房地產(chǎn)估價習(xí)題

1、單項選擇題1.下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是（ B ）。A 交通 B 用途 C 環(huán)境 D 樓層2、某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50%。假設(shè)該住宅樓的總價為2000萬元，平均單價為5000元/m2，樓面地價為1200元/ m2 ，則該宗土地的總價為（ D ）萬元。A 96 B 192 C 240 D 4803、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145 m2 ，套內(nèi)使用面積為132 m2 ，應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9 m2 ，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為3500元/ m2 ，則該套住宅按建筑面積計算的價格為（ C ）元/ m2 。A 3000 B 3277 C 3295 D 3

2、5994、某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某類商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點法計算該類住宅需求的收入彈性為（ C ）。A 0.36 B 1.22 C 2.78 D 3.255、下列關(guān)于比準(zhǔn)價格、積算價格和收益價格關(guān)系的表述中，正確的是（ C ）。A 在房地產(chǎn)市場比較成熟且為正常狀態(tài)時， 積算價格低于收益價格B 在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格C 在房地產(chǎn)市場不景氣時，積算價格（未扣除經(jīng)濟(jì)折舊）大大高于比準(zhǔn)價格或收益價格D 比準(zhǔn)價格傾向于成交價格， 積算價格 傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價 6

3、、某房地產(chǎn)現(xiàn)房價格為4000元/ m2 ，預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房的兩年時間內(nèi)，現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/ m2 （年末收到），出租運營費用為每年50元/ m2 。假設(shè)折現(xiàn)率為5%，風(fēng)險補(bǔ)償為200元/ m2 ，則該房地產(chǎn)的期房價格為（ C ）元/ m2 。A 3300 B 3324 C 3335 D 35737、某倉庫房地產(chǎn)，建筑面積為800 m2 ，容積率為0.8，對應(yīng)的土地單價為850元/ m2 ，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價為2000元/ m2 ，則理論上應(yīng)補(bǔ)地價的數(shù)額為（ D ）萬元。A 93.75 B 115

4、C 293.75 D 3158、房地產(chǎn)估價的技術(shù)性原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對同一估價對象在（ C ）下的結(jié)果具有近似性。A 同一估價原則、同一估價時點B 同一估價目的、同一估價方法C 同一估價目的、同一估價時點D 同一估價原則、同一估價目的 9、某宗地的面積為1000 m2 ，采用市場法進(jìn)行評估。通過三宗可比實例求出的比準(zhǔn)價格分別為2130元/ m2 ，2190元/ m2和2220元/ m2 ，如果賦予這三個價格的權(quán)重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權(quán)平均法得到的比準(zhǔn)價格為（ C ）元/ m2 。A 2160 B 2175 C 2181 D 2

5、20510、某房地產(chǎn)在2006年3月的價格為2009元/ m2 ，現(xiàn)在調(diào)整為2006年9月的價格。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價格指數(shù)分別為：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上個月為基數(shù)100），則該房地產(chǎn)2006年9月的價格為（ D ）元/ m2 。A 2700.8 B 2800.1 C 2800.8 D 2817.711、在市場法中，對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整其中可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分；估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為（ A ）。A 0.95 B 0.99 C 1

6、.01 D 1.05 多項選擇題1、下列屬于土地使用管制的事項有（A C E ）。A 建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通B 取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施C 在某宗土地使用中，要求容積率為2.0D 甲、乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通告道路E 某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)2.市場法中實物狀況比較和調(diào)整的內(nèi)容包括（B、D、E ）。A 環(huán)境 B 地形地勢 C 外部配套設(shè)施 D 內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 E 裝飾裝修3.下列關(guān)于明確房地產(chǎn)估價時點的表述中，正確的有（A B ）。A 對當(dāng)前的價值進(jìn)行評估，一般以實地查勘估價對象期間或估價作業(yè)期內(nèi)的某個日期為估

7、價時點B 城市房屋拆遷估價，估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日C 分期實施的房屋拆遷，應(yīng)以房屋拆遷公告之日為估價時點D 房地產(chǎn)估價人員可以假定估價時點E 對原估價結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價，應(yīng)以申請復(fù)核之日為估價時點4、影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素主要有（ A C D）。A 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲蓄、消費、投資水平B 社會發(fā)展?fàn)顩r和城市化C 財政收支及金融狀況、利率D 物價、匯率、居民收入E 人口數(shù)量、行政隸屬變更案例與分析（一）某市舊城改選需對某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作

8、為該估價機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。請問：1、你所在的估價機(jī)構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告？（1）根據(jù)公開、透明的原則，由被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人（拆遷人或被拆遷人）抽簽決定拆遷估價機(jī)構(gòu)。（2）確定拆遷估價機(jī)構(gòu)后，一般由拆遷人委托評估，委托人與估價機(jī)構(gòu)簽訂拆遷估價委托合同。（3）估價機(jī)構(gòu)獲得委托，經(jīng)實地入戶調(diào)查、室內(nèi)作業(yè)，才能得出房屋拆遷估價報告。某市舊城改選需對某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機(jī)構(gòu)

9、咨詢，假如你作為該估價機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。請問：2、你應(yīng)如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途？（1）如該被拆遷人的房屋領(lǐng)有房屋所有權(quán)證，應(yīng)以其記載用途為準(zhǔn)，或查閱該房屋權(quán)屬檔案。（2）如當(dāng)?shù)夭疬w房屋性質(zhì)有特別規(guī)定的，應(yīng)服從其規(guī)定按其確定的用途評估。（3）若拆遷人與被拆遷人對該被拆遷房屋的性質(zhì)協(xié)商一致的，可按協(xié)商確定的用途評估。（4）如拆遷人與被拆遷人對房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致，應(yīng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)據(jù)此確定該房屋用途。2006年，某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統(tǒng)一

10、招商和經(jīng)營管理，對招商引進(jìn)的商戶收取較高的管理費?，F(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場而委托評估其轉(zhuǎn)讓價格。請問：該商場周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相同的臨街鋪面正常交易的實例，可否選取其作為可比實例？為什么？不能直接將其選作可比實例。（1）雖然商場與臨街商鋪的大類用途相同，但不一定其小類用途也相同；（2）商場與臨街商鋪的規(guī)模不相當(dāng)；（3）商場與臨街商鋪的建筑結(jié)構(gòu)是否相同不清楚；（4）商場與臨街商鋪的檔次是否相同不清楚；（5）商場與臨街商鋪成交日期是否接近不清楚；（6）商場與臨街商鋪交易類型與目的是否相同不清；（7）商場剩余部分招商管理費較高，與臨街鋪面可能不同。甲開發(fā)商開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已取得國有土地使用證

11、，正在施工，尚未封頂。1、甲開發(fā)商擬以該在建工程抵押，申請貸款，下列表述中正確的是（ B ）。A 甲開發(fā)商可以向銀行申請企業(yè)流動資金貸款B 甲開發(fā)商不能以該在建工程為其他企業(yè)向銀行申請貸款提供抵押物擔(dān)保C 該在建工程只有取得銷售許可證后方可用于抵押貸款D 該在建工程只有取得預(yù)售許可證后方可用于抵押貸款甲開發(fā)商開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已取得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。2、下列關(guān)于辦理房地產(chǎn)抵押登記的表述中，正確的是（ A ）。A 該宗地為出讓土地使用權(quán)，可以單獨辦理抵押登記B 該宗地?zé)o論是劃撥還是出讓土地使用權(quán)，因已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，可單獨辦理抵押登記C 該在建工程

12、在取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證后，才能辦理抵押登記手續(xù)D 該在建工程已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續(xù)甲開發(fā)商開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已取得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。3、若該在建工程已整體抵押，在無法定優(yōu)先償款的情況下，欲估算抵押物的變現(xiàn)價值，測算結(jié)果應(yīng)為（ D ）。A 抵押價值B 處分抵押物時的市場價值C 抵押價值-處分抵押物的費用及稅費D 處分抵押物時的市場價值-處分抵押物的費用及稅費甲開發(fā)商開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已取得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。4、若該項目目前已全部取得預(yù)售許可證，且部分售出售，甲開發(fā)商若以尚未售出住宅

13、部分申請貸款，則可用作抵押物的住宅建筑面積應(yīng)該是（ D ）。A 土地出讓合同記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積B 建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積C 施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積D 商品房預(yù)售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積某住宅小區(qū)內(nèi)的一條道路兩側(cè)建有商住樓（底層為商業(yè)用房，以上各層為住宅）。在該道路上建一高架路。該高架路工程于2006年1月開始，2006年3月結(jié)束。5、以上道路狀況變化對位于該道路兩側(cè)商業(yè)用房價格的影響結(jié)果為（ D ）。 A 市場價格上升 B 市場價格下降 C

14、 市場價格不變 D 市場價格變化不確定 某住宅小區(qū)內(nèi)的一條道路兩側(cè)建有商住樓（底層為商業(yè)用房，以上各層為住宅）。在該道路上建一高架路。該高架路工程于2006年1月開始，2006年3月結(jié)束。6、以上道路狀況變化對于該道路兩側(cè)住宅用房價格的影響結(jié)果為（ B ）。A 市場價格上升 B 市場價格下降 C 市場價格不變 D 市場價格變化不確定簡答一、甲公司擁有的某汽車加油站，于1年前進(jìn)行了裝修改造。站內(nèi)建有營業(yè)樓及加油棚各1幢。有若干個儲油罐、加油機(jī)和加油槍?，F(xiàn)因公司經(jīng)營方向調(diào)整，甲公司擬放棄加油站業(yè)務(wù)，為此轉(zhuǎn)讓該加油站，委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該加油站的市場價值. 請問： 1該估價

15、項目的估價對象范圍具體應(yīng)包括哪些？ 2乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些資料？    1該加油站目的估價對象范圍具體應(yīng)包括：( l ）加油站的房屋、構(gòu)筑物及其占用范圍內(nèi)的使用權(quán)( 2 ）加油站的設(shè)施設(shè)備以及工器具等動產(chǎn)。( 3 ）加油站的特色裝飾裝修。( 4 ）加油站的特許經(jīng)營權(quán)。 2乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些資料？ （ l ）加油站的房地產(chǎn)權(quán)屬證書（房屋所有權(quán)證、國有土地使用證）。( 2 ）加

16、油站的設(shè)施設(shè)備情況（儲油罐、加油機(jī)等的數(shù)量、型號、規(guī)格等）。( 3 ）加油站的營業(yè)執(zhí)照、特許經(jīng)營資質(zhì)證書、特許經(jīng)營權(quán)出讓合同。( 4 ）加油站近3年的經(jīng)營狀況及財務(wù)報表。二、某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托，評估位于某歷史文化街的一臨街小型商鋪的市場價值。該商鋪形狀方正，權(quán)利狀況完整，注冊房地產(chǎn)估價師張某對該商鋪進(jìn)行實地查勘后，擬選用市場法作為主要的估價方法。但僅搜集到A、B、C、D四個交易實例。實例A 交易時帶有3年尚未到期的租約，合同租金明顯低于市場租金；實例B 是兄弟之間轉(zhuǎn)讓；實例C 是相鄰商鋪的業(yè)主購買后擴(kuò)大經(jīng)營靚膜；實例D

17、 平面形狀為“L”形，是業(yè)主將原為矩形的商鋪臨街面1/2 寬度、1/3深度的部分轉(zhuǎn)讓給某銀行安裝自動取款初所孤除以上情況外，四個交易實例與估價對象均具有較好的可比性。請問：1四個交易實例是否可以選作可比實例？2四個交易實例中若有可以選作可比實例的，應(yīng)如何對它們的成交價格進(jìn)行修正或者調(diào)整？1、四個交易實例不可直接作為可比實例，經(jīng)過修正或調(diào)整后可以選作可比實例。2.( 1 ）對實例A 應(yīng)進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整，具體思路是對剩余3年租期中市場租金與租約租金的差價折現(xiàn)后加總。（或調(diào)整至完整權(quán)利狀態(tài)下的價格） ( 2 ）對實例B&

18、#160;應(yīng)進(jìn)行利害關(guān)系人之間交易的交易情況修正，具體思路是進(jìn)行市場調(diào)查，一般情況下其成交價格會低于正常市場價格； ( 3 ）對實例C 應(yīng)進(jìn)行相鄰房地產(chǎn)合并交易的交易情況修正，具體思路是進(jìn)行市場調(diào)查，一般情況下其成交價格會高于正常市場價格（或測算合并后的增值收益） ( 4 ）對實例D 應(yīng)進(jìn)行臨街寬度（寬深比）修正和形狀（平面布局）修正。三、2014年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房屋出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租后，將該房屋裝

19、修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域被列入拆遷范圍，某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托對該房屋進(jìn)行拆遷估價。請問：1拆遷估價中如何考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同？2拆遷估價中如何確定該房屋的用途、面積？ 1.拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。故估價時不考慮租約的影響。2.根據(jù)城市房屋拆遷估價結(jié)果指導(dǎo)意見規(guī)定：（1）被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般應(yīng)以房屋權(quán)屬證書或登記簿的記載為準(zhǔn)。（2）各地被拆遷房屋的面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。（3）拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。（4）若對房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管

20、部門申請確認(rèn)。（5）對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照房產(chǎn)測繪管理辦法設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。四、某工廠坐落于城市中心區(qū)域，有廠房數(shù)幢，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥的國有建設(shè)用地使用權(quán)，用途為工業(yè)用地。最新城市規(guī)劃將該地塊調(diào)整為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對該地塊進(jìn)行收購儲備，委托某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行有關(guān)估價。請問： 1評估該宗房地產(chǎn)收購價格時，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價方法？ 2政府收購該宗房地產(chǎn)后，將其變?yōu)槌鲎屖斓剡€需投入哪些費用？評估該宗房地產(chǎn)收購價格時，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價方法？1. 政府收購該

21、宗房地產(chǎn)時進(jìn)行評估，土地用途應(yīng)界定為工業(yè)用途，適宜選用成本法、市場法、基準(zhǔn)地價修正法。政府收購該宗房地產(chǎn)后，將其變?yōu)槌鲎屖斓剡€需投入哪些費用？2.收購房地產(chǎn)變?yōu)榭沙鲎屖斓剡^程中要投入下列費用：（1）建筑物拆除費用。（2）土地開發(fā)費用（如七通一平費用）。（3）其他成本費用（如財務(wù)成本、管理費用）。1、某建筑物的重置價格為180萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費用為2萬元；裝修的重置價格為30萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，已使用10年。殘值率假設(shè)為零。試求其折舊總額。2現(xiàn)對一建筑物進(jìn)行評估，該建筑物2004年6月竣

22、工投入使用，建筑面積1000平方米，磚混結(jié)構(gòu)，耐用年限40年，當(dāng)時建筑造價為每平方米建筑面積500元。2012年6月對該建筑物進(jìn)行實地勘察，估計該建筑物尚可使用30年，殘值率為2%，現(xiàn)時建造同類建筑物的建筑造價為每平方米建筑面積1000元。試用所給資料估計該建筑物在2012年6月的單價和總價？已知： t=8年   n=30年 N=8+30=38年成新率： q=1-(1-R)t/（t+n）×100% =1-（1-2%）×8/38×100%=79.5% V=C*q論述題1、何謂成本法？手機(jī)2、成本法的理論依據(jù)是什么？手機(jī)3、成本法的適用范圍包括哪些

23、？手機(jī)4、試列出成本法估價的基本步驟。手機(jī)5、何謂房地產(chǎn)重新購建價格？如何求？6、何謂收益還原法？7、收益還原法的適用對象是什么？8、簡述收益還原法的操作步驟？9、何為房地產(chǎn)凈收益，試列出凈收益的計算公式。10、何謂市場比較法？11、市場比較法的理論依據(jù)是什么？12、試列出市場比較法的操作步驟。13、何為房地產(chǎn)凈收益？影響因素有哪些？14、樓面地價、土地單價的含義。15、何謂假設(shè)開發(fā)法？16、假設(shè)開發(fā)法的基本思路是什么？17、簡述假設(shè)開發(fā)法的計算方法（計息和動態(tài)方法）18、容積率、建筑密度的概念以及關(guān)系。19、談?wù)劯邔拥牡貎r分?jǐn)傋饔煤头椒ā?0、談?wù)劼肪€價法、基準(zhǔn)地價。長壽命折舊三、計算題1、

24、某賓館需要估價，據(jù)調(diào)查，該賓館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空房率為30%，該賓館營業(yè)平均每月花費14萬元；當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館一般床價為每床每天45元，年平均空房率為30%；該類房地產(chǎn)還原率為10%。試選用所給資料估計該賓館的價格。2、某建筑物的重置價格為180萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費用為2萬元；裝修的重置價格為30萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，已使用10年。殘值率假設(shè)為零。試求其折舊總額。3、某商場的土地使用權(quán)年限為40年，從2002年5月31日起計。該商場共兩層，每層建筑面積各為2000，可出租面積占建筑面積的60%。一層于2004年5月31日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為