物業(yè)管理公司市場拓展體系方案

1、市場拓展體系方案一、拓展發(fā)展目標1、定位 面積定位：項目建筑面積不少于5萬門。 贏利定位：接管任何物業(yè)類型項目必須具備較強的贏利能力，能 夠做到基本的支付平衡。 品牌定位：積極爭取拓展各種物業(yè)類型有一定代表性項目，并在 管理定位上塑立物業(yè)類型品牌管理的核心要求。 領域定位：中高檔市內交通便利型住宅、商業(yè)不動產(chǎn)項目、大型 企業(yè)后勤（包括工業(yè)園區(qū)）。 戰(zhàn)略定位：在物業(yè)管理市場不成熟的前提下，不求多，只求精， 以達到培養(yǎng)品牌和業(yè)務建設的目的；而在物業(yè)管理市場相對比較成熟的 前提下，可以適當依據(jù)品牌和義務多年的經(jīng)驗和資源，對外進行拓展。原則定位：1、綜合樓（高層）面積少于5000平方米項目不接，小區(qū)（

2、多層） 面積少于10000平方米項目不接；2、物業(yè)管理費用過低的不接；3、非原則問題與物業(yè)公司糾纏不清的項目不接（限于成熟小區(qū)）；4、維修基金不足或不到位的項目不接（限于成熟小區(qū)）；5、物業(yè)管理配套設施不全，后續(xù)管理需要投入大量資金的項目不 接；6、檔次過低的項目不接；7、曾因工程問題引起業(yè)主公憤、被媒體多次負面爆光、在業(yè)內造 成不良影響的開發(fā)商的項目不接；8、公司資源配置達不到客戶滿意要求的項目不接。2、區(qū)域原則目前只接茂名、電白、高州、信宜范圍的項目二、職責分工：經(jīng)理負責大型活動的策劃、執(zhí)行與評估；負責各類方案、計劃書的撰 寫制定季度計劃和月度計劃，并定期跟進指導和評估；領導下屬為本部門的

3、主要客戶建立運作系統(tǒng),持續(xù)推動市場發(fā)展；勇于探索和創(chuàng)新，在實際工作中不斷總結和提高，善于將自己和 下屬的寶貴經(jīng)驗加以歸納和提升，為培訓和發(fā)展提供建議。根據(jù)拓展需要，建立并不斷充實和調整本市場隊伍，努力提高組 織結構運轉效率。在公司原則的基礎上，制定公平合理的人員評估與激勵制度，不 斷激勵下屬完成給定的目標，并努力提高本市場組織結構的凝聚力；根據(jù)公司提供的培訓資料，實地培訓下屬人員以提高市場技巧；協(xié)助公司與政府及相關領域、品牌傳播媒體等建立良好關系，共 同維護品牌；關注行業(yè)整體發(fā)展，實時監(jiān)控市場，定期提交市場運營報 告；市場專員每月向部門經(jīng)理提交工作報告，其中包括市場的分析和拓展市場 的方法。負

4、責市場信息的搜集、分析、整理以及與廠商、內外客戶、合作 伙伴之間的市場信息傳遞；市場活動組織與策劃市場推廣界面微信平臺的設計維護。三、業(yè)務范圍口可輸出型（核心業(yè)務）1、不動產(chǎn)項目的物業(yè)管理全委托口服務方式：提供全方位物業(yè)管理服務客戶對象：茂名市地區(qū)的小區(qū)、寫字樓、酒店、政府項目機構的辦公物業(yè)、 學校園區(qū)、工業(yè)園、醫(yī)院等物業(yè)?？诜仗厣?）積極的前期介入。從物業(yè)管理角度，協(xié)助開發(fā)商進行項目的規(guī)劃設計及 有關設施設備的選型。2）營銷推廣的配合。以一流的物業(yè)管理品牌，幫助開發(fā)商增強購房客戶對 未來生活品質和服務檔次的信心。（只要從管理特色體現(xiàn)）3）高品質的物業(yè)管理：員工具備高水準的職業(yè)道德、專業(yè)知

5、識與服務經(jīng)驗;4）提供行業(yè)內性能價格比的高品質服務；5）過硬的技術團隊，確保所管理項目各類設施設備的正常運行；6）客戶服務中心的運作模式與“全程溝通 親情服務”服務方式確保管理服 務水平；7） IS09001質量保證體系與信息化平臺，保證了服務質量和管理效率四、社區(qū)商業(yè)經(jīng)營服務方式：通過由公司拓展部統(tǒng)一對社區(qū)經(jīng)營資源進行整合，然后經(jīng)過包裝 推廣口業(yè)務建設塑造型（非核心業(yè)務）a）企業(yè)后勤服務服務方式：后勤類服務，延伸了物業(yè)管理服務客戶對象：小區(qū)、寫字樓、酒店、政府項目機構的辦公物業(yè)、學校園區(qū)、工 業(yè)園、醫(yī)院等服務特色：1）減輕后勤服務的運營成本2）延長整體建筑的使用壽命3）營造公共物業(yè)的舒適環(huán)境

6、4）解除后勤管理的后顧之憂市場拓展規(guī)程1.0目的規(guī)范拓展物業(yè)管理項目流程，保證參加招投標項目的質量，推廣久和物業(yè)的 品牌。2.0范圍適用于本公司市場拓展和物業(yè)管理項目的招投標工作。3.0職責3.1 拓展部負責物業(yè)信息資料收集、整理、分析和項目的跟蹤、洽談；以及 投標書和委托服務合同的編制并組織評審。3.2 各特定拓展部負責中方項目考察的接待工作。3.3 拓展部負責物業(yè)管理成本測算與可行性報告編寫。3.4 公司總經(jīng)理聽取各階段情況匯報，參加投標書和合同的評審，最后拍板 審定。4.0工作程序4.1 樓盤項目信息收集4.1.1 市場部市場拓展人員從報紙、網(wǎng)絡、電視、人員介紹等多方面收集樓 盤項目信息

7、，對其進行整理匯總并報市場部經(jīng)理審核。4.1.2 拓展部專員對收集的樓盤信息進行過濾和分析，最后確定有價值的項 目并組織跟蹤了解4.2 現(xiàn)場了解.：市場拓展人員對已確定跟蹤項目進行現(xiàn)場了解.，主要內容如 下：421前期物業(yè)管理樓盤了解421.1 物業(yè)類型（多層、小高層、高層、工廠、商住樓、別墅、混合類等） 和竣工驗收情況。421.2 物業(yè)所在城市區(qū)域、樓盤售價、房屋質量、配套設備設施、建筑總面 積、用地面積、綠化面積。421.3 開發(fā)商、施工單位、將入住和已入住的業(yè)主情況。421.4 .4開發(fā)商心目中物業(yè)管理公司服務價位、所在轄區(qū)物業(yè)管理主管部門、 價格管理部門初步定價、部分業(yè)主心目中物業(yè)管理

8、公共服務價位。421.5 各種配套設備設施情況相關技術資料、圖紙、檔案的情況。例如：電 梯和增壓水泵數(shù)量、總功率，消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、停車場（庫）車位、會所等 情況；421.6 開發(fā)商心目中物業(yè)管理單位資質、品牌要求。421.7 .7開發(fā)商所希望的物業(yè)管理模式（全委托或顧問方式）。4.2.2成熟樓盤情況了解4.2.2.1 原物業(yè)管理單位管理服務狀況及虧贏情況；各種配套設備設施有無損 壞，相關物業(yè)資料和檔案是否齊全。4.222 原物業(yè)公司在業(yè)主心目中的形象，對新物業(yè)管理公司要求和定位。4.223 物業(yè)類型（多層、小高層、高層、工廠、商住樓、別墅、混合類等）。4.224 物業(yè)所在城市區(qū)域、樓盤售價

9、、房屋質量、配套設備設施、建筑總面 積、用地面積、綠化面積等。4.225 開發(fā)商、施工單位、已入住和未入住業(yè)主的情況。4.226 原物業(yè)管理公司與開發(fā)商的關系、與所在轄區(qū)物業(yè)管理主管部門、物 價管理部門的關系；業(yè)主對原物業(yè)管理公共服務質量和價位是否滿意及原因所 在。4.227 開發(fā)商心目中物業(yè)管理企業(yè)資質、品牌要求。4.228 各種配套設備設施情況，例如：電梯和增壓水泵數(shù)量、總功率；消防 系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、停車場（庫）車位、會所等情況；4.229 .9市場拓展工作人員編制相應物業(yè)項目調研報告,并組織相關部門對調 研項目進行評審。4.3洽談跟進4.3.1 市場拓展工作人員和開發(fā)商、業(yè)主委員會建立聯(lián)

10、系后要經(jīng)常跟進，保 持信息暢通八“；3.2市場拓展工作人員在適當時候引薦公司領導對方有關領導見面洽談。4.3.3經(jīng)公司領導同意采用市場化方法交往和跟進。1.1.1 步達成合作意向。1.1.5 了解招標文件具體要求°1.1.6 準備投標書（方案）并準備好與項目關鍵人物進行相關事宜的溝通，以進 一步探聽對方意圖。4.4 投標書（方案）編寫內容：4.4.1 投標說明4.4.2 企業(yè)基本情況4.4.3 管理服務特色4.4.4 管理服務構想4.4.5 各項物業(yè)管理服務工作標準4.4.6 管理服務費用447物資配備明細4.5 投標書（方案）的評審4.5.1 市場部組織相關部門對投標書（方案）進行

11、評審。4.6 投標書（方案）送達4.6.1 由市場拓展工作人員將評審合格的投標書送達招標方。4.7 物業(yè)服務委托合同制定和內部評審471市場部負責草擬合同并組織相關部門對合同的具體條款進行評審。4.8 物業(yè)服務合同的簽訂4.8.1 由總經(jīng)理或其授權人與委托方簽訂合同，并按合同要求開展工作。5.0相關支持性文件和質量記錄5.1 物業(yè)項目信息表5.2 投標項目評審表物業(yè)管理項目信息表發(fā)展商名稱銷售代理公司名稱建筑設計公司名稱園林設計公司名稱物業(yè)公司名稱物業(yè)公司簡介項目名稱座落位置物業(yè)類型預計售價定位檔次占地面積（M2）2容積率綠化率綠化面積總建筑面積一期（）M2、二期（）M2開工時間開盤時間竣工時

12、間入伙時間提供圖紙V總平面圖 口首層平面圖地下室平面圖V口其他住宅面積（M2）m2多層（ 棟（）M2 小高層（）棟（）高層（）林（）M2 別里（）林（）M2戶數(shù)寫字樓（）M2 （）層（）棟商業(yè)面枳()M2 ()層會所（M2）功能配置停車位地下（）輛，地上（）輛，租（）%，售（）%智能化設施 門禁 口電子巡更口停車場IC卡口閉路監(jiān)控配電總容 量KW變壓器（）臺、型號（、功率（）KW高壓配電柜（）個、低壓配電柜（）個電梯品牌三菱或日 立電梯數(shù)量部電梯總功 率中央空調有口 無口水泵消防泵（）臺；功率（）KW：穩(wěn)壓泵（）臺：功率（）KW：加壓泵（）臺；功率（）KW：發(fā)電機（）臺；功率（）KW；公共照明

13、功率（）KW垃圾中轉 站化糞 池水箱高位（個）低 位（個）煤氣口市政煤氣：口專用煤氣站：其它當?shù)厥召M 標準水費住宅用水：元/M3商業(yè)用水：元/M?電費住宅用電：元/M3商業(yè)用電： 元/M，管理 費多層：元/M2/月小高層：左右元/M2/月高層：元/M2/月別墅：元/M2/月商業(yè)：元/M2/月中央空調費：元/M2/月公共水電是否 攤銷是：口否；收費：水元/M二電元/KW本地人員 工資水平管理處經(jīng)理（）元/月：主管（）元/月：護衛(wèi)員（）元/月 維修工（）元/月：保潔員（）元/月：社保情況：不太完善委托物業(yè)管理方 式全權委托口顧問管理口其它管理期限需要常駐的顧問 人員（針對顧問方式）駐場經(jīng)理（）名

14、客戶服務顧問（）名管理目標：市優(yōu)通過509001認證通過IS014001認證通過OHSAS18001認證省優(yōu)國優(yōu)聯(lián)系人職務聯(lián)系方手機：式傳真：辦公室電話：E-mail：投標項目評審表年 月一日物評業(yè)審名事投標書口委托合同口項稱管 理 方式全委口顧問口深層合作口培訓口各 部 門 評 審 意 見場 部簽名：J簽名：力 行 政簽名：公 司領 導審 批意 見簽名：拓展專員崗位職責1 .在主管的領導下，積極開展公司物業(yè)市場的對外拓展，提升公司經(jīng) 營業(yè)績；2 .參與分析研究本地區(qū)物業(yè)拓展狀況，深入調查、收集市場信息，定 期向部長提交跟綜實施建議；3 .參與策劃、調研并編寫項目管理計劃。4 .宣傳公司的企業(yè)

15、公眾形象，并參與相關的策劃、宣傳工作。5 .參與社會上的物業(yè)招投標工作，編寫擬接管物業(yè)的標書、管理方案 (包含管理費用測算)及相關文件。6 .編寫物業(yè)管理合同文本，做好簽署管理合同的相關事宜。7 .參與新物業(yè)前期介入的準備工作，協(xié)助項目的接管驗收。8 .完成領導交辦的其他工作。項目拓展獎勵制度為了提高項目拓展人員的工作積極性，拓展項目獲取渠道，及時、快速收集 相關項目信息，提高物業(yè)公司發(fā)展經(jīng)營項目拓展開發(fā)工作的效率和項目質量，激 勵項目提供者，特制定項目拓展獎勵制度。拓展項目的獎勵標準：類別面積獎金標準住宅類W10萬肝3000元/人)10萬W20萬戶3500元/人)20萬W30萬戶5500元/

16、人)30萬W40萬戶6000元/人)40萬W50萬戶8000元/人)50萬戶10000元/人非住宅類W10萬肝3000元/人)10 萬W20 萬3500元/人）20萬W30萬肝5500元/人30萬W40萬肝6000元/人）40萬W50萬戶8000元/人）50萬戶10000元/人統(tǒng)一按項目價值提成和獎勵。-）內部提成和推薦獎勵標準（元）1、成功簽約的服務項目相同項目以先提供者為獎勵，不重復獎勵；二）外部推薦獎勵標準（元）1、外部推薦和獎勵標準，包括公司的合作伙伴，政府相關部門或有關領導, 中介公司，業(yè)界人士，除中介公司約定的提成點數(shù)和有關商議的點數(shù)以外，全部 參照內部提成標準執(zhí)行獎勵；三）內部拓

17、展獎勵標準（元）1、根據(jù)崗位工作安排，由物業(yè)公司提供情報資源跟進拓展的項目，不直接 參與本獎勵活動（但可作為績效突出來提出獎勵，獎勵額度報由領導審批為準）;2、由業(yè)務工作人員在崗位職責工作范圍內挖掘開發(fā)拓展的項目，所拓展項 目有突出貢獻和重大效益時，也可參照內部推薦制定的獎勵標準實施獎勵。3、業(yè)務經(jīng)辦聯(lián)系中介服務的項目，公司支付過中介費用的，原則上不能重 復獎勵，可視情況按支付給中介費用的1%5%給予獎勵。四、獎勵的實施1、提成獎勵：項目成功簽約后，提取一部分獎勵，一般原則為50%,辦妥 所有手續(xù)后，支付全額獎勵；服務的項目營業(yè)額在100萬元以下的亦可以一次性 支付所有提成獎勵；獎勵必須書面申請報總經(jīng)理批準并附上相關資料（簽約資 料），交由財務部執(zhí)行，一次性支付；五、管理辦法1、歸口管理到拓展部，按月為單位