房地產(chǎn)開發(fā)公司成本部管理制度與流程

1、房地產(chǎn)開發(fā)公司管理制度成本部1 成本部職能。成本部管理職能就是在房地產(chǎn)投資開發(fā)項目得策劃設(shè)計招投標(biāo)發(fā)包與項目施工階段,將房地產(chǎn)開發(fā)成本控制在預(yù)定得目標(biāo)之內(nèi),以保證項目建設(shè)過程中合理使用人力物力財力,取得較好得投資效益與經(jīng)濟效益。2 工作原則。2.1 正直忠誠 ,公正廉潔原則。2.2 實事求就是,精細精準(zhǔn)原則。2.3 嚴格保密原則。2.4 最大限度節(jié)約公司成本原則。3 成本部職責(zé)與工作流程。3.1 項目策劃階段。3 1 1項目策劃階段職責(zé)。負責(zé)協(xié)助市場策劃部完成項目可行性研究報告。依據(jù)項目定位與歷史造價數(shù)據(jù)造價指標(biāo)等編制項目投資成本估算,項目成本利潤分析等。為項目決策籌集資金與控制造價提供依據(jù)。

2、3 12項目策劃階段工作流程。3 1 2 1結(jié)合工程技術(shù)部對項目得定位規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃要點分析 建筑得基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修等,確定建安成本中各個項目得成本指標(biāo)。3 1 2 2依據(jù)關(guān)于項目定位得市場調(diào)查報告土地規(guī)劃指標(biāo)及相關(guān)土地狀況資料,該地區(qū)類似項目成本造價指標(biāo),市場同類檔次項目得建造標(biāo)準(zhǔn)及形式等信息編程項目可行性分析估算成本報告。3、 1、 2、 3、項目有多方案需要比較得項目,成本部應(yīng)對各方案得成本差異性進行分析與說明,比較后提出成本建議。3、 2、項目規(guī)劃與設(shè)計階段。3、 2、 1 、項目規(guī)劃與設(shè)計階段職責(zé)。負責(zé)項目規(guī)劃設(shè)計階段編制限額設(shè)計成本目標(biāo),組織成本部、工程部、市場營銷部等部門

3、對規(guī)劃設(shè)計進行優(yōu)化討論,提出合理優(yōu)化建議。完成設(shè)計階段建安成本得概算,編制項目目標(biāo)成本。3、 2、 2、項目規(guī)劃與設(shè)計階段工作流程。3、 2、 2、 1 、成本部須組織工程技術(shù)、營銷策劃部對規(guī)劃方案進行研討 ,對規(guī)劃方案設(shè)計成本提出要求與建議;3、 2、 2、 2、規(guī)劃方案設(shè)計完成后,成本部依據(jù)提供得規(guī)劃方案設(shè)計完成成本測算,對前期可研階段得項目成本估算進行修正并對項目成本影響較大或成本容易流失得單項工程做專項成本分析與建議。3、 2、 2、 3、成本部將建安成本目標(biāo)盡可能得合理分解到每一個單項工程或?qū)I(yè)工程上,形成技術(shù)設(shè)計階段得成本限額設(shè)計初步建議;3、 2、 2、 4、成本部組織召集公司相

4、關(guān)人員討論技術(shù)設(shè)計階段得成本限額初步建議,充分溝通,審批后作為技術(shù)設(shè)計階段得成本限額;3、 2、 2、 5、技術(shù)設(shè)計完成并提交后,成本部須組織編制項目成本概算 ,概算依據(jù)技術(shù)圖紙針對典型配套（如地下室、會所、 網(wǎng)球場館等）及不同層高塔樓標(biāo)準(zhǔn)層得主體結(jié)構(gòu)混凝土含量、模板含量、砌體含量、地面、墻面裝修等分項工程計算單位含量并套用現(xiàn)行綜合價按規(guī)定取費并按平均市場下浮水平計算,部分因圖紙設(shè)計深度不夠得項目暫按估算指標(biāo)值,專業(yè)分包工程按市場價格;3、2、2、 6、編制施工圖限額設(shè)計成本控制建議書,要求具體如下:成本部根據(jù)項目成本目標(biāo),結(jié)合施工圖設(shè)計任務(wù)書、初步方案及市場水平針對各分項工程得不同特點,分別

5、制定相應(yīng)得限額設(shè)計經(jīng)濟指標(biāo)、技術(shù)指標(biāo)或?qū)χ饕牧线x型、成本控制點提出建議;對分項工程中影響成本較大或容易造成成本流失得關(guān)鍵點作為施工圖設(shè)計階段限額設(shè)計成本控制重點;3、3、項目招投標(biāo)與合同簽訂階段。3、 3、1 、項目招投標(biāo)與合同簽訂階段職責(zé)。成本部負責(zé)編制招標(biāo)文件、招標(biāo)控制價（或標(biāo)底）,組織設(shè)施招標(biāo)公告、開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)、中標(biāo)通知書等招投標(biāo)工作。參與各類合同編制,洽談、簽訂工作。3、3、2、項目招投標(biāo)與合同簽訂階段工作流程。3、3、2、1、依據(jù)設(shè)計施工圖及項目技術(shù)文件,編制施工圖預(yù)算及招標(biāo)控制價（或標(biāo)底）;3、3、2、2、依據(jù)項目招標(biāo)要求編制招標(biāo)文件、發(fā)出招標(biāo)公告并對招標(biāo)文件進行答疑澄清、投

6、標(biāo)資格審核、開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)、發(fā)中標(biāo)通知書等 ;3、3、2、3、依據(jù)招標(biāo)文件與中標(biāo)通知書,與中標(biāo)人簽訂施工合同;參與合同得編制、洽談、修改、補充與簽訂工作3、 4、項目施工階段。3、4、1、項目施工階段職責(zé)成本部負責(zé)項目施工階段得成本控制與管理工作。負責(zé)審核工程進度款、審核工程設(shè)計變更簽證單、審核工程經(jīng)濟簽證、審核工程認質(zhì)認價材料價格、審核工程竣工結(jié)算、編制月變動成本報表,技術(shù)經(jīng)濟資料整理歸檔。3、4、2、項目施工階段工作流程3、 4、2、1、工程進度款審核工作流程當(dāng)項目工程形象進度到達合同約定節(jié)點后,由項目承包人向項目監(jiān)理部申報工程進度款支付申請表（一式五份）,項目監(jiān)理部收到申請后對承包人本

7、期施工完成得工程進行全面得審核,包括工程得進度、質(zhì)量、安全、文明施工、申請付款金額、付款計算書等。滿足付款條件時,在3 日內(nèi)簽署付款意見并上報公司項目經(jīng)理部。不滿足付款條件時將其駁回重審。公司項目經(jīng)理部收到監(jiān)理工程師報送得進度款支付申請后,對承包人申報得工程得進度、質(zhì)量、安全文明、申請付款金額及計算書等進行核實與審核,對監(jiān)理部簽署得意見進行核實。滿足付款條件時,在 5日內(nèi)簽署付款意見并上報公司成本部。不滿足付款條件時駁回重審。成本部收到項目經(jīng)理部得進度款支付申請后,對承包人申報得工程進度、質(zhì)量、安全文明、申請付款金額及計算式進行核實與審核。情況滿足付款條件得,結(jié)合監(jiān)理部與公司項目經(jīng)理部意見,確

8、定工程應(yīng)付工程款金額,并在 7日內(nèi)簽署付款金額與意見上報公司總經(jīng)理審批。情況不滿足付款條件時駁回重審。（另外,公司會計部每月將施工工地繳納水電費發(fā)票復(fù)印件（兩份）報送成本部,成本部存檔一份,送承包人一份。承包人在計算進度款時應(yīng)扣除水電代繳費用。）公司總經(jīng)理收到成本部簽署得進度款支付申請后,對工程進度款支付申請進行審批,同意付款得情況下,5日之內(nèi)簽署批準(zhǔn)下發(fā)公司成本部。如有問題駁回重審。公司成本部收到總經(jīng)理簽署批準(zhǔn)得進度款支付申請后,內(nèi)部存檔一份,其余送公司會計部一份,返還監(jiān)理部、項目部、承包人各一份。公司會計部收到批準(zhǔn)后得進款支付申請后,進入進度款撥付流程。3、4、2、2、工程設(shè)計變更簽證單審

9、核工作流程工程設(shè)計變更單文件統(tǒng)一由公司工程技術(shù)部發(fā)出（無論就是設(shè)計提出得變更,還就是承包人提出得變更）,發(fā)送公司成本部一份、項目經(jīng)理部一份、監(jiān)理部一份、承包人一份,發(fā)出文件必須要求收到文件部門在文件收發(fā)薄上簽字確認,防止工程未及時變更時以未收到變更文件為理由推卸責(zé)任。工程設(shè)計變更實施完成后5 天內(nèi)（屬于隱蔽工程得,在隱蔽工程隱蔽前）,承包人應(yīng)督促現(xiàn)場監(jiān)理與甲方代表驗收,驗收合格后報送設(shè)計變更簽證單（一式四份）給項目監(jiān)理部。對于工程設(shè)計變更涉及到費用減少得,承包人也必須按規(guī)定報送,否則公司成本部自動核算費用減少金額,承包人視為認可。工程變更實施后超過5 天未報送得,或者隱蔽工程已經(jīng)隱蔽未報送得,

10、視承包人已經(jīng)放棄該部分費用,公司不再予以 認可。項目監(jiān)理部收到承包人報送得設(shè)計變更簽證單,在 2 日內(nèi)對簽證內(nèi)容進行審核。審核內(nèi)容包括設(shè)計變更就是否實施完成,完成得質(zhì)量就是否合格,簽證內(nèi)容就是否敘述清楚屬實完整,費用計算就是否正確符合現(xiàn)場實際,就是否超過報送時限等。監(jiān)理部經(jīng)審核無問題則簽署意見報送項目經(jīng)理部。如有問題則詢問承包人或駁回重審。項目經(jīng)理部收到承包人報送得設(shè)計變更簽證單后,在 3日內(nèi)對簽證內(nèi)容進行審核。審核內(nèi)容包括設(shè)計變更就是否實施完成,完成得質(zhì)量就是否合格,簽證內(nèi)容就是否敘述清楚屬實完整,費用計算就是否正確符合現(xiàn)場實際,就是否超過報送時限等。項目經(jīng)理部經(jīng)審核無問題則簽署意見報送公司

11、成本部。如有問題則詢問承包人或駁回重審。按照合同專用條款15、 1、 8條約定,承包人須督促監(jiān)理部與項目經(jīng)理部在5 日之內(nèi)簽字并報送公司成本部,否則視為承包人放棄該簽證費用,公司不予認可。公司成本部收到項目經(jīng)理部報送得設(shè)計變更簽證單后,在 5日內(nèi)對簽證內(nèi)容進行審核。審核內(nèi)容包括設(shè)計變更就是否實施完成,完成得質(zhì)量就是否合格,簽證內(nèi)容就是否敘述清楚屬實完整,費用計算就是否正確符合現(xiàn)場實際,就是否超過報送時限等。成本部經(jīng)審核無問題,則結(jié)合監(jiān)理部與項目經(jīng)理部意見,確認最終費用金額,簽署意見,如有問題則詢問承包人或駁回重審。成本部每月30 號將本月已經(jīng)審核得設(shè)計變更簽證單集中上報公司總經(jīng)理。公司總經(jīng)理收

12、到成本部集中上報得設(shè)計變更簽證單后,在 10日內(nèi)審批通過則簽署蓋章下發(fā)公司成對本月得設(shè)計變更簽證單進行審批。本部。成本部收到批準(zhǔn)過得設(shè)計變更簽證單后,內(nèi)部存檔一份,送項目經(jīng)理部、項目監(jiān)理部、承包人各一份。并將批準(zhǔn)后得費用成本編入月變動成本報表,每月30 日上報公司總經(jīng)理。3、 4、 2、 3、工程現(xiàn)場經(jīng)濟簽證單審核工作流程工程施工過程中需要簽證得事件發(fā)生時,承包人應(yīng)及時通知監(jiān)理部與公司項目經(jīng)理部知曉。如承包人出現(xiàn)需簽證事件而不通知得,監(jiān)理部與項目經(jīng)理部有權(quán)不予認可該項簽證事項。項目監(jiān)理部與項目經(jīng)理部接到承包人需要簽證通知,首先應(yīng)判斷該事項發(fā)生得費用就是否應(yīng)由公司承擔(dān),如果不就是應(yīng)予告知,如果判

13、斷沒有把握,可以咨詢公司成本部。再次如果需要判斷簽證事件涉及費用,如果涉及費用較大時（預(yù)計費用超過一萬 元）,應(yīng)及時告知成本部,成本部須到現(xiàn)場核實情況并匯報公司總經(jīng)理。簽證事件需要在施工前收方計量得,承包人應(yīng)及時通知并組織項目監(jiān)理部與項目經(jīng)理部、公司成本部進行現(xiàn)場收方計量,填寫現(xiàn)場收方記錄并各方簽字?，F(xiàn)場收方記錄原件由成本部保存,承包人復(fù)印4并追加簽字作為現(xiàn)場經(jīng)濟簽證得原始資料。對于事前需要計量而承包人沒有及時通知并組織各方現(xiàn)場收方計量,事后無法計量得,項目監(jiān)理部與項目經(jīng)理部有權(quán)不予認可該項簽證事項。簽證事件施工完成后5 日內(nèi)（屬于隱蔽工程得,在隱蔽工程隱蔽前）,承包人通知并組織項目監(jiān)理部與項

14、目經(jīng)理部驗收,驗收合格后報送 現(xiàn)場經(jīng)濟簽證單（一式四份）給項目監(jiān)理部。簽證事項完成后超過5天未報送得,或者隱蔽工程已經(jīng)隱蔽而未報送得,視承包人已經(jīng)放棄該部分費用,公司不再予以認可。項目監(jiān)理部收到承包人報送得現(xiàn)場經(jīng)濟簽證單,在 2日內(nèi)對簽證內(nèi)容進行審核。審核內(nèi)容包括現(xiàn)場簽證產(chǎn)生得原因就是否合理,施工完成得質(zhì)量就是否合格,簽證內(nèi)容就是否敘述清楚屬實完整,費用計算就是否正確符合現(xiàn)場實際,就是否超過報送時限等。監(jiān)理部經(jīng)審核無問題則簽署意見報送項目經(jīng)理部。如有問題則詢問承包人或駁回重審。項目經(jīng)理部收到承包人報送得現(xiàn)場經(jīng)濟簽證單后,在 3 日內(nèi)對簽證內(nèi)容進行審核。審核內(nèi)容包括現(xiàn)場簽證產(chǎn)生得原因就是否合理,

15、完成得質(zhì)量就是否合格,簽證內(nèi)容就是否敘述清楚屬實完整,費用計算就是否正確符合現(xiàn)場實際,就是否超過報送時限等。項目經(jīng)理部經(jīng)審核無問題則簽署意見報送公司成本部。如有問題則詢問承包人或駁回重審。按照合同專用條款15、 1、 8條約定,承包人須督促監(jiān)理部與項目經(jīng)理部在5 日之內(nèi)簽字并報送公司成本部,否則視為承包人放棄該簽證費用,公司不予認可。公司成本部收到承包人報送得現(xiàn)場經(jīng)濟簽證單后,在 5 日內(nèi)對簽證內(nèi)容進行審核。審核內(nèi)容包括現(xiàn)場簽證產(chǎn)生得原因就是否合理,完成得質(zhì)量就是否合格,簽證內(nèi)容就是否敘述清楚屬實完整,費用計算就是否正確符合現(xiàn)場實際,就是否超過報送時限等。成本部經(jīng)審核無問題,則結(jié)合監(jiān)理部與項目

16、經(jīng)理部意見,確認最終費用金額,簽署意見,如有問題則詢問承包人或駁回重審。成本部每月30 日將本月已經(jīng)審核得現(xiàn)場經(jīng)濟簽證單集中上報公司總經(jīng)理。公司總經(jīng)理收到成本部集中上報得現(xiàn)場經(jīng)濟簽證單后,在 10日內(nèi)對本月得現(xiàn)場經(jīng)濟簽證單進行審批。審批通過則簽署蓋章下發(fā)公司成本部。成本部收到批準(zhǔn)得現(xiàn)場經(jīng)濟簽證單后,內(nèi)部存檔一份,送項目經(jīng)理部、項目監(jiān)理部、承包人各一份。并將批準(zhǔn)后得費用成本編入月變動成本報表,每月30 日上報公司總經(jīng)理。3、 4、 2、 4、計日工簽證審核工作流程原則上盡量不產(chǎn)生計日工,但就是工程中確實遇到一些零星得、難以計量得工程可以跟現(xiàn)場實際情況簽計日工。計日工單價為60 元 /工日 ,該單

17、價就是經(jīng)過承包人認可得單價,承包人不得以計日工單價低為由要求項目經(jīng)理部管理人員多簽計日工。工程事件確實需要使用計日工時,承包人應(yīng)及時通知項目經(jīng)理部管理人員 ,經(jīng)項目經(jīng)理部管理人員同意后方可安排人員施工。項目經(jīng)理部收到承包人要使用計日工請求時,首先應(yīng)判斷該事項發(fā)生得費用就是否應(yīng)由公司承擔(dān),如果不就是應(yīng)予以拒絕,如果判斷沒有十足把握,可以咨詢公司成本部。再次要判斷就是否必須使用計日工 ,如能收方計量得應(yīng)予以拒絕,要求收方計量了;如果能采用費用包干得,可以商量費用包干。再次要判斷計日工預(yù)計需求數(shù)量,原則上如果發(fā)生事件預(yù)計十個計日工以內(nèi)能完成得 ,項目經(jīng)理部可以同意。如果該事件使用計日工如果需要十個以

18、上得,項目經(jīng)理部需詢問公司成本部,經(jīng)成本部報公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后,方可同意使用。承包人得到項目經(jīng)理部同意使用計日工后,須在施工過程中每日向項目經(jīng)理部人員報計日工工人人數(shù),由項目經(jīng)理部管理人員核實并進行監(jiān)督,如發(fā)現(xiàn)計日工工人出現(xiàn)人數(shù)不對,消極怠工等情況時,有權(quán) 可以根據(jù)情況拒簽或少簽計日工數(shù)量。工人工作一天滿八小時為一個工日,不滿八小時按照比例簽數(shù)量,如 :0、 8工日。承包人已經(jīng)充分考慮夜間施工情況,所以夜間施工,計日工不做調(diào)整。承包人應(yīng)及時申報與督促項目經(jīng)理部管理人員及時簽署計日工簽證單（原件一份由項目經(jīng)理部管理收集整理,每月 10號、 25號上交公司成本部,承包人留復(fù)印件并督促項目經(jīng)理部追加簽

19、字）。 計日工原則上一日一簽,如遇特殊情況不超過3天。超過3天計日工承包人還未督促簽字得,項目經(jīng)理部有權(quán)不予認可,視承包人放棄該項費用。承包人每月10 號、 25 號將每月15 天內(nèi)發(fā)生得計日工簽證單收集匯總作為附件編制現(xiàn)場經(jīng)濟簽證單（一式四份、復(fù)印件須追加簽字）,按照現(xiàn)場經(jīng)濟簽證單流程予以申報。承包人應(yīng)按照規(guī)定及時申報,如 :本月 25 號申報本月10 號至 25 號之間得計日工。如超過時限,如 :本月 25 號申報得計日工中有上月25 號 -本月10 號發(fā)生得計日工,則超過時限,視為承包人放棄該部分費用,公司不予認可。3、 4、 2、 5、認質(zhì)認價材料得審核工作流程按照合同約定,工程施工過

20、程中使用得材料,屬于甲供材料得由甲方供給;屬于甲控材料得,按照合同（附件甲控材料清單一覽表）約定方式供給;除此之外,出現(xiàn)需要使用合同中沒有約定得材料時,須與項目監(jiān)理部與項目經(jīng)理部商議,就是否必須使用該種材料,經(jīng)項目監(jiān)理部與項目經(jīng)理部同意使用該種材料后,由承包人提出申請,執(zhí)行本流程。承包人須在材料使用前30天提出該材料認質(zhì)認價得申請,如果承包人未及時提出申請影響材料供給,造成工期拖延得,承包人自行承擔(dān)責(zé)任。承包人填寫材料認質(zhì)認價申報表（一式四份）,標(biāo)明材料得名稱 ,規(guī)格,需求數(shù)量,如有需要備注技術(shù)性能要求,并提供三種品牌廠家及報價。填寫符合規(guī)范后上報項目監(jiān)理部,項目監(jiān)理部對認質(zhì)認價材料進行審核,

21、監(jiān)理部收到申請表后2日內(nèi)審批簽署意見報項目經(jīng)理部。項目經(jīng)理部收到申報表后,對認質(zhì)認價材料進行審核。對該材料就是否能夠滿足工程技術(shù)要求,了解三種品牌得性價比,并對材料價格進行初步審核。3 日內(nèi)審批簽署意見后報公司成本部。公司成本部收到申報表后,對認質(zhì)認價材料進行審核。對該材料就是否能夠滿足工程技術(shù)要求,了解三種品牌得性價比,通過了解材料市場價、信息價等,并對材料價格進行進一步審核。最終選定一種材料得品牌,并核定材料價格。3日內(nèi)審批簽署意見后報公司總經(jīng)理。公司總經(jīng)理收到成本部上報得申報表后,對認質(zhì)認價材料得品牌與價格進行最終審批,3日之內(nèi)審批簽署蓋章后返還成本部。成本部將審批過得認質(zhì)認價申報表,內(nèi)

22、部存檔一份,發(fā)送監(jiān)理部,項目經(jīng)理部,承包人各一份。承包人報送得進度款計算書、簽證等涉及到認質(zhì)認價材料得報送資料須附加審批得認質(zhì)認價材料申報表復(fù)印件。3、 4、 2、 6、工程獎罰款工作流程按照合同約定獎罰制度、公司管理下發(fā)承包人得管理規(guī)定等,在施工過程中,承包人做得好得,按照相關(guān)制度規(guī)定條款進行獎勵;承包人做得不好得,按照相關(guān)制度規(guī)定條款進行罰款。項目監(jiān)理部與項目經(jīng)理部在施工管理過程中,承包人做得不好進行罰款時,應(yīng)填寫工程罰款單并送給承包人（要求承包人在發(fā)文薄上簽字）,承包人在受到罰款單后應(yīng)在2 日內(nèi)簽字蓋章返還給項目監(jiān)理部 /項目經(jīng)理部。如果承包人對罰款有異議得,須在收到罰款單2 日內(nèi)與項目監(jiān)理部 /項目經(jīng)理部解釋溝通,經(jīng)項