碧桂園連遭暴擊,楊國(guó)強(qiáng)2018年沒(méi)有目標(biāo)

1、碧桂園連遭暴擊，楊國(guó)強(qiáng) 2018 年沒(méi)有目標(biāo)迄今為主，這或許是碧桂園遭遇的最慘烈打擊。 4 月 22 日，中共海南省委辦公廳海南省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一 步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知 （下稱通知 ）下發(fā)，公布新一 輪房地產(chǎn)調(diào)控政策。由于限定戶籍遷入海南省的居民家庭只 能購(gòu)買一套住房， 并須提供至少一名家庭成員在海南累計(jì) 24 個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明， 通知對(duì)海 南房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了巨大的打擊。在近乎“無(wú)房可賣”、“無(wú)人 可買”的局面下，圈地海南的碧桂園， 基本確定淪為輸家。 重 倉(cāng)海南，限購(gòu)鏈家提供的數(shù)據(jù)顯示， 2017 年上半年海南購(gòu) 房成交中，島外購(gòu)房客戶占比高達(dá) 88% 。這部分

2、需求，將隨 著通知被徹底抑制。對(duì)碧桂園來(lái)說(shuō)，隨著島外客戶的流 逝，未來(lái)的業(yè)績(jī)勢(shì)必遭受重創(chuàng)。根據(jù)國(guó)際金融報(bào)報(bào)道， 碧桂園在海南共有 18 個(gè)項(xiàng)目， 總可售建筑面積 512.14 萬(wàn)平 方米。海南，在碧桂園整體業(yè)績(jī)中，尤為重要。 2017 年， 碧桂園合同銷售前十項(xiàng)目中，海南地區(qū)貢獻(xiàn)兩席。碧桂園海 南項(xiàng)目在碧桂園集團(tuán)海南區(qū)域的官方網(wǎng)站上，目前仍然可以 看到 10 個(gè)項(xiàng)目，包括碧桂園珊瑚宮殿、碧桂園齊瓦頌、碧 桂園東海岸、碧桂園金沙灘、碧桂園美浪灣、?？诒坦饒@、 碧桂園君悅海、碧桂園三亞海、碧桂園三亞郡和三亞國(guó)際傳 媒中心。碧桂園以 52 億元拿下三亞海坡村地塊 2017 年 7 月，碧桂園曾以 5

3、2 億元的代價(jià)，拿下位于三亞海坡村的地 塊。這個(gè)拿地成本相當(dāng)于碧桂園 2017 年 6 月份全國(guó)拿地金 額的 30% 。作為一個(gè)區(qū)域公司， 能得到集團(tuán)如此大力度的支 持，這在海南并不多見(jiàn)。這個(gè)匯集了住宅用地、批發(fā)零售、 商務(wù)金融和旅館用地各種用途的復(fù)雜地塊，對(duì)碧桂園來(lái)說(shuō)， 無(wú)疑是重大挑戰(zhàn)。加上“全域限購(gòu)”帶來(lái)的巨震，碧桂園在海 南的業(yè)務(wù)，未來(lái)也將嚴(yán)重受挫。重倉(cāng)三四線，調(diào)控在三亞海 坡村競(jìng)價(jià)成功后，碧桂園一度被認(rèn)為撿了個(gè)便宜。畢竟，這 個(gè)地塊的成交價(jià)遠(yuǎn)低于業(yè)內(nèi)人士的預(yù)估。雖然商業(yè)性質(zhì)用地 占比高達(dá) 51% ，但考慮到， 碧桂園在海南核心城市庫(kù)存已為 數(shù)不多，海坡村地塊對(duì)碧桂園的價(jià)值仍頗為重要。事

4、實(shí)上， 核心城市庫(kù)存不足，已經(jīng)成為碧桂園在全國(guó)市場(chǎng)的普遍規(guī)律。 根據(jù)碧桂園發(fā)布的 2017 年財(cái)報(bào)，有媒體分析稱，“在高歌猛 進(jìn)的拿地速度背后，借貸比率上升、負(fù)債率上升、三四線庫(kù) 存壓力大、房屋頻現(xiàn)陷質(zhì)量問(wèn)題等一處處暗礁也在時(shí)刻逼近 碧桂園?！痹搱?bào)道稱， 2017 年碧桂園 50% 以上的銷售業(yè)績(jī)， 都是三四線城市貢獻(xiàn)的。由于目前部分三四線城市銷售相對(duì) 低迷，未來(lái)的庫(kù)存壓力會(huì)非常大。資料顯示，在去年底，碧 桂園合共經(jīng)營(yíng) 1468 個(gè)項(xiàng)目，覆蓋 30 個(gè)省、 220 個(gè)市、 768 個(gè)縣 /鎮(zhèn)區(qū)。按地理位置計(jì)算，約 58% 的銷售來(lái)源于三四線 城市。鏈家研究院認(rèn)為，三四線城市面臨人口流出、老齡化

5、 等問(wèn)題，支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期動(dòng)力不足。經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝 也曾直言，碧桂園重倉(cāng)三四線城市的戰(zhàn)略方向是錯(cuò)誤的，應(yīng) 避免未來(lái)的進(jìn)一步擴(kuò)張計(jì)劃。此外，在房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的 背景下，三四線城市房?jī)r(jià)正呈現(xiàn)環(huán)比漲幅收窄的趨勢(shì)，未來(lái) 不可能繼續(xù)上漲，對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)支撐力度有限。重倉(cāng)海外，停 售相比海南“全域限購(gòu)”和重倉(cāng)三四線城市帶來(lái)的未知風(fēng)險(xiǎn)， 碧桂園的海外布局也極為不順。 2013 年 8 月 11 日，位于馬 來(lái)西亞新山市的碧桂園金海灣正式開(kāi)盤，創(chuàng)下近 50 億令吉 (約 90 億元)的銷售記錄，一舉打破馬來(lái)西亞的單盤銷售 記錄，成為大馬單盤及發(fā)展商銷售業(yè)績(jī)第一。碧桂園馬來(lái)西 亞金海灣項(xiàng)目然而，有媒體報(bào)道，今

6、年 3 月 1 日，在馬來(lái)西 亞柔佛州議員鄒裕豪( Cheo Yee How )陪同下，數(shù)十名碧 桂園金海灣業(yè)主因不滿房屋質(zhì)量和小區(qū)環(huán)境，前往馬來(lái)西亞 新山市房屋仲裁庭投訴中國(guó)開(kāi)發(fā)商。碧桂園在馬來(lái)西亞新山 市的另一個(gè)項(xiàng)目，也陷入困局。 2013 年，碧桂園拿下由四 個(gè)面積不等的人造島組合而成的地塊， 占地約 14 平方公里， 接近澳門面積的一半， 啟動(dòng)“森林城市”項(xiàng)目。2016 年 12 月， 碧桂園宣布森林城市項(xiàng)目的總投資將達(dá) 1000 億美元。按照 此前公布的規(guī)劃，該項(xiàng)目將耗時(shí) 20 年開(kāi)發(fā)，是碧桂園在海 外最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目。碧桂園馬來(lái)西亞森林城市項(xiàng)目作為碧 桂園董事局主席的楊國(guó)強(qiáng)心中的理

7、想之城，森林城市項(xiàng)目能 否成功，一定程度上決定了楊國(guó)強(qiáng)大力推進(jìn)的海外戰(zhàn)略的成 敗。然而， 2017 年以來(lái)，國(guó)內(nèi)加強(qiáng)對(duì)個(gè)人外匯監(jiān)管政策，封堵漏洞后境內(nèi)資金難以流向海外，以中國(guó)用戶為主要目標(biāo) 的出海房企集體陷入銷售困境。據(jù)悉，森林城市項(xiàng)目的國(guó)內(nèi) 買家比例尤為突出，超 80% 。2017 年 3 月，有多家媒體報(bào) 道稱，碧桂園森林城市項(xiàng)目暫停國(guó)內(nèi)銷售。 4 月 5 日，碧桂 園集團(tuán)副總裁朱劍敏在香港接受采訪時(shí)承認(rèn)，森林城市已經(jīng) 完全停止在中國(guó)內(nèi)地的銷售計(jì)劃。 2017 年，碧桂園實(shí)現(xiàn)合 同銷售金額 5508 億元，同比增長(zhǎng) 78% ，成為銷售規(guī)模最大 的房企。不知是否預(yù)判到 2018 年的種種不確定因素，碧桂 園總裁莫斌在 3 月 20 日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上宣布， 2018 年不設(shè) 合同銷售目標(biāo)， 對(duì)于媒體的追問(wèn)， 楊國(guó)強(qiáng)甚至兩次搶過(guò)話頭。 數(shù)據(jù)顯示，2018