投資性房地產(chǎn)

1、 第七章第七章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)第一節(jié)第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)特征與范圍投資性房地產(chǎn)特征與范圍 第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)確實認(rèn)和初始計量投資性房地產(chǎn)確實認(rèn)和初始計量第三節(jié)第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量第四節(jié)第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第一節(jié)第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的特征與范圍投資性房地產(chǎn)的特征與范圍一、投資性房地產(chǎn)的概念一、投資性房地產(chǎn)的概念 投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。 n特征： 1.投資性房地產(chǎn)是一種運營性活動；2.投資性房地產(chǎn)在用途、形狀

2、、目的等方面區(qū)別于作為消費運營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)；企業(yè)用于消費運營的房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)核算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)作為存貨核算。3.投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計量方式，包括本錢方式和公允價值方式。 二、投資性房地產(chǎn)的范圍二、投資性房地產(chǎn)的范圍一屬于投資性房地產(chǎn)的工程一屬于投資性房地產(chǎn)的工程1.已出租的建筑物，是指企業(yè)以運已出租的建筑物，是指企業(yè)以運營租賃方式出租的建筑物；營租賃方式出租的建筑物；2.已出租的土地運用權(quán)，是指企業(yè)已出租的土地運用權(quán)，是指企業(yè)以運營租賃方式出租的土地運用權(quán)；以運營租賃方式出租的土地運用權(quán)； 留意：1、已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時空置但繼續(xù)用

3、于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)。2、企業(yè)以運營方式租入建筑物或土地運用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位或個人的，不能確以為企業(yè)的資產(chǎn)，也不屬于投資性房地產(chǎn)。 3、母公司以運營租賃的方式向子公司租出房地產(chǎn)的，該項房地產(chǎn)應(yīng)確以為母公司的投資性房地產(chǎn)。但是從集團(tuán)角度來講，該房地產(chǎn)屬于集團(tuán)的內(nèi)部資產(chǎn)，不能作為投資性房地產(chǎn)核算。 n3.持有并預(yù)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地運用權(quán)，是指企業(yè)獲得的、預(yù)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地運用權(quán)。留意：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有并預(yù)備增值后出賣的土地運用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn)，作為存貨處置。 二不屬于投資性房地產(chǎn)的工程1.自用房地產(chǎn)。企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場價錢收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。

4、這部分房產(chǎn)間接為企業(yè)本身的消費運營效力，具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。2.作為存貨的房地產(chǎn)。例如房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的商品房。 三需求根據(jù)詳細(xì)情況判別能否屬于投資性房地產(chǎn)的工程 1.一項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于消費商品、提供勞務(wù)或運營管理，用于賺取租金或資本增值的部分，假設(shè)可以單獨計量和出賣的，可以將該部分確以為投資性房地產(chǎn)，不可以單獨計量和出賣的，不確以為投資性房地產(chǎn)。2.企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他效力，所提供的其他效力在整個協(xié)議中不艱苦的，可以將該建筑物確以為投資性房地產(chǎn)；所提供的其他效力在整個協(xié)議中如為艱苦的，該建筑物應(yīng)視為企業(yè)的運營場所，該當(dāng)確以

5、為自用房地產(chǎn)。 3.關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)的，出租方應(yīng)將出租的房地產(chǎn)確定為投資性房地產(chǎn)。但在編制合并報表時，應(yīng)將其作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)。4.企業(yè)擁有并自行運營的旅館、飯店，不屬于投資性房地產(chǎn)。假設(shè)將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分可以單獨計量和出賣的，出租的部分可確以為投資性房地產(chǎn)。 n留意：閑置土地不屬于投資性房地產(chǎn)。 闡明：以下各項，適用其他相關(guān)準(zhǔn)那么：闡明：以下各項，適用其他相關(guān)準(zhǔn)那么：自用房地產(chǎn)，適用自用房地產(chǎn)，適用、作為存貨的房地產(chǎn)，適用作為存貨的房地產(chǎn)，適用，銷售收入適，銷售收入適用用企業(yè)代建的房地產(chǎn)，收入和費用確實認(rèn)和計量適企業(yè)代建的房地產(chǎn)，收入和費用確實認(rèn)和計量

6、適用用投資性房地產(chǎn)租金收入和售回租回，適用投資性房地產(chǎn)租金收入和售回租回，適用【例【例1單項選擇題】以下各項中，屬于投資性房單項選擇題】以下各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的是。地產(chǎn)的是。A.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的預(yù)備出賣的房屋房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的預(yù)備出賣的房屋B.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的已出租的房屋房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的已出租的房屋 C.企業(yè)持有的預(yù)備建造房屋的土地運用權(quán)企業(yè)持有的預(yù)備建造房屋的土地運用權(quán)D.企業(yè)以運營租賃方式租入的建筑物企業(yè)以運營租賃方式租入的建筑物n【答案】B 【解析】選項A屬于企業(yè)的存貨；選項C屬于無形資產(chǎn)。選項D，企業(yè)以運營租賃方式租入的建筑物，產(chǎn)權(quán)不屬于企業(yè)，所以不能確以為投資性房地產(chǎn)，也不屬于企

7、業(yè)的資產(chǎn)。第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)確實認(rèn)和初始投資性房地產(chǎn)確實認(rèn)和初始計量計量一、投資性房地產(chǎn)確實認(rèn)和初始計量一、投資性房地產(chǎn)確實認(rèn)和初始計量 (一一)投資性房地產(chǎn)確實認(rèn)投資性房地產(chǎn)確實認(rèn) 投資性房地產(chǎn)同時滿足以下條件的，投資性房地產(chǎn)同時滿足以下條件的，才干予以確認(rèn)：才干予以確認(rèn)：1、與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利、與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很能夠流入企業(yè)；益很能夠流入企業(yè)；2、該投資性房地產(chǎn)的本錢可以可靠、該投資性房地產(chǎn)的本錢可以可靠地計量。地計量。 (二)投資性房地產(chǎn)的初始計量 投資性房地產(chǎn)該當(dāng)按照本錢進(jìn)展初始計量。1.外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的本錢，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)

8、的其他支出。 留意：可以確以為外購的投資性房地產(chǎn)，就房產(chǎn)而言，應(yīng)該是在購入時就對外出租；外購的持有并預(yù)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地運用權(quán)可以確以為投資性房地產(chǎn)。假設(shè)是購入并計劃日后出租的房屋，不能作為投資性房地產(chǎn)核算。 2.自行建造投資性房地產(chǎn)的本錢，由建自行建造投資性房地產(chǎn)的本錢，由建造該項資產(chǎn)到達(dá)預(yù)定可運用形狀前所發(fā)造該項資產(chǎn)到達(dá)預(yù)定可運用形狀前所發(fā)生的一切必要支出構(gòu)成。生的一切必要支出構(gòu)成。留意：建造過程中發(fā)生的非正常性損失，留意：建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計入當(dāng)期損益，不計入建造本錢。直接計入當(dāng)期損益，不計入建造本錢。例如地震、臺風(fēng)、洪水等導(dǎo)致發(fā)生的非例如地震、臺風(fēng)、洪水等導(dǎo)致發(fā)生的非正

9、常損失，應(yīng)該計入到營業(yè)外支出。正常損失，應(yīng)該計入到營業(yè)外支出。 3.非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的本錢，應(yīng)按本錢，應(yīng)按“投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的原那投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的原那么來確定。么來確定。 二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出一資本化的后續(xù)支出一資本化的后續(xù)支出 滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，該當(dāng)滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，該當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)本錢；例如出租過程計入投資性房地產(chǎn)本錢；例如出租過程中建筑物的改良支出。中建筑物的改良支出。留意：資本化的后續(xù)支出經(jīng)過留意：資本化的后續(xù)支出經(jīng)過“投資性房地投資性房地產(chǎn)產(chǎn)-廠房在建科目核算。廠房

10、在建科目核算。【例2】見教材P107【例7-1】【例3】見教材P107【例7-2】二費用化的后續(xù)支出二費用化的后續(xù)支出 不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，該不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，該當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益借記當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益借記“其他業(yè)其他業(yè)務(wù)本錢等科目。務(wù)本錢等科目?！纠?】甲企業(yè)對其某項投資性房地產(chǎn)進(jìn)展日常維修，發(fā)生維修支出1萬元。 本例中，日常維修支出屬于費用化的后續(xù)支出，該當(dāng)記入當(dāng)期損益。甲企業(yè)的賬務(wù)處置如下：借：其他業(yè)務(wù)本錢 10000貸：銀行存款等10 000 第三節(jié)第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量 一、后續(xù)計量原那么一、后續(xù)計量原那么 企業(yè)通常該當(dāng)采用

11、本錢方式對投資性房地企業(yè)通常該當(dāng)采用本錢方式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)展后續(xù)計量，也可采用公允價值方式對投產(chǎn)進(jìn)展后續(xù)計量，也可采用公允價值方式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)展后續(xù)計量。資性房地產(chǎn)進(jìn)展后續(xù)計量。 留意：同一企業(yè)只能采用一種方式對一切留意：同一企業(yè)只能采用一種方式對一切投資性房地產(chǎn)進(jìn)展后續(xù)計量，不得同時采用兩投資性房地產(chǎn)進(jìn)展后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量方式。種計量方式。 1、本錢計量方式 在本錢方式下，該當(dāng)按照和的規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)展計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，該當(dāng)按照的規(guī)定進(jìn)展處置。 核算要點核算要點 : (1)設(shè)置設(shè)置“投資性房地產(chǎn)科目核算；投資性房地產(chǎn)科目核算； (2)要按期月計提折

12、舊或進(jìn)展攤銷，要按期月計提折舊或進(jìn)展攤銷，要確認(rèn)收取租金的收入，經(jīng)過要確認(rèn)收取租金的收入，經(jīng)過“其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入科目核算。計提的折舊或攤銷的金額經(jīng)過科目核算。計提的折舊或攤銷的金額經(jīng)過“其他業(yè)務(wù)本錢科目核算。其他業(yè)務(wù)本錢科目核算。 (3)應(yīng)對比固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)來計提減值應(yīng)對比固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)來計提減值預(yù)備。借記預(yù)備。借記“資產(chǎn)減值損失，貸記資產(chǎn)減值損失，貸記“投資性房投資性房地產(chǎn)減值預(yù)備。地產(chǎn)減值預(yù)備。n【例5】見教材P111【例7-4】2、公允價值計量方式、公允價值計量方式 前提：根據(jù)本準(zhǔn)那么第十條規(guī)定，前提：根據(jù)本準(zhǔn)那么第十條規(guī)定，只需存在確鑿證聽闡明投資性房地產(chǎn)的只需存在確鑿

13、證聽闡明投資性房地產(chǎn)的公允價值可以繼續(xù)可靠獲得的，才可以公允價值可以繼續(xù)可靠獲得的，才可以采用公允價值方式計量。采用公允價值方式計量。 采用公允價值方式計量的投資性房地產(chǎn)，采用公允價值方式計量的投資性房地產(chǎn)，該當(dāng)同時滿足以下條件：該當(dāng)同時滿足以下條件： 1投資性房地產(chǎn)所在地有活潑的房地投資性房地產(chǎn)所在地有活潑的房地產(chǎn)買賣市場。產(chǎn)買賣市場。 所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對于大中型城市，該當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所市。對于大中型城市，該當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。在的城區(qū)。 2企業(yè)可以從活潑的房地產(chǎn)買賣市場企業(yè)可以從活潑的房地產(chǎn)買賣市場上獲得同類或類似房地產(chǎn)

14、的市場價錢及其他相上獲得同類或類似房地產(chǎn)的市場價錢及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。合理的估計。 同類或類似的房地產(chǎn)，對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境一樣、性質(zhì)一樣、構(gòu)造類型一樣或相近、新舊程度一樣或相近、可運用情況一樣或相近的建筑物；對土地運用權(quán)而言，是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境一樣或相近、可運用情況一樣或相近的土地。 核算要點 :(1)同樣要設(shè)置“投資性房地產(chǎn)科目核算(2)和采用本錢方式計量的區(qū)別是采用公允價值方式計量的投資性房地產(chǎn)不再計提折舊，不再進(jìn)展攤銷，也不需求計提減值預(yù)備。 ( 3)設(shè)置“公允價值

15、變動損益科目核算期末投資性房地產(chǎn)公允價值變動的影響。 資產(chǎn)負(fù)債表日， 借:投資性房地產(chǎn)(公允價值變動) 貸:公允價值變動損益 或做相反的會計分錄。 待處置該投資性房地產(chǎn)時，將其持有期間累計產(chǎn)生的“公允價值變動損益轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)本錢科目。 (4)獲得租金收入，借記“銀行存款等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入等科目?！纠纠?】甲企業(yè)為從事房地產(chǎn)運營開發(fā)的企業(yè)?！考灼髽I(yè)為從事房地產(chǎn)運營開發(fā)的企業(yè)。207年年8月，甲公司與乙公司簽署租賃協(xié)議，月，甲公司與乙公司簽署租賃協(xié)議，商定將甲公司開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開商定將甲公司開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時開場租賃給乙公司運用，租賃期發(fā)完成的同時開場

16、租賃給乙公司運用，租賃期為為l0年。當(dāng)年年。當(dāng)年10月月1日，該寫字樓開發(fā)完成并日，該寫字樓開發(fā)完成并開場起租，寫字樓的造價為開場起租，寫字樓的造價為90 000 000元。元。由于該棟寫字樓地處商業(yè)繁華區(qū)，所在城區(qū)有由于該棟寫字樓地處商業(yè)繁華區(qū)，所在城區(qū)有活潑的房地產(chǎn)買賣市場，而且可以從房地產(chǎn)買活潑的房地產(chǎn)買賣市場，而且可以從房地產(chǎn)買賣市場上獲得同類房地產(chǎn)的市場報價，甲公司賣市場上獲得同類房地產(chǎn)的市場報價，甲公司決議采用公允價值方式對該項出租的房地產(chǎn)進(jìn)決議采用公允價值方式對該項出租的房地產(chǎn)進(jìn)展后續(xù)計量。展后續(xù)計量。207年年l2月月31日，該寫字樓的日，該寫字樓的公允價值為公允價值為92 0

17、00 000元。元。208年年12月月31日，該寫字樓的公允價值為日，該寫字樓的公允價值為93 000 000元。元。n甲企業(yè)的賬務(wù)處置如下：甲企業(yè)的賬務(wù)處置如下：1207年年10月月1日，甲公司開發(fā)完成日，甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租寫字樓并出租借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓本錢寫字樓本錢90 000 000貸：開發(fā)本錢貸：開發(fā)本錢90 000 0002207年年12月月31日，以公允價值為日，以公允價值為根底調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值根底調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益之間的差額計入當(dāng)期損益借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓公允價寫字樓公允價值

18、變動值變動2 000 000貸：公允價值變動損益貸：公允價值變動損益2 000 0003208年年12月月31日，公允價值又發(fā)日，公允價值又發(fā)生變動生變動借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓寫字樓公允價值變動公允價值變動1 000 000貸：公允價值變動損益貸：公允價值變動損益1 000 0003、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量 方式的變卦方式的變卦 企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量方式一經(jīng)確企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量方式一經(jīng)確定，不得隨意變卦。定，不得隨意變卦。 本錢方式轉(zhuǎn)為公允價值方式的，該當(dāng)作為本錢方式轉(zhuǎn)為公允價值方式的，該當(dāng)作為會計政策變卦，按照會計政策變卦，按照處置處置,進(jìn)展追溯

19、調(diào)整，將計量方式變卦時公允進(jìn)展追溯調(diào)整，將計量方式變卦時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益未分配利潤。未分配利潤。 留意：留意： 已采用公允價值方式計量的投資性已采用公允價值方式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值方式轉(zhuǎn)為本錢方式。房地產(chǎn)，不得從公允價值方式轉(zhuǎn)為本錢方式。本錢方式公允價值方式會 計 政 策 變卦不得轉(zhuǎn)換【例【例7】甲企業(yè)將某一棟寫字樓租賃給乙公司運】甲企業(yè)將某一棟寫字樓租賃給乙公司運用，并不斷采用本錢方式進(jìn)展后續(xù)計量。用，并不斷采用本錢方式進(jìn)展后續(xù)計量。209年年1月月1日，甲企業(yè)以為，出租給乙公司日，甲企業(yè)以為，出租給乙公司運用的寫

20、字樓，其所在地的房地產(chǎn)買賣市場比運用的寫字樓，其所在地的房地產(chǎn)買賣市場比較成熟，具備了采用公允價值方式計量的條件，較成熟，具備了采用公允價值方式計量的條件，決議對該項投資性房地產(chǎn)從本錢方式轉(zhuǎn)換為公決議對該項投資性房地產(chǎn)從本錢方式轉(zhuǎn)換為公允價值方式計量。該寫字樓的原造價為允價值方式計量。該寫字樓的原造價為90 000 000元，已計提折舊元，已計提折舊2 700 000元，賬面元，賬面價值為價值為87 300 000元。元。209年年1月月1日，該日，該寫字樓的公允價值為寫字樓的公允價值為95 000 000元。元。假設(shè)甲企業(yè)按凈利潤的假設(shè)甲企業(yè)按凈利潤的l0%計提盈余公積。計提盈余公積。n甲企

21、業(yè)的賬務(wù)處置如下：甲企業(yè)的賬務(wù)處置如下： 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓本錢寫字樓本錢 95 000 000變卦日公允價值變卦日公允價值投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計折舊 n 2 700 000貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓寫字樓 90 000 000利潤分配利潤分配未分配利潤未分配利潤6 930 000盈余公積盈余公積 770 000第四節(jié)第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換方式和轉(zhuǎn)換日一、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換方式和轉(zhuǎn)換日 1轉(zhuǎn)換方式轉(zhuǎn)換方式 “非投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)與“投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換。投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換。 2轉(zhuǎn)換日轉(zhuǎn)換日

22、“非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為“投資性房地產(chǎn)：租投資性房地產(chǎn)：租賃期開場日或用于資本增值的日期。賃期開場日或用于資本增值的日期?！巴顿Y性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為“非投資性房地產(chǎn)：房非投資性房地產(chǎn)：房地產(chǎn)到達(dá)自用形狀日期。地產(chǎn)到達(dá)自用形狀日期。二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處置 1本錢方式 投資性房地產(chǎn)采用本錢計量方式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換如以下圖所示： 非投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)按賬面價值轉(zhuǎn)換按賬面價值轉(zhuǎn)換對固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)：“固定資產(chǎn)或 “投資性房地產(chǎn)科目“無形資產(chǎn)科目 “累計折舊或 “累計攤銷科目科目“投資性房地產(chǎn)累計折舊攤銷“固定資產(chǎn)減值預(yù)備 “投資性房地產(chǎn)或“無形資產(chǎn)減值 減值預(yù)備科目

23、預(yù)備科目 在本錢方式下，該當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換在本錢方式下，該當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。1將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn)賬面余額借：投資性房地產(chǎn)賬面余額 存貨跌價預(yù)備存貨跌價預(yù)備 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品2自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)累計折舊或累計攤銷固定資產(chǎn)減值預(yù)備或無形資產(chǎn)減值預(yù)備貸：固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計折舊攤銷投資性房地產(chǎn)減值預(yù)備3將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用的將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用的借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤

24、銷攤銷) 貸：投資性房地產(chǎn)賬面余額貸：投資性房地產(chǎn)賬面余額 累計折舊累計折舊借借:投資性房地產(chǎn)減值預(yù)備投資性房地產(chǎn)減值預(yù)備 貸：貸： 固定資產(chǎn)減值預(yù)備固定資產(chǎn)減值預(yù)備【例【例8】某年】某年7月末，甲企業(yè)將出租在外的廠房月末，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，收回，8月月1日開場用于本企業(yè)的商品消費，該日開場用于本企業(yè)的商品消費，該廠房相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。廠房相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用本錢方式計量，截至該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用本錢方式計量，截至某年某年7月月31日，賬面價值為日，賬面價值為37 650 000元，元，其中，原價其中，原價50 000 000

25、元，累計已計提折舊元，累計已計提折舊12 350 000元。元。甲企業(yè)某年甲企業(yè)某年8月月1日的賬務(wù)處置如下：日的賬務(wù)處置如下：借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn) 50 000 000投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計折舊 12 350 000貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)廠房廠房 50 000 000累計折舊累計折舊12 350 0002公允價值方式非投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)投資性房地投資性房地產(chǎn)產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)按公允價值非投資性房地產(chǎn)按公允價值計量，非投資性房地產(chǎn)公允計量，非投資性房地產(chǎn)公允價值與投資性房地產(chǎn)賬面價價值與投資性房地產(chǎn)賬面價值的差額記入值的差額記入“公允價值變公允價值變動損益科目

26、動損益科目投資性房地產(chǎn)按公允價值計量，投投資性房地產(chǎn)按公允價值計量，投資性房地產(chǎn)公允價值與非投資性房資性房地產(chǎn)公允價值與非投資性房地產(chǎn)賬面價值的借方差額記入地產(chǎn)賬面價值的借方差額記入“公公允價值變動損益科目，貸方差額允價值變動損益科目，貸方差額記入記入“資本公積資本公積其他資本公積其他資本公積科目科目 采用公允價值方式計量的投資性房地采用公允價值方式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，該當(dāng)以其轉(zhuǎn)換產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，該當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。公允價值變動損益

27、入當(dāng)期損益。公允價值變動損益1 投資性房地產(chǎn)向非投資產(chǎn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換，賬務(wù)處置如下：借：固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)公允價值貸：投資性房地產(chǎn)本錢 公允價值變動或借記公允價值變動損益或借記2假設(shè)是非投資性房地產(chǎn)向投資產(chǎn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換，賬務(wù)處置如下：借：投資性房地產(chǎn)本錢公允價值 累計折舊或累計攤銷 固定資產(chǎn)減值預(yù)備、無形資產(chǎn)減值預(yù)備或存貨跌價預(yù)備公允價值變動損益差額在借方貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品資本公積其他資本公積差額在貸方3將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn)本錢借：投資性房地產(chǎn)本錢 公允價值變動損益公允價值變動損益 存貨跌價預(yù)備存貨跌價預(yù)備 貸：開發(fā)

28、產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品 資本公積資本公積 其他資本公積其他資本公積資產(chǎn)負(fù)債表日資產(chǎn)負(fù)債表日 借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動 貸：公允價值變動損益貸：公允價值變動損益 【例【例9】甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，】甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，207年年3月月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽署了租日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽署了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓整體出租給乙賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓整體出租給乙企業(yè)運用，租賃期開場日為企業(yè)運用，租賃期開場日為207年年4月月15日。日。207年年4月月15日，該寫字樓的賬面余額為日，該寫字樓的賬面余額為450 000 000元，未計提存貨

29、跌價預(yù)備，轉(zhuǎn)元，未計提存貨跌價預(yù)備，轉(zhuǎn)換后采用公允價值方式計量。假設(shè)換后采用公允價值方式計量。假設(shè)4月月15日該日該寫字樓的公允價值為寫字樓的公允價值為410 000 000元，元，207年年12月月31日，該項投資性房地產(chǎn)的公允價值日，該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為為430 000 000元。元。208年年4月租賃期屆滿，月租賃期屆滿，甲企業(yè)收回該項投資性房地產(chǎn)，并于甲企業(yè)收回該項投資性房地產(chǎn)，并于208年年6月以月以460 000 000元出賣，出賣款項已收訖。元出賣，出賣款項已收訖。甲企業(yè)的賬務(wù)處置如下：甲企業(yè)的賬務(wù)處置如下：1207年年4月月15日日借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓

30、本錢寫字樓本錢 410 000 000公允價值變動損益公允價值變動損益40 000 000貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品450 000 0002207年年12月月31日日借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓公允價寫字樓公允價值變動值變動 20 000 000貸：公允價值變動損益貸：公允價值變動損益 20 000 0003208年年6月，出賣時月，出賣時借：銀行存款借：銀行存款 460 000 000貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 460 000 000借：其他業(yè)務(wù)本錢借：其他業(yè)務(wù)本錢 430 000 000貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓本寫字樓本錢錢 410 000 000寫字樓公寫字樓

31、公允價值變動允價值變動20 000 000 同時，將投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)本錢。 公允價值變動減值40 000 000元公允價值變動增值20 000 000元公允價值變動減值20 000 000元借：其他業(yè)務(wù)本錢20 000 000貸：公允價值變動損益 20 000 000三、投資性房地產(chǎn)的處置三、投資性房地產(chǎn)的處置 當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出運當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出運用且估計不能從其處置中獲得經(jīng)濟(jì)利益時，該用且估計不能從其處置中獲得經(jīng)濟(jì)利益時，該當(dāng)終止確認(rèn)該項投資性房地產(chǎn)。當(dāng)終止確認(rèn)該項投資性房地產(chǎn)。 企業(yè)出賣、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者企業(yè)出賣、轉(zhuǎn)讓、

32、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，該當(dāng)將處置收入扣除發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，該當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益。其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益。核算要點：核算要點： a、處置涉及到的收入和本錢分別經(jīng)過、處置涉及到的收入和本錢分別經(jīng)過“其其他業(yè)務(wù)收入和他業(yè)務(wù)收入和“其他業(yè)務(wù)本錢科目來核算。其他業(yè)務(wù)本錢科目來核算。b、自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，采、自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，采用以公允價值方式進(jìn)展后續(xù)計量的，轉(zhuǎn)換時假用以公允價值方式進(jìn)展后續(xù)計量的，轉(zhuǎn)換時假設(shè)產(chǎn)生資本公積設(shè)產(chǎn)生資本公積其他資本公積，那么處置其他資本公積，那么處置時應(yīng)將資本公積轉(zhuǎn)入時應(yīng)將資

33、本公積轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)本錢科目。其他業(yè)務(wù)本錢科目。c 、采用公允價值方式計量的投資性房地、采用公允價值方式計量的投資性房地產(chǎn)，持有過程中產(chǎn)生的公允價值變動損益累計產(chǎn)，持有過程中產(chǎn)生的公允價值變動損益累計額在處置時應(yīng)轉(zhuǎn)入額在處置時應(yīng)轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)本錢科目。其他業(yè)務(wù)本錢科目。 1、采用本錢方式計量、采用本錢方式計量借：銀行存款借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入借：投資性房地產(chǎn)累計折舊借：投資性房地產(chǎn)累計折舊 其他業(yè)務(wù)本錢其他業(yè)務(wù)本錢 投資性房地產(chǎn)減值預(yù)備投資性房地產(chǎn)減值預(yù)備 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)2、采用公允價值方式計量、采用公允價值方式計量借：銀行存款借：銀行存款 貸：其他業(yè)

34、務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)本錢借：其他業(yè)務(wù)本錢 貸：投資性房地產(chǎn)本錢貸：投資性房地產(chǎn)本錢 投資性房地產(chǎn)公允價值變動投資性房地產(chǎn)公允價值變動 貸或借貸或借借：公允價值變動損益借或貸借：公允價值變動損益借或貸 貸：其他業(yè)務(wù)本錢貸或借貸：其他業(yè)務(wù)本錢貸或借借：資本公積借：資本公積-其他資本公積其他資本公積 貸：其他業(yè)務(wù)本錢貸：其他業(yè)務(wù)本錢【例【例10】甲公司將其出租的一棟寫字樓確】甲公司將其出租的一棟寫字樓確以為投資性房地產(chǎn)。租賃期滿后，甲公以為投資性房地產(chǎn)。租賃期滿后，甲公司將該棟寫字樓出賣給乙公司，合同價司將該棟寫字樓出賣給乙公司，合同價款為款為300 000 000元，乙公司已用銀行元

35、，乙公司已用銀行存款付清。存款付清。1假設(shè)這棟寫字樓原采用本錢方式計量。出假設(shè)這棟寫字樓原采用本錢方式計量。出賣時，該棟寫字樓的本錢為賣時，該棟寫字樓的本錢為280 000 000元，元，已計提折舊已計提折舊30 000 000元。元。甲公司的賬務(wù)處置如下：甲公司的賬務(wù)處置如下：借：銀行存款借：銀行存款300 000 000貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 300 000 000借：其他業(yè)務(wù)本錢借：其他業(yè)務(wù)本錢250 000 000投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計折舊 30 000 000貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓寫字樓280 000 0002假設(shè)這棟寫字樓原采用公允價值方式計

36、量。假設(shè)這棟寫字樓原采用公允價值方式計量。出賣時，該棟寫字樓的本錢為出賣時，該棟寫字樓的本錢為210 000 000元，公允價值變動為借方余額元，公允價值變動為借方余額40 000 000元。元。甲公司的賬務(wù)處置如下：甲公司的賬務(wù)處置如下：借：銀行存款借：銀行存款 300 000 000貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 300 000 000借：其他業(yè)務(wù)本錢借：其他業(yè)務(wù)本錢 250 000 000貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓本寫字樓本錢錢 210 000 000寫字樓公寫字樓公允價值變動允價值變動40 000 000同時，將投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動同時，將投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)本錢轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)本錢借：公允價值變動損益借：公允價值變動損益 40 000 000貸：其他業(yè)務(wù)本錢貸：其他業(yè)務(wù)本錢40 000 000n練習(xí)：一、多項選擇題練習(xí)：一、多項選擇題1.以下有關(guān)投資性房地