房地產(chǎn)開發(fā)核算

1、房地產(chǎn)開發(fā)會計核算 第一、土地的核算2012-04-10 開發(fā)商取得的土地有生地和熟地之分：生地，是指可能為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)?；顒铀?，但尚未開發(fā)的農(nóng)地和荒地。熟地，指經(jīng)過“幾通一平”的開發(fā)或已經(jīng)拆遷完畢，可供直接建設(shè)的土地，即建筑地塊產(chǎn)品。一、熟地的核算因為熟地在取得時相關(guān)的開發(fā)工作已經(jīng)完成，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核算比較簡單。主要就是“土地出讓金”、“土地開發(fā)費”和“契稅”。土地出讓金是指，各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通

2、過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。土地出讓金準確地說，是土地使用權(quán)的交易價格；也可簡單地理解為地價，其價格高低取決于土地市場的供求關(guān)系。土地開發(fā)費，顧名思義，就是開發(fā)土地的費用，是取得土地后，對土地進行的拆遷、三通（或七通）一平、配套設(shè)施等的建設(shè)的費用。土地出讓金，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接支付給國家的，是企業(yè)取得土地使用權(quán)而支付的費用；土地開發(fā)費，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給一級開發(fā)商（即開發(fā)土地的開發(fā)商）的費用。所以這樣的開發(fā)商被成為二級開發(fā)商。取得熟地的開發(fā)商，土地成本的核算比較簡單，按實際支付的金額 

3、0;   借：開發(fā)成本土地土地出讓金                             土地開發(fā)費                &#

4、160;            契稅        貸：銀行存款等待整個項目竣工后，再按一定的方法將土地成本分攤到房屋成本中。二、生地的核算通常有兩種情況，一是企業(yè)為了自行開發(fā)商品房、出租房等建筑物而開發(fā)的自用建設(shè)場地；二是企業(yè)為了銷售、有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場地。自用的建設(shè)場地屬企業(yè)的中間產(chǎn)品，其費用支出應(yīng)記人有關(guān)商品房或出租房的產(chǎn)品成本，而商品性建設(shè)場地是企業(yè)的最終產(chǎn)品，應(yīng)單獨核算其土地開發(fā)成本。（一）

5、60;  土地開發(fā)費用的歸集與分配企業(yè)在土地開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出，除能直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本房屋開發(fā)”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過“開發(fā)成本土地”賬戶核算。分別按照“自用土地開發(fā)”、“商品性土地開發(fā)”等設(shè)置二級明細賬戶，按企業(yè)選擇的成本核算對象設(shè)置賬頁，進行土地開發(fā)費用的明細核算。1.土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和建筑安裝費的歸集與分配。這些費用，一般能分清受益對象，可直接計入成本核算對象，借記“開發(fā)成本土地”賬戶及有關(guān)明細賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶。2.配套設(shè)施費的歸集與分配。配套設(shè)施的建設(shè)可能與土地開發(fā)

6、同步進行，也可能不同步進行，所以其費用歸集的方法有以下兩種情況：（1）與土地開發(fā)同步進行的配套設(shè)施開發(fā)費用，能夠分清受益對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)成本核算對象，借記“開發(fā)成本土地”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶；分不清受益對象時，應(yīng)先通過“開發(fā)成本配套設(shè)施”賬戶歸集，待配套工程竣工時，再按一定方法，在有關(guān)受益對象中進行分配。（2）與土地開發(fā)不同步進行的配套設(shè)施開發(fā)費用，一般可先通過“開發(fā)成本配套設(shè)施”賬戶歸集，待配套設(shè)施竣工時，再轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本土地”賬戶中。如果土地開發(fā)已完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未完工，為及時結(jié)算完工土地的開發(fā)成本，經(jīng)批準對這類配套設(shè)施的費用可先按其計劃成本（或預(yù)算成本）在土

7、地開發(fā)成本中預(yù)提。預(yù)提時，借記“開發(fā)成本土地”賬戶，貸記“預(yù)提費用預(yù)提配套設(shè)施費”賬戶。實際發(fā)生的配套設(shè)施開發(fā)費用通過“開發(fā)成本配套設(shè)施”賬戶核算，待配套設(shè)施完工后，對預(yù)提的配套設(shè)施費與實際發(fā)生的配套設(shè)施費差額，應(yīng)調(diào)整有關(guān)土地開發(fā)成本。3.開發(fā)間接費用的歸集與分配。企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的費用先通過“開發(fā)間接費用”賬戶核算，月份終了，再按一定的分配標準分配計入有關(guān)開發(fā)成本核算對象。應(yīng)由土地開發(fā)成本負擔的，由“開發(fā)間接費用”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本土地”賬戶內(nèi)。如果直接組織和管理開發(fā)項目的部門是企業(yè)內(nèi)部非獨立核算的部門，其費用直接計人有關(guān)土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費用項目內(nèi)。（二）

8、   完工土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)已完土地開發(fā)項目應(yīng)根據(jù)其用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法：1.為銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場地。開發(fā)完成后，應(yīng)將其實際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品土地”賬戶。2.開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設(shè)的建設(shè)場地。應(yīng)于開發(fā)完成投入使用時，將其實際成本結(jié)轉(zhuǎn)計人有關(guān)的房屋開發(fā)成本中。 分項平衡結(jié)轉(zhuǎn)法，適用于改作自用的商業(yè)性建設(shè)場地的成本結(jié)轉(zhuǎn)。   借：開發(fā)成本房屋土地征用及拆遷費              

9、;             前期工程費                           基礎(chǔ)設(shè)施費          

10、;                 建筑按照費                           配套設(shè)施費      

11、;                     開發(fā)間接費     貸：開發(fā)成本土地土地征用及拆遷費                      

12、       前期工程費                             基礎(chǔ)設(shè)施費              

13、               建筑按照費                             配套設(shè)施費      

14、                        開發(fā)間接費 歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法，適用于自用建設(shè)場地成本的結(jié)轉(zhuǎn)。   借：開發(fā)成本房屋土地征用及拆遷費            a1      

15、60;                    基礎(chǔ)設(shè)施費                  a2+a3+a4           貸：開發(fā)成

16、本土地土地征用及拆遷費           a1                             前期工程費        

17、0;        a2                              基礎(chǔ)設(shè)施費             

18、    a3                             建筑按照費                 a4 

19、                         三、本階段相關(guān)稅金1.     契稅2.     城鎮(zhèn)土地使用稅3.     耕地占用稅除契稅計入土地成本外，其他兩稅都計入“管理費用”。第二、前期工程費此項目核算房屋開發(fā)過程中發(fā)

20、生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、政府代收的各項費用、各項臨時工程（臨水、臨電、臨路）費用、七通一平或三通一平費用等。主要包括：一）勘察設(shè)計費（1）勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。（2）規(guī)劃設(shè)計費：規(guī)劃費：方案招標費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費。設(shè)計費：施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費等。其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費等。（3）建筑研究用房費：包括材料及施工費二）報建費（1）報批報建費包括安檢費、質(zhì)檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)

21、費、人防報建費、消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。項目整體性批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。（2）增容費包括水、電、煤氣增容費三） “三通一平”費：1）臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用2）臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。3）臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用。4）場地平整：場地清運費、舊

22、房拆除等費用。四）臨時設(shè)施費1）臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用2）臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用3）臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費4）臨時圍板：包括設(shè)計、建造、裝飾費用能分清成本核算對象的，應(yīng)直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費”成本項目，借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本前期工程費貸：銀行存款應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的前期工程費，應(yīng)按一定標準將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費”成本項目。 第三、基礎(chǔ)設(shè)施費     又稱紅線內(nèi)工程費，核算房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、

23、排洪、通訊、綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）、道路等基礎(chǔ)設(shè)施支出。一） 室外給排水系統(tǒng)費主要包括自來水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)二） 室外采暖系統(tǒng)費主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用三） 室外燃氣系統(tǒng)費主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站四） 室外消防系統(tǒng)費主要包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開閉站五） 室外消防系統(tǒng)費六） 室外智能化系統(tǒng)費主要包括電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、小區(qū)停車管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng)七）環(huán)境設(shè)計費八）綠化建設(shè)費：區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出九）建筑小品：雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山等十）道路、廣場建造費：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償費等十一）圍墻建造費： 包括永久性圍墻、

24、圍欄及大門十二）室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈十三）室外背景音樂十四）室外零星設(shè)施：各種指示牌、標識牌、示意圖等一般應(yīng)直接或分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目，借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施費貸：銀行存款如開發(fā)完成商品性土地已轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時，應(yīng)將其應(yīng)負擔的基礎(chǔ)設(shè)施費（按歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)的還應(yīng)包括負擔的前期工程費和開發(fā)間接費）計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象，借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施費貸：開發(fā)產(chǎn)品土地 第四、建筑安裝工程費 指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項費用，按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建

25、筑安裝工程費和設(shè)備費。主要包括：一） 基礎(chǔ)造價包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢及檢測費、降水二）結(jié)構(gòu)及粗裝修造價結(jié)構(gòu)及粗裝修（含地下室部分），如系高層建筑，有裙樓架空層及轉(zhuǎn)換層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓。三）門窗工程主要包括室外門窗、戶門、防火門的費用四）公共部位精裝修費主要包括大堂、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用五）戶內(nèi)精裝修費主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。六）室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費；1、 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費（自來水排水直飲水熱水）；2、 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費（地板熱電熱膜分戶燃氣爐管道系統(tǒng)暖氣片）；3、 室內(nèi)燃氣系統(tǒng)費；室內(nèi)

26、電氣系統(tǒng)費（強、弱電預(yù)埋管）七）室內(nèi)設(shè)備及其安裝費1、 空調(diào)及安裝費；2、 電梯及其安裝費；3、 發(fā)電機及其安裝費；4、 高低壓配電及安裝費；5、 消防通風(fēng)及安裝費；6、 背景音樂及安裝費八）室內(nèi)智能化系統(tǒng)費1、 保安監(jiān)控及停車管理系統(tǒng)費用；2、 電信網(wǎng)絡(luò)費用；3、 衛(wèi)星電視費用；4、 三表遠傳系統(tǒng)費用；5、 家居智能化系統(tǒng)費用    房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發(fā)包方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目，其建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價款確定，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工

27、程費”成本項目，借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本建安費貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款等賬戶如果開發(fā)企業(yè)對建筑安裝工程采用招標方式發(fā)包，并將幾個工程一并招標發(fā)包，則在工程完工結(jié)算工程價款時，應(yīng)按各項工程的預(yù)算造價的比例，計算它們的標價即實際建筑安裝工程費。采用自營方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目，其發(fā)生的各項建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本建筑安裝工程貸：庫存材料、應(yīng)付工資、銀行存款等如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以設(shè)置“工程施工”、“施工間接費用”等賬戶，用來核算和歸集各項建筑安裝工程支出，月末將其實際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)

28、成本房屋開發(fā)成本”賬戶，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項設(shè)備，應(yīng)在出庫交付安裝時，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本建筑安裝工程貸：庫存設(shè)備第五、公共配套設(shè)施費房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；(1) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等設(shè)施的支出。(2) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法

29、規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。(3) 開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用。(4) 對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖俊Ｈ玳_發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算。該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細科目進行核算，如：1、     

30、;  游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施2、       業(yè)主會所：設(shè)計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)3、       幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置4、       學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置5、       兒童游樂設(shè)施6、       車站建造費：土建、設(shè)備、各項設(shè)施另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城

31、市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目，包括：（1）開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；（3）開發(fā)項目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設(shè)施，如果沒有投資來源，不能有償轉(zhuǎn)讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發(fā)成本。    按照現(xiàn)行財務(wù)制度規(guī)定，城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施項目，不得計入商品房成本。因為這些大配套設(shè)施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關(guān)部門再由有關(guān)部門出資。但在實際執(zhí)行過程中，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資體制，無法保證與城市建設(shè)綜合開發(fā)協(xié)調(diào)一致，作

32、為城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，開發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支出也計入開發(fā)產(chǎn)品成本。    為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準確地計算房屋開發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開發(fā)成本，對配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種：由上可知，在配套設(shè)施開發(fā)成本中核算的配套設(shè)施支出，只包括不能直接計入有關(guān)房屋等成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出和第二類大配套設(shè)施支出。 對于不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施：（一）配套設(shè)施與房屋同步開發(fā)，發(fā)生的公共配套設(shè)施支出，能夠分清并可直接計入有

33、關(guān)成本核算對象的，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設(shè)施費”項目，借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本配套設(shè)施費貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款等賬戶如果發(fā)生的配套設(shè)施支出，應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，應(yīng)先在“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本“賬戶先行匯集，待配套設(shè)施完工時，再按一定標準（如有關(guān)項目的預(yù)算成本或計劃成本），分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目，                   &#

34、160; 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本配套設(shè)施費貸：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本（二）配套設(shè)施與房屋非同步開發(fā)，即先開發(fā)房屋，后建配套設(shè)施。或房屋已開發(fā)等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成，在結(jié)算完工房屋的開發(fā)成本時，對應(yīng)負擔的配套設(shè)施費，可采取預(yù)提的辦法。即根據(jù)配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計劃成本）和采用的分配標準，計算完工房屋應(yīng)負擔的配套設(shè)施支出，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目，借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本配套設(shè)施費貸：預(yù)提費用預(yù)提數(shù)與實際支出數(shù)的差額，在配套設(shè)施完工時調(diào)整有關(guān)房屋開發(fā)成本。一般說來，對能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項目，應(yīng)以各配套設(shè)施項目作為成本核算對象，借以正確計算各該設(shè)

35、施的開發(fā)成本。對這些配套設(shè)施的開發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設(shè)施費；（6）開發(fā)間接費。其中配套設(shè)施費項目用以核算分配的其他配套設(shè)施費。因為要使這些設(shè)施投入運轉(zhuǎn)，有的也需要其他配套設(shè)施為其提供服務(wù)，所以理應(yīng)分配為其服務(wù)的有關(guān)設(shè)施的開發(fā)成本。    對不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設(shè)施作為成本核算對象。如果工程規(guī)模不大、與其他項目建設(shè)地點較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合

36、并作為一個成本核算對象，于工程完工算出開發(fā)總成本后，按照各該項目的預(yù)算成本或計劃成本的比例，算出各配套設(shè)施的開發(fā)成本，再按一定標準，將各配套設(shè)施開發(fā)成本分配記入有關(guān)房屋等開發(fā)成本。至于這些配套設(shè)施的開發(fā)成本，在核算時一般可僅設(shè)置如下四個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4）建筑安裝工程費。由于這些配套設(shè)施的支出需由房屋等開發(fā)成本負擔，為簡化核算手續(xù)，對這些配套設(shè)施，可不再分配其他配套設(shè)施支出。它本身應(yīng)負擔的開發(fā)間接費用，也可直接分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。因此，對這些配套設(shè)施，在核算時也就可不必設(shè)置配套設(shè)施費和開發(fā)間接費兩個成本項目。對能有償轉(zhuǎn)

37、讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進行歸集。第六、開發(fā)間接費開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及與項目推廣銷售有關(guān)但發(fā)生在樓盤開盤前的費用支出。（包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。）一）工程管理費1）工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用2）預(yù)結(jié)算編審費：為編制、審查施工圖概算、預(yù)算、結(jié)算所支付的費用3）行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費。4）施工合同外獎金：趕工獎、進度獎5）質(zhì)檢費：竣工驗收過程中的有關(guān)質(zhì)檢費。二