房地產業(yè)務指標解釋

1、房地產業(yè)務指標解釋項目 指房地產開發(fā)企業(yè)（單位），按照城市建設規(guī)劃要求，立項審批（備案）并取得施工許可證后，在依法取得土地使用權的土地上開發(fā)的樓盤或小區(qū)工程。包括前期準備、設計、施工建設、收尾移交和銷售或出租等階段的全部過程。項目劃分原則上以國有土地使用證為準，項目分期開發(fā)的，每一期工程作為一個項目填報。對于聯(lián)建項目（兩個或兩個以上企業(yè)聯(lián)合開發(fā)的項目），由獲得土地使用權的企業(yè)上報。項目代碼 是房地產開發(fā)項目的唯一標識碼，共12位。前9位為企業(yè)組織機構代碼，必須和項目所屬企業(yè)組織機構代碼保持一致。后面三位為順序碼，順序碼填寫一般從“001”起。項目名稱 指經城市建設規(guī)劃部門立項審批（備案）的房地

2、產開發(fā)項目的全稱，按項目主管部門審批（備案）文件上的名稱填寫。項目建設所在地及區(qū)劃 指房地產開發(fā)項目實際所處的詳細地址及相應的區(qū)劃代碼。其中，項目實際所在地的詳細地址，要求寫明項目所在的?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）、地（區(qū)、市、州、盟）、縣（區(qū)、市、旗）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以及具體街（村）的名稱和詳細的門牌號碼，不能填寫通訊號碼或通訊信箱號碼。區(qū)劃代碼指項目所在地區(qū)的區(qū)劃代碼，共12位，按設計管理部門最新更新的統(tǒng)計用區(qū)劃代碼填寫。項目開工時間 指項目開始建設的年月。代碼6位，代碼前4位為年份，后2位為月份，在填寫19月份編碼時，十位上應補“0”。按建設項目設計文件中規(guī)定的永久性工程第一次開始施工的年月填寫。如果

3、沒有設計，就以計劃方案規(guī)定的永久性工程實際開始施工的年月為準。建設項目永久性工程的開工時間，一般是指永久性工程正式破土開槽開始施工的時間，作為建筑物組成部分的正式打樁也算為開工。在此以前的準備工作，如工程地質勘察、平整場地、舊有建筑物的拆除、臨時建筑、施工用臨時道路、水、電等工程都不算正式開工?？傮w設計內的工程開工之前，用遷移補償費先進行拆遷還建工程的項目不算正式開工。以前年度全部停緩建在本年復工的項目，仍按設計文件中規(guī)定的永久性工程第一次正式開工的年月填報，不按復工的時間填報開工年月。項目竣工時間 指項目所有永久性建筑物均已竣工驗收（取得甲方、乙方、監(jiān)理方、設計方四方驗收單）的時間。以項目最

4、后的單體建筑竣工時間為準。項目所在地土地級別 指根據(jù)房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項目（樓盤或小區(qū)）所處自然地理位置的土地級別而劃分的等級。土地級別是由各級土地管理部門根據(jù)土地使用價值及所處地段繁華程度的不同而劃分的土地等級，是計算土地價值的重要依據(jù)之一。目前各地區(qū)對土地等級劃分的標準并不統(tǒng)一，一般的劃分原則是按照土地距離市中心的距離劃分為一、二、三、四級以及其他級別。部分城市首先對土地先做區(qū)位劃分，每個區(qū)位里再進一步劃分土地級別。本指標按照中心城市所處位置來填寫，如在北京市密云縣城中心開發(fā)的樓盤，土地等級要按照樓盤距離北京市中心的遠近劃分，應該確定為“其他”地段，而不是處在密云的“一級”地段。一級、二

5、級、三級地段依次分別填為01、02、0399。項目屬性中的純商品住宅項目 指全部是以市場價銷售的商品住宅項目。項目屬性中的其他項目 指經濟適用房、廉租房、公共租賃房、兩限房等不以市場價銷售的住宅以及辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房及其他商品房等項目。項目規(guī)劃占地面積 指房地產開發(fā)項目規(guī)劃書載明的相關部門規(guī)劃的該項目占地面積。容積率 指一定地塊內，地上總建筑面積計算值與總建設用地面積之比。地上總建筑面積計算值為建設用地內各棟建筑物地上建筑面積計算值之和；地下有經營性面積的，其經營面積不納入計算容積率的建筑面積。一般情況下，建筑面積計算值按照建筑工程建筑面積計算規(guī)范（GB/T50353-2005）的規(guī)定執(zhí)行。

6、綠化率 指規(guī)劃建設用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。項目規(guī)劃建筑面積 指房地產開發(fā)項目總的建筑面積。項目尚未開工或正在建設時，以規(guī)劃建筑面積為準。規(guī)劃住宅套數(shù) 指房地產開發(fā)項目中規(guī)劃建設住宅套數(shù)。計劃總投資 指房地產開發(fā)企業(yè)（單位）在建的房屋建設工程或正在開發(fā)的土地開發(fā)工程，按照總體設計規(guī)定的內容全部建成計劃（或按設計概算或預算）需要的總投資。沒有總體設計的房地產開發(fā)企業(yè)（單位），按報告期施工工程的計劃總投資合計數(shù)填報。自開始建設累計完成投資 指房地產開發(fā)企業(yè)（單位）在建的房屋建設工程或正在開發(fā)的土地開發(fā)工程從開始建設到本期止累計完成的全部投資。其計算范圍原則上應與“計劃總投資”指標

7、包括的工程內容相一致。報告期以前已建成投產或停、緩建工程完成的投資以及拆除、報廢工程的投資，仍應包括在內。但轉出的“在建工程”累計投資應予以扣除，轉入的“在建工程”以前年度完成的投資應當包括。本年完成投資 指報告期內完成的全部用于房屋建設工程、土地開發(fā)工程的投資額以及公益性建筑和土地購置費等的投資。配套工程投資 指為供出售、出租用的商品房屋工程配套的服務設施所完成的投資額。具體是指房地產開發(fā)企業(yè)（單位）為完成樓盤總體規(guī)劃而進行的小區(qū)內的道路建設，以及為提高商品房的品質而進行的綠地和其他必要設施所完成的投資。建筑工程 指各種房屋、建筑物的建造工程，又稱建筑工作量。這部分投資額必須興工動料，通過施

8、工活動才能實現(xiàn)。安裝工程 指各種設備、裝置的安裝工程，又稱安裝工作量。設備工器具購置 指工業(yè)企業(yè)生產的產品轉化為固定資產的購置活動，包括建設單位或企、事業(yè)單位購置或自制的，達到固定資產標準的設備、工具、器具的價值。其他費用 指在固定資產建造和購置過程中發(fā)生的，除建筑安裝工程和設備、工器具購置投資完成額以外的費用，不指經營中財務上的其他費用。包括土地出讓金、大市政費、四源費（煤、熱、自來水、污水）、不可預見費、舊房屋購置，基本畜禽支出，林木支出，退耕退牧還林還草、土壤改良、城市綠化，辦公生活用家具、器具購置，建設單位管理費，土地征用、購置及遷移補償費，政府收費，勘察設計費，研究實驗費，可行性研究

9、費，臨時設施費，施工機械轉移費，設備檢驗費，負荷聯(lián)合試車費，土地占用、使用費，建設期應付利息，包干結余，企業(yè)債券發(fā)行費，合同公證費及工程質量監(jiān)測費，國外借款手續(xù)費及承諾費，匯兌損益，調整器材調撥價格折價，壞賬損失，固定資產虧損及損失等。舊建筑物購置費 指購置已使用過的各種舊房屋及其他建筑物，即對舊房屋及其他建筑物的賠償費。土地購置費 指房地產開發(fā)企業(yè)通過各種方式取得土地使用權而支付的費用。土地購置費包括：（1）通過劃撥方式取得的土地使用權所支付的土地補償費、附著物和青苗補償費、安置補償費及土地征收管理費等；（2）通過出讓方式取得土地使用權所支付的出讓金；（3）通過“招、拍、掛”方式取得土地使用

10、權所支付的資金。以劃撥和“招拍掛”方式取得土地所支付的資金在房地產項目竣工后計入新增固定資產，以出讓方式取得土地所有權所支付的出讓金不計入新增固定資產。土地購置費按當期實際發(fā)生額計入投資。土地購置費為分期付款的，應分期計入房地產開發(fā)投資。投資額按工程用途分組：（1）住宅：指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等。住宅按照用途可以劃分為經濟適用住房和別墅、高檔公寓等。按照戶型結構可以劃分為90平方米以下住房，144平方米以上住房等。90平方米及以下住房：指在房地產開發(fā)企業(yè)（單位）投資建設的商品住宅中，套

11、型建筑面積不超過90平方米（包括90平方米）的住房。套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成?，F(xiàn)房應以商品房銷售合同中實際測繪的建筑面積為統(tǒng)計標準，期房根據(jù)商品房預售合同中規(guī)劃設計面積進行統(tǒng)計，待住宅竣工交付使用后，應根據(jù)實際測繪面積進行相應調整。144平方米以上住房：指在房地產開發(fā)企業(yè)（單位）投資建設的商品住宅中，套型建筑面積超過144平方米（不包括144平方米）的住房?，F(xiàn)房應以商品房銷售合同中實際測繪的建筑面積為統(tǒng)計標準，期房根據(jù)商品房預售合同中規(guī)劃設計面積進行統(tǒng)計，待住宅竣工交付使用后，應根據(jù)實際測繪面積進行相應調整。別墅、高檔公寓：指建筑造價和銷售價格

12、明顯高于一般商品住宅的商品住宅。別墅一般指地處郊區(qū)，獨立成棟的商品住宅；高檔公寓一般指地處市內高尚社區(qū)，高層或多層的商品住宅。別墅、高檔公寓的確定標準：一是經有房地產投資計劃審批權的主管部門審批建設的別墅、高檔公寓開發(fā)項目；二是銷售價格高于當?shù)赝鹊囟紊唐纷≌骄N售價格一倍以上的別墅、公寓開發(fā)項目。該指標可以分析房地產投資結構，反映高收入家庭商品住宅的供求平衡情況。 （2）辦公樓：指企業(yè)、事業(yè)、機關、團體、學校、醫(yī)院等單位使用的各類辦公用房（又稱寫字樓）。 （3）商業(yè)營業(yè)用房：指商業(yè)、糧食、供銷、飲食服務業(yè)等部門對外營業(yè)的用房，如度假村、飯店、商店、門市部、糧店、書店、供銷店、飲食店、菜店、

13、加油站、日雜等房屋。 （4）其他：凡不屬于上述各項用途的房屋建筑物，如中小學教學用房、托兒所、幼兒園、圖書館、體育館等。本年新增固定資產 指在報告期已經完成建造和開發(fā)過程并交付使用的房屋和土地開發(fā)面積的價值。指房地產開發(fā)公司進行開發(fā)經營活動的最終成果，即為社會提供的固定資產，而且是在報告期內新增加的。不是反映房地產開發(fā)企業(yè)本身固定資產的增加。房屋施工面積 見建筑業(yè)經營情況部分。房屋新開工面積 指報告期內新開工建設的房屋面積，以單位工程為核算對象。不包括在上期開工跨入報告期繼續(xù)施工的房屋建筑面積和上期停緩建而在本期復工的建筑面積。房屋的開工應以房屋正式開始破土刨槽（地基處理或打永久樁）的日期為準

14、。房屋新開工面積指整棟房屋的全部建筑面積，不能分割計算。房屋竣工面積 指報告期內房屋建筑按照設計要求已全部完工，達到住人和使用條件，經驗收鑒定合格或達到竣工驗收標準，可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。不可銷售面積 指報告期房地產公司竣工的用于拆遷還建的房屋面積；接受委托、定向開發(fā)建設，并收取一定的管理費所建設的統(tǒng)建代建房屋竣工面積；竣工的學校、幼兒園、派出所、居委會、商店等公益設施建筑面積。住宅竣工套數(shù) 指報告期內按照設計要求已全部完工，經驗收合格，達到住人或使用條件的正式交給開發(fā)公司的成套住宅數(shù)量（以設計圖紙為準）。房屋竣工價值 指報告期內按規(guī)定已經上報竣工的房屋本身的建造價值。一般按

15、房屋設計和預算規(guī)定的內容計算。包括竣工房屋本身的基礎、結構、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預算內的設備（如電梯、通風設備等）的購置和安裝費用；不包括廠房內的工藝設備、工藝管線的購置和安裝，工藝設備基礎的建造；室外的水、暖、電、衛(wèi)、道路工程、擋土墻等環(huán)境工程的費用，辦公和生活用家具的購置等費用；購置土地的費用；遷移補償費和場地平整的費用及城市建設配套投資。房屋竣工價值不僅包括該竣工房屋在報告期內完成的價值，也包括跨年施工的房屋在本期以前完成的價值。未竣工而轉讓給其他單位的房屋建筑工程，出讓單位不計算竣工價值，待接受單位繼續(xù)施工并符合竣工

16、條件后，由接受單位計算其竣工價值，包括出讓單位在出讓前所完成的價值。房屋竣工價值一般按結算價格計算。批準預售面積 指報告期內，經批準可供銷售的未竣工商品房建筑面積，依據(jù)城市商品房預售管理辦法（建設部令第131號）填報。批準預售住宅套數(shù) 指報告期內，經批準可供銷售的未竣工商品房總套數(shù)，依據(jù)城市商品房預售管理辦法（建設部令第131號）填報。房屋出租面積 指在報告期期末房屋開發(fā)單位出租的商品房屋的全部面積。商品房銷售面積 指報告期內出售商品房屋的合同總面積（即雙方簽署的正式買賣合同中所確定的建筑面積）。由現(xiàn)房銷售面積和期房銷售面積兩部分組成。（1）現(xiàn)房銷售面積：指在報告期內正式簽訂買賣合同、已經竣工

17、達到入住條件的商品房屋建筑面積。包括以一次性付款方式和分期付款方式銷售的現(xiàn)房建筑面積。（2）期房銷售面積：指在報告期內正式簽訂買賣合同、正在建設尚未竣工交付使用的商品房屋建筑面積。包括以一次性付款方式和分期付款方式銷售的商品房屋建筑面積。期房銷售建筑面積竣工后不再結轉為現(xiàn)房銷售建筑面積。商品房銷售額 指報告期內出售商品房屋的合同總價款（即雙方簽署的正式買賣合同中所確定的合同總價）。該指標與商品房銷售面積同口徑，由現(xiàn)房銷售額和期房銷售額兩部分組成。（1）現(xiàn)房銷售額：指報告期內銷售的已竣工商品房屋的合同總價款。包括現(xiàn)房銷售前期預收的定金、預收款、首付款及全部按揭貸款的本金等款項。該指標與現(xiàn)房銷售面

18、積同口徑。（2）期房銷售額：指報告期內銷售的正在建設尚未竣工的商品房屋的合同總價款。包括預售房屋前期預收的定金、預收款、首付款及全部按揭貸款的本金等項。該指標與期房銷售面積同口徑。商品住宅銷售套數(shù) 指報告期內出售商品房屋合同中總的成套住宅數(shù)量（即雙方簽署的正式買賣合同中所確定的成套住宅數(shù)量）。由現(xiàn)房銷售套數(shù)和期房銷售套數(shù)兩部分組成。（1）現(xiàn)房銷售套數(shù)：指報告期內銷售的已竣工商品房屋合同中總的成套住宅數(shù)量。（2）期房銷售套數(shù)：指報告期內銷售的正在建設尚未竣工的商品房屋合同中總的成套住宅數(shù)量。待售面積 指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前

19、年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。按照商品房待售時間的長短可以劃分為待售一年以下、待售一到到三年（含一年）和待售三年以上（含三年）。項目個數(shù) 指報告期內，房地產開發(fā)企業(yè)（單位）正在開發(fā)的房地產項目個數(shù)之和。項目分期獨立開發(fā)上報的，獨立上報的每期各計為一個項目。本年資金來源合計 指房地產開發(fā)企業(yè)（單位）在本年內收到的可用于房地產開發(fā)和經營的各種資金來源數(shù)之和，包括上年末結余資金、本年度內撥入、借入或以各種方式籌集的資金。上年末結余資金 指上年資金來源中沒有形成投資額而結余的資金。包括尚未用到工程

20、上去的材料價值、未開始安裝的需要安裝設備價值及結存的現(xiàn)金和銀行存款等?？筛鶕?jù)有關財務數(shù)字填報。上年末結余資金不能出現(xiàn)負數(shù)，即不能把上年應付工程、材料款作為上年末結余資金的負數(shù)來處理。本年資金來源小計 指房地產開發(fā)企業(yè)（單位）實際撥入的，用于房地產開發(fā)的各種貨幣資金。包括國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金。 國內貸款 指報告期房地產開發(fā)企業(yè)（單位）向銀行及非銀行金融機構借入的用于房地產開發(fā)與經營的各種國內借款，包括銀行利用自有資金及吸收的存款發(fā)放的貸款、上級主管部門撥入的國內貸款、國家專項貸款（包括煤代油貸款、勞改煤礦專項貸款等），地方財政專項資金安排的貸款、國內儲備貸款、周轉貸款等。 銀行

21、貸款 指向各商業(yè)銀行、政策性銀行借入的用于房地產開發(fā)與經營的各項貸款。 非銀行金融機構貸款 指向除上述銀行之外從事金融業(yè)務的機構借入的用于房地產開發(fā)與經營的各項貸款。非銀行金融機構包括城市信用社、農村信用社、保險公司、金融信托投資公司、證券公司、財務公司、金融租賃公司、融資公司（中心）等。 利用外資 指報告期收到的用于房地產開發(fā)與經營的境外資金（包括外國及港澳臺地區(qū)），包括外商直接投資、對外借款（外國政府貸款、國際金融組織貸款、出口信貸、外國銀行商業(yè)貸款、對外發(fā)行債券和股票）及外商其他投資（包括補償貿易和加工裝配由外商提供的設備價款、國際租賃）。不包括我國自有外匯資金（包括國家外匯、地方外匯、

22、留成外匯、調劑外匯和中國銀行自有資金發(fā)行的外匯貸款等）。各類外資按報告期的外匯牌價（中間價）折成人民幣“萬元”計算。外商直接投資 指外國投資商在與中國企業(yè)（政府）合資、合作或獨資中以外匯現(xiàn)金、設備（或實物）、技術、專利或其他方式投入的資金總量。 自籌資金 指各地區(qū)、各部門及企事業(yè)單位籌集用于房地產開發(fā)與經營的預算外資金。自有資金 指凡屬于房地產企業(yè)（單位）所有者權益范圍內所包括的資金，是按財務制度規(guī)定歸企業(yè)支配的各種自有資金。包括企業(yè)折舊資金、資本金、資本公積金、企業(yè)盈余公積金及其他自有資金，也包括通過發(fā)行股票籌集的資金。股東投入資金 指項目單位從股東處融入的用于固定資產投資的資金。項目單位的

23、股東為項目建設投入的資金，如果不是來源于金融機構貸款、各級財政資金或外資，應做為自籌資金統(tǒng)計。來源于項目單位總公司或上級部門的資金，也應歸入此類。借入資金 指項目單位從其他單位（不包括股東）籌集的用于固定資產投資的資金，但不包括財政資金、貸款和外資。 其他資金來源 指在報告期收到的除以上各種資金之外其他用于房地產開發(fā)與經營的資金。包括國家預算內資金、債券、社會集資、個人資金、無償捐贈的資金及用征地遷移補償費、移民費等進行房地產開發(fā)的資金。 定金及預收款 定金是為使甲乙雙方按約定簽訂正式經濟合同，實現(xiàn)房屋交易，根據(jù)有關規(guī)定由購房者或單位在報告期交納的押金。預收款是甲乙雙方簽訂購銷房屋合同后，在報告期由購房者或單位交付的首付款及各種手續(xù)費（包括其中的外匯）。個人按揭貸款 又稱“個人住房商業(yè)性貸款”。是指按照中國人民銀行（個人住房貸款管理辦法，銀