農(nóng)村房屋買賣合同農(nóng)村土地買賣合同

1、文檔來源為:從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯.歡迎下載支持農(nóng)村房屋買賣合同-農(nóng)村土地買賣合同農(nóng)村宅基地買賣合同宅基地買賣合同甲方：身份證號(hào)碼：乙方：身份證號(hào)碼：甲、乙雙方就宅基地及房屋買賣事宜，經(jīng)協(xié)商自愿達(dá)成如下協(xié)議：一、甲方自愿將坐落在 的宅基地及房屋出售給乙方。二、雙方議定的上述宅基地及房屋成交總價(jià)為人民幣元。三、甲方陳述：該宅基地及房屋的所有權(quán)完全歸甲方個(gè)人，該宅基地及房屋沒有任何的債權(quán)債務(wù)糾紛，其轉(zhuǎn)讓符合法律規(guī)定的條件，如因甲方原因?qū)е乱曳綋p失，甲方愿承擔(dān)全部賠償責(zé)任。四、雙方簽署本合同以后，乙方即向甲方支付元定金；甲乙雙方約定在前向乙方交付房屋，并于前辦理土地使用證及房產(chǎn)證手續(xù)。

2、如因甲方原因，該房屋未在約定時(shí)間內(nèi)交付給乙方，甲方雙倍返還定金給乙方；如乙方因自身原因不愿買受該房，甲方定金不予返還。五、在約定期限內(nèi)不能辦好土地使用證及房產(chǎn)證手續(xù)，導(dǎo)致本合同無法履行， 乙方可向甲方提出解除合同的請(qǐng)求，甲方接到請(qǐng)求后應(yīng)向乙方返還所有已收房款。六、土地稅由甲方承擔(dān)，契稅由乙方承擔(dān)； 其他稅務(wù)由國家指定各自承擔(dān)。七、土地使用證及房產(chǎn)證手續(xù)完善后， 甲方將房屋及相關(guān)原件交付給乙方，乙方即向甲方付清最后一筆房款。八、甲方確保房屋建筑質(zhì)量達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，該房屋發(fā)生的任何質(zhì)量問題均由甲方承擔(dān)。九、自本合同簽訂生效起，該宅基地及房屋的所有權(quán)、處置權(quán)、以及因國家動(dòng)拆遷安置政策帶來的所有權(quán)益均與

3、甲方無關(guān)。十、土地使用證及房產(chǎn)證等其他證件未能辦理前，以本合同為準(zhǔn)。十一、本合同自雙方簽章之日起生效，未盡事宜，雙方協(xié)商解決，由此達(dá)成的補(bǔ)充協(xié)議與本合同有同等效力。十二、按合同法履行，合同履行地點(diǎn)為乙方戶籍所在地。十三、本合同一式叁份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，每份具有同等效力。甲方簽字：乙方簽字：聯(lián)系地址：聯(lián)系地址：電話：電話：年月日年 月 日論農(nóng)村房屋買賣合同 浙江名檢律師事務(wù)所陳真杰二。八 年六月論農(nóng)村房屋買賣合同與宅基地制度陳真杰 內(nèi)容摘要農(nóng)村房屋買賣問題的實(shí)質(zhì)是宅基地問題，現(xiàn)有法律體系對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同的效力判定以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外?，F(xiàn)有制度對(duì)經(jīng)濟(jì)不符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，學(xué)者對(duì)

4、此提出許多意見。筆者在此基礎(chǔ)上進(jìn)行整理，吸收家宅制和 “法定租賃權(quán)”的合理內(nèi)核，提出自己的建議。關(guān)鍵詞 房屋買賣合同宅基地 家宅制 法定租賃權(quán)一、前言房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，其特殊性在于房屋是土地之上的附著物，它的 流轉(zhuǎn)必然涉及到對(duì)土地物權(quán)的處理。我國房屋所有權(quán)個(gè)人性和土地所有權(quán)非個(gè)人性的二元體制，使得農(nóng)村房屋所有權(quán)流轉(zhuǎn)變得十分復(fù)雜。唯宅基地的問題，使農(nóng)民的自有財(cái)產(chǎn) 房屋的買賣受到了種種限 制。 本文試圖從整個(gè)法律體系的設(shè)置來探討這個(gè)問題，暫不考慮從法律 效力層級(jí)的角度即現(xiàn)有法律體系內(nèi)部來論證農(nóng)村房屋買賣合同的性質(zhì)。 二、現(xiàn)有法律體系對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同的規(guī)定 我國對(duì)土地實(shí)行用途管制制度，將土地分為農(nóng)用

5、地、建設(shè)用地和未利用地。其中建設(shè)用地包括農(nóng)村居民住宅用地。農(nóng)村居民依據(jù)其農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，取得宅基地使用權(quán)后，在登記的宅基地范圍內(nèi)可建造房屋等建筑物。而宅基地屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，由 村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)經(jīng)營管理，并非個(gè)人的私有財(cái)產(chǎn)，不得若無特殊說明，本文所稱“房屋 ”僅指在農(nóng)村宅基地上依法建造并用于居住的房屋。任意處分。中華人民共和國土地管理法六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn) ” 。從該規(guī)定來看，法律未禁止也未對(duì)農(nóng)村居民出賣宅基地上自建的住宅設(shè)定任何限制，僅是對(duì)宅基地申請(qǐng)進(jìn)行了必要限制。但是，房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，與房屋不可分割的宅基地使用權(quán)必然一并

6、轉(zhuǎn)讓，這將使宅基地的實(shí)際使用主體難以限制，造成土地管理秩序混亂和諸多障礙?；诖?，我國對(duì)農(nóng)村房屋的交易對(duì)象進(jìn)行了許多限制，如 1999 年 5 月6 日 國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知明確規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住 宅， 有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證 ” 。 xx年國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定規(guī)定：“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村” 。 xx 年 2 月 25 日頒布部房屋登記辦法第7 條再次規(guī)定：“申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn) 移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、 法規(guī)另有規(guī)定

7、外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理 ” 。 司法實(shí)踐對(duì)該類合同也多持審慎態(tài)度，例如北京市高級(jí)人民法院在xx 年發(fā)文認(rèn)為：“此類合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買賣雙 方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效” 。 概括來說，欲使農(nóng)村房屋買賣合同有效，必須符合以下幾個(gè)要件：出賣房屋的宅基地使用權(quán)必須是依法取得的。買賣等） 必須取得集體經(jīng)濟(jì)組織的同意；買賣雙方都； 是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員；符合一戶一宅的要求。三、對(duì)現(xiàn)有制度的重新審視現(xiàn)有制度的設(shè)計(jì)思路 在我國，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，現(xiàn)代化與城鎮(zhèn)化滯緩，歷史地形成了城鄉(xiāng)有別的二元化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。與此相對(duì)應(yīng)， 社會(huì)

8、保障體系也是城鄉(xiāng)有別，對(duì)城鎮(zhèn)居民實(shí)施的是以貨幣支付為主要方式的社會(huì)保障制度， 而對(duì)農(nóng)民實(shí)施的則是以無償提供宅基地使用權(quán)與土地承包經(jīng)營權(quán)為特征的實(shí)物式生存保障制度。在城鄉(xiāng)一體化實(shí)現(xiàn)之前，農(nóng)村宅基 地使用權(quán)的無償供給仍然是農(nóng)村社會(huì)保障體系的重要組成部分。這種 生存保障利益帶有明顯的身份性，這恐怕就是嚴(yán)格限制房屋買賣合同主體的主要原因。另外，歷來人多地少的國情是宅基地使用權(quán)原始取得嚴(yán)格把關(guān)和一戶一宅原則確立的邏輯起點(diǎn)?，F(xiàn)有制度的缺陷 現(xiàn)有制度建立在特有的歷史條件之下，具有一定的合理性。但總體而言，制度設(shè)計(jì)較為粗疏，且存在內(nèi)在的矛盾：1.一戶一宅與地隨房走的矛盾。現(xiàn)行法律一方面明確規(guī)定一戶只能擁有一處

9、宅基地，但同時(shí)又承認(rèn)宅基地使用權(quán)可以隨房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移， 即已擁有一處宅基地使用權(quán)的人可以通過買賣或繼承等合法形式獲得兩處以上宅基地使用權(quán)。2.禁止買賣宅基地使用權(quán)與允許 “地隨房走 ”矛盾?，F(xiàn)行制度一建設(shè)部房屋登記辦法第八十六條第二款： 申請(qǐng)村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。 劉?。?中國土地法理論研究法律出版社xx 版， 第 323 324 頁。方面禁止宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，一方面又規(guī)定宅基地使用權(quán)可以隨房屋所有權(quán)一并轉(zhuǎn)移，然而沒有進(jìn)一步限制同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的房屋買受人資格，使得禁止宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)的規(guī)定可以合法規(guī)避。3.城鎮(zhèn)居民若是農(nóng)村房屋的繼承人

10、，享有繼承農(nóng)村房屋所有權(quán)的權(quán)利， 又因?yàn)?“地隨房走 ” ，城鎮(zhèn)居民從而可以享有農(nóng)村宅基地使用權(quán)， 這顯然與宅基地使用權(quán)的身份性相悖。4.依現(xiàn)行農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度，一個(gè)有著眾多家庭成員的大家 庭所獲得的宅基地面積與成員數(shù)成正比，但當(dāng)部分家庭成員分戶立業(yè)時(shí)，新立戶成員可以申請(qǐng)分配宅基地，但其在原宅基地的份額并沒有上交給集體，造成實(shí)際上的土地浪費(fèi)。除此之外， 現(xiàn)有制度在價(jià)值選擇上過度重視農(nóng)村宅基地使用權(quán)的身份性， 而忽視了它的財(cái)產(chǎn)性，具體表現(xiàn)在對(duì)農(nóng)村房屋和宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的重重限制上。重視身份性主要是出于對(duì)農(nóng)民生存保障的考慮，而財(cái)產(chǎn)性要求財(cái)產(chǎn)具有可流通性。假如說在改革開放初期，這種 限制還十分必

11、要的話，那么從現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看則是不合時(shí)宜的了。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鄉(xiāng)人口流動(dòng)急劇增加，很多農(nóng)民已經(jīng)在城鎮(zhèn)得到很好的生存發(fā)展，然而農(nóng)村的房屋卻往往賣不出去，不能轉(zhuǎn)化成 現(xiàn)實(shí)的利益，只能將房屋空置，浪費(fèi)了寶貴的土地資源。流通的限制還束縛了仍在農(nóng)村的人口向城鎮(zhèn)流動(dòng)，嚴(yán)重阻礙了城鎮(zhèn)化進(jìn)程。即使 還在貧困線徘徊的農(nóng)村居民，為生存和發(fā)展需要支出大量現(xiàn)金時(shí)，也 不能將手中的土地權(quán)益通過合法途徑轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金，實(shí)際上也是資源的 浪費(fèi)。此外，城鎮(zhèn)的居民去農(nóng)村居住的意愿也在不斷增加，而這些正當(dāng)?shù)脑竿诂F(xiàn)有制度下不能合法實(shí)現(xiàn)。宅基地糾紛往往有地價(jià)上漲或拆遷賠償?shù)谋尘?，賣方后悔將房屋出賣，欲將合同推翻，才引起了訴訟。如

12、果法院判決房屋買賣合同無效，則不僅損害了買方的利益，而且給 不誠信行為正了名；如果判決合同有效，則與法律規(guī)定相悖。這種兩難境地在買方已經(jīng)將房屋翻新，使得房產(chǎn)價(jià)值大大增加的情況下更加突出。 四、國內(nèi)學(xué)者對(duì)該問題的制度建議如果財(cái)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)可以既不損害個(gè)人利益，又不損害國家和集體的利益， 那么對(duì)這種財(cái)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)橫加限制顯然是不必要的。目前， 農(nóng)村 房地產(chǎn)立法滯后已經(jīng)成為國內(nèi)學(xué)者的共識(shí)，并且提出了許多有益的建議。筆者認(rèn)為，在新制度的構(gòu)建過程當(dāng)中， 應(yīng)當(dāng)全面考慮宅基地使用權(quán)的身份性和財(cái)產(chǎn)性，在二者之間尋找平衡。同時(shí)需要設(shè)定一個(gè)底線 維護(hù)農(nóng)民的生存保障利益和保障集體經(jīng)濟(jì)組織的土地權(quán)益，在這 個(gè)底線的基礎(chǔ)上充分

13、彰顯土地權(quán)益的財(cái)產(chǎn)性質(zhì)。對(duì)農(nóng)民生存保障利益 的維護(hù)在當(dāng)前的中國仍然具有現(xiàn)實(shí)意義，因?yàn)橹袊某青l(xiāng)差異并沒有得到徹底的改變，土地權(quán)益往往是農(nóng)民手中的最后一張“王牌 ” 。對(duì) 集體經(jīng)濟(jì)組織土地權(quán)益的保障就是對(duì)農(nóng)民整體的保障， 也是我國土地資源緊張所確立的一個(gè)不可改變的原則。筆者結(jié)合上述兩個(gè)底線，著重介紹兩種學(xué)術(shù)觀點(diǎn)。對(duì)歐美家宅制的借鑒家宅制是美國和瑞士等國家實(shí)行了一百余年的制度。民國時(shí)期學(xué) 者孟普慶曾對(duì)美國家宅法的內(nèi)容和目的做了如下概括：“是以一定面積或一定價(jià)格之土地及家產(chǎn)牲畜之類，為一家之財(cái)產(chǎn)登記法律，許其有不可侵犯，置之于債權(quán)人追訴之外，使其家產(chǎn)得繼續(xù)存在之制度。北美諸州家產(chǎn)法之目的，在使定住農(nóng)

14、村農(nóng)民所有地設(shè)家產(chǎn)權(quán)，借以防 止其分割，使之為農(nóng)民一家之生活維持。 ” 家宅法的主要內(nèi)容包括如下幾個(gè)方面：第一，申請(qǐng)作為家宅的土地及其建筑物要屬于設(shè)立人，不允許在別人的土地上設(shè)立家宅。而且 家產(chǎn)總值不得超過一定數(shù)額。其次，必須經(jīng)過法定的登記和公示程序；再次，必須以家主為核心的一家人確實(shí)將此居所作為他們的家， 即定居于此。因此，得到這一制度利益的是家主的家庭，而不僅是家主個(gè)人。第四，在家主有生之日，其能以此對(duì)抗所有債權(quán)人的要求，即所謂的家宅豁免。但這一權(quán)利僅僅屬于家主，而不能分割或轉(zhuǎn)讓給家主的親屬如妻子或兒女。但是這并不意味著家主可以獨(dú)自決定放棄家宅， 而不必征求其他成員的同意。對(duì)此法律上也有相

15、應(yīng)的限制。如果還有未成年子女且缺乏必要的生存保障的話，是不允許家長放棄或終止家宅權(quán)的。第五，在家主逝世以后，只有直系親屬如鰥夫、寡婦和未成年子女可以繼續(xù)居住于家宅，并可以對(duì)抗債權(quán)人和法定繼承人。 家宅制的設(shè)計(jì)主要從生存保障的角度著眼，關(guān)于我國法律對(duì)家宅 制的借鑒，有學(xué)者建議，首先，明確賦予農(nóng)民及其家庭擁有一定面積和價(jià)值的宅基地的權(quán)利。只要是農(nóng)村居民，都可依照法律規(guī)定，申報(bào)宅基地，在登記生效之后，即享有免于債務(wù)強(qiáng)制執(zhí)行、永遠(yuǎn)占有使用等權(quán)利。其次，針對(duì)當(dāng)前宅基地超標(biāo)和變相占用耕地等行為，必須明 確宣布和嚴(yán)格控制宅基地的位置、大小、價(jià)值、用途和變動(dòng)。考慮到 建國以后長期實(shí)行的工業(yè)優(yōu)先政策，農(nóng)村為國家

16、建設(shè)做出的重大犧牲， 以及廣大農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工的時(shí)間還不長，還是社會(huì)的弱勢(shì)群體，有關(guān)戶主和家庭成員要長年生活于家宅的規(guī)定可以適當(dāng)寬松一些，并可 以考慮等到一定年限之后，再做類似的限制。至于城市居民是否也可以申請(qǐng)家宅法的保護(hù)，則由各省市視具體情況而定。 法定租賃權(quán)的創(chuàng)制房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)是兩個(gè)相互獨(dú)立而又相互聯(lián)系的物權(quán)，然而房屋所有權(quán)的流轉(zhuǎn)受到了宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制。在宅基 地使用權(quán)不能自由流轉(zhuǎn)的情況下，即使房屋能夠自由買賣，也只是一張空白支票，因?yàn)橘I賣行為只產(chǎn)生債權(quán)，最終是否能固定為物權(quán)則是另外一個(gè)問題。這是“地隨房走 ”思路所推演出來的結(jié)果。針對(duì)這種情況，有學(xué)者提出，這里其實(shí)有一個(gè)誤區(qū)，

17、 誤以為房屋必須和宅基地使用權(quán)捆綁在一起。其實(shí)物權(quán)法只解決部分財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)問題，而大量的財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)問題主要靠債權(quán)法來解決。由此提出了法定租賃權(quán)的設(shè)想。所謂法定租賃權(quán)，是指基于法律規(guī)定發(fā)生的租賃權(quán)。借鑒法定租賃權(quán)的構(gòu)想，農(nóng)村房屋的買受人在取得房屋所有權(quán)的同時(shí)， 對(duì)于房屋的宅基地并非取得作為物權(quán)的 “宅基地使用權(quán)” ，而是取得作為債權(quán) 的 “宅基地租賃權(quán)” ，基于該債權(quán)房屋買受人可以占有使用宅基地，參見張群：家宅法的起源與發(fā)展兼論宅基地制度改革的出路一文。參見韓世遠(yuǎn)：宅基地的立法問題 兼析 物 權(quán) 法草 案 第 十三 章 “宅 基地 使 用權(quán) ” 一文。達(dá)到對(duì)宅基地“用益 ”的目的。這一結(jié)果非出于房屋買

18、賣雙方的自由意思， 而是出于法律的直接規(guī)定。租賃的標(biāo)的物的“宅基地 ” ，而非 “宅基地使用權(quán)” ，由此可知租賃關(guān)系的當(dāng)事人并非房屋買賣的當(dāng)事 人， 出租人不是作為房屋出賣人的村民， 而是作為宅基地所有人的村集體組織?！罢刈赓U權(quán)” 成立的同時(shí)，原房屋所有人的宅基地可以繼續(xù)存在，這樣就可以在立法政策上靈活變通，可以讓房屋出賣人享受定期支付的租金，該租金恰恰可以成為失房農(nóng)民的基本生存保 障。對(duì)于宅基地的租賃權(quán)，宜規(guī)定不受合同法第214 條 “租賃期 限不得超過二十年” 的限制，而應(yīng)推定在房屋使用期限內(nèi)有租賃關(guān)系。五、新制度試構(gòu) 通過以上的分析，筆者認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣和宅基地制度的重構(gòu)勢(shì)在必行。結(jié)

19、合相關(guān)學(xué)者的理論，筆者提出以下的立法建議：宅基地的原始取得1.控制宅基地面積宅基地的原始取得即申請(qǐng)取得。宅基地的取得應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持一戶一宅 的原則，此處的“戶 ”就是以一對(duì)夫婦為核心的家庭單位或者以單親父母為中心組建的家庭單位，或者以一個(gè)或幾個(gè)孤兒組成的生活單元都叫一戶。此處的 “宅 ”當(dāng)指 “宅基地使用權(quán)”而非住宅。在審查申請(qǐng)時(shí)， 應(yīng)嚴(yán)格控制人均占地面積，并應(yīng)當(dāng)符合農(nóng)村宅基地規(guī)劃，以防宅基地太過分散，不利于村鎮(zhèn)的形成，且零星化分布也不利于大片農(nóng)業(yè)用地的保持。對(duì)于因分戶立業(yè)產(chǎn)生的超標(biāo)份額，也應(yīng)當(dāng)按比例收取費(fèi)用，也可以考慮采納 “法定租賃權(quán)”的理論建議。2 .加強(qiáng)生存保障，堅(jiān)持宅基地使用權(quán)的身份性。

20、宅基地使用權(quán)的申請(qǐng)人應(yīng)限制為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，對(duì)于城鎮(zhèn)居民申請(qǐng)宅基地使用權(quán)是否可行，筆者認(rèn)為不可操之過急，或許等宅基地流轉(zhuǎn)制度實(shí)行一段時(shí)間之后，可以試著推行?？梢晕占艺频暮侠沓煞?，例如設(shè)立宅基地使用權(quán)的豁免權(quán)，這樣即使宅基地上的房 屋被用于償還債務(wù)，在有“法定租賃權(quán) ”的前提下，宅基地使用權(quán)人仍可以憑宅基地使用權(quán)收取租金，以得到最基本的生活保障。宅基地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)1.對(duì)于因繼承等原因取得的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)繼承人收取一定的宅基地使用費(fèi)或租金。2.對(duì)于因買賣原因取得的房屋，應(yīng)對(duì)其實(shí)際占有的宅基地收取費(fèi)用， 或支付租金，在立法上可以將該租金的收取權(quán)歸出賣人，以保證 出賣人的基本生活水平。至于買受人

21、，不必有任何限定。3 .原宅基地使用權(quán)人在出賣房屋之后，不能再申請(qǐng)宅基地。4.房屋出賣后，原宅基地使用權(quán)人的宅基地使用權(quán)可繼續(xù)保留， 為政策傾斜留下伏筆。宅基地整理 因死亡、放棄繼承、荒置等原因產(chǎn)生的荒廢宅基地，村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)即使整理上報(bào)，并登記在冊(cè)，村民申請(qǐng)宅基地時(shí)申請(qǐng)時(shí)應(yīng)該優(yōu)先將這些宅基地投入使用。參考文獻(xiàn)1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 9.劉?。?中國土地法理論研究法律出版社xx 版 張群： 家宅法的起源與發(fā)展 兼論宅基地制度改革的出路韓世遠(yuǎn)：宅基地的立法問題 兼析物權(quán)法草案第十三章“宅基地使用權(quán)” 韓世遠(yuǎn)：宅基地的租賃與農(nóng)村房屋買賣 楊建： 農(nóng)村房屋拆遷的問題與對(duì)策 江蘇

22、省通州市農(nóng)村房屋拆遷調(diào)查報(bào)告陳榮文：生存保障vs.資源優(yōu)化：我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度的結(jié)構(gòu)與重建石長城：關(guān)于農(nóng)村宅基地的若干思考張芳勝：農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度構(gòu)設(shè)張俊浩： 民法學(xué)原理中國政法大學(xué)出版社修訂第三版 第二版10.龍衛(wèi)球：民法總論法制出版社 農(nóng)村房屋買賣合農(nóng)村房屋買賣合出賣人：地址：身份證號(hào)碼：聯(lián)系電話：買受人：地址：身份證號(hào)碼：聯(lián)系電話：甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方購買甲方位于農(nóng)村的房屋事宜，達(dá)成如下協(xié)議：第一條甲方所售房屋基本情況1、甲方所售房屋坐落于2、該房屋結(jié)，房屋共層，總占地面積約為，其中房屋占地面積為，院子占地面積約為。該房屋四界為：東至，南至，西至北

23、至。其他：3、 該房屋由甲方全額出資建造和完 整所有，辦理了合法建房審批手續(xù)，甲 方有權(quán)依法出售。4、 甲方擁有該房屋的合法手續(xù)和證 件有：第二條房屋價(jià)格及付款方式1、甲乙雙方協(xié)商一致，甲方所售房屋總金額為人民幣。該價(jià)款不含稅費(fèi)。2、 乙方應(yīng)于本合同生效之日向甲方 支付定金元整，并于年月日前將房屋全 部?jī)r(jià)款付給甲方。3、雙方約定的其他付款方式：農(nóng)村房屋買賣與宅地基以及土地流轉(zhuǎn)合同土地轉(zhuǎn)讓，房屋買賣合同，兩個(gè)一起，一份草稿！合同編號(hào)：甲方：法定住址：法定代表人職務(wù)委托代理人：身份證號(hào)碼：通訊地址政編碼：聯(lián)系人傳真子信箱法定住址： 法定代表人：職務(wù)：委托代理人： 身份證號(hào)碼：通訊地址：郵政編碼：聯(lián)

24、系人子信箱甲 方 擁 有 位 于 市路占地面積為 平方米的土地使用權(quán)。甲方擬將該土地使用權(quán)及與之相關(guān)的項(xiàng)目開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，現(xiàn)根據(jù)我國現(xiàn)行土地轉(zhuǎn)讓及開發(fā)的法律法規(guī)，結(jié)合本協(xié)議所指土地及其開發(fā)的實(shí)際情況，自愿達(dá)成如下協(xié)議，供雙方共同遵照?qǐng)?zhí)行。第一條 轉(zhuǎn)讓土地基本情況1 土 地 座 落 位 置 ：2 土 地 使 用 權(quán) 面 積3 已 批 準(zhǔn) 的 容 積 率 為 ：4 已 批 準(zhǔn) 的 建 筑 面 積 ：5 土 地 規(guī) 劃 用 途6 土 地 使 用 期 限 ：7 土 地 現(xiàn) 狀 ：國有土地使用證號(hào)：9國有土地使用權(quán)出讓合同書號(hào)：10地號(hào)第二條 土地項(xiàng)目開發(fā)權(quán)狀況1 甲方已領(lǐng)取了建設(shè)

25、用地批準(zhǔn)書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；2甲方已經(jīng)市政府批準(zhǔn)在擬轉(zhuǎn)讓的地塊上取得單項(xiàng)開發(fā)權(quán)，并領(lǐng)取了單項(xiàng)開發(fā)資質(zhì)證；3 甲方已按土地規(guī)劃用途委托了設(shè)計(jì)并辦理了報(bào)建手續(xù)，繳納了報(bào)建所需費(fèi)用。第三條 其他權(quán)利狀況1 甲方確認(rèn)本協(xié)議所轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)及項(xiàng)目開發(fā)權(quán)是其合法擁有，不存在抵押、查封、第三人主張權(quán)利等產(chǎn)權(quán)瑕疵；2 承擔(dān)形成轉(zhuǎn)讓款的現(xiàn)狀所產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)及一切法律經(jīng)濟(jì)責(zé)任，甲方確認(rèn)為取得本協(xié)議所轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)及項(xiàng)目開發(fā)權(quán)已支付了一切應(yīng)付款項(xiàng)、費(fèi)用，不存在債權(quán)、債務(wù)爭(zhēng)議。第四條 文件的提供1 甲方應(yīng)向乙方提供下列文件：工商行政管理部門核發(fā)的甲方營業(yè)執(zhí)照。2乙方應(yīng)向甲方提供下列文件：投

26、資審批部門簽發(fā)的項(xiàng)目批準(zhǔn)證書；工商行政管理部門核發(fā)的乙方營業(yè)執(zhí)照。第五條 轉(zhuǎn)讓期限1 本合同所述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓期限為自乙方申領(lǐng)的該場(chǎng)地國有土地使用權(quán)證載明的起始日起至年 月日止。2 自乙方領(lǐng)取該場(chǎng)地國有土地使用權(quán)證日起，前款所述場(chǎng)地的土地使用權(quán)歸乙方所有，其合法權(quán)益受國家法律保 護(hù)。3在轉(zhuǎn)讓期限內(nèi)，除本合同另有規(guī)定外，甲方不得收回土地使用權(quán)。第六條 轉(zhuǎn)讓價(jià)格1 甲乙雙方確認(rèn)本協(xié)議的轉(zhuǎn)讓價(jià)格以甲方已獲得批準(zhǔn)的可建筑面積為計(jì)價(jià)面積，轉(zhuǎn)讓價(jià)每平方米人民幣 元 ， 計(jì) 人 民 幣元；2 上述轉(zhuǎn)讓價(jià)格包含甲方取得轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)與項(xiàng)目開發(fā)權(quán)所已付和應(yīng) 付的一切款項(xiàng)、費(fèi)用；3 乙方在受讓后獲準(zhǔn)增加或減少建

27、筑面積，與甲方無關(guān)，不作為增加或減少乙方向甲方支付轉(zhuǎn)讓款的依據(jù)。第七條 支付方式1 支付在本協(xié)議生效之日起個(gè)工作日內(nèi)，乙方應(yīng)支付本協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)款給甲方。在甲方將涉及轉(zhuǎn)讓地塊的使用權(quán)和項(xiàng)目開發(fā)權(quán)資料，包括但不限于土地出讓合同書、紅線圖、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證，建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)、設(shè)計(jì)圖紙、單項(xiàng)開發(fā)權(quán)批文及資質(zhì)證等原件資料交付后個(gè)工作日內(nèi)， 乙方應(yīng)支付本協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)款的給甲方；在規(guī)劃國土部門根據(jù)甲乙雙方共同申請(qǐng)將涉及轉(zhuǎn)讓地塊的土地使用權(quán)和項(xiàng)目開發(fā)權(quán)辦理到乙方或其指定人名下后個(gè)工作日內(nèi)， 乙方應(yīng)支付本協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)款的 給甲方。在乙方根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)需要，將原規(guī)劃的辦公、商場(chǎng)功能報(bào)批為

28、商住功能后_個(gè)工作日內(nèi)，乙方應(yīng)支付本協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)款的_給甲方。在乙方獲準(zhǔn)開工后天內(nèi)，乙方應(yīng)支付本協(xié)議余下轉(zhuǎn)讓價(jià)款給甲方。2 甲方收取本協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)款的開戶銀行為： 帳號(hào)為：；甲方亦可書面通知乙方有關(guān)甲方收款或委托第三人收款的新的銀行及帳號(hào)3甲方收取乙方款項(xiàng)，應(yīng)按規(guī)定開具發(fā)票予乙方或乙方指定的單位或個(gè)人。第八條 資料的交付及手續(xù)的辦理1在本合同生效后個(gè)工作日內(nèi)，甲方應(yīng)將涉及轉(zhuǎn)讓地塊的土地使用權(quán)及項(xiàng)目開發(fā)權(quán)資料，包括但不限于土地出讓合同書、紅線圖、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)、設(shè)計(jì)圖紙、單項(xiàng)開發(fā)權(quán)批文及資質(zhì)證等原件資料給乙方。2 在本協(xié)議生效后天內(nèi)，甲乙雙方備齊

29、有關(guān)資料共同向市規(guī)劃國土部門申請(qǐng)辦理本協(xié)議所指土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)及項(xiàng)目開發(fā)權(quán)的更名過戶手續(xù)。第九條 稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)在本協(xié)議土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和項(xiàng)目開發(fā)權(quán)更名過戶過程中，涉及到政府主管部門及政府部門指定的機(jī)構(gòu)應(yīng)收取的各種稅費(fèi)，均由甲方承擔(dān)，如按規(guī)定應(yīng)由甲乙雙方分擔(dān)的，亦由甲方以乙方名義支付，乙方應(yīng)承擔(dān)的部分，已由其以轉(zhuǎn)讓價(jià)款方式體現(xiàn)在支付給甲方的價(jià)款中第十條 轉(zhuǎn)讓的法律狀況1 甲方轉(zhuǎn)讓本協(xié)議所涉及之土地使用權(quán)后，該土地使用權(quán)出讓合同及登記文件中載明的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給乙方；2在土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓登記以前，有關(guān)該地塊產(chǎn)權(quán)瑕疵所引起的風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任，由甲方承擔(dān)；自房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓登記之日起，有關(guān)該地

30、塊的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任由乙方承擔(dān)。3 甲方為取得該地塊的土地使用權(quán)及項(xiàng)目開發(fā)權(quán)所需支付的一切款項(xiàng)、費(fèi)用、債務(wù)、責(zé)任，由其自行承擔(dān)，不因本協(xié)議的生效及轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)的辦理而轉(zhuǎn)移。第十一條甲方的違約責(zé)任1 在本協(xié)議生效后，甲方單方面解除本協(xié)議，或拖延履行本協(xié)議應(yīng)盡義務(wù)超過三十個(gè)工作日，視甲方構(gòu)成根本性違約。甲方應(yīng)雙倍返還乙方定金，退還已收乙方的轉(zhuǎn)讓款并按銀行同期貸款利率支付利息給乙方。2因甲方隱瞞事實(shí)真相，出現(xiàn)第三人對(duì)本協(xié)議所指的土地使用權(quán)及項(xiàng)目開發(fā)權(quán)出現(xiàn)權(quán)利或其他甲方的原因，致使本協(xié)議不能履行，視甲方單方違約，甲方按本條第1 款規(guī)定向乙方承擔(dān)責(zé)任。3 甲方遲延履行本協(xié)議的規(guī)定義務(wù)未達(dá)到根本性違約，應(yīng)按乙方

31、已付轉(zhuǎn)讓款每日萬分之二點(diǎn)一向乙方支付違約金。4因甲方原因，在轉(zhuǎn)讓給乙方的土地使用權(quán)及項(xiàng)目開發(fā)權(quán)設(shè)定或債務(wù)，影響乙方項(xiàng)目的開展，乙方有權(quán)將應(yīng)付甲方的轉(zhuǎn)讓價(jià)款直接支付給主張權(quán)利的債權(quán)人，并追究甲方的違約責(zé)任。第十二條乙方的違約責(zé)任1 在本協(xié)議生效后，乙方單方面解除本協(xié)議，應(yīng)按本協(xié)議總價(jià)款的賠償甲方的經(jīng)濟(jì)損失；2乙方遲延支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款給甲方，應(yīng)按遲延額每日萬分之支付違約金給甲方，逾期三十個(gè)工作日，甲方有權(quán)解除本協(xié)議，乙方應(yīng)按本協(xié)議總價(jià)款的 賠償甲方的經(jīng)濟(jì)損失。3出現(xiàn)上述情況造成本協(xié)議終止，乙方需將從甲方處取得的有關(guān)本項(xiàng)目的資料原件以及后續(xù)開發(fā)取得的文件資料無償移交回甲方。第十三條聲明及保證甲方：1 甲

32、方有權(quán)轉(zhuǎn)讓本合同所定地塊，并具有與乙方簽署本合同的完全能力。2 甲方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)均已辦妥并合法有效。3在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對(duì)甲方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。4甲方確認(rèn)并保證，在乙方實(shí)際獲得本合同所定地塊的土地使用權(quán)之前未設(shè)置任何抵押、債權(quán)或債務(wù)，不被任何第三方追索任何權(quán)益。5 甲方為簽署本合同所需的內(nèi)部授權(quán)程序均已完成，本合同的簽署人是甲方法定代表人或授權(quán)代表人。本合同生效后即對(duì)合同雙方具有法律約束力。乙方：1 乙方有權(quán)簽署并有能力履行本合同。2 乙方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)均已辦妥并合法

33、有效。3在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對(duì)乙方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。4乙方為簽署本合同所需的內(nèi)部授權(quán)程序均已完成，本合同的簽署人是乙方法定代表人或授權(quán)代表人。本合同生效后即對(duì)合同雙方具有法律約束力。第十四條保密甲乙雙方保證對(duì)在討論、簽訂、執(zhí)行本協(xié)議過程中所獲悉的屬于對(duì)方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料予以保密。未經(jīng)該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為 年。第十五條通知1 根據(jù)本合同需要一方向另一方發(fā)出的全部通知以及雙方的

34、文件往來及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書面形式，可采用方式傳遞。以上方式無法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。2各方通訊地址如下：3一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起日內(nèi)，以書面形式通知對(duì)方；否則，由未通知方承擔(dān)由此而引起的相關(guān)責(zé)任第十六條合同的變更本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時(shí)，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應(yīng)及時(shí)書面通知對(duì)方，征得對(duì)方同意后，雙方在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無權(quán)變更本合同，否則，由此造成對(duì)方的經(jīng)濟(jì)損失，由責(zé)任方承擔(dān)。第十七條合同的轉(zhuǎn)讓除合同中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙方的

35、任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書面明確同意，均屬無效。第十八條爭(zhēng)議的處理2 本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進(jìn)行解釋。2本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_種方式解決提交 仲裁委員會(huì)仲裁；依法向人民法院起訴。第十九條不可抗力3 如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務(wù)，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應(yīng)予中止。4 聲稱受到不可抗力事件影響的一方應(yīng)盡可能在最短的時(shí)間內(nèi)通過書面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力

36、事件發(fā)生后日內(nèi)向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事件及其持續(xù)時(shí)間的適當(dāng)證據(jù)及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導(dǎo)致其對(duì)本合同的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的一方，有責(zé)任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響3不可抗力事件發(fā)生時(shí)，雙方應(yīng)立即通過友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復(fù)履行各自在本合同項(xiàng)下的各項(xiàng)義務(wù)。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則雙方可協(xié)商解除合同或暫時(shí)延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。4本合同所稱“不可抗力

37、”是指受影響一方不能合理控制的，無法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對(duì)本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災(zāi)害如水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震，以及社會(huì)事件如戰(zhàn)爭(zhēng)、動(dòng)亂、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。第二十條合同的解釋本合同未盡事宜或條款內(nèi)容不明確，合同雙方當(dāng)事人可以根據(jù)本合同的原則、合同的目的、交易習(xí)慣及關(guān)聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對(duì)本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解 釋與法律或本合同相抵觸。第二十一條補(bǔ)充與附件本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達(dá)成書面補(bǔ)充

38、合同。本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律 效力。第二十二條合同的效力1 本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋單位公章或合同專用章之日起生效。2 有效期為 年， 自 年 月 日至 年 月日。3本合同正本一式份，雙方各執(zhí) 份， 具有同等法律效文檔來源為:從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯.歡迎下載支持力。甲 方 ： 乙 方 ：法定代表人：法定代表人：委托代理人： 委托代理開 戶 銀 行 ： 開戶銀行：賬號(hào)： 賬 號(hào) ： 簽 訂 地 點(diǎn) ： 簽 訂 地 點(diǎn) ： 年月 日 年月 日賣方： 買方一、為房屋買賣有關(guān)事宜，經(jīng)雙方協(xié)商，訂合同如下：甲方

39、自愿下列房屋賣給乙方所有：1 .房屋狀況：房屋座落幢號(hào) 室號(hào) 套數(shù) 建筑結(jié)構(gòu)總層數(shù)建筑面積用途2 .該房屋的土地使用權(quán)取得方式二、甲乙雙方商定成交價(jià)格為人民幣 元， 佰 拾 萬仟 佰 拾 元整。乙方在 年 月 日前分 次付清，付款方式：三、甲方在年 月日將上述房屋交付給乙方。 該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。四、出賣的房屋如存在產(chǎn)權(quán)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。五、本合同經(jīng)雙方簽章并經(jīng)嘉興市房地產(chǎn)交易管理所審查鑒定后生效，并對(duì)雙方都具有約束力，應(yīng)嚴(yán)格履行。如有違約，違約方愿承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償損失，支付違約費(fèi)用。六、雙方愿按國家規(guī)定交納稅、費(fèi)及辦理有關(guān)手續(xù)。未盡事宜，雙方愿按國家有關(guān)規(guī)定辦理。

40、如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，雙方愿向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。七、本合同一式四份，甲、乙雙方及稅務(wù)部門各一份，房管部門一份。八、雙方約定的其它事項(xiàng)：監(jiān)證機(jī)關(guān)：代理人 代理人 簽訂日期：年 月日農(nóng)村房屋買賣合同效力的分析想學(xué)法律？找律師？請(qǐng)上農(nóng)村房屋買賣合同效力的分析核心內(nèi)容：房屋不僅是居住場(chǎng)所，也體現(xiàn)為居住人的財(cái)產(chǎn)、社會(huì)依附關(guān)系。尤其是房屋買賣大多發(fā)生在幾年甚至十幾年前，經(jīng)過多年的經(jīng)營，房屋買受人對(duì)涉案房屋已具有了強(qiáng)烈的認(rèn)同感，建立了較為穩(wěn)定的社會(huì)關(guān)系，確認(rèn)合同無效意味著買受人穩(wěn)定的生活將面臨巨大改變，在感情上難以接受。下面由法律快車的小編為您介紹農(nóng)村房屋買賣的合法性問題，希望能對(duì)您有所幫

41、助。一、農(nóng)村房屋買賣合同糾紛產(chǎn)生的背景農(nóng)村房屋買賣涉及到宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓問題，xx 年 10 月 1 日開始施行的物權(quán)法第一百五十五條規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。 ”該規(guī)定已經(jīng)明確了宅基地使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的。但是轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)是有條件的，土地管理法等法律雖有涉及，但比較原則，在具體實(shí)施方面通常由國家政策和行政規(guī)章予以規(guī)范和調(diào)整?？偟膩碚f，轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)須同時(shí)具備以下條件：1、轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員；2、受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件；3、轉(zhuǎn)讓行為須征得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意；4、宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，必須與合法建造的住房一并轉(zhuǎn)讓。二、對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同效力的分析因此，在實(shí)踐中對(duì)于農(nóng)村房屋買賣合同的效力，有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，因房屋是建筑在宅基地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，而宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)有一定限制。農(nóng)村房屋買賣在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，此類行為損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。國務(wù)院辦公廳 1999年 5月6“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不