商業(yè)綜合體設(shè)計要素

1、商業(yè)綜合體設(shè)計要素綜合體的5步設(shè)計法包括：基地調(diào)研、目標預(yù)測、個人體驗、細節(jié)把控 和都市社區(qū)。第一步、基地調(diào)研基地調(diào)研的目的在于確定商圈定位。這一部分的工作由商業(yè)顧問為先導(dǎo), 了解和確定商圈、市場。建筑師從城市區(qū)域，肌理，交通等方而提出專 業(yè)意見，協(xié)助判斷。常見的問題是：什么是項目的城市區(qū)位、規(guī)劃方向？ 人流從哪里來、怎么來、往哪里去、交通站點有什么影響？下回還會不 會再來？第二步、目標預(yù)測開發(fā)商財務(wù)目標，租售安排對整個項目設(shè)計都有非常大的區(qū)別。這是我們設(shè)計江蘇某一個城市的沿街商鋪銷售的示意圖。我們會配合開 發(fā)商針對他們所需要的不同的銷售目標，完成他每個商業(yè)量的計算。有 關(guān)這點建筑師可能更多的

2、需要落實到圖紙上對量進行一個判斷。第二個要問的就是主力商家的意愿。我們會面臨各種各樣的主力商家比 如說沃爾瑪、家樂福、山姆店、國美、巴黎春天等等，他們每一個要求 都會不一樣。主力商家的要求非?？量蹋紦?jù)最好的位置卻只提 供最低的租金，這時就需要建筑師對他的位置設(shè)計進行一個博弈。主力 商家能夠帶來人流，而小商鋪貢獻的是租金。如何通過人流來提高商鋪 的租金收益？但租金收益最終是由消費者的有效購買力獲得的。從這一點上我們要更 多的關(guān)注顧客的消費行為。他們怎樣才會經(jīng)過更多的店鋪，同時又如何 去提升環(huán)境的舒適度，如何延長顧客的消費停留時間？所以在這點上強 調(diào)商業(yè)動線和行為空間的統(tǒng)一非常關(guān)鍵。城市肌

3、理、用地條件、各種容 積率的配比、交通條件以及分期建設(shè)、分期發(fā)展和業(yè)態(tài)組合都會影響動 線的判斷，所以動線是一個諸多因素平衡的結(jié)果。這是我們做的一個項目的動線分析。這個項目本身有高差，我們就結(jié)合 高差做了一個雙首層的處理，這樣可以保證從兩端都進入首層，對商鋪 的銷售與運營都非常有利，這樣就需要去平衡與垂直動線相互之間的關(guān) 系。第三步、個性體驗主題是一個綜合體的靈魂。因為一個新的商業(yè)綜合體幾乎是不可能產(chǎn)生 新的消費力，只是購買力的轉(zhuǎn)移。如何把既定的購買力轉(zhuǎn)移到我們這兒, 如何擴大商圈的影響力來吸引更多的人流，這都是我們需要考慮的重點。 然后基于市場目標的一個產(chǎn)品特點，還需要要去講故事。好的故事往往

4、都 是“情理之中，意料之外”，有經(jīng)驗的建筑師很可能是故事的講述者。 主題是商業(yè)地產(chǎn)的靈魂，有的主打“家庭娛樂”牌，有的強調(diào)“運動休 閑”主題，還有的提出“時間性消費”的概念，目的都是吸引人群、促 發(fā)消費，擴大商圈的影響范圍，讓到達的人群在這個場所中找到興趣， 找到文化歸屬感，找到消費的理由。這是我們做的一個綜合體項目，他的定位是家庭消費，家庭消費不可避免 都會有一個兒童的消費成分。所以我們就想把兒童消費做一個主力店設(shè) 置在這個商場的高區(qū)。這個是一個定制的兒童城，他設(shè)置在整個Mall的 高區(qū)，這樣的話，一方而對可以形成一個主力店對高區(qū)人流的帶動；另外 他比較安全，整個場地是一個圍合式的且可以遮風(fēng)

5、避雨，消費者讓小孩 在這里活動很放心，同時周圍的兒童業(yè)態(tài)及一些休閑業(yè)態(tài)也會被帶動。這個是我們做的一個購物公園的項目，它主要是通過關(guān)注場地的一個歷 史保留建筑一一京漢鐵路總工會舊址來挖掘傳統(tǒng)的一個地域特征形成鐵 路文明和工業(yè)文化的概念，并且把這個概念貫穿到景觀標識設(shè)計中達到 歷史的傳承。大家看到這個右下角的這個公園，是紅線以外的基地。但是 我們把這個中心廣場和公園結(jié)合在一起，然后形成整個項目的一個焦點。 這樣人流不僅可以到達最深處而且可以獲得一個很好的購物環(huán)境。這個項目緊傑著大學(xué)校園，所以我們針對青年消費提出主題概念是運動 休閑。我們在各個平臺上做了很多退臺設(shè)備很多運動場地，我們希望就 是把這個

6、點的運動能夠放到這個商場內(nèi)部來形成這個針對這個目標人群 的一個項目的特征性。這個是我們從大學(xué)校園里而往這個商場看的情景。設(shè)計時我們并沒有把 圍墻設(shè)在這里，而更多的是開放，和大學(xué)校園的鏈接。希望能夠通過這樣 的一個開口，把運動場地和我們項目聯(lián)系起來，形成這個場地的互動。 第四步：細節(jié)的把控市中心可能追求豪華，追求高檔建材的一些堆砌，比如萬象城。社區(qū)Mall 的話可能會是追求一個普通的親切的感受。 普通的紅色面磚也可以做出精致的效果，產(chǎn)詁的選擇往往是以城市的區(qū) 位或者定位為基礎(chǔ)的，而細節(jié)把控就是在市場預(yù)期下的一個產(chǎn)品實現(xiàn)。 比如說停車與商業(yè)的結(jié)合?，F(xiàn)在萬彖地做了很好的標桿，把屋頂停車多 層停車樓與

7、商業(yè)結(jié)合，把消費人群往購物中心高層引，提升了高樓層商的 價值，這方而已然做的非常好。另外，前期規(guī)劃需要預(yù)留一些彈性空間。因為我們知道商業(yè)開業(yè)一年內(nèi) 可能租戶的置換會達到百分之二十到百分四十。比如說前期做服裝的區(qū) 域很可能改做餐飲，所以有些地方要預(yù)留上下水以及考慮設(shè)備、承重等 因素。其次業(yè)態(tài)對高度的要求是截然不同的，山姆店可能要九米層高，電影院 的下限可能層高就是九米，商場一般做到五米到六米就差不多了，這個主 要針對不同業(yè)態(tài)來進行一些高度的一些預(yù)留。再者承重，超市可能要一噸、圖書兩噸、建材四噸，這些都是需要我們 前期考慮的。第五步就是都市社區(qū)建筑師營造的不只是建筑，不只是房子，而是場所。建筑師在

8、設(shè)計時主 要考量的是一個使用者的行為需求。如果說僅從美觀出發(fā)的話，水面與 草地是一樣?；蛟S水而更美觀，但是結(jié)合考慮人使用的因素后不難對比 草地的用途或許更加多樣化一些。（見下圖比較）城市綜合體是承載市民記憶的一個重要載體，各種備樣的人群都會在這 里留下很多難忘的回憶，所以我們不僅是創(chuàng)造這個漂亮的立而形式。更 多的是要把這個場所做好，形成一個活動場所。為這些場所設(shè)置不同的空 間，設(shè)置不同的一些道具滿足不同的活動的要求。小結(jié)城市綜合體的推導(dǎo)式五步設(shè)計方法總結(jié)一下：第一步，基地調(diào)研，主要 考慮基地和人的關(guān)系，基地和城市的關(guān)系。第二步，目標預(yù)測，他更多 的是包括開發(fā)商、主力商家、小商鋪和消費者就四層面

9、的一個預(yù)測。第 三步，目標預(yù)測以后就是我們有了一個量的概念，那就要針對這個量來進 行一個主題性的尋找，主題是綜合體的靈魂，而個性體驗就是講故事的過 程。體驗完了細節(jié)也非常重要，不注意的話可能后期會造成更多的麻煩。 從停車.卸貨、空間、層高、承重、設(shè)備，再到地面上的廣告燈光，空調(diào)機 位置這些等等都要全而的考慮到。最后，希望城市綜合體還能夠為人服 務(wù)，形成一個能夠活動的場所、一個比較好的社區(qū)，在這個前提條件下人 的行為需求就成為我們考量的重點。案例1這是1.5線城市中心的一塊地，兩條地鐵線上蓋基地，有地鐵線穿過。主 要業(yè)態(tài)，有Mall,辦公樓和住宅，這塊地的一個主要的難度就是被地鐵 線穿過了。然后

10、大家看到就是南邊的馬路是一條主要的城市道，對而有 非常多的一個商業(yè)，東西向的北而的那條路是一條步行街。就這個案例講一下解題思路。兩條路的交叉口，兩條路人流都非常旺盛, 但是它被地鐵線割成兩塊。那很自然的就是形成了一個南北的分區(qū)，南邊 是Hall加辦公區(qū)，然后北邊是住宅區(qū)。 當時去投標的時候，靠近大路的地方是Mall和辦公，另一邊是住宅區(qū)。 然后在地鐵線上就是蓋了兩層不用打樁的商鋪做為一條步行街。這應(yīng)該 是一個很好的思路，就把住宅和商業(yè)完全分開，辦公和Mall也可以連成 一體。但是它也會帶來一些問題，比如說這個Mall上面有辦公樓的話利 用效率會比較低一些。為了提高利用效率我們開始調(diào)整方案，后而

11、的方案變動不人，主要的思路 是把辦公樓從這個Mall上而移到路邊上，這樣做有幾個好處，一方而臨 街有比較好的展示面。另外一方而Mall上面沒塔樓就避免了辦公樓的核 心簡形成的一個大進深的影響。此外住宅內(nèi)置以后分區(qū)會非常明確，由 于Mall運營比辦公樓大概要提早十八個月，甲方可以提早收回投資成 本，這對甲方的一個分期建設(shè)非常有利的。最終我們決定在50米寬地鐵線上蓋一個公園，這個公園雖然不人但處在 鬧市中也是難能可貴的。我們針對公園做了一系列主題性的設(shè)計，使之 成為整個地區(qū)的一個亮點。這個項目可能最關(guān)注的就是城市和建筑的關(guān)系。辦公樓臨街對自身的商 業(yè)裙房、商業(yè)大堂都形成比較好的關(guān)系。Mall臨街使

12、三個出入口與周圍 的交通、公園聯(lián)系緊密，這都是商業(yè)所需要的與城市的聯(lián)系。案例2這是一個260米乘320米的一個基地。主干道100米，次T道320米, 量下來街鋪的區(qū)域進深80米。兩條主T道左邊那條主T道會寬一些東西 向窄一些。但是他的主干道臨街而只有一百米，整個基地的進深可能會 比較大。根據(jù)強排的話就現(xiàn)在這個狀況，會有一個Mall. 一個辦公樓和 后面的一個住宅區(qū)。左邊的Mall是持有的，它需要占據(jù)最主要的臨街面; 右邊的店鋪是有兩條街的一個進深.這樣帶來一個問題就是對于這個街 鋪來講的話進深過大了，后而街其實很少有人會走過去，前而一條街的 問題存在，臨街的商鋪會好一些。怎么破解這個難題？針對這個項目我們 的解決方案給大家看一下。人家有沒有注意地塊北而有一條很小的路？于是我們就把這條路給打通 了，最初的概念就是希望能延續(xù)原來的一個城市和基地的關(guān)系。把基地 北面的一個創(chuàng)業(yè)道路形成商業(yè)的一個潛在的可能性。從而把這條道路