寶應(yīng)房產(chǎn)市場市調(diào)報(bào)告

1、寶應(yīng)房產(chǎn)市場市調(diào)報(bào)告作者:日期:寶應(yīng)房地產(chǎn)市場市調(diào)報(bào)告寶應(yīng)地處江蘇承南啟北、中心節(jié)點(diǎn)區(qū)域，與泰州、鹽城、淮安市交界，轄1 4個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、1個(gè)省級(jí)有機(jī)農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)，總面積1 468平方 公里,人口 92萬。境內(nèi)河湖密布，土壤肥沃，自然資源豐富，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，是國家 南水北調(diào)東線工程的源頭地，全國首家有機(jī)食品基地示范縣、首批平原綠化先進(jìn) 縣、首批生態(tài)示范區(qū)、中國荷藕之鄉(xiāng)、中國慈姑之鄉(xiāng)。近年來還先后成功創(chuàng)建成 為國家生態(tài)縣、國家園林城市、衛(wèi)生縣城，江蘇省文明城市、省級(jí)社會(huì)治安安全 縣。全年全縣有5個(gè)企業(yè)銷售過億元，1 0個(gè)企業(yè)銷售過5000萬元。利稅過千萬 元的企業(yè)3家。30家重點(diǎn)企業(yè)銷

2、售和利稅分別占全縣總量的 60% 86%寶勝集 團(tuán)產(chǎn)銷、利稅躍居全國同行第一位，跨入江蘇省1996年十大重點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)、機(jī)械工業(yè)部百戶巨人企業(yè)和國家重點(diǎn)扶持的 1 0 0 0家大型工業(yè)企業(yè)行列寶應(yīng)正加快由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大縣向經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣轉(zhuǎn)變，特別是近幾年，突出工業(yè)主 導(dǎo)地位,大力實(shí)施工業(yè)強(qiáng)縣戰(zhàn)略，培育發(fā)展了一批優(yōu)勢行業(yè)、規(guī)模企業(yè)和形象產(chǎn)品， 形成了 “一電兩品”（電工電器、食品藥品）主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和玻璃工藝、石化管件、 壓力容器、紡織服裝、電子陶瓷、車輛配件等六個(gè)特色行業(yè)。全縣擁有省級(jí)企業(yè) 集團(tuán)1 4家。寶勝集團(tuán)是中國制造業(yè)500強(qiáng)、江蘇省16個(gè)重點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)之一，躋身于國家大型企業(yè)行列。電工電器行業(yè)以寶勝集團(tuán)公

3、司為龍頭，以菲達(dá)寶開集團(tuán)、電機(jī)廠、仁恒實(shí)業(yè)公司、 電器廠、亞寶絕緣公司等骨干企業(yè)為主體， 產(chǎn)品質(zhì)量、銷售在全國同行業(yè)中均有 較高的知名度。燃?xì)饩咝袠I(yè)以鋼瓶為主體，廚具等產(chǎn)品與之配套 ，全行業(yè)年產(chǎn)鋼 瓶能力達(dá)500萬只，成為全國最大的鋼瓶生產(chǎn)基地。食品行業(yè)以五瓊漿系列白酒、荷藕制品、麥芽為主體。永順泰麥芽年產(chǎn)銷 4. 5 萬噸，企業(yè)綜合效益在全國同行業(yè)中名列前茅。 紡織行業(yè)以江蘇銀寶集團(tuán)、金夏 集團(tuán)等重點(diǎn)企業(yè)為主體，逐步形成了花、紗、布一條龍生產(chǎn)。玻璃及工藝品行業(yè)是寶應(yīng)工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一支新生力量，行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，產(chǎn)銷以年4 0鳩上的速度遞增。寶應(yīng)把外向型經(jīng)濟(jì)作為工業(yè)發(fā)展的助推器，目前全縣有外商

4、投資企業(yè)56家，世界500強(qiáng)企業(yè)中的美國德州儀器有限公司、意大利比瑞利公司等5家企業(yè)已落戶 寶應(yīng)，并取得了驕人 的經(jīng)營業(yè)績。此外，揚(yáng)州美瑞華公司、藍(lán)寶石公司等一批 獨(dú)資合資企業(yè)也保持了良好的發(fā)展態(tài)勢。寶應(yīng)建筑業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。全縣常年有 2.5萬人的建筑隊(duì)伍征戰(zhàn)在祖國 的大江南北，在北京、上海、深圳等地承建的一批高層建筑，先后獲得了魯班獎(jiǎng)、 白玉蘭獎(jiǎng),成為寶應(yīng)建筑業(yè)的形象工程。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平不斷提高，城市功能 日趨完善，對(duì)周邊地區(qū)的輻射影響力也大大增強(qiáng)。:房地產(chǎn)市場宏觀分析（一）宏觀市場:a、宏觀市場分為三級(jí)，根據(jù)世聯(lián)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)調(diào)控以來，對(duì)銷售量的影響,三類城市分別為46.78%,

5、42. 5 9%,12%,對(duì)價(jià)格的影響分別為 8.9 2%、7.5 6 %2%b、調(diào)控的影響對(duì)一二類城市的效果已經(jīng)顯現(xiàn)， 三線城市正在波及，這分為兩個(gè)層面，銷售層面，因?yàn)檎w上市量較少，故總體銷售量降低幅度偏低，而價(jià)格層面，幾乎無甚影響，開發(fā)商與客戶的博弈仍在繼續(xù)。（二）寶應(yīng)市場:a, 主力的銷售戶型依然集中在80-1 1 0平米之間；b, 均價(jià)較上月小幅上漲，漲幅在30- 5 0元/平米，上漲勢頭減緩;C ,應(yīng)對(duì)即將到來的傳統(tǒng)淡季，各樓盤的優(yōu)惠政策有所調(diào)整，但無特別大的調(diào)整幅度。d,上市樓盤因上個(gè)月的快速去化，目前庫存量減少，有個(gè)別重點(diǎn)樓盤加推了部分房源;e,除個(gè)別事件營銷節(jié)點(diǎn)導(dǎo)致的客流量激

6、增外，客流總量與日平均量都創(chuàng)寶應(yīng)本年度新低見表1-表3表17.7-7 . 15 客流抽樣數(shù)據(jù)表日期7891蘭郡681186516614香格里拉7756591 2711安宜嘉園558561 1 1 081 0表27.7-7.15客流抽樣數(shù)據(jù)表日期一蘭郡-一香格里拉 安宜嘉園14789101112131415日期香格里拉花園客流同比六月 七月量流客香格里拉花園客流量同比表上表分析:1：三樓盤總量與平均量相差不大2:9日、13日、15日為三個(gè)客流高峰 3:本月與上月同比，客流總量有所減少三：結(jié)論1：在廣告總量不變的前提下，客流量基本穩(wěn)定。2:9日、13日、15日分別是周邊樓盤蘭郡舉辦的少兒藝術(shù)大賽復(fù)

7、賽和半決賽領(lǐng)取入場券的日子，客流有個(gè)較大提升，而15日蘭郡沙盤到位，銷售員開始通知客 戶查看沙盤，客流量在此三日有較大提升。因此可綜合判定：客群因大環(huán)境影響的減少已成必然趨勢，但周邊樓盤的事件營銷節(jié)點(diǎn)日能擠壓出部分客戶，此部分 客戶需求強(qiáng)烈，我司因在下一階段密切關(guān)注競爭樓盤的動(dòng)態(tài)，做好各方面銷售準(zhǔn) 備工作。見表四競爭樓盤推盤計(jì)劃表77*蘭郡沙盤展出重點(diǎn)樓盤交易套數(shù)及其均價(jià)情況表重點(diǎn)樓盤交易套數(shù)對(duì)比表1安宜嘉園0176132香格里拉花園001 01353白田雅苑0072104金荷嘉園77731575茗園天府1531 61 916重點(diǎn)樓盤交易均價(jià)對(duì)比表1安宜嘉園452香格里拉花園003 7 5 9

8、38533白田雅苑0037 52381 64金荷嘉園388439 9 440 6 940885茗園天府34486結(jié)論:1 :從四月起,寶應(yīng)樓價(jià)上升趨勢明顯，但需個(gè)案分析2 :金荷作為白田路的代表，均價(jià)維持在390 0以上,這說明白田路依然是寶應(yīng)目前的指標(biāo)性地塊，從另一側(cè)面說明白田雅苑的價(jià)格策略存在缺陷3:茗園天府的均價(jià)在六月有了近五百的提升，根源在于其所推樓棟是該樓盤樓王系列的經(jīng)典多層4:安宜嘉園跟風(fēng)提高均價(jià)，在城北區(qū)域，香格里拉花園趨向成為核心樓盤，香格里拉的價(jià)格趨勢直接影響周邊樓盤的價(jià)格趨勢。二:重點(diǎn)樓盤個(gè)案分析安宜嘉園供銷情況:六月主推15-2 1棟多層，共1 8 0套房源，其中戶型配比

9、為：90-100平米之間的小三房130套，1 10以上的大三房與82平米的兩房的50套。從目前寶應(yīng)房地產(chǎn)市場網(wǎng)的數(shù)據(jù)分析看，安宜嘉園的去化率接近60 %，剩余房源約為5 0套左右，這5 0套左右的房型，集中在110平米的小三房。價(jià)格情況：成交均價(jià)3 6 0 9 3 6 59元/ m促銷及推廣情況:安宜嘉園根據(jù)目前所售房源的配比情況，與7月15日加推了 2 1.22棟多層，共80套，戶型只有兩種，為8 2平米的兩房，以及9 0 -100之間的小三房。整體競爭分析:安宜嘉園作為本區(qū)域重點(diǎn)關(guān)注的樓盤之一， 其主動(dòng)拉提價(jià)格的能力因其地段與品質(zhì)的限制，相對(duì)有限。但其戶型配比以及推盤方面有值得本案推敲之處

10、 ，其主力戶型90-1 0 0平米的小三房數(shù)量龐大，此低總價(jià)策略一方面確實(shí)給其帶來數(shù)量不斐的客流群，但同時(shí)對(duì)其項(xiàng)目品質(zhì)也有質(zhì)的影響，其鄉(xiāng)鎮(zhèn)與城鄉(xiāng)客戶配比情況，在寶應(yīng)目前的市場樓盤中僅次于北奧康城。本案在以后的推盤中，應(yīng)當(dāng)以中小戶型帶動(dòng)客流，高端大戶型房源拉動(dòng)品質(zhì)相互配合， 在推盤節(jié)奏下，適當(dāng)銷控中小戶型,從而是的銷售更具科學(xué)性、專業(yè)性。媒介推廣:蘭郡供銷情況：本月依然處于蓄水情況，初步推盤計(jì)劃已經(jīng)敲定，一期首批房源四棟多層132套，主力面積集中在80平米的兩房，90- 1 00之間的小三房。價(jià)格情況:目前從其項(xiàng)目經(jīng)理處得知的信息是成本已經(jīng)接近 3 5 0 0元/平米，但其會(huì)采用低開高走的策略,

11、還是直接高價(jià)位策略，需要觀察與研究促銷及推廣情況：暫無媒介推廣：本月15號(hào)沙盤安裝完畢，寶應(yīng)樓市，戶外，電視字幕，少兒文藝大賽已集中推廣整體競爭分析:蘭郡將是下一個(gè)銷售熱點(diǎn)，但其開盤因其價(jià)格等諸多因素，必然會(huì)造成部分客戶的流失，就目前階段看，我司應(yīng)早做準(zhǔn)備，加推出與其接近的戶型。并做好價(jià)格上漲的鋪墊工作。另外，從廣告角度考慮，建議我司拿下安宜北路與淮江路路口的跨街作為導(dǎo)視所用。名園天府供銷情況：本月所推的房源是其中心景觀帶的47#-5 2 #經(jīng)典多層共180套，戶型從1 0 9平米的三房-1 40平米的大三房。價(jià)格情況:價(jià)格比上月上調(diào)近450元/平米,有次可見景觀對(duì)樓棟的提價(jià)優(yōu)勢明顯。促銷及推廣情況：按揭98折,一