“互聯(lián)網(wǎng)+金融”興起：萬達、綠地等品牌房企掘金術(shù)

1、圖：2015年品牌房企金融布局事件 無獨有偶，近兩年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，及利率市場化、匯率市場化、金融改革的推進，房地產(chǎn)金融化趨勢更加明顯，“互聯(lián)網(wǎng)+金融”的興起，也為房企創(chuàng)新更加靈活的融資工具和融資手段提供了更多的可能性，而向商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老、旅游等業(yè)務(wù)領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型也為房地產(chǎn)與金融業(yè)的融合提供了大量新契機?；趯Ψ康禺a(chǎn)金融化的共識，2015年以來，萬科、萬達、泰禾、華夏幸福等品牌房企紛紛加速房地產(chǎn)金融化的嘗試，搶占“大金融”布局的制高點。 圖: “大金融”涵蓋范圍“大金融”主要涵蓋銀行、保險、基金、信托、資管、證券、租賃、期貨、金融交易所、典當(dāng)、擔(dān)保、互聯(lián)網(wǎng)金融等十

2、二個領(lǐng)域，圍繞這些領(lǐng)域，品牌房企金融化的領(lǐng)域與路徑各有差異： 1.哪些金融化領(lǐng)域最熱門？ 表：品牌房企“大金融”布局案例 從具體金融領(lǐng)域來看，銀行、保險、證券、資管、基金、資產(chǎn)交易所以及互聯(lián)網(wǎng)金融是房企布局的熱門領(lǐng)域。從品牌房企金融化階段來看，部分品牌房企涉足多個金融領(lǐng)域，形成各業(yè)務(wù)之間的合縱連橫、緊密結(jié)合，力求打造金融地產(chǎn)財團模式，形成“大金融”的綜合布局，如贏商網(wǎng)綠地（專題閱讀）、萬達、泛海控股等將構(gòu)建全方位、體系化的大金融平臺；部分房企涉足與實際需求相關(guān)的金融領(lǐng)域，如保利、新湖中寶等圍繞交易環(huán)節(jié)建立的互聯(lián)網(wǎng)金融，萬科圍繞社區(qū)商業(yè)、購物中心等基礎(chǔ)資產(chǎn)的房地產(chǎn)基

3、金（REITs）等。 2.品牌房企有哪些“金融化路徑”？ 圖：品牌房企“大金融”布局路徑 總的看來，品牌房企主要通過以下幾種路徑布局“大金融”戰(zhàn)略：第一，通過參股或者收購的方式，深度涉入銀行、保險、證券和基金等金融領(lǐng)域，探索房企業(yè)務(wù)創(chuàng)新的同時，融通資金。其中，銀行領(lǐng)域投資最熱，保險領(lǐng)域熱度提升。2013年下半年以來，地產(chǎn)參股銀行熱度加速提升，萬科、恒大、越秀、世茂等品牌房企扎堆入股商業(yè)銀行，目前已有30多家房地產(chǎn)企業(yè)涉足銀行領(lǐng)域，銀行成房企涉足金融業(yè)的首選。2015年以來，房地產(chǎn)企業(yè)涉足保險行業(yè)也蔚然成風(fēng)，5月泰禾、陽光城發(fā)起設(shè)立海峽人壽，6月迪馬股份擬出資2億籌

4、建三峽人壽，而保險資金因其資金成本低、與地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)合緊密加上政策支持等原因?qū)⒏芊科笄嗖A。  第三，搭建金融資產(chǎn)交易平臺，盤活資產(chǎn)，實現(xiàn)開發(fā)與金融業(yè)務(wù)的良性循環(huán)。2014年以來，綠地先后在貴州和黑龍江成立金融資產(chǎn)交易中心，創(chuàng)新房企金融業(yè)務(wù)布局路徑，不僅通過該交易平臺為自身地產(chǎn)項目融資，還能通過為其他企業(yè)融資獲得一定比例服務(wù)費。此外，企業(yè)還可通過該交易平臺盤活金融資產(chǎn)(債權(quán)、土地抵押物等)，實現(xiàn)與開發(fā)、不同業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)之間的良性循環(huán)。 第四，商業(yè)資產(chǎn)證券化，主要通過REITs和ABS實現(xiàn)。通過此種路徑可盤活企業(yè)流動性較差、但可以創(chuàng)造一定穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，滿足企業(yè)長期資金需求，是未

5、來中國房地產(chǎn)金融化的重要方向。因其運營模式的特殊性，資產(chǎn)證券化項目主要適用于能夠獲取穩(wěn)定收益的商業(yè)資產(chǎn)，包括租金收入、物業(yè)費等。2015年，萬科首支公募REITs和世茂首單物業(yè)費ABS成功實施，隨著政策的完善，房企資產(chǎn)證券化試水將更進一步，目前，華潤置地、保利、龍湖、中海、恒大地產(chǎn)等品牌房企均有商業(yè)資產(chǎn)證券化計劃。 第五，積極探索贏商網(wǎng)互聯(lián)網(wǎng)金融，創(chuàng)新地產(chǎn)金融理財產(chǎn)品、P2P線上網(wǎng)貸平臺、房產(chǎn)眾籌等多種融資方式?；ヂ?lián)網(wǎng)金融市場空間較大，具有模式多樣、運作靈活等特點，可最快盤活存量資源、增強企業(yè)盈利能力，成為房企布局金融領(lǐng)域的新興渠道。目前，萬科、綠地、萬達（專題閱讀）、碧桂園、龍湖等

6、龍頭房企持續(xù)引領(lǐng)互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新。 3.綠地集團的“大金融”體系綠地集團將金融產(chǎn)業(yè)作為僅次于地產(chǎn)的重要戰(zhàn)略領(lǐng)域，不斷拓展和完善“大金融”布局，目前涵蓋了除資產(chǎn)證券化以外的四種布局路徑，其布局深度和廣度為行業(yè)領(lǐng)先。2014年，綠地正式提出全國化、產(chǎn)業(yè)化的“大金融”戰(zhàn)略，年底其大金融業(yè)務(wù)規(guī)模達200億元，2015年的目標(biāo)鎖定業(yè)務(wù)規(guī)模超過500億元。研究組以綠地為例，分析其金融布局的思路和戰(zhàn)略布局特點，供期望金融化的企業(yè)參考和借鑒： 圖：綠地“大金融”布局版圖 綠地“大金融”布局思路是主要以投資并購的方式，獲取核心金融資產(chǎn)，逐漸建立起全金融牌照的金融集團，目前已獲得了包括

7、銀行、保險、證券、信托、小貸、資產(chǎn)管理等在內(nèi)多元化金融服務(wù)牌照，并積極布局互聯(lián)網(wǎng)金融。布局路徑方面，首先，投資金融機構(gòu)，2011年金控平臺成立后先后入股錦州銀行、上海農(nóng)村商業(yè)銀行和東方證券等金融企業(yè)，2015下半年還加緊籌劃對第三方支付牌照、人壽保險、信托等項目的收購；其次，設(shè)立金融公司，在上海發(fā)起設(shè)立了中國規(guī)模最大的小額貸款公司，并在重慶、寧波、青島、呼和浩特、貴州等多個城市成立小額貸款公司，通過綠地香港子公司成立資產(chǎn)管理公司、國際資本公司和海外投資融資，金融產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模；第三，創(chuàng)新性組建金融資產(chǎn)交易平臺，2014年與貴州省政府戰(zhàn)略合作，在貴陽開設(shè)第一家金融資產(chǎn)交易中心，2015年在哈爾濱成

8、立了黑龍江省綠地股權(quán)金融資產(chǎn)交易中心，進一步體現(xiàn)綠地打造金融平臺公司的戰(zhàn)略；第四，互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新方面，2015年聯(lián)合互聯(lián)網(wǎng)公司搭建互聯(lián)網(wǎng)贏商網(wǎng)房地產(chǎn)金融平臺“綠地地產(chǎn)寶”，綠地“大金融”進一步完善和壯大。 綜合來看，綠地集團的“大金融”戰(zhàn)略主要有以下幾個特點和經(jīng)驗值得企業(yè)借鑒：圖：綠地“大金融”戰(zhàn)略特點第一，依托央企背景優(yōu)勢，善于利用政府資源。綠地多元金融牌照的獲得離不開政府的支持，如2013年綠地與貴州省政府達成金融戰(zhàn)略合作，將在小貸、商業(yè)銀行、組建交易所、金融租賃等領(lǐng)域開展合作，2014年8月貴州省綠地金融資產(chǎn)交易中心成立。 第二，利用資源整合優(yōu)勢，搭建融資平臺，創(chuàng)新融

9、資方式。從綠地金控的組建，到金融資產(chǎn)交易平臺、綠地地產(chǎn)寶等金融平臺的建立，都體現(xiàn)出綠地具有較強的資源整合能力和金融創(chuàng)新能力。2015年7月綠地集團與中金達成全面戰(zhàn)略合作，涉及戰(zhàn)略咨詢及產(chǎn)業(yè)研究、投資業(yè)務(wù)合作、產(chǎn)業(yè)基金合作、收購兼并、股權(quán)融資、債券融資、RQFII額度等多種領(lǐng)域，其中以“并購重組”為主題的并購基金和以“新科技、互聯(lián)網(wǎng)+”為主題的綠地創(chuàng)新投資基金已初步落地，不斷提升了企業(yè)在金融產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能級。 第三，投資標(biāo)的方面，更青睞投資有主導(dǎo)權(quán)的非銀機構(gòu)，并且自主參與經(jīng)營管理。綠地金融領(lǐng)域投資以打造“大金融”為目標(biāo)，在政策框架內(nèi)深度介入銀行、信托等金融業(yè)務(wù)領(lǐng)域，參與運營和管理，提升金融運作實力，為資產(chǎn)和投資者兩端提供服務(wù)。 總結(jié)：金融行業(yè)規(guī)模大、盈利能力強，作為投資標(biāo)的，房企可獲取豐富的投資收益；房地產(chǎn)金融化可為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈提供金融服務(wù)，實現(xiàn)與房地產(chǎn)主業(yè)的協(xié)同發(fā)展，也可作為房企業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的重要戰(zhàn)略方向，開辟新的利潤增長點。伴隨大資管時代的深入發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)具有充分的前瞻意識，盡快熟悉和介入金融行業(yè)，更好地與金融融合發(fā)展，幫助企業(yè)挖掘行業(yè)的無窮機遇，提升競爭力。 目前，眾多品牌房企已在積極結(jié)合金融