某地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)調(diào)研中心管理手冊(cè)

1、某地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)調(diào)研中心管理手冊(cè)開發(fā)調(diào)研中心管理手冊(cè)二OO三年九月一、治理目標(biāo)2二、組織架構(gòu)2三、工作職責(zé)3四、崗位職責(zé)、工作指引4五、工作流程9六、工作考核10一、治理目標(biāo)貫徹集團(tuán)公司的戰(zhàn)略進(jìn)展目標(biāo)，對(duì)擬開發(fā)土地進(jìn)行前期調(diào)研論證及投資可行性分析，統(tǒng)籌治理集團(tuán)在全國(guó)范疇內(nèi)的土地儲(chǔ)備打算工作，以供集團(tuán)以后業(yè)務(wù)連續(xù)進(jìn)展之需。同時(shí)，通過(guò)對(duì)各地區(qū)公司開發(fā)調(diào)研工作的治理與監(jiān)督，加大力度完成集團(tuán)的土地儲(chǔ)備目標(biāo)。二、組織架構(gòu)三、工作職責(zé)（一）、依照集團(tuán)整體戰(zhàn)略及可連續(xù)進(jìn)展目標(biāo)，制定集團(tuán)開發(fā)工作目標(biāo)與土地儲(chǔ)備中、長(zhǎng)期目標(biāo)和短期目標(biāo)（年度目標(biāo)），并將各項(xiàng)目標(biāo)層層分解，納入各地區(qū)公司年度工作目標(biāo)并跟蹤落實(shí)，積極推進(jìn)

2、各地區(qū)公司開發(fā)調(diào)研工作進(jìn)度.（二）、統(tǒng)籌安排集團(tuán)全國(guó)范疇內(nèi)的新項(xiàng)目開發(fā)工作：1、關(guān)于集團(tuán)已設(shè)立地區(qū)公司的區(qū)域，新項(xiàng)目的前期調(diào)研與可行性研究由各地區(qū)公司土地開發(fā)前期小組負(fù)責(zé)，土地開發(fā)前期小組由集團(tuán)開發(fā)調(diào)研中心、地區(qū)公司開發(fā)部土地儲(chǔ)備專員、營(yíng)銷中心、法律合約部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、審核部、財(cái)務(wù)部等具有相關(guān)專業(yè)知識(shí)體會(huì)的代表組成。前期市場(chǎng)調(diào)研與初步可行性研究完成后，由土地開發(fā)前期小組提交項(xiàng)目建議書，并召集地區(qū)公司領(lǐng)導(dǎo)班子及各部門，召開專題論證會(huì)，對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、產(chǎn)品定位、成本分析、利潤(rùn)測(cè)算、初步經(jīng)營(yíng)打算等進(jìn)行充分論證，最終形成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。集團(tuán)開發(fā)調(diào)研中心成員為地區(qū)公司土地開發(fā)前期小組的因此成

3、員，負(fù)責(zé)全程跟進(jìn)與業(yè)務(wù)指導(dǎo)以及資料準(zhǔn)確性、合理性、方向性審查。因此由于時(shí)刻、空間的限制，集團(tuán)開發(fā)調(diào)研中心的跟進(jìn)方式與緊密度可依照具體情形靈活把握。關(guān)于集團(tuán)未設(shè)立地區(qū)公司的區(qū)域內(nèi)，以上職責(zé)由集團(tuán)開發(fā)調(diào)研中心承擔(dān)。2、各地區(qū)新項(xiàng)目可行性研究報(bào)告制作完成后上報(bào)集團(tuán)開發(fā)調(diào)研中心進(jìn)行初步審查。通過(guò)后由開發(fā)調(diào)研中心召集集團(tuán)法律事務(wù)中心、審計(jì)治理中心、財(cái)務(wù)治理中心、設(shè)計(jì)治理中心、營(yíng)銷治理中心負(fù)責(zé)人，并邀請(qǐng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)和房地產(chǎn)開發(fā)、國(guó)土系統(tǒng)、規(guī)劃系統(tǒng)、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷等方面的資深人士列席，舉行項(xiàng)目論證會(huì)，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全面論證。通過(guò)后報(bào)集團(tuán)董事局審批。3、集團(tuán)董事局審批通過(guò)后，由各地區(qū)公司負(fù)責(zé)組織新項(xiàng)目公司開始實(shí)施。未設(shè)

4、立地區(qū)公司的區(qū)域，由集團(tuán)開發(fā)調(diào)研中心牽頭落實(shí)新項(xiàng)目的實(shí)施工作，協(xié)助成立籌備機(jī)構(gòu)，開展前期征地、立項(xiàng)報(bào)批等等。（三）、治理、監(jiān)督、和諧各地區(qū)公司開發(fā)工作1、和諧和指導(dǎo)各地區(qū)公司開發(fā)工作中的問(wèn)題，合理調(diào)配各地區(qū)公司資源，以達(dá)到資源利用的最大化。2、定期（季度/年度）匯總各地區(qū)公司上報(bào)的土地儲(chǔ)備狀況，依照實(shí)際情形進(jìn)行分析與和諧，向集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。3、制定、貫徹各類土地開發(fā)調(diào)研工作的規(guī)范、手冊(cè)、制度等，對(duì)各地區(qū)公司開發(fā)部門的工作進(jìn)行客觀、公平的考核。4、對(duì)各地區(qū)土地開發(fā)政策法規(guī)進(jìn)行匯總分析，合理規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。5、集團(tuán)開發(fā)調(diào)研中心應(yīng)與地區(qū)公司全力合作、加強(qiáng)溝通、分工明確、目標(biāo)清晰、各負(fù)其責(zé)，降低

5、項(xiàng)目開發(fā)成本、確保項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。6、集團(tuán)開發(fā)調(diào)研中心負(fù)責(zé)收集全國(guó)各地、集團(tuán)內(nèi)外的開發(fā)案例，并定期對(duì)各地區(qū)公司的主管領(lǐng)導(dǎo)、土地儲(chǔ)備專員及其他開發(fā)人員進(jìn)行專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，形成統(tǒng)一的開發(fā)模式，建立和諧統(tǒng)一的開發(fā)團(tuán)隊(duì)。（四）、對(duì)各地區(qū)公司土地儲(chǔ)備專員進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和工作考核，土地儲(chǔ)備專員的考核山集團(tuán)開發(fā)調(diào)研中心與地區(qū)公司開發(fā)部共同執(zhí)行，考核權(quán)重為1：1,考核結(jié)果與獎(jiǎng)金掛鉤。（五）、對(duì)國(guó)家現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)政策法規(guī)及各地區(qū)相應(yīng)的實(shí)施制度進(jìn)行分析、研究,并及時(shí)提出意見和建議。（六）、收集和整理重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及與集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的資料和信息。四、崗位職責(zé)、工作指引（一）、主任/副主任/主任助理1、崗位職責(zé)：（1）負(fù)

6、責(zé)開發(fā)調(diào)研中心的全面工作。（2）負(fù)責(zé)建立、健全本中心工作規(guī)范。（3）負(fù)責(zé)制定本部門工作打算，提出每項(xiàng)工作的目標(biāo)、要求、措施。（4）組織落實(shí)工作打算及具體開發(fā)調(diào)研工作的開展，制作本部門月度、年終工作總結(jié)。（5）會(huì)簽集團(tuán)各項(xiàng)文件。（6）組織對(duì)各地區(qū)公司開發(fā)部的日常工作進(jìn)行檢查、指導(dǎo)，協(xié)助處理重點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。（7）對(duì)各地區(qū)土地儲(chǔ)備專員進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)與工作考核。（8）組織對(duì)集團(tuán)未設(shè)立地區(qū)公司的區(qū)域內(nèi)的新項(xiàng)目進(jìn)行前期調(diào)研及可行性分析。（9）關(guān)于經(jīng)集團(tuán)研究決定進(jìn)行開發(fā)的新項(xiàng)目，牽頭組織成立籌備機(jī)構(gòu)，實(shí)施前期征地與開發(fā)立項(xiàng)等。（10）檢查、監(jiān)督本中心人職員作任務(wù)的完成以及對(duì)集團(tuán)各項(xiàng)制度的遵守。（11）按公司要

7、求參與公司的各項(xiàng)決策活動(dòng)，提供專業(yè)意見。2、工作指引：（1）據(jù)集團(tuán)進(jìn)展需要以及本中心的實(shí)際業(yè)務(wù)開展情形對(duì)本部門的工作做總體的打算。（2）每月認(rèn)真回憶上月已完成的和未完成的工作，相應(yīng)布置本月的工作內(nèi)容。關(guān)于未完成的任務(wù)，要組織本部門職員進(jìn)行分析，找出緣故后提出相應(yīng)措施并落實(shí)完成。（3）定期組織本部門人員對(duì)XXXX集團(tuán)開發(fā)治理方法、治理手冊(cè)及事實(shí)上施情形進(jìn)行學(xué)習(xí)和總結(jié)，按照實(shí)際需要定期修改相關(guān)制度。（4）組織本中心職員及儲(chǔ)備人才進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)及工作考察。（5）組織召開集團(tuán)新項(xiàng)目論證會(huì)。（二）、開發(fā)經(jīng)理1、崗位職責(zé)：（1）協(xié)助開發(fā)調(diào)研中心主任/副主任/主任助理，制定并落實(shí)本中心的年度、月度工作打算，擬

8、定本中心的工作規(guī)范與治理制度。（2）針對(duì)集團(tuán)進(jìn)展的戰(zhàn)略方向與重點(diǎn)區(qū)域，廣泛尋求投資機(jī)會(huì)，對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出專業(yè)建議。（3）參與新項(xiàng)目的前期談判。（4）每季度匯總集團(tuán)的土地儲(chǔ)備情形，并上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)。（5）保持本中心與各地區(qū)公司開發(fā)部的日常工作聯(lián)系，及時(shí)把握各地區(qū)公司開發(fā)工作中存在的重點(diǎn)與難點(diǎn)、應(yīng)對(duì)措施以及處理進(jìn)程，向本中心領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。（6）保持本中心與各地區(qū)公司土地儲(chǔ)備專員的日常工作聯(lián)系，及時(shí)把握各地區(qū)公司土地儲(chǔ)備的工作進(jìn)展、存在的重點(diǎn)與難點(diǎn)問(wèn)題等等，向本中心領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。（7）調(diào)配本中心投資分析主管、市場(chǎng)調(diào)研主管的工作，完成本中心的日常業(yè)務(wù)。2、工作指引：（1）協(xié)助本中心主任/副主任/主任助理

9、落實(shí)本中心的年度、月度工作打算。（2）協(xié)助本中心主任/副主任/主任助理，厘清與各地區(qū)公司開發(fā)部的工作的范疇與側(cè)重點(diǎn)，保持與各地區(qū)公司開發(fā)部的緊密聯(lián)系，把握各地區(qū)公司開發(fā)工作中的重點(diǎn)難點(diǎn)與突發(fā)問(wèn)題，向中心領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并積極協(xié)助尋求解決途徑。（3）協(xié)助本中心主任/副主任/主任助理，與各地區(qū)公司土地開發(fā)前期小組、各地區(qū)公司土地儲(chǔ)備專員保持緊密聯(lián)系，積極配合新項(xiàng)目的前期調(diào)研與可行性研究。（4）參與各地區(qū)公司新項(xiàng)目專題論證會(huì)。（5）組織本中心及集團(tuán)其它相關(guān)中心，對(duì)各地區(qū)公司提交的新項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行審查，審查其資料準(zhǔn)確性、合理性、方向性等。（6）協(xié)助本中心領(lǐng)導(dǎo)，組織召開項(xiàng)目論證會(huì)。（7）在未設(shè)立地區(qū)公

10、司區(qū)域內(nèi)，協(xié)助本中心領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)新項(xiàng)目進(jìn)行前期調(diào)研及可行性分析，制作新項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。（三）、投資分析主管1、崗位職責(zé)：（1）整理各地區(qū)公司報(bào)來(lái)的土地信息、報(bào)表、報(bào)告等，協(xié)助各地區(qū)土地儲(chǔ)備專員進(jìn)行資料分析，提出專業(yè)審查建議（2）收集整理項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)的規(guī)劃、國(guó)土等政府職能部門的信息。（3）了解目標(biāo)地塊的差不多情形，參與前期談判。（4）在未設(shè)立地區(qū)公司區(qū)域內(nèi)，對(duì)新項(xiàng)目進(jìn)行前期調(diào)研及可行性分析，制作新項(xiàng)目可行性分析資料。2、工作指引：（1）加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)，熟悉開發(fā)工作程序，具有對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資預(yù)算的能力。（2）熟識(shí)政府部門相關(guān)的條例、規(guī)章制度，提高工作效率，更好更快的完成工作，為公司爭(zhēng)取更大的

11、利益。（3）克服畏難情緒，保持主動(dòng)積極的態(tài)度，遇到困難應(yīng)努力想方法解決,主動(dòng)提出多種方案，尋求最正確解決方式。（4）與行內(nèi)人士保持緊密的聯(lián)系，隨時(shí)了解行業(yè)的最新動(dòng)向、土地供給情形等。（四）、市場(chǎng)調(diào)研主管1、崗位職責(zé)：（1）監(jiān)控市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、搜集市場(chǎng)情報(bào)。（2）了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手最新動(dòng)態(tài)，客戶反應(yīng)等。（3）每月完成房地產(chǎn)總結(jié)。（4）就要緊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手作詳細(xì)的分析報(bào)告。（5）為公司項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行可行性研究、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、定價(jià)，為開工次序、推售貨量組合及促銷策略等提供指導(dǎo)。（6）為集團(tuán)擬開發(fā)用地作前期可行性研究、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、定價(jià)等提供準(zhǔn)確支持?jǐn)?shù)據(jù)。2、工作指引（1）要加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)，熟悉開發(fā)工作程

12、序，熟識(shí)政府部門相關(guān)的條例、規(guī)章制度，提高工作效率，更好更快的完成工作，為公司爭(zhēng)取更大的利益。（2）克服畏難情緒，保持主動(dòng)積極的態(tài)度，遇到困難應(yīng)努力想方法解決,主動(dòng)提出多種方案，尋求最正確解決方式。（3）提高和諧能力，專門是指開發(fā)部與其他部門、項(xiàng)目公司之間，部門與集團(tuán)治理層之間的和諧。需要其他部門協(xié)同的事項(xiàng)，要提早知會(huì)并作好說(shuō)明工作。（五）、土地儲(chǔ)備專員1、崗位職責(zé)：（1）和諧本地區(qū)公司土地開發(fā)前期小組，進(jìn)行新項(xiàng)目的前期市場(chǎng)調(diào)研及可行性論證，并將新項(xiàng)目前期資料及時(shí)整理、報(bào)集團(tuán)開發(fā)調(diào)研中心備案。（2）制作項(xiàng)目建議書，廣泛征求擬開發(fā)項(xiàng)目所在地建設(shè)部門、國(guó)土部門、規(guī)劃部門的專業(yè)意見，并報(bào)集團(tuán)開發(fā)調(diào)研

13、中心備案。（3）參與前期征地談判。（3）同意地區(qū)公司開發(fā)部的工作指派與治理，同時(shí)同意集團(tuán)開發(fā)調(diào)研中心的業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)，做好集團(tuán)開發(fā)調(diào)研中心交派的工作任務(wù)。2、工作指引：（1）積極查找可投資項(xiàng)目。（2）和諧本地區(qū)公司土地開發(fā)前期小組對(duì)目標(biāo)地塊進(jìn)行前期調(diào)研，收集項(xiàng)目的相關(guān)資料，制作項(xiàng)目建議書。（3）組織新項(xiàng)目專題論證會(huì)。（4）收集、分析當(dāng)?shù)囟际幸?guī)劃、房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、政策變化情形等信息,每月25日前上報(bào)集團(tuán)開發(fā)調(diào)研中心。（5）匯總本地區(qū)公司的土地儲(chǔ)備工作進(jìn)展及重點(diǎn)難點(diǎn)工作的處理進(jìn)程，每月25日前上報(bào)集團(tuán)開發(fā)調(diào)研中心。（6）每月28日前，將本崗位和本地區(qū)公司土地開發(fā)前期小組的本月工作總結(jié)和下月工作打算上報(bào)集

14、團(tuán)開發(fā)調(diào)研中心和本地區(qū)公司開發(fā)部，作為工作監(jiān)督和業(yè)務(wù)考核的依據(jù)。（7）每年度、季度終止前兩周內(nèi)將本年度（季度）本地區(qū)公司土地儲(chǔ)備工作完成情形及工作總結(jié)和下年度（季度）工作打算報(bào)送集團(tuán)開發(fā)調(diào)研中心。五、工作流程六、工作考核1、主任/副主任/主任助理(1)、除有合理理由或?qū)ｉT情形外，未按打算完成一項(xiàng)工作任務(wù)扣2分，每項(xiàng)打算拖延一個(gè)工作日扣0.5-1分。12)、如有違反公司工作制度，或因工作差錯(cuò)造成公司重大缺失的，按公司有關(guān)制度執(zhí)行。(3)、由于把關(guān)不嚴(yán)，對(duì)職員在工作中顯現(xiàn)的差錯(cuò)，應(yīng)與出錯(cuò)職員同等扣罰。(4)、工作勤懇、積極主動(dòng)、表現(xiàn)優(yōu)秀的，獎(jiǎng)1-2分。(5)、減小、幸免公司缺失或?yàn)楣就旎刂卮罄?/p>

15、的，獎(jiǎng)3-5分。(6)、提出創(chuàng)新或合理化建議，視具體情形獎(jiǎng)3-5分。2、開發(fā)經(jīng)理(1)、除有合理理由或?qū)ｉT情形外，未按打算完成一項(xiàng)工作任務(wù)扣2分，每項(xiàng)打算拖延一個(gè)工作日扣0.5-1分。12)、如有違反公司工作制度，或因工作差錯(cuò)造成公司重大缺失的，按公司有關(guān)制度執(zhí)行。、工作顯現(xiàn)差錯(cuò)的，每項(xiàng)扣0.5-2分。14)、工作勒懇、積極主動(dòng)、表現(xiàn)優(yōu)秀的，獎(jiǎng)1-2分。15)、減小、幸免公司缺失或?yàn)楣就旎刂卮罄娴?，?jiǎng)3-5分。(6)、提出創(chuàng)新或合理化建議，視具體情形獎(jiǎng)3-5分。3、投資分析主管(1)、除有合理理由或?qū)ｉT情形外，未按打算完成一項(xiàng)工作任務(wù)扣2分，每項(xiàng)打算拖延一個(gè)工作日扣0.5-1分。12)、如

16、有違反公司工作制度，或因工作差錯(cuò)造成公司重大缺失的，按公司有關(guān)制度執(zhí)行。(3)、工作顯現(xiàn)差錯(cuò)的，每項(xiàng)扣0.52分。(4)、工作勤懇、積極主動(dòng)、表現(xiàn)優(yōu)秀的，獎(jiǎng)1-2分。(5)、減小、幸免公司缺失或?yàn)楣就旎刂卮罄娴?，?jiǎng)3-5分。(6)、提出創(chuàng)新或合理化建議，視具體情形獎(jiǎng)3-5分。4、市場(chǎng)調(diào)研主管(1)、除有合理理由或?qū)ｉT情形外，未按打算完成一項(xiàng)工作任務(wù)扣2分，每項(xiàng)打算拖延一個(gè)工作日扣0.5-1分。(2)、如有違反公司工作制度，或因工作差錯(cuò)造成公司重大缺失的，按公司有關(guān)制度執(zhí)行。(3)、工作顯現(xiàn)差錯(cuò)的，每項(xiàng)扣0.52分。(4)、工作勤懇、積極主動(dòng)、表現(xiàn)優(yōu)秀的，獎(jiǎng)1-2分。15)、減小、幸免公司缺失或?yàn)楣就旎刂卮罄娴?，?jiǎng)3-5分。(6)、提出創(chuàng)新或合理化建議，視具體情形獎(jiǎng)3-5分。5、土地儲(chǔ)備專員(1)、除有合理理由或?qū)ｉT情形外