不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)研流程

1、一、 外業(yè)目的提交符合質(zhì)量要求的電子圖包括幢基線圖和宗地圖,界址 簽章表和“辦理不動產(chǎn)測繪報告需提供材料里規(guī)定的復(fù)印件 . 考前須知：1、每幢樓均需要標(biāo)注樓號、樓層數(shù)、樓層結(jié)構(gòu)；2、計算占地面積的幢基線需要用白線圍起來方便業(yè)入庫,3、與宗地相鄰的道路均要測其中線預(yù)防小區(qū)宗地占壓道路紅線,并在土地證復(fù)印件上標(biāo)注現(xiàn)路名和四至狀況.二、根本概念1、地籍記載土地的權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量、價值、利用等根本狀況 的圖簿冊及數(shù)據(jù).2、地籍調(diào)查針對每宗地的權(quán)屬、界址、位置、面積、用途等進(jìn)行的土地調(diào) 查.3、界址線宗地的邊界線.4、界址點土地權(quán)屬界址線的轉(zhuǎn)折點.5、宗地土地權(quán)屬界址線封閉的地塊或空間.6、宗地圖

2、描述一宗地位置、界址點線和與相鄰宗地關(guān)系等要素的地籍 圖,是土地證書和宗地檔案的附圖.7、占地面積特指房屋地表底層外圍水平投影面積,包括地表底層的陽臺、柱 廊、門廊、室外樓梯等水平投影面積.通俗的說,樓房的占地面積指地表底層的建筑面積包括計算全面積和半面積的所有建筑面 積.8、分?jǐn)偼恋孛娣e1小區(qū)：分?jǐn)偼恋孛娣e=建筑面積/總建筑面積*占地面積.2自建房：分?jǐn)偼恋孛娣e=建筑面積/總建筑面積*宗地面積.三、限制測量限制網(wǎng)分為首級限制網(wǎng)和圖根限制網(wǎng),各等級限制網(wǎng)的布設(shè)應(yīng) 遵循“從整體到局部、分級布網(wǎng)的原那么.平面限制網(wǎng)的根本精度應(yīng)符合下面規(guī)定：四等網(wǎng)或E級網(wǎng)中最弱邊相對中誤差不得超過 1/45000.

3、四等網(wǎng)或E級以下網(wǎng)最弱點相對于起算點的點位中誤差不得超 過± 5cm1、首級限制網(wǎng)：首級限制網(wǎng)可直接采用當(dāng)?shù)匾延械膰叶?、三、四等三角點和 國家R C、D E級GPS電作為首級平面限制網(wǎng)點,但應(yīng)檢查其精 度.2、圖根限制網(wǎng)：利用首級限制點求取參數(shù)后,可采用 RTK空制點測量方法布設(shè) 圖根點.保證每一個圖根點至少與兩個相鄰圖根點通視一個用來 定向,一個用來檢查.為保證RTKM量精度,應(yīng)進(jìn)行有效檢核.檢核方法有兩種：每個圖根點均應(yīng)有兩次獨立的觀測結(jié)果,兩次測量結(jié)果的平面 坐標(biāo)較差不得大于土 3cm高程的較差不得大于土 5cm在限差取平 均值作為圖根點的平面坐標(biāo)和高程.在測量界址點和測繪幢

4、基線時采用全站儀對相鄰RTKS根點進(jìn)行邊長檢查,其檢測邊長的水平距離的相對誤差不得大于1/3000.當(dāng)RTK言號不好時,需采用圖根導(dǎo)線測量方法時,導(dǎo)線網(wǎng)宣布 設(shè)成附合單導(dǎo)線、閉合單導(dǎo)線或結(jié)點導(dǎo)線網(wǎng),其主要技術(shù)參數(shù)見下圖根導(dǎo)線測量技術(shù)指標(biāo)等級附合導(dǎo)線長度(km)平均邊長(m)測回數(shù)測回差()方位角閉合差()坐標(biāo)閉合差(m導(dǎo)線全長相對閉合差DJ2DJS一級1.21201218±24而0.221/5 000二級0.7701±4.七吊0.221/3 000具體流程為：找已有限制點 一求七參數(shù)一RTK做圖根限制 點 f 全站儀附合導(dǎo)線引點 一測量四、宗地界址點測量界址點主要采用全站儀

5、極坐標(biāo)法測量,觀測時應(yīng)做測站檢查, 檢查點可以是定向點、鄰近限制點和已測設(shè)的界址點.界址點精度 要求見下表.級 別界址點相對于鄰近限制點的點位誤差,相鄰界址點間距誤差(cm)中誤差允許誤差一±5.0士 10.0二±7.5士 15.0三士 10.0±20.0注1: 土地使用權(quán)明顯界址點精度不低于一級,隱蔽界址點精度不低于二級.注2: 土地所有權(quán)界址點可選擇一、二、三級精度.已用的宗地界址點測量方法主要有三種：(1)當(dāng)該宗地有80坐標(biāo)或可轉(zhuǎn)換為80坐標(biāo)的其他坐標(biāo)時,那么直接 利用該80坐標(biāo)生成宗地圖.(2)當(dāng)該宗地沒有80坐標(biāo)但業(yè)主和四鄰可以明確指界的,那么利用 開發(fā)

6、商和四鄰的指界結(jié)果生成宗地圖.(3)當(dāng)沒有該宗地80坐標(biāo)并且開發(fā)商不能明確指界的,那么測量與 小區(qū)相鄰的道路中線,根據(jù)道路紅線和土地證的邊長形狀推出宗地 圍,但開發(fā)商需要簽訂“確認(rèn)不動產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查結(jié)果承諾書.注：以上幾種方法均需在“不動產(chǎn)測量報告中注明五、幢基線測量幢基線使用全站儀的極坐標(biāo)法觀測得到.測量容主要包括房屋 的幢基線用于確定房屋的位置和計算房屋的占地面積、房屋的 外部輪廓如帶有裙樓的主樓的外部輪廓.幢基線測量精度要求 參考宗地界址點測量精度要求.1、測量方法測量房屋以勒腳以上墻角為準(zhǔn)；房屋附屬設(shè)施測量：柱廊以柱外 圍為準(zhǔn)、門廊以柱或圍護(hù)物外圍為準(zhǔn),獨立柱的門廊以頂蓋投影為 準(zhǔn)、挑

7、廊以外輪廓投影為準(zhǔn)、室外樓梯以外圍水平投影為準(zhǔn).2、需要測量容落地陽臺；與房屋相連的永久性的室外樓梯；房屋間永久性的架 空通廊；有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗；玻璃幕墻等作為房屋外 墻的；依坡地建筑的房屋,利用吊腳做架空層,有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的,具高 度在2.20m以上的部位；與房屋相連有上蓋走廊、檐廊.3、不需測量容突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒 腳、臺階等；房屋之間無上蓋的架空通廊.4、外業(yè)檢核外業(yè)測好后,需要業(yè)畫出幢基線圖,然后拿著打印好的幢基線去外 業(yè)檢查,重點檢查有無漏測、測錯的情況,核對樓層數(shù)及樓號是否 正確.主要流程為：外業(yè)測量一業(yè)成圖一外業(yè)檢查 F修改六、特殊

8、情況處理方法1、小區(qū)封閉的院落如別墅需要測量封閉圍墻,且院落的房屋占 用封閉圍墻的所有土地面積即同自建房的占地面積分?jǐn)偡椒? 但圍需要小區(qū)開發(fā)商認(rèn)可或已有單獨土地證書.2、當(dāng)一幢樓有超界情況時,整幢樓都不能出不動產(chǎn)測量報告,但宗 地的其他不超界樓幢可以正常辦理.3、當(dāng)一幢樓跨越同一個法人的多個宗地時,那么默認(rèn)該樓坐落在占地 面積多的一塊宗地.當(dāng)同一個法人的多個宗地相連,并且無法分 清,那么當(dāng)成一塊宗地處理,但使用期限就低不就高.4、當(dāng)實測宗地面積小于土地證面積時,與局方、開發(fā)商協(xié)商,開發(fā) 商出具“面積不符承諾書,并簽字蓋章,按實測面積來.5、當(dāng)實測宗地面積大于土地證面積時,由局方出具解決意見,

9、并與 開發(fā)商協(xié)商,出具相關(guān)證實.參考資料：?不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案(試行)?(國土資源部)?土地利用現(xiàn)狀分類?(GB/T21010-2007)?地籍調(diào)查規(guī)程?(TD/T1001-2021)?房產(chǎn)測量規(guī)?(GB/ T17986.1-2000 )辦理不動產(chǎn)測繪報告需提供材料小區(qū)：組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件,營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件,法人復(fù)印件及聯(lián)系方 式,代理人復(fù)印件及聯(lián)系方式,土地證復(fù)印件,竣工驗收報告有 竣工日期的一頁復(fù)印即可,界址簽章表,承諾書四鄰不簽字時 才需要、面積不符承諾書面積與土地證面積有異議時.單位：組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件,營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件,法人復(fù)印件及聯(lián)系方 式,代理人復(fù)印件及聯(lián)系方式,土地證復(fù)印件

10、,房產(chǎn)證,竣工驗收 報告有竣工日期的一頁復(fù)印即可,界址簽章表,承諾書四鄰 不簽字時才需要、面積不符承諾書面積與土地證面積有異議 時.自建房：權(quán)利人及共有人復(fù)印件及聯(lián)系方式,土地證復(fù)印件,房產(chǎn)證,界址 簽章表,承諾書四鄰不簽字時才需要、面積不符承諾書面積 與土地證面積有異議時.辦土地證：80坐組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件,營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件,法人復(fù)印件及聯(lián)系方 式,代理人復(fù)印件及聯(lián)系方式,國土資源局測繪隊提供的宗地 標(biāo),規(guī)劃許可證,界址簽章表,承諾書四鄰不簽字時才需要、 面積不符承諾書面積與土地證面積有異議時.確認(rèn)不動產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查結(jié)果承諾書某某某國土資源局、某某某不動產(chǎn)登記局：本單位人所持有的某國用 第

11、號土地使用權(quán)證,因歷史原因,所登記的地籍調(diào)查成果無界址點坐標(biāo).目 前,因 原因需要換發(fā)不動產(chǎn)證書,由于 原因,在確認(rèn)本宗地界址點坐標(biāo)時,四鄰無法再次到場指界,本次權(quán)籍調(diào)查過程中,在根本 符合原土地證面積、尺寸及原地籍調(diào)查結(jié)果的情況下,現(xiàn)申請由本 人進(jìn)行單方指界.如因本次單方指界的調(diào)查結(jié)果與他人發(fā)生糾紛, 同意按雙方認(rèn)可邊界進(jìn)行重新定界、測量,并承當(dāng)所有相應(yīng)費用.此過程中,本單位人負(fù)責(zé)承當(dāng)此過程中引發(fā)的一切法律責(zé)任及 后果.特此保證承諾人：確認(rèn)不動產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查面積不符承諾書某某某國土資源局、某某某不動產(chǎn)登記局：本單位人所持有的某國用 第 號土地使用權(quán)證和長國用 第 號土地使用權(quán)證,因歷史原因,所登記的地籍調(diào)查成果無界址點坐標(biāo)