CMBS商業(yè)地產(chǎn)融資創(chuàng)新方式

1、CMBS :商業(yè)地產(chǎn)融資創(chuàng)新方式CMBS:商業(yè)地產(chǎn)融資創(chuàng)新方式,金融/投資,何宇明約3607字商業(yè)地產(chǎn)是典型的資金高度密集型行業(yè),其開發(fā)投資規(guī)模大、周期長、價值昂貴等 特點使得需要的資金量巨大,因此融資就成了開發(fā)商最關(guān)心的問題.LI前,我國地產(chǎn) 融資的途徑比擬單一,最傳統(tǒng)的方法是自有資金加銀行貸款.隨著國家貨幣政策從穩(wěn) 健轉(zhuǎn)向適度從緊,銀行體系緊縮銀根,以及對開發(fā)商貸款和按揭貸款加大監(jiān)管力度, 如何有效地拓寬融資渠道已經(jīng)成為地產(chǎn)金融業(yè)內(nèi)外普遍關(guān)注的問題,CMBS逐漸進入大 家的視野.CMBS,即商業(yè)抵押擔保證券,是一種商業(yè)證券化融資方式,它將不動產(chǎn)貸款中的商 用房產(chǎn)抵押貸款會聚到一個組合抵押貸

2、款池中,通過證券化過程,以債券形式向投資 者發(fā)行.CMBS的價格通常根據(jù)評級機構(gòu)的評級來確定,投資銀行在參考評級以后,確 定最后發(fā)行價格,并向投資者發(fā)行.CMBS的銷售收入將返給地產(chǎn)的原始擁有者,用于 歸還貸款本息,盈余那么作為公司的運營資本.運營良好的物業(yè),例如酒店、出租公 寓、寫字樓、商業(yè)零售項LI和工業(yè)地產(chǎn)都適合做CMBS的資產(chǎn),由于它們都是能產(chǎn)生穩(wěn) 定現(xiàn)金流的有形不動產(chǎn).CMBS在全球的不動產(chǎn)金融市場開展迅速,所占份額逐年擴 大.作為新興的不動產(chǎn)融資工具,CMBS具有發(fā)行價格低、流動性強、釋放商業(yè)不動產(chǎn) 價值等優(yōu)點.我國口前的商業(yè)不動產(chǎn)正處于快速擴張期,市場對資金量的需求巨大, CMB

3、S無疑是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所期盼的,同時對金融機構(gòu)來說,CMBS將成為其分散風險的 有效工具.一、CMBS在美國的開展CMBS最早出現(xiàn)于1983年.美國Fidelity Mutual人壽保險公司將價值6, 000萬美元 的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款,以證券的方式出售給另外三家人壽保險公司,這一交易被評為AAA級.之后,多家機構(gòu)效仿這一交易方式,商業(yè)銀行、儲貸機構(gòu)和投資銀行等機構(gòu)隨 后也紛紛進入該領(lǐng)域.上世紀九十年代初期,美國儲貸機構(gòu)信用危機的解決成為商業(yè) 抵押擔保證券開展的主要推動力.在此階段,評級機構(gòu)也逐步確立了交易的評級標 準,CMBS逐漸成為一種相對成熟的融資手段.商業(yè)抵押擔保證券是一種結(jié)構(gòu)融資的方式,

4、一套嚴謹、有效的根本運作程序是其成 功運作的根本保證,其根本交易結(jié)構(gòu)山原始權(quán)益人、特設(shè)LI的機構(gòu)和投資者三類主體 構(gòu)成.原始權(quán)益人將自己擁有的商業(yè)地產(chǎn)貸款組成資產(chǎn)池以“真實出售的方式過戶 給特設(shè)LI的機構(gòu),特設(shè)LI的機構(gòu)獲得了該資產(chǎn)的所有權(quán),發(fā)行該資產(chǎn)的預(yù)期現(xiàn)金收 入流為根底的資產(chǎn)支撐證券,并憑借對該資產(chǎn)的所有權(quán)保證未來的現(xiàn)金收入流首先用 于對證券投資者還本付息.該程序的具體步驟如下：1、發(fā)起人組建資產(chǎn)池.由借款人即融資者與其債權(quán)人即發(fā)起人協(xié)商將其 某個或某些優(yōu)秀項U的商業(yè)抵押貨款會聚到一個組合抵押貸款池或稱之為資產(chǎn)池.2、設(shè)立特殊目的機構(gòu)SPV.SPV是資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵性主體,它是一個專為隔

5、離風 險而設(shè)立的特殊實體,設(shè)立LI的在于實現(xiàn)發(fā)起人需要證券化的資產(chǎn)與其他資產(chǎn)之間的“風險隔離.在SPV成立后,發(fā)起人將資產(chǎn)池中的資產(chǎn)出售給SPV,將風 險鎖定在SPV 名下的證券化資產(chǎn)范圍內(nèi).3、資產(chǎn)的真實銷售.即證券化資產(chǎn)完成從發(fā)起人到SPY的轉(zhuǎn)移.4、通過信用增級機構(gòu)進行信用增級后,山穆迪或標準普爾這樣的信用評級機 構(gòu)進 行信用評級.5出售證券.在經(jīng)過信用評級后,SPV作為發(fā)行人如中誠信托和中信信托,通過各類金融機構(gòu)如銀行或證券承銷商等,向投資者銷售商業(yè)抵押擔保證券CMBS.6、向發(fā)起人支付資產(chǎn)購置價款.即SPY將證券發(fā)行收入根據(jù)事先約定的價格向發(fā)起人支付購置的價款.7、治理資產(chǎn)池.發(fā)行完

6、畢后,SPV還需要對資產(chǎn)池進行治理和處置,對資產(chǎn)所產(chǎn) 生的現(xiàn)金流進行回收.治理人可以是資產(chǎn)的原始權(quán)益人即發(fā)起人,也可以是專門聘請的有 經(jīng)驗的資產(chǎn)治理機構(gòu).治理人主要負責通過出租或出售房地產(chǎn)等方式獲取收益.8、清償證券.根據(jù)證券發(fā)行時的約定,待資產(chǎn)支持證券到期后,由資產(chǎn)池產(chǎn)生的 收入在還本付息、支付各項效勞費之后,假設(shè)有剩余,按協(xié)議規(guī)定在發(fā)起人和SPV之間進 行分配,整個商業(yè)抵押擔保證券化過程即告結(jié)束.CMBS問世至今不過20多年時間,但在美國資產(chǎn)證券化市場卻占有一席之地.統(tǒng)汁 數(shù)據(jù)顯示,1999年3月到2005年11月,美國市場上CMBS的發(fā)行量遠遠超過了 REITS 的發(fā)行量.二、CMBS在

7、中國的適用性2007年中國人民銀行十次提升存款準備金率、六次提升利率,并在2021年年初正 式宣布貨幣政策從穩(wěn)健轉(zhuǎn)向適度從緊,山此進入銀根緊縮時代.貨幣政策的緊縮對快 速增長的地產(chǎn)業(yè)無疑是一場嚴峻考驗.LI前,我國房地產(chǎn)市場銀行的貸款總量到達資 金需求的75%,其中2, 3成的房地產(chǎn)開發(fā)貸款以及3, 4成的個人房貸依靠于銀行.盡 管近年房地產(chǎn)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)有所變化,如上市企業(yè)通過資本市場直接融資占房地 產(chǎn)開發(fā)資金來源的比重有所上升,但是在近3萬億元人民幣的房地產(chǎn)投資中,仍有6, 7成資金來自于銀行.從緊的貨幣政策將使地產(chǎn)公司的融資難度進一步加大.因此,未 來地產(chǎn)行業(yè)資金來源將經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性調(diào)整,

8、而CMBS無疑成為了地產(chǎn)商關(guān)注的焦點.事實上,CMBS確實具備獨特優(yōu)勢.與其他融資方式相比,珈BS的優(yōu)勢在于發(fā)行價 格低、流動十生強、放貸人多元化、對母公司無追索權(quán)、釋放商業(yè)地產(chǎn)價值的同時保持 資產(chǎn)限制權(quán)和未來增長潛力,以及資產(chǎn)負債表表外融資等.CMBS可以使投資人和融資 方獲得雙贏,不僅使得融資方獲得較低本錢的貸款,同時還能使得投資人獲得心儀的 風險和回報.隨著國際投資者對中國市場的關(guān)注,美國紐約大學房地產(chǎn)學院勞倫斯？ 朗瓦教授表示,在中國推行CMBS比REITS更容易.同時,商業(yè)抵押證券協(xié)會首席執(zhí)行 官多蒂坎宇安也給出了一個大膽的推測,中國開展CMBS業(yè)務(wù)的時間將比人們想像得快 一一也許就

9、在今后5年內(nèi).從房地產(chǎn)市場的角度來看,近兒年中國房地產(chǎn)價格的快速上漲形成了一定的泡沫, 但應(yīng)該看到這種泡沫主要集中于住宅市場領(lǐng)域,而商業(yè)地產(chǎn)尤其是其中的工業(yè)地產(chǎn)在 中國經(jīng)濟快速開展的背景下還存在較大的增值空間.LI前,國家的宏觀調(diào)控舉措其口 的也在于穩(wěn)定住宅市場的價格,但在銀根緊縮的環(huán)境下商業(yè)地產(chǎn)也存在被錯殺的可 能.而CMBS正好可以為商業(yè)地產(chǎn)注入新鮮血液,乂不違背國家穩(wěn)定住宅市場的政策決 心,銀行可以利用CMBS分散金融風險,機構(gòu)投資者乂有了新的投資對象,大力開展 CMBS還可以分流在股市和樓市興風作浪的過剩流動性,可謂是有白利而無一害.因 此,筆者認為政府相關(guān)部門應(yīng)加快制度建設(shè),支持、引

10、導CMBS在中國健康、快速地發(fā) 展.三、中國推行CMBS面臨的障礙2005年11月10 0,銀監(jiān)會網(wǎng)站公布了?金融機構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點監(jiān)督治理辦 法?,這似乎意味著CMBS作為信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,其發(fā)行在我國已具備了初步的法 律框架,但實際操作中仍將面臨許多復雜問題：1、根據(jù)銀監(jiān)會2005年的統(tǒng)計,國內(nèi)商業(yè)銀行個人住房貸款不良率為1%,而商業(yè)地產(chǎn)貸款不良率那么高達7%.MBS的監(jiān)管規(guī)程均針對1%的不良貸款率制定,如何根據(jù)后一 種情況做調(diào)整和完善,仍需周詳考慮.2、CMBS的落實需要健全的信息披露制度.作為資產(chǎn)證券化的一種,財務(wù)報告的透 明度對于所有的CMBS市場都非常重要.CMBS將眾多商業(yè)

11、抵押貸款會聚到一個 組合抵押 貸款池時,應(yīng)挑選風險相對較小的資產(chǎn)進行會聚和組合,這就需要有健全的信息披露 制度.我國LI前的信息披露制度還不是非常健全,透明度不是很高,尤其是地產(chǎn)開發(fā) 的風險普遍較大,因此不利于CMBS進入我國.3、CMBS也將遭遇到法律上的難題.國外對發(fā)起CMBS的主體兒乎沒有任何限制,而 我國的?貸款通那么?規(guī)定:各級行政部門和企事業(yè)單位、供銷合作社等組織、農(nóng)村合作 基金會和其他基金會,不得經(jīng)營存貸款金融業(yè)務(wù),企業(yè)之間不得違反國家規(guī)定辦理借 貸或變相借貸融資業(yè)務(wù).在這一法律框架下,我國如果當前要操作CMBS,交易結(jié)構(gòu)就相 對單一,貸款發(fā)行機構(gòu)只能是銀行或者信托公司,而一般企業(yè)不能充當貸款的角色.4、CMBS需要良好的信用評級制度以及良好的信用評級機構(gòu).一般來說,在CMBS實 現(xiàn)的過程中,需要信用評級機構(gòu)對這個交易結(jié)構(gòu)及設(shè)汁好的資產(chǎn)支撐證券進行考核評 價,給出內(nèi)部評級結(jié)果.而我國信用評級制度相對于興旺國家來說,還處于起步階段,其信用評級的水平和信譽度都有待進一步提升.5、資產(chǎn)沒有方法被標準化也是阻礙CMBS開展的原因之一.U前,國內(nèi)銀行對 商業(yè) 物業(yè)抵押貸款大多未做出清楚、合理的標準,抵押物質(zhì)量也不統(tǒng)一.對作