房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地如何征收土地使用稅

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地如何征收土地使用稅？(2010-10-24 07:48:17) 轉載原文標簽： 轉載分類： 稅收 原文地址：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地如何征收土地使用稅？作者：68度一、計稅面積的確定城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積（平方米）為計稅依據(jù)。那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅計稅面積如何確定？（一）應按其國有土地使用證中標注的土地面積，計算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。未取得國有土地使用證的，暫按實際占地面積計算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。（二）已銷售房屋的占地面積，可從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計稅面積中扣除。已銷售房屋的占地面積計算公式如下：已銷售房屋的占地面積（已銷售房屋的建筑面積÷

2、開發(fā)項目房屋總建筑面積）×總占地面積。二、納稅時間的確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應自取得建造商品房用地土地使用權的次月起按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。注意不是核發(fā)國有土地使用證的次月，而是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地開發(fā)權的時間，即土地出讓、劃撥、拍賣成交的次月。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在繳納城鎮(zhèn)土地使用稅時，應將開發(fā)用地與自用土地分別進行納稅申報。熱議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅征收問題2009-7-17 9:42余紹銀【大 中 小】【打印】【我要糾錯】目前，我市地稅稽查部門根據(jù)宿遷市地方稅務局關于統(tǒng)一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理有關口徑的通知（宿地稅函200773號）規(guī)定，在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算城

3、鎮(zhèn)土地使用稅時產(chǎn)生了意見分歧。主要是：有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認為征用的是耕地或者還沒有進行開發(fā)的荒地；有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然與政府簽訂土地出讓合同，但由于拆遷未到位，不能進行開發(fā)施工；有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出讓合同占地面積大于已辦理的土地證上的面積；有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)部分商品房已銷售，但土地證上的面積沒有減少，也就是我們通常講的土地還沒有進行分割等。針對上述問題，筆者就城鎮(zhèn)土地使用稅征收有關問題談一點粗淺認識，供同仁們參考。 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅的納稅人的確定 1、根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，應當按照條

4、例的規(guī)定繳納土地使用稅。 2、根據(jù)財政部、國家稅務總局關于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知（財稅200656號）規(guī)定，自2006年5月1日起，在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內實際使用應稅集體所有建設用地、但未辦理土地使用權流轉手續(xù)的，由實際使用集體土地的單位和個人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。國家稅務總局關于對于繳納土地使用金的土地使用者應征收城鎮(zhèn)土地使用稅的批復（國稅函發(fā)1998669號）規(guī)定，土地使用不論以何種方式取得土地使用權，是否繳納土地使用金，只要在城鎮(zhèn)土地使用稅的開征范圍內，都應依照規(guī)定繳納土地使用稅。 3、根據(jù)國家稅務總局關于進一步加強城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知（國稅

5、發(fā)2004100號）規(guī)定，除經(jīng)批準的開發(fā)建設經(jīng)濟適用房的用地外，對各類房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅，各級稅務機關要嚴格按照減免稅的管理權限和減免稅審批程序辦事。國家稅務總局2007年6月25日發(fā)布關于取消部分地方行政審批項目的通知，其中提到取消國家稅務局關于印發(fā)關于土地使用稅若干具體問題的補充規(guī)定的通知（國稅地1989140號）的第四條和第六條，這兩條內容包括：基建項目以及房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地使用稅有困難的，可由各省、自治區(qū)、直轄市稅務局根據(jù)具體情況予以免征或減征。這就是說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅減免優(yōu)惠政策的取消。 4、根據(jù)國務院關于修改中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例的決定（

6、國務院令第483號），自2007年1月1日起，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)也納入城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍。 綜上所述，我認為凡在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內使用土地的進行房地產(chǎn)開發(fā)的單位和個人，在開發(fā)期間或開發(fā)過程中，不論經(jīng)濟類型情況、使用土地性質情況、如何使用土地情況均應依法繳納土地使用稅，不得享受減免稅優(yōu)惠政策。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅的納稅起止期限的確定 1、根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第八條規(guī)定：土地使用稅按年計算、分期繳納，繳納期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。江蘇省地方稅務局關于明確地方稅務部門部分稅種納稅期限和納稅限額的通知（蘇地稅函200647號）規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅的納

7、稅期限為：企業(yè)按季、個人按半年繳納，納稅人應自期滿之日起十日內申報納稅。 2、根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第九條規(guī)定，對于新征用的土地、區(qū)分耕地與非耕地。征用的耕地，自批準征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅；征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。納稅人取得的土地屬于城鎮(zhèn)土地使用稅開征范圍內的，自取得土地使用權至再次變更該項土地權屬期間按照規(guī)定稅額繳納土地使用稅。國家稅務總局關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定（國稅地字198815號）規(guī)定，征用的耕地與非耕地，以土地管理機關批準征地的文件為依據(jù)確定。 3、根據(jù)財政部、國家稅務總局關于對房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知（財稅200

8、5186號）關于有償取得土地使用權城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務時間問題的規(guī)定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地的次月繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地使用時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 因此，在實際操作中，確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅納稅起止期限為：自取得土地使用權之日（政府批文或簽定合同之日）起，按已出售房屋（以合同簽訂為準）所占的土地面積進行減除，直至將所有房產(chǎn)出售完畢。 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅的計稅依據(jù)的確定 1、根據(jù)國家稅務總局關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定（國稅地字198815號）規(guī)定，納稅人實際占用的土地使用

9、面積，是指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積、尚未組織測量但納稅人有政府部門核發(fā)的土地使用證書的。以證書確認的土地面積為準；尚未核發(fā)土地使用證書的，應由納稅人據(jù)實申報土地面積。 2、根據(jù)江蘇省地方稅務局關于城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的批復（蘇地稅函2007238號）規(guī)定，凡納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書，以證書確認的土地面積為納稅人實際占用的土地面積。 3、根據(jù)宿遷市地方稅務局關于統(tǒng)一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理有關口徑的通知（宿地稅函200773號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已銷售房屋的占地面積，可以從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計稅面積中扣除。已銷售房屋的占地面積計算公式如下

10、：已銷售房屋的占地面積（已銷售房屋的建筑面積÷開發(fā)項目房屋總建筑面積）×總占地面積。未出售房屋的土地面積應按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。但是對這一計算方法我們是否從以下方面加以理解： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目房屋總建筑面積應該等于可售面積和不可售面積之和。 1、從形式上看，可售面積應包括商品房的套內面積和分推面積，不可售面積一般包括人防面積、非營利性的社會公共事業(yè)設施（包括物業(yè)辦公場所、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學校、醫(yī)院、郵電通信、自行車棚、公共廁所等），以及其他不得在業(yè)主購買面積范圍內分推的設施面積等。 2、從實質上看，可售面積與不可售面積的劃分標

11、準是其產(chǎn)權的歸屬。一是將來產(chǎn)權歸業(yè)主所有的面積一般就作為可售面積，如商品房的套內面積、分攤面積。如產(chǎn)權歸業(yè)主所有的停車位等；二是產(chǎn)權歸開發(fā)商所有的面積也應作為可售面積，如開發(fā)商轉為自用的開發(fā)產(chǎn)品即屬于可售面積中的未售面積；三是將來需要向其他方面移交產(chǎn)權的設施面積一般作為不可售面積，如配套設施中的學校需要向教育部門移交產(chǎn)權，醫(yī)院需要向衛(wèi)生部門移交產(chǎn)權，人防設施需要向人防管理部門移交產(chǎn)權等。 在一些特殊的情況下，按產(chǎn)權歸屬劃分可售與不可售面積則可能遇到困難，比如某一住宅小區(qū)，開發(fā)商為了提高小區(qū)檔次，在小區(qū)內建有會所、健身房等高檔娛樂設施，購房時開發(fā)商已經(jīng)明確承諾業(yè)主可以免費享受或低價享受這些設施，

12、并在購房合同中約定了條款。在這種情況下，這些設施的面積雖然不包括在業(yè)主的產(chǎn)權面積內，但業(yè)主卻可以在一定期限內享有使用的權利，換句話說，業(yè)主買房所支付的價款中就有已經(jīng)包含了這種權利。如果開發(fā)商將其出售，則會侵害業(yè)主的利益并且違背了合同的承諾。所以，雖然開發(fā)商名義上對這些設施擁有產(chǎn)權，但卻不能用于出售。因而，我們也應將其作為不可售面積。 所以商品房邊建邊出售或者建成后部分出售、部分未出售，其計稅面積的計算，原則上按已出售房屋（以合同簽訂為準）所占的土地面積進行減除。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房占地是隨著銷售而逐漸減少的，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應分別按出售與未出售房產(chǎn)的建筑面積比例分攤后，換算成土地占用

13、面積，對于未出售的房產(chǎn)對應的土地使用面積仍由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納土地使用稅，直至房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將所有房產(chǎn)出售完畢后，土地使用稅才不征。 3、確定開發(fā)產(chǎn)品面積的方法。一是總建筑面積可以通過審核項目的立項批文和建筑規(guī)劃許可證獲得。二是可售面積和不可售面積應通過建筑規(guī)劃許可證和房屋土地測繪技術報告書獲得。三是已售面積和未售面積主要應通過銷售部門的銷售明細表獲得。 我們在掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品面積確定以后，就可以按市局制訂公式進行計算開發(fā)企業(yè)應納的城鎮(zhèn)土地使用稅，具體計算方法：已銷售房屋的占地面積（已銷售房屋的建筑面積÷總的可售面積）×總占地面積。應納城鎮(zhèn)土地使用稅占地面積總占地

14、面積已銷售房屋的占地面積。 所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按月計算、逐月減除，以確定應稅土地面積，正確計算并按季申報應繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。 關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅征收應注意的幾個方面   2009-08-10  來源：長沙縣局 【字體：大 中 小】 【打印】  【糾錯】 【關閉】     今年以來，筆者對多戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行了檢查，從檢查情況來看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在在建期間土地使用稅征收不到位的情況。其中既有對政策理解有誤認為不征收的因素，又有認為在建期間土地使用稅無法計算或者難以計算而放棄

15、申報繳納的因素。    2004年8月5日，國家稅務總局關于進一步加強城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知（國稅發(fā)2004100號）第二條規(guī)定：要嚴格按照減免稅的管理權限和減免稅審批程序辦事。根據(jù)國家宏觀調控的要求和清理整頓工作重點，認真清理、從嚴控制各類開發(fā)區(qū)、各類園區(qū)用地和屬于國家產(chǎn)業(yè)政策限制發(fā)展行業(yè)用地的減免稅。除經(jīng)批準開發(fā)建設經(jīng)濟適用房的用地外，對各類房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有行業(yè)的特點，而土地使用稅是按年計算，分季繳納的。似乎房地產(chǎn)企業(yè)繳土地使用稅，計征依據(jù)不好確定。尤其是到后期銷售，房屋產(chǎn)權（土地使用權）在不斷

16、地轉移，土地使用稅征收的計稅依據(jù)也不斷變化。下面就此問題，筆者談一談關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造期間土地使用稅征收應注意的幾個方面。    一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造期間土地使用稅計稅起始時間    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造期間土地使用稅計稅起始時間，依據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例（國務院1998年第17號令）第九條規(guī)定：新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅：（1）征用的耕地，自批準征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅；（2）征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅的開始征收日期應該以國家批準征用的日期

17、為依據(jù)，并且不論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)與否，只要不是原始的荒山荒地（需由有關部門調查核實并備案）均要征收土地使用稅。    二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造期間土地使用稅計稅截止時間    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售行為是陸續(xù)發(fā)生的，但為購房者辦理土地使用證是分批辦理的，因此分批截止時間是為購房者辦理土地使用證過戶手續(xù)的當月。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果未能給購房者辦理土地使用證，就應繼續(xù)照常繳納土地使用稅，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造期間土地使用稅計稅截止時間應以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給購房者辦理土地使用證時間為準。    三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造期

18、間土地使用稅的計稅依據(jù)    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造期間土地使用稅開征的計稅依據(jù)，應以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。國家稅務局關于檢發(fā)關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定的通知（國稅地198815號）第六條關于納稅人實際占用的土地面積的確定；納稅人實際占用的土地面積，是指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準；尚未核發(fā)土地使用證書的，應由納稅人據(jù)實申報土地面積。    總之，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造期間土地使

19、用稅的征收存在一些漏洞，我們應該高度重視，加強征管。              供    稿：吳亮 責任編輯：劉茜 閱讀次數(shù)：1940咨詢問題： 城鎮(zhèn)土地使用稅征收起止期限的問題 字體：大 中 小   訪問次數(shù)： 313      發(fā)布時間： 2008-07-07  來源： 網(wǎng)站留言咨詢內容：根據(jù)財政部、國家稅務總局關于對房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知（財稅2005186號）關于有償取得土地使用權城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務時間問題的規(guī)定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地的次月繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地使用時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅征收終止期限能否以商品房合同簽訂期限為準?回復內容：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅征收終止期限為房屋移交使用的次月。 部門：稅政一處 答復時間：2008-07-07 08:58根據(jù)國家法