用人不得將房屋用作集體宿舍出租；不得擅自改變房屋原設(shè)計功能和布局；不得將一間原始設(shè)計為居住空間的房間分割、分隔、搭建后出租，或按床位出租；不得將原始設(shè)計為廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間出租供人員居住。業(yè)主、使用人有上述違法違規(guī)行為，業(yè)主委員會可書面要求業(yè)主或承租人限期糾正。違法違規(guī)行為被有關(guān)管理部門責(zé)令改正的，業(yè)主應(yīng)

8、當(dāng)及時整改，或書面授權(quán)第三方機構(gòu)代為整改，并采取臨時性措施，確保出租房屋使用安全。第六條（擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的處置）業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)，損害其他業(yè)主或使用人合法權(quán)益的，業(yè)主委員會可以書面要求業(yè)主或使用人限期改正；相關(guān)業(yè)主或使用人可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)行政管理部門及其設(shè)立的服務(wù)熱線投訴舉報。第七條（違法搭建的處置）業(yè)主、使用人在物業(yè)使用過程中，不得違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；不得將房屋內(nèi)臥室、起居室等部位改為衛(wèi)生間或廚房間；不得改變衛(wèi)生間、廚房間的原始設(shè)計位置；不得改變房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、

9、樓蓋、屋頂?shù)确课菰荚O(shè)計承重構(gòu)件，以及擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接房屋與陽臺的磚、混凝土墻體的行為。業(yè)主、使用人有上述違規(guī)行為的，業(yè)主委員會可以書面要求業(yè)主或使用人限期改正；相關(guān)業(yè)主、使用人可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)行政管理部門舉報。第八條（電梯的安全使用管理及安全隱患的處置）業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)明確的電梯安全使用管理規(guī)定，遵守安全使用說明和安全注意事項，不得實施下列行為：（一）乘用明示處于非安全狀態(tài)的電梯；（二）超過額定載荷使用電梯和乘用超過額定載荷的電梯；（三）采用非正常手段開啟電梯層門或轎箱門；（四）破壞電梯安全警示標(biāo)志、報警裝置或電梯零部件；（五）攜帶危險品乘用電梯；（

10、六）其他影響電梯安全運行的行為。學(xué)齡前兒童應(yīng)當(dāng)在成年人陪同下乘用電梯。電梯故障或存在安全使用風(fēng)險，經(jīng)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門和特種設(shè)備檢測檢驗機構(gòu)檢測，需要進行安全評估和修理、改造、更新并由檢驗機構(gòu)或質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門發(fā)出整改通知的，由全體業(yè)主或部分共有業(yè)主委托有資質(zhì)的專業(yè)單位實施安全評估和修理、改造、更新，相關(guān)費用由全體業(yè)主或部分共有業(yè)主共同承擔(dān)，所需經(jīng)費可按相關(guān)規(guī)定在住宅專項維修資金中列支，也可由全體業(yè)主或部分共有業(yè)主自行籌集。第九條（空調(diào)的安裝使用管理及安全隱患的處置）業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按住宅設(shè)計規(guī)范、住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)明確的要求安裝空調(diào)，安裝在統(tǒng)一專門用于安裝空調(diào)設(shè)備的座板和空調(diào)冷凝水排水管道或接納空調(diào)

11、冷凝水的陽臺排水系統(tǒng)；不得在空調(diào)設(shè)備上增加其他負(fù)載，并定期對空調(diào)設(shè)備的安全進行檢查和維護。發(fā)生下列情況之一的，業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)及時采取措施消除安全隱患：（一）空調(diào)設(shè)備超過設(shè)計使用期限的；（二）空調(diào)設(shè)備安裝架和緊固件出現(xiàn)松動或者嚴(yán)重銹蝕的；（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)告知空調(diào)設(shè)備安裝架和緊固件出現(xiàn)松動或者嚴(yán)重銹蝕的。業(yè)主、使用人使用空調(diào)產(chǎn)生噪聲超過國家和本市有關(guān)環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)停止使用，并采取維修、更新等有效措施，降低噪聲污染。第十條（物業(yè)消防安全管理和隱患處置）業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范性文件的規(guī)定，依法依規(guī)安全使用和維護本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備；不得占用或封閉消防應(yīng)急

12、疏散通道、占用消防登高面；不得損壞消防設(shè)施設(shè)備，不得影響消防安全。業(yè)主有違反消防安全的行為被公安機關(guān)等部門責(zé)令整改的，應(yīng)當(dāng)按照要求及時整改。第十一條（車輛停放管理）業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守本住宅物業(yè)管理區(qū)域機動車停車管理制度，聽從停車管理人員的指揮，按照規(guī)定或者約定交納車輛停放費用，如實向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或停車管理服務(wù)單位提供有效的通訊聯(lián)系方式，為突發(fā)事件處置提供便利。本住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主共有的機動車停車位共 個，其中設(shè)置固定停車位個，不固定停車位 個，機動車停車位應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主優(yōu)先及業(yè)主首輛車優(yōu)先的原則予以使用，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租機動車停車位，業(yè)主應(yīng)提供房屋產(chǎn)權(quán)證、車輛產(chǎn)權(quán)證等材料，辦理機

13、動車停車位租賃登記手續(xù)。機動車停車位收費標(biāo)準(zhǔn)如下：（一）長期停車：每個每月 元，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與車位承租人簽訂租賃合同。（二）臨時停車：每次元，連續(xù)停放時間超過小時的，按照每小時 元累計增收停車費（不滿1小時的按1小時計）。有產(chǎn)權(quán)車位或與車位所有權(quán)人簽訂長期車位租賃合同（租賃期一年以上）且經(jīng)過其同意的新能源汽車用戶可以按照有關(guān)規(guī)定申請安裝自用充電設(shè)施。根據(jù)實際需求情況，經(jīng)業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商一致，可以在全體業(yè)主共有的機動車停車位上安裝適量充電設(shè)施為業(yè)主提供服務(wù)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請安裝并實施管理。車輛停放不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口和消防車通道，不得妨礙消防設(shè)施的使用，不得擅自

14、停放他人車位，不得影響行人和其他車輛的正常通行。對車輛違反本規(guī)約擅自停放經(jīng)勸阻無效的，由業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)強制拖離，因拖車產(chǎn)生的牽引車、臨時停放等相關(guān)費用，由違規(guī)擅自停車者承擔(dān)。業(yè)主、使用人不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬業(yè)主共有的車位或道路上擅自設(shè)置地鎖。業(yè)主、使用人有擅自設(shè)置地鎖行為的，業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以勸阻；勸阻無效的，業(yè)主委員會或受業(yè)委會委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以書面要求其限期整改；逾期未整改的，由業(yè)主委員會或受業(yè)委會委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以處理。第十二條（垃圾分類管理）業(yè)主、使用人按照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，對其產(chǎn)生的生活垃圾進行戶內(nèi)分類并分類投放；應(yīng)當(dāng)愛護垃圾廂房、垃圾分類收集

15、容器等生活垃圾分類設(shè)施設(shè)備。如有違反上款行為的，由業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以勸阻；勸阻無效的，業(yè)主委員會可以將上述行為人及其行為在公示欄中予以公示。第十三條（物業(yè)使用的其它約定）業(yè)主、使用人在物業(yè)使用中，還應(yīng)遵守下列約定：（一）寵物飼養(yǎng)：；（二）陽臺封閉：；（三）曬衣架安裝： ；（四）衛(wèi)星電視接收設(shè)施安裝： ；（五）在公共區(qū)域進行文娛活動：；（六）。第十四條（文明居住管理）全體業(yè)主（使用人）應(yīng)當(dāng)自覺遵守上海市民文明居住行為規(guī)范，不得發(fā)生違反規(guī)范的不文明居住行為，違反規(guī)范且屬于公民物業(yè)使用領(lǐng)域征信范圍的，將被納入本市公共信用信息平臺。第十五條（物業(yè)的維修養(yǎng)護）業(yè)主、使用人共同約定應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)

16、定維修養(yǎng)護物業(yè)：（一）對物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護，不侵害其他業(yè)主的合法權(quán)益；（二）因維修養(yǎng)護物業(yè)確需進入相關(guān)業(yè)主的專有部分時，業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主，相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要配合。相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護造成物業(yè)損壞及其他損失的，應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)賠償責(zé)任。（三）因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，須向業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出書面申請，業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在接到申請之日起日內(nèi)作出是否同意的書面決定；逾期不作出決定的，視為同意。業(yè)主、使用人臨時占用、挖掘道路、場地的，須在約定的時間內(nèi)恢復(fù)原狀；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償。（四）物業(yè)在使用中存在安全隱患，已經(jīng)或者即將危及公共

17、利益及他人利益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時應(yīng)急維修；責(zé)任人不履行或者無法履行應(yīng)急維修義務(wù)，且需進入物業(yè)內(nèi)部應(yīng)急維修的，授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在公安機關(guān)或者居委會到場見證下實施應(yīng)急維修，維修中發(fā)生的費用由責(zé)任人承擔(dān)。（五）建設(shè)單位應(yīng)按國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。在保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問題由建設(shè)單位在約定時限內(nèi)解決。建設(shè)單位拒絕修復(fù)或者拖延修復(fù)等未按規(guī)定承擔(dān)保修責(zé)任的，業(yè)主、使用人向建設(shè)行政管理部門投訴，也可以按照物業(yè)保修金使用的相關(guān)規(guī)定進行修復(fù)。第十六條（未按規(guī)定交付有關(guān)費用的處置）業(yè)主、使用人未按規(guī)定和約定支付物業(yè)服務(wù)費、停車費的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交付，業(yè)主逾期仍不支付的，業(yè)主委員

18、會或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布欠交情況、注明欠交費用的業(yè)主室號進行催討；仍不交付的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴，并可以按照相關(guān)約定將相關(guān)業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費信息報送市公共信用信息平臺。第十七條（業(yè)主提交通訊聯(lián)系方式的義務(wù)）各業(yè)主應(yīng)當(dāng)直接或者通過建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式。發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)及時向業(yè)主委員會提供新的聯(lián)系地址、通訊方式。業(yè)主不提供或未及時提供聯(lián)系地址、通訊方式的，物業(yè)管理活動中相關(guān)資料按原預(yù)留聯(lián)系地址、通訊方式送達或投入物業(yè)所在地的該戶業(yè)主信報箱、房屋內(nèi)為有效送達方式。第二部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘第十八條（物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘一般規(guī)范）業(yè)主

19、大會授權(quán)業(yè)主委員會委托招標(biāo)代理機構(gòu)辦理本物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理招標(biāo)活動的相關(guān)事宜。業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)按照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則的約定召開業(yè)主大會會議，對選聘方式、具體實施者、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容等進行表決。業(yè)主大會依法選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會與其依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)加蓋業(yè)主大會印章。第十九條（選聘程序的啟動）發(fā)生下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會會議討論決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的事宜，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)：（一）物業(yè)服務(wù)合同屆滿前三個月；（二）物業(yè)

20、服務(wù)企業(yè)書面提出解除合同的；（三） 。第二十條（選聘方案的制定和表決）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求，制定具體選聘方案。選聘方案包括以下內(nèi)容：（一）擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、信用情況和管理實績要求；（二）物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；收費內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)；計費方式（包干制或酬金制）；（三）物業(yè)服務(wù)合同期限；（四）選聘方式；（五）物業(yè)服務(wù)合同的主要條款；該方案應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公告欄、每幢房屋門棟內(nèi)公示日，聽取業(yè)主意見，修改完善后，提交業(yè)主大會會議表決通過，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公告欄、每幢房屋門棟內(nèi)公告。第二十一條（選聘工作的實施）各業(yè)主授權(quán)業(yè)主委員會依照業(yè)主大會決議，公開、公平、公

21、正地做好選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)工作，并代表業(yè)主大會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。其中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出繼續(xù)為本物業(yè)管理區(qū)域提供管理服務(wù)并符合續(xù)聘法定條件和約定條件的，且業(yè)主大會討論決定采用續(xù)聘方式的，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；不采用續(xù)聘方式的，業(yè)主大會采取公開招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并授權(quán)業(yè)主委員會提前三個月通知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)移交和撤離工作。選聘工作完成后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將選聘結(jié)果和物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主查詢。第二十二條（物業(yè)服務(wù)費的調(diào)整）物業(yè)服務(wù)合同履行期間，有下列情形之一的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)

22、主委員會共同協(xié)商調(diào)整物業(yè)服務(wù)費；協(xié)商不成的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會共同指定社會中介機構(gòu)，根據(jù)其出具的書面評估意見調(diào)整物業(yè)服務(wù)費：（一）政策規(guī)定的勞動力成本上調(diào)，客觀造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能繼續(xù)履行合同的；（二）；（三）；委托社會中介機構(gòu)的評估費用按如下約定承擔(dān)：（一）經(jīng)評估物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張合理的，評估費用由全體業(yè)主承擔(dān)，并在中列支。（二）經(jīng)評估業(yè)主委員會主張合理的，評估費用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。（三）經(jīng)評估物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會主張均有合理部分的，評估費用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主按 比例分別承擔(dān)。第二十三條（無法及時選聘的處理）經(jīng)各業(yè)主、使用人共同約定：因物業(yè)服務(wù)企業(yè)突然撤離等原因，業(yè)主大會無

23、法及時另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，在另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，授權(quán)業(yè)主委員會可以采取以下方式：（一）臨時自行管理；（二） 請求 街道辦事處/鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府推薦專業(yè)服務(wù)單位臨時代管，業(yè)主委員會與代管的專業(yè)服務(wù)單位簽訂臨時代管協(xié)議，明確臨時代管期限、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主按臨時代管協(xié)議的約定支付物業(yè)服務(wù)費。發(fā)生前款約定情形的3個月內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則和本規(guī)約約定，啟動物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘程序，落實本住宅小區(qū)新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第三部分共用部分收益第二十四條（共用部分收益的來源）本住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)共用部分收益一般包括：占用業(yè)主共用的道路或者其他場地的停放車輛所得的收益；電梯轎廂、單元門廳、走廊通道、外墻和公共場地戶外廣告收益；屬于全體業(yè)主所有的游泳池等文體設(shè)施經(jīng)營收益；物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定所支付的違約金、賠償金等。第二十五條（共有部分收益歸屬和分配）本物業(yè)管理區(qū)域共用部分收益歸業(yè)主共有，禁止任何單位、個人侵占、處分或者改作他用。業(yè)主對共用部分享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)；本物業(yè)管理區(qū)域共用部分收益，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分配。第二十六條（共用部分收益的使用規(guī)范）利用物業(yè)共用部分經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)符合法