商業(yè)拓展測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)-購(gòu)物中心201808

1、商業(yè)拓展測(cè)算指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)（201808更新）適用于購(gòu)物中心業(yè)態(tài)門(mén)店結(jié)合前期拓展測(cè)算問(wèn)題，根據(jù)商業(yè)各管理部門(mén)梳理結(jié)果，明確下述測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)。一、招商政策1、出租率：首年按85%、次年按90%，第三年始及往后按95%-98%。2、租金漲幅：指導(dǎo)意見(jiàn)如下。業(yè)態(tài)第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年第十年 以后主力店0%0%0%3%3%3%3%3%3%3%3%精品0%0%5%50%5%10%40%10%20%40%10%零售0%3%3%50%10%20%50%10%20%40%20%特業(yè)0%0%5%0%5%80%5%10%5%10%5%餐飲0%3%3%3%3%100%10%10%10%

2、10%5%3、免租期：免租期1個(gè)月,主力店可給予3-6個(gè)月免租期。二、人力行政類(lèi)1、人力成本（1）人員配置： 6萬(wàn)平及以下：12人/萬(wàn)平； 6-10萬(wàn)平（含）：上述標(biāo)準(zhǔn)*85% 10-20萬(wàn)平以上：上述標(biāo)準(zhǔn)*75% 20-50萬(wàn)平以上：上述標(biāo)準(zhǔn)*65% 50萬(wàn)平以上：上述標(biāo)準(zhǔn)*50%其中人員配置標(biāo)準(zhǔn)中，不包括門(mén)店外包的保安、保潔，但包含按需要配置安保關(guān)鍵崗，如安保主管、監(jiān)控員。人員配置數(shù)量，籌備期可根據(jù)需要按正常標(biāo)準(zhǔn)的1.2倍，運(yùn)營(yíng)期開(kāi)業(yè)1年后調(diào)整至標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)。（2）薪資標(biāo)準(zhǔn)： 按照商業(yè)集團(tuán)各層級(jí)薪酬帶寬標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)年起點(diǎn)值測(cè)算，結(jié)合區(qū)域劃分后的城市系數(shù)。 區(qū)域劃分：n 一線城市：北、上、廣、深（華東

3、區(qū)域*1.15）n 華東區(qū)域：南京、杭州；n 華南區(qū)域：南寧、福州（華東區(qū)域*0.95）n 其他區(qū)域：華北（天津、濟(jì)南、太原、西安、石家莊、鄭州、沈陽(yáng)）、華中（武漢、長(zhǎng)沙、南昌、合肥）、西南（成都、重慶、昆明、貴陽(yáng)），其他區(qū)域=華東區(qū)域*0.9 不在上述城市范圍的城市，中層人員可直接適用薪酬測(cè)算表數(shù)據(jù)，基層人員打9折適用。 每年薪酬原則上按5%遞增。 年終獎(jiǎng)：在達(dá)成業(yè)績(jī)目標(biāo)前提下，完整運(yùn)營(yíng)期原則上高層按5個(gè)月，中層按3個(gè)月，基層按2個(gè)月，操作層按1個(gè)月計(jì)算；籌備期按上述標(biāo)準(zhǔn)的50%折算實(shí)際月數(shù)享受。（3）籌建期與到崗時(shí)間： 籌建期：12個(gè)月。 開(kāi)業(yè)前到崗時(shí)間：高管12個(gè)月，中層10個(gè)月，主管6

4、個(gè)月，專(zhuān)員3個(gè)月，操作層2個(gè)月。2、拓展獎(jiǎng)：（1）租賃門(mén)店按“投資考核利潤(rùn)”*計(jì)提系數(shù)*時(shí)間系數(shù)計(jì)算。其中投資考核利潤(rùn)=前6年平均租金收入-前6年平均租金支出-前10年改造成本分?jǐn)?前6年運(yùn)營(yíng)成本分?jǐn)?注：以開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)第1年為起始年，籌建期費(fèi)用并入分?jǐn)?；計(jì)提系數(shù)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況按6%-16%范圍內(nèi)計(jì)提，平均值約9%。（2）委管門(mén)店2018年下半年期前十個(gè)委管項(xiàng)目，按首年委管收入的50%計(jì)提；第十一個(gè)起，按首年委管收入的18%計(jì)提。以上拓展獎(jiǎng)，人力行政部會(huì)結(jié)合新拓店實(shí)際數(shù)據(jù)具體測(cè)算獎(jiǎng)金金額。3、開(kāi)業(yè)獎(jiǎng)：按首年實(shí)際租金收入的3.5%預(yù)估計(jì)提，其中3%為基礎(chǔ)開(kāi)業(yè)獎(jiǎng)，0.5%為預(yù)估的卓越開(kāi)業(yè)獎(jiǎng)。以上開(kāi)

5、業(yè)獎(jiǎng)，人力行政部會(huì)結(jié)合新拓店實(shí)際數(shù)據(jù)具體測(cè)算獎(jiǎng)金金額。4、行政辦公類(lèi)：（1）辦公耗材：籌建期3.6萬(wàn)/年，運(yùn)營(yíng)期按15元/月.人（2）固定資產(chǎn)：電腦按員工數(shù)*60%配置，單價(jià)4500元/臺(tái)；其他資產(chǎn)按需求附表。（3）水電費(fèi)：12萬(wàn)/年（4）通訊費(fèi)：8萬(wàn)/年（5）車(chē)輛使用費(fèi)、交通差旅：1萬(wàn)/月（6）業(yè)務(wù)招待費(fèi)：籌建期25萬(wàn)/年，運(yùn)營(yíng)期20萬(wàn)/年。5、招聘、培訓(xùn)、差旅等費(fèi)用：籌建期、運(yùn)營(yíng)期20萬(wàn)/年，運(yùn)營(yíng)期在運(yùn)營(yíng)費(fèi)其他項(xiàng)中。三、運(yùn)營(yíng)1、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用1.1 城市級(jí)別界定序號(hào)城市級(jí)別定義備注1一線城市：北、上、廣、深 ；2二線城市：經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省會(huì)城市；3三線城市：經(jīng)濟(jì)較落后的省會(huì)城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地級(jí)市4四線

6、城市：經(jīng)濟(jì)較落后的地級(jí)市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的縣級(jí)市5五線城市：經(jīng)濟(jì)一般的縣級(jí)市1.2 商場(chǎng)類(lèi)別界定序號(hào)類(lèi)別體量(出租面積)備注1A10萬(wàn)方以上2B610萬(wàn)方3C6萬(wàn)方以下1.3籌備期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)城市級(jí)別商場(chǎng)類(lèi)別開(kāi)辦費(fèi)用（萬(wàn)）備注1一線城市A640B560C5202二線及以下城市A560B520C4801.4 運(yùn)營(yíng)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)城市級(jí)別商場(chǎng)類(lèi)別首年第二年第三年第四年第五年1一線城市A18%18%11%8%6%2B18%18%11%8%6%3C18%18%11%8%6%4二線及以下城市A15%15%11%8%6%5B15%15%11%8%6%6C15%15%11%8%6%2、物業(yè)管理2.1 保安：外包模式

7、，按人力行政部測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)。按照2500平方/人（包含停車(chē)場(chǎng)）配置人員，費(fèi)用按5000元/人/月/12小時(shí)每天（按照省會(huì)城市）。2.2 保潔綠化（含耗材）：外包模式，按照2200平方面積/人（包含停車(chē)場(chǎng)）配置人員，費(fèi)用按2800元/人/月/8小時(shí)每天（按照省會(huì)城市），包含耗材不包含卷紙。卷紙按照10萬(wàn)平方購(gòu)物中心，費(fèi)用預(yù)計(jì)20萬(wàn)/年（根據(jù)體量和客流量）。u 另開(kāi)荒保潔、垃圾清運(yùn)（開(kāi)業(yè)前）：A、開(kāi)荒按照建筑面積10萬(wàn)平方規(guī)模為參照：一線城市80萬(wàn)，二線城市70萬(wàn)，三四線城市6065萬(wàn)。B、生活垃圾清運(yùn)費(fèi)按照每平方1元/年測(cè)算（根據(jù)餐飲體量）。2.3 維修維保費(fèi)用:以建筑面積10萬(wàn)平方規(guī)模為參照，按1

8、70萬(wàn)元/年。建議最終按照每個(gè)店面設(shè)施設(shè)備數(shù)量進(jìn)行測(cè)算。2.4 水電能耗（包含空調(diào)能耗費(fèi)用）：以建筑面積10萬(wàn)平方規(guī)模為參照，按4元/平方.月?；I建期間應(yīng)由施工單位/商戶承擔(dān)的水電費(fèi)，正常收取。3、客服費(fèi)用1）、城市級(jí)別界定：序號(hào)城市級(jí)別定義備注1一線城市：北、上、廣、深 ；2二線城市：經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省會(huì)城市；3三線城市：經(jīng)濟(jì)較落后的省會(huì)城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地級(jí)市4四線城市：經(jīng)濟(jì)較落后的地級(jí)市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的縣級(jí)市5五線城市：經(jīng)濟(jì)一般的縣級(jí)市2）、商場(chǎng)類(lèi)別界定：序號(hào)類(lèi)別體量(出租面積)備注1A10萬(wàn)方以上2B610萬(wàn)方3C6萬(wàn)方以下3） 運(yùn)營(yíng)期先行賠付費(fèi)用3.1）、購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)期先行賠付費(fèi)用：序號(hào)城市級(jí)別商場(chǎng)類(lèi)別先行賠付費(fèi)用（萬(wàn)元）備注1一線城市A1B0.8C0.82二線及以下城市A1B0.8C0.84） 、客服售后處理、服務(wù)費(fèi)用 4.1）、購(gòu)物中心客服售后處理、服務(wù)費(fèi)用序號(hào)城市級(jí)別商場(chǎng)類(lèi)別售后處理、服務(wù)費(fèi)用（萬(wàn)元）備注1一線城市A企劃費(fèi)用的0.5%BC2二線及以下城市ABC四、工程類(lèi)1、改造成本：以規(guī)劃建設(shè)部、成本部確認(rèn)的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)（最終執(zhí)行的改造成本，不超過(guò)租決版）。2、工程款支付計(jì)劃：籌建期的第2個(gè)月付20%、第4個(gè)月20%、第6個(gè)月20%、第9個(gè)月20%；次年15%，第