商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)要素

1、商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)要素綜合體的5步設(shè)計(jì)法包括：基地調(diào)研、目標(biāo)預(yù)測(cè)、個(gè)人體驗(yàn)、細(xì)節(jié)把控 和都市社區(qū)。第一步、基地調(diào)研基地調(diào)研的目的在于確定商圈定位。這一部分的工作由商業(yè)顧問為先導(dǎo), 了解和確定商圈、市場(chǎng)。建筑師從城市區(qū)域，肌理，交通等方而提出專 業(yè)意見，協(xié)助判斷。常見的問題是：什么是項(xiàng)目的城市區(qū)位、規(guī)劃方向？ 人流從哪里來、怎么來、往哪里去、交通站點(diǎn)有什么影響？下回還會(huì)不 會(huì)再來？第二步、目標(biāo)預(yù)測(cè)開發(fā)商財(cái)務(wù)目標(biāo)，租售安排對(duì)整個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)都有非常大的區(qū)別。這是我們?cè)O(shè)計(jì)江蘇某一個(gè)城市的沿街商鋪銷售的示意圖。我們會(huì)配合開 發(fā)商針對(duì)他們所需要的不同的銷售目標(biāo)，完成他每個(gè)商業(yè)量的計(jì)算。有 關(guān)這點(diǎn)建筑師可能更多的

2、需要落實(shí)到圖紙上對(duì)量進(jìn)行一個(gè)判斷。第二個(gè)要問的就是主力商家的意愿。我們會(huì)面臨各種各樣的主力商家比 如說沃爾瑪、家樂福、山姆店、國美、巴黎春天等等，他們每一個(gè)要求 都會(huì)不一樣。主力商家的要求非常苛刻，他往往占據(jù)最好的位置卻只提 供最低的租金，這時(shí)就需要建筑師對(duì)他的位置設(shè)計(jì)進(jìn)行一個(gè)博弈。主力 商家能夠帶來人流，而小商鋪貢獻(xiàn)的是租金。如何通過人流來提高商鋪 的租金收益？但租金收益最終是由消費(fèi)者的有效購買力獲得的。從這一點(diǎn)上我們要更 多的關(guān)注顧客的消費(fèi)行為。他們?cè)鯓硬艜?huì)經(jīng)過更多的店鋪，同時(shí)又如何 去提升環(huán)境的舒適度，如何延長(zhǎng)顧客的消費(fèi)停留時(shí)間？所以在這點(diǎn)上強(qiáng) 調(diào)商業(yè)動(dòng)線和行為空間的統(tǒng)一非常關(guān)鍵。城市肌

3、理、用地條件、各種容 積率的配比、交通條件以及分期建設(shè)、分期發(fā)展和業(yè)態(tài)組合都會(huì)影響動(dòng) 線的判斷，所以動(dòng)線是一個(gè)諸多因素平衡的結(jié)果。這是我們做的一個(gè)項(xiàng)目的動(dòng)線分析。這個(gè)項(xiàng)目本身有高差，我們就結(jié)合 高差做了一個(gè)雙首層的處理，這樣可以保證從兩端都進(jìn)入首層，對(duì)商鋪 的銷售與運(yùn)營都非常有利，這樣就需要去平衡與垂直動(dòng)線相互之間的關(guān) 系。第三步、個(gè)性體驗(yàn)主題是一個(gè)綜合體的靈魂。因?yàn)橐粋€(gè)新的商業(yè)綜合體幾乎是不可能產(chǎn)生 新的消費(fèi)力，只是購買力的轉(zhuǎn)移。如何把既定的購買力轉(zhuǎn)移到我們這兒, 如何擴(kuò)大商圈的影響力來吸引更多的人流，這都是我們需要考慮的重點(diǎn)。 然后基于市場(chǎng)目標(biāo)的一個(gè)產(chǎn)品特點(diǎn)，還需要要去講故事。好的故事往往

4、都 是“情理之中，意料之外”，有經(jīng)驗(yàn)的建筑師很可能是故事的講述者。 主題是商業(yè)地產(chǎn)的靈魂，有的主打“家庭娛樂”牌，有的強(qiáng)調(diào)“運(yùn)動(dòng)休 閑”主題，還有的提出“時(shí)間性消費(fèi)”的概念，目的都是吸引人群、促 發(fā)消費(fèi)，擴(kuò)大商圈的影響范圍，讓到達(dá)的人群在這個(gè)場(chǎng)所中找到興趣， 找到文化歸屬感，找到消費(fèi)的理由。這是我們做的一個(gè)綜合體項(xiàng)目，他的定位是家庭消費(fèi)，家庭消費(fèi)不可避免 都會(huì)有一個(gè)兒童的消費(fèi)成分。所以我們就想把兒童消費(fèi)做一個(gè)主力店設(shè) 置在這個(gè)商場(chǎng)的高區(qū)。這個(gè)是一個(gè)定制的兒童城，他設(shè)置在整個(gè)Mall的 高區(qū)，這樣的話，一方而對(duì)可以形成一個(gè)主力店對(duì)高區(qū)人流的帶動(dòng)；另外 他比較安全，整個(gè)場(chǎng)地是一個(gè)圍合式的且可以遮風(fēng)

5、避雨，消費(fèi)者讓小孩 在這里活動(dòng)很放心，同時(shí)周圍的兒童業(yè)態(tài)及一些休閑業(yè)態(tài)也會(huì)被帶動(dòng)。這個(gè)是我們做的一個(gè)購物公園的項(xiàng)目，它主要是通過關(guān)注場(chǎng)地的一個(gè)歷 史保留建筑一一京漢鐵路總工會(huì)舊址來挖掘傳統(tǒng)的一個(gè)地域特征形成鐵 路文明和工業(yè)文化的概念，并且把這個(gè)概念貫穿到景觀標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)中達(dá)到 歷史的傳承。大家看到這個(gè)右下角的這個(gè)公園，是紅線以外的基地。但是 我們把這個(gè)中心廣場(chǎng)和公園結(jié)合在一起，然后形成整個(gè)項(xiàng)目的一個(gè)焦點(diǎn)。 這樣人流不僅可以到達(dá)最深處而且可以獲得一個(gè)很好的購物環(huán)境。這個(gè)項(xiàng)目緊傑著大學(xué)校園，所以我們針對(duì)青年消費(fèi)提出主題概念是運(yùn)動(dòng) 休閑。我們?cè)诟鱾€(gè)平臺(tái)上做了很多退臺(tái)設(shè)備很多運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，我們希望就 是把這個(gè)

6、點(diǎn)的運(yùn)動(dòng)能夠放到這個(gè)商場(chǎng)內(nèi)部來形成這個(gè)針對(duì)這個(gè)目標(biāo)人群 的一個(gè)項(xiàng)目的特征性。這個(gè)是我們從大學(xué)校園里而往這個(gè)商場(chǎng)看的情景。設(shè)計(jì)時(shí)我們并沒有把 圍墻設(shè)在這里，而更多的是開放，和大學(xué)校園的鏈接。希望能夠通過這樣 的一個(gè)開口，把運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地和我們項(xiàng)目聯(lián)系起來，形成這個(gè)場(chǎng)地的互動(dòng)。 第四步：細(xì)節(jié)的把控市中心可能追求豪華，追求高檔建材的一些堆砌，比如萬象城。社區(qū)Mall 的話可能會(huì)是追求一個(gè)普通的親切的感受。 普通的紅色面磚也可以做出精致的效果，產(chǎn)詁的選擇往往是以城市的區(qū) 位或者定位為基礎(chǔ)的，而細(xì)節(jié)把控就是在市場(chǎng)預(yù)期下的一個(gè)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)。 比如說停車與商業(yè)的結(jié)合?，F(xiàn)在萬彖地做了很好的標(biāo)桿，把屋頂停車多 層停車樓與

7、商業(yè)結(jié)合，把消費(fèi)人群往購物中心高層引，提升了高樓層商的 價(jià)值，這方而已然做的非常好。另外，前期規(guī)劃需要預(yù)留一些彈性空間。因?yàn)槲覀冎郎虡I(yè)開業(yè)一年內(nèi) 可能租戶的置換會(huì)達(dá)到百分之二十到百分四十。比如說前期做服裝的區(qū) 域很可能改做餐飲，所以有些地方要預(yù)留上下水以及考慮設(shè)備、承重等 因素。其次業(yè)態(tài)對(duì)高度的要求是截然不同的，山姆店可能要九米層高，電影院 的下限可能層高就是九米，商場(chǎng)一般做到五米到六米就差不多了，這個(gè)主 要針對(duì)不同業(yè)態(tài)來進(jìn)行一些高度的一些預(yù)留。再者承重，超市可能要一噸、圖書兩噸、建材四噸，這些都是需要我們 前期考慮的。第五步就是都市社區(qū)建筑師營造的不只是建筑，不只是房子，而是場(chǎng)所。建筑師在

8、設(shè)計(jì)時(shí)主 要考量的是一個(gè)使用者的行為需求。如果說僅從美觀出發(fā)的話，水面與 草地是一樣。或許水而更美觀，但是結(jié)合考慮人使用的因素后不難對(duì)比 草地的用途或許更加多樣化一些。（見下圖比較）城市綜合體是承載市民記憶的一個(gè)重要載體，各種備樣的人群都會(huì)在這 里留下很多難忘的回憶，所以我們不僅是創(chuàng)造這個(gè)漂亮的立而形式。更 多的是要把這個(gè)場(chǎng)所做好，形成一個(gè)活動(dòng)場(chǎng)所。為這些場(chǎng)所設(shè)置不同的空 間，設(shè)置不同的一些道具滿足不同的活動(dòng)的要求。小結(jié)城市綜合體的推導(dǎo)式五步設(shè)計(jì)方法總結(jié)一下：第一步，基地調(diào)研，主要 考慮基地和人的關(guān)系，基地和城市的關(guān)系。第二步，目標(biāo)預(yù)測(cè)，他更多 的是包括開發(fā)商、主力商家、小商鋪和消費(fèi)者就四層面

9、的一個(gè)預(yù)測(cè)。第 三步，目標(biāo)預(yù)測(cè)以后就是我們有了一個(gè)量的概念，那就要針對(duì)這個(gè)量來進(jìn) 行一個(gè)主題性的尋找，主題是綜合體的靈魂，而個(gè)性體驗(yàn)就是講故事的過 程。體驗(yàn)完了細(xì)節(jié)也非常重要，不注意的話可能后期會(huì)造成更多的麻煩。 從停車.卸貨、空間、層高、承重、設(shè)備，再到地面上的廣告燈光，空調(diào)機(jī) 位置這些等等都要全而的考慮到。最后，希望城市綜合體還能夠?yàn)槿朔?務(wù)，形成一個(gè)能夠活動(dòng)的場(chǎng)所、一個(gè)比較好的社區(qū)，在這個(gè)前提條件下人 的行為需求就成為我們考量的重點(diǎn)。案例1這是1.5線城市中心的一塊地，兩條地鐵線上蓋基地，有地鐵線穿過。主 要業(yè)態(tài)，有Mall,辦公樓和住宅，這塊地的一個(gè)主要的難度就是被地鐵 線穿過了。然后

10、大家看到就是南邊的馬路是一條主要的城市道，對(duì)而有 非常多的一個(gè)商業(yè)，東西向的北而的那條路是一條步行街。就這個(gè)案例講一下解題思路。兩條路的交叉口，兩條路人流都非常旺盛, 但是它被地鐵線割成兩塊。那很自然的就是形成了一個(gè)南北的分區(qū)，南邊 是Hall加辦公區(qū)，然后北邊是住宅區(qū)。 當(dāng)時(shí)去投標(biāo)的時(shí)候，靠近大路的地方是Mall和辦公，另一邊是住宅區(qū)。 然后在地鐵線上就是蓋了兩層不用打樁的商鋪?zhàn)鰹橐粭l步行街。這應(yīng)該 是一個(gè)很好的思路，就把住宅和商業(yè)完全分開，辦公和Mall也可以連成 一體。但是它也會(huì)帶來一些問題，比如說這個(gè)Mall上面有辦公樓的話利 用效率會(huì)比較低一些。為了提高利用效率我們開始調(diào)整方案，后而

11、的方案變動(dòng)不人，主要的思路 是把辦公樓從這個(gè)Mall上而移到路邊上，這樣做有幾個(gè)好處，一方而臨 街有比較好的展示面。另外一方而Mall上面沒塔樓就避免了辦公樓的核 心簡(jiǎn)形成的一個(gè)大進(jìn)深的影響。此外住宅內(nèi)置以后分區(qū)會(huì)非常明確，由 于Mall運(yùn)營比辦公樓大概要提早十八個(gè)月，甲方可以提早收回投資成 本，這對(duì)甲方的一個(gè)分期建設(shè)非常有利的。最終我們決定在50米寬地鐵線上蓋一個(gè)公園，這個(gè)公園雖然不人但處在 鬧市中也是難能可貴的。我們針對(duì)公園做了一系列主題性的設(shè)計(jì)，使之 成為整個(gè)地區(qū)的一個(gè)亮點(diǎn)。這個(gè)項(xiàng)目可能最關(guān)注的就是城市和建筑的關(guān)系。辦公樓臨街對(duì)自身的商 業(yè)裙房、商業(yè)大堂都形成比較好的關(guān)系。Mall臨街使

12、三個(gè)出入口與周圍 的交通、公園聯(lián)系緊密，這都是商業(yè)所需要的與城市的聯(lián)系。案例2這是一個(gè)260米乘320米的一個(gè)基地。主干道100米，次T道320米, 量下來街鋪的區(qū)域進(jìn)深80米。兩條主T道左邊那條主T道會(huì)寬一些東西 向窄一些。但是他的主干道臨街而只有一百米，整個(gè)基地的進(jìn)深可能會(huì) 比較大。根據(jù)強(qiáng)排的話就現(xiàn)在這個(gè)狀況，會(huì)有一個(gè)Mall. 一個(gè)辦公樓和 后面的一個(gè)住宅區(qū)。左邊的Mall是持有的，它需要占據(jù)最主要的臨街面; 右邊的店鋪是有兩條街的一個(gè)進(jìn)深.這樣帶來一個(gè)問題就是對(duì)于這個(gè)街 鋪來講的話進(jìn)深過大了，后而街其實(shí)很少有人會(huì)走過去，前而一條街的 問題存在，臨街的商鋪會(huì)好一些。怎么破解這個(gè)難題？針對(duì)這個(gè)項(xiàng)目我們 的解決方案給大家看一下。人家有沒有注意地塊北而有一條很小的路？于是我們就把這條路給打通 了，最初的概念就是希望能延續(xù)原來的一個(gè)城市和基地的關(guān)系。把基地 北面的一個(gè)創(chuàng)業(yè)道路形成商業(yè)的一個(gè)潛在的可能性。從而把這條道路