碧桂園連遭暴擊,楊國強2018年沒有目標

1、碧桂園連遭暴擊，楊國強 2018 年沒有目標迄今為主，這或許是碧桂園遭遇的最慘烈打擊。 4 月 22 日，中共海南省委辦公廳海南省人民政府辦公廳關于進一 步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知 （下稱通知 ）下發(fā)，公布新一 輪房地產(chǎn)調(diào)控政策。由于限定戶籍遷入海南省的居民家庭只 能購買一套住房， 并須提供至少一名家庭成員在海南累計 24 個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明， 通知對海 南房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了巨大的打擊。在近乎“無房可賣”、“無人 可買”的局面下，圈地海南的碧桂園， 基本確定淪為輸家。 重 倉海南，限購鏈家提供的數(shù)據(jù)顯示， 2017 年上半年海南購 房成交中，島外購房客戶占比高達 88% 。這部分

2、需求，將隨 著通知被徹底抑制。對碧桂園來說，隨著島外客戶的流 逝，未來的業(yè)績勢必遭受重創(chuàng)。根據(jù)國際金融報報道， 碧桂園在海南共有 18 個項目， 總可售建筑面積 512.14 萬平 方米。海南，在碧桂園整體業(yè)績中，尤為重要。 2017 年， 碧桂園合同銷售前十項目中，海南地區(qū)貢獻兩席。碧桂園海 南項目在碧桂園集團海南區(qū)域的官方網(wǎng)站上，目前仍然可以 看到 10 個項目，包括碧桂園珊瑚宮殿、碧桂園齊瓦頌、碧 桂園東海岸、碧桂園金沙灘、碧桂園美浪灣、海口碧桂園、 碧桂園君悅海、碧桂園三亞海、碧桂園三亞郡和三亞國際傳 媒中心。碧桂園以 52 億元拿下三亞海坡村地塊 2017 年 7 月，碧桂園曾以 5

3、2 億元的代價，拿下位于三亞海坡村的地 塊。這個拿地成本相當于碧桂園 2017 年 6 月份全國拿地金 額的 30% 。作為一個區(qū)域公司， 能得到集團如此大力度的支 持，這在海南并不多見。這個匯集了住宅用地、批發(fā)零售、 商務金融和旅館用地各種用途的復雜地塊，對碧桂園來說， 無疑是重大挑戰(zhàn)。加上“全域限購”帶來的巨震，碧桂園在海 南的業(yè)務，未來也將嚴重受挫。重倉三四線，調(diào)控在三亞海 坡村競價成功后，碧桂園一度被認為撿了個便宜。畢竟，這 個地塊的成交價遠低于業(yè)內(nèi)人士的預估。雖然商業(yè)性質(zhì)用地 占比高達 51% ，但考慮到， 碧桂園在海南核心城市庫存已為 數(shù)不多，海坡村地塊對碧桂園的價值仍頗為重要。事

4、實上， 核心城市庫存不足，已經(jīng)成為碧桂園在全國市場的普遍規(guī)律。 根據(jù)碧桂園發(fā)布的 2017 年財報，有媒體分析稱，“在高歌猛 進的拿地速度背后，借貸比率上升、負債率上升、三四線庫 存壓力大、房屋頻現(xiàn)陷質(zhì)量問題等一處處暗礁也在時刻逼近 碧桂園?！痹搱蟮婪Q， 2017 年碧桂園 50% 以上的銷售業(yè)績， 都是三四線城市貢獻的。由于目前部分三四線城市銷售相對 低迷，未來的庫存壓力會非常大。資料顯示，在去年底，碧 桂園合共經(jīng)營 1468 個項目，覆蓋 30 個省、 220 個市、 768 個縣 /鎮(zhèn)區(qū)。按地理位置計算，約 58% 的銷售來源于三四線 城市。鏈家研究院認為，三四線城市面臨人口流出、老齡化

5、 等問題，支撐房地產(chǎn)市場的長期動力不足。經(jīng)濟學家宋清輝 也曾直言，碧桂園重倉三四線城市的戰(zhàn)略方向是錯誤的，應 避免未來的進一步擴張計劃。此外，在房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的 背景下，三四線城市房價正呈現(xiàn)環(huán)比漲幅收窄的趨勢，未來 不可能繼續(xù)上漲，對企業(yè)業(yè)績支撐力度有限。重倉海外，停 售相比海南“全域限購”和重倉三四線城市帶來的未知風險， 碧桂園的海外布局也極為不順。 2013 年 8 月 11 日，位于馬 來西亞新山市的碧桂園金海灣正式開盤，創(chuàng)下近 50 億令吉 (約 90 億元)的銷售記錄，一舉打破馬來西亞的單盤銷售 記錄，成為大馬單盤及發(fā)展商銷售業(yè)績第一。碧桂園馬來西 亞金海灣項目然而，有媒體報道，今

6、年 3 月 1 日，在馬來西 亞柔佛州議員鄒裕豪( Cheo Yee How )陪同下，數(shù)十名碧 桂園金海灣業(yè)主因不滿房屋質(zhì)量和小區(qū)環(huán)境，前往馬來西亞 新山市房屋仲裁庭投訴中國開發(fā)商。碧桂園在馬來西亞新山 市的另一個項目，也陷入困局。 2013 年，碧桂園拿下由四 個面積不等的人造島組合而成的地塊， 占地約 14 平方公里， 接近澳門面積的一半， 啟動“森林城市”項目。2016 年 12 月， 碧桂園宣布森林城市項目的總投資將達 1000 億美元。按照 此前公布的規(guī)劃，該項目將耗時 20 年開發(fā)，是碧桂園在海 外最大的房地產(chǎn)項目。碧桂園馬來西亞森林城市項目作為碧 桂園董事局主席的楊國強心中的理

7、想之城，森林城市項目能 否成功，一定程度上決定了楊國強大力推進的海外戰(zhàn)略的成 敗。然而， 2017 年以來，國內(nèi)加強對個人外匯監(jiān)管政策，封堵漏洞后境內(nèi)資金難以流向海外，以中國用戶為主要目標 的出海房企集體陷入銷售困境。據(jù)悉，森林城市項目的國內(nèi) 買家比例尤為突出，超 80% 。2017 年 3 月，有多家媒體報 道稱，碧桂園森林城市項目暫停國內(nèi)銷售。 4 月 5 日，碧桂 園集團副總裁朱劍敏在香港接受采訪時承認，森林城市已經(jīng) 完全停止在中國內(nèi)地的銷售計劃。 2017 年，碧桂園實現(xiàn)合 同銷售金額 5508 億元，同比增長 78% ，成為銷售規(guī)模最大 的房企。不知是否預判到 2018 年的種種不確定因素，碧桂 園總裁莫斌在 3 月 20 日的業(yè)績發(fā)布會上宣布， 2018 年不設 合同銷售目標， 對于媒體的追問， 楊國強甚至兩次搶過話頭。 數(shù)據(jù)顯示，2018