物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想及策劃99406

1、物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想及策劃思路內(nèi)容簡(jiǎn)要說(shuō)明：一、物業(yè)管理的目標(biāo)及戰(zhàn)略構(gòu)想對(duì)物業(yè)實(shí)行企業(yè)化、 經(jīng)營(yíng)化管理，克服舊體制的弊端， 最 大限度地實(shí)現(xiàn)物業(yè)的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益及環(huán)境效益的統(tǒng)一和 同步增長(zhǎng)。二、物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想及策劃思路以新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品、新創(chuàng)舉為基礎(chǔ)，針對(duì)露水河 鎮(zhèn)各小區(qū)的特點(diǎn)，我們?cè)谖飿I(yè)服務(wù)上要定位管理理念，樹立“服務(wù)以人為本”、“管理以物為本”的意識(shí)，以實(shí)現(xiàn)全面改善居 住質(zhì)量，創(chuàng)造文明居住環(huán)境。三、管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和規(guī)章制度合理設(shè)置管理機(jī)構(gòu)，健全和完善各項(xiàng)規(guī)章制度， 嚴(yán)格人員 的素質(zhì)管理，運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段， 致力于精神文明建設(shè)， 實(shí) 施品牌和形象策略。四、管理人員的配備及

2、管理我們?cè)谌藛T配備上堅(jiān)持以“精干、高效、敬業(yè)”的用人原 則為基礎(chǔ)，確定“重學(xué)歷也重能力、重水平也重道德”的用人 標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把人才選聘關(guān)。我們要求事務(wù)管理人員必須是一專多 能，實(shí)行一崗多職。五、各項(xiàng)管理服務(wù)承諾及指標(biāo)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)及我地區(qū)各小區(qū)實(shí)際，合理制定各項(xiàng)工作指標(biāo)，并公開服務(wù)承諾，以促進(jìn)工作質(zhì)量、完成工作目標(biāo)。六、物業(yè)企業(yè)管理方案合理制定房屋管理、市政管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理 等各項(xiàng)工作實(shí)施方案及管理措施， 保障各項(xiàng)工作及目標(biāo)高質(zhì)量 完成。七、企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益通過(guò)正確核算物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)成本，在為業(yè)主提供超值服務(wù) 的同時(shí)，采取有效增收節(jié)支措施， 不斷提高經(jīng)濟(jì)效益， 走可持 續(xù)發(fā)展之路。詳細(xì)內(nèi)容

3、：物業(yè)管理的目標(biāo)及戰(zhàn)略構(gòu)想一、總體目標(biāo)針對(duì)各小區(qū)的特點(diǎn)，以新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品、新創(chuàng)舉為基礎(chǔ)，更好地發(fā)揮物業(yè)最大的使用功能，使其保值增值，為露水河鎮(zhèn)居民創(chuàng)造整潔、 文明、舒適的生活、工作和由行環(huán)境， 全面實(shí)現(xiàn)改善居住質(zhì)量、 創(chuàng)造文明居住環(huán)境的目標(biāo)。 對(duì)物業(yè)實(shí) 行企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)化管理，克服舊體制的弊端， 最大限度地實(shí)現(xiàn) 物業(yè)的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益及環(huán)境效益的統(tǒng)一和同步增長(zhǎng)。二、近期目標(biāo)1、第一年，督促開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題的整改，同時(shí)重點(diǎn)抓好裝修階段的管理，使小區(qū)的建筑風(fēng)格不被破壞； 逐步推由各 項(xiàng)延伸服務(wù)。并以物業(yè)管理細(xì)則作為小區(qū)日常管理與服務(wù) 工作的指導(dǎo)，針對(duì)小區(qū)的管理特點(diǎn)，制訂切合實(shí)際的各項(xiàng)規(guī)章

4、制度；建立物業(yè)、設(shè)備、業(yè)主檔案；對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，逐步推 由各項(xiàng)延伸服務(wù)。同時(shí)，修訂和完善各項(xiàng)管理規(guī)章制度，使之趨于科學(xué)化、合理化。2、第二年，在鞏固和提高第一年管理成果、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的 基礎(chǔ)上，結(jié)合創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)、創(chuàng)建文明社區(qū)、創(chuàng)建文明城市等活動(dòng)， 逐步增強(qiáng)業(yè)主參與意識(shí)。協(xié)助成立業(yè)主大會(huì)的作用，運(yùn)用專業(yè) 化管理，完善法制化建設(shè)，充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)的作用， 運(yùn)用專 業(yè)化管理和與業(yè)主自治相結(jié)合的原則，促進(jìn)物業(yè)管理和小區(qū)建設(shè)。三、戰(zhàn)略構(gòu)想1、引入人才的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，培養(yǎng)和造就一支作風(fēng)好、 技術(shù)硬、業(yè)務(wù)精、視野寬的高素質(zhì)員工隊(duì)伍， 為企業(yè)進(jìn)一步發(fā) 展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2、采取以物業(yè)管理為主線， 謀求多元化發(fā)展的經(jīng)營(yíng)

5、策略， 增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力， 企業(yè)發(fā)展納入有計(jì)劃、 可持續(xù)發(fā)展的良 性軌道。3、不斷完善企業(yè)管理制度，運(yùn)用現(xiàn)代化企業(yè)管理方法， 實(shí)行內(nèi)部資源優(yōu)化組合， 強(qiáng)化企業(yè)文化建設(shè)，形成自身的管理 特色，創(chuàng)立企業(yè)管理服務(wù)品牌。4、注重團(tuán)隊(duì)建設(shè)，提升企業(yè)形象，建立社會(huì)公眾關(guān)系，參與社會(huì)公益活動(dòng)，擴(kuò)大企業(yè)品牌影響，回饋社會(huì)對(duì)企業(yè)的支 持和幫助。物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想及策劃思路以適宜業(yè)主居住的理念為規(guī)劃前提，以新技術(shù)、新工藝、 新產(chǎn)品、新創(chuàng)舉為基礎(chǔ)，以全面的改善居住質(zhì)量、創(chuàng)造文明居 住環(huán)境為目標(biāo)，針對(duì)露水河鎮(zhèn)各小區(qū)的特點(diǎn)，我們?cè)谖飿I(yè)服務(wù) 上的整體設(shè)想和策劃如下：一、管理理念定位樹立服務(wù)“以人為本”，管理“以物為

6、本”的管理意識(shí)， 寓管理于服務(wù)中。(一)服務(wù)“以人為本”，實(shí)施“人性化”的物業(yè)管理我們將廣泛引入人性化物業(yè)管理概念，使我鎮(zhèn)成為“人性”得以充分張揚(yáng)的空間。I,對(duì)業(yè)主體貼入微的人性化、家庭式關(guān)懷。(1)管理服務(wù)中心24小時(shí)伴隨著您，聆聽您的心聲、了 解您的需求，以陽(yáng)光般的熱情時(shí)時(shí)亥IJ亥IJ為您排憂解難。(2)不管您在社區(qū)的哪個(gè)角落，您都可看到我們物業(yè)工作者忙碌的身影，無(wú)論您在生活還是工作上有任何要求， 只要 您撥通我們的服務(wù)熱線， 我們將最快來(lái)到您的身邊， 為您提供 細(xì)致、周到的服務(wù)。2、引入“員工是企業(yè)主人”的管理理念，為管理服務(wù)工 作的實(shí)施提供保障。(1)多層面、多角度激勵(lì)員工，以滿足員工

7、的物質(zhì)與精 神需要。(2)主張管理者與員工之間充分溝通，體現(xiàn)人與人之間 的平等。(3)關(guān)注員工自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)， 使員工與企業(yè)同步發(fā)展。(4)為員工創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的工作氛圍，實(shí)現(xiàn)“能者上， 平者讓，庸者下”的用人機(jī)制。(二)管理“以物為本”，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值、增值。業(yè)主置業(yè)除了安居樂(lè)業(yè)外， 更希望物業(yè)保值、增值。因而， 我們的管理將圍繞維護(hù)業(yè)主權(quán)益， 保持和提高物業(yè)的完好， 從 而使物業(yè)整體升值，真正體現(xiàn)管理以物為本。我們將以房屋裝修管理為重點(diǎn)開展工作，除加大宣傳力 度，勤檢查、勤監(jiān)督外，全面運(yùn)用情、理、法手段進(jìn)行管理， 使小區(qū)外觀達(dá)到整體、有序、統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值。對(duì)設(shè)備設(shè)施管理，我們以提高設(shè)

8、施設(shè)備的可靠性、技術(shù)水平的先進(jìn)性為重點(diǎn)，實(shí)行專人負(fù)責(zé)制。建立維修保養(yǎng)制度，實(shí) 行動(dòng)態(tài)維護(hù)，采用預(yù)防性維修和改善性維修的兩級(jí)維修制度， 并保持與供應(yīng)商聯(lián)絡(luò)， 以保證各類備品、備件的及時(shí)到位，從 而縮短為業(yè)主服務(wù)的時(shí)間，體現(xiàn)人性化服務(wù)。在保證綠化用地的同時(shí)， 美化空間環(huán)境。在總平面綠化布 置上采用了草地、 樹木、小品相結(jié)合的手法， 創(chuàng)建理想人居環(huán) 境。這些設(shè)施代表著小區(qū)的品味與檔次， 因而要專人專職良好養(yǎng)護(hù)，從而保證其正常、有效地運(yùn)轉(zhuǎn)，力爭(zhēng)創(chuàng)造由具有吸引力 的新型環(huán)境，以滿足業(yè)主的需求，也是我們今后的一個(gè)工作重 點(diǎn)。二、整體方案策劃思路物業(yè)服務(wù)管理的整體設(shè)想及策劃可概括為以下幾方面：（一）環(huán)境保護(hù)

9、服務(wù)1、突由小區(qū)人車分流管理。充分利用小區(qū)的人行休閑景 觀帶，形成步行道、入口中心廣場(chǎng)相結(jié)合的交通組織體系， 即 方便交通又做到了人車分流，同時(shí)為了方便業(yè)主貨物搬運(yùn)。2、建立園林綠化、景點(diǎn)生態(tài)鏈。以各小區(qū)中央為核心， 景觀綠地為依托，科學(xué)地配置小區(qū)內(nèi)園林綠化，創(chuàng)建綠色生態(tài)家園，創(chuàng)造一個(gè)四季如畫的優(yōu)美環(huán)境。（二）管理措施措施一：服務(wù)過(guò)程中前期介入與后期服務(wù)相結(jié)合選擇外地管理先進(jìn)的物業(yè)小區(qū)進(jìn)行參觀學(xué)習(xí)， 吸取他們的 成功經(jīng)驗(yàn)，拓寬思路，力爭(zhēng)優(yōu)化我鎮(zhèn)小區(qū)設(shè)計(jì)， 在了解和更改 的基礎(chǔ)上為日后的物業(yè)實(shí)際運(yùn)作、管理服務(wù)打好扎實(shí)的基礎(chǔ)。措施二：實(shí)施人才戰(zhàn)略在實(shí)際管理中，建立完善的員工培訓(xùn)體系， 通過(guò)崗前、崗

10、 中以及專項(xiàng)培訓(xùn)使每位員工成為各個(gè)崗位的最佳人選。引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，完善企業(yè)內(nèi)部考核制度，實(shí)行競(jìng)聘上崗，使“賢 者上、平者讓、庸者下”。措施三：真情營(yíng)造綠色家園我們將用我們的真情播種綠色的祝福， 保護(hù)人與自然的高 度統(tǒng)一性，讓人真實(shí)感受到自然， 努力將我鎮(zhèn)各小區(qū)營(yíng)造成綠 色家園，我們的目標(biāo)是“人人擁有一個(gè)綠色的家” 。1、減輕小區(qū)的環(huán)境污染住宅建筑存在于一定區(qū)域范圍內(nèi)的自然環(huán)境之中，是生態(tài)系統(tǒng)中的一個(gè)環(huán)節(jié)和階段。 這就要求我們必須最大限度地減輕 住宅環(huán)境的污染，盡可能使廢棄物減少到零排放或零污染。對(duì)生活垃圾實(shí)行區(qū)外清運(yùn)， 嚴(yán)禁區(qū)內(nèi)焚燒等行為。 引導(dǎo)居民形成 環(huán)保價(jià)值觀和愛(ài)護(hù)景觀的行為規(guī)范。2、

11、加強(qiáng)綠化管理，美化小區(qū)環(huán)境大力改善綠化環(huán)境，安排專業(yè)的綠化工進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理。做到花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好， 無(wú)枯花、無(wú)破壞、無(wú)蟲害，修剪及時(shí)、 整齊美觀。措施四：環(huán)境建設(shè)中融入“人性化”理念隨著時(shí)代的進(jìn)步，科技的發(fā)展，人們已經(jīng)不再滿足于一般 的衛(wèi)生、綠化、安全服務(wù)，人們希望生活在一個(gè)更體現(xiàn)文化色 彩、更關(guān)注個(gè)性發(fā)展、更富有現(xiàn)代生活品位的生活環(huán)境之中， 從而得到高品位人生體驗(yàn)和精神滿足，而我們著力打造的環(huán)境建設(shè)中融入“人性化”理念正是滿足了業(yè)主這種心理需求。1、我們將環(huán)境文化建設(shè)納入物業(yè)管理日常工作中，由綜 合管理部專人負(fù)責(zé)，齊抓共管。擬定制度，及時(shí)監(jiān)督，并邀請(qǐng) 業(yè)主代表組成環(huán)保小組，義務(wù)監(jiān)督，溝通信息

12、，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及 時(shí)處理，我們將定期向社區(qū)成員公布環(huán)境公告。2、擬定環(huán)境手冊(cè)，對(duì)小區(qū)的標(biāo)志系統(tǒng)、公共設(shè)施系統(tǒng) 等進(jìn)行全面的統(tǒng)一設(shè)計(jì)， 真正做到和諧統(tǒng)一，有章可循，避免 盲目散亂和視覺(jué)污染。措施五：多方位聯(lián)動(dòng)，共建社區(qū)文化為了營(yíng)造由一片共同呼吸的空間，形成鄰里親善的關(guān)系， 我們將開展豐富多彩、行之有效的社區(qū)文化活動(dòng)來(lái)拉近彼此的 心靈距離。具體做法有：1、通過(guò)政府職能部門的社區(qū)服務(wù)平臺(tái)，積極參加社區(qū)組 織的各項(xiàng)宣傳文化活動(dòng)，促進(jìn)社區(qū)文化建設(shè)。2、與周邊區(qū)域組成共建單位，增加社區(qū)與周邊業(yè)主的活 動(dòng)交流。管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和規(guī)章制度機(jī)構(gòu)設(shè)置基本思路：嚴(yán)格人員的素質(zhì)管理， 提供全方位服 務(wù)；采用兩個(gè)區(qū)域管理相結(jié)

13、合的管理辦法， 運(yùn)用現(xiàn)代化管理手 段，實(shí)現(xiàn)辦公自動(dòng)化；致力于精神文明建設(shè)， 實(shí)施品牌和形象 策略。一、設(shè)置管理機(jī)構(gòu)（一）機(jī)構(gòu)設(shè)置的基本原則設(shè)立小區(qū)物業(yè)管理處， 全權(quán)負(fù)責(zé)該小區(qū)的物業(yè)管理。 根據(jù) 精簡(jiǎn)高效、垂直管理與橫向調(diào)控的原則，采用管理處主任負(fù)責(zé) 下的機(jī)構(gòu)設(shè)置模式。I'鎮(zhèn)物業(yè)部門、業(yè)主委員會(huì)、小區(qū)管理處主任共同構(gòu)成 決策層，通過(guò)管理處指揮協(xié)調(diào)和監(jiān)控管理處工作。2、設(shè)立工程部負(fù)責(zé)小區(qū)房屋及其附屬設(shè)備、設(shè)施的驗(yàn)收、交接、運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)管理，裝修管理及技術(shù)指導(dǎo)，公共水電管理 和為業(yè)主提供有償和無(wú)償服務(wù)。3、設(shè)綜合管理部負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、 綠化管理，社區(qū)文化建設(shè)，物業(yè)管理費(fèi)收取及

14、管理處財(cái)務(wù)和常 用材料、物資采購(gòu)、保管等工作。（二）整體工作流程1、整體運(yùn)作流程的設(shè)計(jì)原則是全面、合理、高效、環(huán)環(huán) 相扣、相互制約，保證各環(huán)節(jié)緊緊銜接。2、各項(xiàng)工作運(yùn)作過(guò)程由物業(yè)各職能部門參與并現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)。3、運(yùn)作過(guò)程將由物業(yè)分管領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門全程監(jiān)督指導(dǎo)， 對(duì)由現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行溝通、 協(xié)調(diào)并解決，以使日常管理能更 成功、具有特色。二、管理機(jī)制和規(guī)章制度及企業(yè)近遠(yuǎn)期目標(biāo)（一）管理機(jī)制1、激勵(lì)機(jī)制：工資福利等物質(zhì)保障榮譽(yù)晉升等精神獎(jiǎng)勵(lì)以人為本是重要的經(jīng)營(yíng)理念， 也是企業(yè)文化的精髓。 它堅(jiān) 持以人為中心，尊重人、理解人、關(guān)心人、培養(yǎng)人，以激勵(lì)員 工上進(jìn)、實(shí)現(xiàn)員工的自身價(jià)值為由發(fā)點(diǎn)，倡導(dǎo)和營(yíng)造既相互尊

15、敬、相互信任，又有明確行為規(guī)則這樣一種和諧有序的舒暢環(huán) 境，實(shí)現(xiàn)管轄區(qū)的管理目標(biāo)。(D激勵(lì)從實(shí)現(xiàn)方式上來(lái)說(shuō)又可分為雙重激勵(lì)，第一層 次為員工的獎(jiǎng)懲體系和報(bào)酬體系，第二層次則包括溝通、提升、 文化等方面的激勵(lì)。(2)獎(jiǎng)懲體系必須堅(jiān)持：“獎(jiǎng)懲分明”和“優(yōu)勝劣汰”的 原則，我們主要依托于嚴(yán)密完整的規(guī)章制度，及時(shí)和準(zhǔn)確的獎(jiǎng)懲是我們用來(lái)維持員工長(zhǎng)久工作動(dòng)力的法寶之一。(3)報(bào)酬體系主要通過(guò)對(duì)員工直接分配所得來(lái)激勵(lì)員工?？?jī)效管理與績(jī)效考核，是我們進(jìn)行獎(jiǎng)金分配原則的主要依據(jù)。(4)對(duì)于要求上進(jìn)的、追求自我價(jià)值提升的員工，我們將把提供培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展中的重要位置，并為此提供足夠資金和物質(zhì)裝備。2、監(jiān)督機(jī)

16、制：制度完善的監(jiān)督規(guī)范，分層管理(1)實(shí)時(shí)監(jiān)控制度：及時(shí)對(duì)各部門日常管理工作進(jìn)行監(jiān) 督控制，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正。(2)定期報(bào)告制度：各組定期匯報(bào)工作情況，提交工作 計(jì)劃，由主管部門審核，并評(píng)估工作業(yè)績(jī)。(3)定期巡視制度：不定期巡查，彌補(bǔ)維漏，促進(jìn)管理 工作更加完善。(4)投訴處理制度：接受業(yè)主投訴，盡快調(diào)查事情原委 并做由處理方案，調(diào)查事情原委，盡可能給業(yè)主滿意的答復(fù)。3、自我約束機(jī)制：建立全面自我約束機(jī)制流程與制度(1)管理處在物業(yè)管理過(guò)程中，嚴(yán)格執(zhí)行地方政府發(fā)布的有關(guān)法規(guī)、條例和實(shí)施細(xì)則- r'19 q - r =-(2)巡視檢查制：由管理處對(duì)各員工進(jìn)行定期和不定期檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及

17、時(shí)糾正。對(duì)重大質(zhì)量及多次重復(fù)由現(xiàn)的問(wèn)題， 由管理層檢討并制定糾正和預(yù)防措施。4、信息反饋及處理機(jī)制管理處24小時(shí)接受和處理各方面的信息，主要渠道有：(1)管理處每年向業(yè)主委員會(huì)提供一份工作報(bào)告書，包 括管理費(fèi)收支帳目，征詢業(yè)主意見情況。(2)公司每年向物業(yè)主管部門匯報(bào)物業(yè)管理情況，征詢 主管部門的意見，改善不足之處。(3)業(yè)主意見箱。(4)管理處員工的反饋信息。獲得反饋信息后，由管理處主任分析處理， 通過(guò)管理處主 任向相關(guān)部門人員發(fā)生指令并監(jiān)督其及時(shí)改進(jìn)， 直到圓滿解決 問(wèn)題。(二)規(guī)章制度科學(xué)完善、合理量化的管理制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾▽?。我們將?yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定結(jié)合現(xiàn)狀，對(duì)我鎮(zhèn)施

18、專業(yè)化、規(guī)范化、現(xiàn)代化管理。進(jìn)一步加強(qiáng)提高服務(wù)質(zhì)量，改 善環(huán)境和預(yù)防環(huán)境污染，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益 的最優(yōu)化。在此我們例舉主要的規(guī)章制度具體如下：1、公示管理制度：業(yè)主規(guī)約、環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定、園林綠化管理規(guī)定、公共設(shè)施管理規(guī)定、房屋裝修管理規(guī)定、停車場(chǎng)管理規(guī)定、裝修管 理規(guī)定等。2、內(nèi)部崗位責(zé)任制度：管理處主任崗位職責(zé)、 工程部負(fù)責(zé)人崗位職責(zé)、 清潔工崗位職責(zé)、綠化工崗位職責(zé)等。3、內(nèi)部管理運(yùn)作制度：?jiǎn)T工守則、員工行為規(guī)范、勞動(dòng)人事制度、清衛(wèi)人員管理 細(xì)則、維修人員管理細(xì)則、 業(yè)主投訴處理工作制度、 應(yīng)急處理 程序、員工培訓(xùn)制度、財(cái)務(wù)管理制度、回訪制度、檔案資料管 理制度、材料及工

19、具領(lǐng)用制度等。4、考核制度：服務(wù)中心人員崗位考核標(biāo)準(zhǔn)、 工作考核獎(jiǎng)懲制度、清衛(wèi)人 員崗位考核標(biāo)準(zhǔn)、維修人員崗位考核標(biāo)準(zhǔn)、 綠化工崗位考核標(biāo) 準(zhǔn)等。我們將結(jié)合各小區(qū)的特點(diǎn)，補(bǔ)充修改一部分公眾管理制 度，在小區(qū)業(yè)委會(huì)未成立之前充分征求意見后公開實(shí)施，在業(yè)委會(huì)成立后，則通過(guò)業(yè)委會(huì)表決通過(guò)。 我們還將根據(jù)實(shí)際動(dòng)作 情況來(lái)不斷完善管理運(yùn)作制度，使工作真正做到精簡(jiǎn)高效。管理人員的配備及管理我們?cè)谌藛T配備上堅(jiān)持以“精干、高效、敬業(yè)”的用人原 則為基礎(chǔ)，確定“重學(xué)歷也重能力、重水平也重道德”的用人 標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把人才選聘關(guān)。我們要求事務(wù)管理人員必須是一專多 能，實(shí)行一崗多職。一、組建優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)管理骨干的綜合素質(zhì)

20、是關(guān)鍵，物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)，應(yīng)以最優(yōu)秀的管理者、工程技術(shù)人員，建立一支服務(wù)意識(shí)強(qiáng)、 專業(yè)知 識(shí)精、員工形象美、執(zhí)行法規(guī)嚴(yán)、領(lǐng)導(dǎo)班子硬的高素質(zhì)管理隊(duì) 伍。我們將始終堅(jiān)持博采眾長(zhǎng)、持續(xù)創(chuàng)新，持之以恒開展有效 的培訓(xùn)工作，在物業(yè)管理服務(wù)中，將對(duì)人力資源管理進(jìn)行全程 有效控制：定員、定崗、定編、定崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，建立人員入 職制度，科學(xué)培訓(xùn)、量化考核。只要是應(yīng)該做、能夠做的事， 都要盡心盡力做好， 不拖延、不馬虎，努力做到讓服務(wù)對(duì)象滿 意，為實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)而不懈努力。二、人員配備和培訓(xùn)（一）人員配備說(shuō)明管理處在人員配備上將根據(jù)各小區(qū)實(shí)際情況來(lái)實(shí)施，公司將擬配備物業(yè)服務(wù)人員。其中包括主任、管理員、工程人員、

21、清潔保潔人員、綠化人員。（二）服務(wù)人員素質(zhì)要求管理處主任：高中以上文化，有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，懂智能化 辦公，具有開拓精神。工程部：有專業(yè)上崗證書，具備維修基本技能。清潔工：吃苦耐勞、體貌端正。綠化工：精通綠化養(yǎng)護(hù)技能。（三）專業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃我們將根據(jù)實(shí)際情況，制定與小區(qū)特點(diǎn)相符合的崗前、 崗 中和定向培訓(xùn)。員工必須通過(guò)培訓(xùn)，經(jīng)過(guò)考核合格后，方可上 崗。1、培訓(xùn)目標(biāo)通過(guò)上崗前培訓(xùn)，使各崗位人員熟悉各崗位的要求、 所從 事崗位的基本情況和職責(zé)，將自己的技能與工作要求、規(guī)程、 標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合，以精湛的技術(shù)、良好的儀容儀表、規(guī)范的言行舉 止，由現(xiàn)在各自的崗位上，充分展示員工的優(yōu)秀形象。2、培訓(xùn)計(jì)劃：例：崗前培訓(xùn)內(nèi)

22、容管理規(guī)章制度：全體員工物業(yè)管理基本知識(shí)及法規(guī)：全體員工形象禮儀、儀表及文明語(yǔ)言：全體員工社區(qū)文化、家政服務(wù)：相關(guān)人員綠化美化及設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)：相關(guān)工程技術(shù)人員三、人員上崗標(biāo)準(zhǔn)及員工考核1、人員上崗要遵守相應(yīng)的崗位職責(zé)以及規(guī)范儀表、行為、態(tài)度的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，樹立企業(yè)形象。2、員工基礎(chǔ)工作考核包括員工行為規(guī)范、儀容儀表（制 服穿著、胸卡佩戴、儀容整潔等）、遵守規(guī)章制度、履行崗位職責(zé)、以及完成工作指標(biāo)情況?？己藚R總表作為年終管理處對(duì) 員工考評(píng)的重要依據(jù)之一。四、員工的素質(zhì)教育從內(nèi)部著手，強(qiáng)化各項(xiàng)規(guī)章制度的貫徹落實(shí)，對(duì)員工實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，明確各崗位責(zé)任制及通過(guò)對(duì)各崗位的指標(biāo)考核管 理，引入和強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，做

23、到獎(jiǎng)罰分明，優(yōu)勝劣汰。有計(jì)劃 的舉辦崗位技能培訓(xùn)班， 進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)、 教育和管 理，通過(guò)持續(xù)不斷地培訓(xùn)和考核來(lái)保證隊(duì)伍的素質(zhì)。各項(xiàng)管理服務(wù)承諾及指標(biāo)一、培育物業(yè)服務(wù)品牌為了實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、 規(guī)范化、科學(xué)化管理，首先必須從基本制度 建設(shè)入手，導(dǎo)入ISO9001: 2000 （質(zhì)量管理體系）的要求，嚴(yán) 格實(shí)行管理制度化、工作程序化、服務(wù)規(guī)范化、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化、 培訓(xùn)考核系統(tǒng)化。強(qiáng)化過(guò)硬的工作作風(fēng)， 要求全員體現(xiàn)由一流 的服務(wù)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)、成本意識(shí)、創(chuàng)新意識(shí)，制定由符合實(shí) 際的一整套完善的控制程序、運(yùn)作流程，并在實(shí)際工作中持續(xù)改進(jìn)，提高可操作性。要從“靠?jī)?yōu)質(zhì)服務(wù)贏得用戶滿意、靠科 學(xué)管理實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)

24、效益、 靠規(guī)章制度創(chuàng)建文明小區(qū)” 三項(xiàng)措施上 下功夫，參觀學(xué)習(xí)借鑒外地先進(jìn)的物業(yè)管理模式、內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)、 外樹形象。建立健全針對(duì)各小區(qū)特點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)，人員照片公示上墻，接受廣大員工群眾和小區(qū)居民的監(jiān)督。著力 培育物業(yè)企業(yè)品牌，以此推動(dòng)物業(yè)服務(wù)整體水平的提升。二、服務(wù)承諾及指標(biāo)1、房屋及配套設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)99%實(shí)施措施：堅(jiān)持房屋及配套設(shè)備、設(shè)施的養(yǎng)護(hù)與維修相結(jié) 合，保證房屋正常地發(fā)揮其使用功能，延長(zhǎng)其使用壽命。明確責(zé)任人員，做好質(zhì)量管理工作，經(jīng)常檢查定期養(yǎng)護(hù)。2、房屋零修、急修及時(shí)率達(dá) 99%實(shí)施措施：建立健全報(bào)修、約修制度，公布報(bào)修電話，24小時(shí)受理業(yè)主報(bào)修。 接到報(bào)修，詳細(xì)填寫維修單，

25、注明需維修 地點(diǎn)、報(bào)修事項(xiàng)、報(bào)修時(shí)間，并盡快到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)。零修現(xiàn)場(chǎng) 及時(shí)完成，急修不過(guò)夜，維修完成后，由維修人員填寫到達(dá)時(shí) 間、維修時(shí)間、維修結(jié)果，并請(qǐng)業(yè)主簽字認(rèn)可。3、維修工程質(zhì)量合格率達(dá) 100%實(shí)施措施：嚴(yán)格執(zhí)行維修工作制度和維修回訪制度， 嚴(yán)把維修施工質(zhì)量關(guān)， 堅(jiān)持各個(gè)維修項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)， 按照工序操 作，一步到位，杜絕返工，并及時(shí)記錄維修工作臺(tái)帳。加強(qiáng)管 理，把維修人員的工作質(zhì)量作為考核重要指標(biāo)。4、綠化完好率達(dá)98%實(shí)施措施：嚴(yán)格執(zhí)行綠化養(yǎng)護(hù)工作制度，由專職綠化人員負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)。建立崗位責(zé)任制，做好綠化養(yǎng)護(hù)、病蟲害防治 等工作，每日記錄養(yǎng)護(hù)管理情況，管理處主任直接巡查監(jiān)督， 確保小區(qū)（包括

26、街道）綠化布局合理優(yōu)美，花草樹木配置得當(dāng)， 生長(zhǎng)良好，修剪整齊美觀，無(wú)破壞、無(wú)踐踏、無(wú)黃土裸露、無(wú)病蟲害、無(wú)樹木枯死現(xiàn)象。通過(guò)社區(qū)文化和宣傳、教育，規(guī)范 業(yè)主行為，共同維護(hù)小區(qū)的綠化環(huán)境。5、保潔率為99%實(shí)施措施：嚴(yán)格按照保潔工作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，并督促檢查，把鎮(zhèn)區(qū)環(huán)衛(wèi)和小區(qū)清潔工作作為考核的重要指標(biāo)。6、道路完好率達(dá)95%實(shí)施措施：堅(jiān)持道路及停車場(chǎng)維護(hù)和管理標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)維護(hù)和管理責(zé)任，堅(jiān)持每日檢查，定期養(yǎng)護(hù)，確保交通安全和停車 安全。7、管理費(fèi)收取率達(dá) 98%實(shí)施措施：擺正物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)的關(guān)系，做好物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)的宣傳工作。 管理服務(wù)工作要到位， 收費(fèi)工作要 做細(xì)，嚴(yán)格按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，

27、在業(yè)主業(yè)委會(huì)未設(shè)立期間，定期召開業(yè)主（住戶）代表座談會(huì)，征詢物業(yè)費(fèi)收繳工作意見，以 利物業(yè)費(fèi)收繳工作的進(jìn)行。8、住戶投訴處理率達(dá) 100%實(shí)施措施：責(zé)任到人，安排專人負(fù)責(zé)業(yè)主（住戶）投訴處 理工作。受理投訴后，一般問(wèn)題在48小時(shí)內(nèi)處理解決，特殊問(wèn)題在5天內(nèi)妥善處理。9、居民對(duì)物業(yè)管理滿意率達(dá) 95%實(shí)施措施：堅(jiān)持“以人為本”的管理服務(wù)理念，從業(yè)主（住 戶）心理需求的群體意識(shí)由發(fā)， 提高管理服務(wù)水平， 建立業(yè)主 （住戶）信息反饋機(jī)制，設(shè)立業(yè)主（住戶）議事信箱和電話，博采眾長(zhǎng)，借用大家的智慧，做好管理服務(wù)工作。三、實(shí)施“精細(xì)化”管理“天下難事必作于易，天下大事必作于細(xì)”，無(wú)論是個(gè)人的前途還是企業(yè)的

28、發(fā)展都是由一點(diǎn)一滴的細(xì)節(jié)組成的。物業(yè)管理作為一種服務(wù)性行業(yè)， 提供的不是一個(gè)簡(jiǎn)單的、 易量化的商 品，而是通過(guò)過(guò)程來(lái)體現(xiàn)的服務(wù)， 所以物業(yè)管理更是細(xì)節(jié)的管 理，這既是服務(wù)行業(yè)特性， 也是國(guó)際化物業(yè)管理人性化服務(wù)與 親情關(guān)懷的品格?！按笫伦鲇诩?xì)，偉業(yè)始于先”，我們要深刻領(lǐng) 會(huì)細(xì)節(jié)服務(wù)的精髓，從每一個(gè)環(huán)節(jié)中的每一個(gè)細(xì)節(jié)做起，實(shí)實(shí)在在地從小處著眼，在服務(wù)中于細(xì)微處見功夫， 通過(guò)優(yōu)質(zhì)的細(xì) 節(jié)服務(wù)使業(yè)主（住戶）的付生物有所值，甚至物超所值。物業(yè)企業(yè)管理方案物業(yè)管理體系是一種從管理模式向服務(wù)模式進(jìn)化的體系，我們?cè)谖飿I(yè)管理服務(wù)過(guò)程中，將全面導(dǎo)入ISO9001:2000質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體

29、系、 OHSAS1800物業(yè)健康安全管理體系，提高管理水平，促進(jìn)質(zhì)量管理的規(guī)范化。 實(shí)施規(guī)范、高效的物業(yè)管理，使物業(yè)管理的策劃、房屋管理、設(shè)備設(shè)施管理、綠化保潔管理、檔案資料管理等整個(gè)服務(wù)過(guò)程進(jìn)行全面有效控制，并持續(xù)改進(jìn)，不斷完善。一、房屋、設(shè)備設(shè)施管理與維修管理兩部分組成（一）房屋管理方案1、房屋管理由工程部負(fù)責(zé)，在接管驗(yàn)收后建立房屋數(shù)據(jù)庫(kù)檔案，全面掌握房屋的類別、結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)、數(shù)量等情況。2、建立房屋管理責(zé)任制，將房屋管理的責(zé)任落實(shí)到人， 將日常考核與經(jīng)濟(jì)利益桂鉤。3、加強(qiáng)房屋裝修管理，禁止違規(guī)裝修，確保房屋結(jié)構(gòu)完 整、外表美觀。(二)房屋維修保養(yǎng)管理措施1、房屋主體結(jié)構(gòu)部位：(1)由管理處

30、每周組織專業(yè)的檢查單位，對(duì)主體結(jié)構(gòu)進(jìn) 行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 并一年對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、 涉及使用安 全的部位進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修理或報(bào)請(qǐng)建設(shè)單位修理。(2)每月1次巡視樓內(nèi)公共部位門窗，每年1次對(duì)房屋進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞，按年度維修計(jì)劃組織維修。2、外墻面：由管理處負(fù)責(zé)每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí) 處理。每4年對(duì)于較大面積滲漏局部翻新一次。3、屋面：由管理處負(fù)責(zé)，每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí) 修理；每月檢查屋面雨水口； 及時(shí)修補(bǔ)破損屋面隔熱材料，重新溝縫。4、樓梯通道：(1)由管理處負(fù)責(zé)每周檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修理；三年 一次對(duì)樓道及扶手粉刷、油漆。(2)確保樓梯通道整潔無(wú)缺損、扶手完好、無(wú)張貼痕跡

31、。(三)設(shè)備設(shè)施管理與維修在設(shè)備設(shè)施管理上，我們將把提高設(shè)備運(yùn)行的可靠性、保 持設(shè)備、設(shè)施管理的先進(jìn)性、實(shí)現(xiàn)設(shè)備使用的高效性作為管理 目標(biāo)，最終確保設(shè)備完好和安全使用。針對(duì)上述目標(biāo)，我們要 緊密與相關(guān)部門(供水、供電、供暖、消防等部門)溝通協(xié)作， 制定管理方案如下：I'設(shè)備安全運(yùn)行管理方案CD建立設(shè)備安全管理制度。為確保設(shè)備安全運(yùn)行，結(jié) 合東欣佳苑物業(yè)的具體情況，制定一系列相應(yīng)的設(shè)備管理制 度。(2)操作人員的管理：使用和維修人員必須經(jīng)培訓(xùn)考核 合格后持證上崗，并經(jīng)常進(jìn)行安全操作培訓(xùn)。(3)巡檢和安全管理：在管理處設(shè)備管理人員日常管理 和維護(hù)基礎(chǔ)上，職能部門要進(jìn)行每季一次的巡檢和每年二

32、次的 安全大檢查，以上級(jí)督導(dǎo)、管理處落實(shí)的方式來(lái)確保小區(qū)的設(shè) 備設(shè)施的安全運(yùn)行和完好狀態(tài)。2、給排水管理、供暖管線維修養(yǎng)護(hù)及供電系統(tǒng)管理與相關(guān)部門溝通協(xié)商、 緊密協(xié)作，合理制定工作措施，爭(zhēng) 取某些服務(wù)項(xiàng)目物業(yè)有償代辦。維修人員必須全面了解設(shè)備的性能、 用途、給排水及供暖 管線走向布局和控制閥門的位置， 以使正常的檢修、檢查能順 利進(jìn)行。二、市政等公用設(shè)施管理具體方案1、具體管理道路、停車場(chǎng)、明暗溝、路燈、庭院燈等，定期檢查，隨 壞隨修。2、管理措施建立雙重巡視制度， 加強(qiáng)對(duì)公共設(shè)施的管理， 防止或及時(shí) 發(fā)現(xiàn)破壞情況。定期對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞或隱患及 時(shí)修復(fù)，保障其正常使用與安全， 并作

33、好記錄；根據(jù)積壓類公 共設(shè)施的使用壽命及實(shí)際使用情況，進(jìn)行及時(shí)的改造與更新。3、建立各項(xiàng)檔案及臺(tái)賬如：市政公共設(shè)施分布明細(xì)表、市政設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)記錄、 市政設(shè)施檢查記錄等。三、環(huán)境衛(wèi)生管理具體方案（一）環(huán)境衛(wèi)生的基本實(shí)施方案管理處設(shè)立綜合管理部，綜合管理部主管負(fù)責(zé)相關(guān)環(huán)境衛(wèi) 生管理工作。為搞好環(huán)境建設(shè)，我們?cè)诮值?、小區(qū)內(nèi)配置清潔 工，實(shí)行動(dòng)態(tài)保潔。在街道或小區(qū)醒目處上墻公布保潔責(zé)任人， 接受群眾和業(yè)主監(jiān)督。 實(shí)際操作中將結(jié)合實(shí)際情況， 為小區(qū)居 民提供優(yōu)美整潔的居住和生活環(huán)境。為做好環(huán)境衛(wèi)生管理工 作，我們將從以下三方面入手：1、環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)要搞好環(huán)境衛(wèi)生管理工作， 必須有相應(yīng)的衛(wèi)生設(shè)施， 除了

34、 常規(guī)的配置外，可考慮配置各種清掃工具， 在主要的交通要道 上設(shè)置果皮箱。負(fù)責(zé)作好環(huán)衛(wèi)設(shè)施的日常使用及維修保養(yǎng)工 作，提由高設(shè)施使用效率，延長(zhǎng)使用壽命。2、環(huán)境衛(wèi)生管理措施(1)加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生的宣傳教育：搞好環(huán)境衛(wèi)生工作，需 要業(yè)主的配合，為此，我們要作好環(huán)境衛(wèi)生和環(huán)保意識(shí)宣傳， 加強(qiáng)業(yè)主自覺(jué)意識(shí)和自覺(jué)遵章觀念， 共同維修整潔優(yōu)美的社區(qū) 環(huán)境。(2)制度落實(shí)：管理制度是搞好環(huán)境衛(wèi)生管理工作的保 證，我們將結(jié)合實(shí)際情況， 在原有體系的實(shí)施基礎(chǔ)上，做好制度建立工作，如崗位責(zé)任制、操作流程、勞動(dòng)紀(jì)律、考核及獎(jiǎng) 懲條例以及清潔工具使用和保養(yǎng)細(xì)則等。(3)公共區(qū)域清潔內(nèi)容地面保潔：不定時(shí)保潔，小區(qū)主道路做

35、到地面無(wú)雜物垃圾； 道路無(wú)石無(wú)沙，無(wú)雜草，無(wú)積水，無(wú)煙頭；所有公共場(chǎng)所無(wú)雜 物、無(wú)垃圾。樓道、樓梯每天清掃一次， 多層每二天清掃一次， 做到無(wú) 雜物、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)亂貼廣告、無(wú)亂堆放，消防箱、扶手無(wú)塵、 玻璃窗完好明亮。綠化帶：每天一次，做到各類道路燈、陰井蓋、指示牌、 鐵柵欄、各類美化設(shè)施整潔干凈。(二)街道、小區(qū)道路、住宅保潔工作1、街道、道路保潔工作(1)街道、道路保潔與住宅保潔實(shí)行分塊管理，制定各 自的工作范圍和工作標(biāo)準(zhǔn)。(2)街道、道路保潔采用流動(dòng)性保潔辦法，輪番巡回保潔，以提高地面光潔度和工作效率。2、住宅保潔住宅保潔采用定位辦法，按工作周期表做好樓宇保潔工作，樓梯清掃錯(cuò)開上下班時(shí)間

36、，實(shí)行隱性服務(wù)。四、綠化養(yǎng)護(hù)管理的具體實(shí)施方案（一）綠化設(shè)施設(shè)備的配置為搞好小區(qū)綠化，擬派綠化工對(duì)小區(qū)綠化進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和種植，并有計(jì)劃購(gòu)置多功能綠化工具。（二）綠化植被的定期養(yǎng)護(hù)公共綠化養(yǎng)護(hù)主要是清除雜草，修剪草坪，修剪枝葉，除蟲滅害，清掃枯枝黃葉，移栽以及綠化垃圾清運(yùn)等工作。（三）管理措施1、按綠化內(nèi)容，責(zé)任落實(shí)到人，并制定由具體的獎(jiǎng)勵(lì)制度。2、建立綠化管理檔案，內(nèi)容包括樹木位置、品種、數(shù)量、綠化設(shè)施、綠化動(dòng)態(tài)等。3、日檢、周檢、月檢相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)采用有關(guān)措施。（四）綠化養(yǎng)護(hù)實(shí)施計(jì)劃包括草坪修剪、清除雜草、灌排水、施肥、病蟲害防治等。五、各類檔案建立和管理小區(qū)檔案是住宅區(qū)財(cái)產(chǎn)的重要組成部分

37、，管理好住宅區(qū)的檔案是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容。為此，將特別設(shè)立檔案室，建立較完善的檔案管理體系。使檔案管理工作在樓宇的使用、 維修、改造、擴(kuò)建以及業(yè)主裝修等方面發(fā)揮重要作用。管理處建立資料應(yīng)包括： 小區(qū)規(guī)劃圖、建筑結(jié)構(gòu)圖、物業(yè) 資料、業(yè)主（住戶）資料、日常管理資料、由租房屋檔案、裝 修管理檔案、大工程維修檔案、收費(fèi)管理檔案、設(shè)備管理檔案、 社區(qū)文化檔案、業(yè)主（住戶）意見調(diào)查及統(tǒng)計(jì)記錄、服務(wù)質(zhì)量 回訪記錄、業(yè)主（住戶）投訴及處理記錄、員工管理檔案、培 訓(xùn)檔案、行政文件、業(yè)主委員會(huì)文件等等。企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益物業(yè)管理是屬于微利的服務(wù)行業(yè)， 正確的核算物業(yè)管理經(jīng) 營(yíng)成本，是物業(yè)管理企業(yè)能夠正常運(yùn)作的首要因素，也是為業(yè)主提供超值服務(wù)的重要基礎(chǔ)。一、測(cè)算（一）測(cè)算依據(jù)1、根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例。2、根據(jù)露水河鎮(zhèn)物業(yè)管理實(shí)際情況。