房地產(chǎn)交易登記知識(shí)

1、房地產(chǎn)權(quán)交易登記知識(shí)問答1、 什么是房地產(chǎn)？房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及地上建筑物、附著物。2、 什么是房地產(chǎn)權(quán)？房地產(chǎn)權(quán)是指權(quán)利人對(duì)土地的使用權(quán)和土地上建筑物、附著物的所有權(quán)，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項(xiàng)權(quán)，如抵押權(quán)等3、 什么叫房地產(chǎn)登記？房地產(chǎn)登記，是指由法律規(guī)定的機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)人的房地產(chǎn)權(quán)利記載于政府特定的簿冊(cè)上，頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書的一種法律制度。它是加強(qiáng)房地產(chǎn)管理、保障房地產(chǎn)當(dāng)事人合法權(quán)益的一項(xiàng)基本制度。4、 房地產(chǎn)為什么要辦理登記？房地產(chǎn)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，是政府為健全法制，加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利的法定手續(xù)。房地產(chǎn)登記有三個(gè)方面的作用：(1)產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，即確

2、認(rèn)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)；(2)保障權(quán)利人的合法權(quán)益；(3)加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，即通過房地產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)交易狀況進(jìn)行管理和監(jiān)督。5、 不辦房地產(chǎn)權(quán)登記對(duì)權(quán)利人有什么影響？1)未經(jīng)登記的房地產(chǎn)不能依法辦理轉(zhuǎn)移登記；(2)未經(jīng)登記的房地產(chǎn)不能依法辦理抵押登記；(3)未經(jīng)登記的房地產(chǎn)發(fā)生侵害，或其使用發(fā)生變化時(shí)，其權(quán)利人的合法權(quán)益得不到 有效保護(hù)。6、 怎么樣申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)登記？申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)房地產(chǎn)登記的法律、法規(guī)及政策向登記部門提交申請(qǐng)表及有關(guān)文件，經(jīng)審查，申請(qǐng)人的申請(qǐng)符合規(guī)定的，登記部門應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)核準(zhǔn)登記， 頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書。7、 房地產(chǎn)權(quán)證有什么作用？房地產(chǎn)權(quán)證是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營(yíng)、

3、使用和處分房產(chǎn)的憑證，是合法擁有房產(chǎn)的 憑證。8、 房地產(chǎn)權(quán)登記有多少種類？房地產(chǎn)登記分為總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷登記。9、 哪些情形應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)初始登記？房地產(chǎn)初始登記是指對(duì)未經(jīng)房地產(chǎn)登記部門確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利的土地使用權(quán)及其建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的第一次登記，如個(gè)人、單位、開發(fā)商的自建房屋。10、 轉(zhuǎn)移登記包括哪幾種？以下情形需要辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記：11、 1）買賣；12、 2）贈(zèng)與；13、 3）交換；14、 4）繼承；15、 5）共有房地產(chǎn)的分割；16、 6）人民法院判決、裁定的強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移；17、 7）依照法律、法規(guī)規(guī)定作出的其他強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移。11、 什么是房

4、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、 贈(zèng)予或者其它合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。12、 什么是房地產(chǎn)抵押？是指抵押人以其合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。13、 哪些情形屬于變更登記？變更登記是指權(quán)利人法定名稱或是房屋狀況發(fā)生變化后進(jìn)行的登記。 下列情形屬于房地 產(chǎn)變更登記：（1）房地產(chǎn)使用用途改變的；（2）權(quán)利人法定姓名或名稱發(fā)生變化的；（3）房地產(chǎn)座落名稱或房地產(chǎn)名稱發(fā)生變化的；（4）房屋改建、加建、和部分拆除的。14、 什么是房地產(chǎn)抵押人和抵押權(quán)人？抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人， 作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或

5、者其他組織。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。15、 什么叫注銷登記？因房屋滅失、他項(xiàng)權(quán)利終止而進(jìn)行的登記。16、 什么叫房地產(chǎn)贈(zèng)予？房地產(chǎn)贈(zèng)與是指當(dāng)事人一方將自己擁有的房地產(chǎn)無償?shù)剞D(zhuǎn)讓給他人的法律行為。17、 什么是房地產(chǎn)繼承？房地產(chǎn)繼承是指房地產(chǎn)所有人死亡或宣告死亡時(shí)起， 按照法律的規(guī)定將死者遺留下來的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的一項(xiàng)法律制度。房地產(chǎn)繼承應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。18、 房地產(chǎn)登記的權(quán)屬人如何確定？房地產(chǎn)登記的權(quán)屬人名稱按如下辦法確定：（ 1）企業(yè)法人，為該企業(yè)法人工商登記時(shí)的法定名稱；（ 2）國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，為該機(jī)關(guān)、單位的法定名稱或

6、政府確認(rèn)的名稱；（ 3）非法人組織，為該組織依法登記的名稱或政府批準(zhǔn)的名稱；（ 4）個(gè)人，為合法身份證明上的姓名；（ 5）共有人，為各權(quán)利人的名稱或姓名。19、 房地產(chǎn)登記中所說的身份證明是指什么？房地產(chǎn)登記中所說的身份證明是指：自然人：（ 1）申請(qǐng)人為大陸居民應(yīng)提交身份證復(fù)印件或其他有效身份證明復(fù)印件（現(xiàn)役軍人可提交軍官證、 長(zhǎng)期旅居國(guó)外的中國(guó)公民可提交護(hù)照） ； 其姓名或身份證號(hào)碼發(fā)生變更的，應(yīng)提交戶籍所在地的公安機(jī)關(guān)出具的書面證明； 身份證遺失或過期的， 應(yīng)提交申請(qǐng)辦理身份證的回執(zhí)及附有本人照片及身份證號(hào)碼的戶籍證明； 軍官證遺失或過期的， 應(yīng)到原發(fā)證機(jī)關(guān)補(bǔ)發(fā)或換領(lǐng)新的證件。（ 2）申請(qǐng)

7、人為港澳人士應(yīng)提交身份證，其姓名或身份證號(hào)碼發(fā)生變更的，應(yīng)提交司法部授權(quán)的律師見證書或公證機(jī)關(guān)出具的身份變更公證書； 身份證遺失或過期的， 應(yīng)提交經(jīng)司法部授權(quán)的律師出具的見證書； 移居港澳取得港澳身份的， 其房地產(chǎn)權(quán)以原國(guó)內(nèi)身份證明登記的， 應(yīng)提交經(jīng)司法部授權(quán)的律師出具的身份或身份變更事項(xiàng)的見證書， 或原戶籍所在地公安機(jī)關(guān)出具的身份變更的證明書， 或公證機(jī)關(guān)出具的身份或身份變更的公證書。（ 3）申請(qǐng)人為臺(tái)灣人士應(yīng)提交臺(tái)胞證、旅行證；其姓名或臺(tái)胞證、旅行證號(hào)碼發(fā)生變更的，應(yīng)提交經(jīng)海基會(huì)或海協(xié)會(huì)轉(zhuǎn)遞的變更證明文件；臺(tái)胞證、旅行證遺失或過期的，應(yīng)提交經(jīng)?；鶗?huì)或海協(xié)會(huì)轉(zhuǎn)遞的證明文件； 移居臺(tái)灣取得臺(tái)灣

8、身份， 移居港澳取得港澳身份的， 其房地產(chǎn)權(quán)以原國(guó)內(nèi)身份證明登記的， 應(yīng)提交經(jīng)?；鶗?huì)或者海協(xié)會(huì)轉(zhuǎn)遞的身份證明文件， 或原戶籍所在地公安機(jī)關(guān)出具的身份變更事項(xiàng)的證明書， 或公證機(jī)關(guān)出具的身份或身份變更事項(xiàng)的公證書。（ 4）申請(qǐng)人為國(guó)外人士應(yīng)提交護(hù)照；其姓名或護(hù)照號(hào)碼發(fā)生變更的，應(yīng)提交經(jīng)駐當(dāng)?shù)厥埂?領(lǐng)館認(rèn)證的變更證明， 或公證機(jī)關(guān)出具的身份變更公證書； 移居外國(guó)取得外籍身份，移居港澳取得港澳身份的，其房地產(chǎn)權(quán)以原國(guó)內(nèi)身份證明登記的，應(yīng)提交現(xiàn)居住地使、領(lǐng)館的認(rèn)證書， 或原戶籍所在地公安機(jī)關(guān)出具的身份變更的證明書， 或公證機(jī)關(guān)出具的身份或身份變更的公證書。（ 5）申請(qǐng)人為無或限制民事行為能力的，除提交

9、申請(qǐng)人的身份證明復(fù)印件外（未成年的有效身份證明可為兒童證或戶口本） ，還應(yīng)提交監(jiān)護(hù)權(quán)公證書和監(jiān)護(hù)人有效身份證明復(fù)印件。（ 6）有授權(quán)委托的，應(yīng)提交授權(quán)委托書及委托代理人身份證明復(fù)印件。法人或其他組織：（ 1）國(guó)內(nèi)企業(yè)法人應(yīng)提交工商機(jī)關(guān)年檢的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人證明書、法定代表人身份證復(fù)印件。 國(guó)內(nèi)企業(yè)法人名稱或法定代表人發(fā)生變更的， 還應(yīng)提交工商機(jī)關(guān)的變更證明。（ 2）國(guó)內(nèi)事業(yè)單位或其他組織應(yīng)提交政府批準(zhǔn)成立的批文復(fù)印件，或核準(zhǔn)登記證明以及法定代表人或負(fù)責(zé)人身份證復(fù)印件， 駐韶事業(yè)單位或企業(yè)分支機(jī)構(gòu)， 應(yīng)提交經(jīng)批準(zhǔn)成立的批文復(fù)印件、 負(fù)責(zé)人身份證明復(fù)印件， 其名稱或負(fù)責(zé)人發(fā)生變更的， 還

10、應(yīng)提交變更證明文件的復(fù)印件。（ 3）港澳企業(yè)或其他組織提交的身份證明應(yīng)經(jīng)司法部授權(quán)的律師見證。為外文的，還應(yīng)提交經(jīng)公證的中文譯本。（ 4）臺(tái)灣企業(yè)或組織提交經(jīng)海基會(huì)或者海協(xié)會(huì)轉(zhuǎn)遞的證明文件。其名稱或負(fù)責(zé)人發(fā)生變更的，還應(yīng)提交經(jīng)轉(zhuǎn)遞的變更證明文件。（ 5）在國(guó)內(nèi)登記注冊(cè)的國(guó)外企業(yè)或組織，按國(guó)內(nèi)企業(yè)法人的要求提交身份證明；國(guó)外企業(yè)或組織應(yīng)提交經(jīng)見證或認(rèn)證的核準(zhǔn)登記證明復(fù)印件。（ 6）有授權(quán)委托的，還應(yīng)提交授權(quán)委托書及委托代理人身份證明復(fù)印件。外國(guó)企業(yè)或組織提交的授權(quán)委托書及委托代理人身份證明復(fù)印件按規(guī)定見證或見證。20、 哪些房地產(chǎn)登記需要當(dāng)事人共同申請(qǐng)？房地產(chǎn)的買賣、抵押、分割、交換、贈(zèng)與等登記

11、由有關(guān)當(dāng)事人共同申請(qǐng)。上面所說的有關(guān)當(dāng)事人包括：買賣雙方、抵押人與抵押權(quán)人、房地產(chǎn)共有人、房地產(chǎn)交換雙方、贈(zèng)與雙方等。21、 未成年人可以辦理產(chǎn)權(quán)登記嗎？未成年人可以作為權(quán)利人辦理房地產(chǎn)證 ，但辦理時(shí)應(yīng)提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明。 由于未成年人為沒有民事行為能力或限制民事行為能力的人， 因此在處分該房地產(chǎn)時(shí)必須符合有關(guān)法律規(guī)定。22、 什么叫共有房地產(chǎn)？房地產(chǎn)共有（用）情況有哪幾種？共有房地產(chǎn)是指兩個(gè)以上的個(gè)人或單位對(duì)某一房地產(chǎn)共同享有所有權(quán)。 共有房地產(chǎn)按權(quán)利人約定可以分為：一是共同共有；二是按約定的份額共有，如張三3/4 李四 1/4，或張三 50 平方米、李四 60 平方米等。2

12、3、 想在房產(chǎn)證加名怎么辦？加名需重新辦理產(chǎn)權(quán)登記。 如果權(quán)屬人是夫妻， 憑婚姻證明和申請(qǐng)人身份證明辦理變更登記；除此以外的加名，按轉(zhuǎn)讓或贈(zèng)予辦理登記。24、 哪些情形的房地產(chǎn)不予登記或暫緩登記？有下列情形之一的，登記部門可作出暫緩登記的決定：（ 1）產(chǎn)權(quán)糾紛尚未解決的；（ 2）涉及違法用地、違法建筑事項(xiàng)，未經(jīng)處理或正在處理之中的；（ 3）受理申請(qǐng)后發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)文件需要修正或補(bǔ)齊的；（ 4）房地產(chǎn)權(quán)利受到司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)沒收、查封等限制的；（ 5）法律、法規(guī)、市政府規(guī)章規(guī)定應(yīng)暫緩登記的其他事由。25、 確定房屋用途的依據(jù)是什么？分哪幾種？房屋用途以城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)的報(bào)建資料為依據(jù)。 產(chǎn)權(quán)證中的房

13、屋用途主要分為住宅和非住宅兩類，其中非住宅又可分為商鋪、寫字樓、辦公樓、教學(xué)樓、車庫(kù)、柴房、廠房、倉(cāng)庫(kù)等。26、 什么是商品房？什么是經(jīng)濟(jì)適用住房（解困房）？商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。經(jīng)濟(jì)適用住房和解困房是指納入政府經(jīng)濟(jì)適用住房或解困房建設(shè)計(jì)劃， 建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥，享受政府提供的優(yōu)惠政策，向城鎮(zhèn)中低收入家庭供應(yīng)的普通居民住房。經(jīng)濟(jì)適用住房和解困房上市交易時(shí)須根據(jù)不同面積標(biāo)準(zhǔn)按成交價(jià)格補(bǔ)交土地出讓金， 具體為： 50 平方米以下3%、 50 至 100平方米3.5%， 100平方米以上4%。解困房須自取得產(chǎn)權(quán)之日起5年后方可上市交易。27、 什么是私有房屋？是指私人

14、所有的房屋， 包括中國(guó)公民、 港澳臺(tái)同胞、 在華外國(guó)僑民、 外國(guó)人所投資建造、購(gòu)買的房屋，以及中國(guó)公民投資的私營(yíng)企業(yè)（ 私營(yíng)獨(dú)資企業(yè)、私營(yíng)合伙企業(yè)和私營(yíng)有限責(zé)任公司 ） 所投資建造、購(gòu)買的房屋。28、 繼承的房屋如何辦證？房屋繼承人須提交繼承公證書或合法生效的遺囑、 原房地產(chǎn)權(quán)證、 繼承人身份證明、 房 產(chǎn)證等辦理房屋繼承登記，換領(lǐng)新的房地產(chǎn)權(quán)證。房屋繼承公證必須在房屋所在地的公證機(jī)構(gòu)辦理。放棄繼承權(quán)公證可在異地辦理。29、 什么是建筑面積？購(gòu)房的建筑面積包括哪些部分？房屋建筑面積是指建筑物各屋外墻（或外柱）外圍以內(nèi)水平投影面積之和。 房地產(chǎn)權(quán)證 中的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ?/p>

15、面積組成， 其具體數(shù)據(jù)是由房地產(chǎn) 登記部門認(rèn)可的測(cè)繪機(jī)構(gòu)提供。30、 什么是套內(nèi)建筑面積？套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、 套內(nèi)墻體面積、 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三個(gè)部分組成。套內(nèi)房屋的使用面積為套內(nèi)使用空間的面積， 套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其它承重支撐體所占的面積。 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積為陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積。31、 什么是房屋公用建筑面積？房屋公用建筑面積是指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積，包括層高超過 2.2米的車庫(kù)、架空層、設(shè)備層或技術(shù)層、室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外廊、門廳、電梯井及機(jī)房、管道井、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水泵房

16、等。公用面積分為可分?jǐn)偤筒豢煞謹(jǐn)們深悺?2、 什么是基底面積？房屋的基底面積是建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積之和。33、 房屋有哪幾種建筑結(jié)構(gòu)？房屋結(jié)構(gòu)分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、其它等六種。34、 土地使用年限是怎么確定的？國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)最高年期規(guī)定如下：（ 1）居住用地70 年；（ 2）工業(yè)用地50 年；（ 3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50 年；（ 4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40 年；（ 5）綜合或者其他用地50 年。35、 房屋轉(zhuǎn)讓和抵押時(shí)，土地是否同時(shí)轉(zhuǎn)讓抵押？中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)

17、和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)份額同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。36、 怎么識(shí)別真假房地產(chǎn)權(quán)證？（ 1 ）房地產(chǎn)權(quán)利人首先應(yīng)到房地產(chǎn)檔案部門查詢，看是否有登記記錄，房產(chǎn)證號(hào)、房地產(chǎn)坐落位置是否屬實(shí)。（ 2 ）注意識(shí)別房產(chǎn)證上所蓋印章的真?zhèn)巍Ｆ湔鎮(zhèn)涡钥上蚍康禺a(chǎn)登記部門查詢。37、 為什么房地產(chǎn)抵押必須辦理登記？中華人民共和國(guó)擔(dān)保法 的規(guī)定， 房地產(chǎn)抵押合同自辦理抵押登記之日起生效。 只有 辦理了抵押登記，抵押合同才具有法律效力，抵押權(quán)人的合法權(quán)益才能得到有效保障。38、 哪些房地產(chǎn)不能抵押？中華人民共和國(guó)擔(dān)保法第三十七條規(guī)定，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社

18、會(huì)公益設(shè)施不得抵押。39、 民間借貸能否辦理抵押登記？民間借貸是指自然人之間的借貸， 即私人之間的借貸。 民間借貸可以依法辦理房地產(chǎn)抵 押登記。40、 什么是房地產(chǎn)交易？房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。41、 房屋所有權(quán)性質(zhì)分哪幾種？房屋所有權(quán)性質(zhì)（房屋產(chǎn)別） ，分為國(guó)有房產(chǎn)、集體房產(chǎn)、私有房產(chǎn)、聯(lián)營(yíng)企業(yè)房產(chǎn)、股份制企業(yè)房產(chǎn)、港澳臺(tái)投資房產(chǎn)、涉外房產(chǎn)、其他房產(chǎn)等八種類別。42、夫妻共有房地產(chǎn)，是否應(yīng)該由夫妻雙方共同申請(qǐng)登記？為保障夫妻雙方各自權(quán)益，屬夫妻共有的房地產(chǎn)，應(yīng)該由夫妻雙方共同申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記，辦理共有產(chǎn)權(quán)證。市區(qū)從2008 年 1 月 1 日起，只用一方名義登記的夫妻共有房地產(chǎn)，可由產(chǎn)權(quán)證記載的產(chǎn)權(quán)人申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記， 交易登記部門不再審核產(chǎn)權(quán)人婚姻狀況和要求產(chǎn)權(quán)人配偶在合同書簽名。43、什么是契稅？契稅是指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、交換或贈(zèng)與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí) 向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦O44、什么是營(yíng)業(yè)稅？是指對(duì)銷售房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其銷售額按率計(jì)征的一種稅。45、什么是權(quán)屬登記費(fèi)？房屋權(quán)屬登記費(fèi)是指房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)依法對(duì)房屋權(quán)屬進(jìn)行登記，核發(fā)房屋權(quán)屬證書時(shí)，按照有關(guān)規(guī)定向房屋權(quán)利人收取的登記費(fèi)，屬于行政性收費(fèi)。46、什么是預(yù)售備案？為什么要辦理預(yù)售備案