工程維修-案例分析

1、35案例分析案例 1：電梯墜落傷人要求賠償怎么辦？一天深夜，某業(yè)主回到某小區(qū)4號居民樓，搭乘電梯回家。誰料電梯剛運行到一半，就突然 失控下墜， 載著某業(yè)主一直墜落到電梯井井底，某業(yè)主當(dāng)場昏迷。 幾小時后，某業(yè)主被人發(fā) 現(xiàn)并送入醫(yī)院救治， 由于出現(xiàn)了頭痛發(fā)暈、 嘔吐鮮血的癥狀， 醫(yī)院診斷其為應(yīng)急性胃潰瘍合 并出血。傷愈后，某業(yè)主隨即向該小區(qū)物業(yè)管理公司索賠，要求其支付醫(yī)療費、營養(yǎng)費、精 神損失費等。加強電梯管理， 對?！景咐治觥?：電梯作為高層建筑的重要交通工具已經(jīng)日益普 及，由電梯而引發(fā)的糾紛在物業(yè)管理實踐中所占比例也較突出。因此， 證業(yè)主用戶的正常生活和工作，保證乘電梯者人身安全意義重大。

2、電梯管理包括運行管理、 設(shè)備管理、 和安全管理等內(nèi)容。 電梯系統(tǒng)技術(shù)復(fù)雜，維修保養(yǎng)要求 成本高，一般由勞動局認可的專業(yè)維修公司負責(zé)。物業(yè)管理公司的工程維修人員與以配合， 做好日常運行監(jiān)管， 及時發(fā)現(xiàn)故障， 通知專業(yè)維修公司排除電梯故障。 物業(yè)管理公司還應(yīng)制 訂電梯故障應(yīng)急方案，嚴格執(zhí)行。本案例中的電梯墜落事故顯然是由電梯的產(chǎn)品質(zhì)量或疏于管理的某一因素造成的，應(yīng)區(qū)別分析對待。 如系產(chǎn)品質(zhì)量問題， 應(yīng)由生產(chǎn)廠家負主要責(zé)任， 開發(fā)商和物業(yè)管理公司也應(yīng)承擔(dān)產(chǎn) 品驗收環(huán)節(jié)的責(zé)任。 如果在電梯公司保修期內(nèi)電梯出現(xiàn)了質(zhì)量問題， 理所當(dāng)然由電梯公司賠。 如果在保修期外，電梯超過了保修期，因疏于管理造成， 就要

3、繼續(xù)分析，因為目前的電梯維 修保養(yǎng)， 物業(yè)管理公司大多對外委托給專業(yè)維修公司負責(zé)。 如果是因物業(yè)管理公司未及時發(fā) 現(xiàn)運行故障并未通知維修公司， 那么物業(yè)管理公司就要承擔(dān)一定的責(zé)任； 如果是因為維修公 司維修不及時或疏于保養(yǎng)造成的， 那就由維修公司承擔(dān)責(zé)任。 但電梯糾紛在管理實踐中更多 的是收費問題和困人問題，需要我們在實踐中給予更多的關(guān)注?！窘鉀Q方法】 ： 物業(yè)管理公司應(yīng)視電梯管理的具體情況， 結(jié)合上述分析酌情妥善解決。 但本案例應(yīng)引起物業(yè) 管理公司重視的是電梯管理過程中日常檔案資料的管理，因為一旦出現(xiàn)類似事故， 最具有說服力的證據(jù)就是這些檔案資料?！鞠嚓P(guān)法規(guī)制度】 ： 1緊急事件處理程序 （

4、節(jié)選） 2電梯困人的處理程序（1）消防中心接到電梯應(yīng)急電話或巡查發(fā)現(xiàn)困梯，立即報告當(dāng)值班長和部門經(jīng)理，組織保 安員到現(xiàn)場協(xié)調(diào)控制電梯和解救被困人員， 同時將被困電梯的具體方位、 電梯編號、 停留的 樓層通知維修部和電梯公司。（2）監(jiān)控中心通過電視監(jiān)控屏觀察電梯內(nèi)人員情況，使用電梯應(yīng)急電話與被困者聯(lián)系，做 好解釋安慰工作。（3）如遇特殊情況無法消除故障或被困人員中有身體嚴重不適時，應(yīng)立即報消防部門或求 助有關(guān)部門解決。（4）部門經(jīng)理填寫重大事故報告表，詳細記錄故障情況及處理經(jīng)過。 3電梯日常巡檢標準電梯工每日對電梯進行一次巡檢，并將巡檢情況記錄于電梯日常巡檢項目表中，巡檢工 作主要包括以下內(nèi)容：

5、（1.檢查電梯樓層指示燈與轎廂實際位臵是否符合。 （2.檢查廳門按鈕及按鈕燈是否正常；廳門關(guān)閉是否密封牢固；電梯到達平層是否平穩(wěn)，廳 門地坎與轎廂地坎誤差是否達到要求標準（水平距離偏差不超過3mm，距離間隙不超過35mm),是否影響到客人進出。(3.檢查轎廂內(nèi)各附件設(shè)施(層樓信號燈、風(fēng)扇、照明設(shè)備、警鈴、電話、開關(guān)門按鈕等) 是否正常。(4.檢查機房內(nèi)有無異常運行聲響，異常氣味；機房溫度是否適宜(機房溫度如果超過 度，則開啟空調(diào))，有無漏水，進水；門窗是否關(guān)閉等。(5.對電梯升降情況進行以下三方面檢查：5.1電梯起動是否平穩(wěn)，是否有明顯上浮感。5.2運行速度是否恒速，運行中有無震動感。5.3減

6、速停層有無明顯壓迫感。6.每周一次對電梯機房做清潔工作清掃地面和用干抹布擦拭控制柜、主機表面，做到地面無 積灰，控制柜、主機表面無污漬。4.電梯事故處理標準由消監(jiān)控中心進行遠程控制操(1.當(dāng)發(fā)現(xiàn)電梯失去控制時應(yīng)立即通知消監(jiān)控中心和工程部， 作，進行制動，同時工程部技術(shù)人員應(yīng)立即趕往電梯機房。1.1當(dāng)電梯速度失控、失去控制，或墜落時，由消監(jiān)控中心進行緊急制動；1.2如電梯仍無法停止，消監(jiān)控中心應(yīng)立即切斷電源；1.3以上操作失效，由工程部技術(shù)人員至機房切斷電源；1.4通知管理處主任、工程部主管和當(dāng)時的最高負責(zé)人，說明轎廂所處 樓層。(2.組織處理2.1管理處主任、工程部主管和當(dāng)時的最高負責(zé)人接到通

7、知后，立即到達現(xiàn)場，組織工程部、保安部進行救援和人員疏散工作； 2.2重大事故通知公司領(lǐng)導(dǎo)；2.3通知電梯維保公司、電梯廠家，組織技術(shù)人員對電梯緊急維修。(3.排除故障3.1修理現(xiàn)場樹立醒目標志；3.2查找故障原因，并進行排除；3.3及時向業(yè)主通報相關(guān)情況。(4.試車4.1故障排除后，按操作規(guī)定啟動電梯；4.2電梯進行試運行，確認電梯故障已排除；4.3清潔現(xiàn)場，電梯恢復(fù)使用。(5.事故記錄5.1詳細記錄事故時間，故障原因和維修情況于設(shè)備事故記錄書中；5.2進行事故分析，查明事故原因，制定預(yù)防措施；5.3事故記錄整理存檔。(6.事故匯報事故處理完，向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報事故情況、事故原因和處理結(jié)果。5電

8、梯被困人員救援標準(1.當(dāng)發(fā)現(xiàn)電梯關(guān)人時，發(fā)現(xiàn)人員應(yīng)立即通知客戶服務(wù)中心， 由客戶服務(wù)中心值班人員通知 工程部、保安部進行救援，并通過通話裝臵安慰被困人員， 及時就救援情況與被困人員保持 聯(lián)系。(2.電梯困人救援由工程部技術(shù)人員負責(zé)操作，保安配合。具體操作程序如下：2.1確認故障電梯轎廂位臵在進行救援被困乘客時，首先應(yīng)確保自身安全，由機房控制轎廂位臵指示燈確認轎廂位臵。(在停電狀態(tài)時，因轎廂位臵指示燈無效，要確認轎廂位臵，必須用電梯專用廳門鑰匙小心開啟廳門，再用隨身照明探知電梯轎廂位臵。)2.2確保切斷電源為防止在進行救援的過程中轎廂突然移動而造成危險和人身傷害，應(yīng)先將該電梯的機房總電源切斷，

9、并保證不會有其他人員誤操作。2.3當(dāng)轎廂地坎與廳門地坎距離相差小于500mm時，救援步驟如下：2.3.1用專用廳門鑰匙小心開啟廳門；2.3.2用力將轎廂門開啟；2.3.3協(xié)助被困人員離開轎廂；2.3.4確認轎廂內(nèi)無人后，將廳門完全關(guān)閉；2.3.5完成救援工作后，通知專業(yè)人員前來檢修。2.4 當(dāng)轎廂地坎與廳門地坎距離相差大于 500mm 時，必須依下述步驟移動轎廂并直至符合 轎廂地坎與廳門地坎距離相差小于 500mm 的條件時，方可依照 2.3 條款的步驟進行救援。 移動轎廂步驟：2.4.1 通知轎廂內(nèi)乘客保持鎮(zhèn)定，不能將身體的任何部位探出轎廂之外，以免發(fā)生危險，并 說明將立即采取救援措施。同時

10、，如轎廂門處于半開閉狀態(tài)時，則應(yīng)將其完全關(guān)閉；2.4.2 進入機房，切斷該故障電梯的總電源；2.4.3 在控制柜上，將開門區(qū)感應(yīng)開關(guān) （DOORZONEBZ-ON） 上扳，控制柜內(nèi)蜂鳴器將發(fā)出聲 音；2.4.4 機房內(nèi)至少應(yīng)有 4 人進行手動操作，至少兩人盤車，一人松開抱閘，一人監(jiān)護并注意 曳引鋼絲繩上的平層標記。兩人用手動盤車將電梯轎廂移至2.5.3 一人將制動松閘桿放入制動器上下，將制動臂扳開， 最近層平層處，然后將剎車恢復(fù)到制動狀態(tài)。3.1 如遇有其他情況，如安全鉗動作或2.5.4 確認制動可靠后，放開盤車手輪。 （3. 注意事項 鋼絲繩移位等重大故障，應(yīng)等待電梯人員處理。保安部應(yīng)保持密

11、切聯(lián)系。3.2 在救援過程中，客戶服務(wù)中心、消監(jiān)控中心、工程部、 6電梯組職責(zé) （1）電梯組負責(zé)范圍： 負責(zé)小區(qū)所有電梯運行的管理。負責(zé)各電梯轎廂外、井道及井道 負責(zé)小區(qū)電梯及附屬設(shè)備維修保養(yǎng)和故障檢修工作。 底、各梯整流器、控制柜、電抗器的清潔。負責(zé)各電梯的照明及內(nèi)選外呼的巡查和修理。（2）電梯工的職責(zé)：電梯工是負責(zé)電梯運行保養(yǎng)的專業(yè)工種， 應(yīng)由具備電器和機械技能基礎(chǔ)的員工經(jīng)過電梯專業(yè) 培訓(xùn)后方能擔(dān)任。其主要職責(zé)是： 熟悉電梯的性能、 構(gòu)造和使用方法， 每天按要求準時開啟和關(guān)閉電梯， 確保電梯正常運行。 配合電梯專業(yè)公司完成周、月和年度的電梯保養(yǎng)任務(wù)， 并檢查保養(yǎng)質(zhì)量， 經(jīng)確認后將記錄存檔保

12、管。 及時處理應(yīng)急停機故障， 接到應(yīng)急故障后應(yīng)迅速奔赴現(xiàn)場， 先將電梯中被困客人救出， 然 后排除電梯故障。 做好電梯、電梯間和電梯機房的清潔工作，做到無污跡、無灰塵、無垃圾。 積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平。搞好各工種的配合，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他任務(wù)。案例 2: 污水管道返水怎么辦 ? 去年秋天的一個上午， 3#樓某室業(yè)主給某物業(yè)管理公司打來電話， 地漏返水，污水已淹沒大廳的部分木地板，要求即刻處理。 幾分鐘后， 維修工即帶著工具趕到現(xiàn)場， 但此時污水已經(jīng)退去。 并根據(jù)業(yè)主的要求迅速將廚房內(nèi)物品搬出進行了保潔。 然后， 換木地板和櫥柜， 同時協(xié)調(diào)責(zé)任方與業(yè)主就賠償問題達成共識

13、。 滿意。問題解決了，但污水管返水因何而起呢？ 【案例分析】 ： 物業(yè)管理具體工作中， 污水管道返水、 堵塞是較為常見的故障。說發(fā)現(xiàn)廚房和洗手間內(nèi)的隨后，清潔工也聞訊趕來了，主管及時安排有關(guān)人員盡快更業(yè)主對物業(yè)公司的處理表示這類故障往往會給業(yè)主用戶因此，在的生活、工作帶來許多的不便， 無形中也增加了物業(yè)管理公司工程部門的工作量， 維修中對其原因的分析和徹底根治，就顯得尤為重要。 一般來講， 造成污水管道返水、 堵塞的原因主要有這樣幾種情況：是建設(shè)施工階段不文明施工造成的； 二是在業(yè)主用戶裝修階段的不文明行為造成的； 三是業(yè)主用戶使用不慎不當(dāng)造 成的； 四是設(shè)計或用材不合理造成的。 避免上述情況

14、的出現(xiàn)， 物業(yè)管理公司應(yīng)在前期介入階 段就針對設(shè)計或用材提出合理化建議； 在項目施工建設(shè)階段加強督察， 在接管驗收階段認真 查驗； 加強裝修階段的管理巡查，制止不文明的行為出現(xiàn)；業(yè)主用戶入住后，加強正確使用 方法的宣傳教育。在日常維修養(yǎng)護中，加強巡視，及時解決隱患；對業(yè)主用戶的報修，除及時到達服務(wù)外，故 障排除后，還應(yīng)仔細分析原因，爭取徹底根除?！窘鉀Q方法】 ： 本案例的處理上，物業(yè)管理公司首先是三項措施（保潔、 更換木地板和櫥柜，但這似乎是高 檔園區(qū)，其他轄區(qū)要視情對待） 一氣呵成，這樣積極主動地解決問題， 減少了業(yè)主心中的怨 氣，便于后續(xù)工作的開展。 接著物業(yè)管理公司及時組織有關(guān)人員進行檢

15、查分析， 最后認定是 該樓剛剛?cè)胱?，污水管的管道?nèi)殘留建筑垃圾造成的，平時排水量少時污水管道尚無大恙， 用水高峰期時則排水不暢，形成返水。為了防止類似問題的再次發(fā)生， 他們馬上協(xié)調(diào)和督促有關(guān)方面對全摟的排污管道進行了一次 全面的疏通， 從管道中清除了不少水泥塊、 編織袋等異物， 從而徹底消除了污水管道返水的 隱患。案例 3：業(yè)主家中地板滲水怎么辦？ 某小區(qū)辦理入住手續(xù)期間的一天， 管理處接到某單元業(yè)主劉先生投訴， 說家中所有木地板下 有水往外冒。管理處立刻派維修工前去查看，在其家所有水龍頭關(guān)閉情況下，水表還在轉(zhuǎn)， 判定給水管有水滲入地板。 管理處考慮到此木地板較貴重， 估計損失在 2萬以上；

16、業(yè)主的客 廳、主人房、客房全部進水，已給業(yè)主生活帶來不方便。【案例分析】 ： 本案例從物業(yè)管理處接到報修后在現(xiàn)場查看的實際情況看，基本確定冒水原因為給水管漏 水。當(dāng)時該小區(qū)正處于業(yè)主入住期間，給水管道應(yīng)在保修期內(nèi)（水管安裝保修期為二年） ， 因此施工單位可能不承擔(dān)賠償費用。 但是由于此類問題在具體處理上不可預(yù)測因素較多， 物 業(yè)管理處應(yīng)慎重處理，不可輕易表態(tài)，要按嚴密程序去操作， 避免因一時的疏漏， 而造成許 多不要的麻煩。此類問題解決的程序應(yīng)是業(yè)主、 施工單位和物業(yè)管理處三家會審， 在確定事故原因的基礎(chǔ)上， 以業(yè)主和施工單位為主，共同協(xié)商解決方案。處理此類問題的關(guān)鍵是物業(yè)管理公司切勿輕易表態(tài)

17、， 輕易表態(tài)易使自己處于業(yè)主和施工單位 之間受夾板氣，增加許多不必要的麻煩，更重要的是會妨礙事情的順利解決?！窘鉀Q方法】 ：首先物業(yè)管理處迅速召集施工單位工頭、 裝修負責(zé)人、業(yè)主、 管理處有關(guān)人員到現(xiàn)場， 由施 工單位人員開鑿尋找故障點。故障點找到后， 物業(yè)管理處征得幾方同意，拍照留下證據(jù)，根 據(jù)現(xiàn)場判斷誰的責(zé)任。經(jīng)查是因為給水管接頭處滲水，現(xiàn)場判定由施工單位負責(zé)。責(zé)任確定后， 由業(yè)主提出賠償費用及維修方案 （只針對造成房間實際損失） 和施工單位拿木 地板樣板去調(diào)查一下安裝木地板費用， 然后開會提出各自理由及費用要求。 管理處協(xié)調(diào)， 三 方簽訂一個維修賠償協(xié)議，最終施工單位賠 2.3 萬元，木

18、地板由業(yè)主自行安裝，施工單位負 責(zé)限期處理給水管維修；最后，物業(yè)管理處依據(jù)三方認可協(xié)議，督促各方認真執(zhí)行，管理處作好跟蹤回訪。如此，很 好地起到了“中間調(diào)停人”的作用。案例 6：樓房脫落水泥塊砸死住戶怎么辦： 在某住宅小區(qū)， 某住戶在住宅小區(qū)樓下行走時， 不幸被 5 層樓頂挑檐上脫落下的水泥塊砸傷 頭部， 造成重型顱腦損傷，經(jīng)醫(yī)院搶救無效死亡。 事故發(fā)生后，該住戶妻子將小區(qū)物業(yè)管理 公司高到法院，要求賠償?！景咐治觥?：物業(yè)管理包括房屋安全管理。房屋安全管理是指物業(yè)管 理公司對受托進行管理的轄區(qū)內(nèi)的 房屋進行日常的安全檢查和防范， 使其保持國家規(guī)定和業(yè)主要求的安全標準。 本案例水泥塊 的脫落

19、， 顯然是物業(yè)管理公司疏于房屋安全管理造成的， 因為屋頂挑檐水泥塊脫落非一日所 成。而住戶的死亡直接原因就是脫落水泥塊所致，因此物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)其法律責(zé)任。【解決方法】 ： 物業(yè)管理公司應(yīng)表明愿在法律規(guī)定的范圍內(nèi)向原告賠償，但對原告沒有法律責(zé)任的訴訟請 求，均不承擔(dān)法律責(zé)任。強化內(nèi)部管理， 制定規(guī)章制度， 并全面落實。 對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)進行全面檢查， 徹底消除安全隱 患。案例 7：滲水事件中物業(yè)公司面對的幾個問答題？案例：2005 年 5 月某日下午 3 點左右， 5 號樓一居民外出時發(fā)現(xiàn)隔壁 201 室李四家里流出涓涓細 水，水順著地勢已流到了電梯里，該居民即報告物業(yè)管理部。 管理部馬上派維修

20、工趕來，同 時通知 201 室李四， 李四告知物業(yè)， 自己也沒有房門鑰匙，因為該房已出租，鑰匙在房客王 五手里，他會盡快聯(lián)系王五。與此同時，一樓張三也趕來，說自家房屋樓板滲水，造成房屋 裝修受損。維修工進不了 201 室，一時也沒有辦法查清原因。房客王五出差在外，一時趕不回來。物業(yè)要求李四盡快趕來，但李四以房屋已出租不能擅 自進屋、責(zé)任應(yīng)由王五承擔(dān)為由， 拒絕到場。 物業(yè)一時也沒有辦法， 要求張三自己聯(lián)系李四。 張三與李四聯(lián)系后在電話里相互對罵起來。此時已是下午 6點 15 分，物業(yè)在不得已的情況 下，只好再聯(lián)系業(yè)委會、居委會、派出所等有關(guān)部門，不巧，居委會主任生病、派出所管段 民警出差辦案了

21、。至此物業(yè)只能作罷。在此期間， 維修人員在 201 室門口筑物防漏，確保電 梯安全。一直到第二天上午 8 點，經(jīng)物業(yè)積極協(xié)調(diào)，李四趕來了，業(yè)委會、居委會、派出所 等有關(guān)人員也到齊了， 才將 201 室房門強行打開， 發(fā)現(xiàn)是衛(wèi)生間下水管道阻塞、 水管老化滲 漏所致。以后張三一直與王五、李四交涉，要求修復(fù)及賠償損失。王五后來也搬走了。6 月的某天，張三在小區(qū)大門與李四相遇，雙方在門衛(wèi)室里協(xié)商，李四同意補償，但就補 償數(shù)額無法達成一致。不得已， 張三只能提起訴訟，向法庭提供了房屋裝修受損的照片，保 安的書面證明， 這份證明證實張三在門衛(wèi)室與李四交涉且李四答應(yīng)了賠償損失。 以后張三又 向物業(yè)管理部提出

22、要求對事件的責(zé)任進行認定并對其損失給予書面證明。再以后， 張三追加物業(yè)公司為被告，認為物業(yè)公司也應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。到此，問題來了。問題：一、在滲水事件發(fā)生當(dāng)天，物業(yè)公司處理是否妥當(dāng)？ 答：物業(yè)公司處理不妥。主要表現(xiàn)在：1、物業(yè)公司接報后，維修人員應(yīng)在第一時間關(guān)閉水閘，防止擴大損失。2、要求樓下的受損方張三自己聯(lián)系李四，也似有不妥。李四此時已有推脫責(zé)任之嫌，而張 三自家受損正心急火燎， 因此二人在電話中對罵， 也就在所難免， 造成了二業(yè)主之間的矛盾， 不利今后損失賠償?shù)恼{(diào)解。3、物業(yè)公司從事發(fā)下午 3點直到 6點 15分，三個多小時里既沒有防止擴大損失， 也沒有讓李四及時配合開門，直到此時才聯(lián)系業(yè)

23、委會、居委會、派出所等有關(guān)部門，處理過于呆板， 嚴重滯后。4、物業(yè)公司在 “居委會主任生病， 派出所管段民警出差” 的情況下， 無所作為也是不妥的。 此時損失還在擴大， 居委會主任不在還有其他人員， 派出所管段民警不在還有其他民警， 包 括業(yè)委會也是同理，物業(yè)公司完全有能力協(xié)調(diào)有關(guān)部門處理好此事。二、第二天物業(yè)進入 201 室房間應(yīng)注意做好哪些工作？ 答：第二天進入 201 室房間應(yīng)：1、做好進去后的全過程記錄，包括進去的時間，進去的人數(shù)，各自代表的身份，以及進去 后所做的具體事項；2、做完記錄務(wù)必讓各方代表簽字確認；3、如能幫助業(yè)主將家中漏水處清理干凈，則服務(wù)更到位。三、對張三的財產(chǎn)損失，物

24、業(yè)公司是否有責(zé)任？ 答：對張三的財產(chǎn)損失，物業(yè)公司有責(zé)任。在第 1 題已表述，概括為： 1 、未及時切斷水源， 致報修后水還在屋內(nèi)繼續(xù)流淌三個多小時，致使損失擴大；2、未及時進入房間，使水造成對家具、家電、裝潢等財產(chǎn)損失，物業(yè)公司應(yīng)對該擴大損失 部分承擔(dān)賠償責(zé)任四、保安是否該出證明？出具的證明是否有效？ 答：保安可以出具的證明，且證明是有效的。 沒有違背法律規(guī)定， 所證明的也是客觀事實，1、保安是物業(yè)公司的工作人員之一，其證明 因此有效（除非該保安是在受人脅迫，或違背 其本人的真實意愿等法律所規(guī)定的情況之外做了證明，則另當(dāng)別論） 是可以作為證據(jù)的。 2、問題在于該保安不該出這樣的證明，因出具證

25、明的行為未經(jīng)公司批準， 具證明發(fā)生的法律后果作出應(yīng)有的判斷，因此保安出具證明是不妥的。 五、物業(yè)公司如何對待和操作張三要求物業(yè)公司出具的證明？ 答：張三要求物業(yè)公司出具證明，物業(yè)公司對待和操作事項應(yīng)注意： 程中， 小區(qū)管理部應(yīng)注意始終處在中立的第三方位臵， 認定， 只能就事論事。 如水管老化造成滲漏是事實， 作出評論；再如責(zé)任是誰造成的以及該承擔(dān)多少責(zé)任，也非物業(yè)公司所能認定。 2、小區(qū)管理部在處理此事時， 一般不宜出文字說明， 只要給張三提供當(dāng)初的報修單復(fù)印件， 或者在該復(fù)印件上蓋管理部章即可， 該報修單已反映了事件的發(fā)生地點、 原因、 事由等基本 情況。如一定需要文字說明，應(yīng)請示公司領(lǐng)導(dǎo)，

26、并在法務(wù)人員的指導(dǎo)下進行處理。 案例分析：該案涉及的方方面面還包括：張三與李四的財產(chǎn)損 害爭議、 李四與王五責(zé)任承擔(dān)爭議、 物業(yè)公司與張三的財產(chǎn)損害爭議、 物業(yè)公司與李四責(zé)任 承擔(dān)的爭議等。涉及到的法律關(guān)系包括： 相鄰關(guān)系糾紛、 物業(yè)管理糾紛、 財產(chǎn)損害糾紛、租賃合同糾紛等等。以上的幾個問答題提醒 我們，在日常的應(yīng)急處理中，物業(yè)公司應(yīng)該牢記按照法律程序去做。該證明如果經(jīng)過質(zhì)證保安也無法對出1、在整個事件處理過不對責(zé)任方做認定， 不對財產(chǎn)損失做至于水管老化的原因及產(chǎn)生的后果不宜案例 8：房屋存在裂縫怎么辦？2005年10月下旬的某一天，*小區(qū)*室一位老先生來到小區(qū)物業(yè)管理部，憂心忡忡 地向物業(yè)工作人員反映： 剛剛裝修完畢入住的新家中， 客廳墻面竟然出現(xiàn)了幾條細細長長的 裂縫， 讓人心中很是不痛快。在交談過程中， 這位老先生還提及自己年事已高，家中老伴又 有高血壓的毛病， 對居住在有裂縫的房屋里非常擔(dān)心， 要求工程人員上門勘查并盡快予以修理。事件經(jīng)過及處理：小區(qū)物業(yè)人員在得知這位老先生反映的情況后，非常重視，隨即派工程人員陪同業(yè)主上門實地勘查。經(jīng)專業(yè)