偉業(yè)顧問(wèn)天津市津?yàn)I濱海國(guó)際的項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的的策劃的案12月117PPT

1、偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consulting2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consulting2007.12.23偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consulting偉偉 業(yè)業(yè) 宣宣 言言作為顧問(wèn)機(jī)構(gòu)，我們除了希望通過(guò)偉業(yè)的加入為項(xiàng)目鍛造一個(gè)規(guī)范的、有競(jìng)爭(zhēng)和服務(wù)意識(shí)、且高效率的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)外，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的把控、戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)的合理設(shè)計(jì)和搭配使用進(jìn)行完整的操作執(zhí)行，為項(xiàng)目擁有良好開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，高起點(diǎn)地將項(xiàng)目發(fā)展扶上更理想的軌道。 - 2 -報(bào)告框架報(bào)告框架

2、- 3 -市場(chǎng)研究產(chǎn)品研究項(xiàng)目定位營(yíng)銷(xiāo)推廣銷(xiāo)售目標(biāo)偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consulting- 4 -u城市性質(zhì)：中央直轄市 環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心 中國(guó)北方最大的沿海開(kāi)放城市u城市定位：國(guó)際港口城市 北方經(jīng)濟(jì)中心 生態(tài)城市u區(qū)域角度：國(guó)際現(xiàn)代制造業(yè)中心 區(qū)域綜合交通樞紐 國(guó)際物流和會(huì)展中心u自身角度：以金融/商貿(mào)/科技/信息/文化教育為主的區(qū)域性服務(wù)中心 津派文化的歷史文化名城 生態(tài)環(huán)境良好的宜居城市宏觀大勢(shì)城市解碼偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consulting天津?yàn)I海新區(qū)位于我國(guó)華北、西北和東北三大區(qū)域的接合部，地處環(huán)渤海地區(qū)的中樞部位，是聯(lián)系南北方、溝通東西部的一個(gè)重要樞紐, 是北京等地區(qū)進(jìn)入東北亞，走

3、向太平洋的重要門(mén)戶(hù)。宏觀大勢(shì)城市解碼- 5 -偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consultingp 作為濱海新區(qū)核心區(qū)域的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)地處“t”型規(guī)劃結(jié)構(gòu)布局交匯處，即高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸與海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶交匯地，是一個(gè)國(guó)際化的港口城市p 濱海規(guī)劃引導(dǎo)發(fā)展趨勢(shì)，津?yàn)I聯(lián)動(dòng)，“城市東移、濱海西擴(kuò)”步伐加快宏觀大勢(shì)城市解碼- 6 -偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consultingp深圳：80年代，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立，帶動(dòng)了珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 p浦東：90年代，浦東開(kāi)發(fā)成為20世紀(jì)最后10年中國(guó)改革開(kāi)放的重點(diǎn)，帶動(dòng)了長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。p濱海：21世紀(jì)，濱海發(fā)展正式納入到國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，從此將帶動(dòng)環(huán)渤海區(qū)域經(jīng)的騰飛，將成為

4、中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新焦點(diǎn)。名稱(chēng)發(fā)展模式深圳同一區(qū)域，依托香港資本主義經(jīng)濟(jì)，從荒山野嶺的蛇口起步，在中國(guó)的改革開(kāi)放中成功地?fù)?dān)負(fù)了窗口和試驗(yàn)田的作用 浦東同一區(qū)域，依托浦西的發(fā)展基礎(chǔ)，從阡陌縱橫的郊野發(fā)展到成為世界最具競(jìng)爭(zhēng)力的地區(qū)之一濱海非同一區(qū)域，已經(jīng)有10余年的建設(shè)，還包括擁有20年發(fā)展歷史的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，現(xiàn)要整合為濱海新區(qū)，已經(jīng)具備相當(dāng)好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，發(fā)展速度將不可預(yù)估 - 7 -宏觀大勢(shì)城市解碼偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consulting- 8 -宏觀大勢(shì)城市解碼濱海新區(qū)納入國(guó)家整體發(fā)展戰(zhàn)略。國(guó)家對(duì)京、津定位的明晰，決定兩地聯(lián)手打造“雙核”經(jīng)濟(jì)中心，帶來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的第三極突破。 偉業(yè)顧問(wèn) b.a.co

5、nsulting年份2003年2004年2005年2006年增長(zhǎng)率17.41%19.78%24.97%18.39%人均漲幅18.55%18.91%12.38%16.81%注：數(shù)據(jù)來(lái)源天津市統(tǒng)計(jì)局 年提前年提前4 4年實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)總量比年實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)總量比20002000年翻一番的目標(biāo)年翻一番的目標(biāo) 天津市民的收入與消費(fèi)水平相比以往都有比天津市民的收入與消費(fèi)水平相比以往都有比較明顯的提升較明顯的提升 , , 人均可支配收入增長(zhǎng)人均可支配收入增長(zhǎng)13% 13% 。人均年消費(fèi)性支出增長(zhǎng)達(dá)人均年消費(fèi)性支出增長(zhǎng)達(dá)9% 9% 。p 天津整體開(kāi)發(fā)力度不斷加大，2006年其在全國(guó)31個(gè)?。ㄖ陛犑小⒆灾螀^(qū)）中，成為

6、繼上海、北京之后第三個(gè)人均gdp達(dá)到5000美元以上的地區(qū)。宏觀大勢(shì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consulting2006年濱海新區(qū)去年完成生產(chǎn)總值1960.5億元，生產(chǎn)總值占全市g(shù)dp比重達(dá)45，大大超越了天津市政府給與的定位，并以良好的態(tài)勢(shì)向前發(fā)展。- 10 -宏觀大勢(shì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consulting濱海新區(qū)gdp預(yù)計(jì)達(dá)到3200億元，年均增長(zhǎng)速度濱海新區(qū)gdp達(dá)1960.5億元濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度已超過(guò)浦東新區(qū)- 11 -宏觀大勢(shì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consultingp 大勢(shì)所向，天津確立北方經(jīng)濟(jì)中心重要地位大勢(shì)所向，天津確立北方經(jīng)濟(jì)中心重要地位p 濱海新區(qū)納入國(guó)家

7、發(fā)展戰(zhàn)略，成為京、津?yàn)I海新區(qū)納入國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，成為京、津“雙核雙核”的新的新引擎；引擎；p 天津整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁，濱海區(qū)域增速明顯，呈現(xiàn)天津整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁，濱海區(qū)域增速明顯，呈現(xiàn)趕超其他特區(qū)之勢(shì)；趕超其他特區(qū)之勢(shì)；宏觀大勢(shì)結(jié)論- 12 -偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consultingi.濱海新區(qū)位于中心城區(qū)東面，渤海灣頂端。緊緊依托北京、天津兩大直轄市，雄踞環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的核心位置。ii.濱海新區(qū)行政劃分由天津港、開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅區(qū)及塘沽、漢沽、大港三個(gè)行政區(qū)組成，面積2270平方公里，人口100多萬(wàn)。iii. 自身?yè)碛腥珖?guó)最大的人工港、最具潛力的消費(fèi)市場(chǎng)和最具完善的城市配套設(shè)施。區(qū)域環(huán)境行政劃分

8、- 13 -偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consulting加快建設(shè)京津塘高速公路二線、三線、津汕高速、海濱大道等工程，改造京津塘一線，形成“四四五一”快速路網(wǎng)骨架，實(shí)現(xiàn)與三北和華東地區(qū)的便捷交通和集疏港運(yùn)輸與城市公共交通分離。加快建設(shè)濱海新區(qū)核心區(qū)內(nèi)、中、三環(huán)路，構(gòu)筑“十橫八縱”快速路網(wǎng)體系。區(qū)域環(huán)境規(guī)劃建設(shè)- 14 -偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consulting產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間較大，間接帶動(dòng)居民購(gòu)買(mǎi)力的穩(wěn)步增長(zhǎng)。隨著核心居住區(qū)土地資源的逐漸稀缺，整體需求呈現(xiàn)向外釋放趨勢(shì)濱海休閑旅游區(qū)臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)海港物流區(qū)濱?；^(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)空港物流加工區(qū)中心商務(wù)商業(yè)區(qū)本案本案漢沽大港塘沽塘沽大港區(qū)

9、域環(huán)境規(guī)劃建設(shè)- 15 -偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consultingp 開(kāi)發(fā)區(qū)中心商務(wù)商業(yè)區(qū)已確定建設(shè)6個(gè)功能區(qū)，即于家堡金融區(qū)、響螺灣商務(wù)區(qū)、解放路商業(yè)區(qū)、大沽生態(tài)新區(qū)、國(guó)際航運(yùn)服務(wù)區(qū)和藍(lán)鯨島國(guó)際社區(qū)，總面積20平方公里。于家堡金融區(qū)響螺灣商務(wù)區(qū)解放路商業(yè)區(qū)藍(lán)鯨島國(guó)際社區(qū)國(guó)際航運(yùn)服務(wù)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)中心商務(wù)區(qū)大沽生態(tài)新區(qū)天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域環(huán)境產(chǎn)業(yè)規(guī)劃- 16 -偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consultingp 07年10月30日，中國(guó)新一代運(yùn)載火箭產(chǎn)業(yè)化基地落戶(hù)開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)，該項(xiàng)目全面啟動(dòng)建設(shè)，標(biāo)志著我國(guó)航天火箭事業(yè)邁出了進(jìn)入新的發(fā)展階段的關(guān)鍵一步。p 該項(xiàng)目總投資約45億元，規(guī)劃建筑面積55萬(wàn)平方米，一期工

10、程將于2009年底建成。該工程建成后將滿(mǎn)足我國(guó)未來(lái)30至50年發(fā)展空間技術(shù)及和平利用空間的發(fā)展需求，對(duì)引領(lǐng)我國(guó)高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著重大的輻射和推動(dòng)作用。區(qū)域環(huán)境產(chǎn)業(yè)規(guī)劃- 17 -偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consultingp 北起津漢快速路，南至永定新河，西至京山鐵路，東至渤海，總規(guī)劃面積約150平方公里，其中陸域約75平方公里，海域約75平方公里p 海濱休閑旅游區(qū)將建成以世界級(jí)主題公園和海上休閑總部為核心的國(guó)際旅游目的地，以及生態(tài)型海濱休閑旅游區(qū)。重點(diǎn)打造主題公園娛樂(lè)游、海上娛樂(lè)休閑游、海上休閑度假游、海上高端商務(wù)游、生態(tài)濕地休閑游、海上健身游六大旅游項(xiàng)目?！耙惠S、兩域、四區(qū)”組團(tuán)式布局區(qū)域環(huán)境產(chǎn)

11、業(yè)規(guī)劃- 18 -偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consultingp 空港地區(qū)建設(shè)，包括商業(yè)商貿(mào)會(huì)展帶、總部經(jīng)濟(jì)帶、科技研發(fā)帶以及民航科技產(chǎn)業(yè)化基地設(shè)計(jì)、加工區(qū)商業(yè)商貿(mào)會(huì)展帶、總部經(jīng)濟(jì)帶修建性詳細(xì)設(shè)計(jì)及加工區(qū)重要道路節(jié)點(diǎn)景觀設(shè)計(jì)等方面。p 通過(guò)規(guī)劃模型看到，除工業(yè)園區(qū)、創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基地外，居民住宅區(qū)、購(gòu)物中心、soho居住區(qū)、醫(yī)院、學(xué)校等生活必需設(shè)施一應(yīng)俱全，同時(shí)還配備了如文化產(chǎn)業(yè)區(qū)、文化廣場(chǎng)、沿湖娛樂(lè)帶、綠地走廊、湖畔體育中心、高爾夫公園、會(huì)展中心等功能區(qū)域。擴(kuò)建后的機(jī)場(chǎng)航站樓 區(qū)域環(huán)境產(chǎn)業(yè)規(guī)劃- 19 -偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consultingp 規(guī)劃建設(shè)中的天津港東疆港區(qū)位于天津港東北部，東至渤海灣海域

12、，南至天津港新港主航道，西至集裝箱物流中心陸域及規(guī)劃反“f”港池，北臨永定新河口南治導(dǎo)線，為淺海灘涂人工造陸形成的三面環(huán)海半島式港區(qū)。港區(qū)南北長(zhǎng)約10公里，東西寬3公里，總面積約30平方公里，其中有10平方公里的區(qū)域?qū)⒊蔀槟壳拔覈?guó)規(guī)模最大、開(kāi)放度最高的國(guó)際化保稅港區(qū)。區(qū)域環(huán)境產(chǎn)業(yè)規(guī)劃偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consulting地理位置優(yōu)勢(shì)的門(mén)戶(hù)地位，為濱海區(qū)域發(fā)展奠定厚實(shí)基礎(chǔ)立體交通一體化的路網(wǎng)建設(shè)，為經(jīng)濟(jì)的快速騰飛提供保障產(chǎn)業(yè)布局合理的產(chǎn)業(yè)布局，聯(lián)動(dòng)強(qiáng)勢(shì)打造區(qū)域熱點(diǎn)持續(xù)熱點(diǎn)項(xiàng)目逐步落戶(hù)，增強(qiáng)區(qū)域生命力整合優(yōu)化的配置為區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的崛起起到推動(dòng)作用- 21 -區(qū)域環(huán)境產(chǎn)業(yè)規(guī)劃小結(jié)小結(jié)偉業(yè)顧問(wèn) b

13、.a.consultingp從06年開(kāi)始，隨著天津城市化進(jìn)程的加快和濱海新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，土地市場(chǎng)日益活躍；p07年土地交易更為活躍,僅前三季度土地的供應(yīng)就超過(guò)06年全年的供應(yīng)總和,達(dá)到834.59萬(wàn)；p07年濱海新區(qū)土地出讓僅占到全市比重的10%，土地稀缺性日益顯現(xiàn)。一級(jí)土地市場(chǎng)一級(jí)土地市場(chǎng) / 全市土地供應(yīng)區(qū)域環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consultingp06年上半年以住宅用地領(lǐng)軍的濱海土地市場(chǎng)大幅放量，而07年同期土地供應(yīng)則趨緩p數(shù)據(jù)顯示，土地供應(yīng)同比下降了89.7%，環(huán)比上升了42.8%；土地成交同比下降了88%，環(huán)比下降86.5%信息來(lái)源：天津土地交易中心信息來(lái)源：天津土地

14、交易中心區(qū)域環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展一級(jí)土地市場(chǎng)一級(jí)土地市場(chǎng) / 濱海土地供應(yīng)偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consulting從成交區(qū)域看：p今年1-11月，塘沽區(qū)土地交易占據(jù)了主要的成交份額，其次為空港區(qū)域。而開(kāi)發(fā)區(qū)成交最少，土地的稀缺性逐漸顯現(xiàn)；p漢沽作為新興熱點(diǎn)區(qū)域土地供應(yīng)較為充足。從用地性質(zhì)看：p包括商業(yè)公共設(shè)施和商服公寓在內(nèi)的商業(yè)綜合用地成交比重占到總體成交宗數(shù)的74%。而07年已經(jīng)成交的地塊中純住宅用地只有3宗，僅占到總體成交宗數(shù)的7%信息來(lái)源：天津土地交易中心信息來(lái)源：天津土地交易中心一級(jí)土地市場(chǎng)一級(jí)土地市場(chǎng) / 濱海土地供應(yīng)區(qū)域環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consultingp 商服、

15、工業(yè)類(lèi)用地占主流，反映出純住宅類(lèi)用地供應(yīng)受到限制愈加明顯、更顯稀缺，而區(qū)域商務(wù)商業(yè)的規(guī)劃發(fā)展則被推入主渠道。 p 塘沽商服用地綻露鋒芒 ：作為濱海新區(qū)門(mén)戶(hù)形象的塘沽區(qū)，可作為地標(biāo)的商務(wù)商業(yè)建筑群更能代表區(qū)域發(fā)展的時(shí)代特色。p 開(kāi)發(fā)區(qū)住宅用地日益稀缺，不乏本土開(kāi)發(fā)商隱性囤積土地現(xiàn)象。一級(jí)土地市場(chǎng)一級(jí)土地市場(chǎng) / 小結(jié)區(qū)域環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consulting數(shù)據(jù)來(lái)源 : 房地產(chǎn)信息網(wǎng)p 03-06年價(jià)格平均漲幅25%p 07年1-11月新增供應(yīng)僅為06年的38%，而成交量卻已經(jīng)完成了去年總量的85%。同時(shí)，價(jià)格上漲近25%住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng) / 全市格局區(qū)域環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展偉業(yè)

16、顧問(wèn) b.a.consulting數(shù)據(jù)來(lái)源 : 房地產(chǎn)信息網(wǎng)p 07年1-11月天津整體成交均價(jià)為6064元/ ；與06年同期相比上漲25%；p 07年1-11月天津整體成交量804.2萬(wàn)平米，與06年同期相比下降6%；p 07年下半年價(jià)格增速加快，11月份成交均價(jià)達(dá)7028 元/平米， 比1月份上漲了36%；p 07年11月成交量108.36萬(wàn)平米，比10月上升了18%，年末呈現(xiàn)高位調(diào)整局面。住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng) / 全市格局區(qū)域環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展06-0706-07同期商品房成交價(jià)、量變動(dòng)情況同期商品房成交價(jià)、量變動(dòng)情況 偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consulting2007年1-6月成交量持續(xù)上升，

17、半年總銷(xiāo)售額達(dá)到199億元。成交均價(jià)同比06年有較大幅度的提升，平均上漲1200元/平米，區(qū)域價(jià)值被迅速拉升。新興熱點(diǎn)市場(chǎng)的價(jià)格迅速拉升，帶動(dòng)整體區(qū)域市場(chǎng)一片向好，成交面積放量提升。住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng) / 濱海量?jī)r(jià)分析區(qū)域環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consulting水域未水域未來(lái)城來(lái)城歐美風(fēng)歐美風(fēng)情小鎮(zhèn)情小鎮(zhèn)東方名居?xùn)|方名居紫云綠洲紫云綠洲貽芳嘉園貽芳嘉園祥和家祥和家園園伴景伴景灣灣御景園御景園邸邸3期期濱海新濱海新城城天天保保金金海岸海岸萬(wàn)通萬(wàn)通新新城國(guó)際城國(guó)際teda生活區(qū)生活區(qū)塘沽老城區(qū)塘沽老城區(qū)紫云居住區(qū)紫云居住區(qū)裕川家裕川家園園貽成貽成尚北尚北藍(lán)山藍(lán)山國(guó)際國(guó)際捷達(dá)園捷達(dá)園融

18、融科科心心貽灣貽灣海洋高新區(qū)海洋高新區(qū)貽港城貽港城新馨家新馨家園園新河片區(qū)新河片區(qū)盛星盛星東海東海岸岸金域藍(lán)金域藍(lán)灣灣本本案案- 29 -區(qū)域環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng) / 板塊分析偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consultingp板塊價(jià)值概述：板塊價(jià)值概述：塘沽中心板塊屬于老城區(qū)概念，歷史發(fā)展的長(zhǎng)久性帶來(lái)了人文環(huán)境以及社會(huì)環(huán)境的完善體系，同時(shí)也造成此板塊的土地稀缺。在有限的土地面積上規(guī)劃建設(shè)高容積率小戶(hù)型產(chǎn)品成為此板塊的住宅特點(diǎn)。p產(chǎn)品類(lèi)型：產(chǎn)品類(lèi)型：精裝小戶(hù)型、高層住宅塘沽中心板塊塘沽中心板塊新河海洋新河海洋高新板塊高新板塊塘沽中塘沽中心板塊心板塊板塊板塊開(kāi)發(fā)區(qū)中心開(kāi)發(fā)區(qū)中心居住板塊居住板塊

19、紫云新紫云新港板塊港板塊泰 達(dá)泰 達(dá)居 住居 住板塊板塊住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng) / 板塊分析區(qū)域環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consultingp代表項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況：代表項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況：塘沽中心板塊塘沽中心板塊項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售狀態(tài)銷(xiāo)售產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格（元/平米）產(chǎn)品面積（平米）備注安邦藝景尾盤(pán)底商20000陽(yáng)光金地尾盤(pán)住宅10000043-46剩余數(shù)量較少，位于在17-19層濱海名都未售住宅未定*07年底開(kāi)盤(pán)弘基天城停售住宅7500貽港城在售住宅6600-7000101-138p 在區(qū)域格局的影響下，小戶(hù)型在板塊的銷(xiāo)售中存在較大優(yōu)勢(shì)。p 近期該板塊沒(méi)有新增項(xiàng)目入市，這和有限的土地資源有著必然的聯(lián)系。在以

20、洋貨為中心輻射的中心板塊內(nèi)仍有儲(chǔ)備的項(xiàng)目在籌建之中。住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng) / 板塊分析區(qū)域環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consulting新河海洋新河海洋高新板塊高新板塊p板塊價(jià)值概述：板塊價(jià)值概述：依托自身良好的生態(tài)資源，以新河、海洋高新依托自身良好的生態(tài)資源，以新河、海洋高新板塊屬于塘沽中心板塊外擴(kuò)領(lǐng)域，已成為新興板塊屬于塘沽中心板塊外擴(kuò)領(lǐng)域，已成為新興的高品質(zhì)居住產(chǎn)品聚集區(qū)。隨著區(qū)內(nèi)新項(xiàng)目的的高品質(zhì)居住產(chǎn)品聚集區(qū)。隨著區(qū)內(nèi)新項(xiàng)目的不斷增多，板塊知名度日益提高，整體價(jià)值逐不斷增多，板塊知名度日益提高，整體價(jià)值逐漸得到市場(chǎng)認(rèn)可。漸得到市場(chǎng)認(rèn)可。p產(chǎn)品類(lèi)型：產(chǎn)品類(lèi)型：規(guī)模性生態(tài)居住社區(qū)規(guī)模

21、性生態(tài)居住社區(qū) 多層、點(diǎn)式高層多層、點(diǎn)式高層新河海洋新河海洋高新板塊高新板塊塘沽中塘沽中心板塊心板塊板塊板塊開(kāi)發(fā)區(qū)中心開(kāi)發(fā)區(qū)中心居住板塊居住板塊紫云新紫云新港板塊港板塊泰 達(dá)泰 達(dá)居 住居 住板塊板塊住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng) / 板塊分析區(qū)域環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consulting在售住宅650070-110產(chǎn)品在24-27層在售住宅7800113在售住宅7000140-160在售住宅6500在售住宅6300-6600未售住宅08年開(kāi)盤(pán)目前客戶(hù)蓄水期在售住宅6300100-130別墅200-3008500-10000在售住宅114-1306400-6500p 區(qū)域新興熱點(diǎn)板塊，依托融科

22、心貽灣等一批高品質(zhì)住宅產(chǎn)品的帶動(dòng)，板塊價(jià)格得到大幅提升。未來(lái)首創(chuàng)項(xiàng)目的入市將成為板塊發(fā)展的重要組成。p 整體產(chǎn)品設(shè)計(jì)和規(guī)劃方面缺乏獨(dú)特特點(diǎn)，產(chǎn)品同質(zhì)化傾向較為嚴(yán)重。新河海洋新河海洋高新板塊高新板塊p代表項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況：代表項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況：住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng) / 板塊分析區(qū)域環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consultingp板塊價(jià)值概述：板塊價(jià)值概述：新港板塊在新港板塊在0606年被市場(chǎng)命名為紫云生態(tài)居年被市場(chǎng)命名為紫云生態(tài)居住區(qū)，具有舒適、改善型的大戶(hù)型產(chǎn)品成住區(qū)，具有舒適、改善型的大戶(hù)型產(chǎn)品成為板塊內(nèi)的主流產(chǎn)品。為板塊內(nèi)的主流產(chǎn)品。p產(chǎn)品類(lèi)型：產(chǎn)品類(lèi)型：舒適、改善型高層舒適、改善型高層紫云

23、紫云/新港板塊新港板塊新河海洋新河海洋高新板塊高新板塊塘沽中塘沽中心板塊心板塊板塊板塊開(kāi)發(fā)區(qū)中心開(kāi)發(fā)區(qū)中心居住板塊居住板塊紫云新紫云新港板塊港板塊泰 達(dá)泰 達(dá)居 住居 住板塊板塊住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng) / 板塊分析區(qū)域環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consulting紫云紫云/新港板塊新港板塊項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售狀態(tài)銷(xiāo)售產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格（元/平米）產(chǎn)品面積（平米）備注紫云綠洲在售住宅6900祥和家園未售住宅未定90-103售卡狀態(tài)p港務(wù)局、渤海石油等大型企事業(yè)購(gòu)房需求者對(duì)板塊位置、產(chǎn)品形式、規(guī)劃配套等方面的認(rèn)可，使得紫云居住區(qū)也分擔(dān)起中心居住的壓力。p隨著各項(xiàng)目的陸續(xù)入住，板塊內(nèi)的配套設(shè)施也趨于完善。p代

24、表項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況：代表項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況：住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng) / 板塊分析區(qū)域環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consulting海河南岸板塊海河南岸板塊p板塊價(jià)值概述：板塊價(jià)值概述：由海河南岸的東、西沽構(gòu)成，規(guī)劃中的響由海河南岸的東、西沽構(gòu)成，規(guī)劃中的響螺灣商務(wù)區(qū)位于西沽，預(yù)計(jì)到螺灣商務(wù)區(qū)位于西沽，預(yù)計(jì)到20102010年全部年全部建成并投入使用。而東沽未來(lái)多規(guī)劃高檔建成并投入使用。而東沽未來(lái)多規(guī)劃高檔住宅區(qū)，當(dāng)前尚未啟動(dòng)。住宅區(qū)，當(dāng)前尚未啟動(dòng)。p產(chǎn)品類(lèi)型：產(chǎn)品類(lèi)型：經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品 小高層、高層的結(jié)合小高層、高層的結(jié)合新河海洋新河海洋高新板塊高新板塊塘沽中塘沽中心板塊心板塊板塊板塊海河南海河

25、南岸板塊岸板塊開(kāi)發(fā)區(qū)中心開(kāi)發(fā)區(qū)中心居住板塊居住板塊紫云新紫云新港板塊港板塊泰 達(dá)泰 達(dá)居 住居 住板塊板塊住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng) / 板塊分析區(qū)域環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consulting海河南岸板塊海河南岸板塊項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售狀態(tài)銷(xiāo)售產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格（元/平米）產(chǎn)品面積（平米）備注貽成.泰和新都在售住宅6900103、125另有約1/3待售宏苑領(lǐng)海在售住宅未定80-120二期售磬，三期08年開(kāi)盤(pán)p 各項(xiàng)目相對(duì)低價(jià)、中檔產(chǎn)品的特點(diǎn)，吸引了部分眼光長(zhǎng)遠(yuǎn)、持幣觀望的目標(biāo)客戶(hù)。p 東沽所在的藍(lán)鯨島高檔住宅區(qū)是未來(lái)潛在的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，當(dāng)前整體規(guī)劃尚未有動(dòng)向。住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng) / 板塊分析區(qū)域環(huán)境房地產(chǎn)

26、行業(yè)發(fā)展偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consultingp板塊價(jià)值概述：板塊價(jià)值概述：此板塊臨近保稅區(qū)、工業(yè)產(chǎn)業(yè)園加之濱海新區(qū)吸納外資的進(jìn)入都將提升板塊的價(jià)值。區(qū)內(nèi)的各方面配套也逐漸的完善，并成為濱海新區(qū)最為國(guó)際化的區(qū)域。p產(chǎn)品類(lèi)型：產(chǎn)品類(lèi)型：高層、洋房多種產(chǎn)品聚合區(qū)泰達(dá)居住板塊泰達(dá)居住板塊新河海洋新河海洋高新板塊高新板塊塘沽中塘沽中心板塊心板塊板塊板塊海河南海河南岸板塊岸板塊開(kāi)發(fā)區(qū)中心開(kāi)發(fā)區(qū)中心居住板塊居住板塊紫云新紫云新港板塊港板塊泰 達(dá)泰 達(dá)居 住居 住板塊板塊住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng) / 板塊分析區(qū)域環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consulting泰達(dá)居住板塊泰達(dá)居住板塊項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售狀態(tài)銷(xiāo)售產(chǎn)品

27、銷(xiāo)售價(jià)格(元/平米)產(chǎn)品面積(平米)備注萬(wàn)科金域藍(lán)灣在售住宅11600116-142萬(wàn)通新城國(guó)際在售住宅10000110-140愛(ài)麗榭尾盤(pán)住宅12000300泰豐傲景觀瀾5期觀瀾逸境尾盤(pán)住宅8600180剩余兩套伴景灣在售住宅10000265p區(qū)域產(chǎn)品面積較大，整體價(jià)格處于濱海新區(qū)波峰階段p在售供應(yīng)有限，且價(jià)格偏高p代表項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況：代表項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況：住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng) / 板塊分析區(qū)域環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consulting中心居住板塊中心居住板塊p板塊價(jià)值概述：板塊價(jià)值概述：開(kāi)發(fā)區(qū)中心板塊是區(qū)內(nèi)相對(duì)較早開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)也帶動(dòng)著開(kāi)發(fā)區(qū)整體高檔居住層次的定位。板塊內(nèi)各項(xiàng)配套

28、完善，無(wú)論是生活、交通、休閑都給人們帶來(lái)了最為便捷的條件。由此所產(chǎn)生的板塊聚焦效應(yīng)也變得不足為奇。 p產(chǎn)品類(lèi)型：產(chǎn)品類(lèi)型：高檔次多樣化產(chǎn)品結(jié)合新河海洋新河海洋高新板塊高新板塊塘沽中塘沽中心板塊心板塊板塊板塊開(kāi)發(fā)區(qū)中心開(kāi)發(fā)區(qū)中心居住板塊居住板塊紫云新紫云新港板塊港板塊泰 達(dá)泰 達(dá)居 住居 住板塊板塊住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng) / 板塊分析區(qū)域環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consulting中心居住板塊中心居住板塊項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售狀態(tài)銷(xiāo)售產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格（元/平米）產(chǎn)品面積（平米）備注濱海新城售磬住宅西區(qū)售磬，東區(qū)在規(guī)劃捷達(dá)園尾盤(pán)住宅11000剩余12套弘澤制造未售高層15000認(rèn)購(gòu)洋房18000180左右

29、認(rèn)購(gòu)聯(lián)排20000200-400認(rèn)購(gòu)獨(dú)棟30000500-800萬(wàn)通華府未售住宅15000210-300500-900頂層為500-900豪宅，配游泳池p 板塊內(nèi)大部分項(xiàng)目基本處于尾盤(pán)或封盤(pán)的階段依托完善區(qū)域配套,大面積舒適型高端產(chǎn)品占據(jù)市場(chǎng)主流,且價(jià)格較高p 板塊內(nèi)新增高端豪宅項(xiàng)目萬(wàn)通華府、弘澤制造，進(jìn)一步塑造板塊作為濱海新區(qū)高端板塊的地位，主要以地段和產(chǎn)品為項(xiàng)目的主要賣(mài)點(diǎn)。住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng) / 板塊分析區(qū)域環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展p代表項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況：代表項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況：偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consulting住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng) / 總結(jié)區(qū)域環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售狀態(tài)銷(xiāo)售產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格（元/平米）

30、產(chǎn)品面積（平米）備注安邦藝景尾盤(pán)底商20000陽(yáng)光金地尾盤(pán)高層住宅10000043-46剩余數(shù)量較少，位于在17-19層濱海名都未售住宅未定07年年底開(kāi)盤(pán)弘基天城停售住宅7500貽港城在售住宅6600-7000101-138新馨家園在售住宅650070-110產(chǎn)品在24-27層融科心貽灣在售住宅7800113萬(wàn)通上北新新家園在售住宅7000140-160盛星東海岸在售住宅6500貽成尚北在售住宅6300-6600藍(lán)山國(guó)際未售住宅08年開(kāi)盤(pán)，目前客戶(hù)蓄水期歐美小鎮(zhèn)在售住宅6300100-130裕川家園在售住宅114-1306400-6500紫云綠洲在售住宅6900祥和家園未售住宅未定90-103

31、濱海新城售磬住宅西區(qū)售磬，東區(qū)在規(guī)劃捷達(dá)園尾盤(pán)住宅11000剩余12套弘澤制造未售高層15000認(rèn)購(gòu)洋房18000180左右萬(wàn)通華府未售住宅15000210-300 / 500-900頂層為500-900豪宅，配游泳池萬(wàn)科金域藍(lán)灣在售住宅11600116-142萬(wàn)通新城國(guó)際在售住宅10000110-140愛(ài)麗榭尾盤(pán)住宅12000300泰豐傲景觀瀾5期觀瀾逸境尾盤(pán)住宅8600180剩余兩套伴景灣在售住宅10000265偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consulting區(qū)域環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展本本案案p開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)競(jìng)品寫(xiě)字樓相對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)競(jìng)品寫(xiě)字樓相對(duì)集中，主要聚集在以中高檔集中，主要聚集在以中高檔寫(xiě)字樓為主的第二、

32、三大街寫(xiě)字樓為主的第二、三大街及以相對(duì)低檔產(chǎn)品為主的一及以相對(duì)低檔產(chǎn)品為主的一大街和洞庭路沿線周邊大街和洞庭路沿線周邊p區(qū)外競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自于海河區(qū)外競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自于海河沿線規(guī)劃的響螺灣商務(wù)區(qū)和沿線規(guī)劃的響螺灣商務(wù)區(qū)和于家堡金融商務(wù)區(qū)，但其開(kāi)于家堡金融商務(wù)區(qū)，但其開(kāi)發(fā)須經(jīng)歷較長(zhǎng)時(shí)間，短期內(nèi)發(fā)須經(jīng)歷較長(zhǎng)時(shí)間，短期內(nèi)不會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成絕對(duì)影響。不會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成絕對(duì)影響。商務(wù)市場(chǎng)商務(wù)市場(chǎng) / 概述偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consulting區(qū)域環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展p一是：普通寫(xiě)字樓。當(dāng)前所占市場(chǎng)份額較大，其的位置優(yōu)越一是：普通寫(xiě)字樓。當(dāng)前所占市場(chǎng)份額較大，其的位置優(yōu)越 、戶(hù)型相對(duì)適中，而且、戶(hù)型相對(duì)適中，而且銷(xiāo)售情

33、況良好，小戶(hù)型更受客戶(hù)歡迎。如：豪威大廈、銀座大廈、泰達(dá)新天地均為此類(lèi)銷(xiāo)售情況良好，小戶(hù)型更受客戶(hù)歡迎。如：豪威大廈、銀座大廈、泰達(dá)新天地均為此類(lèi)型的典型代表。型的典型代表。p二是：高檔寫(xiě)字樓，以濱海金融街代表，無(wú)論從外觀，其它軟硬件條件，均為當(dāng)前市二是：高檔寫(xiě)字樓，以濱海金融街代表，無(wú)論從外觀，其它軟硬件條件，均為當(dāng)前市場(chǎng)的最高水平，并吸引了部分國(guó)企及金融機(jī)構(gòu)和大型跨國(guó)公司進(jìn)駐。場(chǎng)的最高水平，并吸引了部分國(guó)企及金融機(jī)構(gòu)和大型跨國(guó)公司進(jìn)駐。p三是：三是：sohosoho商住辦公產(chǎn)品，如泰豐桐景，由于其面積小、總價(jià)低，受到多數(shù)中小企商住辦公產(chǎn)品，如泰豐桐景，由于其面積小、總價(jià)低，受到多數(shù)中小企業(yè)

34、主的青睞。業(yè)主的青睞。商務(wù)市場(chǎng)商務(wù)市場(chǎng) / 區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品分類(lèi)產(chǎn)品分類(lèi)偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consulting區(qū)域環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展競(jìng)品調(diào)研（銷(xiāo)售市場(chǎng)）商務(wù)市場(chǎng)商務(wù)市場(chǎng) / 區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consulting區(qū)域環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展競(jìng)品調(diào)研（租賃市場(chǎng)）序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)寫(xiě)字樓部分面積（寫(xiě)字樓部分面積（mm2 2）租金租金（元（元/m/m2 2/ /天）天）售價(jià)售價(jià)（元（元/m/m2 2）物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)（元（元/m/m2 2/ /月）月）1克瑞斯大廈20,000.001.7（含物業(yè)管理費(fèi)）9.32（含能源費(fèi)）2九洲大廈3,000.001.2（含物業(yè)管理費(fèi)）只租不售3豪威大廈25

35、,000.00 1.52.84中建大廈16,000.00 1只租不售含能源費(fèi)、物業(yè)費(fèi)5陽(yáng)光銀座13,000.00 2.52.86泰達(dá)新天地23,000.00 25.87財(cái)富星座20,000.00 33.58金融街（東區(qū)）95,000.00 2.6-3.516.6（含能源費(fèi)）9金融街（西區(qū)）32,000.00 18.8（含水電不含熱）10第四杰座62,000.005.0p 從價(jià)格來(lái)看，目前開(kāi)發(fā)區(qū)寫(xiě)字樓租金水平為人民幣13.5元/m2/天，其中較早建設(shè)的寫(xiě)字樓租金為11.5元/m2/天，新建中檔寫(xiě)字樓租金為1.52.0元/m2/天，高檔寫(xiě)字樓為2.63.5元/m2/天。p 較早建設(shè)的寫(xiě)字樓基本以出

36、租為主，而后期建設(shè)的寫(xiě)字樓多以出售為主，其中高檔寫(xiě)字樓租賃情況穩(wěn)定，中低檔寫(xiě)字樓租賃客戶(hù)流動(dòng)性教大。商務(wù)市場(chǎng)商務(wù)市場(chǎng) / 區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consultingp塘沽響螺灣商務(wù)區(qū)塘沽響螺灣商務(wù)區(qū)，近期全面啟動(dòng)建，近期全面啟動(dòng)建設(shè)，該項(xiàng)目總投資達(dá)設(shè)，該項(xiàng)目總投資達(dá)232232億元。塘沽區(qū)億元。塘沽區(qū)已與已與3838個(gè)單位達(dá)成意向，擬建個(gè)單位達(dá)成意向，擬建5151座商座商務(wù)大樓，占地面積達(dá)務(wù)大樓，占地面積達(dá)62.862.8萬(wàn)平方米。主萬(wàn)平方米。主要為兄弟省市駐濱海新區(qū)辦事機(jī)構(gòu)、要為兄弟省市駐濱海新區(qū)辦事機(jī)構(gòu)、中央企業(yè)和大型企業(yè)集團(tuán)總部、科技中央企業(yè)和大型企業(yè)集團(tuán)總部、科技研發(fā)中心提供建設(shè)用

37、地，建設(shè)和經(jīng)營(yíng)研發(fā)中心提供建設(shè)用地，建設(shè)和經(jīng)營(yíng)高檔寫(xiě)字樓。預(yù)計(jì)到高檔寫(xiě)字樓。預(yù)計(jì)到20102010年全部建成年全部建成并投入使用。并投入使用。區(qū)域環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展商務(wù)市場(chǎng)商務(wù)市場(chǎng) / 區(qū)外競(jìng)爭(zhēng)偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consultingp隨著塘沽區(qū)隨著塘沽區(qū)于家堡中心商務(wù)區(qū)于家堡中心商務(wù)區(qū)項(xiàng)目及項(xiàng)目及中央大道工程的開(kāi)展，拆遷工作已經(jīng)正中央大道工程的開(kāi)展，拆遷工作已經(jīng)正式啟動(dòng)。中央大道規(guī)劃范圍內(nèi)和影響到式啟動(dòng)。中央大道規(guī)劃范圍內(nèi)和影響到于家堡中心商務(wù)區(qū)規(guī)劃的建筑都將陸續(xù)于家堡中心商務(wù)區(qū)規(guī)劃的建筑都將陸續(xù)拆除。拆除。p于家堡地區(qū)位于塘沽區(qū)海河北岸，東于家堡地區(qū)位于塘沽區(qū)海河北岸，東西南三面臨海河，北到

38、新港路，規(guī)劃用西南三面臨海河，北到新港路，規(guī)劃用地面積地面積3.443.44平方公里，是濱海新區(qū)中心平方公里，是濱海新區(qū)中心商務(wù)商業(yè)區(qū)的核心地區(qū)，其主要具備金商務(wù)商業(yè)區(qū)的核心地區(qū)，其主要具備金融創(chuàng)新基地、城市商務(wù)、高端商業(yè)、都融創(chuàng)新基地、城市商務(wù)、高端商業(yè)、都市旅游、生活居住等功能。市旅游、生活居住等功能。區(qū)域環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展商務(wù)市場(chǎng)商務(wù)市場(chǎng) / 區(qū)外競(jìng)爭(zhēng)偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consultingp東疆保稅港區(qū)占地東疆保稅港區(qū)占地1010平方公里，是全平方公里，是全國(guó)保稅港區(qū)中面積最大的。除了國(guó)保稅港區(qū)中面積最大的。除了1010平方平方公里之外，還有配套服務(wù)區(qū)、郵輪碼頭、公里之外，還有配套服務(wù)區(qū)

39、、郵輪碼頭、海濱浴場(chǎng)、星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓等。海濱浴場(chǎng)、星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓等。p20102010年，年，3030平方公里的陸地將全部吹平方公里的陸地將全部吹填完畢。渤海灣上將建起一座集裝箱碼填完畢。渤海灣上將建起一座集裝箱碼頭裝卸、集裝箱物流加工、商務(wù)貿(mào)易、頭裝卸、集裝箱物流加工、商務(wù)貿(mào)易、生活居住、休閑旅游五大功能為一體的生活居住、休閑旅游五大功能為一體的“港城港城”。區(qū)域環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展商務(wù)市場(chǎng)商務(wù)市場(chǎng) / 區(qū)外競(jìng)爭(zhēng)偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consulting區(qū)域環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展未來(lái)供應(yīng)p當(dāng)前市場(chǎng)即將供應(yīng)的有金融街二期（西區(qū)）3.2萬(wàn)m2p未來(lái)供應(yīng)包括cbd區(qū)域約30萬(wàn)m2、時(shí)尚廣場(chǎng)約9萬(wàn)m2、第

40、二大街空置地塊規(guī)劃25萬(wàn)m2、洞庭路周邊改造規(guī)劃20 m2等寫(xiě)字樓。共計(jì)約84萬(wàn)平米p鑒于寫(xiě)字樓產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，預(yù)計(jì)未來(lái)23年內(nèi)不會(huì)有強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)商務(wù)市場(chǎng)商務(wù)市場(chǎng) / 區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consulting區(qū)域環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展未來(lái)供應(yīng)p 濱海新區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施主要集中在塘沽解放路和泰達(dá)區(qū)域，初步形成解放路商圈和泰達(dá)商圈。其中解放路商圈成為天津市的商業(yè)副中心。泰達(dá)商圈的已建商業(yè)面積總計(jì)約34萬(wàn)平米，待建面積約30萬(wàn)平米，未來(lái)的泰達(dá)商圈將形成以高檔休閑購(gòu)物為主多功能服務(wù)于整個(gè)濱海新區(qū)的大型商業(yè)中心。p 已建成的商業(yè)設(shè)施主要包括財(cái)富星座、鴻泰千佰匯、翠亨廣場(chǎng)、永蓮購(gòu)物中心、市民廣場(chǎng)等，其中市

41、民廣場(chǎng)是一個(gè)建筑面積為20萬(wàn)平米的大型shopping mall，距本項(xiàng)目1.3公里，有極強(qiáng)的聚集效應(yīng)。商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consulting區(qū)域環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展p 濱海新區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施主要集中在塘沽解放路和泰達(dá)區(qū)域，初步形成解放路商圈和泰達(dá)商圈。其中解放路商圈成為天津市的商業(yè)副中心。泰達(dá)商圈的已建商業(yè)面積總計(jì)約34萬(wàn)平米，待建面積約30萬(wàn)平米，未來(lái)的泰達(dá)商圈將形成以高檔休閑購(gòu)物為主多功能服務(wù)于整個(gè)濱海新區(qū)的大型商業(yè)中心。p 已建成的商業(yè)設(shè)施主要包括財(cái)富星座、鴻泰千佰匯、翠亨廣場(chǎng)、永蓮購(gòu)物中心、市民廣場(chǎng)等，其中市民廣場(chǎng)是一個(gè)建筑面積為20萬(wàn)平米的大型shopping mal

42、l，距本項(xiàng)目1.3公里，有極強(qiáng)的聚集效應(yīng)。p 整體商業(yè)業(yè)態(tài)以購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)等綜合項(xiàng)目為主，但服務(wù)檔次有望提升商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consulting區(qū)域環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展p 住宅產(chǎn)品：從住宅產(chǎn)品的發(fā)展現(xiàn)狀看，未來(lái)市場(chǎng)在一定時(shí)期內(nèi)仍將持續(xù)穩(wěn)定走高，而商務(wù)供給的逐漸豐富使得我們更應(yīng)把關(guān)注點(diǎn)放在寫(xiě)字樓產(chǎn)品上p 商務(wù)產(chǎn)品：未來(lái)將形成濱海中心cbd區(qū)域，為本項(xiàng)目提供產(chǎn)業(yè)聚集的支撐點(diǎn)。本項(xiàng)目緊鄰 保稅區(qū)，隨著開(kāi)發(fā)區(qū)和保稅區(qū)的迅速發(fā)展，將形成對(duì)商務(wù)市場(chǎng)的極大需求。在未來(lái)12年內(nèi)，伴隨著濱海新區(qū)政策的明朗化和各大公司的陸續(xù)進(jìn)駐，投資寫(xiě)字樓的熱情將會(huì)逐步回暖，1-2年后由于產(chǎn)品稀缺性形成擠壓，投

43、資寫(xiě)字樓需求將會(huì)爆發(fā)井噴，屆時(shí)寫(xiě)字樓售價(jià)也會(huì)形成爆發(fā)性的跳躍式增長(zhǎng)。尤其是地段好的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓物業(yè)將會(huì)備受關(guān)注。本項(xiàng)目入市時(shí)間以及所處位置均具有良好競(jìng)爭(zhēng)力。p 商業(yè)產(chǎn)品：借助高檔商務(wù)提升整體品質(zhì)，順勢(shì)清出小結(jié)報(bào)告框架報(bào)告框架市場(chǎng)研究產(chǎn)品研究項(xiàng)目定位營(yíng)銷(xiāo)推廣銷(xiāo)售目標(biāo)偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consulting1、本案周邊環(huán)境宗地位于天津開(kāi)發(fā)區(qū)太湖西路東，第一大街南，太湖路西，四號(hào)路北，是開(kāi)發(fā)區(qū)所規(guī)劃cbd生活區(qū)中的11萬(wàn)平米土地，位于規(guī)劃區(qū)域的東南角。宗地周邊聚集了開(kāi)發(fā)區(qū)大部分的高檔住宅項(xiàng)目，具備打造高端產(chǎn)品的潛力。2、項(xiàng)目?jī)?nèi)容及規(guī)模：住宅、寫(xiě)字樓及配套商業(yè)，總占地面積約11萬(wàn)m2，實(shí)際可使用面積約7.

44、7萬(wàn)，總建筑面積23.97萬(wàn)m2，其中地上建筑面積18.59萬(wàn)m2，地下建筑面積5.38萬(wàn)m2，綜合容積率2.41，住宅建筑面積3.83萬(wàn)m2，寫(xiě)字樓建筑面積12.83萬(wàn)m2（其中soho建筑面積2.42萬(wàn)m2）商業(yè)建筑面積1.92萬(wàn)m2。產(chǎn)品研究偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consulting項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目總占地面積約11萬(wàn)m2，由于輕軌、規(guī)劃道路以及綠化占地，實(shí)際可使用面積僅為7.7萬(wàn)m2。另外，輕軌自西南向東北完全穿過(guò)該土地以及規(guī)劃道路的影響，將該土地分成三部分，按照som規(guī)劃方案，可利用土地分為r11、cx1、cx2三個(gè)地塊，其中r11為住宅用地，面積為3.01萬(wàn)m2；cx1、cx

45、2為商業(yè)用地，面積為4.69萬(wàn)m2，地塊地塊名稱(chēng)名稱(chēng)使用使用性質(zhì)性質(zhì)占地面積占地面積（公頃）（公頃）建筑面積建筑面積（萬(wàn)（萬(wàn)m2）建筑密度建筑密度容積率容積率綠化率綠化率r11住宅3.013.8325%1.2739%cx1商業(yè)綜合1.353.5349%2.6130%cx2商業(yè)綜合3.3411.2257%3.3618%合計(jì)7.718.592.41產(chǎn)品研究偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consulting地塊價(jià)值分析1.商業(yè)、服務(wù)業(yè)、酒店、金融機(jī)構(gòu)云集。商業(yè)：周邊分布開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、海關(guān)、市民廣場(chǎng)、鴻泰商業(yè)廣場(chǎng)、翠亨廣場(chǎng)以及社區(qū)的配套公園，泰豐公園、紫云公園等。宗地地處濱海新區(qū)中心地帶，濱海新區(qū)的發(fā)展已被納入國(guó)

46、家發(fā)展戰(zhàn)略和國(guó)家十一五發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)繁榮，產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。2.易達(dá)性符合辦公選址：宗地與開(kāi)發(fā)區(qū)中心區(qū)東西兩側(cè)的南海路和北海路相連，由此通往塘沽區(qū)，宗地還毗鄰新港四號(hào)路，是進(jìn)天津港的必由之路，交通便利。 輕軌等交通便捷 。產(chǎn)品研究偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consulting關(guān)注要點(diǎn)關(guān)注要點(diǎn)運(yùn)營(yíng)成本是第一關(guān)注要素。運(yùn)營(yíng)成本是第一關(guān)注要素。商圈效應(yīng)需要特別重視。商圈效應(yīng)需要特別重視。商圈效應(yīng)是寫(xiě)字樓受歡迎的重要要素。周邊商務(wù)氛圍是否濃厚是寫(xiě)字樓市場(chǎng)是否成功的重要條件。國(guó)內(nèi)的中小企業(yè)若能與各行業(yè)的龍頭企業(yè)比肩為鄰，會(huì)為企業(yè)帶來(lái)巨大的拉動(dòng)效應(yīng)。知名公司將共同營(yíng)造出良好的商圈氛圍。位置好不等于交通暢通。位置好不等

47、于交通暢通。企業(yè)最終選擇的辦公地點(diǎn)是否位于市中心的交通樞紐，將直接影響公司的辦事效率。因?yàn)檫M(jìn)行寫(xiě)字樓選址時(shí)，追求交通暢達(dá)有著其特定的意義，它一方面可以保證企業(yè)內(nèi)部員工上下班的便利；另一方面又可以減少公司人員外出辦事所需花費(fèi)的時(shí)間，提高工作效率。產(chǎn)品研究偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consulting空間設(shè)計(jì)上還需關(guān)注細(xì)節(jié)?？臻g設(shè)計(jì)上還需關(guān)注細(xì)節(jié)。在選址過(guò)程中，對(duì)大堂的關(guān)注不外乎在空間是否寬敞，規(guī)劃是否合理，交通往來(lái)是否方便等幾在選址過(guò)程中，對(duì)大堂的關(guān)注不外乎在空間是否寬敞，規(guī)劃是否合理，交通往來(lái)是否方便等幾個(gè)要點(diǎn)上。個(gè)要點(diǎn)上。商務(wù)配套一定要力求完備。商務(wù)配套一定要力求完備。周邊商務(wù)設(shè)施是否齊全將直接影響

48、公司的運(yùn)營(yíng)效率。在商務(wù)配套中，智能化網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)備及車(chē)周邊商務(wù)設(shè)施是否齊全將直接影響公司的運(yùn)營(yíng)效率。在商務(wù)配套中，智能化網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)備及車(chē)位的充足程度同樣是不可忽視的。位的充足程度同樣是不可忽視的。軟件服務(wù)要額外關(guān)注軟件服務(wù)要額外關(guān)注有一些寫(xiě)字樓項(xiàng)目在剛剛投入市場(chǎng)時(shí)，憑借著其超前的設(shè)計(jì)理念，硬件設(shè)備設(shè)施上的高品質(zhì)等有一些寫(xiě)字樓項(xiàng)目在剛剛投入市場(chǎng)時(shí)，憑借著其超前的設(shè)計(jì)理念，硬件設(shè)備設(shè)施上的高品質(zhì)等多方優(yōu)勢(shì)，一入市就獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，市場(chǎng)沖擊力極強(qiáng)?？蓭啄暌院?，有的樓盤(pán)已入住的大客多方優(yōu)勢(shì)，一入市就獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，市場(chǎng)沖擊力極強(qiáng)?？蓭啄暌院?，有的樓盤(pán)已入住的大客戶(hù)紛紛遷走，有的卻越發(fā)的突現(xiàn)其生命力，吸引

49、更多租客前來(lái)。究其原因，不外乎是受到樓宇戶(hù)紛紛遷走，有的卻越發(fā)的突現(xiàn)其生命力，吸引更多租客前來(lái)。究其原因，不外乎是受到樓宇軟件服務(wù)的影響。寫(xiě)字樓擁有好的物業(yè)管理公司，不僅可以提升樓盤(pán)的品質(zhì)，而且可以使入住軟件服務(wù)的影響。寫(xiě)字樓擁有好的物業(yè)管理公司，不僅可以提升樓盤(pán)的品質(zhì)，而且可以使入住客戶(hù)享受優(yōu)質(zhì)的服務(wù)?？蛻?hù)享受優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。軟件服務(wù)主要指物業(yè)公司能對(duì)寫(xiě)字樓的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行及時(shí)、有效的日常維護(hù)和更新，以及其所軟件服務(wù)主要指物業(yè)公司能對(duì)寫(xiě)字樓的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行及時(shí)、有效的日常維護(hù)和更新，以及其所提供的多方位、多角度的日常管理。提供的多方位、多角度的日常管理。關(guān)注要點(diǎn)關(guān)注要點(diǎn)產(chǎn)品研究偉業(yè)顧問(wèn) b.a.co

50、nsulting產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)樓宇自控系統(tǒng)是將該建筑內(nèi)的機(jī)電設(shè)備（空調(diào)暖通系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、送排風(fēng)系統(tǒng)等）進(jìn)行分散控制、集中監(jiān)視和管理，從而為管理人員、工作人員、入住業(yè)主、商旅等提供一個(gè)安全舒適的生活和工作環(huán)境。通過(guò)優(yōu)化控制提高管理水平，達(dá)到節(jié)約能源和運(yùn)行成本，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理自動(dòng)化。本建筑設(shè)備自控系統(tǒng)為分布式集散控制系統(tǒng)，它采用標(biāo)準(zhǔn)化局域網(wǎng)技術(shù)和子系統(tǒng)集成技術(shù)實(shí)施對(duì)樓內(nèi)所有實(shí)時(shí)監(jiān)控系統(tǒng)的集成監(jiān)控、聯(lián)動(dòng)和管理，系統(tǒng)既可相對(duì)獨(dú)立運(yùn)轉(zhuǎn)，又可聯(lián)合成為一個(gè)有機(jī)整體，可根據(jù)需要對(duì)不同工作站及現(xiàn)場(chǎng)控制器的控制權(quán)限進(jìn)行設(shè)定，由網(wǎng)絡(luò)管理服務(wù)器完成?？?/p>

51、調(diào)系統(tǒng)的監(jiān)控空調(diào)系統(tǒng)的監(jiān)控通過(guò)與制冷機(jī)組中央制盤(pán)的通信接口連接實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控，其中冷卻循環(huán)泵、冷卻塔風(fēng)機(jī)采用變頻控制。自動(dòng)測(cè)量冷卻水供、回水溫度，以冷卻水供水溫度來(lái)控制冷卻循環(huán)泵、冷卻塔風(fēng)機(jī)的啟停和轉(zhuǎn)速（變頻控制）。產(chǎn)品研究報(bào)告框架報(bào)告框架市場(chǎng)研究產(chǎn)品研究項(xiàng)目定位營(yíng)銷(xiāo)推廣銷(xiāo)售目標(biāo)偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consulting產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位我們認(rèn)為本案的產(chǎn)品定位必須考慮以下因素：（1）區(qū)域內(nèi)已建寫(xiě)字樓較少，但未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量較大；（2）區(qū)域內(nèi)擬建類(lèi)似項(xiàng)目空白，產(chǎn)品的具備優(yōu)勢(shì)；（3）本案處于二大街南端，商業(yè)氛圍一般；導(dǎo)出導(dǎo)出 商務(wù)市場(chǎng)短期內(nèi)前景較好；利用市場(chǎng)空白點(diǎn)重點(diǎn)打擊； 住宅市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)前景較好，但政策風(fēng)

52、險(xiǎn)有一定影響； 周邊商業(yè)氛圍一般，借助市民廣場(chǎng)cbd商業(yè)住區(qū)項(xiàng)目定位偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consulting功功能能定定位位功能定位功能定位1、未來(lái)人口增長(zhǎng)帶來(lái)的需求、高檔人群的購(gòu)買(mǎi)力以及土地價(jià)值最大化，將住宅定位為純高檔精致社區(qū)2 2、濱海新區(qū)商務(wù)中心區(qū)的功能定位、開(kāi)發(fā)區(qū)服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)基地的規(guī)劃，打造現(xiàn)代商務(wù)基地；以服務(wù)項(xiàng)目本身為基礎(chǔ)，規(guī)劃區(qū)域配套商業(yè)；總體形成集居住、商務(wù)、餐飲娛樂(lè)于一體的復(fù)合性社區(qū)總體形成集居住、商務(wù)、餐飲娛樂(lè)于一體的復(fù)合性社區(qū)項(xiàng)目定位偉業(yè)顧問(wèn) b.a.consulting項(xiàng)目定位形形象象定定位位（1）優(yōu)良的建筑品質(zhì)以打造開(kāi)發(fā)區(qū)地標(biāo)領(lǐng)地為目的（2）尊崇享受體現(xiàn)“尊崇性、以人為

53、本”的經(jīng)營(yíng)理念；（3）品位濱海國(guó)際化商務(wù)空間商務(wù)概念在濱海國(guó)際的創(chuàng)新；住宅產(chǎn)品的價(jià)格制定依靠自身及周邊配套的完善度與距離商務(wù)產(chǎn)品的價(jià)值衡量則主要依靠周邊人氣聚集度及客戶(hù)層的高低客客 戶(hù)戶(hù) 定定 位位基于本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置、物業(yè)類(lèi)型及迎合開(kāi)發(fā)區(qū)的政策導(dǎo)向等要素考慮，我們將客群進(jìn)行多元化定位，以求將產(chǎn)品做到滿(mǎn)足多重類(lèi)型企業(yè)的需求。功能 決定未來(lái)北方對(duì)外開(kāi)放門(mén)戶(hù)現(xiàn)代制造業(yè)基地研發(fā)轉(zhuǎn)化基地國(guó)際航運(yùn)中心國(guó)際物流中心宜居生態(tài)型新城區(qū) 產(chǎn)業(yè) 決定客戶(hù)電子信息汽車(chē)和裝備制造石油和海洋化工石油鋼管和優(yōu)質(zhì)鋼材生物技術(shù)和現(xiàn)代醫(yī)藥新型能源和新型材料三星電子 samsung豐田汽車(chē) toyota 摩托羅拉motoro

54、la, inc. 百事可樂(lè)pepsico, inc. 三井物產(chǎn)mitsui & co., ltd. 伊藤忠商事itochu corporation 住友商事sumitomo corporation丸紅商事marubeni corporation 本田汽車(chē)honda motor co., ltd. 松下電器panasonic日商巖井nissho iwai 佳能canon inc. 大榮the daiei, inc. 電裝集團(tuán)denso corporation 三菱商事mitsubishi corporation 豐田通商toyota tsusho愛(ài)信精機(jī)aisin seiki 三洋電機(jī)

55、sanyo 出光興產(chǎn)株式會(huì)社idemitsukosan 普利司通bridgestone 積水化學(xué) sekisui 日本郵船nippon yusen 日本電氣nec 三菱化學(xué)mitsubishi chemical 京瓷kyocera日綿、全藥日綿 野村nomurasecurities 國(guó)際商用機(jī)器 ibm埃克森美孚exxon mobil 阿爾特里亞altria group 霍尼韋爾honeywell， inc. 可口可樂(lè)the coca-cola company 艾默生emerson electric co. 哈里伯頓halliburton co. 約翰迪爾deere & company

56、 泰科國(guó)際tyco international 伊士曼柯達(dá)eastman kodak聯(lián)合技術(shù) united technologies 艾默生電器emerson electric 雪佛龍chevron目前客戶(hù)市場(chǎng)環(huán)境 1、世界500強(qiáng)企業(yè) 2、大型國(guó)有企業(yè) 3、金融機(jī)構(gòu) 4、私營(yíng)中型企業(yè) 5、物流相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè) 6、中小外資企業(yè) 7、貨貸、貿(mào)易小型企業(yè) 8、其他商務(wù)類(lèi)企業(yè)本項(xiàng)目的客群來(lái)源分析：開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)現(xiàn)在已購(gòu)置寫(xiě)字樓的客戶(hù)，亟待擴(kuò)張辦公規(guī)模；開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)現(xiàn)在已租賃寫(xiě)字樓的客戶(hù)，租期欲屆滿(mǎn)，希望購(gòu)置寫(xiě)字樓辦公；開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)現(xiàn)在已購(gòu)置/租賃廠房的客戶(hù)，欲購(gòu)置/租賃寫(xiě)字樓作為辦事處，使生產(chǎn)與研發(fā)、辦公分離；開(kāi)

57、發(fā)區(qū)外欲享受區(qū)內(nèi)優(yōu)惠政策的知名客戶(hù)或中小企業(yè)；開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)已入住的同行競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)；開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)上下游及寄生公司。本項(xiàng)目客群行業(yè)定位：基于本案產(chǎn)品性質(zhì)，本案所吸引的客戶(hù)群是知識(shí)型企業(yè)，先導(dǎo)型企業(yè)。他們的決策是理性的，符合科技標(biāo)準(zhǔn)的。 能源、制造業(yè) 生物、醫(yī)藥、化工 高科技外資企業(yè)（世界500強(qiáng)的總部） 交通、運(yùn)輸、物流 金融、保險(xiǎn) 顧問(wèn)、律師、咨詢(xún)、企管、會(huì)計(jì)師事務(wù)所 媒體、廣告、公關(guān) 文化、教育 科技、軟件、it、網(wǎng)絡(luò)、 電信 貿(mào)易、投資 工程、建筑、房地產(chǎn)本項(xiàng)目的客群分析總結(jié)：因本項(xiàng)目商務(wù)物業(yè)類(lèi)型完整，擴(kuò)大了眾多企業(yè)選擇層面，無(wú)疑對(duì)覆蓋整個(gè)區(qū)域的需求人群具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；因本項(xiàng)目整體物業(yè)類(lèi)型偏重商務(wù)

58、主體，使整個(gè)規(guī)劃更具有強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)特色，對(duì)于希望選擇商業(yè)氛圍較濃的企業(yè)，勢(shì)必符合選址條件；因本項(xiàng)目商務(wù)物業(yè)租售并行，不同程度滿(mǎn)足各客戶(hù)群體的投資置業(yè)形式，極大的豐富了區(qū)域新型商用物業(yè)的產(chǎn)品市場(chǎng)，將會(huì)促進(jìn)區(qū)域范圍內(nèi)外目標(biāo)人群的投資置業(yè)選擇。商務(wù)帶動(dòng)住宅，住宅專(zhuān)屬于商務(wù)，形成商務(wù)于住宅之間的聯(lián)動(dòng)。報(bào)告框架報(bào)告框架市場(chǎng)研究產(chǎn)品研究項(xiàng)目定位營(yíng)銷(xiāo)推廣銷(xiāo)售目標(biāo)時(shí)間說(shuō)明表高層住宅多層洋房 s o h o 寫(xiě) 字 樓 商 業(yè) 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年開(kāi)工時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間竣工時(shí)間清盤(pán)時(shí)間 推廣分步策略我我們從2008年03月至2010年6月作為一個(gè)完整的推廣期，并將分階段進(jìn)行市場(chǎng)推廣

59、。具體操作如下：階段1 項(xiàng)目預(yù)熱階段階段2 項(xiàng)目推廣擴(kuò)張及強(qiáng)銷(xiāo)階段階段3 項(xiàng)目持續(xù)階段 三個(gè)階段1 1+ +5 5外媒（擎天柱、戶(hù)外看版、圍擋、道旗、燈箱）紙媒（硬廣+軟文報(bào)紙、雜志 ）直媒（dm、database）物媒（招商手冊(cè)、戶(hù)型圖、宣傳單張、樓書(shū)）電媒（ppt、dvd、internet）動(dòng)媒（公關(guān)+活動(dòng)） 推廣手段手段項(xiàng)目預(yù)熱階段 時(shí)間跨度：2008年03月2008年10月階段1第一階段說(shuō)明：第一階段說(shuō)明：1 1、雖然本項(xiàng)目第一階段以銷(xiāo)售住宅部分為主，但首先要確定項(xiàng)目的整體市、雖然本項(xiàng)目第一階段以銷(xiāo)售住宅部分為主，但首先要確定項(xiàng)目的整體市 場(chǎng)形象，即商務(wù)氛圍的特色。場(chǎng)形象，即商務(wù)氛圍的

60、特色。2 2、同時(shí)，住宅部分的市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)預(yù)熱需同步進(jìn)行。、同時(shí)，住宅部分的市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)預(yù)熱需同步進(jìn)行。紙媒 35%電媒5%動(dòng)媒5%外媒2% 第一第一階段媒體推廣比重媒體推廣比重物媒23%直媒30%突出項(xiàng)目的意義與價(jià)值方面信息，重點(diǎn)在報(bào)紙媒體投放 軟文、硬廣投放比例為 7：3 紙媒體版面應(yīng)以整版、跨版為主 有針對(duì)性地選擇媒體，以津晚報(bào)、濱海新區(qū)報(bào)、地區(qū)性政府發(fā)行物、 區(qū)域內(nèi)工業(yè)協(xié)會(huì)報(bào)刊、商會(huì)類(lèi)刊物等媒體為主要宣傳載體，并以其它媒 體做輔助，最大化宣傳項(xiàng)目。 紙媒支持銷(xiāo)售，為項(xiàng)目強(qiáng)銷(xiāo)期階段做好物料準(zhǔn)備樓書(shū) / 海報(bào) /戶(hù)型圖冊(cè) / vi系統(tǒng)延展(信封、信紙、名片等) / 項(xiàng)目平面展示包裝系統(tǒng)（展臺(tái)、背板等）/ 租賃中