房地產(chǎn)項目融資

1、第9 9章 房地產(chǎn)金融與項目融資1.融資的基本理論融資的基本理論2.房地產(chǎn)開發(fā)項目融資實務(wù)3.房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀與創(chuàng)新11.1 資金資金投入方式與來源渠道投入方式與來源渠道1.2 項目項目的融資組織形式的融資組織形式1.3 負(fù)債負(fù)債融資與信用保證措施融資與信用保證措施1.4 籌籌（融）資方案分析（融）資方案分析21. 融資基本理論2 2 房地產(chǎn)開發(fā)項目融資實務(wù)2.1 短期資金籌措短期資金籌措2.2 中長期資金籌措中長期資金籌措2.3 開發(fā)各階段融資方案開發(fā)各階段融資方案2.4 資金回籠與資金管理資金回籠與資金管理3Return3.3.房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀與創(chuàng)新4我國目前房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)相當(dāng)不合理。要我國

2、目前房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)相當(dāng)不合理。要改變目前的不合理現(xiàn)狀，需要實現(xiàn)房地產(chǎn)融改變目前的不合理現(xiàn)狀，需要實現(xiàn)房地產(chǎn)融資的多元化。專家們建議我國房地產(chǎn)融資要資的多元化。專家們建議我國房地產(chǎn)融資要向上市融資、股權(quán)融資、信托計劃等方向大向上市融資、股權(quán)融資、信托計劃等方向大力發(fā)展。力發(fā)展。 3. 3. 房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀與創(chuàng)新53.1 3.1 傳統(tǒng)融資方式傳統(tǒng)融資方式3.2 3.2 現(xiàn)階段融資方式現(xiàn)階段融資方式3.3 3.3 融資方式創(chuàng)新融資方式創(chuàng)新 61.1 資金投入方式與來源渠道資金投入方式與來源渠道在房地產(chǎn)開發(fā)項目資金投入方式：在房地產(chǎn)開發(fā)項目資金投入方式：資本金（股東權(quán)益資金）資本金（股東權(quán)益資金）借

3、入資金（債務(wù)資金）借入資金（債務(wù)資金）Return資本金7項目資本金是指由項目發(fā)起人、股權(quán)投資人以獲得項目財產(chǎn)權(quán)與項目資本金是指由項目發(fā)起人、股權(quán)投資人以獲得項目財產(chǎn)權(quán)與控制權(quán)的方式投入的資金?？刂茩?quán)的方式投入的資金。對于提供債務(wù)融資的債權(quán)人來說，項目的資本金是獲得負(fù)債融資對于提供債務(wù)融資的債權(quán)人來說，項目的資本金是獲得負(fù)債融資的一種信用基礎(chǔ)。的一種信用基礎(chǔ)。根據(jù)國家財務(wù)制度規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金應(yīng)占項目總投根據(jù)國家財務(wù)制度規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金應(yīng)占項目總投資的資的30%30%及以上。及以上。Return債務(wù)資金8債務(wù)資金來源主要有：債務(wù)資金來源主要有：商業(yè)銀行貸款政策性銀行貸款國

4、內(nèi)非銀行金融機構(gòu)貸款出口信貸外國政府貸款國際金融機構(gòu)貸款銀團貸款發(fā)行債券發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券融資租賃Return91.2 項目的融資組織形式項目的融資組織形式1.2.1 既有項目法人融資既有項目法人融資1.2.2 新設(shè)項目法人融資新設(shè)項目法人融資Return1.2.1 既有項目法人融資10又稱為公司融資。不組建新的獨立法人，由已有的公司出面籌集資金，投資于新項目。建立單一項目子公司建立單一項目子公司非子公司式投資非子公司式投資多家公司以契約式合作結(jié)構(gòu)投資多家公司以契約式合作結(jié)構(gòu)投資111.2.1 既有項目法人融資公司融資方式下的項目資本金籌集公司融資方式下的項目資本金籌集來自于公司的自有資金，包括：

5、企業(yè)現(xiàn)有的現(xiàn)金未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中獲得的可用于項目的資金企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)企業(yè)增資擴股121.2.1 既有項目法人融資公司融資方式下的項目資本金籌集公司融資方式下的項目資本金籌集華遠(yuǎn)集團總裁任志強說，有很多人不愿意把自己的股權(quán)讓出來一部分，或者當(dāng)別人用股權(quán)融資的時候認(rèn)為人們是賤賣，其實恰恰理解錯了。股權(quán)解決的是自有資金，當(dāng)自有資金增加的時候，哪怕剩余的股權(quán)數(shù)量小了，但是資本增值了，一塊錢等于兩塊錢。如果這個公司百分之百都屬于你，但是由于資本不足，最后一塊錢的凈資本可能只值五毛。Return1.2.2 新設(shè)項目法人融資13又稱為項目融資。由項目發(fā)起人及其他投資者出資，建立新的獨立承擔(dān)民事責(zé)任的法人，承擔(dān)

6、項目的投融資及運營。以項目投資所形成的資產(chǎn)、未來的收益和權(quán)益作為建立項目信用的基礎(chǔ)，取得債務(wù)資金。141.2.2 新設(shè)項目法人融資Return項目融資方式下的項目資本金籌集項目融資方式下的項目資本金籌集新建項目法人的資本金，由項目投資者為擬建項目提供的資本金，通常以注冊資本的方式投入。有些情況下投資者還可以以準(zhǔn)資本金方式投入資金，包括：優(yōu)先股、可轉(zhuǎn)換債、股東借款。資本金的出資形態(tài)可以是現(xiàn)金，也可以是實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)等出資。151.3 負(fù)債融資與信用保證負(fù)債融資與信用保證一般的負(fù)債融資的資金來源主要有：一般的負(fù)債融資的資金來源主要有：商業(yè)銀行貸款政策性銀行貸款國內(nèi)非銀行金融

7、機構(gòu)貸款出口信貸外國政府貸款國際金融機構(gòu)貸款銀團貸款發(fā)行債券發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券融資租賃房地產(chǎn)開發(fā)項目債務(wù)資金來源主要是上市開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目，主要是信托機構(gòu)161.3 負(fù)債融資與信用保證負(fù)債融資與信用保證Return貸款有無擔(dān)保品劃分信用貸款：憑信用，無需抵押品或擔(dān)保擔(dān)保貸款：保證貸款（第三人擔(dān)保）、抵押貸款和質(zhì)押貸款房地產(chǎn)開發(fā)貸款信用保證票據(jù)貼現(xiàn)：未到期的商業(yè)票據(jù)賣給銀行而取得貸款17信用保證信用保證當(dāng)借款人的資信不足時，可用其它的信用當(dāng)借款人的資信不足時，可用其它的信用保證措施，如：保證措施，如： 財產(chǎn)抵押動產(chǎn)或權(quán)益質(zhì)押政府保證投資方擔(dān)保第三方保證股東承諾帳戶監(jiān)管18信用保證信用保證(1)

8、(1)抵押貸款抵押貸款抵押貸款是房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的主要形式，是指抵押人以其擁有的財產(chǎn)作為本人或第三人償還債務(wù)或履行合同的擔(dān)保。19信用保證信用保證與房地產(chǎn)有關(guān)的可用于抵押的財產(chǎn)包括與房地產(chǎn)有關(guān)的可用于抵押的財產(chǎn)包括：土地使用權(quán)房屋設(shè)定抵押時，應(yīng)當(dāng)連同房屋坐落的地塊的土地使用權(quán)同時作價抵押。設(shè)定抵押時，應(yīng)當(dāng)連同房屋坐落的地塊的土地使用權(quán)同時作價抵押。如果抵押人是以同建筑物的部分設(shè)定抵押時，應(yīng)按所抵押房屋建筑如果抵押人是以同建筑物的部分設(shè)定抵押時，應(yīng)按所抵押房屋建筑面積占整幢樓宇總建筑面積的比例，將相應(yīng)比例的土地使用權(quán)與該面積占整幢樓宇總建筑面積的比例，將相應(yīng)比例的土地使用權(quán)與該抵押房屋同時作價抵押

9、。抵押房屋同時作價抵押。20信用保證信用保證與房地產(chǎn)有關(guān)的可用于抵押的財產(chǎn)包括與房地產(chǎn)有關(guān)的可用于抵押的財產(chǎn)包括：土地使用權(quán)房屋房屋預(yù)售合同期權(quán)抵押。購房人從簽訂房屋預(yù)售合同生效之間起便擁有了該房屋期權(quán)抵押。購房人從簽訂房屋預(yù)售合同生效之間起便擁有了該房屋的所有權(quán)，就有權(quán)憑借證明其擁有的該房屋的所有權(quán)預(yù)售合同設(shè)定的所有權(quán)，就有權(quán)憑借證明其擁有的該房屋的所有權(quán)預(yù)售合同設(shè)定抵押。抵押。21信用保證信用保證與房地產(chǎn)有關(guān)的可用于抵押的財產(chǎn)包括與房地產(chǎn)有關(guān)的可用于抵押的財產(chǎn)包括：土地使用權(quán)房屋房屋預(yù)售合同在建工程項目或企業(yè)未來的收益和現(xiàn)金流公司擁有的其他財產(chǎn)，如機器、運輸工具等22信用保證信用保證Ret

10、urn（2 2）質(zhì)押貸款）質(zhì)押貸款質(zhì)押包括動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)益質(zhì)押：動產(chǎn)質(zhì)押是指債務(wù)人或者第三人將其動產(chǎn)移交債權(quán)人占有，將該動產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。可以質(zhì)押的權(quán)益包括：匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單、股票、股份、商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)、公路收費權(quán)。 231.4 籌（融）資方案分析籌（融）資方案分析 融資方案分析，就是比選并推薦資金來融資方案分析，就是比選并推薦資金來源可靠、資金結(jié)構(gòu)合理、融資成本低、源可靠、資金結(jié)構(gòu)合理、融資成本低、融資風(fēng)險小的方案融資風(fēng)險小的方案4.1 資金（融資）成本分析4.2 融資結(jié)構(gòu)分析4.3 融資風(fēng)險分析4.4 資金來源計劃表4.5 房地產(chǎn)項目融資方案案例1.4.1

11、 融資成本分析24融資成本是指開發(fā)項目為籌集和使用資金而支付融資成本是指開發(fā)項目為籌集和使用資金而支付的費用。的費用。包括兩部分：資金籌集費資金占用費 資金籌集費是指資金籌集過程中支付的一次性費用 資金占用費是指占用資金支付的費用，如股票的分紅派息、銀行借款、發(fā)行債券的利息等 1.4.1 融資成本分析25（1 1）金融機構(gòu)貸款融資成本及分析）金融機構(gòu)貸款融資成本及分析（2 2）債券融資成本及分析）債券融資成本及分析（3 3）股權(quán)（資本金）融資成本及分析）股權(quán)（資本金）融資成本及分析（4 4）綜合融資成本）綜合融資成本項目融資成本一般采用資金成本率來表示項目融資成本一般采用資金成本率來表示 （1

12、 1）金融機構(gòu)貸款融資成本及分析）金融機構(gòu)貸款融資成本及分析式中，R1為長期借款利率 F1資金籌集費用率 T所得稅稅率26（2 2）債券融資成本及分析）債券融資成本及分析式中，Kb債券資金成本 Ib債券年利息 T所得稅率 B債券融資額 Fb債券融資費用率 27（3 3）股權(quán)（資本金）融資成本及分析）股權(quán)（資本金）融資成本及分析Ks普通股資金成本Dc預(yù)期年股利額Pc普通股融資額Fc普通股融資費用率普通股優(yōu)先股Kp優(yōu)先股資金成本D年支付優(yōu)先股股利PF企業(yè)實收股金f -優(yōu)先股融資費用率28（4 4）綜合融資成本）綜合融資成本Kw綜合資金成本Kj第j種個別資金成本W(wǎng)j第j種個別資金占全部資金的比重（權(quán)

13、數(shù)） 291.4.2 融資結(jié)構(gòu)分析30融資結(jié)構(gòu)是指項目所占用各種資金的構(gòu)成或其比融資結(jié)構(gòu)是指項目所占用各種資金的構(gòu)成或其比例關(guān)系。最佳的融資結(jié)構(gòu)標(biāo)志：例關(guān)系。最佳的融資結(jié)構(gòu)標(biāo)志：綜合融資成本最低投資者的財富最大化 財務(wù)杠桿系數(shù)財務(wù)杠桿系數(shù)投資者的財富最大化與財務(wù)杠桿系數(shù)投資者的財富最大化與財務(wù)杠桿系數(shù)31投資者的財富最大化與財務(wù)杠桿系數(shù)投資者的財富最大化與財務(wù)杠桿系數(shù)321.4.2 融資結(jié)構(gòu)分析33融資結(jié)構(gòu)分析：融資結(jié)構(gòu)分析：（1 1）資本金與債務(wù)資金的比例結(jié)構(gòu)分析）資本金與債務(wù)資金的比例結(jié)構(gòu)分析（2 2）股本結(jié)構(gòu)分析）股本結(jié)構(gòu)分析（3 3）債務(wù)結(jié)構(gòu)分析）債務(wù)結(jié)構(gòu)分析政府規(guī)定為35。項目資本金

14、比例過低，債務(wù)比例過高，會給項目建設(shè)及運營帶來潛在的財務(wù)風(fēng)險。根據(jù)項目特點及主要股東方參股意愿，合理確定參 股各方的出資比例。項目債權(quán)各方為項目提供的債務(wù)資金的比例。1.4. 3 融資風(fēng)險分析34（1 1）資金供應(yīng)風(fēng)險）資金供應(yīng)風(fēng)險（2 2）利率風(fēng)險）利率風(fēng)險（3 3）匯率風(fēng)險）匯率風(fēng)險1.4.4 資金來源計劃表35362.1 短期資金籌措短期資金籌措短期籌資具有期限短（36個月，最長不超過一年）、用于彌補短期資金周轉(zhuǎn)需要、金融工具具有較強的貨幣性等特點。常見的形式有： 372.1 短期資金籌措短期資金籌措(1)商業(yè)信用指企業(yè)之間以延期付款、預(yù)收貸款等方式進行產(chǎn)品的購銷所形成的借貸關(guān)系 。賒購

15、期票預(yù)收貨款382.1 短期資金籌措短期資金籌措Return(1)商業(yè)信用(2)商業(yè)票據(jù)本票與匯票(3)短期貸款392.2 中長期資金籌措中長期資金籌措（1 1）開發(fā)企業(yè)自有資金一般開發(fā)商應(yīng)有占項目總投資35%35%以上的自有資金投入開發(fā)。自有資金包括：現(xiàn)金及其他可以立即變現(xiàn)的資產(chǎn)（立即可以兌現(xiàn)的商業(yè)票據(jù)（本票、匯票）、股票、債券，立即可出售的建成的樓盤，其他項目上的股權(quán)轉(zhuǎn)讓），以及在近期內(nèi)可收回的出售各類物業(yè)的回款等。402.2 中長期資金籌措中長期資金籌措（2 2）銀行抵押貸款房地產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他財產(chǎn)抵押貸款開發(fā)企業(yè)各種權(quán)益質(zhì)押貸款土地使用權(quán)證抵押貸款在建工程抵押貸款按揭貸款4

16、12.2 中長期資金籌措中長期資金籌措（3 3）信托貸款（4 4）以契約式合資結(jié)構(gòu)方式合作開發(fā)（5 5）預(yù)售回款與定金房地產(chǎn)企業(yè)把定金及預(yù)收款作為資金的重要來源。2004年,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金中,定金及預(yù)收款達7395.34億元,分別是國內(nèi)貸款、利用外資和自籌資金的2.3倍、32.4倍和1.4倍。這種狀況不僅存在潛在風(fēng)險,而且還間接使房地產(chǎn)企業(yè)對銀行資金的依賴及占用。 Return422.2 中長期資金籌措中長期資金籌措（6 6）讓承建商帶資承包（7 7）增資擴股（8 8）股東借款（9 9）股票（上市股份制開發(fā)企業(yè)）（1010）發(fā)行公司債券（1111）銀團貸款Return432.3 開發(fā)各階段

17、融資方案開發(fā)各階段融資方案4.3.1 土地競投與購地土地競投與購地4.3.2 規(guī)劃設(shè)計和場地準(zhǔn)備規(guī)劃設(shè)計和場地準(zhǔn)備4.3.3 0以下工程4.3.4 主體結(jié)構(gòu)工程主體結(jié)構(gòu)工程4.3.5 多層主體封頂（高層主體多層主體封頂（高層主體2/3)Return2.3.1 土地競投與購地44（1 1）資金投入量）資金投入量競投保證金地價款2.3.1 土地競投與購地45Return（2 2）資金來源）資金來源企業(yè)自有資金：合作開發(fā)成立新的項目法人進行資本金的籌集2.3.2 規(guī)劃設(shè)計與場地準(zhǔn)備46（1 1）資金需求）資金需求規(guī)劃設(shè)計費用三通一平費用（2 2）資金來源）資金來源土地使用權(quán)抵押貸款（向信托機構(gòu)申請過

18、橋貸款）Return2.3.3 0以下工程47（1 1）資金需求）資金需求工程款工程材料款開發(fā)期間稅費（2 2）資金來源）資金來源承建商墊資賒購工程材料土地使用權(quán)抵押貸款上述的其他可用的資金來源 Return2.3.4 主要結(jié)構(gòu)工程48（1 1）資金需求）資金需求工程材料與設(shè)備款工程款（2 2）資金來源）資金來源尚未進行主要工程施工建筑物占用土地的土地使用權(quán)抵押貸款在建工程抵押貸款預(yù)售樓盤回收款（預(yù)收帳款）賒購工程材料和設(shè)備（應(yīng)付帳款）以預(yù)售樓盤抵工程款上述的其他可用的資金來源 Return2.3.5多層主體封頂（高層主體2/3)49（1 1）資金需求）資金需求拖欠的主體施工工程款裝飾工程款基

19、礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用公共配套設(shè)施建設(shè)費用2.3.5多層主體封頂（高層主體2/3)50（2 2）資金來源）資金來源樓盤銷售回款（包括銷售樓盤按揭貸款）未銷售的可銷售樓盤抵押貸款分期開發(fā)的在建工程抵押貸款分期開發(fā)未開發(fā)部分的土地使用權(quán)抵押貸款以房抵工程款企業(yè)現(xiàn)有財產(chǎn)抵押貸款企業(yè)現(xiàn)有各種權(quán)益質(zhì)押商業(yè)票據(jù)融資典當(dāng)Return512.4 資金回籠與資金管理資金回籠與資金管理2.4.1 資金回籠資金回籠2.4.2 資金運作管理資金運作管理2.4.3 資金運作實戰(zhàn)技巧資金運作實戰(zhàn)技巧Return2.4.1 資金回籠52在完成了項目的各項定位，并對項目的建設(shè)規(guī)劃、在完成了項目的各項定位，并對項目的建設(shè)規(guī)劃、設(shè)計有了

20、一全面的部署和安排，對項目的建設(shè)成設(shè)計有了一全面的部署和安排，對項目的建設(shè)成本和營銷運作成本有了明確的預(yù)算，并且項目的本和營銷運作成本有了明確的預(yù)算，并且項目的投資策略和技巧也已經(jīng)定了板。那么，在這種情投資策略和技巧也已經(jīng)定了板。那么，在這種情時候，時候，開發(fā)商就需要知道他什么時候需要投入多開發(fā)商就需要知道他什么時候需要投入多少錢，在有收回多少錢，資金的運作方式應(yīng)如何少錢，在有收回多少錢，資金的運作方式應(yīng)如何作技術(shù)性處理作技術(shù)性處理。2.4.1 資金回籠532.4.1 資金回籠54Return2.4.2 資金運作管理55資金管理滲透到開發(fā)經(jīng)營的每一個環(huán)節(jié)。算資金管理滲透到開發(fā)經(jīng)營的每一個環(huán)節(jié)。

21、算清每一個環(huán)節(jié)中的資金運行情況、投入多少、清每一個環(huán)節(jié)中的資金運行情況、投入多少、運行時間、貨幣在不同時間內(nèi)價值的調(diào)整、運行時間、貨幣在不同時間內(nèi)價值的調(diào)整、回收期、回收量、資金在某處環(huán)節(jié)的滯留和回收期、回收量、資金在某處環(huán)節(jié)的滯留和損耗。損耗。2.4.2 資金運作管理56資金運作管理的原則：資金運作管理的原則：節(jié)約現(xiàn)金是最安全的如果運作得當(dāng)，銷售順利，自有資金我只需30%就夠了什么時候需要錢，心中應(yīng)該有數(shù)一般來說，用錢的高峰主要是三個階段：一般來說，用錢的高峰主要是三個階段：辦土地證和銷售證的時候辦土地證和銷售證的時候封頂之前封頂之前入伙之前入伙之前Return2.4.2 資金運作管理57資

22、金運作管理的原則：資金運作管理的原則：節(jié)約現(xiàn)金是最安全的如果運作得當(dāng)，銷售順利，自有資金只需30%就夠了什么時候需要錢，心中應(yīng)該有數(shù)對回款的速度和回款量要有準(zhǔn)確并保守的估計一般一次性付款占303040%40%，按揭505060%60%，按揭一般是七成到八成，所以一幢樓賣掉后馬上就收到錢最多是一半，況且其中還有退地而減少的土地使用權(quán)抵押貸款或在建工程抵押貸款。Return2.4.3 資金運作實戰(zhàn)技巧58（1 1）資金運作及風(fēng)險回避一個項目的開發(fā)中的資金運作需要視開發(fā)項目的規(guī)模、資金回收條件、貸款利率高低及變動趨勢、資金占用時間等因素作綜合分析后決定。下面是幾個應(yīng)注意的方面： 2.4.3 資金運作

23、實戰(zhàn)技巧59盡量減少自有資金的投入數(shù)量。盡量減少自有資金的投入數(shù)量。盡量增大應(yīng)付款。盡量增大應(yīng)付款。向銀行融資中，可優(yōu)先考慮將開發(fā)項目本身的向銀行融資中，可優(yōu)先考慮將開發(fā)項目本身的土地使用權(quán)或正在建設(shè)的工程作為貸款抵押，其土地使用權(quán)或正在建設(shè)的工程作為貸款抵押，其次再考慮利用公司其他或項目無關(guān)的資產(chǎn)作為貸次再考慮利用公司其他或項目無關(guān)的資產(chǎn)作為貸款抵押?？畹盅?。2.4.3 資金運作實戰(zhàn)技巧60對確實看好的項目又缺乏資金時，合作開發(fā)則對確實看好的項目又缺乏資金時，合作開發(fā)則最有效的途徑。此種情況下可由雙方就此項目成最有效的途徑。此種情況下可由雙方就此項目成立項目合作開發(fā)公司，一方出地，一方出資，

24、或立項目合作開發(fā)公司，一方出地，一方出資，或雙方共同出資競投土地，一方利用在當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)雙方共同出資競投土地，一方利用在當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)經(jīng)驗和品牌信譽，另一方利用雄厚的資金實力，經(jīng)驗和品牌信譽，另一方利用雄厚的資金實力，或一方利用品牌優(yōu)勢，一方利用自己的資金和土或一方利用品牌優(yōu)勢，一方利用自己的資金和土地等。既能減少雙方籌資的負(fù)擔(dān)，又能共擔(dān)風(fēng)險，地等。既能減少雙方籌資的負(fù)擔(dān)，又能共擔(dān)風(fēng)險，共亨利潤。另外，合作雙方應(yīng)在合作過程中保持共亨利潤。另外，合作雙方應(yīng)在合作過程中保持良好的合作關(guān)系，對于突發(fā)事件或可能出現(xiàn)的問良好的合作關(guān)系，對于突發(fā)事件或可能出現(xiàn)的問題就在早期就有協(xié)議準(zhǔn)備，避免中途合作不下去，題就

25、在早期就有協(xié)議準(zhǔn)備，避免中途合作不下去，使項目拖延從而對雙方都極為不利，這一點極為使項目拖延從而對雙方都極為不利，這一點極為關(guān)鍵。關(guān)鍵。 2.4.3 資金運作實戰(zhàn)技巧61在達到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的情況下，就盡可能預(yù)售樓盤，但要根據(jù)市場情況，尋找適當(dāng)?shù)娜胧辛紮C。提前預(yù)售是保證開發(fā)商收益，分散開發(fā)商風(fēng)險，籌措建設(shè)資金的有效辦法。雖然提前預(yù)售可能會因價格較低而致開發(fā)商損失掉一些利潤，但也同時避免了房地產(chǎn)市場下滑帶來的損失。另一方面，預(yù)售回款可以提高開發(fā)自有資金的使用率，加速自有資金的周轉(zhuǎn)。Return2.4.3 資金運作實戰(zhàn)技巧62SOHOSOHO中國聯(lián)席總裁張欣認(rèn)為，從資金來源上說，中國聯(lián)席總裁張欣認(rèn)為，從

26、資金來源上說，SOHOSOHO中國的資金可以分為中國的資金可以分為四類：自己存的錢、銀行借來的錢、客戶付的錢和華爾街的錢。其中成本四類：自己存的錢、銀行借來的錢、客戶付的錢和華爾街的錢。其中成本最低、風(fēng)險最小、占比最大的來源是客戶付的錢，也就是目前的期房預(yù)售最低、風(fēng)險最小、占比最大的來源是客戶付的錢，也就是目前的期房預(yù)售制度中買房者的購房款。制度中買房者的購房款。 “客戶付的錢是最真實的市場融資方式，沒有利息，而且預(yù)售的房子已客戶付的錢是最真實的市場融資方式，沒有利息，而且預(yù)售的房子已經(jīng)有主，就不是空置房，大大降低了市場空置的風(fēng)險性。經(jīng)有主，就不是空置房，大大降低了市場空置的風(fēng)險性。”張欣說，

27、預(yù)售張欣說，預(yù)售制度是絕大部分國內(nèi)房地產(chǎn)項目的運作模式，制度是絕大部分國內(nèi)房地產(chǎn)項目的運作模式，SOHOSOHO中國在中國在CBDCBD開發(fā)的項目大開發(fā)的項目大部分是這類的，預(yù)售的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)比房子蓋的速度要快，一棟部分是這類的，預(yù)售的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)比房子蓋的速度要快，一棟100100米高的米高的5 5萬萬平方米的房子，建設(shè)可能要一年半的周期，但在今年的市場來講基本是五平方米的房子，建設(shè)可能要一年半的周期，但在今年的市場來講基本是五到六個月就可以結(jié)束銷售，提前一年實現(xiàn)回款。到六個月就可以結(jié)束銷售，提前一年實現(xiàn)回款。Return2.4.3 資金運作實戰(zhàn)技巧63用房子抵換主要施工工程款、裝修工程款，甚至電梯

28、等設(shè)備都可以這樣做。（把成本轉(zhuǎn)化為銷售，以楊換枊）Return2.4.3 資金運作實戰(zhàn)技巧64(2) (2) 資金投入與回籠技巧資金投入與回籠技巧 短線投資的資金投入與回籠技巧滾動開發(fā)，分盤銷售，占用資金量少，提高開發(fā)商自有資金利用率，加速自有資金周轉(zhuǎn)。一次性建成，整盤出售給一個單位以回籠全部資金，可大大減少開發(fā)費用。根據(jù)自身優(yōu)勢特點，僅完成前期工種，或僅有地皮及項目策劃，將項目出售給另一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，迅速收回投資。2.4.3 資金運作實戰(zhàn)技巧65(2) (2) 資金投入與回籠技巧資金投入與回籠技巧 長線投資的資金投入與回籠技巧先投入資金將項目建成，然后尋租，以收取租金回報。先投入資金將項

29、目建成，然后繼續(xù)投入資金運營項目，以獲取經(jīng)營回報。對于別墅居住區(qū)的開發(fā)，往往需要較長的時間去營造別墅環(huán)境，然后才能出售，這往往也屬于長線投資。周期較長的先租后售，也是長線投資的一種方式。2.4.3 資金運作實戰(zhàn)技巧66Return(2) (2) 資金投入與回籠技巧資金投入與回籠技巧 長短結(jié)合投資的資金投入與回籠技巧先建好，然后等街區(qū)功能完善、銷售時機成熟時再出售。先出租或自己經(jīng)營，待物業(yè)搞旺時再將產(chǎn)權(quán)出售。提高租金及建設(shè)集資收費，租戶用一定時間后取享有產(chǎn)權(quán)。無貼息返本銷售，先適當(dāng)提高房價，一次性付清樓款，到一定年限后將原款不貼息返還給買家。售后返租。先賣樓，回籠部分資金，然后將賣出去的樓以額定

30、的價格租回來以出租或自己經(jīng)營。3.13.1傳統(tǒng)融資方式67自有資金自有資金+ +銀行貸款銀行貸款 如一個好的房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)商只要有如一個好的房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)商只要有10%10%的的啟動資金，通過土地開發(fā)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、啟動資金，通過土地開發(fā)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動資金貸款、建筑企業(yè)貸款等就能夠構(gòu)筑起項目流動資金貸款、建筑企業(yè)貸款等就能夠構(gòu)筑起項目總投資總投資70%70%的資金，再加上賣樓花辦個人住房抵押貸的資金，再加上賣樓花辦個人住房抵押貸款、公積金委托貸款融資就達到了總投資的款、公積金委托貸款融資就達到了總投資的90-100%90-100%總的融資成本不高于總的融資成本不高于6

31、%6%。因此可以說房地產(chǎn)事業(yè)就。因此可以說房地產(chǎn)事業(yè)就是銀行的事業(yè)就是房地產(chǎn)金融。目前該種融資總成是銀行的事業(yè)就是房地產(chǎn)金融。目前該種融資總成本大約在本大約在6%6%，相對其他直接融資成本較低。，相對其他直接融資成本較低。3.23.2現(xiàn)階段融資方式68現(xiàn)階段融資方式現(xiàn)階段融資方式: :（1 1）自有資金）自有資金+ +信托計劃信托計劃我國目前的房地產(chǎn)信托資金以信托合同而非憑證方式向少數(shù)人募集，信托計劃的規(guī)模也有所限制，資金規(guī)模較小，現(xiàn)金流不穩(wěn)定，難以實現(xiàn)組合投資，無法滿足房地產(chǎn)項目較大的資金需求。房地產(chǎn)信托基本上以負(fù)債類信托為主，2005年，在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中，貸款類業(yè)務(wù)近八成。產(chǎn)品短期化特征

32、明顯，這與房地產(chǎn)開發(fā)對資金需求期限長的特點不相符，并且不利于股權(quán)類信托產(chǎn)品的發(fā)展。信托產(chǎn)品無法實現(xiàn)流通，與國際上流行的房地產(chǎn)投資信托投資基金(REITs)有本質(zhì)的區(qū)別。3.23.2現(xiàn)階段融資方式69現(xiàn)階段融資方式現(xiàn)階段融資方式: :（2 2）股權(quán)融資）股權(quán)融資+ +銀行貸款銀行貸款 也有開發(fā)商采用了股權(quán)融資也有開發(fā)商采用了股權(quán)融資+ +銀行貸款的融資方式，但通常股銀行貸款的融資方式，但通常股權(quán)融資成本較高，目前市場上這種平均融資成本在權(quán)融資成本較高，目前市場上這種平均融資成本在15%15%到到20%.20%.而且而且對投資方來講股權(quán)上的管理比較困難對投資方來講股權(quán)上的管理比較困難. .因此該種

33、融資的成功率并不因此該種融資的成功率并不高。高。對于中小開發(fā)企業(yè)來說，這是一條融資捷徑：一是尋求與大公司合作, ,這能得到大企業(yè)部分資金支持, ,也可以借助大企業(yè)的良好聲譽吸引購房者；二是尋求民間資金，目前很多民營企業(yè)手里頭握著大量資金,苦于沒有出路,明知地產(chǎn)投資回報高,但因?qū)I(yè)知識與經(jīng)驗只能望洋興嘆。 。3.23.2現(xiàn)階段融資方式70現(xiàn)階段融資方式現(xiàn)階段融資方式: :（3 3）自有資金）自有資金+ +房地產(chǎn)投資基金房地產(chǎn)投資基金作為產(chǎn)業(yè)性基金對房地產(chǎn)企業(yè)的投資近年來比較活作為產(chǎn)業(yè)性基金對房地產(chǎn)企業(yè)的投資近年來比較活躍躍, ,但由于相關(guān)法律沒有出臺但由于相關(guān)法律沒有出臺, , 目前沒有更多的可

34、操目前沒有更多的可操作性。作性。3.23.2現(xiàn)階段融資方式71現(xiàn)階段融資方式現(xiàn)階段融資方式: :（3 3）自有資金）自有資金+ +房地產(chǎn)投資基金房地產(chǎn)投資基金0404年1010月銀監(jiān)會推出了信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法( (征求意見稿) )，但至今尚未正式頒布。根據(jù)該辦法，房產(chǎn)信托業(yè)務(wù)將突破200200份限制。當(dāng)時，業(yè)內(nèi)人士稱，該辦法全面推廣后將改變我國房地產(chǎn)融資的格局。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，辦法的部分條款已涉及了房地產(chǎn)基金概念。北京華遠(yuǎn)集團總裁任志強甚至認(rèn)為，在國內(nèi)目前尚沒有產(chǎn)業(yè)基金法的情況下，這個辦法事實上既是一部房地產(chǎn)信托法規(guī)，同時又帶有一定的不動產(chǎn)基金法色彩。 3.23.2現(xiàn)階段融

35、資方式72現(xiàn)階段融資方式現(xiàn)階段融資方式: :（3 3）自有資金）自有資金+ +房地產(chǎn)投資基金房地產(chǎn)投資基金2007年3月開始實施“新兩規(guī)”，在新的信托公司集合資金信托計劃管理辦法中，“200份合同”的限制取 消了，取而代之的限制是，委托人必須為合格投資者；單個信托計劃的自然人人數(shù) 不得超過50人，合格的機構(gòu)投資者數(shù)量不受限制。 3.23.2現(xiàn)階段融資方式73現(xiàn)階段融資方式現(xiàn)階段融資方式: :（4 4）買殼上市、借殼上市）買殼上市、借殼上市 20022002年以來，全國有年以來，全國有2020多家地產(chǎn)公司并購上市，多家地產(chǎn)公司并購上市，以股權(quán)融資的方式買殼進入股票市場，在國內(nèi)外資以股權(quán)融資的方式

36、買殼進入股票市場，在國內(nèi)外資本市場上進行直接融資。據(jù)了解，萬通、泰躍、首本市場上進行直接融資。據(jù)了解，萬通、泰躍、首創(chuàng)等開發(fā)商已紛紛通過買殼，成功參股或控股上市創(chuàng)等開發(fā)商已紛紛通過買殼，成功參股或控股上市公司，潘石屹的公司，潘石屹的SOHOSOHO中國有限公司也希望通過在香中國有限公司也希望通過在香港直接上市的方式進入資本市場，從而獲得穩(wěn)定的港直接上市的方式進入資本市場，從而獲得穩(wěn)定的融資通道。融資通道。20032003年有十余家公司成功通過借殼上市，而到年有十余家公司成功通過借殼上市，而到20042004年，借殼上市的卻寥寥無幾年，借殼上市的卻寥寥無幾 3.23.2現(xiàn)階段融資方式74現(xiàn)階段融

37、資方式現(xiàn)階段融資方式: :（4 4）買殼上市、借殼上市）買殼上市、借殼上市0404年年2 2月月2525日，日，“華發(fā)股份華發(fā)股份”，在上證所掛牌，成功，在上證所掛牌，成功發(fā)行發(fā)行60006000萬萬A A股，募集資金總額股，募集資金總額4 40606億元。而幾乎億元。而幾乎與此同時，上海最大的民營發(fā)展商與此同時，上海最大的民營發(fā)展商復(fù)地集團在復(fù)地集團在港成功發(fā)行港成功發(fā)行6 63838億股億股H H股。股。3.23.2現(xiàn)階段融資方式75現(xiàn)階段融資方式現(xiàn)階段融資方式: :（4 4）買殼上市、借殼上市）買殼上市、借殼上市全國房地產(chǎn)百強企業(yè)中,有35家是上市或者控股上市公司,另外還有多家百強企業(yè)也

38、正在謀求上市。公開上市是正在逐步擴大的融資渠道，2005年以來，保利地產(chǎn)在A股上市，北辰股份繼H股之后，也實現(xiàn)A股上市，為奧運項目融資。最新的案例是業(yè)務(wù)主要在上海的瑞安房地產(chǎn)2006年10月份在香港掛牌上市，融資62億元。 3.23.2現(xiàn)階段融資方式76現(xiàn)階段融資方式現(xiàn)階段融資方式: :（4 4）買殼上市、借殼上市）買殼上市、借殼上市對于上市融資，目前我國上市的房地產(chǎn)公司不足60家，只占我國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的0.2%，其中，通過借殼融資將房地產(chǎn)企業(yè)裝入上市公司是比較便捷的方式。 3.23.2現(xiàn)階段融資方式77現(xiàn)階段融資方式現(xiàn)階段融資方式: :（5 5）企業(yè)債券）企業(yè)債券證監(jiān)會發(fā)審委2004200

39、4年第4444、4545次會議審核結(jié)果顯示，大同煤業(yè)股份有限公司首發(fā)、金融街控股股份有限公司增發(fā)、萬科企業(yè)股份有限公司可轉(zhuǎn)債獲得發(fā)審委的通過。 其中萬科A A曾于20022002年6 6月發(fā)行1515億元的可轉(zhuǎn)債。此次擬發(fā)可轉(zhuǎn)債更是高達19.919.9億元 3.23.2現(xiàn)階段融資方式78現(xiàn)階段融資方式現(xiàn)階段融資方式: :（5 5）企業(yè)債券）企業(yè)債券我國房地產(chǎn)債券設(shè)計品種單一，在企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)債券，三年期，固定利率，到期一次還本付息。雖然考慮到項目開發(fā)周期，但這樣做一方面不利于企業(yè)規(guī)避市場風(fēng)險，到期形成較大償債壓力。相比較而言，美國市場上的企業(yè)債券大多都是20年到30年期的長期債券，而且?guī)缀醢?/p>

40、括了所有的金融創(chuàng)新，企業(yè)債券有多種品種，可贖回、可轉(zhuǎn)換、帶認(rèn)股權(quán)證、浮動利率、零息以及高風(fēng)險債券等。目前可尋求企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表以外的債券，如項目債券3.23.2現(xiàn)階段融資方式79現(xiàn)階段融資方式現(xiàn)階段融資方式: :（6 6）企業(yè)之間的資金拆借）企業(yè)之間的資金拆借3.23.2現(xiàn)階段融資方式80現(xiàn)階段融資方式現(xiàn)階段融資方式: :（7 7）境外基金）境外基金0404年初，上海復(fù)地已與摩根士丹利房地產(chǎn)基金達成合作協(xié)議，雙方將合作投資約50005000萬美元建設(shè)“復(fù)地雅園”項目。4 4月份，順馳中國控股公司和摩根士丹利房地產(chǎn)基金宣布合資設(shè)立項目公司，投資房地產(chǎn)。3.23.2現(xiàn)階段融資方式81現(xiàn)階段融資方式現(xiàn)

41、階段融資方式: :（7 7）境外基金）境外基金6 6月中旬，由荷蘭國際集團和北京首創(chuàng)集團在海外共同募集成立的“中國房地產(chǎn)開發(fā)基金”在京投資的“麗都水岸”項目正式進入市場。荷蘭國際房地產(chǎn)基金目前在中國已注資4 4個項目同時開發(fā)。6 6月2222日，金地集團與摩根士丹利房地產(chǎn)基金(下稱MSREF)MSREF)、上海盛融投資有限公司共同出資設(shè)立項目公司，其中金地出資約75007500萬元，占注冊資本的1515。MSREFMSREF出資2 27575億元，占5555股份，上海盛融出資1 15 5億元，占3030。 3.23.2現(xiàn)階段融資方式82現(xiàn)階段融資方式現(xiàn)階段融資方式: :（7 7）境外基金）境外

42、基金國外房地產(chǎn)基金也開始大舉進入中國房地產(chǎn)市場,摩根士丹利、美林、ING、GIC等境外房地產(chǎn)資本頻頻與內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)手,在北京、上海等一線城市合作投資開發(fā)房地產(chǎn)項目等 。根據(jù)央行公布數(shù)據(jù)顯示，2004年中國外匯儲備凈增2070億美元，其中貿(mào)易順差為319億美元，引進外資606億美元。由正常渠道換取的外匯儲備增額為925億美元。那么，還有約1100億美元的凈增外匯儲備無法與經(jīng)濟數(shù)據(jù)掛鉤。3.23.2現(xiàn)階段融資方式833.23.2現(xiàn)階段融資方式84現(xiàn)階段融資方式現(xiàn)階段融資方式: :（7 7）境外基金）境外基金“171號”文件提高了外資進入中國房地產(chǎn)市場的“門檻”，在此背景下，海外資金開始改變進入

43、方式。通過參股、合作開發(fā)等曲線形式進入的外資項目增加。如06年8月份，花旗集團注資2000萬美元參股上海徐房集團，以共同開發(fā)的形式參與徐匯區(qū)“建業(yè)里”改造工程。同期，深圳金地（集團）股份有限公司與荷蘭金融機構(gòu)ING集團旗下的ING房地產(chǎn)建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，雙方將合作投資金地天津格林世界項目的開發(fā)。ING基金將首先投資1.88億元人民幣。 3.23.2現(xiàn)階段融資方式85現(xiàn)階段融資方式現(xiàn)階段融資方式: :（8 8）外資銀行貸款）外資銀行貸款0404年7 7月5 5日，萬科發(fā)布公告稱，萬科已與德國銀行Hypo Real Estate Hypo Real Estate Bank Internatin

44、al(Bank Internatinal(簡稱HI)HI)達成合作協(xié)議，由后者出資35003500萬美元，雙方共同在中山完成“萬科城市風(fēng)景花園”項目。1111月份，香港永新集團旗下的上海永龍房地產(chǎn)公司從東京三菱銀行上海分行獲得了一筆約8 8億元人民幣的組合貸款。 3.23.2現(xiàn)階段融資方式86現(xiàn)階段融資方式現(xiàn)階段融資方式: :（8 8）外資銀行貸款）外資銀行貸款按照中國加入WTOWTO的承諾，從0404年1212月1111日起，中國一些城市對外資銀行開放人民幣業(yè)務(wù)。從此，外資銀行的分支機構(gòu)將可以面向企業(yè)經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)，這意味著開發(fā)商可向外資銀行申請貸款。 3.23.2現(xiàn)階段融資方式87現(xiàn)階段融

45、資方式現(xiàn)階段融資方式: :（9 9）典當(dāng)）典當(dāng)自0303年以來，典當(dāng)以其快速、短期、便捷的特性，成為中小開發(fā)商的融資渠道之一，有人甚至把典當(dāng)行為稱為中小企業(yè)融資“便利店”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，典當(dāng)行業(yè)作為銀行信貸融資的拾遺補闕，已開始顯現(xiàn)出其靈活便捷的特性。在金融緊縮的大環(huán)境下，日益活躍的典當(dāng)融資市場不僅為房地產(chǎn)個人投資和中小企業(yè)融資提供了全新途徑，也為加速形成房地產(chǎn)業(yè)的多元化融資做出了有益嘗試。3.23.2現(xiàn)階段融資方式88現(xiàn)階段融資方式現(xiàn)階段融資方式: :（9 9）典當(dāng)）典當(dāng)在國外被稱為“第二銀行”。我國典當(dāng)行業(yè)企業(yè)共2052家、行業(yè)注冊資本總額170多億元、2006年典當(dāng)總額達800億元。 月

46、利率2.5-3%2.5-3%，回贖期3 36 6個月，資金實力不足。典當(dāng)管理辦法2.7%2.7%3.23.2現(xiàn)階段融資方式89現(xiàn)階段融資方式現(xiàn)階段融資方式: :（1010）短期融資券）短期融資券短期融資券是指中華人民共和國境內(nèi)具有法人資格的非金融企業(yè)，依照短期融資券管理辦法規(guī)定的條件和程序，在銀行間債券市場發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)（9個月內(nèi)）還本付息的有價證券。 3.33.3融資方式創(chuàng)新90（1 1）開發(fā)商貼息委托貸款）開發(fā)商貼息委托貸款 所謂所謂“開發(fā)商貼息委托貸款開發(fā)商貼息委托貸款”是指由房地產(chǎn)開是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購買其商品

47、房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補貼一定期限的利息其實放委托貸款，并由開發(fā)商補貼一定期限的利息其實質(zhì)是一種賣方信貸。開發(fā)商出資貼息貸款給購房者質(zhì)是一種賣方信貸。開發(fā)商出資貼息貸款給購房者買房對承辦的金融機構(gòu)而言能夠有效地規(guī)避金融風(fēng)買房對承辦的金融機構(gòu)而言能夠有效地規(guī)避金融風(fēng)險，換而言之風(fēng)險的承擔(dān)者由銀行變成了開發(fā)商險，換而言之風(fēng)險的承擔(dān)者由銀行變成了開發(fā)商. .（0303年年8 8月，今典集團張寶全提出，用于月，今典集團張寶全提出，用于“蘋果社區(qū)蘋果社區(qū)”項目）項目）3.33.3融資方式創(chuàng)新91（2 2）信托）信托+ +房地產(chǎn)銷售期權(quán)房地產(chǎn)銷售期權(quán) 此外，利用信托此外，利用信托+ +房地產(chǎn)銷售期權(quán)

48、的方式進行融資方式房地產(chǎn)銷售期權(quán)的方式進行融資方式: :是整合開發(fā)商、信托中介、商業(yè)銀行及房產(chǎn)需求者資源，是整合開發(fā)商、信托中介、商業(yè)銀行及房產(chǎn)需求者資源，實現(xiàn)開發(fā)商銷售股本融資、購房者投資購房雙受益。開發(fā)實現(xiàn)開發(fā)商銷售股本融資、購房者投資購房雙受益。開發(fā)商以協(xié)議銷售的方式與購買者之間達成購房協(xié)議，購房款商以協(xié)議銷售的方式與購買者之間達成購房協(xié)議，購房款在取得銷售許可證和按揭貸款前以購買在取得銷售許可證和按揭貸款前以購買“項目信托憑證項目信托憑證”的方式支付給信托公司，并取得信托公司的信托憑證和與的方式支付給信托公司，并取得信托公司的信托憑證和與開發(fā)商簽訂信托憑證到期購買期房的購房協(xié)議。融資成

49、本開發(fā)商簽訂信托憑證到期購買期房的購房協(xié)議。融資成本估算在估算在7.3%7.3%，優(yōu)惠的購房價格和因購買信托憑證獲取信托，優(yōu)惠的購房價格和因購買信托憑證獲取信托收益的雙重優(yōu)惠。收益的雙重優(yōu)惠。3.33.3融資方式創(chuàng)新92（3 3）售后回租）售后回租+ +保理保理04年上海一家大型房地產(chǎn)公司將其擁有的海南一著名大酒店出售給金融租賃公司，并簽定了5年的“售后回租”合同；金融租賃公司又與一家股份制商業(yè)銀行簽訂“國內(nèi)保理業(yè)務(wù)”合同，將房地產(chǎn)售后回租形成的租金應(yīng)收款賣給銀行，房地產(chǎn)公司一次性完成融資金額高達6億元。 3.33.3融資方式創(chuàng)新93（4 4）承兌匯票貼現(xiàn)）承兌匯票貼現(xiàn)中小開發(fā)企業(yè)，找一些有融

50、資額度和融資能力的國有企業(yè)，通過國企來向銀行貸款，它們再向國企支付一筆費用。采用銀行承兌匯票方式取得。3.33.3融資方式創(chuàng)新94（5 5）銷售融資）銷售融資（6 6）采購融資）采購融資（7 7）BTBT融資（建成移交）融資（建成移交）3.33.3融資方式創(chuàng)新95（8 8）夾層融資）夾層融資“夾層”的概念源自華爾街, ,原指介于投資債券與垃圾債券之間的債券等級, ,后逐漸演變到公司財務(wù)中, ,指介于股權(quán)與優(yōu)先債券之間的投資形式。在房地產(chǎn)領(lǐng)域, ,夾層融資常指不屬于抵押貸款的其他次級債或優(yōu)先股, ,常常是對不同債權(quán)和股權(quán)的組合。對房地產(chǎn)企業(yè)的靈活性在于對房地產(chǎn)企業(yè)的靈活性在于: :在貸款渠道變窄在貸款渠道變窄, ,貸款門檻變高的情況貸款門檻變高的情況下獲得資金，物業(yè)所有者也可借機退出股本；對投資人的靈活性在下獲得資金，物業(yè)所有者也可借機退出股本；對投資人的靈活性在于于: :夾層投資人即可獲得類似債權(quán)的固定回報夾層投資人即可獲得類似債權(quán)的固定回報, ,又可獲得類似股權(quán)的又可獲得類似股權(quán)的分紅分紅, ,還可將債權(quán)轉(zhuǎn)換為股權(quán)還可將債權(quán)轉(zhuǎn)換為股權(quán), ,類似于優(yōu)先股或是可轉(zhuǎn)債類似于優(yōu)先股或是可轉(zhuǎn)債. .3.33.3融資方式創(chuàng)新96（8 8）夾層融資）夾層融資美國商業(yè)不動產(chǎn)投資中約有10%15為“夾層融資”。聯(lián)華信托2005底發(fā)