房地產(chǎn)估價(第1章)緒論

1、房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 比較法比較法 收益法收益法 成本法成本法 假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法目錄目錄 緒論緒論第第1章章 房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格第第2章章 房地產(chǎn)估價的原則與程序房地產(chǎn)估價的原則與程序第第3章章 長期趨勢法長期趨勢法 土地價格評估和地價分攤土地價格評估和地價分攤 房地產(chǎn)估價報告房地產(chǎn)估價報告第第4章章第第5章章第第6章章第第7章章第第8章章第第9章章第第10章章第1章 緒論 1.1 房地產(chǎn)概述房地產(chǎn)概述 1.2 房地產(chǎn)估價概述房地產(chǎn)估價概述 1.3 房地產(chǎn)的區(qū)位狀況、實物狀況和房地產(chǎn)的區(qū)位狀況、實物狀況和 權(quán)益狀況權(quán)益狀況1.1 房地產(chǎn)概述 1.1.1 房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的概念

2、 1. 房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)的含義 房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物實物、權(quán)益權(quán)益和區(qū)位區(qū)位三者的結(jié)合體。2. 房地產(chǎn)的實物、權(quán)益、區(qū)位的含義房地產(chǎn)的實物、權(quán)益、區(qū)位的含義 （1）房地產(chǎn)實物的含義。 房地產(chǎn)實物是指房地產(chǎn)的有形有形實體部分。 （2）房地產(chǎn)權(quán)益的含義。 房地產(chǎn)權(quán)益是指基于房地產(chǎn)實物而衍生出來的權(quán)利、利益和好處。 目前，我國主要有房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)。 （3）房地產(chǎn)區(qū)位的含義。 房地產(chǎn)區(qū)位是指房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離的關(guān)系，包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等因素。 地役權(quán)，是指為使用

3、自己不動產(chǎn)的便利或提高其效益而按照合同約定利用他人不動產(chǎn)的權(quán)利。其一，地役權(quán)是按照當事人的約定設(shè)立的用益物權(quán)。其二，地役權(quán)是存在于他人不動產(chǎn)上的用益物權(quán)。其三，地役權(quán)是為了需役地的便利而設(shè)立的用益物權(quán)。 3. 建筑物的含義建筑物的含義 建筑物作為最主要的土地定著物，有廣義和狹義之分。廣義的建物包括房屋和構(gòu)筑物。狹義的建筑物是指房屋，不包括構(gòu)筑物。 4. 房屋、構(gòu)筑物的含義房屋、構(gòu)筑物的含義 房屋是指有基礎(chǔ)、墻體、屋頂、門、窗圍合而成供人們在其中生產(chǎn)、生活等活動的空間場所。構(gòu)筑物是指人們通常不直接在其中進行生產(chǎn)和生活活動的建筑物。例如道路、橋梁、水塔、煙囪等。 如何區(qū)分房屋和構(gòu)筑物？ 5. 其他

4、土地定著物的含義其他土地定著物的含義 其他土地定著物是指建筑物以外的附屬于或者與土地或建筑物結(jié)合為一體，是土地或建筑物的從物。 其他土地定著物與土地或建筑物在物理上是一體的、不可分離，或雖可分離，但分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，減損房地產(chǎn)的價值。 1.1.2 房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的特性表表1 房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的特性位置固定性位置固定性 獨一無二性獨一無二性 供給有限性供給有限性 易受限制易受限制 用途多樣性用途多樣性 壽命長久性壽命長久性 相互影響性相互影響性 價值量大價值量大 難以變現(xiàn)性難以變現(xiàn)性保值增值性保值增值性 1.1.3 房地產(chǎn)的種類房地產(chǎn)的種類房地產(chǎn)房地產(chǎn)的種類

5、的種類居住、辦公、商業(yè)、旅游、餐飲、居住、辦公、商業(yè)、旅游、餐飲、體育和娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊體育和娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用途、綜合用途房地產(chǎn)用途、綜合用途房地產(chǎn)1.按用途分按用途分生地、毛地、熟地（生地、毛地、熟地（如何劃分熟地如何劃分熟地）在建工程、現(xiàn)房在建工程、現(xiàn)房2.按開發(fā)按開發(fā)程度分程度分土地、建筑物、房地、已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)、土地、建筑物、房地、已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)、未來狀況下的房地產(chǎn)未來狀況下的房地產(chǎn)3.按實物按實物形態(tài)分形態(tài)分4.按權(quán)益按權(quán)益狀況分狀況分“干凈干凈”的房屋所有權(quán)、共有的房地產(chǎn)、的房屋所有權(quán)、共有的房地產(chǎn)、有限產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)、房地產(chǎn)的有限產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)、

6、房地產(chǎn)的地役權(quán)和抵押權(quán)等。地役權(quán)和抵押權(quán)等。5.按是否產(chǎn)生按是否產(chǎn)生收益分收益分4.按經(jīng)營使用按經(jīng)營使用方式分方式分收益性房地產(chǎn)、收益性房地產(chǎn)、非收益性房地產(chǎn)非收益性房地產(chǎn)銷售的房地產(chǎn)、出租的房地產(chǎn)、銷售的房地產(chǎn)、出租的房地產(chǎn)、營業(yè)的房地產(chǎn)、自用的房地產(chǎn)營業(yè)的房地產(chǎn)、自用的房地產(chǎn) 1.2 房地產(chǎn)估價概述 1.2.1 房地產(chǎn)估價的含義房地產(chǎn)估價的含義 房地產(chǎn)估價是指房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受他人委托房地產(chǎn)估價是指房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受他人委托，為了特定目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價，為了特定目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房

7、地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在價值時點的客觀合理價格或價值進行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)值時點的客觀合理價格或價值進行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。專業(yè)意見的活動。 本質(zhì)上房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格；房地產(chǎn)估本質(zhì)上房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格；房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價；房地產(chǎn)估價是提供價值意價是模擬市場定價而不是替代市場定價；房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證；房地產(chǎn)估價既是一門科學也是一門藝術(shù)。見而不是作價格保證；房地產(chǎn)估價既是一門科學也是一門藝術(shù)。 1.2.2房地產(chǎn)估價

8、的必要性房地產(chǎn)估價的必要性 1. 房地產(chǎn)專業(yè)估價存在的基本前提房地產(chǎn)專業(yè)估價存在的基本前提 2. 房地產(chǎn)交易需要專業(yè)估價房地產(chǎn)交易需要專業(yè)估價 3. 房地產(chǎn)估價在估價行業(yè)中占主體房地產(chǎn)估價在估價行業(yè)中占主體1.2.3 房地產(chǎn)估價的要素房地產(chǎn)估價的要素估價要素估價要素釋義釋義估價當事人估價當事人估價當事人包括房地產(chǎn)估價師、土地估價師、房地產(chǎn)估價機構(gòu)、土地估價機構(gòu)和估價委托人，他估價當事人包括房地產(chǎn)估價師、土地估價師、房地產(chǎn)估價機構(gòu)、土地估價機構(gòu)和估價委托人，他們是與估價活動有直接關(guān)系的單位和個人。們是與估價活動有直接關(guān)系的單位和個人。估價目的估價目的估價目的是指一個估價項目中估價委托人對估價報告

9、的預(yù)期用途，即估價結(jié)果的期望用途。估價目的是指一個估價項目中估價委托人對估價報告的預(yù)期用途，即估價結(jié)果的期望用途。估價對象估價對象估價對象也稱為估價客體，是指需要評估其價值的房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)權(quán)利。估價對象也稱為估價客體，是指需要評估其價值的房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)權(quán)利。價值時點價值時點價值時點是指一個估價項目中由估價目的所決定的需要評估的價值所對應(yīng)的時間，通常用公歷年價值時點是指一個估價項目中由估價目的所決定的需要評估的價值所對應(yīng)的時間，通常用公歷年、月、日表示。、月、日表示。價值類型價值類型價值類型是指價值的種類，也指一個估價項目中由估價目的所決定的需要評估的某種價值價值類型是指價值的種類，也指一個

10、估價項目中由估價目的所決定的需要評估的某種價值特定特定價值。價值。估價原則估價原則估價原則是房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師在房地產(chǎn)估價時所應(yīng)依據(jù)的法則或標準。估價原則是房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師在房地產(chǎn)估價時所應(yīng)依據(jù)的法則或標準。估價程序估價程序估價程序是指完成一個估價項目所需要做的各項工作。一個估價項目中所需完成的各項具體工作估價程序是指完成一個估價項目所需要做的各項工作。一個估價項目中所需完成的各項具體工作之間是有相互關(guān)系的，按照各項工作之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后次序即是估價程序。之間是有相互關(guān)系的，按照各項工作之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后次序即是估價程序。估價依據(jù)估價依據(jù)估價依據(jù)是指估價中

11、所依據(jù)的有關(guān)法律法規(guī)、標準和規(guī)范、規(guī)章和政策。估價依據(jù)是指估價中所依據(jù)的有關(guān)法律法規(guī)、標準和規(guī)范、規(guī)章和政策。估價假設(shè)估價假設(shè)估價假設(shè)是指一個估價項目中房地產(chǎn)估價師對那些估價所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明估價假設(shè)是指一個估價項目中房地產(chǎn)估價師對那些估價所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件作出的某種假定，以及對于由估價目的決定的評估的估價對象狀況與估價對象現(xiàn)狀確的前提條件作出的某種假定，以及對于由估價目的決定的評估的估價對象狀況與估價對象現(xiàn)狀不同之處作出的說明。不同之處作出的說明。估價方法估價方法房地產(chǎn)估價方法有市場比較法、收益還原法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價法、

12、基房地產(chǎn)估價方法有市場比較法、收益還原法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價法、基準地價修正法等。準地價修正法等。估價結(jié)果估價結(jié)果估價結(jié)果是關(guān)于估價對象的客觀合理價格或價值的最終結(jié)論。估價結(jié)果是關(guān)于估價對象的客觀合理價格或價值的最終結(jié)論。1. 房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 2. 房地產(chǎn)估價機構(gòu)房地產(chǎn)估價機構(gòu) 3. 房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價師4. 注冊房地產(chǎn)估價師注冊房地產(chǎn)估價師 5. 估價委托人估價委托人 6. 估價利害關(guān)系人估價利害關(guān)系人7. 估價項目估價項目 8. 估價目的估價目的 9. 價值時點價值時點10. 估價對象估價對象 11. 價值類型價值類型 12. 估價原則估價原則13. 估價程序

13、估價程序 14. 估價依據(jù)估價依據(jù) 15. 估價假設(shè)估價假設(shè)16. 估價方法估價方法 17. 估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 18. 估價參數(shù)估價參數(shù)19. 估價結(jié)果估價結(jié)果 20. 估價報告估價報告 21. 批量估價批量估價22. 個案估價個案估價 23. 類似房地產(chǎn)類似房地產(chǎn) 24. 估價信用檔案估價信用檔案1.2.4 房地產(chǎn)估價一般術(shù)語房地產(chǎn)估價一般術(shù)語1.3 房地產(chǎn)的區(qū)位、實物、權(quán)益狀況房地產(chǎn)的基本狀況包括名稱、坐落、四至、規(guī)模、用途和權(quán)屬六個方面。房地產(chǎn)的基本狀況包括名稱、坐落、四至、規(guī)模、用途和權(quán)屬六個方面。1. 名稱名稱說明待估房地產(chǎn)的名字，例如，估價對象為建設(shè)項目用地；大廈；小區(qū)樓單

14、元住宅；企業(yè)行政辦公樓。2. 坐落坐落說明待估房地產(chǎn)的具體地點，例如，估價對象位于省市區(qū)路號。3. 四至四至說明待估房地產(chǎn)四周的界限，例如，估價對象東至，南至，西至，北至。4. 規(guī)模規(guī)模對于土地，要說明土地面積，例如，估價對象土地面積2（面積較大時以公頃為單位）；對于建筑物，要說明建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積、營業(yè)面積、可出租面積。5. 用途用途說明待估房地產(chǎn)的規(guī)劃用途、設(shè)計用途、實際用途和預(yù)期用途。在估價作業(yè)時，要按照合法原則來確定估價對象房地產(chǎn)的用途。6. 權(quán)屬權(quán)屬對于土地，要說明土地所有權(quán)是屬于國家還是集體，土地使用權(quán)是屬于建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)還是其他，建設(shè)用

15、地使用權(quán)是通過何種方式取得的，權(quán)利人是誰。對于房屋所有權(quán)，要說明房屋所有權(quán)人。1.3.1 房地產(chǎn)的基本狀況房地產(chǎn)的基本狀況房地產(chǎn)的區(qū)位狀況包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施四個方面。1. 位置位置（1）坐落。除了要說明待估房地產(chǎn)的具體地點，還應(yīng)附上其位置圖。（2）方位。說明待估房地產(chǎn)在所在城市中的方向和位置以及其所在城市中較小區(qū)域中的方向和位置。（3）距離。說明待估房地產(chǎn)與所在城市重要場所、地標建筑的遠近。（4）朝向。說明待估房地產(chǎn)的正門等正對著的方向。（5）樓層。當估待估對象為整幢建筑物中的某層、某套或者局部時，要說明其所在的樓層。2. 交通交通（1）道路狀況。說明周圍道路路況，到

16、達這些道路的距離，有無過路費、過橋費及收費標準。（2）交通工具。說明出入的交通便利情況及可利用的交通工具。例如，附近有幾路公共汽車經(jīng)過，距離公共汽車站的距離，公交車發(fā)車時間間隔等。（3）交通管制。說明公安機關(guān)交通管理部門對周圍道路、區(qū)域所制定的帶有疏導、禁止、限制或指示性質(zhì)的具體規(guī)定。（4）停車方便程度和收費標準。說明有無公共停車場、停車位數(shù)量、到達停車場的距離、停車收費標準等。1.3.2 房地產(chǎn)的區(qū)位狀況房地產(chǎn)的區(qū)位狀況3. 周圍環(huán)境和景觀周圍環(huán)境和景觀（1）自然環(huán)境。說明待估房地產(chǎn)周圍自然環(huán)境的優(yōu)劣，例如，空氣狀況、噪聲污染狀況、水資源狀況、環(huán)境衛(wèi)生狀況等。（2）人文環(huán)境。說明待估房地產(chǎn)所

17、在地的聲譽、習俗、居民觀念及宗教信仰、治安狀況、相鄰關(guān)系等。（3）環(huán)境景觀。說明待估房地產(chǎn)周圍自然和人工建造的景色、風景。4. 外部配套設(shè)施外部配套設(shè)施（1）外部基礎(chǔ)設(shè)施。說明待估房地產(chǎn)所在地通路、通水、通電、通氣、供熱、通信、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施的完備程度。（2）外部公共服務(wù)設(shè)施。說明待估房地產(chǎn)一定距離范圍內(nèi)科技、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、商業(yè)、金融、市政公用等公共服務(wù)設(shè)施的完備程度。1.3.2 房地產(chǎn)的區(qū)位狀況房地產(chǎn)的區(qū)位狀況1. 土地的實物狀況土地的實物狀況（1）面積。土地面積通常以2或公頃為單位。建設(shè)項目取得用地規(guī)劃許可后，經(jīng)國土資源行政主管部門測量確定的建設(shè)用地土地面積由兩個部分組成：建

18、設(shè)項目凈用地面積和代征地面積。（2）形狀。通常用文字和附圖來說明待估土地的形狀。文字描述有：形狀規(guī)則（長方形、正方形等）、形狀不規(guī)則；附圖有：宗地界址圖、地籍圖、項目規(guī)劃圖等。（3）地形。說明待估宗地地表的形態(tài)，即估價對象土地是平地還是坡地，地表形態(tài)變化大的應(yīng)附以地形圖。（4）地勢。說明待估宗地地表形態(tài)起伏的高低、坡度的緩陡程度，具體包括與相鄰宗地的高低關(guān)系、排水狀況等。（5）土壤。說明待估宗地土壤的種類、土壤污染狀況、土壤退化狀況、土壤酸堿度等。（6）地基。說明待估宗地地基的承載力、剛度和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)，有無不良地質(zhì)現(xiàn)象，是否為固體垃圾填埋場、化工廠原址、是否有海水倒灌等。（7）土地

19、開發(fā)程度。說明待估宗地周圍基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場地平整程度。1.3.3 房地產(chǎn)的實物狀況房地產(chǎn)的實物狀況2. 建筑物的實物狀況建筑物的實物狀況（1）建筑規(guī)模。 1）面積。 2）體積。 3）數(shù)量。 4）層數(shù)和高度。（2）建筑外觀。（3）建筑結(jié)構(gòu)。（4）設(shè)施設(shè)備。（5）裝飾裝修。（6）層高、室內(nèi)凈高。（7）建筑空間布局。（8）房齡和設(shè)計使用年限。（9）建筑成新及完損程度。（10）其他。1.3.3 房地產(chǎn)的實物狀況房地產(chǎn)的實物狀況 1. 土地權(quán)益狀況土地權(quán)益狀況 （1）土地所有權(quán)。 說明是國有土地還是集體土地。 （2）土地使用權(quán)。 說明土地使用權(quán)的權(quán)利種類和權(quán)利人。 （3）土地使用管制。 （4）土地利

20、用現(xiàn)狀。 （5）他項權(quán)利。 （6）其他特殊情況。1.3.4 房地產(chǎn)的權(quán)益狀況房地產(chǎn)的權(quán)益狀況1.3.4 房地產(chǎn)的權(quán)益狀況房地產(chǎn)的權(quán)益狀況2. 建筑物權(quán)益狀況建筑物權(quán)益狀況（1）房屋所有權(quán)。1）說明房屋所有權(quán)人是法人還是自然人。2）說明房屋所有權(quán)是單獨所有還是共有、建筑物區(qū)分所有權(quán)，是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)。共有的房屋所有權(quán)應(yīng)說明是共同共有還是按份共有及共有人，對于按份共有的應(yīng)說明每個共有人享有的份額。（2）房屋利用現(xiàn)狀。說明房屋現(xiàn)狀用途、是否出租及占用情況，對于已經(jīng)出租的房屋應(yīng)說明承租人、租賃期限、租約租金、租金調(diào)整方式、租金支付方式等。（3）他項權(quán)利。說明是否設(shè)立了抵押權(quán)、租賃權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利。（4）其他特殊情況。說明是否房屋所有權(quán)不明確或歸屬有爭議；已被依法公告列入征收、征用范圍；違法、違章建筑或臨時