可行性項(xiàng)目報(bào)告范文

1、 ）Word格式，下載后可以任意編輯修改！(此文檔為 可行性項(xiàng)目報(bào)告范文 建設(shè)單位： 編制單位： 編制日期： 工程咨詢有限公司 年 月 日 目 錄 1總論. 3 1.1項(xiàng)目概述 . 3 1.2編制依據(jù)和原則 . 3 1.2.1編制依據(jù) . 3 1.2.2主要原則 . 4 1.3可行性研究報(bào)告工作范圍 . 4 1.4主要數(shù)據(jù)及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . 5 1.5可行性研究報(bào)告結(jié)論 . 5 2項(xiàng)目提出背景、意義和投資必要性 . 6 2.1項(xiàng)目背景 . 6 2.2項(xiàng)目投資必要性和建設(shè)意義 . 7 2.2.1項(xiàng)目的投資必要性 . 7 2.2.2項(xiàng)目建設(shè)的意義 . 9 3單位概況及項(xiàng)目運(yùn)作方案 . 10 3.1

2、項(xiàng)目承辦單位概況 . 10 3.2項(xiàng)目合作開發(fā)單位概況 . 11 3.3項(xiàng)目運(yùn)作方案 . 12 4項(xiàng)目建設(shè)條件 . 13 4.1地形地質(zhì)滿足建筑要求 . 13 4.2滿足城市規(guī)劃的要求 . 13 5項(xiàng)目實(shí)施方案 . 13 5.1建筑規(guī)模 . 13 5.2規(guī)劃設(shè)計(jì) . 14 5.3經(jīng)營規(guī)劃 . 15 5.3.1商業(yè)經(jīng)營 . 15 5.3.2文化娛樂經(jīng)營 . 16 5.4物業(yè)管理 . 17 5.5實(shí)施進(jìn)度 . 18 6投資估算與資金籌措 . 19 6.1投資估算 . 19 6.1.1投資估算范圍 . 19 6.1.2投資估算依據(jù) . 19 6.1.3項(xiàng)目投資 . 20 6.2資金籌措 . 22 7

3、綜合效益評(píng)價(jià) . 23 頁37 共 頁2 第7.1經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) . 23 7.1.1投資計(jì)劃與資金來源 . 23 7.1.2財(cái)務(wù)計(jì)算與經(jīng)濟(jì)效益分析 . 25 7.1.3 經(jīng)濟(jì)效益分析結(jié)論意見 . - 34 - 7.2社會(huì)效益評(píng)價(jià) . - 34 - 8項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 . - 35 - 8.1國家政策方面 . - 35 - 8.2從該項(xiàng)目的市場前景來看 . - 35 - 9結(jié)論與建議 . - 36 - 9.1結(jié)論 . - 36 - 9.2建議 . - 36 - 附圖： 1總論 1.1項(xiàng)目概述 項(xiàng)目名稱：#市XX工人文化宮整體改造項(xiàng)目 主辦單位：#市XX工人文化宮 單位性質(zhì)：國家事業(yè)單位 法人代

4、表：# 1.2編制依據(jù)和原則 1.2.1編制依據(jù) 1）#市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)關(guān)于改造XX工人文化宮項(xiàng)目建議書的批 頁37 共 頁3 第復(fù)（市計(jì)社發(fā)20*210號(hào)）文件； 2）國家現(xiàn)行有關(guān)工程建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程及定額； 3）#市XX工人文化宮提供的有關(guān)資料； 1.2.2主要原則 1）按照#市計(jì)委、#市XX工人文化宮總體規(guī)劃要求，以合理配置資源為原則； 2）本項(xiàng)目的建設(shè)貫徹布局合理、建筑美觀、節(jié)約用地和投資的原則； 3）充分考慮工人文化宮整體改造項(xiàng)目的現(xiàn)有條件，將本工人文化宮改造成符合當(dāng)?shù)亻L遠(yuǎn)發(fā)展要求的，集商業(yè)、文化、娛樂及辦公于一體的國際文化中心； 4）公用工程與輔助設(shè)施應(yīng)滿足大樓的各項(xiàng)

5、功能要求，盡量利用項(xiàng)目所在地提供的公用設(shè)施； 5）注意環(huán)境保護(hù)，搞好三廢治理。 1.3可行性研究報(bào)告工作范圍 1）根據(jù)#市的總體規(guī)劃要求，結(jié)合該項(xiàng)目的現(xiàn)狀論證工程建設(shè)的必要性。 2）根據(jù)#市的近、遠(yuǎn)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，確定該項(xiàng)目的經(jīng)營范圍和設(shè)計(jì)規(guī)模 頁37 共 頁4 第3）結(jié)合#市的文化娛樂業(yè)、商業(yè)，以及寫字樓的現(xiàn)狀及其發(fā)展情況，計(jì)算和評(píng)價(jià)該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益是否可行。 1.4主要數(shù)據(jù)及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表1-1 主要數(shù)據(jù)及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序項(xiàng)目名指備2計(jì)算期（年建設(shè)期（年25176.1項(xiàng)目總投資（萬元3.20000.0其中：銀行貸款（萬元5176.1自有資金（萬元3.102448.1總營業(yè)收入

6、（萬元11.8（稅后） ）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%5 （稅前）15.25 （稅后）11.95 投資回收期（年）6 （稅前）9.47 10181.45（稅后） I=6%（萬元） 7財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （稅前）22070.24 8 7.52 貸款償還期（年） 1.5可行性研究報(bào)告結(jié)論 1）通過對(duì)該項(xiàng)目的分析論證，項(xiàng)目的順利實(shí)施可以充分體現(xiàn)XX工人文化宮在#地區(qū)的文化娛樂傳播的作用，提高其影響力； 2）項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益顯著，貸款償還資金來源充足，銀行風(fēng)險(xiǎn)較?。?3）XX工人文化改造項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)必將對(duì)于促進(jìn)區(qū)域土地的潛力的發(fā)揮和XX工人文化宮的長遠(yuǎn)發(fā)展有著積極的意義，其社會(huì)效益顯著。 頁37 共 頁5 第2項(xiàng)目提出

7、背景、意義和投資必要性 2.1項(xiàng)目背景 #市是陜西省的省會(huì)城市，是西北地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和商貿(mào)中心，同時(shí)也是重要的旅游城市之一，是我國重要的科研、高校及高科技產(chǎn)業(yè)基地，“以科學(xué)、旅游、商貿(mào)為先導(dǎo)，把#建設(shè)成為一個(gè)社會(huì)主義的外向型城市”是江澤民總書記為#跨世紀(jì)發(fā)展提出的總體目標(biāo)和戰(zhàn)略途徑。黨的十五大又提出“中西部地區(qū)要加快改革開放和開發(fā)，發(fā)揮資源優(yōu)勢，發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，國家要加大對(duì)中西部地區(qū)的扶持力度。”這無疑給#市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了新的機(jī)遇。 XX工人文化改造項(xiàng)目位于#市南郊的金融、商貿(mào)、文化中心區(qū)長安路和興善寺東街的交叉口。周邊東臨育才中學(xué)和陜西省歷史博物館；西臨長安路、西北文化藝術(shù)中心和大興善寺

8、；南臨好又多超市、長安大學(xué)和國際貿(mào)易中心；北至XX飯店、南二環(huán)、音樂學(xué)院、公路交通大學(xué)、西北朱雀體育場，是以商業(yè)、金融為主，配以科教、文體娛樂和居住區(qū)的黃金區(qū)域，是#市區(qū)未來發(fā)展的黃金地段。有了黃金般的地理位置和良好的周邊環(huán)境，適合結(jié)合XX工人文化宮現(xiàn)有的優(yōu)勢資源強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，在此地開發(fā)建設(shè)一座集商貿(mào)、影視娛樂、文化交流、為一體的綜合性、智能化大樓。XX工人文化改造項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)必將對(duì)于促進(jìn)區(qū)域土地的潛力的發(fā)揮和XX工人文化宮的長遠(yuǎn)發(fā)展有著積極的意義。 目前，XX工人文化宮現(xiàn)有的規(guī)模已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不適合社會(huì)發(fā)展需求。為了充分體現(xiàn)出工會(huì)事業(yè)服務(wù)于職工群眾，服務(wù)于社會(huì)，服務(wù)于經(jīng)濟(jì) 頁37 共 頁6 第建設(shè)大

9、局的宗旨，集商貿(mào)、文化、影視娛樂項(xiàng)目為主的XX工人文化宮改造項(xiàng)目便應(yīng)運(yùn)而生了。該項(xiàng)目也必將受到政府的高度重視。 2.2項(xiàng)目投資必要性和建設(shè)意義 2.2.1項(xiàng)目的投資必要性 1、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)展的要求 開發(fā)西部，加快發(fā)展，從根本上扭轉(zhuǎn)西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后的局面，成為當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)工作的主旋律。對(duì)于工會(huì)事業(yè)來說，也是乘勢而上，發(fā)展自己的千載難逢的歷史機(jī)遇。現(xiàn)在西部大開發(fā)已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)階段，擴(kuò)大固定資產(chǎn)規(guī)模成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的突破口。國家于2000年就將文化、教育、娛樂業(yè)被列為國家七大重點(diǎn)之一，并給予政策、資金、項(xiàng)目上的傾斜、優(yōu)惠和支持。因此該項(xiàng)目的實(shí)施，符合國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境的要求。 2、文化娛樂市場發(fā)

10、展的需要 XX地區(qū)是我市科研、文化、教育事來的中心。區(qū)域商貿(mào)、旅游、餐飲、賓館等實(shí)業(yè)較為集中發(fā)達(dá)。近年來，該地區(qū)10余家電影放映單位和50余家文化娛樂場所呈現(xiàn)出百花齊放、百家爭鳴的局面。文化娛樂具有良好的發(fā)展勢頭。據(jù)調(diào)查測算，該地區(qū)參與文化、娛樂消費(fèi)的群體常年保持在25萬人左右。隨著#城市中心的南移，該地區(qū)將逐漸形成全市政治中、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，其文化娛樂消費(fèi)的規(guī)模與水平亦將達(dá)到一個(gè)新的高度。而目前，該地區(qū)尚無一家品位高、水準(zhǔn)高、設(shè)施好、功能全、環(huán)境雅的文化娛樂場所。既便是占據(jù)著地區(qū)文 頁37 共 頁7 第化娛樂市場主體地位的XX工人文化宮，也未形成規(guī)模經(jīng)營，其輻射作用受到抑制。該項(xiàng)目的提出，

11、完全符合地域經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)展的需要。 3、商業(yè)市場發(fā)展的需要 XX是#市南郊最繁華地商業(yè)地段，本項(xiàng)目位于XX十子?xùn)|北角，地理位置十分優(yōu)越；車流、人流集中，是南郊地區(qū)及長安區(qū)居民主要的購物目的地和交通樞紐。廣義商圈輻射110萬人口（含雁塔區(qū)、高新開發(fā)區(qū)、長安區(qū)部分地區(qū)），其中第一商圈半徑5公里或車程十分鐘內(nèi)的輻射人口約50萬人。該項(xiàng)目的建成投入使用后可以和XX國貿(mào)商廈遙相呼應(yīng)，能夠極大的改善#市南郊地區(qū)機(jī)關(guān)企事業(yè)團(tuán)體、居民進(jìn)城購物難、交通不便的狀況。 4、自身建設(shè)與發(fā)展的要求 XX工人文化宮占有土地10329平方米（約合15.5畝），現(xiàn)朋房屋建筑面積2000平方米，固定資產(chǎn)3000萬元。該宮現(xiàn)有電影

12、、錄像、舞會(huì)、歌廳、臺(tái)球、健身、健美、培訓(xùn)班，文藝學(xué)校及商業(yè)用房出租等活動(dòng)項(xiàng)目和經(jīng)營項(xiàng)目。但多數(shù)項(xiàng)目規(guī)模小、設(shè)施舊、檔次低、效益欠佳。另有一些合作開發(fā)的項(xiàng)目，短期內(nèi)還不能產(chǎn)生效益。該宮資產(chǎn)運(yùn)營率及利潤率一直在較低水平徘徊。目前，盡管該宮每天約有2000人次來消費(fèi)，但人均支出僅有4.25元。過低的消費(fèi)水平，與文化娛樂硬件設(shè)施的低檔次、低品位應(yīng)該講與之存在一定的因果關(guān)系。而周邊環(huán)境的迅速變化，也向文化宮提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。如北鄰XX飯店由于投資2000余萬元進(jìn)行改造舊貌變了新顏，其文化娛樂設(shè)施的更新，活動(dòng)項(xiàng)目的拓展，頗具吸引力；對(duì)面拔地而起的十四層“西北文化藝術(shù)大廈”，更以其類同于我們的設(shè)施和項(xiàng)目直

13、接一文化宮形成對(duì) 頁37 共 頁8 第峙局面。因此，加快實(shí)施該項(xiàng)目，對(duì)文化宮進(jìn)行戰(zhàn)略性改造，創(chuàng)立名牌標(biāo)志，拓展文化市場，鞏固主體地位，就顯得非常必要和迫切。 5、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是城市可持續(xù)發(fā)展的必要前提 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的載體，是城市持續(xù)發(fā)展的平臺(tái)。加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不僅可以拉動(dòng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長，還可以增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后勁。因此，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)若能以略高于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長速度，城市的發(fā)展才可能獲得良好的發(fā)展空間，并保持持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展態(tài)勢，從而使城市發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之間形成良性互動(dòng)的戰(zhàn)略發(fā)展關(guān)系。基礎(chǔ)設(shè)施建成之后，不僅為今天所用，更主要的還是為明天所用。只有當(dāng)城市盡快

14、擁有了現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施，城市的功能才能得到發(fā)揮，城市的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)才能更好地開展，城市才能成為開放型的、多功能的、社會(huì)化的、現(xiàn)代化的經(jīng)濟(jì)中心。由于現(xiàn)代化城市基礎(chǔ)設(shè)施的整體性強(qiáng)、建設(shè)規(guī)模大、建設(shè)周期長，只有超前建設(shè)，才有可能與城市的主體設(shè)施（指工業(yè)、金融、貿(mào)易、倉儲(chǔ)、科研等部門的設(shè)施）、附屬設(shè)施（指住宅、中心學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等設(shè)施）同時(shí)形成完整的能力，使城市的各項(xiàng)主體設(shè)施、附屬設(shè)施能最快地投入使用、發(fā)揮效能。 2.2.2項(xiàng)目建設(shè)的意義 本項(xiàng)目具有良好的投資環(huán)境，從項(xiàng)目地點(diǎn)、功能和標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的市場需求狀況來看，項(xiàng)目結(jié)構(gòu)合理、市場需求狀況良好。XX工人文化改造項(xiàng)目位于#市南郊的金融、商

15、貿(mào)、文化中心區(qū)長安路和興善 頁37 共 頁9 第寺東街的交叉口。周邊東臨育才中學(xué)和陜西省歷史博物館；西臨長安路、西北文化藝術(shù)中心和大興善寺；南臨好又多超市、長安大學(xué)和國際貿(mào)易中心；北至XX飯店、南二環(huán)、音樂學(xué)院、公路交通大學(xué)、西北朱雀體育場，是以商業(yè)、金融為主，配以科教、文體娛樂和居住區(qū)的黃金區(qū)域，是#市區(qū)未來發(fā)展的黃金地段。有了黃金般的地理位置和良好的周邊環(huán)境，適合結(jié)合XX工人文化宮現(xiàn)有的優(yōu)勢資源強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，在此地開發(fā)建設(shè)一座集商貿(mào)、影視娛樂、文化交流、為一體的綜合性、智能化大樓。該項(xiàng)目在整體開發(fā)和建設(shè)時(shí)的高標(biāo)準(zhǔn)以及新材料的應(yīng)用將給#市增添一個(gè)新的建筑風(fēng)格典雅俊秀的標(biāo)志建筑，對(duì)振興地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

16、有著積極作用。XX工人文化改造項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)必將對(duì)于促進(jìn)區(qū)域土地的潛力的發(fā)揮和XX工人文化宮的長遠(yuǎn)發(fā)展有著積極的意義。 3單位概況及項(xiàng)目運(yùn)作方案 3.1項(xiàng)目承辦單位概況 2XX工人文化宮建于1958年，占有土地10329m（折合15.5畝），現(xiàn)有職工32人。經(jīng)過40余年的建設(shè)與發(fā)展，目前該宮已初具規(guī)模，2，固定資產(chǎn)近3000房屋建筑物面積達(dá)20000m萬元，初步形成了集文化、娛樂、教育、餐飲、商貿(mào)與房地產(chǎn)為一體的綜合性、多功能、全方位的職工文化活動(dòng)中心。XX工人文化宮現(xiàn)有主要的文化娛樂項(xiàng)目，包括電影院、小影廳、錄像廳、舞廳、歌廳、臺(tái)球、棋牌室、文化藝術(shù)學(xué)校、男子分健身房、女子健美中心、美術(shù)培訓(xùn)

17、中心、電腦培 頁37 共 頁10 第訓(xùn)部及商業(yè)用房出租等，另有合作經(jīng)營的項(xiàng)目若干個(gè)，如室內(nèi)溫泉泳池、餐飲、飯店等。經(jīng)營活動(dòng)項(xiàng)目呈現(xiàn)出多樣性、綜合性的特征，但多數(shù)項(xiàng)目規(guī)模小、設(shè)施舊、檔次低、效益不好。有一些合作開發(fā)的項(xiàng)目，雖然經(jīng)營情況尚佳，卻需待10多年合作期滿之后才能給文化宮產(chǎn)生效益。 3.2項(xiàng)目合作開發(fā)單位概況 #集團(tuán)有限公司成立于2001年11月16日，由陜西省工商行政字處理局批準(zhǔn)注冊(cè)號(hào)6100002014267，注冊(cè)住所#市含光北路53號(hào)，法人代表#，注冊(cè)資本7000萬（人民幣），企業(yè)類型有限責(zé)任公司，經(jīng)營范圍：計(jì)算機(jī)及硬件產(chǎn)品的研究、開發(fā)、銷售、維修；系統(tǒng)集成及軟開開發(fā)；尺子設(shè)備及產(chǎn)品

18、、辦公設(shè)備及用品、機(jī)電產(chǎn)品（汽車除外）、儀器儀表、化工原料與產(chǎn)品（專控除外）的批發(fā)與銷售。 陜西東大置業(yè)有限公司成立于2001年9月17日，由陜西省工商行政管理局批準(zhǔn)注冊(cè)號(hào)6100002013716，注冊(cè)住所#市含光北路53號(hào)，法人代表?xiàng)钫?，注?cè)資本3675萬（人民幣），企業(yè)類型有限責(zé)任公司，經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理；商品房銷售及信息中介服務(wù)。 公司已建項(xiàng)目：長信花園，地址：東郊，面積：45000平方米，住宅：鴻景花園，地址：高新區(qū)，面積：45000平方米，住宅。 公司在建項(xiàng)目：錦繡國際大廈，地址：高新區(qū)，面積60000平方 頁37 共 頁11 第米；錦繡康家，地址：高新區(qū)，面積530

19、00平方米；東方明珠，地址：丈八東路，面積97萬平方米。 該集團(tuán)下屬子公司：北京利達(dá)源科工貿(mào)有限責(zé)任公司 #市正平物產(chǎn)有限公司 北京東安飲食集團(tuán)東來順飯莊 #（澳門）德興海鮮火鍋酒樓 北京（澳門）德興海鮮火酒樓 #雪岳山韓式燒烤城（韓式商務(wù)KTV） #雪岳山商務(wù)公寓 #集團(tuán)有限公司2002年被#市雁塔信用合作聯(lián)社授予優(yōu)良信用客戶、“截止2003年12月31日，本公司無由于擔(dān)保抵押、法律訴訟、稅務(wù)糾紛可能帶來的或有事項(xiàng)”。20*年2月17日該集團(tuán)在901011580000333298賬戶資金額7000萬（見#市商業(yè)銀行高新支行證明）。楊正平（#集團(tuán)有限公司董事長）是陜西省第九屆政協(xié)委員。 199

20、8年4月10日該集團(tuán)下屬#市正平物產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司與陜西新華信房地產(chǎn)有限公司合作完成了“鴻景花園”項(xiàng)目；1998年10月20日該集團(tuán)下屬#市正平物產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司與陜西長安信息房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司合作完成了“長信世紀(jì)花園”項(xiàng)目。 3.3項(xiàng)目運(yùn)作方案 頁37 共 頁12 第XX工人文化宮（甲方）在該項(xiàng)目改造過程中采用與#集團(tuán)有限公司（乙方）聯(lián)合開發(fā)的形式，在不改變各自所有制性質(zhì)及其隸屬關(guān)系的前提下達(dá)成合作開發(fā)協(xié)議。項(xiàng)目在開發(fā)過程中要以突出文化中心的主題為之為宗旨，由乙方承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)及前期費(fèi)用。項(xiàng)目建設(shè)包含地下室兩層，地上建筑主要包括七層的商業(yè)中心和十層的文化中心。項(xiàng)目建成后，甲方享有所有建筑物的產(chǎn)

21、權(quán)和6000平方米的住宅和12000平方米文化中心經(jīng)營使用權(quán)，乙方享有地下室及其商業(yè)中心總計(jì)52564平方米的建筑的經(jīng)營使用權(quán)，經(jīng)營期限為50年。 4項(xiàng)目建設(shè)條件 4.1地形地質(zhì)滿足建筑要求 項(xiàng)目所在地地勢平坦，沒有底層斷裂帶。根據(jù)我們調(diào)查的結(jié)果，結(jié)合項(xiàng)目所在地周邊的構(gòu)筑物（XX國貿(mào)大廈等）等的建筑情況，該項(xiàng)目的建設(shè)地的地質(zhì)情況完全滿足項(xiàng)目建設(shè)的要求。 4.2滿足城市規(guī)劃的要求 項(xiàng)目所在地屬于#市規(guī)劃的商業(yè)中心區(qū)域，該項(xiàng)目的建設(shè)符合城市整體規(guī)劃的要求，同時(shí)滿足保護(hù)文化古跡的要求。 5項(xiàng)目實(shí)施方案 5.1建筑規(guī)模 頁37 共 頁13 第該項(xiàng)目用地10252.4平方米，地塊長約125M，寬約80M

22、。擬建規(guī)模70564平方米，主體結(jié)構(gòu)（按8M跨）。其中：地下室建兩層，每層建筑面積8352平方米2層=17064平方米，層高5.5M。地上建筑分為商業(yè)中心和文化中心兩部分。商業(yè)中心：地面擬建7層；一層擬建5500平方米，層高6M；2-7層每層6000平方米，計(jì)41500平方米，層高5M。文化中心擬建10層，每層1200平方米，計(jì)12000平方米，層高3.6M。 5.2規(guī)劃設(shè)計(jì) XX工人文化宮改造項(xiàng)目的設(shè)計(jì)以“以人為本”為原則，本著適度超前的開發(fā)理念，設(shè)計(jì)出高標(biāo)準(zhǔn)、多方位的智能化大廈。XX工人文化宮改造項(xiàng)目整體規(guī)劃為地下室兩層，地上構(gòu)筑物由七層的商業(yè)中心和十層的文化中心組成。 （1）地下室：為使

23、樓內(nèi)業(yè)主車位充足，實(shí)現(xiàn)人車分流，創(chuàng)造寧靜安全的生活空間，在地下一層規(guī)劃機(jī)械自動(dòng)堆垛式車位156個(gè)（雙層），占用地下一層建筑面積約1800平方米；設(shè)備間放在底下二層規(guī)劃面積約1500平方米；其余面積用于超市，營業(yè)及倉儲(chǔ)（13764平方米）。 （2）七層商業(yè)中心：一層為商業(yè)步行街，二至四層為國際時(shí)尚購物中心，五層設(shè)立國際連鎖餐飲區(qū)，六至七層為文化娛樂中心，為南郊的學(xué)生和#市的白領(lǐng)階層提供優(yōu)質(zhì)健體和娛樂場所。 （3）十層文化中心（其中一層為半地下室）：一層為大型電影院；二至四層用作文化娛樂經(jīng)營；五至七層為影視廳，分別設(shè)置智能化影 頁37 共 頁14 第劇院分450座的豪華影廳一個(gè)、150座的黃金影廳

24、兩個(gè)、80座的VIP廳兩個(gè)以及50座的VIP鉆石廳一個(gè)，滿足不同客戶群的需要；八至九層為文化中心辦公場所；十層為展示大廳，主要是文化藝術(shù)作品的展示等。 （4）配套設(shè)施：建筑物內(nèi)設(shè)局域網(wǎng)，各種物業(yè)服務(wù)均可在網(wǎng)上進(jìn)行，并可與英特網(wǎng)連接；設(shè)置可視對(duì)講電話，車庫自動(dòng)管理系統(tǒng)，紅外線臨近系統(tǒng)。在高速寬帶網(wǎng)還可以進(jìn)行網(wǎng)上購物、醫(yī)療、學(xué)習(xí)、游戲、視屏點(diǎn)播等功能。滿足大廈內(nèi)不同人的辦公和生活需要。 5.3經(jīng)營規(guī)劃 該項(xiàng)目主要分為商業(yè)經(jīng)營和文化娛樂經(jīng)營兩大類。其中商業(yè)經(jīng)營中主要包含超市購物區(qū)、時(shí)尚購物區(qū)和國際連鎖餐飲區(qū)等；文化娛樂經(jīng)營主要由智能健體娛樂休閑廣場和XX工人文化宮影劇院等部分組成。 5.3.1商業(yè)經(jīng)

25、營 1）地下超市購物區(qū) 地下超市購物區(qū)主要為了滿足消費(fèi)者的日常消費(fèi)需求，引進(jìn)國內(nèi)知名的連鎖超市經(jīng)營商。 2）時(shí)尚購物區(qū) 時(shí)尚購物區(qū)將采用以和國際知名品牌聯(lián)合的經(jīng)營策略，引進(jìn)國際大型商貿(mào)公司的經(jīng)營理念如沃爾馬、家樂福等，經(jīng)營國際的服裝、化妝品、飾品、和生活用品為主，引導(dǎo)#市的時(shí)尚消費(fèi)。 3）連鎖餐飲區(qū) 頁37 共 頁15 第連鎖餐飲區(qū)將采用和國際知名品牌聯(lián)合經(jīng)營的方式經(jīng)營，推廣快餐、西餐、東南亞清新口味等，讓#市民體驗(yàn)世界各國的飲食文化。 5.3.2文化娛樂經(jīng)營 1）健體娛樂區(qū) 健體娛樂區(qū)將容納近百個(gè)娛樂健體項(xiàng)目。經(jīng)營內(nèi)容包括：室內(nèi)籃球、沙灘排球、乒乓球、羽毛球、臺(tái)球、壁球、室內(nèi)高爾夫球、保齡球

26、等球類運(yùn)動(dòng)。射擊、射箭、飛標(biāo)、蹦極、攀巖等休閑項(xiàng)目。綜合健身中心、游泳館、拳擊場等健身項(xiàng)目。美容美體、日光浴、桑拿浴、網(wǎng)吧、酒吧、書吧、氧吧、咖啡秀的設(shè)立將為在此辦公、購物和來此健身娛樂的貴賓有一個(gè)高尚、幽雅的休息環(huán)境。 2）影劇院 為XX工人文化宮專業(yè)建設(shè)的智能影劇院其建筑風(fēng)格新穎別致，融匯了東西方的文化韻味。白色弧形拱頂和具有光感的玻璃幕墻有機(jī)結(jié)合，在燈光的烘托下，宛如一個(gè)水晶般的宮殿。大堂作為觀眾的休閑區(qū)域，大堂的主要色調(diào)為白色，高雅而圣潔。大堂上空懸掛著由6片排簫燈架組合而成的大型水晶吊燈，地面采用舉世罕見的希臘水晶白大理石，圖案形似琴鍵，白色巨型的大理石柱子和兩邊的臺(tái)階極富節(jié)奏感，讓

27、人一走進(jìn)大堂就仿佛置身于一個(gè)音樂的世界。XX劇院兼具電影、歌劇、芭蕾、交響樂、綜藝節(jié)目及大型會(huì)議多功能廳。它共有六個(gè)劇場，智能貨影劇院分450座的豪影廳一個(gè)、150座的黃金影廳兩個(gè)、80座的VIP廳兩個(gè)以及50座的VIP鉆石廳一個(gè)，滿足不同客戶群的需要。建成后影劇院和各種設(shè)施采用世界一流的設(shè)備，從多樣化的三維角度觀賞影劇。豪華劇場分為主舞臺(tái)、后舞臺(tái)和左右兩個(gè) 頁37 共 頁16 第側(cè)舞臺(tái)，可作平移、升降、傾斜、旋轉(zhuǎn)等變換。放映設(shè)備全部采用計(jì)算機(jī)控制，讓觀眾享受世界頂級(jí)設(shè)備帶來觀賞效果。 3）文化藝術(shù)展示區(qū) 文化藝術(shù)展示區(qū)分為藝術(shù)作品展區(qū)和科普展區(qū)。藝術(shù)作品展區(qū)主要是匯集國內(nèi)外名家的藝術(shù)作品；科

28、普展區(qū)主要是匯集大量的科普知識(shí)。 5.4物業(yè)管理 XX工人文化宮改造項(xiàng)目在物業(yè)管理上吸收了國外香港的先進(jìn)管理思想和體系，在項(xiàng)目前期介入，有以下幾個(gè)方面。 1、管理規(guī)范化 業(yè)主進(jìn)入前，與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，嚴(yán)格按照合同規(guī)定執(zhí)行。 2、管理智能化 XX工人文化宮改造項(xiàng)目智能化系統(tǒng)，是在大廈局域網(wǎng)的基礎(chǔ)上，采用集成化技術(shù)建立起來的，由信息服務(wù)、信息管理、消防、安全、物業(yè)管理、消防、安全、物業(yè)管理、設(shè)備監(jiān)督和車庫管理技術(shù)組成的綜合系統(tǒng)，為將來業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)和管理，奠定良好的基礎(chǔ)。 具體內(nèi)容為，設(shè)立物業(yè)管理中心中央管理系統(tǒng)來分控各個(gè)分系統(tǒng)，分系統(tǒng)有： （1）設(shè)備監(jiān)視系統(tǒng)，可監(jiān)控電梯所在

29、位置和故障狀態(tài)，以及水箱是否漏水和漫水以便及時(shí)處理。 （2）計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，可管理物業(yè)部管理網(wǎng)，保證信息傳送的高效與準(zhǔn)確；物業(yè)管理中心網(wǎng)站給業(yè)主提供上網(wǎng)高速傳遞的同時(shí)提供 頁37 共 頁17 第各種增值服務(wù)；管理大廈的局域網(wǎng)可使住戶在物業(yè)管理中心網(wǎng)站獲取大廈內(nèi)部信息也可連接internet服務(wù)商。 （3）維修保養(yǎng)系統(tǒng)，對(duì)所有系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)、修理等工作，保證各個(gè)系統(tǒng)的正常進(jìn)行。 （4）保安系統(tǒng)，設(shè)立緊急廣播設(shè)備使樓內(nèi)有背景音樂也可在遭遇緊急情況下迅速通知；設(shè)立巡更系統(tǒng)使保安人員定時(shí)巡邏，確?？蛻舻陌踩?；電視監(jiān)視系統(tǒng)，在大廈通道、地下停車場、物業(yè)管理中心等重要部位設(shè)電視監(jiān)視探頭，隨時(shí)觀察大廈內(nèi)

30、安全情況；設(shè)紅外監(jiān)視系統(tǒng)，在院墻安裝紅外探頭，有非法侵入立即報(bào)警，并聯(lián)動(dòng)攝像機(jī)攝取該位置圖象。 （5）消防系統(tǒng)，報(bào)警和連動(dòng)設(shè)施和設(shè)立使火災(zāi)報(bào)警時(shí)立即切斷相應(yīng)電源并開啟排煙設(shè)備和應(yīng)急燈。 3、物業(yè)管理全面性 保安措施采取自動(dòng)化監(jiān)控和入口、道路、樓棟多層次人防相結(jié)合，確保住戶的安全；組織專門的保潔隊(duì)，并明確分工，保證樓內(nèi)的清潔衛(wèi)生。 5.5實(shí)施進(jìn)度 鑒于#市XX工人文化宮整體改造項(xiàng)目現(xiàn)狀，建設(shè)單位應(yīng)盡快爭取項(xiàng)目立項(xiàng)，辦理各種審批手續(xù)，在2年內(nèi)完成項(xiàng)目的改造。進(jìn)度計(jì)劃安排見表5-1。此表僅供參考，最終的實(shí)施計(jì)劃將在項(xiàng)目立項(xiàng)后確定。 表5-1項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表 頁37 共 頁18 第 計(jì)劃 第二年第一

31、年 12 10-46 7-91 10 4-31- 67-9 -12-3 項(xiàng)目 項(xiàng)目準(zhǔn)備 可行性研初步設(shè)施工圖設(shè)土建施設(shè)備供設(shè)備安項(xiàng)目驗(yàn) 投資估算與資金籌措6 投資估算6.1 6.1.1投資估算范圍工人文化宮整體改造項(xiàng)目投資范圍主要包括現(xiàn)有建筑物市XX#拆遷與補(bǔ)償費(fèi)、項(xiàng)目前期費(fèi)、土建工程費(fèi)、水電氣暖等設(shè)備購置及安 裝費(fèi)等投資及相應(yīng)的其它費(fèi)用。15.38約平方米，XX工人文化宮整體改造項(xiàng)目占地地10252.4#市 。平方米，主體結(jié)構(gòu)（按8M跨）畝。擬建建筑物規(guī)模70564 投資估算依據(jù)6.1.2全國）628、市政工程可行性研究投資估算編制辦法（建標(biāo) ）；市政工程投資估算指標(biāo)（HGZ47-101-9

32、6其他費(fèi)用參考機(jī)械工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目概算編制辦法及各項(xiàng)概算指 ；2002年修訂本）工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)、（ 2002.4；材料價(jià)格參考陜西省建筑材料信息價(jià) 頁37 共 頁19 第工程勘察費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)按建設(shè)部工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（2002年修訂本）有關(guān)規(guī)定計(jì)算； 工程監(jiān)理費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)按機(jī)械工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目概算編制辦法及各項(xiàng)概算指標(biāo)有關(guān)規(guī)定計(jì)算； 基本預(yù)備費(fèi)按照第一、第二部分合計(jì)的7%計(jì)算； 建設(shè)期利息：貸款總額2億元，年利率6%，建設(shè)期為2年，貸款按照每年年初一次貸款1億元計(jì)算利息。 6.1.3項(xiàng)目投資 本項(xiàng)目總投資25776.12萬元。項(xiàng)目總投資估算見表9-1。其中拆遷安置費(fèi)用見表

33、6-2；主體結(jié)構(gòu)投資見表6-3；電力工程投資見表6-4；電梯及自動(dòng)扶梯工程投資見表6-5。 表6-1 總投資估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 工程費(fèi)用 其他費(fèi)用 預(yù)備費(fèi)用 合計(jì) 備注 第一部分 工程費(fèi)用 2180.60 表6- 1 拆遷安置費(fèi)用2180.60 2 50.00 50.00 三通一平及臨建 2 380.00 3 土方外運(yùn)及基礎(chǔ)工程 380.00 6 4 主體結(jié)構(gòu)投資 6927.10 927.10 表6-3 25 外墻及立面 240.00 2240.00 140001200 16 中央空調(diào) 1750.00 750.00 50000350 2282.00 2282.00 表 7 電力

34、工程費(fèi)用6-4 70.56 70564給排水8 10 70.56 514.51 70564 9 消防工程8514.51 0 916.00 表6916.00 -5 電梯及自動(dòng)扶梯10 2 400.00 40000 11 商業(yè)中心內(nèi)裝修600 2400.00 100.00 廣場及外網(wǎng)工程12 100.00 624.00 自動(dòng)車庫工程13 624.00 1564 20434.77 小計(jì) 20434.77 頁37 共 頁20 第 其他費(fèi)用 第二部分 900.00 1 土地轉(zhuǎn)讓金及手續(xù)費(fèi) 900.00 20.00 2 地質(zhì)勘探費(fèi) 20.00 1 105.85 3方案設(shè)計(jì)、咨詢7056 105.85 3

35、246.97 7056施工圖設(shè)4 246.97 開辦費(fèi)及廣告5 300.00 300.00 6 400.00 400.00 其他稅小972.82 972.82 第一、二部分合22407.59 20434.77 1972.82 第三部 預(yù)備568.53 1568.53 基本預(yù)備1568.53 1568.53 小800.00 建設(shè)期利25776.12 總計(jì) 單位：萬元 拆遷安置費(fèi)用表 2 表6- 備注 費(fèi)用 名稱序號(hào) 原聯(lián)建房補(bǔ)償估價(jià) 1 700.00 2 50.00 原建筑拆除及清運(yùn) *2年200.00 100文化宮人員工資 3 萬元/年 元51居民安置過度費(fèi) 戶12月4 50030.60 /M

36、1200.00 6000M5 2000居民安置費(fèi) 元 2180.60 合計(jì) 單位：萬元 主體結(jié)構(gòu)投資表 3 -表6 備注 費(fèi)用 名稱序號(hào) 地下室 1500170642559.60 1 850 商業(yè)中心 2 415003527.50 840.00 文化中心 3 70012000 6927.10 合計(jì) 單位：萬元 電力工程費(fèi)用表 -表64 備注 名稱費(fèi)用 序號(hào) 1000元6000KV600.00 A1 電力增容費(fèi) 頁37 共 頁21 第2 120.00 高壓進(jìn)線工程 3 600.00 高低壓設(shè)備 4 低壓內(nèi)線 640.00 5 322.00 樓層低壓供電及照明 2282.00 合計(jì) 單位：萬元 5

37、 - 電梯及自動(dòng)扶梯費(fèi)用表 表6序號(hào)51.10 51.10 51.10 51.10 51.10 51.10 51.10 51.10 919.80 1.5 地下停車位 1402 稅金及附加949.57 949.57 949.57 949.57 949.57 949.57 949.57 949.57 16903.95 15367.22 863.24 863.24 863.24 營業(yè)稅金2.1 863.24 863.24 863.24 863.24 863.24 60.43 2.2 城建稅60.43 60.43 60.43 60.43 1075.71 60.43 60.43 60.43 2.3 教育

38、稅附加461.02 25.90 25.90 25.90 25.90 25.90 25.90 25.90 25.90 7%和3% 號(hào)20 18 19 14 15 16 17 1 1260.00 1133.81133.81133.81133.81133.81133.81133.820408.52 1 1 1 1 1 1 1 8 3 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 7500.00 3.1 4800.00 4 1378.81378.81378.81378.81378.81378.81378.829618.55 1 1 1 1 1 1 1

39、 8 1228.81228.81228.81228.81228.81228.81228.81228.81228.81228.81228.81228.81228.81228.81228.81228.81228.81228.822118.56 固定成本 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 8 1350.01350.01110.0870.00 630.00 390.00 150.00 150.00 1可變成本7 50.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 7500.00

40、合計(jì)序號(hào)20 17 18 19 14 15 16 102448.15 5754.94 5754.94 5754.94 1 5754.94 5754.94 5754.94 5754.94 16903.95 949.57 949.57 949.57 949.57 949.57 949.57 949.57 2 29618.58 1378.81 1378.81 1378.81 1378.81 1378.81 1378.81 1378.81 3 55925.63 3426.56 3426.56 3426.56 3426.56 3426.56 3426.56 4 3426.56 490796.85 559

41、25.63 45645.93 49072.50 52499.06 5 35366.24 38792.80 42219.37 55925.63 3426.56 3426.56 3426.56 3426.56 3426.56 3426.56 3426.56 3426.56 應(yīng)納稅所得額3426.56 6 1274.02 2226.56 2466.56 2706.56 2946.56 3186.56 3426.56 3426.56 3426.56 序號(hào) 20 17 18 19 14 12 13 15 16 1 資金來源營業(yè)收入1.1 合計(jì) 序號(hào) 項(xiàng)目13 14 15 16 17 18 19 20 104775.76 5754.94 5754.94 5754.94 5754.94 5