商業(yè)項(xiàng)目策劃招商商場(chǎng)設(shè)施管理前期介入顧問(wèn)工作框架性計(jì)劃書

1、商業(yè)項(xiàng)目策劃招商、商場(chǎng)設(shè)施管理前期介入顧問(wèn)工作框架性計(jì)劃書 For河南濟(jì)源凱旋商業(yè)步行街 僑樂(lè)集團(tuán)上海地區(qū)辦事處以商業(yè)經(jīng)營(yíng)策劃、資產(chǎn)管理為核心業(yè)務(wù)的多元化大中華商業(yè)房產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)新創(chuàng)建集團(tuán)成員香港新世界集團(tuán)服務(wù)旗艦本計(jì)劃書為要約邀請(qǐng)（INVITATION TO TREAT），一切以正式合約為準(zhǔn) 針對(duì)貴司項(xiàng)目的實(shí)際情況，如果我們作為貴司“河南濟(jì)源凱旋商業(yè)步行街”商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃、銷售招商、商場(chǎng)管理的顧問(wèn)，在我們的具體工作中，我們將會(huì)把貴司的項(xiàng)目顧問(wèn)工作分為以下三個(gè)階段進(jìn)行：第一階段 市場(chǎng)分析與定位一、 市調(diào)工作市場(chǎng)調(diào)查時(shí)收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的過(guò)程。基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集對(duì)于項(xiàng)目分析十分重要，是一切研究的基礎(chǔ)。市

2、調(diào)信息收集的準(zhǔn)確、全面與否，將直接關(guān)系到我們后續(xù)對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、銷售招商等工作的質(zhì)量。我司在營(yíng)運(yùn)方面是專業(yè)的地產(chǎn)咨詢顧問(wèn)及管理專家，所以我們只要進(jìn)入某一城市地產(chǎn)市場(chǎng)，就一直保持著對(duì)該城市信息的嚴(yán)密追蹤。同時(shí)，我們也擁有強(qiáng)大的市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，并且在以往的市調(diào)過(guò)程中，摸索出了城市印象法、相對(duì)高度法、連續(xù)跟蹤法、案例分析法等一系列成熟的市調(diào)工作方法，依次作為我們市調(diào)工作的保證。對(duì)于貴司項(xiàng)目具體情況而言，其市調(diào)工作主要包括以下幾個(gè)方面：1、 調(diào)查目的這是一個(gè)為什么要調(diào)查的問(wèn)題，調(diào)查的目的是我們對(duì)于這個(gè)地區(qū)有了一些定論之后確定的，也就是說(shuō)，只有在項(xiàng)目有了一個(gè)或若干個(gè)假設(shè)后，調(diào)查才能有的放矢，

3、商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃才能達(dá)到高度準(zhǔn)確性。特別是貴司項(xiàng)目所處的商業(yè)中心地段，更要有一個(gè)基本客戶群的實(shí)際情況，我們將調(diào)查目標(biāo)確定為濟(jì)源市及其周邊區(qū)域大型商業(yè)綜合項(xiàng)目及商圈等分布狀況，以此確定在貴司“河南濟(jì)源凱旋商業(yè)步行街”項(xiàng)目未來(lái)客戶群體的分布情況及招商銷售計(jì)劃。2、 調(diào)查方法這是一個(gè)如何調(diào)查的問(wèn)題，調(diào)查方法有多種。針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的調(diào)查方法有“神秘顧問(wèn)法”、同業(yè)討論法；針對(duì)客戶群的調(diào)查方法有問(wèn)卷法、在售項(xiàng)目深訪法；綜合的項(xiàng)目調(diào)查方法有案例分析法等。我們將會(huì)把案例分析法作為一個(gè)重點(diǎn)調(diào)查方法來(lái)繼續(xù)，并根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況選擇適當(dāng)?shù)恼{(diào)查方法。3、 預(yù)定客戶群選擇這是一個(gè)調(diào)查范圍的問(wèn)題。在此項(xiàng)目所在的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相對(duì)地區(qū)

4、，對(duì)客戶群的調(diào)查是最關(guān)鍵的。在對(duì)客戶群調(diào)查之前，必須先確定我們的初步目標(biāo)客戶群，以及最有效的調(diào)查對(duì)象來(lái)源，以使調(diào)查的有效程度及準(zhǔn)確性達(dá)到最高。二、 地段分析1、 區(qū)域地段的過(guò)去與現(xiàn)狀區(qū)域地段的過(guò)去與現(xiàn)狀分析，將包括區(qū)域在城市中的功能定位、人口的由來(lái)與遷移、經(jīng)濟(jì)狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等。對(duì)于此區(qū)域地段而言，尤其要注重對(duì)于已有的城市印象分析。由于貴司項(xiàng)目所處地段為濟(jì)源市的商業(yè)中心，使得在此項(xiàng)目的運(yùn)作過(guò)程中，針對(duì)此地段分析尤為重要。其中，主要內(nèi)容包括：（1） 宏觀地段分析（2） 中觀地段分析（3） 微觀地段分析（4） 城市印象分析（5） 交通環(huán)境分析2、 未來(lái)在城市結(jié)構(gòu)中的位置項(xiàng)目區(qū)域自身的發(fā)展和變革、

5、政府的政策傾斜、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、人口的遷移、區(qū)域中的突發(fā)時(shí)間等，都會(huì)影響到“河南濟(jì)源凱旋商業(yè)步行街”的項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)在城市中的位置，從而決定項(xiàng)目區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。就目前而言，尤其要對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的交通狀況、環(huán)境狀況改造所帶來(lái)的此區(qū)域市場(chǎng)變化加以分析。其中，主要內(nèi)容包括：（1） 項(xiàng)目區(qū)域在未來(lái)城市結(jié)構(gòu)中的變遷（2） 項(xiàng)目區(qū)域在未來(lái)城市結(jié)構(gòu)中的地位（3） 區(qū)域更新改造對(duì)項(xiàng)目區(qū)域長(zhǎng)短期影響三、 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析1、 市場(chǎng)形勢(shì)分析區(qū)域房地產(chǎn)形勢(shì)，是由區(qū)域的過(guò)去與現(xiàn)狀，以及區(qū)域未來(lái)在城市結(jié)構(gòu)中的位置所決定的，在供應(yīng)、銷售量、價(jià)位、產(chǎn)品品質(zhì)、購(gòu)買特征、推廣銷售等方面都有所體現(xiàn)。其中，主要內(nèi)容包括：（1

6、） 相關(guān)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)分析（2） 相關(guān)物業(yè)市場(chǎng)需求分析（3） 現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析（4） 潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析（5） 市場(chǎng)空間分析四、 市場(chǎng)定位工作1、 客戶群定位根據(jù)上述市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，確定項(xiàng)目地區(qū)的各類潛在客戶群，如涉外客戶、外地客戶、地緣客戶等，并得到項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群定位。其中，主要內(nèi)容包括：（1） 區(qū)域客戶群分析（2） 目標(biāo)客戶群分析2、 亞客戶群定位不同的商業(yè)需求動(dòng)機(jī)可能是不同的，尤其對(duì)于客戶群構(gòu)成相對(duì)復(fù)雜的貴司項(xiàng)目更是如此。這就需要我們進(jìn)行亞客戶群即目標(biāo)客戶群的細(xì)分，根據(jù)各類客戶在經(jīng)營(yíng)目的、經(jīng)濟(jì)狀況、行業(yè)、文化、生活模式等方面的不同將其分解，并進(jìn)行詳細(xì)論述。只有客戶群進(jìn)一步分成不同動(dòng)機(jī)的亞客戶

7、群，才能夠根據(jù)他們各自的經(jīng)營(yíng)行為，制定出相應(yīng)的市場(chǎng)定位與廣告策略。其中，主要內(nèi)容包括：（1） 亞客戶群定位（2） 亞客戶群類群分析（3） 亞客戶群經(jīng)營(yíng)行為分析3、 產(chǎn)品定位由目標(biāo)客戶群的需求動(dòng)機(jī)分析得出項(xiàng)目產(chǎn)品定位。上述客戶群的多種需求動(dòng)機(jī)將反映在產(chǎn)品偏好上，具體體現(xiàn)為規(guī)劃形式、單體形式、配套設(shè)施、環(huán)境塑造、建筑外觀風(fēng)格等。產(chǎn)品定位就是客戶需求與產(chǎn)品設(shè)計(jì)之間的推導(dǎo)過(guò)程。其中，主要內(nèi)容包括：（1） 商業(yè)規(guī)劃概念（2） 產(chǎn)品概念（3） 物業(yè)風(fēng)格建議（4） 設(shè)施配套建議（5） 環(huán)境特征建議（6） 租售價(jià)格定位建議五、 租售策略建議結(jié)合項(xiàng)目出租與出售的可能性和貴司的投資匯報(bào)需要性，并結(jié)合貴司項(xiàng)目投資匯

8、報(bào)的需要，我們將具體地向貴司提供所需要的總體租售策略。這包括不同類型的物業(yè)投資順序、規(guī)模、產(chǎn)品定位以及價(jià)格策略。其中，主要內(nèi)容包括：（1） 租售模式建議（2） 租售程序建議第二階段 商業(yè)概念設(shè)計(jì)一、商業(yè)概念設(shè)計(jì)（需外聘專業(yè)商場(chǎng)設(shè)計(jì)建筑師進(jìn)行，費(fèi)用另算）1、 總體商業(yè)規(guī)劃概念設(shè)計(jì)：以平面圖的形式將總體商業(yè)規(guī)劃的設(shè)計(jì)概念表達(dá)清楚，并配以適當(dāng)?shù)奈淖终f(shuō)明（需發(fā)展商提供原始圖紙，表明平面位置、紅線、規(guī)劃要求、現(xiàn)狀道路和規(guī)劃道路）；2、 空間結(jié)構(gòu)分析圖：以平面和剖面的形式將建筑產(chǎn)品的內(nèi)部空間和外部空間表達(dá)清楚，并配以適當(dāng)?shù)奈淖终f(shuō)明；3、 人流動(dòng)線分析圖：以平面圖的形式表達(dá)商業(yè)街區(qū)規(guī)劃與人流動(dòng)線體系，并力圖

9、尋找到最佳的商業(yè)組合；4、 外觀環(huán)境特色分析圖：以平面圖的形式標(biāo)明地塊的現(xiàn)狀、項(xiàng)目處和環(huán)境將未來(lái)能實(shí)現(xiàn)的景觀，并分析產(chǎn)品四置外向的特色景觀；5、 產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)特色建議：針對(duì)設(shè)計(jì)及建筑產(chǎn)品本身的功能、外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)施裝修用料等提供設(shè)計(jì)概念，并對(duì)建筑的外觀設(shè)計(jì)特別提供特色要求，以增強(qiáng)建筑物之時(shí)代感及風(fēng)格；6、 概念設(shè)計(jì)輔助資料：提供我司積累的相關(guān)設(shè)計(jì)資料，包括許多輔助性的圖片和文字；7、 商戶組合策略：以平面圖的形式，將我司對(duì)商鋪市場(chǎng)分析后的成果，綜合商戶組合落實(shí)在各層區(qū)的建議圖上；8、 設(shè)計(jì)工作會(huì)議：由投資商召集，與設(shè)計(jì)單位一起，將概念設(shè)計(jì)最終落實(shí)為設(shè)計(jì)圖紙；9、 方案評(píng)審：根據(jù) 貴司項(xiàng)目之實(shí)際

10、需要，對(duì) 貴司聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)公司所作之方案，進(jìn)行審核評(píng)定，并出具相應(yīng)評(píng)審意見(jiàn)，以供 貴司作為方案修訂之參考。二、招商策劃以下內(nèi)容是指我們?yōu)橘F司項(xiàng)目招商推廣出具報(bào)告的具體內(nèi)容。在經(jīng)濟(jì)可行性原則的基礎(chǔ)上，并針對(duì)貴司項(xiàng)目的財(cái)務(wù)安排及資金回收計(jì)劃，制定出合理的招商計(jì)劃：1、 整體市場(chǎng)招商策略定位由客戶群購(gòu)買能力行為分析得出整體市場(chǎng)招商銷售策略定位。商業(yè)行為分析包括決策人、決策時(shí)間、客戶心理特征、影響因素等，這些都決定了我們的銷售策略。其中，主要內(nèi)容包括：（1） 招商及銷售總體計(jì)劃建議（2） 招商及銷售策略計(jì)劃建議（3） 宣傳推廣策略建議（商場(chǎng)推廣活動(dòng)之設(shè)計(jì)、安排及執(zhí)行則由專業(yè)公司提供，不含在標(biāo)本工作安排內(nèi)）

11、2、 定價(jià)策略對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，價(jià)位的確定既是整個(gè)營(yíng)銷計(jì)劃的核心，也是未來(lái)展開(kāi)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)最重要的工具，為此，我們必須制定出與我們項(xiàng)目相匹配的租售價(jià)格策略。其中，主要內(nèi)容包括：（1） 分階段價(jià)格策略（2） 項(xiàng)目平均定價(jià)（3） 競(jìng)爭(zhēng)性價(jià)格策略這是針對(duì)周邊地區(qū)相關(guān)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，制定出的相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)性策略，以使得我們項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，能夠儲(chǔ)備好相應(yīng)的應(yīng)變預(yù)案。其中，主要內(nèi)容包括：（1） 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手策略分析（2） 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)分析第三階段 商場(chǎng)物業(yè)、設(shè)施管理前期介入一.服務(wù)范圍（一）前期管理籌備工作1.協(xié)助發(fā)展商建筑施工單位對(duì)各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備智能化管理、節(jié)能等提供專業(yè)意見(jiàn)。2.提供各排水系統(tǒng)布置和預(yù)理參考建議。

12、3.提供電力供給容量分配及公共用電控制建議。4.提供給水系統(tǒng)布置及公共區(qū)域清潔用水設(shè)置建議。5.提供消防系統(tǒng)設(shè)施布置建議。6.草擬管理公約、出售與出租條件，方便發(fā)展商出租物業(yè)時(shí)對(duì)各類管理文件妥當(dāng)齊全。7.配合銷售部門訂定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 8.制定物業(yè)驗(yàn)收、移交、交付使用程序。9.擬定及籌組項(xiàng)目之物業(yè)管理中心，制訂各類物業(yè)管理規(guī)章制度。10.核查設(shè)備安裝、調(diào)試運(yùn)行情況，并指導(dǎo)物業(yè)管理工程人員收集、整理有關(guān)數(shù)據(jù)。11.委派專業(yè)職員出席發(fā)展商組織的研究或協(xié)調(diào)會(huì)議并提供物業(yè)管理意見(jiàn)。12. 制定智能化管理項(xiàng)目，并提出智能化設(shè)備安裝的各項(xiàng)意見(jiàn)及建議。二.服務(wù)內(nèi)容（一）行政人事1.籌建管理中心2.制定招

13、聘計(jì)劃，參與員工選聘。3.制定管理費(fèi)預(yù)算。4. 制定樓宇交付使用的各項(xiàng)流程。5.制定員工守則、崗位制度、工作細(xì)則及勞動(dòng)合同。6.制定各部門管理制度、各項(xiàng)表格。7.制定員工上崗培訓(xùn)計(jì)劃。 。8.對(duì)各部門員工進(jìn)行上崗培訓(xùn)。9. 定期檢討人員架構(gòu)、薪酬建議及員工福利，及時(shí)作出適當(dāng)調(diào)整。（二）財(cái)務(wù)1.制定財(cái)務(wù)制度。2.監(jiān)管財(cái)務(wù)各項(xiàng)工作，并就工作作出意見(jiàn)及建議。3.定期制定各項(xiàng)預(yù)算支出。4. 定期作好各項(xiàng)稅務(wù)安排。（三）工程1.我們將協(xié)助管理中心防止停電、火警，設(shè)備失靈或發(fā)生故障等情況出現(xiàn)。2.我們有多名具備綜合技能的技術(shù)人員，24小時(shí)隨時(shí)候命，為客戶提供服務(wù)。（四）與租戶的關(guān)系1.我們將協(xié)助管理中心定

14、期與業(yè)主聯(lián)絡(luò)主對(duì)租戶的要求或建議作出及時(shí)的回復(fù)，以達(dá)到與租戶間的良好關(guān)系。2.我們將協(xié)助管理中心與各租戶商討對(duì)項(xiàng)目的各項(xiàng)保險(xiǎn)（包括：公眾責(zé)任險(xiǎn)、水險(xiǎn)、第三者人生意外險(xiǎn)等）做出預(yù)算購(gòu)買報(bào)告。3.我們將協(xié)助管理中心跟進(jìn)投訴及作出調(diào)查，以確保投訴事項(xiàng)得到適當(dāng)?shù)奶幚怼?.我們將協(xié)助管理中心跟進(jìn)投訴及作出調(diào)查，以確保收集租戶對(duì)管理上的意見(jiàn)。5. 本公司透過(guò)定期巡察及召開(kāi)會(huì)議，及時(shí)向租戶反映有無(wú)改善工作的意見(jiàn)及建議。三、顧問(wèn)工作時(shí)間與顧問(wèn)工作費(fèi)用（一）顧問(wèn)工作時(shí)間根據(jù)貴司項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們工作范圍將分三部分進(jìn)行，具體工作時(shí)間表將按貴司之項(xiàng)目進(jìn)度另行訂定：（二）顧問(wèn)工作費(fèi)用1、 市場(chǎng)分析與定位（包括制定市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告及相關(guān)費(fèi)用）：人民幣 萬(wàn)元整（RMB ）。2、 商業(yè)策劃顧問(wèn)費(fèi)為人民幣 萬(wàn)元整（RMB ），服務(wù)期暫定為半年。3、 招商傭金：按相等于出租面積