土地價(jià)值評(píng)估報(bào)告

1、# 號(hào)宗地土地價(jià)值評(píng)估報(bào)告公司#年#月#日目錄研究結(jié)論宗地基本情況地價(jià)范圍地塊投資價(jià)值研究方法剩余法求地價(jià)運(yùn)用建設(shè)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)進(jìn)行宗地的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)研究依據(jù)宗地最佳利用方式構(gòu)思宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)最佳開(kāi)發(fā)建設(shè)方案設(shè)計(jì)宗地地價(jià)測(cè)算地價(jià)之外的成本測(cè)算4.2銷(xiāo)售收入測(cè)算4.3地價(jià)成本測(cè)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目盈利能力分析5.1.1稅金計(jì)算5.1.2損益表5.1.3宗地現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析項(xiàng)目不確定性分析5.2.1項(xiàng)目盈虧平衡分析5.2.2敏感性分析5.2.3概率分析項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與建議項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)有關(guān)說(shuō)明及建議附表、附圖附表一宗地地價(jià)測(cè)算表附圖一項(xiàng)目概率分析圖1.0研究結(jié)論宗地基本情況

2、1.1.1宗地編號(hào)為 #，1.1.2地塊地址1.1.3 土地用途為1.1.4用地面積1.1.5建筑容積率可建設(shè)總建筑面積為其中：住宅面積高層住宅：多層住宅低層住宅商業(yè)面積公建面積社區(qū)管理中心幼兒園 垃圾站變電房1.1.7 土地使用年期、起止時(shí)間1.1.8地價(jià)結(jié)算方式1.1.9涉及物權(quán)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)及承擔(dān)方式地價(jià)范圍經(jīng)測(cè)算，本地塊的正常地價(jià)范圍應(yīng)在 元至人民幣之間，其中市場(chǎng)正常價(jià)位點(diǎn)應(yīng)在 元，扣除土地轉(zhuǎn)讓契稅 %，則得競(jìng)標(biāo)報(bào)價(jià)范圍應(yīng)在萬(wàn)元人民幣之間，市場(chǎng)正常競(jìng)標(biāo)價(jià)位點(diǎn)在 萬(wàn)元人民幣。對(duì)應(yīng)市場(chǎng)價(jià)位點(diǎn)萬(wàn)元，則得相應(yīng)樓面地價(jià)為 元/平方米.地塊投資價(jià)值對(duì)應(yīng)以上地價(jià)范圍，測(cè)得相應(yīng)的投資財(cái)務(wù)效果指標(biāo)如表1 -

3、1所示。表1 1宗地投資財(cái)務(wù)效果指標(biāo)項(xiàng)目地價(jià)為#萬(wàn)元地價(jià)為#萬(wàn)元地價(jià)為#萬(wàn)元投資利潤(rùn)率（）稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）內(nèi)部收益率（IRR） （% ）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（萬(wàn)元）投資回收期（靜態(tài)）（年）投資回收期（動(dòng)態(tài)）（年）綜上，當(dāng)?shù)貎r(jià)在萬(wàn)元人民幣之間時(shí)，屬于投資安全區(qū)；當(dāng)?shù)貎r(jià)在 萬(wàn)元人民幣之間時(shí)，即進(jìn)入投資風(fēng)險(xiǎn)區(qū)；超過(guò)萬(wàn)元后，將進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)，投資者需慎重考慮。研究方法剩余法求地價(jià)運(yùn)用剩余法來(lái)確定宗地的最高限價(jià)，其基本思路為：地價(jià)=房地產(chǎn)建成價(jià)格-（建筑費(fèi)+專(zhuān)業(yè)費(fèi)+租售費(fèi)用+稅費(fèi)）-利潤(rùn)該方法的操作程序如下：研擇最估宗地的基本式?jīng)rII估算幵發(fā)后的房地產(chǎn)價(jià)格估計(jì)建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售運(yùn)用建設(shè)項(xiàng)目

4、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方費(fèi)用和開(kāi)發(fā)商應(yīng)得的利潤(rùn)法與參數(shù)進(jìn)行宗地的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一般分兩個(gè)層次，即：全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)和自有（權(quán)益）資金的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)。全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)，即排除財(cái)務(wù)條件的影響，將全部資金（包括全部借貸資金和權(quán)益資金）作為計(jì)算基礎(chǔ)，考察項(xiàng)目的盈利能力。由于它不考慮投資資金的來(lái)源構(gòu) 成，以及借貸還本付息和所得稅的問(wèn)題，所以它實(shí)際上是一種簡(jiǎn)化了的、投資項(xiàng)目“息、 稅前”的盈利能力分析，借此可以在各個(gè)投資項(xiàng)目或方案間建立相互比較的共同基礎(chǔ)，以 便考察項(xiàng)目是否有投資的價(jià)值，在分析是否可行的同時(shí)，進(jìn)行方案的選優(yōu)。自有（權(quán)益）資金的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)，即從企業(yè)的角度出發(fā)，分析包括財(cái)務(wù)條件在內(nèi)

5、 的兩類(lèi)因素對(duì)項(xiàng)目的影響，以企業(yè)投入的權(quán)益資金為計(jì)算基礎(chǔ)，而所謂考察企業(yè)投入所 投入的權(quán)益資金的盈利能力，實(shí)際上是對(duì)項(xiàng)目息、稅后的盈利能力的分析。同時(shí)，還考 察企業(yè)的生存能力、償債能力、利潤(rùn)及其分配，以及各方投資者的盈利能力等。在本宗地評(píng)估報(bào)告中，選用全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)法，分析該地塊的投資盈利能力一一通過(guò)全部投資的現(xiàn)金流量表，得出項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率（FIRR）、投資回收期（Pt）、財(cái)務(wù)內(nèi)部?jī)衄F(xiàn)值（FNPV）以及投資利潤(rùn)率等指標(biāo)。由此來(lái)判斷該宗地投資在財(cái)務(wù)上的可 行性。研究依據(jù)?# 宗地規(guī)劃指標(biāo)?河南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各類(lèi)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)?中國(guó)人民銀行存、貸款利率?河南省建筑和安裝工程綜合基價(jià)宗地最佳利用

6、方式構(gòu)思根據(jù)該宗地位于、建筑容積率三，可以確定，該地塊要想獲得最大收益，就必須按高尚住宅區(qū)規(guī)劃，定位于高端客戶，確保以優(yōu)美的景觀環(huán)境和國(guó)際性的 配套設(shè)施來(lái)贏得市場(chǎng)。宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)總基底面積，用地平衡表及項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分別見(jiàn)表3 - 1和表3 - 23.1.1高層住宅總建筑面積住宅規(guī)劃為 m2 /戶，平均每套面積為 m2左右,規(guī)劃戶數(shù)戶。計(jì)劃規(guī)劃為 棟層住宅。3.1.2多層住宅總建筑面積住宅規(guī)劃為m2 /戶，平均每套面積為 m2左右，規(guī)劃戶數(shù)戶。計(jì)劃規(guī)劃為棟層住宅。3.1.3低層住宅總建筑面積住宅規(guī)劃為m2 /戶，平均每套面積為 m2左右，規(guī)劃戶數(shù)戶。計(jì)劃規(guī)劃為棟層住宅。3.1.4沿街商

7、業(yè)總建筑面積商業(yè)規(guī)劃為m2 /套，平均每套面積為 m2左右，規(guī)劃鋪位數(shù)。3.1.5社區(qū)內(nèi)商業(yè)總建筑面積商業(yè)規(guī)劃為m2 /套，平均每套面積為 m2左右，規(guī)劃鋪位數(shù)。3.1.6公建配套幼兒園，其占地社區(qū)管理中心，其占地垃圾站，其占地變電房，其占地3.1.7停車(chē)位基于該地塊未來(lái)將規(guī)劃，建議車(chē)庫(kù)設(shè)置，規(guī)劃車(chē)位設(shè)置每個(gè)車(chē)位按平方米考慮，車(chē)庫(kù)規(guī)劃面積位為3.1.8園林、綠化及道路建議該住宅區(qū)的綠地覆蓋率不低于 %，則綠地面積為 m2道路規(guī)劃占地面積為m2表31用地平衡表項(xiàng)目用地面積（m2 ）所占比重（）人均面積（m2 /人）備注規(guī)劃總用地一、居住用地高層住宅用地多層住宅用地低層住宅用地沿街商業(yè)用地社區(qū)內(nèi)部

8、商業(yè)用地公建用地道路用地公共綠地二、其他用地最佳開(kāi)項(xiàng)目數(shù)量單位總戶數(shù)戶居住人口人總建筑面積M21、住宅建筑面積M22、多層住宅建筑面積M23、住宅建筑面積M24、商業(yè)建筑面積M25、社區(qū)內(nèi)商業(yè)建筑面積M2配套建筑面積M2車(chē)庫(kù)建筑面積M2車(chē)位數(shù)個(gè)人口密度人/公頃綠化率%容積率方案設(shè)計(jì)議分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，首期開(kāi)發(fā)別墅及整個(gè)住宅區(qū)的配套規(guī)劃建設(shè)，通過(guò)別墅的市場(chǎng)推廣來(lái)表3 - 2項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)發(fā)建設(shè)打造項(xiàng)目的品牌，提升項(xiàng)目的品位，從而帶動(dòng)其后的高層銷(xiāo)售。計(jì)劃整個(gè)地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為 個(gè)月，銷(xiāo)售周期為個(gè)月。其中可行性研究及規(guī)劃報(bào)批等前期準(zhǔn)備階段為 個(gè)月，宗地競(jìng)買(mǎi)后個(gè)月時(shí)推出首期，分期推出，計(jì)劃至個(gè)月時(shí)

9、完成全部銷(xiāo)售。與此對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目投資與融資計(jì)劃如下表 3-3所示.表3- 3項(xiàng)目投資與融資計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)1671213 1819 2425 3031 361投資總額建設(shè)投資1.1.1土地成本1.1.2前期工程費(fèi)1.1.3建安成本費(fèi)1.1.5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1.1.6公建配套費(fèi)1.1.7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1.1.8管理費(fèi)1.1.9銷(xiāo)售費(fèi)用利息費(fèi)用流動(dòng)資金2資金籌措自有資金借款銷(xiāo)售收入再投入說(shuō)明:宗地地價(jià)測(cè)算地價(jià)之外的成本測(cè)算參考目前建筑市場(chǎng)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的基本行情，估算出該宗地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用為萬(wàn)元。具體測(cè)算詳見(jiàn)附表1。銷(xiāo)售收入測(cè)算參考目前區(qū)域的住宅市場(chǎng)行情，高層為 元/ m 2,多層元/ m

10、 2，低層為元/ m 2,沿街商鋪元/ m2，社區(qū)內(nèi)商鋪元/ m 2，停車(chē)庫(kù)（為便于計(jì)算，全部按銷(xiāo)售考慮）為 元/個(gè)，則測(cè)算出總銷(xiāo)售收入為 萬(wàn)元。具體測(cè)算詳見(jiàn)附表1。地價(jià)成本測(cè)算根據(jù)目前該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資回報(bào)基本現(xiàn)狀，并綜合考慮 #房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng) 程度，取定開(kāi)發(fā)商投資該宗地的可承受回報(bào)率極限為 %，正常期望投資回報(bào)率為%，市場(chǎng)投資回報(bào)率的上限為%。則該宗地的地價(jià)范圍為萬(wàn)元，正常市場(chǎng)期望地價(jià)為萬(wàn)元。扣除宗地轉(zhuǎn)讓契稅，則得該宗地的競(jìng)投報(bào)價(jià)范圍為 萬(wàn)元，正常市場(chǎng)水平競(jìng)投報(bào)價(jià)為 萬(wàn)元。具體測(cè)算詳見(jiàn)附表1。項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目盈利能力分析總述5.1.1稅金計(jì)算（見(jiàn)表5 - 1）總結(jié)5.1.2損益表（見(jiàn)表

11、5 2）總結(jié)：5.1.3宗地現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析（見(jiàn)表 5 3） 總結(jié)表 51銷(xiāo)售稅金及附加表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1 67121318192425 30313637 42合計(jì)1銷(xiāo)售收入2銷(xiāo)售稅金及附加營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加防洪工程維護(hù)費(fèi)交易管理費(fèi)印花稅3土地增值稅表5 2損益表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)11213 2425361銷(xiāo)售收入2總成本費(fèi)用3利潤(rùn)總額4所得稅5稅后利潤(rùn)6盈余公積金7可分配利潤(rùn)表5 3 宗地現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析（單位:萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期11213 2425 361現(xiàn)金流入銷(xiāo)售收入其他現(xiàn)金流入2現(xiàn)金流岀建設(shè)投資土地增值稅銷(xiāo)售稅金及附加3凈現(xiàn)

12、金流4累計(jì)凈現(xiàn)金流5折現(xiàn)現(xiàn)金流6累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流評(píng)價(jià)指標(biāo)FNPV(I=8%)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR投資回收期（靜態(tài)）投資回收期（動(dòng)態(tài)）表5 4財(cái)務(wù)效果指標(biāo)比較項(xiàng)目地價(jià)為萬(wàn)時(shí)地價(jià)為萬(wàn)時(shí)內(nèi)部收益率（IRR） （ %）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（萬(wàn)元）投資回收期（靜態(tài)）（年）投資回收期（動(dòng)態(tài)）（年）項(xiàng)目不確定性分析5.2.1盈虧平衡分析總結(jié)522敏感性分析影響本宗地投資財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為計(jì)算結(jié)果詳見(jiàn)敏感性分析表5 4表5 4項(xiàng)目敏感性分析表全部投資基準(zhǔn)方案地價(jià)變動(dòng)售價(jià)變動(dòng)FNPVFNPV升降幅度IRRIRR升降幅度投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率升降幅度由表中數(shù)據(jù)可得：(1) 地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響

13、(2) 地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響(3) 地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對(duì)投資收益率的影響總結(jié)523概率分析為了更精確地預(yù)測(cè)該宗地投資地風(fēng)險(xiǎn)程度，下面用決策樹(shù)來(lái)進(jìn)行計(jì)算，詳看附圖1經(jīng)計(jì)算，E(FNPV)=風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)偏差=凈現(xiàn)值變異系數(shù)二計(jì)算結(jié)果表明項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與建議項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)有關(guān)說(shuō)明及建議1. 本報(bào)告是在未有投資方具體融資方案的前提下進(jìn)行測(cè)算的，僅反映地塊本身的投 資收益情況，待確定投資方具體的融資方案后，才能測(cè)算出投資方的實(shí)際投資收 益情況。2. 為便于計(jì)算比較，本報(bào)告中的車(chē)庫(kù)全部按銷(xiāo)售處理，不考慮租賃經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，財(cái) 務(wù)年度以受讓到該宗地的第一個(gè)月開(kāi)始，每 12 個(gè)月為一財(cái)務(wù)年度。3. 本報(bào)告是基于財(cái)務(wù)分析的角度來(lái)思考問(wèn)題的，一個(gè)項(xiàng)目投資與否，財(cái)務(wù)指標(biāo)是很 重要的，但卻不是唯一起決定作用的。如果公司是基于戰(zhàn)略方面的考慮，想通過(guò) 對(duì)該地塊的競(jìng)買(mǎi)與開(kāi)發(fā)來(lái)樹(shù)立公司品牌，那么財(cái)務(wù)指標(biāo)在決策中所占權(quán)重將會(huì)下 降，競(jìng)買(mǎi)的價(jià)格將會(huì)躍上