宜賓市投資集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目管理辦法3.3改

1、宜賓市投資集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)項(xiàng)目管理暫行辦法為進(jìn)一步明確公司內(nèi)設(shè)部門管理職責(zé)，規(guī)范公司建設(shè)項(xiàng)目投 資行為，確保項(xiàng)目的質(zhì)量、安全和進(jìn)度，嚴(yán)格控制建設(shè)成本，創(chuàng) 造更優(yōu)的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，特制定本暫行辦法。一、項(xiàng)目前期工作 項(xiàng)目前期工作包括項(xiàng)目篩選、項(xiàng)目論證、項(xiàng)目取得等。（一）項(xiàng)目篩選階段 1營(yíng)銷部牽頭，綜合部參與，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行分析， 進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，搜索項(xiàng)目信息并提供給綜合部。2綜合部牽頭，營(yíng)銷部參與，對(duì)意向項(xiàng)目進(jìn)行初步定位、 規(guī)劃指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益等方面的初步分析。3綜合部將項(xiàng)目初步篩選結(jié)果報(bào)公司分管領(lǐng)導(dǎo)，分管領(lǐng)導(dǎo) 同意后報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)研究，經(jīng)批準(zhǔn)后啟動(dòng)項(xiàng)目論證

2、工作。（二）項(xiàng)目論證階段1 綜合部牽頭， 營(yíng)銷部和財(cái)務(wù)部參與， 對(duì)經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)批 準(zhǔn)的意向項(xiàng)目，分別按簡(jiǎn)易程序和復(fù)雜程序進(jìn)行項(xiàng)目論證。2對(duì)準(zhǔn)備時(shí)間緊迫的項(xiàng)目執(zhí)行簡(jiǎn)易程序， 編制項(xiàng)目建議書 ， 對(duì)準(zhǔn)備時(shí)間充分的項(xiàng)目執(zhí)行復(fù)雜程序，編制項(xiàng)目可行性研究報(bào) 告。3無論繁簡(jiǎn)程序， 都必須在充分市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上， 對(duì)擬項(xiàng) 目的規(guī)劃方案、概念性設(shè)計(jì)、成本估算、效益分析、資金籌措、 實(shí)施計(jì)劃、組織架構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)防范等進(jìn)行全方位的論證。4項(xiàng)目經(jīng)論證需進(jìn)行合資合作的， 合資合作建議方案需列入項(xiàng)目建議書或項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5對(duì)論證可行的項(xiàng)目，由綜合部上報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審閱，經(jīng)公 司總經(jīng)理辦公會(huì)研究同意報(bào)公司董事會(huì)、 集團(tuán)公

3、司董事會(huì)決策 （集 團(tuán)公司資產(chǎn)部參加）（三）項(xiàng)目取得階段 1對(duì)公司董事會(huì)、集團(tuán)公司董事會(huì)同意參與競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目， 由綜合部牽頭，營(yíng)銷部配合，負(fù)責(zé)承辦招拍掛相關(guān)工作。2土地競(jìng)買保證金由財(cái)務(wù)部按需及時(shí)調(diào)度。 3競(jìng)買成功后由綜合部牽頭，營(yíng)銷部配合，負(fù)責(zé)承辦土地 出讓合同的簽訂工作，所需土地出讓金調(diào)度由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)。4 競(jìng)買不成功由綜合部牽頭財(cái)務(wù)部配合，及時(shí)退還競(jìng)買保 證金。工作流程詳見附件一。 二、項(xiàng)目中期工作（建設(shè)）（一）工程管理方面其工作包括方案設(shè)計(jì)、環(huán)境影響、地形測(cè)量、地質(zhì)勘察、地 震安評(píng)、施工圖設(shè)計(jì)、建設(shè)行政許可辦理、施工管理、竣工驗(yàn)收、 缺陷責(zé)任期管理、資料管理和項(xiàng)目移交等方面。1勘察設(shè)計(jì)階段方

4、案設(shè)計(jì)、環(huán)境影響、地形測(cè)量、地質(zhì)勘察、地震安評(píng)、施工圖設(shè)計(jì)等工作由工程部牽頭，綜合部、營(yíng)銷部參與。在對(duì)咨詢 成果初審后，報(bào)送公司領(lǐng)導(dǎo)審定后辦理相關(guān)批復(fù)。2施工管理階段技術(shù)交底和施工圖會(huì)審：工程部組織，營(yíng)銷部、合同部參加。簽發(fā)開工令：工程部對(duì)施工單位報(bào)送的施工組織設(shè)計(jì)、工 期計(jì)劃、開工報(bào)告和監(jiān)理單位報(bào)送的監(jiān)理規(guī)劃進(jìn)行審核，經(jīng)分管 領(lǐng)導(dǎo)審批后，由工程部簽發(fā)開工令。分部分項(xiàng)驗(yàn)收：由工程部組織、合同部參加。主體驗(yàn)收及綜合驗(yàn)收：由工程部組織，營(yíng)銷部、合同部、物管公司參加。資料管理：工程部負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期報(bào)建手續(xù)和施工過程相關(guān) 資料的管理，相關(guān)許可類文件送綜合部存檔。缺陷責(zé)任期管理：工程部牽頭，營(yíng)銷部、物管公

5、司參與。交房工作：物業(yè)由施工單位移交給公司的工作由工程部牽頭，施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位及營(yíng)銷部參與，交接情況需 詳細(xì)注明在物業(yè)交接驗(yàn)收表中。3重大技術(shù)問題可邀請(qǐng)集團(tuán)公司工程技術(shù)專家委員會(huì)或外 聘相關(guān)專業(yè)的專家進(jìn)行討論研究。（二）招投標(biāo)方面1招標(biāo)方式合同部牽頭負(fù)責(zé)招標(biāo)管理工作。原則上邀請(qǐng)類似業(yè)績(jī)突出、 行內(nèi)信譽(yù)上佳、有一定墊資能力的單位，通過直接委托、比選、 競(jìng)爭(zhēng)性談判、 公開招標(biāo) （含邀請(qǐng)招標(biāo)、 BT 招商） 等方式擇優(yōu)選擇。 綜合部、營(yíng)銷部、工程部根據(jù)工作需要向合同部提出招標(biāo)申請(qǐng)， 合同部按招標(biāo)申請(qǐng)內(nèi)容進(jìn)行招標(biāo)文件、工程量清單、最高限價(jià)編 制，經(jīng)提出申請(qǐng)部門會(huì)簽后，上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審定。合同

6、部按照公 司領(lǐng)導(dǎo)審定后的招標(biāo)資料開展招標(biāo)工作并 報(bào)送集團(tuán)公司監(jiān)審部備 案，提出申請(qǐng)部門同時(shí)參與招標(biāo)工作。2招標(biāo)范圍營(yíng)銷管理：包括全程策劃、招商、銷售代理、廣告、物管、 商管等；（具體經(jīng)辦部門：營(yíng)銷部）具體經(jīng)辦前期工作：包括勘察、方案及施工圖設(shè)計(jì)等； 部門：工程部）工程建設(shè)：包括城市房屋拆遷代辦、施工、監(jiān)理等； 體經(jīng)辦部門：工程部）物資采購：包括各類材料、物品、設(shè)施、設(shè)備的采購； 體經(jīng)辦部門：工程部、綜合部）具體經(jīng)辦部門：資產(chǎn)處置：包括評(píng)估、拍賣、銷售等。營(yíng)銷部、綜合部）3招標(biāo)方式審批原則物資采購類 （非工程類 ）在 2000 元以內(nèi)（含 2000 元）的， 營(yíng)銷管理類、前期工作類、物資采購類

7、（工程類 ）、資產(chǎn)處置類合 同金額在 5 萬元以內(nèi)（含 5 萬元）的，工程建設(shè)類、城市房屋 拆遷代辦類合同金額 10 萬元以內(nèi)（含 10 萬元）的對(duì)外委托工 作，可通過直接委托、比選、競(jìng)爭(zhēng)性談判等方式確定，具體方 式以批復(fù)為準(zhǔn)。比選、競(jìng)爭(zhēng)性談判文件由具體經(jīng)辦部門起草并 明確簽署意見，經(jīng)合同部審核后報(bào)經(jīng)辦部門分管領(lǐng)導(dǎo)審批， 關(guān)資料由合同部負(fù)責(zé)報(bào)送集團(tuán)公司監(jiān)審部備案。物資采購類 （非工程類 ）在 2000 元以上 10 萬元以內(nèi)（含 10 萬元）的，營(yíng)銷管理類、 前期工作類、 物資采購類 （工程類）、 資產(chǎn)處置類合同金額在 5 萬元以上 50 萬元以內(nèi)（含 50 萬元） 的，工程建設(shè)類、城市房屋拆

8、遷代辦類合同金額 10 萬元以上 200 萬元以內(nèi)（含 200 萬元）的對(duì)外委托工作，可通過比選、 競(jìng)爭(zhēng)性談判、公開招標(biāo)等方式擇優(yōu)選擇，具體方式以批復(fù)為準(zhǔn)。比選、競(jìng)爭(zhēng)性談判、招標(biāo)文件由合同部起草并明確簽署意見， 經(jīng)辦部門會(huì)簽、合同部分管領(lǐng)導(dǎo)審核后，報(bào)公司總經(jīng)理審批， 相關(guān)資料由合同部負(fù)責(zé)報(bào)送集團(tuán)公司監(jiān)審部備案。200 萬物資采購類 （非工程類 ）在 10 萬元以上的，營(yíng)銷管理類、前期 工作類、物資采購類（工程類） 、資產(chǎn)處置類合同金額在 50 萬 元以上的，工程建設(shè)類、城市房屋拆遷代辦類合同金額 元以上對(duì)外委托工作，可通過競(jìng)爭(zhēng)性談判、公開招標(biāo)方式擇優(yōu) 選擇，具體方式以批復(fù)為準(zhǔn)。比選、競(jìng)爭(zhēng)性談判

9、、招標(biāo)文件由 合同部起草并明確簽署意見，經(jīng)經(jīng)辦部門會(huì)簽、合同部分管領(lǐng) 導(dǎo)審核后，報(bào)公司總經(jīng)理審批，由公司董事長(zhǎng)審簽， 相關(guān)資料 由合同部負(fù)責(zé)報(bào)送集團(tuán)公司監(jiān)審部備案。內(nèi)部評(píng)標(biāo)專家的抽取 ,由合同部負(fù)責(zé)與集團(tuán)公司監(jiān)審部聯(lián) 系并具體落實(shí)。BT 招商）比選、競(jìng)爭(zhēng)性談判、公開招標(biāo)（含邀請(qǐng)招標(biāo)、 由合同部負(fù)責(zé)邀請(qǐng)集團(tuán)公司監(jiān)審部派人參加。（6）重大招投標(biāo)技術(shù)問題經(jīng)總經(jīng)理同意后，由合同部負(fù)責(zé)提 交集團(tuán)公司招投標(biāo)專家委員會(huì)研究并落實(shí)、解決。工作流程詳見附件二。（三）合同簽訂方面1 物資采購類 （非工程類 ）在 2000 元以內(nèi)（含 2000 元）的， 營(yíng)銷管理類、前期工作類、物資采購類（工程類） 、資產(chǎn)處置類

10、等合同金額在 5 萬元以內(nèi)（含 5 萬元）的，工程建設(shè)類合同、 城市房屋拆遷代辦類金額 10 萬元以內(nèi)（含 10 萬元）的合同由 具體經(jīng)辦部門擬訂，經(jīng)合同部審核后，報(bào)經(jīng)辦部門分管領(lǐng)導(dǎo)簽批。2物資采購類 （非工程類 ）在 2000 元以上 10 萬元以內(nèi) （含 10 萬元） 的，營(yíng)銷管理類、 前期工作類、 物資采購類 （工程類）、 資產(chǎn)處置類等合同金額在 5 萬元以上 50 萬元以內(nèi)（含 50 萬元） 的，工程建設(shè)、城市房屋拆遷代辦類合同金額 10 萬元以上 200 萬元以內(nèi)（含 200 萬元）的合同由具體經(jīng)辦部門擬訂、合同部 會(huì)簽、經(jīng)辦部門分管領(lǐng)導(dǎo)審核后，報(bào)公司總經(jīng)理簽批。3營(yíng)銷管理類、前期工

11、作類、物資采購類（工程類） 、資 產(chǎn)處置中介咨詢類等合同金額在 50 萬元以上的合同由具體經(jīng)辦 部門擬訂、合同部會(huì)簽、經(jīng)辦部門分管領(lǐng)導(dǎo)和公司總經(jīng)理審核 后，報(bào)公司董事長(zhǎng)簽批。4工程建設(shè)類、 城市房屋拆遷代辦類合同金額 200 萬元以 上的合同由合同部擬訂，工程部會(huì)簽，經(jīng)辦部門分管領(lǐng)導(dǎo)和公 司總經(jīng)理審核后，報(bào)公司董事長(zhǎng)簽批。105征地拆遷補(bǔ)償類合同由工程部擬訂、合同部會(huì)簽，萬元以下由工程部分管領(lǐng)導(dǎo)簽批， 10 萬元至 200 萬元由總經(jīng)理 簽批， 200 萬元以上報(bào)董事長(zhǎng)審批。6住宅、商鋪銷售底價(jià)由營(yíng)銷部擬定報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)審批，不低于銷售底價(jià)的銷售合同由營(yíng)銷部分管領(lǐng)導(dǎo)簽訂;低于銷售底價(jià)的銷售

12、合同經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)審定后由營(yíng)銷部分管領(lǐng)導(dǎo) 簽訂。工作流程詳見附件三。（四）資金管理方面1 營(yíng)銷管理類、物資采購類（非工程類） 、資產(chǎn)處置類、前 期工作類費(fèi)用支付預(yù)付款支付經(jīng)辦部門對(duì)相關(guān)單位提出的申請(qǐng)進(jìn)行審核，根據(jù)審核意見填 寫支付憑證，經(jīng)財(cái)務(wù)部審核，報(bào)經(jīng)辦部門分管領(lǐng)導(dǎo)簽批后執(zhí)行。進(jìn)度款支付和履約保證金退還 經(jīng)辦部門對(duì)相關(guān)單位提出的申請(qǐng)進(jìn)行審核，根據(jù)審核意見填 寫支付憑證，經(jīng)財(cái)務(wù)部審核，報(bào)經(jīng)辦部門分管領(lǐng)導(dǎo)簽批后執(zhí)行。尾款支付、超合同支付 經(jīng)辦部門對(duì)相關(guān)單位提交的相關(guān)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，根據(jù)審 核意見填寫支付憑證，經(jīng)財(cái)務(wù)部審核，報(bào)請(qǐng)經(jīng)辦部門分管領(lǐng)導(dǎo)、 公司總經(jīng)理或董事長(zhǎng)審定后支付（合同金額 50 萬

13、元以內(nèi)的由公 司總經(jīng)理最終審定，合同金額 50 萬元以上的由公司董事長(zhǎng)最終 審定）。2 工程建設(shè)類、征地拆遷類、物資采購類（工程類）費(fèi)用支付100 萬元預(yù)付款支付 工程部對(duì)相關(guān)單位提出的申請(qǐng)進(jìn)行審核，根據(jù)審核意見填寫 支付憑證，經(jīng)合同部、財(cái)務(wù)部審核，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)簽批后執(zhí)行，其 中， 100 萬元以內(nèi)的款項(xiàng)支付由工程部分管領(lǐng)導(dǎo)簽批， 及其以上款項(xiàng)支付由公司總經(jīng)理簽批。進(jìn)度款支付和履約保證金退還 工程部對(duì)相關(guān)單位提交的計(jì)量資料進(jìn)行審核把關(guān)，根據(jù)審核 意見填寫支付憑證，經(jīng)合同部、財(cái)務(wù)部審核，報(bào)工程部分管領(lǐng)導(dǎo) 審定后支付。尾款支付、質(zhì)保金、超合同支付工程部對(duì)相關(guān)單位提交的相關(guān)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，根據(jù)審核

14、意見填寫支付憑證，經(jīng)合同部、財(cái)務(wù)部審核會(huì)簽，并報(bào)工程部分 管領(lǐng)導(dǎo)、公司總經(jīng)理審定后支付（合同金額 200 萬元以內(nèi)的由公 司總經(jīng)理最終審定，合同金額 200 萬元以上的由公司董事長(zhǎng)最終 審定）。單筆支付審批200萬元工程建設(shè)類100萬元、200萬元征地拆遷類100萬元、100萬元采購類（工程類）50萬元、100萬元 咨詢類50萬元需由公司總經(jīng)理審批；工程建設(shè)類200萬元、征地拆遷類200萬元、采購類（工 程類）50萬元、咨詢類50萬元需由公司董事長(zhǎng)審批。財(cái)務(wù)部建立項(xiàng)目支付臺(tái)帳，每月定期向集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部、 監(jiān)審部報(bào)送。工作流程詳見附件四。3工程變更對(duì)不超過 2 萬元的變更， 由工程部核定并簽署意

15、見后執(zhí)行， 同時(shí)送合同部備案。對(duì) 2 萬元以上、 30 萬元以下的變更， 由工程部、 合同部會(huì) 審后，由工程部分管領(lǐng)導(dǎo)簽署意見后執(zhí)行 .對(duì) 30 萬元以上、 100 萬元以下的變更，需最后由公司總 經(jīng)理簽署意見后執(zhí)行。對(duì) 100 萬元以上、 200 萬元以下的變更，需最后經(jīng)公司總 經(jīng)理辦公會(huì)集體研究同意后執(zhí)行。對(duì) 200 萬元以上的變更， 需最后由公司董事長(zhǎng)簽署意見后 執(zhí)行。對(duì)于工程變更金額累計(jì)達(dá)到合同金額的5時(shí)，由合同部牽頭與工程部對(duì)前期變更情況進(jìn)行復(fù)審，提出處理建議，報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)審定。對(duì)于工程變更金額累計(jì)達(dá)到合同金額的 10 時(shí)，由合同部 牽頭與工程部對(duì)前期資料進(jìn)行復(fù)審，提出處理建議

16、報(bào)集團(tuán)公司總 經(jīng)理辦公會(huì) （集團(tuán)公司監(jiān)審部參加） 審定。般技術(shù)變更（細(xì)節(jié)調(diào)整） 由工程部核定并簽針對(duì)工程技術(shù)變更（針對(duì)方案等技術(shù)層面調(diào)整、不涉及到 較大金額的調(diào)整） ， 署意見后執(zhí)行，較大變更（一般結(jié)構(gòu)變化）由工程部報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo) 審批后執(zhí)行，重大變化（重大結(jié)構(gòu)變化）經(jīng)工程部、工程部分管 領(lǐng)導(dǎo)召集專題會(huì)議研究同意、公司總經(jīng)理審批后執(zhí)行。經(jīng)辦人員必須對(duì)變更注明詳實(shí)理由，完善內(nèi)部會(huì)審手續(xù)， 完善施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、監(jiān)督等手續(xù)，并妥善保管相關(guān)資料。合同部建立項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更臺(tái)帳，每月定期向集團(tuán)公司監(jiān)審 部報(bào)送。工作流程詳見附件五。4資金調(diào)度 公司與集團(tuán)公司、項(xiàng)目公司、項(xiàng)目部之間，項(xiàng)目公司與項(xiàng)目 部之間，項(xiàng)目公

17、司與項(xiàng)目公司之間，項(xiàng)目部與項(xiàng)目部之間的資金 調(diào)度，審批程序?yàn)椋簡(jiǎn)喂P不超過 經(jīng)辦部門簽署意見，2 萬元，累計(jì)不超過 10 萬元的資金調(diào)度，由 財(cái)務(wù)部審核后，由分管副總經(jīng)理審批。20 萬元，累計(jì)不超過 100 萬元的資金調(diào)度， 由經(jīng)辦部門簽署意見，財(cái)務(wù)部和分管副總經(jīng)理審核后，由公司總 經(jīng)理審批。超過上述范圍的資金調(diào)度， 由經(jīng)辦部門簽署意見， 財(cái)務(wù)部、 分管副總經(jīng)理和總經(jīng)理審核后，由公司董事長(zhǎng)審批。單筆不超過（五）資料管理方面1公司各部門按集團(tuán)公司要求建立工程管理臺(tái)帳，并每月 報(bào)送集團(tuán)公司總工辦及資產(chǎn)部。2綜合部負(fù)責(zé)公司檔案管理工作。3項(xiàng)目前期工作階段，由綜合部、營(yíng)銷部根據(jù)崗位職責(zé)， 具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目各

18、自前期資料的管理工作，營(yíng)銷部應(yīng)定期向綜合部 移交資料。4工程階段，由工程部負(fù)責(zé)各類建設(shè)手續(xù)辦理和工程資料 管理工作，及時(shí)向綜合部移交相關(guān)行政許可手續(xù)和 1 套勘察設(shè)計(jì) 成果，其他資料應(yīng)定期向綜合部移交。5項(xiàng)目完工后，工程部應(yīng)按宜賓市建筑安裝工程檔案歸 檔范圍及組卷順序要求，收集、整理工程竣工資料（含工程準(zhǔn) 備階段文件、監(jiān)理文件、施工文件、竣工驗(yàn)收文件） ，并及時(shí)報(bào)宜 賓市城建檔案館存檔。6工程部負(fù)責(zé)將竣工結(jié)算資料整理完畢后交合同部進(jìn)行結(jié) 算內(nèi)審； 合同部結(jié)算內(nèi)審過程中， 工程部應(yīng)按要求完善相關(guān)資料， 并將資料補(bǔ)充至竣工資料中。7工程部負(fù)責(zé)將竣工結(jié)算資料和補(bǔ)充資料按營(yíng)銷部要求及 時(shí)向物管公司移交

19、。8資料移交必須有詳細(xì)清單，經(jīng)辦人員必須簽字認(rèn)可。9重要原件資料必須即時(shí)交綜合部存檔，原則上各部門只 能領(lǐng)取復(fù)印件，領(lǐng)取原件必須經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)簽字同意。工作流程詳見附件六。（六）竣工決算方面，工1合同部負(fù)責(zé)工程結(jié)算內(nèi)審（也可委托中介機(jī)構(gòu)完成） 程結(jié)算內(nèi)審后報(bào)送集團(tuán)公司監(jiān)審部結(jié)算審計(jì)；工程結(jié)算審核報(bào)告 需施工單位負(fù)責(zé)人和公司總經(jīng)理簽字認(rèn)可。2 財(cái)務(wù)部根據(jù)工程結(jié)算審核報(bào)告辦理財(cái)務(wù)決算，財(cái)務(wù)決算 辦理過程中須聯(lián)系集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部進(jìn)行抽查，對(duì)集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部 抽查發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤和瑕疵財(cái)務(wù)部必須予以修正，并形成財(cái)務(wù)決算報(bào) 告。3工程部負(fù)責(zé)根據(jù)工程結(jié)算審核報(bào)告和財(cái)務(wù)決算報(bào)告辦理 工程尾款結(jié)算。4工程結(jié)算審核報(bào)告和財(cái)務(wù)

20、決算報(bào)告完成后及時(shí)歸檔至公 司綜合部；工程部牽頭、綜合部配合將竣工決算資料歸檔至城建 檔案館。5營(yíng)銷部牽頭、綜合部和工程部配合，將竣工決算資料移 交給物業(yè)管理單位。工作流程詳見附件七。三、項(xiàng)目中期工作（營(yíng)銷） （一）營(yíng)銷策劃工作其工作包括： 項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查 （包括開發(fā)前期、 銷售中期）、 項(xiàng)目市場(chǎng)定位、品牌戰(zhàn)略策劃、方案設(shè)計(jì)、營(yíng)銷方案制定等。1 前期市調(diào)由營(yíng)銷部負(fù)責(zé)，在項(xiàng)目前期篩選和論證階段已有的市調(diào)分 析報(bào)告基礎(chǔ)上，進(jìn)一步有針對(duì)性的開展專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查工作；市調(diào) 工作可由營(yíng)銷部自行組織開展，也可委托專業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)實(shí)施 項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查。市調(diào)工作完成后營(yíng)銷部牽頭、綜合部配合開展數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、走勢(shì)分

21、析、預(yù)測(cè)工作，形成項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 ，報(bào)營(yíng)銷部分管領(lǐng)導(dǎo)審批同意后開展下一階段工作。2 市場(chǎng)定位 營(yíng)銷部牽頭、綜合部參與，根據(jù)經(jīng)公司認(rèn)可的項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告相關(guān)內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位進(jìn)行分析，對(duì)項(xiàng)目的品牌 戰(zhàn)略提出建議， 預(yù)測(cè)項(xiàng)目投資、 收益， 編寫項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 ， 經(jīng)營(yíng)銷部分管領(lǐng)導(dǎo)、綜合部分管領(lǐng)導(dǎo)共同審簽后報(bào)公司總經(jīng)理辦 公會(huì)審定。3品牌戰(zhàn)略品牌戰(zhàn)略工作包括名稱確定建議及推廣名確定、樓盤風(fēng)格 確定、建筑用料的建議、項(xiàng)目賣點(diǎn)的挖掘及提煉（地理位置、戶 型、發(fā)展前景等） ；小區(qū)環(huán)境營(yíng)造（空間環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、視覺環(huán) 境、人文環(huán)境、智能環(huán)境） 、小區(qū)景觀設(shè)計(jì)、停車庫設(shè)計(jì)要點(diǎn)及車 位比例和安排、會(huì)所功

22、能內(nèi)容劃分及概念的提煉、社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目 配置建議、物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目建議等。由營(yíng)銷部牽頭、綜合部和工程部參與，委托專業(yè)的營(yíng)銷策 劃?rùn)C(jī)構(gòu)就上述工作內(nèi)容制定方案，在充分研究的基礎(chǔ)上形成具有 項(xiàng)目自身特色、符合公司形象的品牌戰(zhàn)略策劃方案品牌戰(zhàn)略策劃方案經(jīng)綜合部、營(yíng)銷部、工程部經(jīng)辦人員及部門經(jīng)理簽署意見后上報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審閱，經(jīng)公司總經(jīng)理辦公 會(huì)討論通過后開展下一階段工作。4 方案設(shè)計(jì)工程部牽頭， 營(yíng)銷部參與， 以項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 、項(xiàng) 目市場(chǎng)定位報(bào)告 、品牌戰(zhàn)略策劃方案為依據(jù)，委托設(shè)計(jì)單位 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體方案設(shè)計(jì)，要求項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，方案設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)合 理。設(shè)計(jì)方案由營(yíng)銷部、工程部共同簽署意見，上報(bào)公司總經(jīng)理辦

23、公會(huì)討論研究。方案一旦通過，則由工程部開展勘察設(shè)計(jì)工 作。5營(yíng)銷方案營(yíng)銷方案制定工作包括營(yíng)銷階段劃分、分期推盤戰(zhàn)術(shù)部署 及促銷手法建議、入市時(shí)機(jī)、價(jià)格策略制定、價(jià)格體系及付款方 式原則、售樓部包裝要點(diǎn)、促銷要點(diǎn)、模型制作指導(dǎo)、收集市場(chǎng) 反饋信息及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷方案、新聞推廣方案（軟性文章及題材炒 作）、公關(guān)推廣方案（政府機(jī)關(guān)及集團(tuán)購買的可能性建議）等。由營(yíng)銷部牽頭、工程部參與，與營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)共同擬定營(yíng) 銷策劃方案，經(jīng)營(yíng)銷部、工程部分管領(lǐng)導(dǎo)審核后報(bào)公司總經(jīng)理辦 公會(huì)研究。營(yíng)銷方案一旦通過，營(yíng)銷部協(xié)同工程部、營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)具 體實(shí)施。營(yíng)銷策劃方案屬公司絕密資料，由營(yíng)銷部負(fù)責(zé)保管，任 何人不得在未得到公司

24、總經(jīng)理批準(zhǔn)的情況下復(fù)印、借閱、打印營(yíng) 銷策劃方案。6 過程市調(diào)營(yíng)銷部可在項(xiàng)目銷售實(shí)施期間開展項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查，根 據(jù)市場(chǎng)反饋意見，對(duì)原擬定的項(xiàng)目市場(chǎng)定位、品牌戰(zhàn)略、方案設(shè) 計(jì)提出調(diào)整建議，以確保項(xiàng)目的市場(chǎng)接受度達(dá)到 90% 以上。調(diào)整建議經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核后報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)研究通過 后，營(yíng)銷部、工程部須按期保質(zhì)對(duì)市場(chǎng)定位、品牌戰(zhàn)略、方案設(shè) 計(jì)、營(yíng)銷方案進(jìn)行調(diào)整。工作流程詳見附件八。（二）宣傳推廣工作、口號(hào)、1 宣傳推廣工作包括品牌識(shí)別系統(tǒng)設(shè)計(jì) （展示系統(tǒng)、 廣告類 規(guī)范 報(bào)紙、電視廣告標(biāo)準(zhǔn)格式、手提袋 、售樓導(dǎo)示系統(tǒng)、小區(qū) 形象系統(tǒng)）；廣告設(shè)計(jì)（廣告訴求、主題口號(hào)、媒體計(jì)劃、創(chuàng)意延 展、報(bào)紙廣告

25、方案、電視廣告創(chuàng)意等） 、整體營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算及成本 控制策略等。2由營(yíng)銷部負(fù)責(zé)， 與營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)、 廣告公司及各大主流媒 體共同擬定廣告、宣傳、推廣方案，報(bào)營(yíng)銷部分管領(lǐng)導(dǎo)審定。廣告公司具體 任何人不 打印推廣方案。3 方案一旦通過， 營(yíng)銷部協(xié)同營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)、 實(shí)施。推廣方案屬公司絕密資料，由營(yíng)銷部負(fù)責(zé)保管， 得在未得到公司總經(jīng)理批準(zhǔn)的情況下復(fù)印、 借閱、（三）前期物管工作 1由營(yíng)銷部牽頭、合同部參與，按公司規(guī)定和項(xiàng)目品牌戰(zhàn) 略要求，擇優(yōu)選擇前期物業(yè)管理單位。2前期物業(yè)管理單位一旦確定，營(yíng)銷部負(fù)責(zé)督促其嚴(yán)格按 照公司制定的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)開展前期物業(yè)管理工作；營(yíng) 銷部須定期檢查，及時(shí)糾正服務(wù)偏差，

26、 并對(duì)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 補(bǔ)充完善。（四）銷售管理工作 1銷售管理工作包括客戶接待、合同簽訂、按揭辦理、資金 回籠、客戶關(guān)系管理、投訴處理、產(chǎn)權(quán)證和土地證辦理等。置業(yè)顧問綜合能力等。2 銷售管理工作由營(yíng)銷部牽頭， 督促營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)按照銷售 整體安排表、簽約流程及售后流程具體實(shí)施；營(yíng)銷部負(fù)責(zé)定期考 核營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)， 包括銷售任務(wù)完成情況、3 營(yíng)銷部負(fù)責(zé)督促營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)建立各類銷控臺(tái)賬， 根據(jù)營(yíng) 銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)提供的資料及時(shí)更新各項(xiàng)數(shù)據(jù)，每周向公司領(lǐng)導(dǎo)上報(bào)銷售最新進(jìn)展情況。4 涉及按揭辦理、 資金回籠工作由營(yíng)銷部牽頭， 財(cái)務(wù)部配合 完成。工作流程詳見附件九。（五）招商管理工作1營(yíng)銷部負(fù)責(zé)按公司規(guī)定， 擇

27、優(yōu)選擇專業(yè)的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)開 展招商工作，具體包括進(jìn)駐商家業(yè)態(tài)確定、租金標(biāo)準(zhǔn)確定、租金 收益測(cè)算、招商核心條款擬定、合同簽訂、租金收取和支付等。2 營(yíng)銷部負(fù)責(zé)協(xié)同商業(yè)管理機(jī)構(gòu)對(duì)進(jìn)駐商家業(yè)態(tài)確定、租金標(biāo)準(zhǔn)確定、租金收益測(cè)算、招商核心條款等進(jìn)行研究，形成項(xiàng) 目招商方案 ，經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、公司總經(jīng)理辦公會(huì)研究通過后， 督促商業(yè)管理機(jī)構(gòu)具體實(shí)施。3 在未突破公司招商底限的前提下， 租賃合同由商業(yè)管理機(jī) 構(gòu)負(fù)責(zé)與入駐商家協(xié)商，營(yíng)銷部簽署明確意見，經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審批 后執(zhí)行。4 為吸引高品牌效應(yīng)商家入駐，以帶動(dòng)項(xiàng)目整體招商工作， 公司招商底限可以突破，具體由營(yíng)銷部和商業(yè)管理機(jī)構(gòu)向分管領(lǐng) 導(dǎo)專題匯報(bào)，經(jīng)公司總經(jīng)理

28、辦公會(huì)研究同意后執(zhí)行。5營(yíng)銷部負(fù)責(zé)協(xié)同商業(yè)管理機(jī)構(gòu)按時(shí)足額收取和支付租金。6進(jìn)駐商家前期物業(yè)管理安排由營(yíng)銷部負(fù)責(zé)落實(shí)。 工作流程詳見附件十。四、項(xiàng)目后期工作（一）分戶交房工作1 分戶質(zhì)量驗(yàn)收工作由工程部牽頭，營(yíng)銷部、 監(jiān)理單位、 前 期物業(yè)管理單位相關(guān)人員參與，組成分戶質(zhì)量驗(yàn)收小組，按照公司制定的分戶質(zhì)量驗(yàn)收及移交準(zhǔn)則開展分戶驗(yàn)收工作。2 由工程部牽頭， 負(fù)責(zé)對(duì)分戶質(zhì)量驗(yàn)收小組提出的質(zhì)量缺陷 和瑕疵，督促施工、監(jiān)理單位限期整改，直至完全滿足分戶質(zhì) 量驗(yàn)收及移交準(zhǔn)則要求。3 整改完成后， 由營(yíng)銷部、 前期物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)人簽字確 認(rèn)后，經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，可啟動(dòng)向用戶交房工作。4 向用戶交房工作由營(yíng)

29、銷部牽頭， 前期物業(yè)管理單位和工程 部參與，按照公司制定的交房準(zhǔn)則開展交房工作。5 對(duì)交房期間和交房后用戶提出的合理要求， 前期物業(yè)管理 單位和營(yíng)銷部負(fù)責(zé)匯總， 交工程部督促施工、 監(jiān)理單位及時(shí)整改； 對(duì)用戶提出的不合理要求，前期物業(yè)管理單位和營(yíng)銷部負(fù)責(zé)做好 解釋工作。工作流程詳見附件十（二）物業(yè)管理工作1 前期物業(yè)管理工作由營(yíng)銷部牽頭， 督促前期物業(yè)管理單位 嚴(yán)格按照公司制定的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)開展，特別應(yīng)強(qiáng)調(diào)用 戶分期裝修期間的關(guān)系管理服務(wù)。由業(yè)主委2條件成熟時(shí)由營(yíng)銷部牽頭組織召開業(yè)主委員會(huì)， 員會(huì)按國(guó)家規(guī)定程序選擇物業(yè)管理單位。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)（三）項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作 1項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作包括項(xiàng)目全過程的回顧和總結(jié)， 和社會(huì)效益評(píng)價(jià)等，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提出對(duì)策建議