土地整理工作流程

1、“生地”變“熟地”的工作流程一、土地收購整理儲備的概念（一）關(guān)于土地收購整理儲備的概念。2007 年 12 月，國土資源部、財(cái)政部、中國人民銀行聯(lián)合頒布了土地儲備 管理辦法，在該辦法中規(guī)定土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門 為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用，依法取得土地，進(jìn)行前期開 發(fā)、儲存已備供應(yīng)土地的行為。此前，2006 年 6 月，我市頒布實(shí)施的天津市國有土地有償使用辦法第三章第 十四條規(guī)定：本市實(shí)行土地收購儲備制度。土地收購儲備，是指土地收購儲備機(jī)構(gòu)將列 入土地收購儲備計(jì)劃的土地實(shí)施收購、收回、征收，實(shí)施前期開發(fā)整理并予以 儲存的行為。上述兩個(gè)概念，一個(gè)是著重從土地儲備

2、的目的和意義方面說的；另一個(gè)是 從工作實(shí)施的程序上說的。兩者是統(tǒng)一的，表達(dá)了同樣的意思。（二）為便于開展工作，統(tǒng)一統(tǒng)計(jì)、報(bào)表口徑，結(jié)合土地收購整理儲備工 作的特點(diǎn)，根據(jù)天津市的實(shí)際情況，我們又將其細(xì)分為三個(gè)階段，需要說明的 是，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不是國家或者市政府制定的，而是市土地整理中心制定的一個(gè)內(nèi) 部的工作階段的分類方法，這里介紹一下。第一階段，土地收購階段。土地收購是指，土地收購整理儲備機(jī)構(gòu)與被收購?fù)恋卦瓩?quán)屬方簽訂土地收 購合同或協(xié)議，并將按合同或協(xié)議給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)男袨椤Ｔ诒臼?，以下行為?認(rèn)為是土地收購。1、土地收購整理儲備機(jī)構(gòu)與使用國有土地的企事業(yè)單位簽訂土地收購協(xié) 議，明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并將按該

3、標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償費(fèi)用，協(xié)議對方將按協(xié)議規(guī)定的期 限拆除地上物及騰空、移交土地。2、土地收購整理儲備機(jī)構(gòu)與拆遷實(shí)施部門，簽訂居民房屋拆遷協(xié)議，收回 住宅占用土地的使用權(quán)，明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和居民安置方案，并將按該標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ) 償費(fèi)用，協(xié)議對方將按規(guī)定的期限實(shí)施拆遷并移交土地。3、土地收購整理儲備機(jī)構(gòu)與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所在的區(qū)縣人民政府、或土 地行政主管部門簽訂、或直接與被征地集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂集體土地征收補(bǔ)償協(xié) 議，明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并將按該標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償費(fèi)用，協(xié)議對方將按規(guī)定實(shí)施農(nóng)村 集體土地征收的補(bǔ)償、安置等工作，在規(guī)定的期限內(nèi)移交土地。第二階段，土 地整理階段。土地整理是指，土地收購整理儲備機(jī)構(gòu)根據(jù)土地收購協(xié)

4、議的約定，在規(guī)定 的期限內(nèi)支付土地收購補(bǔ)償費(fèi)用，土地被收購方按照協(xié)議的約定，在規(guī)定的期 限內(nèi)實(shí)施地上（地下）物拆除的過程。被收購?fù)恋剡_(dá)到場清地平（ “凈地 ”）并 經(jīng)土地收購整理儲備機(jī)構(gòu)驗(yàn)收合格后，即為土地整理工作完成。在統(tǒng)計(jì)時(shí)，土地整理工作的完成情況，按照統(tǒng)計(jì)時(shí)點(diǎn)被收購?fù)恋氐墓ぷ鞑?位進(jìn)行描述，分為完成拆遷整理 80%以上基本形成 “凈地 ”、完成拆遷整理 50%以 上、正在拆遷整理但未達(dá)到 50%三種狀態(tài)。1、完成拆遷整理 80%以上基本形成 “凈地 ”的，是指已收購的單宗土地基本 達(dá)到“凈地”條件?！皟舻亍钡暮x為已收購?fù)恋氐牡厣衔锊疬w完畢，且土地權(quán)屬已 注銷登記至土地收購整理儲備機(jī)構(gòu)名

5、下。2、完成拆遷整理 50%以上的，是指已收購的單宗土地，地上物拆遷整理進(jìn) 度已達(dá)到 50%以上但未達(dá)到 80%的。3、正在拆遷整理但未達(dá)到 50%的，是指已收購的單宗土地，地上物拆遷整 理工作已經(jīng)開始，但尚未達(dá)到整理 50%的狀態(tài)。三是土地儲備階段。土地儲備是指，土地收購整理儲備機(jī)構(gòu)實(shí)施收購的土地已經(jīng)拆遷整理完 畢，并已配備規(guī)劃指標(biāo)，可隨時(shí)上市進(jìn)行交易的土地，如果要用一個(gè)有別于 “凈 地”的詞匯，我們認(rèn)為 “熟地 ”比較恰當(dāng)。因此，我們所定義的土地儲備，應(yīng)同時(shí)具備 “凈地 ”和規(guī)劃指標(biāo)兩個(gè)條件， 缺一均不能稱之為儲備。二、我市土地收購整理儲備機(jī)構(gòu)的設(shè)置情況2003 年頒布的天津市國有土地有償

6、使用辦法 （津政發(fā) 200351 號）規(guī)定, 我市實(shí)行土地收購儲備制度和土地供應(yīng)計(jì)劃管理制度，天津市土地整理中心是 本市土地收購儲備的唯一機(jī)構(gòu)，承擔(dān)全市范圍內(nèi)土地征用、開發(fā)整理、收購儲 備、委托交易等工作。鑒于當(dāng)時(shí)歷史原因和部分城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目實(shí)施的需要，實(shí)際上講，除市 土地整理中心外，進(jìn)行土地收購相關(guān)工作的還有天津市海河建設(shè)發(fā)展投資有限 公司、天津市建設(shè)投資公司、天津市地下鐵道總公司、天津市結(jié)構(gòu)調(diào)整土地收 購中心等單位。為進(jìn)一步規(guī)范管理， 2004 年，根據(jù)有關(guān)文件，市土地整理中心 與上述整理機(jī)構(gòu)的關(guān)系被明確為委托和被委托關(guān)系，市土地整理中心負(fù)責(zé)全市 土地收購的業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作。 2007 年，

7、根據(jù)環(huán)外新家園居住區(qū)建設(shè)和市區(qū)散片平 房拆遷工作的需要，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，增加了天津市安居建設(shè)總公司、天津市房 產(chǎn)總公司、天津市環(huán)境建設(shè)投資有限公司等單位作為受托土地整理單位。今年，按照市內(nèi)六區(qū)平衡試點(diǎn)工作的需要，各區(qū)分別設(shè)立了實(shí)施土地收購 整理儲備的機(jī)構(gòu)，受市土地整理中心委托開展土地收購整理儲備工作，最近我 們也召開的授權(quán)儀式，出具了土地整理委托書。今后，根據(jù)需要還有可能增加委托土地整理機(jī)構(gòu)，收購整理儲備工作的活 力將進(jìn)一步增強(qiáng)。三、土地收購整理儲備工作流程土地收購整理儲備工作主要分為四個(gè)階段，即收購整理儲備計(jì)劃階段、收 購整理儲備方案階段、收購整理儲備實(shí)施階段和委托出讓階段。（一）土地收購整理

8、儲備計(jì)劃階段按照天津市國有土地有償使用辦法規(guī)定，年度土地收購整理儲備計(jì)劃 是市土地資產(chǎn)管理委員會審議的重要內(nèi)容，也是土地收購整理儲備機(jī)構(gòu)實(shí)施土地收購、拆遷整理的依據(jù)。土地收購整理儲備計(jì)劃由市土地整理中心負(fù)責(zé)擬 制，市國土房管局組織編制并上報(bào)市土地資產(chǎn)管理委員會審議。年度土地收購整理儲備計(jì)劃具體落實(shí)到地塊，市國土房管局根據(jù)各整理機(jī) 構(gòu)報(bào)送的實(shí)施計(jì)劃和資金狀況，匯總編制年度土地收購整理儲備計(jì)劃。因此，各整理機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃是編制年度土地收購計(jì)劃的基礎(chǔ)。市內(nèi) 六區(qū)平衡試點(diǎn)辦法施行后，各區(qū)平衡試點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃是年度土地收購整理儲 備計(jì)劃的重要內(nèi)容之一。按照計(jì)劃編制、上報(bào)、審議、批準(zhǔn)的時(shí)間要求，一般是

9、每年十一月中旬前 將下一年度土地收購整理儲備計(jì)劃報(bào)市土地整理中心，由市土地整理中心匯 總，將土地收購整理儲備信息報(bào)市國土房管局，市國土房管局與規(guī)劃、建設(shè)等 行政主管部門共同研究論證計(jì)劃盤子和具體項(xiàng)目。就土地平衡試點(diǎn)項(xiàng)目講，計(jì)劃編制階段，由各區(qū)向市土地整理中心報(bào)送年 度收購整理儲備計(jì)劃。計(jì)劃須落實(shí)到具體地塊，報(bào)送材料包括計(jì)劃文本、附 表、地塊范圍示意圖等。土地收購整理儲備計(jì)劃下達(dá)后，市土地整理中心向各區(qū)出具土地整理委托 書。（二）土地收購整理儲備方案階段這個(gè)階段的主要工作是編制土地收購整理儲備方案，具體包括現(xiàn)狀調(diào)查、規(guī)劃論證、投入產(chǎn)出分析等幾個(gè)方面的工作。1、現(xiàn)狀調(diào)查根據(jù)土地使用現(xiàn)狀情況，主要?jiǎng)?/p>

10、分為三個(gè)方面：一是集體土地現(xiàn)狀調(diào)查成果，包括：（ 1）土地的地類、權(quán)屬情況，各地類土地面積構(gòu)成情況，各權(quán)屬單位土地 面積構(gòu)成情況，由區(qū)縣國土資源部門出具地類權(quán)屬審核表。（2）涉及多家集體單位的，進(jìn)行土地現(xiàn)狀權(quán)屬指界、測量，由測繪部門出 具測量報(bào)告。（3）土地的現(xiàn)狀使用情況，集體工礦用地有無抵押。（ 4）涉及集體村莊的，調(diào)查成果包括村莊戶數(shù)、人口數(shù)、居住房屋的建筑 面積等。（ 5）涉及土地權(quán)屬爭議的，查清爭議情況及解決方法的建議。（6）現(xiàn)場照片等其他資料。二是企事業(yè)單位國有土地調(diào)查成果，包括：（1）土地權(quán)屬情況，權(quán)屬單位國有土地使用權(quán)證，各單位土地使用情況， 各單位經(jīng)營情況。（ 2）土地權(quán)利登記

11、情況，應(yīng)當(dāng)在地籍管理部門的協(xié)助下，核查土地他項(xiàng)權(quán) 利的情況。（3）沒有國有土地使用權(quán)證的，查清原因，落實(shí)收購及后續(xù)登記的處理辦 法。（4）國有企事業(yè)單位用地范圍內(nèi)涉及居住用房的，同時(shí)調(diào)查居民的戶數(shù)、 房屋建筑面積等。（5）涉及土地權(quán)屬爭議的，報(bào)告爭議情況及解決方法的建議。（6）現(xiàn)場照片等其他資料。三是城市居民住宅用地調(diào)查成果，包括：（ 1）土地面積。（ 2）房屋的使用狀況，區(qū)分樓房、平房，調(diào)查房屋建筑面積。（3）居民戶數(shù)、人數(shù)等。4）xx 建設(shè)情況5）現(xiàn)場照片等其他資料?，F(xiàn)狀調(diào)查的工作量很大，專業(yè)性很強(qiáng)，為提高效率，保證調(diào)查工作質(zhì)量， 在整理單位自行組織現(xiàn)狀調(diào)查的同時(shí)，也可委托地籍管理部門、市

12、國土資源分局、區(qū)房管局等專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。2、規(guī)劃論證根據(jù)土地市場需求和招商引資具體項(xiàng)目，結(jié)合規(guī)劃技術(shù)規(guī)范，進(jìn)行收購地 塊的初步規(guī)劃策劃，以便于開展投入產(chǎn)出分析。這項(xiàng)工作主要是和規(guī)劃管理部 門銜接，此部分內(nèi)容，后面市規(guī)劃局同志將具體介紹，在此不再贅述。3、投入產(chǎn)出分析收購整理儲備工作，一方面是實(shí)施規(guī)劃、促成項(xiàng)目建設(shè)的重要階段，另一 方面也是對土地資產(chǎn)的經(jīng)營。因此，在經(jīng)濟(jì)上要進(jìn)行投入產(chǎn)出分析，經(jīng)過經(jīng)濟(jì) 可行性分析認(rèn)為可行的才能繼續(xù)實(shí)施土地收購。（ 1）投入產(chǎn)出分析原理土地出讓價(jià)格 =土地出讓成本 +大配套費(fèi) +土地出讓收益土地出讓成本，包括兩個(gè)部分，一是土地整理機(jī)構(gòu)實(shí)施土地收購整理發(fā)生 的土地整理成

13、本，其最主要部分是土地收購補(bǔ)償費(fèi)用，一般而言，還有大約 10%左右的其它費(fèi)用，如財(cái)務(wù)費(fèi)用、測量、評估等；二是市政府規(guī)定的政策性成 本，目前主要包括綜合規(guī)劃費(fèi)、城市環(huán)境改善費(fèi)、平衡費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 費(fèi)、政府借貸資金等費(fèi)用、迎奧運(yùn)及達(dá)沃斯論壇分?jǐn)傎M(fèi)用、鐵路建設(shè)費(fèi)等，下 一步市政府將對這些費(fèi)用進(jìn)行整合，預(yù)計(jì)達(dá) 700 元/建筑平方米左右，最終還需 要結(jié)合具體地塊確定。這個(gè)成本在出讓前通過核算、審計(jì)、審核等過程確定， 在投入產(chǎn)出分析階段，可以結(jié)合有關(guān)規(guī)定估算。土地出讓收益是指土地出讓價(jià)格減去土地出讓成本，再減去大配套費(fèi)剩余 的部分。也即：土地出讓收益 =土地出讓價(jià)格 -土地出讓成本 -大配套費(fèi)根據(jù)

14、天津市國有土地有償使用辦法的規(guī)定，土地出讓收益應(yīng)不低于土 地出讓價(jià)格的 20%。投入產(chǎn)出分析的原理就是通過已知的信息，測定土地出讓 金政府收益是否能夠達(dá)到 20%，如果達(dá)到，按規(guī)定講，這個(gè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上是可行 的，如果不到 20%，則項(xiàng)目不可行。（2）投入產(chǎn)出分析測算過程下面結(jié)合一個(gè)簡單的案例，介紹一下投入產(chǎn)出分析的測算過程。假設(shè)：某宗地，已知三個(gè)條件：a. 根據(jù)前期調(diào)查情況，收購面積 3 萬平方米（ 45 畝），預(yù)計(jì)收購價(jià)格 150 萬元/畝；b. 根據(jù)策劃方案，規(guī)劃性質(zhì)為居住用地，規(guī)劃可用地面積為 200 平方米，容 積率 1.5，規(guī)劃建筑面積為 3 萬平方米；c. 結(jié)合該地塊周邊房地產(chǎn)市場銷

15、售和樓面地價(jià)評估情況，預(yù)計(jì)該地塊樓面地 價(jià)可達(dá) 4500 元/ 建筑平方米；現(xiàn)在需要論證一下，這個(gè)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行。按照前述原理：土地出讓收益 =土地出讓價(jià)格 -土地出讓成本 -市政大配套費(fèi)其中：土地出讓價(jià)格 =預(yù)期樓面地價(jià) 規(guī)劃建筑面積=4500 3=13500 萬元土地成本 =土地整理費(fèi)用 +政策性成本=土地收購補(bǔ)償費(fèi) +其它費(fèi)用 +政策性成本=45 150+45 150 10%+3 700=9525 萬元大配套費(fèi) =大配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 規(guī)劃建筑面積=600 萬元土地出讓金政府收益 =13500-9525-600=3375 萬元收益率=25%大于 20%，符合有償使用辦法規(guī)定的條件，經(jīng)濟(jì)可行

16、。以上是一種最簡單的推算過程，根據(jù)投入產(chǎn)出分析原理，我們還可以舉一 反三，用于不同目的測算：（ 1）推算在土地出讓價(jià)格、規(guī)劃條件設(shè)定的條件下，最高可接受的土地收 購補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；（ 2）推算在土地成本、出讓價(jià)格設(shè)定的情況下，理論上需要實(shí)現(xiàn)的建筑規(guī) 模；（ 3）推算在土地成本、規(guī)劃條件確定的情況下，最低需要達(dá)到實(shí)現(xiàn)的出讓價(jià)格。4、土地收購整理儲備方案的擬定上述土地現(xiàn)狀調(diào)查成果及投入產(chǎn)出分析是土地收購整理儲備方案的主要組 成部分，除此之外，土地收購整理儲備方案還應(yīng)包括下面幾個(gè)方面的內(nèi)容：（ 1）土地收購整理儲備的實(shí)施期限。（ 2）土地收購整理儲備實(shí)施方式 委托收購或直接收購。（ 3）其它事項(xiàng)。5、土地

17、收購整理儲備方案的報(bào)批就土地平衡試點(diǎn)項(xiàng)目而言，土地收購整理儲備實(shí)施方案是土地平衡項(xiàng)目 試點(diǎn)實(shí)施方案的組成部分，需要納入土地平衡項(xiàng)目試點(diǎn)實(shí)施方案上報(bào)市 政府審批，經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。（三）實(shí)施土地收購整理儲備各區(qū)根據(jù)市政府批準(zhǔn)的土地平衡項(xiàng)目試點(diǎn)實(shí)施方案和土地收購整理儲 備計(jì)劃及土地整理委托書，自行組織實(shí)施土地收購、拆遷整理、申請規(guī)劃指標(biāo) 等工作。具體步驟如下：1、簽訂土地收購補(bǔ)償協(xié)議； 簽訂土地收購協(xié)議之前，一定要調(diào)查清楚，企業(yè)的土地或房產(chǎn)有無設(shè)定抵 押，有無法院查封，有無權(quán)屬糾紛，出現(xiàn)以上情況中的一種，必須先徹底解 決，再簽訂協(xié)議。2、辦理土地、房產(chǎn)注銷登記手續(xù)；對于企事業(yè)用的國有土地，這個(gè)步驟尤為

18、重要，是防范風(fēng)險(xiǎn)的重要措施， 因?yàn)榧词购炗喠送恋厥召徰a(bǔ)償協(xié)議，只要土地、房產(chǎn)尚未注銷或轉(zhuǎn)移，在法律 意義上仍然是企業(yè)的財(cái)產(chǎn)，與企業(yè)有債權(quán)債務(wù)或其它糾紛的單位可以通過法律 渠道進(jìn)行查封，如果在此前支付了補(bǔ)償款，極有可能導(dǎo)致收購資金的損失。3、實(shí)施拆遷整理并支付補(bǔ)償費(fèi)用；按照拆遷實(shí)施進(jìn)度撥付補(bǔ)償費(fèi)。4、完成拆遷整理，實(shí)施土地看管； 必要時(shí)要圈建圍墻，以防發(fā)生土地的非法侵占，花費(fèi)不必要的處理成本。5、申請規(guī)劃指標(biāo)，納入儲備（四）委托出讓根據(jù)土地市場需求和各區(qū)招商引資需要，各區(qū)將具備儲備條件的地塊交由市土地整理中心統(tǒng)一委托土地交易中心公開出讓。市土地整理中心在組織統(tǒng)一委托出讓工作時(shí)，先由整理機(jī)構(gòu)向市土

19、地整理 中心提供申請委托出讓土地情況登記表、委托出讓地塊成本確認(rèn)書、土地權(quán)屬 文件、土地出讓成本文件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和土地測量成果等相關(guān)資料。委托出讓的程序具體為：1、整理機(jī)構(gòu)向市土地整理中心提出委托出讓申請；2、市土地整理中心組織出讓成本審計(jì)；3、市土地整理中心起草土地出讓委托書；4、市土地整理中心委托天津土地交易中心公開出讓。（五）關(guān)于土地出讓成本構(gòu)成根據(jù)天津市經(jīng)營性土地出讓成本及政府凈收益管理辦法規(guī)定，可計(jì)入 土地出讓成本的主要有五項(xiàng)，具體包括：1、土地收購費(fèi)用，具體為：（1）土地權(quán)屬、地類、地籍的前期調(diào)查和土地現(xiàn)狀評估工作經(jīng)費(fèi)（ 2）測圖和購圖費(fèi)用（3）征地拆遷、補(bǔ)償、安置費(fèi)用（4）收購

20、土地過程中發(fā)生的管網(wǎng)拆改費(fèi)用2、相關(guān)稅費(fèi)，具體為：（ 1）收購國有土地的拆遷管理費(fèi)2）耕地開墾費(fèi)3）耕地占用稅（ 4）新魚塘建設(shè)費(fèi)（ 5）新菜田開發(fā)建設(shè)基金（ 6）森林植被恢復(fù)費(fèi)（ 7）糧食差價(jià)補(bǔ)貼費(fèi)（ 8）新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)（ 9）征用集體土地的征地管理費(fèi)（ 10）被征地農(nóng)民社會保障費(fèi)用（ 11）海域使用 xx（ 12）綜合規(guī)劃費(fèi)3、土地整理費(fèi)用，具體為：（1）委托專業(yè)部門以自行配套方式進(jìn)行市政基礎(chǔ)設(shè)施配套的費(fèi)用（2）對收購?fù)恋貙?shí)施綠化、臨時(shí)綠化的工程費(fèi)用4、土地儲備和出讓前的費(fèi)用，具體為：（ 1）臨時(shí)綠化管養(yǎng)費(fèi)用及砌建圍墻、圍檔的費(fèi)用（2）納入土地儲備庫的日常管理費(fèi)用（ 3）策劃和

21、可行性研究費(fèi)用（4）財(cái)務(wù)費(fèi)用（ 5）管理費(fèi)用（按照補(bǔ)償費(fèi)用的 0.8%提取的業(yè)務(wù)費(fèi)）5、其他費(fèi)用，具體為：1）xx 環(huán)境改善費(fèi)用（ 2）政府收回墊付的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目資金（ 3）平衡費(fèi)（ 4） xx 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（5）其他相關(guān)費(fèi)用四、土地收購整理儲備的相關(guān)制度規(guī)定（一）國家級1、2007 年 11 月 19 日頒布實(shí)施的土地儲備管理辦法 （國土資發(fā) 2007277 號）。2、2007 年 2 月 27日頒布實(shí)施的土地儲備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法（財(cái)綜 200717 號）。（二）市級1、2003 年 5 月 31日我市頒布實(shí)施的天津市國有土地有償使用辦法（津政 發(fā)200351 號），第三章第十四條規(guī)定 “本市實(shí)行土地收購儲備制度。 ”2、2006 年 6 月 9日印發(fā)的天津市經(jīng)營性土地出讓成本及政府凈收益管理辦 法（津財(cái)綜 200618 號），是核算、審計(jì)