超高層建筑增量成本的分析報告

1、超高層建筑增量成本的分析報告一、超高層及高層建筑成本情況（一）超高層建筑成本情況。以宜昌某國際廣場為例，其基本情況為：框架筒體結(jié)構(gòu)，建筑面積10.46萬平米，占地面積14344平米，地上36層，地下3層，檐高165米，2006年9月竣工，集五星級酒店、中心劇 院、購物中心、飲食天地、寫字樓為一體，總投資6.8億元（其中建安工程造價（不含精裝修、設(shè)備、室外工程）2.79億元，單方造價2667.30元/平方米）。造價分析如下：序號名稱造價（億元）單方造價（元/m 2）1建安工程造價2.792667.301.1土建工程1.881792.541.2安裝工程0.70669.221.3消防工程0.1210

2、9.941.4弱電工程0.1095.602精裝修工程2.932800.003設(shè)備工程0.40382.414室外工程0.1095.605其他費用0.58555.646總投資(1+2+3+4+5 )6.806500.96如果結(jié)構(gòu)為45層左右的（與環(huán)球中心類似）框架-核心筒結(jié)構(gòu)，造價細(xì)目如下表所示?？傮w估計每平米造價在9000兀左右單位：萬元、平方米、元/平方米類型高檔裝修甲級寫字樓（超高層）建筑面積124,000地上100,000地下24,000其他地下3層，地上=45層序號工程和費用名稱總價數(shù)量單方造價-一-土建及裝飾工程1打樁2,500.00100,0002502基坑圍護(hù)2,112.0024,

3、0008803土方工程624.0024,0002604地下建筑960.0024,0004005地下結(jié)構(gòu)7,200.0024,0003,0006地上建筑3,500.00100,0003507地上結(jié)構(gòu)16,000.00100,0001,6008裝飾20,000.00100,0002,0009外立面14,000.00100,0001,40010屋面250.00100,00025土建及裝飾工程費小計67,146.00124,0005,415-二二機(jī)電安裝工程1給排水工程2,480.00124,0002002消防噴淋1,860.00124,0001503煤氣124.00124,000104變配電2,85

4、2.00124,0002305應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)組1,240.00124,0001006電氣4,960.00124,0004007泛光照明200.00100,000208消防報警310.00124,000259綜合布線744.00124,0006010弱電配管682.00124,0005511弱電架橋434.00124,0003512智能化調(diào)光系統(tǒng)372.00124,0003013BA系統(tǒng)（樓宇設(shè)備管理系統(tǒng)）992.00124,0008014衛(wèi)星天線及有線電視124.00124,0001015計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)機(jī)房496.00124,0004016安防系統(tǒng)372.00124,0003017廣播系統(tǒng)124.

5、00124,0001018程控電話248.00124,0002019空調(diào)送排風(fēng)9,300.00124,00075020鍋爐620.00124,0005021電梯3,720.00124,00030022擦窗機(jī)450.00100,0004523車庫管理96.0024,0004024標(biāo)識300.00100,0003025廚房設(shè)備、垃圾壓縮機(jī)等26集成管理系統(tǒng)27會議室音視頻系統(tǒng)機(jī)電安裝工程費小計33,100.00124,0002,669二預(yù)備費（按建安工程費的8%計列）8,019.68124,000647建安工程總費用108,265.68124,0008,7311、給排水工程含水箱2、消防噴淋含氣體

6、滅火如果建造的不是寫字樓，而是住宅或酒店，價格則更高，主要是因為每層的隔斷墻的增加和排水系統(tǒng)的增加導(dǎo)致。下表展示了一個超高層酒店（40層，全部落地剪力墻結(jié)構(gòu)）的建造成本（含裝修） 其建造成本大致在13910- 15655元/平米，扣除裝修費用后， 其建設(shè)費用為10310-11705元/平米，遠(yuǎn)超相似結(jié)構(gòu)的寫字樓造價。序號分項丄程名稱計算依據(jù)單方造價（元/m 2）面積總額比例1樁基工程（受力樁）總建筑面1.6%2地下室工程、基坑圍護(hù)及支撐地下室建筑面積3800-420083943192 萬13.9%3結(jié)構(gòu)工程地上建筑面積1100-1300155891760萬7.

7、7%4建筑工程（除外墻玻璃幕墻）地上建筑面積800-900155891280萬5.6%5新型節(jié)冃匕幕墻外立面建筑面積1200-1500100001200萬5.2%6給排水（含潔具，鍋爐房管線）總建筑面積350-38023983840萬3.6%7噴淋、氣體消防總建筑面積100-11023983240萬1%8污水處理（含管線）總建筑面積35-402398384萬0.3%9空調(diào)工程地上建筑面積550-60015589880萬3.8%10地下室通風(fēng)工程地下室建筑面積170-1908394142萬0.6%11照明、防雷、動力、變配電總建筑面積800-900239831920萬8.4%電話總機(jī)及配線、閉路

8、電視、監(jiān)12視、廣播音響、管理電腦、火災(zāi)總建筑面積500-550239831200萬5.2%報警、共用天線、電報電傳13煤氣工程總建筑面積45-5023983108萬0.4%14電梯、自動扶梯總建筑面積320-36023983768萬3.3%15室外總體總建筑面積100-115239832400萬10.5%16室內(nèi)精裝修連家具地上建筑面積3200-3500155895120 萬22.4%17雜項工程總建筑面積280-33023983672萬2.9%18洗衣房設(shè)備地上建筑面1%19廚房設(shè)備地上建筑面積250-28015589400萬1.7%13910-15655

9、22830萬（二）高層建筑成本情況。 某市某高層酒店寫字樓（100米以內(nèi)）為例，其基本情況為：框架筒體結(jié)構(gòu)， 建筑面積27.8萬平米，2010年10月竣工，建安工程造價 5.59億元（不含精裝修、消防、弱電及設(shè)備）， 單方造價為2009.77元/平方米。二、超高層建筑增量成本分析（一）影響超高層建筑成本的主要因素1、設(shè)置避難層（100米以上的建筑，一般每隔 50米要設(shè)置一個避難層）；2、供電系統(tǒng)：雙電源+自備電源；3、進(jìn)戶門要求為甲級防火門；4、消防電梯要在3臺或以上；5、電梯必須要分層設(shè)計；6、由于高處的濕度和風(fēng)力情況較為復(fù)雜，在外墻材料、鋁合金窗、玻璃等建筑材料的選擇會格外嚴(yán)格，會 較大程

10、度的增加建筑成本；7、超高層建筑設(shè)計復(fù)雜，項目設(shè)計和管理水平要求也較高，設(shè)計、工程顧問及監(jiān)理費用會增加；&超高層建筑的消防要求極為嚴(yán)格，凡超過5平方米的房間均要設(shè)置火災(zāi)探測器；9、超高層建筑的配套人防面積也較大。（二）主要影響因素對建安成本的影響1、根據(jù)其他省市超高層數(shù)據(jù)統(tǒng)計資料，分?jǐn)偟矫科椒矫灼浣ㄔO(shè)增量成本總計約500元/平米序號主要影響因素增加造價（元/平方米）1鋼筋含量增加40-602混凝土強(qiáng)度提高20-403消防設(shè)施40-604供水供電設(shè)施160-1805電梯設(shè)施增加40-606其他費用140-160合計440-5602、以上述我市典型工程項目數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，考慮到物價上漲因素，根據(jù)我市造

11、價指數(shù)折算到目前建安工程造價（均不含精裝修、室外附屬工程、設(shè)備費）分別為：超高層建筑元/平方米，高層建筑（在典型工程基礎(chǔ)上增加消防及弱電工程費用，按200元/平方米計算）元/平方米。三、增量成本初步分析結(jié)論綜合我市典型工程造價分析，結(jié)合其他省市統(tǒng)計資料，超高層建筑增量成本約為500- 750元/平方米，增幅約2030%。超高層相比普通高層產(chǎn)生了質(zhì)的變優(yōu)*可詵性材料増加人員蔬啟叵題公灘較離 消昉樓悌增即 每5咪設(shè)置避難展 實用率茅在70% 面積的影響陽臺開竇迪0米高度帝來的質(zhì)的變化開發(fā)周期拉長智能化技術(shù)的使用水系統(tǒng).配電、消防要求的變化，便于統(tǒng)一冒理汨常運行能耗高后期維護(hù)営理費用高咸都市在售超高

12、層項目容積率絕大部分超過4第售址目詳蚪鉤售削廣悌戶比w花帖育年廣場10M2L 35F 14.49 |T9/T12w n無天囂界4B6655F1血驗T28丸mfflil97404OF11-77T4/TB無海詳中心1175831F/3BF/42F1071VT16無尊曲壬際831836F1 8.93TLO蘇大道人民顋.理乍普子，琴臺路龍灘世配幄唐10727P 49F；胡|T2/TWtt n天昭湖眩園理苜理;匚堂臟1667350F/S1Ffflil亜光凱3B曆遼7611丁騁T6/TB紅帥輕戟Iffl江朗觀大磴1&312曲簡翳大道棒江W通云商968339FeaI&無Office1024139Fi呂丄TS

13、 5 JTVT5人民尙稱無中曜英陀就郝&38133F/44F軸儘遼天価II麻爲(wèi)灣1400136F1東鍛俸音沁淸水可倔九ie倉薙棒匯1790033F/42F3%T2東犬雀樂延罐無萬通盤*!F都會73E537F/18Fm月T6/T7金牛加血咒球花尼R78222F/?8F3.54T7/T3錦江Tg臨廳譜鑑嚴(yán)25鄧趙高屋住宅典犁瑣口購價（元/平方米）超高層成功共性六超高儘銷售均價與幵發(fā)成本之比（簡稱5比）的不同會導(dǎo) =zkae 致超高層開發(fā)模式的不同 ”5ttr帶來的兩種幵發(fā) ss： A 2時超高層多位于 二朕市，且具待強(qiáng)勢 資源（如一線海果），產(chǎn) 品層級屬高端；5門時“超高層拿位于 二H線城市，資源

14、相對弱 （如二線河景）產(chǎn)品層級屬中高端樓盤幵發(fā)慮本銷皆均價S 比（$= 鎬售均的/ 開笈成本）3萬元/平方* I.1-簿世理濱江花園1萬元/平方米4193元怦方米13廳元/平方米1丄5萬梵F平方皋世茂濱江系列$值均大于2 ,金域藍(lán)灣系列S值則小 于2；福州世茂外迴花圖5000元辟方米380寧兀/平方米】立萬元/年方米I Z48000tc/ 方米 21”世茂與萬科均進(jìn)入層州* 但福艸I世茂外灘花園5値為4500元/平方米7000兀/平方米金域藍(lán)灣的2倍,緣于萬科 取地價格為世茂的4倍,世斗503元/平方米7500td/平有米茂積扱參與政府規(guī)劃,取地成本相對期氐磴梅金城葢灣5】72元/平方米B9別

15、元/平方米174ZKFIE通過案刮分析,我忙I發(fā)現(xiàn)決走是百建超高層，以及逼高層磴多少問題,與悄售均價和開發(fā) 成本的比SSW相關(guān)。建筑高層超高層120m超高層出DmsttWrS比5比1500080801.861500084601.77150008660嚴(yán) WHW 1 1 HlH| H| H H iWIW MM|H 14號地1200077701.541200081S01.471200083501445號地1200071001.691200074801.601200076801.56從售析與開發(fā)成本S比來看 4、5號地塊不適宜布胃超高層住宅F(xiàn) 3號地 塊超高層不fiai20m ;開發(fā)成本土地價格按1680/畝計算；由于前期成都消防未島全執(zhí)行消防要求（成都早期超高層住宕頃目僅設(shè)避難間設(shè)避難間