蓋州市場調(diào)研簡報(bào)

1、蓋州市場調(diào)研簡報(bào)廣州中旗房地產(chǎn)參謀有限責(zé)任公司2022年11月9日一、 調(diào)研目的1. 了解現(xiàn)階段當(dāng)?shù)刭彿空叩男枨蟾艣r，為是否在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行展示、宣傳提供決策參考；2. 觀察當(dāng)?shù)厥欠裼羞m宜的場地可作外展之用；3. 了解當(dāng)?shù)刭彿空呤欠裼幸庠冈邛阳~圈市內(nèi)置業(yè)；4. 了解現(xiàn)階段當(dāng)?shù)厝藢|居·羅馬莊園的認(rèn)知程度，以便于針對性的做出推廣內(nèi)容上、強(qiáng)度上的安排；5. 了解當(dāng)?shù)刂饕≌瑯潜P的推廣方式、渠道、節(jié)奏，以便因地制宜的做出推廣方式上的安排；二、 調(diào)研方式及信息來源1. 隨機(jī)走訪2. 問卷調(diào)查三、 調(diào)研時(shí)間2022年11月9日上午、下午，為期1天。四、 調(diào)研區(qū)域蓋州市中心城區(qū)問卷調(diào)研：紅旗大街沿線商

2、鋪、興隆大家庭購物廣場；踩盤調(diào)研：永安路沿線樓盤、市府大道沿線樓盤；五、 問卷形式及樣本分布共做了30份住宅需求問卷。被訪者問卷形式訪問時(shí)間總樣本量有效樣本分布有效無效興隆大家庭紅旗大街購物者/路人入場/街頭攔截10分鐘2731512六、 住宅需求調(diào)查與分析1、有效樣本居住區(qū)域：由圖示可以看出，受訪者絕大多數(shù)來自蓋州，27份問卷中，蓋州受訪者為22例，所占比例高達(dá)82%；來自營口的受訪者3例其中2例是鲅魚圈的，比例為11%，來自沈陽的受訪者2例，所占比例為7%。蓋州的中心城區(qū)商業(yè)興旺，吸引了一些營口及沈陽的消費(fèi)者或生意人。2、短期內(nèi)是否有購房方案：明確表示在未來1-2年內(nèi)不會買房的有16例，占

3、59%，這局部受訪者大局部是認(rèn)為沒有必要，因?yàn)樗麄冇械氖怯蟹孔?，無需購置，有的是剛剛已經(jīng)買了房，有2例是由于資金原因暫不考慮，有1例是在等降價(jià)。41%的受訪者表示會考慮買房，說明蓋州市場還有潛力可挖，值得到此區(qū)域作宣傳推廣或外展。3、購房目的：11例考慮買房的受訪者當(dāng)中，滿足自住的6位，占總數(shù)的22%，為了給下一代置業(yè)及升值后轉(zhuǎn)賣的各占2例，各為7%。說明當(dāng)?shù)刭I房投資的人不多，以自住為主。4、戶型需求：11例考慮買房的受訪者當(dāng)中，購置70以下的3例，占總數(shù)的11%，購置71-80的2例，占總數(shù)的7%，購置81-90的6例，占總數(shù)的22%，購置101-110的1例，占總數(shù)的4%。說明中小戶型的需

4、求旺盛，尤其是中戶型，中戶型由于總價(jià)低又滿足自住需求，是他們優(yōu)先選擇的重要原因。5、付款方式：11例考慮買房的受訪者當(dāng)中，買房選擇一次性付款的4例，占總數(shù)的15%，選擇商業(yè)按揭的7例，占總數(shù)的26%。說明商業(yè)按揭及一次性付款仍然是主流的付款方式，尤其是商業(yè)按揭多人選擇，很大的原因是由于他們大局部人的購置實(shí)力還不是很雄厚，并且已經(jīng)有了按揭付款的意識。6、購房的主要考慮因素：11例考慮買房的受訪者當(dāng)中，購房時(shí)考慮地理位置的5例，占總數(shù)的19%，購房時(shí)考慮戶型的2例，占總數(shù)的7%，購房時(shí)考慮價(jià)格的4例，占總數(shù)的15%。說明購房者購房時(shí)對地段及價(jià)格最為敏感和關(guān)注，因?yàn)榈囟螞Q定生活的方便與否及升值潛力；

5、價(jià)格決定支付承受度及升值潛力。7、打算在哪里購房：11例考慮買房的受訪者當(dāng)中，選擇在蓋州買房的3例，占總數(shù)的11%，選擇在鲅魚圈買房的5例，占總數(shù)的19%，選擇在沈陽、大連買房的2例，占總數(shù)的7%，選擇其它的1例，占總數(shù)的4%。說明購房者購房時(shí)大局部都把鲅魚圈作為了首選區(qū)域，有的是因?yàn)閮鹤釉邛阳~圈工作，有的是因?yàn)橛H戚在鲅魚圈買了房子，有的是因?yàn)樽约旱膽艨谠邛阳~圈，更有的是看好鲅魚圈的前景。看來，到蓋州作宣傳推廣或外展確實(shí)顯得很有必要。8、購房相關(guān)信息了解途徑：11例考慮買房的受訪者當(dāng)中，購房時(shí)了解產(chǎn)品信息途徑，選擇看電視的4例，占總數(shù)的15%，選擇親朋介紹的為5例，占總數(shù)的19%，選擇路過的3

6、例，占總數(shù)的11%，選擇報(bào)紙的2例，占總數(shù)的7%，戶外、單張的各1例，各占總數(shù)的4%。說明大局部購房者都是通過電視及口碑傳播了解購房信息的，其次便是路過看到在建工程，報(bào)紙、戶外、單張?jiān)诋?dāng)?shù)匦Ч圆?。?jù)實(shí)地考察，其實(shí)戶外廣告在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ淖饔?，?dāng)?shù)氐闹鞲傻兰胺比A街道都有不少當(dāng)?shù)貥潜P的戶外廣告、甚至有LED大屏幕。到蓋州作宣傳推廣，電視、戶外、外展是理想的信息到達(dá)途徑。9、所知道的鲅魚圈在售樓盤：14例知道鲅魚圈在售樓盤的受訪者當(dāng)中，知道金泰城及鴻基國際的最多，各為4例，占總數(shù)的15%，其次為昌宇·星河灣、華海城、東城怡景，各為3例，占總數(shù)的11%，然后才是山水人家、鴻基海岸、書香門第、

7、御景灣，各為2例，占總數(shù)的7%。受訪者當(dāng)中，鲅魚圈不少工程他們都聽說過有3例填了有親戚朋友在鴻基國際、華海城、御景灣買了房子，但卻沒有人聽說過億居·羅馬莊園，看來得加大蓋州方面的宣傳力度。10、是否經(jīng)常去鲅魚圈：25例經(jīng)常去鲅魚圈的受訪者當(dāng)中，至少一星期去一次的1例，占總數(shù)的4%，一年去兩三次的2例，占總數(shù)的7%，一個(gè)月去一兩次的7例，占總數(shù)的26%，很少去的15例，占總數(shù)的56%。說明受訪者當(dāng)中有不少人經(jīng)常來鲅魚圈，但是他們卻還沒有聽說過億居·羅馬莊園，這確實(shí)令人費(fèi)解，或許是工程的宣傳力度或范圍還不夠？針對這個(gè)原因，工程或應(yīng)在濱海大道旁及大廈這樣的商業(yè)中心設(shè)置戶外廣告牌。

8、七、 住宅供應(yīng)個(gè)案調(diào)查與分析1、 大景城： 工程名稱大景城二期銷售熱線0417-工程地址蓋州市永安路與長征路交匯處開 發(fā) 商嵐輝集團(tuán)/萬豪地產(chǎn)總體規(guī)劃及特色工程總占地面積：84350，二期由2棟高層、6棟小高層和8棟多層構(gòu)成，兩面臨街，全地下車庫配套內(nèi)部商業(yè)街、會所外部市政府、醫(yī)院、中小學(xué)、客運(yùn)站、沃爾瑪建筑風(fēng)格無任何風(fēng)格，普通住宅開盤時(shí)間目前認(rèn)購工程二期多層產(chǎn)品工程進(jìn)度一期正在建設(shè)，手腳架未拆交樓時(shí)間裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯物管收費(fèi)5毛銷售價(jià)格起價(jià)：3180元/ 最高價(jià)：3300元/付款方式可一次性付款；可按揭月供戶型結(jié)構(gòu)91170左右的大小戶型都有2、怡景灣1號：工程名稱怡景灣1號銷售熱線工程地址蓋州

9、市市府路西段開 發(fā) 商弘鼎地產(chǎn)總體規(guī)劃及特色由3棟小高層和3棟多層構(gòu)成，臨河，全地下車庫配套內(nèi)部無外部市政府、醫(yī)院、中小學(xué)、客運(yùn)站建筑風(fēng)格無任何風(fēng)格，普通住宅開盤時(shí)間已經(jīng)開盤工程進(jìn)度多層準(zhǔn)現(xiàn)樓，高層正在建一層交樓時(shí)間明年9月裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯物管收費(fèi)1元銷售價(jià)格起價(jià)：3300元/ 最高價(jià)：3700元/樓層越高價(jià)格越貴付款方式可一次性付款；可按揭月供戶型結(jié)構(gòu)有76、91、93、94等各種戶型3、國際新城：工程名稱國際新城銷售熱線0417-工程地址蓋州市永安路清河二橋南開 發(fā) 商建晟地產(chǎn)總體規(guī)劃及特色當(dāng)?shù)刈畲蟮墓こ蹋傉嫉?00畝，建筑面積70萬，由50多棟小高層和多層構(gòu)成配套內(nèi)部幼兒園、會所、商業(yè)街外

10、部市政府、醫(yī)院、中小學(xué)、公園建筑風(fēng)格簡歐風(fēng)格開盤時(shí)間已經(jīng)開盤工程進(jìn)度一期已交樓，二期正在建設(shè)交樓時(shí)間裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯物管收費(fèi)5毛銷售價(jià)格起價(jià)：2600元/ 最高價(jià)：4000元/起價(jià)為當(dāng)?shù)刈盍畠r(jià)付款方式可一次性付款；可按揭月供戶型結(jié)構(gòu)90100多的大小戶型都有分析：1、 以上三個(gè)工程為蓋州在建在售的最為代表性的工程，代表著當(dāng)?shù)刈罡叩娜司铀?，都處在蓋州市中心區(qū)域；2、 從這三個(gè)工程看，建筑質(zhì)量一般，只有國際新城工程具有一定的鮮明的風(fēng)格，其它工程沒有風(fēng)格。且都沒有作樣板房展示，但售樓部都設(shè)計(jì)得還具備一定的檔次，圍擋的廣告設(shè)計(jì)也都表達(dá)一定的檔次，說明當(dāng)?shù)氐臉潜P非常重視工程包裝；3、 景觀方面，要數(shù)國際新

11、城的最好，內(nèi)有大園林，外有河流、公園，另兩個(gè)工程園林很小，無特色；4、 戶型方面，以中等戶型為主，兼?zhèn)湟欢ǖ拇髴粜?，由于臨近市府等事業(yè)單位，大中戶型主要被公務(wù)員消化，普通市民大多項(xiàng)選擇擇中小戶型。5、 價(jià)格方面，整體樓市均價(jià)在3500元/左右，當(dāng)?shù)厥忻褫^能承受，買家以當(dāng)?shù)厝藶橹鳎儆型鈦砣丝谫徶?，并以按揭買房的居多；6、 總體來說，三個(gè)工程都較好賣，大景城主要有前面即將崛起的沃爾瑪商業(yè)配套的優(yōu)勢，國際新城主要有低價(jià)優(yōu)勢，怡景灣1號主要有河景及戶型優(yōu)勢實(shí)用，且最近市府，所以大局部公務(wù)員都會選擇怡景灣1號，雖然怡景灣1號工程小，又沒有什么配套及園林，但與市府平起平坐；7、 蓋州樓價(jià)與鲅魚圈樓價(jià)比照

12、：蓋州整體樓市均價(jià)比鲅魚圈的整體均價(jià)略低，但建筑質(zhì)量、園林、配套等卻與鲅魚圈的相差甚遠(yuǎn)，所以蓋州的有錢人都會選擇到鲅魚圈買房，尤其是那些有親戚在鲅魚圈買了房的更會到鲅魚圈來買房；8、 蓋州樓價(jià)與億居·羅馬莊園樓價(jià)比照：均價(jià)都處在旗鼓相當(dāng)?shù)乃?，但是億居·羅馬莊園的建筑質(zhì)量、園林、配套等要比蓋州當(dāng)?shù)氐墓こ桃茫矣懈蟮纳禎摿?，而蓋州的工程升值潛力有限；9、 所以億居·羅馬莊園應(yīng)該到蓋州作宣傳，以吸引局部當(dāng)?shù)氐挠绣X人前來買房。我們有著有利的條件，有理由能吸引他們前來買房。八、 推廣方式及通路前面已經(jīng)說過，蓋州當(dāng)?shù)氐墓こ毯苤匾晣鷵酢⑹蹣遣康脑O(shè)計(jì)，所以幾個(gè)在售工程的圍

13、擋都設(shè)計(jì)新穎，具備一定的檔次，如下列圖：另外，售樓部具備的物料有戶型單頁、工程形象折頁等，設(shè)計(jì)制作也具備一定的檔次。當(dāng)?shù)氐墓こ桃卜浅Ｖ匾晳敉鈴V告，在紅旗大街的繁華地段，建筑墻體、頂部的樓盤廣告非常醒目，如下列圖：紅旗大街的LED大屏幕顯示屏廣告也是樓盤宣傳的理想選擇，如右上圖。紅旗大街的興隆大家庭購物廣場內(nèi)也有兩個(gè)工程在作工程展示，展板、沙盤、物料、銷售人員等一應(yīng)俱全，如下列圖：建議：億居·羅馬莊園如果到蓋州作宣傳，可以選擇紅旗大街的建筑頂部廣告、LED大屏幕、興隆大家庭外展等方式。建筑頂部戶外方面：還有一個(gè)建筑頂部未作廣告推廣，看看能否拿下，該建筑的左邊建筑的頂部是國際新城工程的戶外廣告，如果能拿下這個(gè)廣告位，就不用再拿LED大屏幕了，如果拿不下，可以考慮LED大屏幕做宣傳，但LED大屏幕的廣告不少，并不像戶外廣告那樣每時(shí)每刻都能讓人看到。興隆大家庭外展方面：興隆大家庭是蓋州唯一的大型購物中心，現(xiàn)代時(shí)尚，品類齊全，布局得當(dāng)，每日都有