房地產(chǎn)估價報告

1、10房地產(chǎn)估價報告估價項目名稱： 沈陽市康居小區(qū)12-2 號樓 111 號房地產(chǎn)價格評估委托方：沈陽市鐵西區(qū)人民法院估價方：沈陽皇家建筑大學(xué)附屬分公司估 價 人 員： 胡建偉估價作業(yè)日期： 二0一八年一月八日至二0一一年一月十二日估價報告編號價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的；2、 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制；3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系；4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范進(jìn)行分析，形成

2、意見和結(jié)論，撰寫本估價報告；5、我們評估所注冊房地產(chǎn)估價師對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘，并對勘察的客觀性、真實性、 公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露、 地下基礎(chǔ)部分及難以接觸到的部分，我們不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行簽定的責(zé)任；6、沒有人對本估價報告提供了重要的專業(yè)幫助，委托方有關(guān)人員協(xié)助我們進(jìn)入現(xiàn)場勘察；7、本估價報告依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，委托方應(yīng)對所提供資料的真實性、合法性負(fù)責(zé)。因資料失實、不合法造成估價結(jié)果有誤的，估價機(jī)構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；8、本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)

3、本估價機(jī)構(gòu)和估價人員同意，估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的單位及個人提供，凡因委托人使用估價報告不當(dāng)而引起的后果，估價機(jī)構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；9、本估價報告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報告解釋權(quán)為本評估機(jī)構(gòu)所有。10、參與本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師：胡建偉1505700124。估價的假設(shè)和限制條件我們評估的是估價對象的現(xiàn)時市場價格，是指在估價時點對估價對象進(jìn)行銷售的正常合理價格，它依據(jù)如下假設(shè)：1、任何有關(guān)估價對象運(yùn)作方式、程序符合國家和地方法律、法規(guī)。2、在估價時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。3、在估價時點不受任何權(quán)利限制，在公開市場可以合法地進(jìn)

4、行轉(zhuǎn)讓。4、存在自愿銷售的賣主，不考慮特殊買家的額外出價。5、有一段合理洽談時間，通盤考慮房地產(chǎn)性質(zhì)和市場情形進(jìn)行議價。6、本報告估價結(jié)果為2013 年 6 月 27 日的市場價格，隨著時間及市場情況的變化，該價格需作相應(yīng)的調(diào)整甚至重估。自估價報告出具之日起一年內(nèi)使用有效。7、本報告為委托人進(jìn)行投資提供價格參考依據(jù)，如果改變估價目的或若用于其他用途對使用者造成的損失，我公司不承擔(dān)任何責(zé)任。8、委托人提供的資料是此次估價的重要依據(jù)，注冊房地產(chǎn)估價師未向政府有關(guān)部門核實和查證，對于該資料的真實性和準(zhǔn)確性由委托人負(fù)責(zé)，對由此而引起的后果及相關(guān)責(zé)任，我公司不承擔(dān)任何責(zé)任。9、報告中數(shù)據(jù)全部采用電算化連

5、續(xù)計算得出，由于在報告中的數(shù)據(jù)均按四舍五入保留兩位小數(shù)或取整，因此， 可能出現(xiàn)個別等式左右不完全相等的情況，但不影響計算結(jié)果及最終評估結(jié)論的準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告一、估價目的確定估價對象房地產(chǎn)市場價格，為委托人以估價對象進(jìn)行房地產(chǎn)交易工作提供價值參考依據(jù)。二、估價對象（一）估價對象區(qū)位狀況1、自然情況：沈陽市是遼寧省的省會，東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通和商貿(mào)中心，全國的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。沈陽現(xiàn)轄九區(qū)一市三縣，總面積1.3萬平方公里，市區(qū)面積3495 平方公里?？?cè)丝?20.4 萬人，市區(qū)人口506.6 萬人。位于中國東北地區(qū)南部，遼寧省中部，以平原為主，山地、丘陵集中在東南部， 遼河、

6、 渾河、 秀水河等途經(jīng)境內(nèi)。屬溫帶半濕潤大陸性氣候，全年氣溫在-29-36之間，平均氣溫8.3 ，全年降水量500毫米，全年無霜期183天。受季風(fēng)影響，降水集中，溫差較大，四季分明。2、社會因素沈陽區(qū)域位置優(yōu)越, 地處 中國東北地區(qū)南部的遼寧中部城市群，是中國東北的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、軍事、工業(yè)、科技、金融商貿(mào)中心，國家綜合交通、通信樞紐， 東北第一大城市，中國十大城市之一，國家門戶城市。沈陽市政治、軍事、金融、 外交機(jī)構(gòu)林立，連續(xù)多年進(jìn)入全國百強(qiáng)城市前十名，并躋身國內(nèi)十大最具競爭力城市行列，成為中國最具吸引力的投資地區(qū)之一。3、對外貿(mào)易發(fā)展沈陽的對外貿(mào)易，不僅在遼寧，在整個東北，也位列前茅。自

7、東北振興戰(zhàn)略實施以來，沈陽日漸成為了外商爭先落戶的香餑餑，全市實際利用外資規(guī)模不斷擴(kuò)大，引進(jìn)的項目質(zhì)量也逐步提升。數(shù)據(jù)顯示，20032011 年，沈陽實際利用外資累計達(dá)到368.5 億美元。 引進(jìn)的重大項目不斷增多，質(zhì)量不斷提升，利用外資的來源地越來越廣。截至 2011 年底，共有85 戶世界 500 強(qiáng)企業(yè)在沈投資了147 個項目。4、房地產(chǎn)市場狀況隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房產(chǎn)制度的改革，沈陽房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始發(fā)育并逐漸趨于完善，房地產(chǎn)市場的發(fā)展和完善，標(biāo)志著沈陽市房地產(chǎn)市場正走向規(guī)范化、法制化、 也為沈陽市的地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)，隨著企業(yè)經(jīng)營機(jī)制改革的不斷深入，房產(chǎn)資產(chǎn)為目的的

8、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，以房產(chǎn)資產(chǎn)作價入股，合資合作第二、第三市場正悄然興起，并呈蓬勃發(fā)展之勢。（二）估價對象界定估價對象是指位于沈陽市鐵西區(qū)紅艷路12號的土地使用權(quán)及地上建筑物。（三）估價對象概況1、估價對象四至估價對象位于沈陽市鐵西區(qū)紅艷路12-2 號，東至艷粉街，西至艷欣街，南至紅艷路，北至沈遼中路。2、基礎(chǔ)設(shè)施周邊配套：標(biāo)志建筑:艷粉小學(xué)、培英中學(xué)、沈陽工業(yè)大學(xué)（興順校區(qū)）、盛京醫(yī)院、興順街夜市、鐵西廣場、家樂福金牛店、萬達(dá)廣場、興隆大天地。公園綠化:勞動公園、仙女湖公園。就醫(yī)條件: 盛京醫(yī)院、沈陽市第五人民醫(yī)院、沈陽市第八人民醫(yī)院。就學(xué)條件: 艷粉小學(xué)、培英中學(xué)、沈陽市第88中學(xué)、沈陽工業(yè)

9、大學(xué)。商業(yè)環(huán)境:家樂福（金牛店）、茂業(yè)百貨、萬達(dá)廣場（沈遼路）、鐵西百貨、新瑪特、萬象匯等。采暖方式：市政供熱三、估價時點2018年 1月 8日至2018年 1月 12日四、價值類型本報告的估價結(jié)果是指估價對象具備正常居住、正常使用的條件下于估價時點的公開市場價值。五、估價依據(jù)（ 1）中華人民共和國土地管理法；（ 2）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；（ 3）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T50291-1999）；（ 4）委托方提供的其它有關(guān)資料；（ 5）評估人員現(xiàn)場勘估和收集的有關(guān)資料。六、估價原則1、獨(dú)立、客觀、公正原則：要求注冊房地產(chǎn)估價師站在中立的立場上，評估出對各方當(dāng)事人

10、來說均是公平合理的價值。2、合法原則：要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象權(quán)益下的價值。3、最高最佳使用原則：能給估價對象帶來最高收益的使用，這種使用，是在法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行。4、替代原則：由于房地產(chǎn)市場是不斷變化的，在不同估價時點，同一宗房地產(chǎn)往往具有不同的價格水平，對估價對象房地產(chǎn)市場情況及其自身情況的界定，均以其在估價時點已知或假設(shè)狀況為準(zhǔn)。5、估價時點原則：房地產(chǎn)價格遵循替代規(guī)律，有相同效用、有替代可能的房地產(chǎn)會相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致。七、估價方法：房地產(chǎn)估價常用的方法有市場比較法、收益法、 成本法、 假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等，評估過程中應(yīng)根據(jù)

11、估價對象的實際情況選擇適合的估價方法。此次評估運(yùn)用的技術(shù)路線：市場比較法法和收益法（ 1）市場比較法：在求取一宗待估房地產(chǎn)的價格時，根據(jù)替代原則，將待估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)實例加以比較對照，并依據(jù)后者已知的價格，參照該房地產(chǎn)的交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況（包括區(qū)域狀況、權(quán)益狀況、實物狀況三方面）等差別，修正得出估價對象于估價時點的房地產(chǎn)現(xiàn)時市場價值。（ 2）收益法：收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。收益法的基本公式：V=A/r1-1/（1+r）n其中：尸估價對象的收益價格A 凈收益r 還原利率，每年不變且大于零n 收益年限八、估價測算過程：（一）市場比

12、較法：在求取一宗待估房地產(chǎn)的價格時，根據(jù)替代原則，將待估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)實例加以比較對照，并依據(jù)后者已知的價格，參照該房地產(chǎn)的交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況（包括區(qū)域狀況、權(quán)益狀況、實物狀況三方面）等差別，修正得出估價對象于估價時點的房地產(chǎn)現(xiàn)時市場價值。1、比較案例的選擇：選擇比較交易實例時，根據(jù)估價對象的情況，應(yīng)符合以下要求：用途相同交易類型相同屬于正常交易區(qū)域及個別條件相近統(tǒng)一價格基礎(chǔ)估價對象為住宅，故適宜選取地段相近，房屋建筑類型相似的房地產(chǎn)作為可比案例，結(jié)合影響房地產(chǎn)價格的多種因素進(jìn)行修正，以此估算出待估房地產(chǎn)的客觀合理價格。案例 A: 沈陽市鐵西區(qū)康居小區(qū)內(nèi)一套房屋，用途為住宅，中

13、檔裝修，共7 層，案例A位于第2層，南北朝向。交易價格為 7309元/平方米，交易日期為2018年 1 月。案例B： 沈陽市金碩園內(nèi)一套住房，用途為住宅，中檔裝修，共7 層，案例B 位于第 6 層，南北朝向。交易價格為7184元 /平方米，交易日期為2018年 1 月。案例C： 沈陽市康居小區(qū)內(nèi)一套房屋，用途為住宅，高檔裝修，共6 層，案例C位于第 4 層， 南北朝向。交易價格為6754元 /平方米， 交易時間為2018年 1 月。2、比較因素的選擇根據(jù)估價對象的房產(chǎn)條件, 影響估價對象價格的主要因素有:A交易時間：確定房價指數(shù)B、交易情況：是否為正常，公平，公開，自愿的交易C、區(qū)域因素：主要

14、有居住社區(qū)成熟度、交通便捷度、自然和人文環(huán)境狀況、公共設(shè)施完備程度、基礎(chǔ)設(shè)施條件等D個別J因素：主要指待估房產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)、裝修情況、樓層、朝向、戶型、物業(yè)管理、建成年代等93、因素條件說明交易案例與估價對象各因素的條件比較具體，見表1表1比較因素條件說明表項目名稱估價對象實例A實例B實例C交易價格（元/平方米）待評估730971846754ag康居小區(qū)康居小區(qū)金碩園康居小區(qū)估價時點/交易時間2018.12018.12018.12018.1交易情況正常正常正常正常區(qū)居住社區(qū)成熟度周邊住宅項目較多，居 住社區(qū)成熟度局與估價對象 情況相同與估價對象 情況相同與估價對象 情況相同交通便捷度周邊有多條公

15、交線路，與估價對象與估價對象與估價對象域因素父通便捷度局情況相同情況相同同情況相同自然和人義環(huán)境狀況自然和人義環(huán)境好與估價對象 情況相同與估價對象 情況相同與估價對象 情況相同公共設(shè)施完備程度周邊配套設(shè)施齊全與估價對象 情況相同同與估價對象 情況相同與估價對象 情況相同基礎(chǔ)設(shè)施條件基礎(chǔ)設(shè)施完備，與估價對象與估價對象與估價對象1達(dá)到七通一平情況相同情況相同情況相同個建筑結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)裝修情況中檔裝修中檔裝修中檔裝修高檔裝修別樓層6 (1)7 (6)7 (1)6 (2)因朝向南北南北南北南北戶型兩室一月一衛(wèi)兩室一月一衛(wèi)兩至 h 衛(wèi)兩至 h 衛(wèi)素物業(yè)管理較好根據(jù)估價對象與比較案

16、例的差異, 以估價對象的各因素條件為基礎(chǔ), 編制比較因素條件指數(shù)表，比較因素指數(shù)確定如下：A. 交易日期：估價對象與三個案例交易日期相差不久，故對該因素不作修正。B. 交易情況：估價對象與三個案例的交易情況均為正常，故該因素不作修正。C. 區(qū)域因素：a. 居住社區(qū)成熟度，分為高、較高、一般、差四個等級，以估價對象的等級為 100, 每相差一個等級修正2；b. 交通便捷度，分為高、較高、一般、差四個等級，以估價對象的等級為100, 每相差一個等級修正2；c. 自然和人文環(huán)境狀況，分為好、較好、一般、較差四個等級，以估價對象的等級為100，每相差一個等級修正2；d. 公共設(shè)施完備程度，分為齊全、較

17、齊全、一般、不齊全四個等級，以估價對象為 100, 每相差一個等級修正3；e. 基礎(chǔ)設(shè)施條件，分為完備、較完備、一般、不完備四個等級，以估價對象為 100, 每相差一個等級修正2；D. 個別因素 :a. 建筑結(jié)構(gòu) , 分為鋼混、混合，以估價對象鋼混結(jié)構(gòu)為100, 混合結(jié)構(gòu)為98；b. 裝修情況，分為毛坯、簡單裝修、中檔裝修、高檔裝修四個等級，以估價對象為100，每相差1 個等級修正1；c. 樓層，分為1-3 層、 4-8 層、 9 層以上三個等級，以估價對象為100, 每相差一個等級修正2；d. 朝向，三個案例與估價對象均為南北朝向，故不對該因素進(jìn)行修正；e. 戶型， 分為一居、二居、 三居、

18、 三居以上四個個等級，以估價對象為100，每相差 1 個等級修正2；f. 物業(yè)管理, 分為好、較好、一般、較差四個等級，以估價對象的等級為100，每相差一個等級修正2；5、編制因素條件修正系數(shù)表1010將估價對象的因素條件指數(shù)與比較案例因素條件指數(shù)進(jìn)行比較，得到因素 修正系數(shù)，見表3。表3比較因素修正系數(shù)表項目名稱實例A實例B實例C交易價格（元/平方米）730971846754估價時點/交易時間100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素分析交通便捷度100/100100/100100/100裝修情況100/100100/102100/1

19、00樓層100/100100/102100/100朝向100/100100/100100/100物業(yè)管理100/100100/102100/100修正后的價格（元/平方米）7309677067546、比準(zhǔn)價格的確定根據(jù)以上修正得出的三個比較案例的價格較接近且符合估價時點居住用途 房地產(chǎn)的價格水平，故取三個比較案例的比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值作為本次市場比 較法估價測算結(jié)果：（7309+6770+6754 +3 =6944元/平方米（二）收益法:1） 估 算 毛 收 入本 次 委 估 的 房 地 產(chǎn) 目 前 實 際 用 途 為 住 宅 。經(jīng) 評 估 人 員 調(diào) 查 ， 本地區(qū)的住宅用房出租的標(biāo)準(zhǔn)約為1

20、80元/年平方米，結(jié)合委 估房地產(chǎn)的實際位置、設(shè)計用途、交通、環(huán)境狀況等因素，最 終判斷委估房地產(chǎn)在正常出租狀態(tài)下的整體客觀租金標(biāo)注為700元/年平方米，每年的空置率為10%,由此得每年的毛收 入為700 元/年 nfx 85 nl2X （ 1-10%） = 53550 元（ 2） 計 算 年 運(yùn) 營 費(fèi)1） 年 維 修 費(fèi) 用按照沈陽市當(dāng)?shù)厍闆r及一般標(biāo)準(zhǔn)，該項費(fèi)用按年租金收入的3 計 支 ， 則 年 維 修 費(fèi) 用 為53550X 3 % =1606.5 元2） 房 產(chǎn) 稅按 房 地 產(chǎn) 管 理 法 規(guī) 定 ， 房 產(chǎn) 稅 按 租 金 輸 入 12 計 支 ， 所 以 可得每年交納的房產(chǎn)稅為

21、53550 X 12%= 6426 元3） ）其 他 費(fèi) 用（ 包 括 管 理 費(fèi) 用 及 不 可 預(yù) 見 費(fèi) 用 等 ）大 約 為 年 總 收入 的1 由 此 得 每 年 的 其 他 費(fèi) 用 為53550X1% = 535.5 元4） 年 運(yùn) 營 費(fèi) 用（ 1 ） +（ 2） +（ 3） = 8568 元（ 3） 年 純 收 益 為53550-8568= 44982 元4） 確 定 資 本 化 率1） 風(fēng) 險 收 益 調(diào) 整 值 法收益折現(xiàn)率包括三部分內(nèi)容：無風(fēng)險收益率、風(fēng)險報酬率和通 貨 膨 脹 率 ，房 地 產(chǎn) 的 價 格 應(yīng) 經(jīng) 含 有 通 貨 膨 脹 因 素 的 影 響 ，因 此 通 常 收 益折現(xiàn)率為r= 無風(fēng)險收益率+風(fēng)險報酬率=無風(fēng)險收益率+風(fēng)險系數(shù)*（ 行 業(yè) 平 均 收 益 率-無風(fēng)險收益率 ）無風(fēng)險收益率取一年定期銀行存款利率1.5 ,行業(yè)平均收益率 按 10 計 算 ， 考 慮 到 出 租 用 房 收 入 與 經(jīng) 濟(jì) 環(huán) 境 的 影 響 、 政 府 政 策 等 相 關(guān) 聯(lián)，有一定的風(fēng)險性，因此風(fēng)險系數(shù)為0.95，由此可計算出委估房地產(chǎn)的