第八章成本法學(xué)習(xí)教案

1、會計學(xué)1第八章成本法第八章成本法第一頁，共44頁。（二）理論依據(jù)：（二）理論依據(jù)：從賣方的角度來看：從賣方的角度來看：銷售價格銷售價格成本成本= =各項費用及正常的利潤各項費用及正常的利潤(lrn)(lrn)和稅金和稅金 從買方的角度來看：替代原理從買方的角度來看：替代原理支付的最高價格支付的最高價格他所預(yù)計的重新開發(fā)建造該他所預(yù)計的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費的代價房地產(chǎn)所需花費的代價 開發(fā)已花費的代價開發(fā)已花費的代價共同點共同點重新開發(fā)必要的支出重新開發(fā)必要的支出賣方的底線賣方的底線買方的底線買方的底線正常的開發(fā)代價正常的開發(fā)代價2022-1-12以房地產(chǎn)以房地產(chǎn)重新開發(fā)成本重新開發(fā)成本為

2、導(dǎo)向求房地產(chǎn)價值為導(dǎo)向求房地產(chǎn)價值第1頁/共44頁第二頁，共44頁。u新近開發(fā)建造、計劃開發(fā)建造或者可以新近開發(fā)建造、計劃開發(fā)建造或者可以(ky)(ky)假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，均適假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，均適合。合。u特別適用于既無收益又很少發(fā)生交易的特別適用于既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價房地產(chǎn)的估價 （限制了市場法和收益法）（限制了市場法和收益法）u單純建筑物的估價單純建筑物的估價 u市場不完善或狹小市場上無法運用比較市場不完善或狹小市場上無法運用比較法估價的房地產(chǎn)。法估價的房地產(chǎn)。 u房地產(chǎn)保險房地產(chǎn)保險( (包括投保和理賠包括投保和理賠) )及其他損及其他損害賠償中的估價害

3、賠償中的估價 適適用用對對象象2022-1-13第2頁/共44頁第三頁，共44頁。 價格價格=成本成本+平均利潤平均利潤注意：注意：1.1.應(yīng)采用客觀成本而非實際成本；應(yīng)采用客觀成本而非實際成本；2.2.在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計條件等在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計條件等的分析進(jìn)行調(diào)整的分析進(jìn)行調(diào)整(tiozhng)(tiozhng)；3.3.在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進(jìn)行調(diào)整在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進(jìn)行調(diào)整(tiozhng)(tiozhng)。供大于求時，價值供大于求時，價值(jizh)應(yīng)下應(yīng)下調(diào)調(diào)求大于供時，價值求大于供時，價值(jizh)應(yīng)上應(yīng)上調(diào)調(diào)具備

4、的條件具備的條件2022-1-14重新開發(fā)時大多數(shù)單位和個人的一般花費重新開發(fā)時大多數(shù)單位和個人的一般花費第3頁/共44頁第四頁，共44頁。（一）房地產(chǎn)價格的基本組成：（一）房地產(chǎn)價格的基本組成：土地取得成本土地取得成本建設(shè)成本建設(shè)成本管理費用管理費用銷售費用銷售費用投資利息投資利息銷售稅費銷售稅費開發(fā)開發(fā)(kif)利潤利潤成本法估價步驟成本法估價步驟2022-1-15直接成本直接成本開發(fā)成本第4頁/共44頁第五頁，共44頁。1.土地取得成本土地取得成本 （一）市場（一）市場(shchng)購置下的土購置下的土地取得成本地取得成本1.建設(shè)用地使用權(quán)購買價格（地價款）建設(shè)用地使用權(quán)購買價格（地價

5、款）2.土地取得土地取得 稅費稅費 （二）征收集體土地的土地取得成（二）征收集體土地的土地取得成本本1.征地補償費用征地補償費用2. 相關(guān)稅費、相關(guān)稅費、3.地上物拆除、地上物拆除、4.渣土清運、渣土清運、5.場地平整及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費場地平整及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費6.建設(shè)用地使用權(quán)出讓金。建設(shè)用地使用權(quán)出讓金。2022-1-16土地補償費土地補償費+安置補助費安置補助費+地上附著物和青苗補償費地上附著物和青苗補償費+安排安排(npi)被征地農(nóng)民的社會保障費用被征地農(nóng)民的社會保障費用征地管理費征地管理費+耕地占用稅耕地占用稅+耕地開墾費耕地開墾費+新菜地開發(fā)建設(shè)基金新菜地開發(fā)建設(shè)基金+政府規(guī)定的其他有

6、關(guān)費用政府規(guī)定的其他有關(guān)費用第5頁/共44頁第六頁，共44頁。（三）征收國有土地（三）征收國有土地(td)上房屋的土地上房屋的土地(td)取得成本取得成本房屋拆遷補償費用房屋拆遷補償費用+相關(guān)費用相關(guān)費用+地上物拆除地上物拆除費費+渣土清運費渣土清運費+場地平整費以及城市基礎(chǔ)場地平整費以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費設(shè)施建設(shè)費+建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等費建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等費用用 房屋征收補償費用：被征收房屋補償費房屋征收補償費用：被征收房屋補償費+搬遷費搬遷費+臨時安置費臨時安置費+停產(chǎn)停業(yè)損失補償費停產(chǎn)停業(yè)損失補償費+補助和獎勵。補助和獎勵。 相關(guān)費用：房屋拆遷服務(wù)費相關(guān)費用：房屋拆遷服務(wù)費+房屋拆

7、遷估房屋拆遷估價費價費+政府規(guī)定的其它有關(guān)費用政府規(guī)定的其它有關(guān)費用2022-1-17第6頁/共44頁第七頁，共44頁。2.建設(shè)成本建設(shè)成本勘察設(shè)計和前期工程費勘察設(shè)計和前期工程費+建筑安裝工程建筑安裝工程費費+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費+公共配套設(shè)施建公共配套設(shè)施建設(shè)費設(shè)費+其他工程費其他工程費+開發(fā)期間開發(fā)期間(qjin)稅稅費費3.管理費用管理費用通常按照土地取得成本與建設(shè)成本之通常按照土地取得成本與建設(shè)成本之和的一定比例來測算。（和的一定比例來測算。（4%）4.銷售費用銷售費用通常按照開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的通常按照開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的一定比例來測算。（一定比例來測算。（3%）2

8、022-1-18第7頁/共44頁第八頁，共44頁。5.投資利息投資利息是指開發(fā)商開發(fā)完成或者實現(xiàn)銷是指開發(fā)商開發(fā)完成或者實現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有售之前發(fā)生的所有(suyu)必要必要費用應(yīng)計算的利息。費用應(yīng)計算的利息。1.應(yīng)計息項目應(yīng)計息項目土地取得成本、建設(shè)成本、管土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用理費用、銷售費用2.計息期（一般計息期（一般(ybn)是建設(shè)是建設(shè)期）期）建設(shè)期的起點一般建設(shè)期的起點一般(ybn)是取是取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的日期，終得房地產(chǎn)開發(fā)用地的日期，終點是估價對象開發(fā)完成的日期點是估價對象開發(fā)完成的日期。3.計息周期：通常為年。計息周期：通常為年。2022-1-19第

9、8頁/共44頁第九頁，共44頁。6.銷售稅費銷售稅費1.銷售稅金及附加（營業(yè)稅、城市銷售稅金及附加（營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)維護(hù)建設(shè)(jinsh)稅和教育費附稅和教育費附加，加，“兩稅一費兩稅一費”）2.其他銷售稅費（印花稅、交易手其他銷售稅費（印花稅、交易手續(xù)費）續(xù)費）2022-1-110第9頁/共44頁第十頁，共44頁。7.開發(fā)開發(fā)(kif)利潤利潤（1）開發(fā)）開發(fā)(kif)利潤指房地產(chǎn)開發(fā)利潤指房地產(chǎn)開發(fā)(kif)商的利潤而非建筑承包商利潤。商的利潤而非建筑承包商利潤。開發(fā)開發(fā)(kif)利潤指土地增值稅、企業(yè)所利潤指土地增值稅、企業(yè)所得稅前利潤。得稅前利潤。（2）開發(fā)）開發(fā)(kif)利潤是該

10、類房地產(chǎn)開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)(kif)項目在正常條件下開發(fā)項目在正常條件下開發(fā)(kif)商商所能獲得的平均利率，而不是個別開發(fā)所能獲得的平均利率，而不是個別開發(fā)(kif)商最終實際獲得的利潤，也不是商最終實際獲得的利潤，也不是個別開發(fā)個別開發(fā)(kif)商期望獲得的利率。商期望獲得的利率。（3）開發(fā)）開發(fā)(kif)利潤通常按照一定的基利潤通常按照一定的基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤率來估算。數(shù)乘以相應(yīng)的利潤率來估算。開發(fā)開發(fā)(kif)利潤的計算基數(shù)和相應(yīng)的利利潤的計算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率主要有以下幾種形式。潤率主要有以下幾種形式。2022-1-111（售價未知，需要（售價未知，需要(xyo)先估算開發(fā)利先

11、估算開發(fā)利潤）潤）第10頁/共44頁第十一頁，共44頁。7.開發(fā)利潤（平均利潤）開發(fā)利潤（平均利潤）根據(jù)不同的基數(shù)根據(jù)不同的基數(shù)(jsh)，有不同的利潤率指標(biāo)，有不同的利潤率指標(biāo)直接成本利潤率（計算基數(shù)直接成本利潤率（計算基數(shù)(jsh)：土地取得成本：土地取得成本+建設(shè)成本）建設(shè)成本）直接成本利潤率直接成本利潤率=開發(fā)利潤開發(fā)利潤/(土地取得成本土地取得成本+建設(shè)成建設(shè)成本本)投資利潤率（計算基數(shù)投資利潤率（計算基數(shù)(jsh)：土地取得成本：土地取得成本+建設(shè)建設(shè)成本成本+管理費用管理費用+銷售費用）銷售費用）投資利潤率投資利潤率=開發(fā)利潤開發(fā)利潤/(土地取得成本土地取得成本+建設(shè)成本建設(shè)成本

12、+管管理費用理費用+銷售費用銷售費用)成本利潤率（計算基數(shù)成本利潤率（計算基數(shù)(jsh)：土地取得成本：土地取得成本+建設(shè)建設(shè)成本成本+管理費用管理費用+銷售費用銷售費用+投資利息）投資利息）成本利潤率成本利潤率=開發(fā)利潤開發(fā)利潤/(土地取得成本土地取得成本+建設(shè)成本建設(shè)成本+管管理費用理費用+銷售費用銷售費用+投資利息投資利息)銷售利潤率（計算基數(shù)銷售利潤率（計算基數(shù)(jsh)：開發(fā)完成后的房地：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值）產(chǎn)價值）銷售利潤率銷售利潤率=開發(fā)利潤開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值2022-1-112第11頁/共44頁第十二頁，共44頁。 （一）最基本（一）最基

13、本(jbn)(jbn)的公式的公式 估算價格估算價格= =重新重新(chngxn)(chngxn)購建價格購建價格 - - 折舊折舊 （二）適用于新開發(fā)土地的成本（二）適用于新開發(fā)土地的成本(chngbn)(chngbn)公式公式 新開發(fā)土地價值新開發(fā)土地價值 = = 待開發(fā)土地取得成本待開發(fā)土地取得成本 + + 土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本 + +管理費用管理費用 + + 銷售費用銷售費用+ +投資利息投資利息 + + 銷售稅費銷售稅費 + + 開發(fā)利潤開發(fā)利潤 基本原理基本原理價格構(gòu)成價格構(gòu)成重置價格重置價格建筑物折建筑物折舊舊運用舉例運用舉例 新開發(fā)土地是指包括：填海造地、開山造地、征新開發(fā)

14、土地是指包括：填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進(jìn)行用農(nóng)地后進(jìn)行“三通一平三通一平”、“五通一平五通一平”、“ 七通七通一平一平”等開發(fā)的土地或城市舊城區(qū)待拆遷改造的土等開發(fā)的土地或城市舊城區(qū)待拆遷改造的土地開發(fā)為可以直接利用的城市建設(shè)用地。地開發(fā)為可以直接利用的城市建設(shè)用地。 2022-1-113第12頁/共44頁第十三頁，共44頁。新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價 = =（取得開發(fā)區(qū)用地的總成本（取得開發(fā)區(qū)用地的總成本 + + 土地開發(fā)總成本土地開發(fā)總成本+ + 總管理費用總管理費用+ + 總銷售費用總銷售費用 + + 總投資利息總投資利息 + + 總銷售稅費總銷售稅費 + + 總

15、開發(fā)利潤）總開發(fā)利潤）( (開發(fā)區(qū)用地總面積開發(fā)區(qū)用地總面積 可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率) ) 用途、區(qū)位等因素修正系數(shù)用途、區(qū)位等因素修正系數(shù)(xsh) (xsh) 可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率 = = 開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積 開發(fā)區(qū)總面積開發(fā)區(qū)總面積 100% 100%對于新開發(fā)區(qū)土地對于新開發(fā)區(qū)土地(td)(td)的分宗估價的分宗估價 1 1計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格，計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格，A A。2 2計算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價格。（計算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價格。（B=A/B=A/轉(zhuǎn)讓比率）轉(zhuǎn)讓比率）3 3計算開發(fā)區(qū)

16、某宗土地的價格。將第二步計算出的平均價格計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格。將第二步計算出的平均價格B B，根據(jù)宗地的規(guī)劃用途、具體位置、使用，根據(jù)宗地的規(guī)劃用途、具體位置、使用(shyng)(shyng)年限、容積率等進(jìn)行適當(dāng)?shù)脑鰷p修正。年限、容積率等進(jìn)行適當(dāng)?shù)脑鰷p修正?；驹砘驹韮r格構(gòu)成價格構(gòu)成重置價格重置價格建筑物折舊建筑物折舊運用舉例運用舉例步驟步驟2022-1-114第13頁/共44頁第十四頁，共44頁?！窘狻坑深}意(t y)：V單=120000000*（1+8%）3 +250000000*（1+8%）1.5/1-（2%+5.5%+10%）*2000000*60%=436（元/m2）P2

17、80第14頁/共44頁第十五頁，共44頁。新建房地價格新建房地價格 = = 土地取得成本土地取得成本 + + 建設(shè)成本建設(shè)成本 + + 管理費用管理費用 + +銷售費用銷售費用+ + 投資投資(tu z)(tu z)利息利息 + + 銷售稅費銷售稅費 + + 開發(fā)利潤開發(fā)利潤 新建建筑物價格新建建筑物價格 = = 建筑物建設(shè)成本建筑物建設(shè)成本 + + 管理費用管理費用 + +銷售費用銷售費用+ + 投資投資(tu z)(tu z)利息利息+ + 銷售稅費銷售稅費 + + 開發(fā)利潤開發(fā)利潤 （三）適用于新建房地產(chǎn)的基本（三）適用于新建房地產(chǎn)的基本(jbn)(jbn)公式公式 新建房地產(chǎn)采用新建房

18、地產(chǎn)采用(ciyng)成本法估價時一般不應(yīng)扣除折舊，但應(yīng)考慮其工程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當(dāng)修正。成本法估價時一般不應(yīng)扣除折舊，但應(yīng)考慮其工程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當(dāng)修正?；驹砘驹韮r格構(gòu)成價格構(gòu)成重置價格重置價格建筑物折舊建筑物折舊運用舉例運用舉例2022-1-116第15頁/共44頁第十六頁，共44頁。舊建筑物價格舊建筑物價格 = = 建筑物的重新購建價格建筑物的重新購建價格 - - 建筑物的折舊建筑物的折舊 舊房地價格舊房地價格 = = 土地土地(td)(td)的重新取得價格的重新取得價格 + + 建筑物的重新構(gòu)建價格建筑物的重新構(gòu)建價格 - - 建筑物的折舊建筑物的折舊 （

19、四）適用（四）適用(shyng)(shyng)于舊房地產(chǎn)的基本公式于舊房地產(chǎn)的基本公式 基本原理基本原理價格構(gòu)成價格構(gòu)成重置價格重置價格建筑物折建筑物折舊舊運用舉例運用舉例2022-1-117第16頁/共44頁第十七頁，共44頁。（一）重新（一）重新(chngxn)(chngxn)構(gòu)建價格的基本含義構(gòu)建價格的基本含義 基本原理價格構(gòu)成(guchng)計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例2022-1-118第17頁/共44頁第十八頁，共44頁。（二）重建價格和重置價格的基本（二）重建價格和重置價格的基本(jbn)(jbn)含義含義 基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用(ynyng)舉例2

20、022-1-119第18頁/共44頁第十九頁，共44頁。（二）重建（二）重建(zhn jin)(zhn jin)價格和重置價格的基本含義價格和重置價格的基本含義 基本原理價格構(gòu)成(guchng)計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例2022-1-120第19頁/共44頁第二十頁，共44頁。（三）重建（三）重建(zhn jin)(zhn jin)價格的求取方法（掌握）價格的求取方法（掌握） 基本原理價格構(gòu)成(guchng)計算公式重建價格建筑物折舊運用舉例2022-1-121建筑物重新購建價格建筑安裝工程費建筑物重新購建價格建筑安裝工程費專業(yè)費用管理費用銷售費用投資利專業(yè)費用管理費用銷售費用投資利息

21、息+銷售稅費開發(fā)利潤銷售稅費開發(fā)利潤第20頁/共44頁第二十一頁，共44頁。（三）重建價格（三）重建價格(jig)(jig)的求取方法（掌握）的求取方法（掌握） 基本原理價格構(gòu)成計算公式重建價格建筑物折舊運用(ynyng)舉例2022-1-122建筑物重新購建價格建筑安裝工程費建筑物重新購建價格建筑安裝工程費專業(yè)費用管理費用銷售費用投資利專業(yè)費用管理費用銷售費用投資利息息+銷售稅費開發(fā)利潤銷售稅費開發(fā)利潤市場法，即修正：市場法，即修正：1.將實際將實際不正常不正常的單位的單位“建安工程費建安工程費”修正為修正為正常正常的單位的單位“建安工程費建安工程費”；2.將將建造日期時建造日期時的的“建安

22、工程費建安工程費”調(diào)整為調(diào)整為估價時點時估價時點時的的“建安工程費建安工程費”；3.將將可比實例的狀況可比實例的狀況調(diào)整到調(diào)整到估價對象的狀況估價對象的狀況。單位面積法、單位體積法。單位面積法、單位體積法分部分項法：實質(zhì)是由部分加總成整體。注意各個部分計價單位可能不一致，既不要漏項也不得重復(fù)計算。分部分項法：實質(zhì)是由部分加總成整體。注意各個部分計價單位可能不一致，既不要漏項也不得重復(fù)計算。工料測量法。優(yōu)點：詳細(xì)、準(zhǔn)確。缺點：比較費時，并需專業(yè)技術(shù)，一般用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格。工料測量法。優(yōu)點：詳細(xì)、準(zhǔn)確。缺點：比較費時，并需專業(yè)技術(shù)，一般用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購

23、建價格。指數(shù)調(diào)整法：也稱為成本指數(shù)趨勢法，即利用指數(shù)或成本變動率，將歷史成本調(diào)整為重新購建成本。指數(shù)調(diào)整法：也稱為成本指數(shù)趨勢法，即利用指數(shù)或成本變動率，將歷史成本調(diào)整為重新購建成本。第21頁/共44頁第二十二頁，共44頁。建筑物折舊：是指各種原因造成的建筑物價值的減損。其金額為建筑物在估價時點的市場建筑物折舊：是指各種原因造成的建筑物價值的減損。其金額為建筑物在估價時點的市場(shchng)(shchng)價值與在估價時點的重新購建價格之差。價值與在估價時點的重新購建價格之差。 （一）建筑物折舊的概念(ginin)和實質(zhì)基本原理價格(jig)構(gòu)成計算公式重置價格(jig)建筑物折舊運用舉例2

24、022-1-123建筑物折舊建筑物重新購建價格建筑物折舊建筑物重新購建價格建筑物市場價值建筑物市場價值第22頁/共44頁第二十三頁，共44頁。 （一）建筑物折舊的概念(ginin)和實質(zhì)折舊折舊(zhji)的實質(zhì)的實質(zhì)（類型）（類型）1.1.物質(zhì)折舊：是由物理因素引起的折舊，又物質(zhì)折舊：是由物理因素引起的折舊，又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實體方稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實體方面面(fngmin)(fngmin)的損耗所造成的價值損失。的損耗所造成的價值損失。 2.2.功能折舊：稱無形損耗、精神磨損，是指功能折舊：稱無形損耗、精神磨損，是指由于消費觀念變更、設(shè)計更新、技術(shù)進(jìn)步等由于消

25、費觀念變更、設(shè)計更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е略诠δ芊矫嬖驅(qū)е略诠δ芊矫?fngmin)(fngmin)的相對殘缺、的相對殘缺、落后或不適用所造成的價值損失。落后或不適用所造成的價值損失。如建筑式樣過時，內(nèi)部布局過時，設(shè)備陳舊如建筑式樣過時，內(nèi)部布局過時，設(shè)備陳舊落后等。落后等。 3.3.經(jīng)濟(jì)折舊：稱外部性折舊，指建筑物本身經(jīng)濟(jì)折舊：稱外部性折舊，指建筑物本身以外的不利因素所造成的價值損失。以外的不利因素所造成的價值損失。 包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪聲污染、空氣污染、交通擁擠、城市化、噪聲污染、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變和政府政策變化等。規(guī)劃改

26、變和政府政策變化等。 基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格運用舉例2022-1-124第23頁/共44頁第二十四頁，共44頁。2010-5-18252022-1-125第24頁/共44頁第二十五頁，共44頁。2022-1-126第25頁/共44頁第二十六頁，共44頁。=-=40-18=22（萬元）（萬元）2022-1-127第26頁/共44頁第二十七頁，共44頁。1.1.年限法：把建筑物的折舊建立在建筑物年限法：把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余壽命之間關(guān)系的的壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余壽命之間關(guān)系的基礎(chǔ)上。在估價基礎(chǔ)上。在估價(g(gji)ji)中應(yīng)用最多的是中應(yīng)用最多的是平均年限法。平

27、均年限法。年折舊率年折舊率 = =（1-1-預(yù)計凈殘值率）預(yù)計凈殘值率）/ / 折舊年折舊年限限 年折舊額年折舊額 = = 固定資產(chǎn)原值固定資產(chǎn)原值年折舊率年折舊率年折舊額的計算公式為：年折舊額的計算公式為： Di = D = (C - S) / N = C ( 1- Di = D = (C - S) / N = C ( 1- R ) / N R ) / N 建筑物現(xiàn)建筑物現(xiàn)值的計算公式為：值的計算公式為： V = C - D V = C - Dt = C - ( C - S )( t = C - ( C - S )( t / N ) t / N ) = C 1- ( 1 - R )( t /

28、 N = C 1- ( 1 - R )( t / N ) ) 式中：式中：V V 建筑物的現(xiàn)值；建筑物的現(xiàn)值； Di Di 第第i i年年的折舊額；的折舊額； C C 建筑物的重新購建價格；建筑物的重新購建價格； S S 預(yù)計的建筑物凈殘值，簡預(yù)計的建筑物凈殘值，簡稱殘值；稱殘值； N N 折舊年限，建筑物的經(jīng)濟(jì)折舊年限，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命；壽命； R R 凈殘值率；凈殘值率； t t 建筑物的有效年齡建筑物的有效年齡建筑物的經(jīng)過年數(shù)分為實際年齡和有效年建筑物的經(jīng)過年數(shù)分為實際年齡和有效年齡。實際年齡是建筑物從竣工驗收合格之齡。實際年齡是建筑物從竣工驗收合格之日起到估價日起到估價(g(gji)j

29、i)時點時的日歷年數(shù)時點時的日歷年數(shù)。有效年齡是建筑物在估價。有效年齡是建筑物在估價(g(gji)ji)時時點按其狀況與效用所顯示的年數(shù)。實際年點按其狀況與效用所顯示的年數(shù)。實際年齡可能短于也可能長于有效年齡。齡可能短于也可能長于有效年齡。在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效年齡，剩余經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效年齡，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。 基本原理價格(jig)構(gòu)成計算公式重置價格(jig)建筑物折舊運用舉例2022-1-128第27頁/共44頁第二十八頁，共44頁。2022-1-129第28頁/共44頁第

30、二十九頁，共44頁。2 2成新折扣法：通過估價人員對待估建成新折扣法：通過估價人員對待估建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等完好情況進(jìn)筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等完好情況進(jìn)行實地觀察，并判斷由物理、功能和經(jīng)行實地觀察，并判斷由物理、功能和經(jīng)濟(jì)因素等引起的各類價值的減損情況，濟(jì)因素等引起的各類價值的減損情況，予以統(tǒng)計，判斷建筑物總的折舊予以統(tǒng)計，判斷建筑物總的折舊(zhji)(zhji)程度或成新度。程度或成新度。 實務(wù)實務(wù)(sh w)中中基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用(ynyng)舉例2022-1-130第29頁/共44頁第三十頁，共44頁。3 3市場提取法：利用含有與估價對象中的市場提取法

31、：利用含有與估價對象中的建筑物具有類似建筑物具有類似(li s)(li s)折舊狀況的建筑折舊狀況的建筑物的可比實例，來求取估價對象中的建筑物的可比實例，來求取估價對象中的建筑物折舊的方法物折舊的方法建筑物折舊土地重新購建價格建筑物折舊土地重新購建價格+ +建筑物重建筑物重新購建價格舊的房地產(chǎn)價值建筑物重新購建價格舊的房地產(chǎn)價值建筑物重新購建價格（舊的房地產(chǎn)價值土地重新購建價格（舊的房地產(chǎn)價值土地重新購建價格）建筑物重新購建價格建新購建價格）建筑物重新購建價格建筑物折舊后價值筑物折舊后價值總折舊率建筑物折舊建筑物重新購建總折舊率建筑物折舊建筑物重新購建價格價格年平均折舊率總折舊率建筑物年齡年平

32、均折舊率總折舊率建筑物年齡實務(wù)實務(wù)(sh w)中中基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用(ynyng)舉例2022-1-131第30頁/共44頁第三十一頁，共44頁。4 4分解法：先把建筑物折舊分成三種類型的折分解法：先把建筑物折舊分成三種類型的折舊，分別進(jìn)行測算，再相加來求取建筑物折舊的舊，分別進(jìn)行測算，再相加來求取建筑物折舊的方法。方法。建筑物折舊總額建筑物折舊總額(zng )(zng )物質(zhì)折舊物質(zhì)折舊+ +功能折舊功能折舊+ +外部折舊外部折舊基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用(ynyng)舉例2022-1-132第31頁/共44頁第三十二頁，共44頁。2022-1

33、-133第32頁/共44頁第三十三頁，共44頁。例例8-5 某宗房地產(chǎn)的土地總面積為某宗房地產(chǎn)的土地總面積為1 000，是，是10年前通過征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時的花費為年前通過征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時的花費為18萬萬元畝，現(xiàn)時重新取得該類土地需要花費元畝，現(xiàn)時重新取得該類土地需要花費620元元；地上建筑物總建筑面積；地上建筑物總建筑面積(jin zh min j)2 000，是，是8年前建成交付使用的，當(dāng)時的建年前建成交付使用的，當(dāng)時的建筑造價為筑造價為600元平方米建筑面積元平方米建筑面積(jin zh min j)，現(xiàn)時建造類似建筑物的建筑造價為，現(xiàn)時建造類似建筑物的建筑造價為1 200元平方米

34、建筑面積元平方米建筑面積(jin zh min j)，估，估計該建筑物有八成新。試選用所給資料測算該宗計該建筑物有八成新。試選用所給資料測算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。 2022-1-134第33頁/共44頁第三十四頁，共44頁。 解解 該題主要是注意重新購建價格該題主要是注意重新購建價格(jig)應(yīng)為估價時應(yīng)為估價時點時的。在弄清了此問題的基礎(chǔ)上，該宗房地產(chǎn)的價格點時的。在弄清了此問題的基礎(chǔ)上，該宗房地產(chǎn)的價格(jig)測算如下：測算如下： 土地現(xiàn)值土地現(xiàn)值620X1 000 620 000(元元) 建筑物現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值l 200X2 000X80 1 920 000

35、(元元) 估價對象的現(xiàn)時總價估價對象的現(xiàn)時總價620 000+1 920 000 2 540 000(元元) 估價對象的現(xiàn)時單價估價對象的現(xiàn)時單價2 540 0002 000 1 270(元元)2022-1-135第34頁/共44頁第三十五頁，共44頁。1.估價估價(gji)折舊與會計折舊的區(qū)別：折舊與會計折舊的區(qū)別：基本原理價格(jig)構(gòu)成計算公式重置價格(jig)建筑物折舊運用舉例2022-1-136區(qū)別區(qū)別項目項目會計會計估價估價C C為資產(chǎn)原始價值，不隨為資產(chǎn)原始價值，不隨時間流逝而變化時間流逝而變化為資產(chǎn)的重新購建價格，估價為資產(chǎn)的重新購建價格，估價時點不同，時點不同，C可能不同可

36、能不同V V資產(chǎn)的賬面價值，無需資產(chǎn)的賬面價值，無需與市場價值一致與市場價值一致資產(chǎn)的實際價值，必須與市場資產(chǎn)的實際價值，必須與市場價值一致價值一致第35頁/共44頁第三十六頁，共44頁。2022-1-137建筑物經(jīng)濟(jì)建筑物經(jīng)濟(jì)(jngj)(jngj)壽命與土地年限的關(guān)系壽命與土地年限的關(guān)系土地使用期限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命土地使用期限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命(shumng)的影響的影響 計算計算(j sun)折舊折舊計算折舊計算折舊計算折舊計算折舊計算折舊計算折舊第36頁/共44頁第三十七頁，共44頁。建設(shè)部、財政部制定的房地產(chǎn)單位會計制度建設(shè)部、財政部制定的房地產(chǎn)單位會計制度會計科目和會計科目和會計報表

37、對經(jīng)租房會計報表對經(jīng)租房(z fn)產(chǎn)折舊時采用的一些參數(shù)的有關(guān)產(chǎn)折舊時采用的一些參數(shù)的有關(guān)規(guī)定如下：規(guī)定如下： 房屋結(jié)構(gòu)分類(fn li)序號結(jié)構(gòu)類型定 義1鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)全部或承重部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。包括框架大板與框架輕板結(jié)構(gòu)等房屋。這類房屋一般內(nèi)外裝修良好，設(shè)備比較齊全2磚混結(jié)構(gòu)一等部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹而或涂料粉刷，并設(shè)有陽臺，內(nèi)外設(shè)備齊全的單元式住宅或非住宅房屋3磚混結(jié)構(gòu)二等部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻是清水墻，沒有陽臺，內(nèi)部設(shè)備不全的非單元式住宅或其他房屋4磚木結(jié)構(gòu)一等材料上等、標(biāo)準(zhǔn)較高的磚木(石料)結(jié)構(gòu)。這類房屋一般是外

38、部有裝修處理、內(nèi)部設(shè)備完善的庭院式或花園洋房等高級房屋5磚木結(jié)構(gòu)二等結(jié)構(gòu)正規(guī)，材料較好，一般外部沒有裝修處理，室內(nèi)有專用上、下水等設(shè)備的普通磚木結(jié)構(gòu)房屋6磚木結(jié)構(gòu)三等結(jié)構(gòu)簡單，材料較差，室內(nèi)沒有專用上下水等設(shè)備，較低級的磚木結(jié)構(gòu)房屋7簡易結(jié)構(gòu)如簡易樓、平房、木板房、磚壞房、土草房、竹木捆綁房等2022-1-138第37頁/共44頁第三十八頁，共44頁。 房屋房屋(fngw)(fngw)折舊和完損等級評定的有關(guān)規(guī)定折舊和完損等級評定的有關(guān)規(guī)定 各種結(jié)構(gòu)(jigu)房屋的耐用年限（單位：年）結(jié)構(gòu)用途結(jié)構(gòu)用途鋼筋混凝鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)土結(jié)構(gòu)磚混結(jié)磚混結(jié)構(gòu)一等構(gòu)一等磚混結(jié)磚混結(jié)構(gòu)二等構(gòu)二等磚木結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)

39、一等一等磚木結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)二等二等磚木結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)三等三等生產(chǎn)用房生產(chǎn)用房505040404040303030303030受腐蝕的受腐蝕的生產(chǎn)用房生產(chǎn)用房353530303030202020202020非生產(chǎn)用非生產(chǎn)用房房606050505050404040404040簡易結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)1010 各種結(jié)構(gòu)房屋的殘值率一般各種結(jié)構(gòu)房屋的殘值率一般(ybn)(ybn)為：鋼筋為：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和簡易結(jié)構(gòu)為混凝土結(jié)構(gòu)和簡易結(jié)構(gòu)為0 0、磚混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)2 2、磚木、磚木結(jié)構(gòu)一等結(jié)構(gòu)一等6 6、磚木結(jié)構(gòu)二等、磚木結(jié)構(gòu)二等4 4、磚木結(jié)構(gòu)三等、磚木結(jié)構(gòu)三等3 3。 2022-1-139第38頁/共44頁第三十九頁，共44頁。 房屋房屋(fngw)(fngw)折舊和完損等級評定的有關(guān)規(guī)定折舊和完損等級評定的有關(guān)規(guī)定 基本原理價格構(gòu)成計算公式