地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識(shí)總匯

1、1.勒腳指室外地面（或散水）以上的一小段房屋外墻。山于這個(gè)部位的墻體經(jīng)常遭受雨雪的浸 濺和地下水沿基礎(chǔ)上升而使墻面潮濕，凍融破壞，因此要求使用耐水性較好的材料砌筑，或 用水泥砂漿抹面來(lái)保護(hù)。2.綠化率 是指規(guī)劃建設(shè)用地X圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面 積之比。3.平臺(tái) 樓房建筑體中沒(méi)有上蓋并高于層外地面之平面結(jié)構(gòu)為平臺(tái)。平臺(tái)可供柱戶 納涼、修憩、涼衣物等活動(dòng)之用。平臺(tái)可以在樓層頂部，也可以在腰部或底部。平臺(tái)不計(jì)算 建筑面積。4.期房習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋稱為期房。即消費(fèi) 者在購(gòu)買時(shí)不具備即買即可入住的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取 得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)

2、證為止，所出售商品房稱為期房。5.房屋的全面建成包括： 建筑工程、設(shè)備安裝工程及內(nèi)外裝修工程結(jié)束，通過(guò)竣工驗(yàn)收; 達(dá)到“七通一平”，即上水通、下水通、排污通、配電通、氣通（煤氣、天然氣或液化氣）、 通、道路通、場(chǎng)地平整。發(fā)展商出售期房稱為預(yù)售，購(gòu)房人買房時(shí)就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù) 售合同。6.日照間距 指前后兩排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時(shí)日獲得所需日照 量而保持的一定間隔距離。7.建筑間距系數(shù)： 指遮擋陽(yáng)光的建筑與被遮擋陽(yáng)光的建筑的 間距為遮擋陽(yáng)光的建筑高度的倍數(shù)；8.建筑的長(zhǎng)高比： 指遮擋陽(yáng)光的建筑的正面長(zhǎng)度為 該建筑高度的倍數(shù)。 當(dāng)單棟塔樓居住建筑在兩側(cè)無(wú)其他遮擋陽(yáng)光的建筑（含規(guī)劃建

3、筑） 時(shí)，與其他居住建筑系數(shù)不得小于1 . 0。多棟塔樓居住建筑成東西向單排布置時(shí)，與被其 遮擋陽(yáng)光的板式居住建筑的建筑間距按照下列條例執(zhí)行：1 .相鄰塔式居住建筑的間距小于單棟塔式建筑的長(zhǎng)度時(shí)，塔式居住建筑長(zhǎng)高比的長(zhǎng)度，應(yīng)該按照各塔式居住建筑的長(zhǎng)度 與間距之和計(jì)算，并按照其不同的長(zhǎng)高比，采用不得小于表1規(guī)定的建筑間距系數(shù)。2.相鄰塔式建筑的間距等于或者大于單棟塔式居住建筑的長(zhǎng)度時(shí)，建筑間距的系數(shù)不得下 于1.2。9.關(guān)于公共建筑的間距 塔式建筑遮擋中小學(xué)教室、托兒所和幼兒園的活動(dòng)室、醫(yī) 療病房等公共建筑的陽(yáng)光時(shí)，建筑間距山城市規(guī)劃行政主管部門確定，但不得小于上述（1、 2 ）的規(guī)定。如果塔式

4、建筑遮擋的是辦公樓、集體宿舍、招待所、旅館等建筑時(shí)，建筑間距系數(shù)按照上述（1、2 ）的規(guī)定執(zhí)行。但下列情況由城市規(guī)劃主管部門確定：1 .二層或二層以下的辦公樓、集體宿舍、招待所、旅館等建筑； 2.商業(yè)、服務(wù)業(yè)、影劇院、 公用設(shè)施等建筑； 3.與遮擋陽(yáng)光的建筑屬于同一單位的辦公樓、集體宿舍、招待所、 旅館等建筑。10.容積率是指項(xiàng)LI規(guī)劃建設(shè)用地X圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地之比，附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但注明不計(jì)算面積的附屬建設(shè)物除外。這個(gè)比值越小，意味著 小區(qū)容納的建筑總量越小、居住生活質(zhì)量就會(huì)越啟j。一般來(lái)說(shuō)，常見(jiàn)的以6層磚混住宅為主 的小區(qū)，應(yīng)盡可能選擇容積率較小的。11.商品房商品房是

5、指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后開發(fā)建設(shè)的房屋，均按市場(chǎng)價(jià)出售。商品房根據(jù)其銷售對(duì)象 的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房?jī)煞N,9月起內(nèi)、外銷房已并軌。12.商品房的變頻供水商品房的變頻供水：是指居住在樓房的居民生活用水直接來(lái)自設(shè)立在小區(qū)的變頻泵房輸入輸出。13. 商品房的結(jié)構(gòu)售房的樓書常見(jiàn)用語(yǔ)，房屋架構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。14. 商品房的使用率商品房的使用率：是指房屋的使用面積與建筑面積的比例。15. 水景商品房水景商品房：是指依水而建的房屋。17. 微利房微利房即廉價(jià)房，指的是房地產(chǎn)開發(fā)商修建的用于公開向社會(huì)讓利出售獲取自山微利的普通 商品房。18.

6、 現(xiàn)房現(xiàn)房是指通過(guò)竣工驗(yàn)收，可以交付使用，并取得房地產(chǎn)權(quán)證的房屋。開發(fā)商完成房屋全部建 筑工程、配套工程，使房屋具備正常使用功能，還要通過(guò)建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收、規(guī)劃竣工驗(yàn)收、 環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗(yàn)收、消防驗(yàn)收，取得新建住宅交付使用許可證，才能到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行房地 產(chǎn)初始登記。購(gòu)買現(xiàn)房簽訂的是房屋買賣合同，購(gòu)房人可以立即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，取得產(chǎn) 權(quán)證。19. 陽(yáng)臺(tái)建筑面積指套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)的建筑面積，按國(guó)家建筑面積訃算規(guī)則，封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其水平投影面積計(jì) 算建筑面積；凹陽(yáng)臺(tái)、挑陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。20. 躍層式住宅躍層式住宅是近年來(lái)推廣的一種新穎的住宅建筑形式。在東南沿海的XX、XX的一些開放

7、城 市建設(shè)較多。這類住宅的特點(diǎn)是住宅占有上下兩層樓南，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚 房、及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過(guò)公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓 梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積 較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。這類住宅的內(nèi)部空間因?yàn)槭墙梃b了歐美小二樓 獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，頗受海外僑胞和港澳臺(tái)胞的歡迎，在南方城市建設(shè)、買賣較多，近年 來(lái)在北方城市的一些高級(jí)住宅設(shè)計(jì)中，也開始得到推廣。21. 什么是商品房預(yù)售？答：商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受 人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。

8、22、房地產(chǎn)預(yù)售許可證包含哪些內(nèi)容？答：房地產(chǎn)預(yù)售許可證包括下列內(nèi)容：（一）預(yù)售許可證編號(hào)；（二）發(fā)展商名稱；（三） 項(xiàng)目名稱：（四）項(xiàng)目坐落地點(diǎn)；（五）土地使用權(quán)出讓合同書號(hào)、地塊編號(hào)；（六）房 地產(chǎn)證編號(hào)、棟數(shù)；（七）批準(zhǔn)預(yù)售的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數(shù)、間數(shù);（八）發(fā)證機(jī)關(guān)、有效期；（九）附注內(nèi)容等。23、當(dāng)商品房達(dá)到何種形象進(jìn)度時(shí)，才可以辦理預(yù)售許可證？答：七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分 之二以上層數(shù)。24、商品房預(yù)售需要具備哪些條件？答：商品房預(yù)售需具備以下條件：（-）預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（二）按照土地管

9、理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)匸程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督 手續(xù)；（四）已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；（五）七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三 分之二以上層數(shù)；（六）已在項(xiàng)U所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。25、是否可以認(rèn)購(gòu)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)期的房地產(chǎn)？答：根據(jù)XX經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例的規(guī)定，房地產(chǎn)預(yù)售須經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)并獲得房 地產(chǎn)預(yù)售許可證后，才能預(yù)售。所謂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，實(shí)際上是發(fā)展商逃避主管部門的管理，在 取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證前的一種非法

10、行為，其行為不受法律保護(hù)，是無(wú)效的。因此不能 認(rèn)購(gòu)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)期的房地產(chǎn)。26、什么是商品房現(xiàn)售？答：商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房岀售給買受人，并山買受人 支付房?jī)r(jià)款的行為。27、房地產(chǎn)現(xiàn)售需要具備哪些條件？答：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證 書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件：（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施 工許可證；（四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)? 通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或 者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（

11、七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。28、什么悄況下，開發(fā)商不得刊登房地產(chǎn)廣告？答：凡下列情況之一的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得刊登廣告，廣告發(fā)布者不得發(fā)布其廣告:（-）未取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售商品房；（二）在未依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地 上開發(fā)建設(shè)的房屋：（三）違章建設(shè)的房屋；（四）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查 封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋；（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋；（六）法律、法規(guī)規(guī) 定禁止不得出售的其他房屋。29、開發(fā)商發(fā)布房地產(chǎn)廣告時(shí)，應(yīng)向廣告經(jīng)營(yíng)與發(fā)布單位提交哪些材料？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或受其委托的單位刊登房地產(chǎn)銷售廣告，應(yīng)向廣告經(jīng)營(yíng)與發(fā)布單位提交 下列材料的復(fù)印件，并出示原件

12、：（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（三）預(yù)售的，應(yīng)提交房地產(chǎn)預(yù)售許可證?，F(xiàn)售的，應(yīng)提交房地產(chǎn)證。30、房地產(chǎn)銷售廣告應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)銷售廣告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）樓寧地點(diǎn)、竣工交付時(shí)間、 售價(jià)等；（二）預(yù)售的，應(yīng)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書證號(hào)、房地產(chǎn)預(yù)售許可證證 號(hào)；（三）現(xiàn)售的，應(yīng)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書證號(hào)、房地產(chǎn)證證號(hào)。31、在房地產(chǎn)廣告中，不得包含哪些內(nèi)容？答：房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行的說(shuō)明，不得有悖社 會(huì)良好風(fēng)尚。預(yù)售商品房廣告中不得出現(xiàn)融資或變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回 報(bào)的承諾；不得出現(xiàn)返本銷售

13、或變相返本銷售的內(nèi)容：不得出現(xiàn)售后包租或變相售后包租的 內(nèi)容。32、對(duì)售樓廣告及資料內(nèi)容有哪些具體規(guī)定？答：預(yù)售商品房廣告中以參照物表示項(xiàng)訂位置的，應(yīng)以從該項(xiàng)LI到達(dá)參照物的現(xiàn)有交通干道 的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間、車程等來(lái)表示距離。項(xiàng)口坐落位置、示意圖，應(yīng)肖真實(shí)、 準(zhǔn)確，比例恰當(dāng)。售樓資料上明示的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料、設(shè)備、竣工交付使用時(shí)間等應(yīng)當(dāng) 真實(shí)、準(zhǔn)確、清楚。33、對(duì)未取得商品房預(yù)售許可證而刊登房地產(chǎn)廣告的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？答：對(duì)未取得商品房預(yù)售許可證而以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”、“內(nèi)部認(rèn)訂”、“內(nèi)部登記”等方法刊 登廣告的，建設(shè)、房管和工商部門要加強(qiáng)檢查監(jiān)督，及時(shí)查處。34、在刊登房地產(chǎn)

14、廣告時(shí)，對(duì)廣告所表示的價(jià)格有什么規(guī)定？答：房地產(chǎn)廣告對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。 預(yù)售商品房按套（單元）出售的，價(jià)格以套內(nèi)面積計(jì)算；整棟出售的，以該棟房屋建筑面積訃 算房?jī)r(jià)。銷售已建成的商品房以及二、三級(jí)市場(chǎng)的各類房屋交易，廣告中要注明交易總價(jià)。35、發(fā)展商發(fā)布虛假房地產(chǎn)廣告時(shí)，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？答：對(duì)違規(guī)發(fā)布房地產(chǎn)廣告及發(fā)布的房地產(chǎn)廣告失實(shí)、虛假的開發(fā)企業(yè)和廣告經(jīng)營(yíng)者、發(fā)布 者，建設(shè)、房管部門可責(zé)令其限期改正，逾期不改正的可通過(guò)新聞媒體曝光，給予停止審批 新的商品房預(yù)售項(xiàng)|_|、降低資質(zhì)等級(jí)等處罰。工商部門可責(zé)令廣告發(fā)布者停止發(fā)布，并依照 有關(guān)規(guī)定給予處罰

15、。36、對(duì)房地產(chǎn)廣告中所承諾的內(nèi)容，購(gòu)房人是否有權(quán)要求在購(gòu)房合同中約定？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng), 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。37、對(duì)房地產(chǎn)廣告中的各種排名、獎(jiǎng)勵(lì)等內(nèi)容，有哪些規(guī)定？答：預(yù)售商品房廣告中出現(xiàn)各種評(píng)獎(jiǎng)、排名、國(guó)家或省示X匸程等稱號(hào)的，必須符合國(guó)家有 關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，并明示評(píng)獎(jiǎng)機(jī)關(guān)、獎(jiǎng)勵(lì)種類、有效年份。對(duì)列入實(shí)施計(jì)劃但未經(jīng)驗(yàn)收 獲得獎(jiǎng)勵(lì)稱號(hào)的，不得使用該稱號(hào)。38、發(fā)展商銷售商品房有哪些方式？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。39、發(fā)展商不得采取哪些方式銷售商品房？答：房

16、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后 包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。40、銷售代理委托書包含哪些內(nèi)容？答：山委托人出具給代理人的委托書應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的 權(quán)利、義務(wù)。41、在發(fā)展商處購(gòu)房時(shí)，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)明示那些事項(xiàng)？答：（一）開發(fā)資質(zhì)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（二）商品房預(yù)售許可證及經(jīng)批準(zhǔn)銷售的平面圖、立面圖;（三）項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；（四）項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖；（五） 商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)；公XX公用建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ唬╊A(yù)售商品房 的價(jià)格和付款辦法；（七

17、）商品房預(yù)售的專用賬戶；（八）物業(yè)管理事項(xiàng)；（九）法律、法 規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。在訂立商品房買賣合同之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)向買受人明示商品房銷售管理辦法 和商品房買賣合同示X文本：預(yù)售商品房的，還必須明示城市商品房預(yù)售管理辦法。42、發(fā)展商應(yīng)當(dāng)提供哪些文件以供買方査閱、復(fù)印或摘抄？答：在新版XX市房地產(chǎn)賣買合同（預(yù)售）中已約定，賣方應(yīng)向買方提供查閱、復(fù)印、摘 抄以下文件的便利：（一）賣方與XX市規(guī)劃與國(guó)土資源局簽訂的深地合字（）號(hào)土地 使用權(quán)出讓合同書及 號(hào)補(bǔ)充協(xié)議或者房地產(chǎn)證：（二）房地產(chǎn)預(yù)售許可證、建 設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證；（三）主管部門批準(zhǔn)的總平面圖、立面圖、樓層平 面圖、分戶

18、平面圖及房屋面積測(cè)繪報(bào)告。43、對(duì)已預(yù)售的商品房，發(fā)展商是否可以設(shè)定他項(xiàng)權(quán)？答：已預(yù)售的商品房項(xiàng)LI竣工驗(yàn)收合格交付使用前，預(yù)售人不得用該商品房項(xiàng)LI及其土地使 用權(quán)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)。違反此規(guī)定，用已預(yù)售的商品房項(xiàng)口及其土地使用權(quán)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)的，其設(shè) 定無(wú)效。由此造成損失的，由預(yù)售人承擔(dān)。44、對(duì)已預(yù)售的房地產(chǎn)，發(fā)展商是否可以抵押該房地產(chǎn)？答：房地產(chǎn)開發(fā)商不得抵押已預(yù)售的房地產(chǎn)。45、購(gòu)房預(yù)定款性質(zhì)的費(fèi)用可以退還嗎？答：不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù) 訂款性質(zhì)的費(fèi)用。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性 質(zhì)費(fèi)用的

19、，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣 合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。46、在什么情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以交付使用？答：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)忖竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不 得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)規(guī)劃、消防、環(huán)保、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、城建 檔案、燃?xì)夂兔穹康扔嘘P(guān)主管部門進(jìn)行專項(xiàng)驗(yàn)收，并按專項(xiàng)驗(yàn)收部門提出的意見(jiàn)整改完畢， 取得合格證明文件或準(zhǔn)許使用文件，并組織設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。47、在交付時(shí)，與樣板房不一致時(shí)該如何處理？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售

20、商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及 裝修與樣板房是否一致；未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致，不一致的，按 合同違約處理。48、未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格就交付使用的，開發(fā)商該承擔(dān)什么責(zé)任？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自 交付使用的，按照建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例的規(guī)定處罰。49、在房屋交付時(shí)，發(fā)展商應(yīng)提交哪些文件？答：在房屋交付時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書 制度的規(guī)定，向買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書。50、在房屋交付使用后，在質(zhì)量保修方面有哪些規(guī)定？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)

21、所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修X圍、 保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期 的存續(xù)期；存續(xù)期少于商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定（以下簡(jiǎn) 稱規(guī)定）中確定的最低保修期限的，保修期不得低于規(guī)定中確定的最低保修期限。 非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保 修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修X圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造 成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。51、商品房延期交付的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？答：因轉(zhuǎn)讓人的過(guò)錯(cuò)，不能按約定的時(shí)間交付房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)支付違約金。違約金數(shù) 額在房地產(chǎn)買賣合同中有約定的，從合同約定；未約定的，為延期交付房地產(chǎn)期間的指導(dǎo)租 金。造成受讓人損失的，轉(zhuǎn)讓人除支付違約金外，還應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。轉(zhuǎn)讓人超過(guò)房地產(chǎn)買賣合同約定時(shí)間九十日仍