年咸寧市楓丹國際城項目市場研究報告

1、咸寧市楓丹國際城項目市場研究報告二oo八年九月十五日第一部分 市場分析、咸寧市城市概況一）地理位置1、位于湖北省東南部，長江黃金水道依境東流，京廣鐵路、106、107、京珠高速公路貫通南北，湘鄂贛三省交界處，是南下北上的主要通道，素有“鄂南明珠”之稱；2、是湖北的南大門，與湖南、江西接壤，區(qū)內(nèi)江河環(huán)繞，湖泊眾多，自然生態(tài)環(huán)境好。二）行政區(qū)劃、人口咸寧市轄嘉魚縣、通城縣、崇陽縣、通山縣、赤壁市、咸安區(qū)四縣一市一區(qū)，國土面積9861 平方公里，耕地面積 138.3 萬公頃；咸寧 市全市人口 286萬， 2007年全市城市人口 96萬人。目前主城區(qū)人口達(dá)到 24 萬人，預(yù)計到 2012年將達(dá)到 40

2、萬人。、目 g_ S.<¥ JA J fl 事飛 E-r 丁、目標(biāo)丁T _ _ _ 貝:氣 - 葺嗯歲牛* .逹i fJ嵐%f帚廠' 二- z'-（三）特色資源'7*自然°肱寧是享安譽(yù)全國的桂花之鄉(xiāng)，楠竹之鄉(xiāng)、苧麻之鄉(xiāng)、茶葉之鄉(xiāng)。全市現(xiàn) 占芒叫比=碎認(rèn)i f. ff ”_|Ji 第二；茶園面積上15萬畝，年產(chǎn)量gi6萬噸，是全國磚茶規(guī)模最大的產(chǎn)區(qū)；工的重點地區(qū)之一；咸寧礦產(chǎn)資源貯量豐富，其中金、鎂、鋅、煤、大理石等rJiiiih ii-Y'"' '"'丄 w 丄 Q卅'":甘

3、.瘞品寄江:m >7rawWW.guana.met'匚 襯子-亦耐.起蓼 < .有國家重點風(fēng)景名勝區(qū)九宮山、赤壁陸水湖等自然景觀和三呷壁古戰(zhàn)場、花面積3.5萬畝，產(chǎn)量140噸，居全國 耒年產(chǎn)量%9：萬噸，是全國苧麻生產(chǎn)加 50余種礦產(chǎn)開發(fā)潛力巨大。2、旅游資源獨具特色（四）區(qū)域優(yōu)勢闖王陵、水滸城、澄水洞、汀泗橋/Mt /Tfeac.； i（ft' J*北伐遺址等人文景觀。咸寧位居武漢一岳陽一廬山三個旅游熱點的中心，已形成以赤壁懷古、陸水泛舟f宮避暑、闖王陵憑吊為主題的旅游格局。處于我國重要的經(jīng)濟(jì)動脈一一京廣大經(jīng)濟(jì)帶上，距武漢80公里;是京廣鐵路、武廣客運高速鐵路專線

4、、京珠高速公路等交通干線上的重要站點;具有長江中游的客、貨運港口;有國家級名勝九宮山李闖王墓、赤壁古戰(zhàn)場、中國溫泉之鄉(xiāng)三大文化旅游資源。二、咸寧市宏觀經(jīng)濟(jì)概況（一）宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、GDP咸寧歷年GDP青況（單位：億元）年份20002001200220032004200520062007GDP124.3132.3142.6156.9180.6203.83234.65286.812007年，咸寧全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 286.81億元，湖北省排名第十，按可比價格計算，比上年增長22.2%,高于全省12.1%的增長比例，可見咸寧的發(fā)展?jié)摿薮蟆＝鼉赡耆司鵊DP青況（單位：元）年份20062007人均G

5、DP923310672國際上通行的人均GDP與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系如下啟動快速增長平穩(wěn)增長衰退增長0-800US$800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$宏觀經(jīng)濟(jì)人均GDP增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%快速發(fā)展2007年咸寧人均GDP增長比例為15.5%,介于8004000US之間，因而可以初步判定咸寧市的房地產(chǎn)發(fā)展目前正處于快速發(fā)展階段。2、固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資狀況（單位：億元）年份20002001200220032004200520062007固定資產(chǎn)投資額44.5349.2253.9462.6875.2883.091

6、03.8138.4房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況（單位：億元）年份20002001200220032004200520062007房地產(chǎn)開發(fā)投資額0.530.730.891.982.583.807.8814.6近年來，咸寧市固定資產(chǎn)投資保持較快的增長速度，一批投資過億的重點項目如華潤電力、晨鳴紙業(yè)、紅牛飲料等相繼建成投產(chǎn)并貢獻(xiàn)國稅收入，銀泉紡織、玉立砂帶、飛寧公司等骨干企業(yè)也進(jìn)行了升級擴(kuò)產(chǎn)，取得了較好的經(jīng)濟(jì)和稅收效益。尤其是房地產(chǎn)業(yè)，今年來發(fā) 展迅速，呈現(xiàn)高速增長的勢頭，并漸漸成為全市的投資亮點，取得了較好的成效。3、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入城鎮(zhèn)居民人均可支配收入人民收入水平的提高，對居住品質(zhì)的要求會相應(yīng)提

7、高，由此對住房的需求不斷增加。年份20032004200520062007人均可支配收入67607313.18804488079991（二）產(chǎn)業(yè)發(fā)展目前，全市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重為 22.5 : 42.1 : 35.4。2007年，全市規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值 79.5億元，比2003年增長1.86倍，年均增長30%其中高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到 9.07億元，年均增長16%四年新增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 235家，創(chuàng)建省級名牌產(chǎn)品25個，聯(lián)樂床墊榮獲“中國名牌產(chǎn)品”稱號。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)由2003的115提高到185, 上升 70個百分點，創(chuàng)歷史新高。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快，增加值達(dá)到 99億元，比2003年

8、增長67.1%,年均增長13.7%；其中旅游經(jīng)濟(jì)總收入達(dá)到15.05億元，比2003年增長39%民營經(jīng)濟(jì)成份進(jìn)一步擴(kuò)大，二、三產(chǎn)業(yè)民營經(jīng)濟(jì)增加值達(dá)到175億元，占GDP比重達(dá)到63%比2003年提高6.4個百分點。糧食生產(chǎn)從2004年開始扭轉(zhuǎn)了下滑的局面，產(chǎn)量穩(wěn)定在110萬噸以上。特色農(nóng)業(yè)板塊基地發(fā)展到 255萬畝，建成市級以上重點龍頭企業(yè) 78家，其中省級17家，綠色、有機(jī)、無公害農(nóng)產(chǎn)品達(dá)到 68個。三、咸寧市城市發(fā)展結(jié)構(gòu)布局（一）城市發(fā)展目標(biāo)與功能定位咸寧要盡快“融入武漢經(jīng)濟(jì)城”,充分發(fā)揮“武漢經(jīng)濟(jì)湖北武漢城市經(jīng)濟(jì)圍電子地圖1圈”，成為武漢的“衛(wèi)星功能定位：建成武漢城市圈高效清潔能源基地、

9、麻棉紡織與印染承接基地，森工板材和紙品生產(chǎn)基地和新型材料延伸基地。充分發(fā)揮清潔能源優(yōu)勢、生態(tài)旅游優(yōu)勢和綜合區(qū)位 等三大優(yōu)勢，找準(zhǔn)在武漢城市圈中的定位，轉(zhuǎn)移武漢部分職能，使咸寧成為武漢城市圈以發(fā)展高效清潔能源、紡織服裝、生物醫(yī)藥、森林竹林加工、綠色食品加工、生態(tài)旅游等生態(tài)型產(chǎn)業(yè)為主、最具發(fā)展實力和潛力的生態(tài)城市和度假休閑、會展旅游接待中心，成為城市圈南部邊界性現(xiàn)代商貿(mào)物流中心。（二）“8+1 ”城市圈與咸寧區(qū)位優(yōu)勢“8+1”城市圈一一2004年4月，為推動“武漢城市圈”戰(zhàn)略的實施，我省啟動7條從武漢出城的高速公路項目建設(shè)，即武麻、漢英、漢孝、和左、青鄭、漢蔡和漢洪。2006年5月，武漢關(guān)山至葛店

10、的關(guān)葛一級公路開工，使武漢城市出口路增加到8條，使武漢與其城市圈內(nèi)的8個城市形成“ 1小時經(jīng)濟(jì)圈”。咸寧區(qū)位立優(yōu)勢：咸寧最大的潛力和優(yōu)勢在于“生態(tài)”，有不可比擬性，旅 Z* 旳跡岡 ',- -<,謠復(fù)合型產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)發(fā)展的有54 亠= 盟HrI Nil.機(jī)組成部分,（三）重大規(guī)劃與措施L酗隨著武漢“ 8+1”城市圈的經(jīng)濟(jì)血打艱浦i戚Minn切.'一體化逐步形成，是唯一以生態(tài) it舍曲，跖站，.-:Ml "A V-； p亍 r孟j一游開發(fā)是其發(fā)展的重點項目。咸寧在武漢城市圈中的位置是“既 建設(shè)為主導(dǎo)的生態(tài)花-廿- r,f ' W薩邂、 作為鎮(zhèn)守武漢南大門白的

11、咸寧市，體現(xiàn)在兩個重點:銀泉大gw逡塞壕宅斑即A-v 旳殆h科占W _yii 亦-"9 1-10 rI'K極制定戰(zhàn)略方案，主要L蒼-rZi它F申:心咸寧大逛網(wǎng)WWW 3旦卯.net爲(wèi)羸驚第 *丿于B加快中心城區(qū)建設(shè)步伐，如計劃建設(shè)一條融現(xiàn)代城市景觀、標(biāo)志性建筑和生態(tài)園林小區(qū)于一體的中心城區(qū)景觀大道（張雙一級公路 銀泉大道 咸寧大道）。加大經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建設(shè)力度：突出抓好長江產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)孵化園培育，強(qiáng)化園區(qū)招商引資，確保建成投產(chǎn)一批重點企業(yè)和項目，力爭咸寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)全年實現(xiàn)工業(yè)增加值7億元，引進(jìn)資金30億元。宏觀經(jīng)濟(jì)部分小結(jié):1咸寧歷史文化悠久，是湖北省對外開放的

12、“南大門”，是武漢向東南方輻射的重要接力站和中轉(zhuǎn)站，戰(zhàn)略地位日益突出;2、咸寧宏觀經(jīng)濟(jì)呈快速良好發(fā)展態(tài)勢，各項指標(biāo)有所突破經(jīng)濟(jì)實力大幅提升;3、咸寧的交通日益完善便捷，不僅使咸寧與武漢及周邊城市聯(lián)系更加緊密，而且使內(nèi)部的通達(dá)性與內(nèi)部環(huán)境更加優(yōu)化，整個城市的環(huán)境面貌得以提升:4、咸寧在優(yōu)惠的招商引資政策下，大力發(fā)展工業(yè)和旅游業(yè)，未來城市經(jīng)濟(jì)增長速度將曰益加快;5、隨著眾知名企業(yè)的進(jìn)駐，城市建設(shè)力度的加大，城市人口也將逐漸增加；由于土地的稀缺性，未來城市人口居住區(qū)將由咸安和溫泉兩個區(qū)域逐漸向中間長安大道與銀泉大道沿沿線聚集;6、武漢“ 8+1 ”城市圈規(guī)劃為咸寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了機(jī)遇， 作為“后花園”

13、的咸寧市緊抓市內(nèi)交通環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境的建設(shè)，為招商引資,大力發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)、改善城市面貌提供有力支持。四、咸寧房地產(chǎn)市場分析（一）市場供求分析1、土地供應(yīng)情況2003-2005年商住用地出讓情況表單位：公頃、萬元出讓方式200320042005協(xié)議宗數(shù)6121490面積1.1429.73177.01招牌掛宗數(shù)1062面積9.223.951.47平均出讓價格（萬/畝）20.855.536.9招牌掛出讓均價（萬/畝）22.8618.9839.87由此可見，土地供應(yīng)價量齊升。從國土資源綜合統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全市2007年度供應(yīng)國有土地1278宗，出讓土地面積1012公頃，土地交易成交價款23.7億元，創(chuàng)歷史

14、最高水平。其中咸寧中心城區(qū)招拍掛出讓土地26宗，面積203公頃，成交價款15億元，比去年0.72億元增加了 14.38億元，增長19.8倍。全年市城區(qū)共建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房5.1萬平方米，共586套。2、商品房供應(yīng)情況20032007年咸寧房地產(chǎn)開發(fā)供需一覽表（二）價格分析咸寧市近年房地產(chǎn)價格變化表20032004200520062007銷售面積（萬方）12.0117.6825.2535.578.78銷售價格（元/方）49560080012001900售價變化21%33%50%58%根據(jù)了解目前全國大中型城市房價與城鎮(zhèn)人口年均可支配收入比例均在2.7 : 1水平，而咸寧市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入99

15、91元，按此推算咸寧市應(yīng)該達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)房價為 3500元/平方米，由此看來，咸寧市房價尚有很大上升空間。（三）消費群體分析咸寧市目前購房者主要是市區(qū)居住的居民（占咸寧市購房群體的75%），轄區(qū)內(nèi)各縣、市在咸寧市發(fā)展良好的人群（占咸寧市購房群體的19%）,工作調(diào)動來咸寧發(fā)展的人群（占咸寧市購房群體的4%）及其他購房者（占咸寧市購房群體的 2%）（數(shù)據(jù)來源對當(dāng)前在售項目的調(diào)查統(tǒng)計）。從可統(tǒng)計的家庭月收入來看，1000- 1800元占21.5 %，1800- 2500元占20.9 %，2500- 3500元占23.2 %，3500元以上占17.7 %。據(jù)統(tǒng)計，家庭的購房能力范圍為家庭總收入的4 6倍，

16、咸寧市區(qū)家庭年收入在 3萬以上的占41.9%，有置業(yè)需求且有能力購買15萬以上32萬（7萬個家庭）計算,房屋的家庭占很大的比例。由此可見，咸寧市居民購房能力很強(qiáng)，咸寧市房地產(chǎn)存在很大的市場發(fā)展空間。根據(jù)目前咸寧市區(qū)總?cè)丝?有3萬個家庭有購買能力。針對購房者購房目的統(tǒng)計，有53%的購房者不太滿意目前的居住條件， 希望通過二次置業(yè)改變居住條件；21%的受訪著為首次置業(yè)，處在事業(yè)上升發(fā)展期的年青人居多；14%的受訪者的置業(yè)目的偏向于給父母或子女購置房產(chǎn)；還有12%的購房人群 為投資型置業(yè)。綜合考量，咸寧市房地產(chǎn)市場有很大的發(fā)展空間，購房者消費觀念處于穩(wěn)步發(fā)展時期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極建立導(dǎo)向型 消費

17、，引導(dǎo)和幫助購房者確立消費觀念。（四）房地產(chǎn)市場板塊分析1、住宅板塊咸寧未來住宅市場將形成由“兩端向中心聚集”的發(fā)展趨勢2、商業(yè)板塊（1）城區(qū)中心商務(wù)區(qū)規(guī)劃Mi/r-；'V.r I - - m猙I亠few：獨八認(rèn)噸近f咸安板塊一一片區(qū)項目體量均較小，多層，07年推出龍苑/if君天下4棟小高層，130-150經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)一一碧桂園、福星惠譽(yù)以及本項目龐大的體量中心商務(wù)區(qū)基地位于咸寧市偏東南部，北為城市廣場及十六潭公園，緊靠行政辦公區(qū)。商務(wù)中心在充分尊重城市特色和自然資源的基礎(chǔ)上，功能定位旨在建立旅游和商業(yè)相結(jié)合的新型消費結(jié)構(gòu)和消費形態(tài)。規(guī)劃的功能是旅游商業(yè)，餐飲業(yè)、娛樂以及突出反映城市品質(zhì)

18、的文化和展示功能。(2)城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，城區(qū)規(guī)劃設(shè)置市級(一級)商業(yè)中心 5處，即咸寧大道商業(yè)中心、淦河大道及溫泉路商業(yè)中心、學(xué)苑路與十六潭路交匯處以南商業(yè)中心、文筆大道與長安大道交匯處商業(yè)中心、懷德路及南大街片區(qū)商業(yè)中心。(3)主要商業(yè)項目溫泉第一街咸寧第一個法式風(fēng)情街區(qū)項目位于溫泉老步行街，是溫泉典型的大型商業(yè)集群;建筑面積：18000 rf,商業(yè)街全長100米，約300間店鋪和少量住宅。主打推廣語：“老中心，新商業(yè)”主要賣點：項目以其地理位置，成熟的商業(yè)配套，建筑風(fēng)格，投資回報，專業(yè)管理為主要推廣訴求點，目的是用周邊的成熟環(huán)境來提升該項目在投資者心中的價值。項目依托于目前老

19、步行街較成熟的商業(yè)氛圍，銷售價格創(chuàng)溫泉最高物業(yè)類型主力戶型面積總價區(qū)間銷售均價商鋪一層商鋪40- 113 rf70-100 萬14000二層商鋪24- 70 萬6000-8000三層商鋪12-40 萬3000-4000潛山商業(yè)街溫泉首個純商業(yè)步行街項目項目位于淦河大道，是溫泉開發(fā)較早的純商業(yè)步行街，占地面積：46583 rf,建筑面積：65000 rf,商業(yè)街全長508米，約1000間店鋪。項目由特色美食街、步行購物街、大型商場賣場、時尚廣場四個部分組成；其中美食街及大型商場對外招商、步行購物街和時尚廣場對外銷售。主打廣告語：“咸寧重點工程，城區(qū)商業(yè)新地標(biāo)” 項目以其規(guī)模，建筑特色以及政府重點

20、工程為主要賣點;項目引進(jìn)的中商集團(tuán)、泰富百貨對項目整體商業(yè)物業(yè)檔次的提升，同時特色美食街的開放，對人氣的聚集起了相當(dāng)大的作用。樓盤名稱占地/均價（元/ m'）總套數(shù)上市建筑主力銷售項目所屬主力戶型面積銷售均價銷售情況一層商鋪50-70 m7600目前僅有少量剩余。二層商鋪4000-5000三層商鋪3000（五）房地產(chǎn)競爭市場分析建筑面積（rf）時間形式戶型進(jìn)度片區(qū)咸寧天地4萬方，460套預(yù)計9月6號3棟15層，1棟18層96 rf二房溫泉龍苑君天下3萬方，220套2100-2800，2488 開盤價220套左右2007年10月開盤1棟高層、3棟小高層135140 rf三房110 rf三

21、房1套，剩余40套左右咸安盛世華庭8萬方2200,10 層一下 1950起價2008.3一期2棟8層，3棟16層78-158 rf已售80套左右溫泉青龍?zhí)煜?萬方，119套21002棟4層、2棟7層、2棟11層140 rf左右三房140 rf左右三房咸安御龍三期1970起價200套2008.7多層、小高層120-130 rf三溫泉花園房墨香苑約3萬rf2360200套左右2007年10月7層80 rf左右溫泉清水別院1萬方20002008.35棟6層，小高層預(yù)計19月推出94、120 rf二房，140 rf三房溫泉景泰花園8萬rf2370250套左右19棟多層、2棟小高層110130 中等三房

22、三期未開盤溫泉咸寧碧桂園2800, 3800精裝起價2008.7洋房、別墅70-500咸安福星惠譽(yù)73萬方，一期19.8萬方預(yù)計在2300左右預(yù)計 2008.10開盤多層，小高層，高層90150未開盤咸安核心競爭樓盤咸寧碧桂園給您一個五星級的家，項目被“川”字位處咸寧市咸安中心城區(qū)，長安大道北端，是南山商圈的組成部分。項目周邊配套齊全，與咸安體育中心隔河相望形的淦河環(huán)繞，形成“一河六岸”的獨特濱河景觀。咸寧碧桂園美墅3480元/ rf起，洋房2480元/ rf起。由于碧桂園是香港上市企業(yè),因此碧桂園在咸寧具體拿地情況并沒有能夠?qū)ν夤?，所以外界基本上無從準(zhǔn)確掌握。據(jù)坊間各種消息猜測，碧桂園在咸

23、寧至少儲備4500畝土地，開發(fā)時間長達(dá)8年，總投資金額達(dá)到150億元，開發(fā)范圍相當(dāng)廣泛，幾乎囊括所有產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。首期規(guī)劃有花園美墅（雙拼）、親鄰美墅（聯(lián)體）和優(yōu)雅洋房，產(chǎn)品設(shè)計為極具陽光感的地中海風(fēng)格?；▓@美墅:面積區(qū)間為297 rf 502 rf，間隔涵蓋五房兩廳至六房兩廳親鄰美墅:面積區(qū)間為180 rf237 rf，間隔涵蓋三房兩廳至五房兩廳;優(yōu)雅洋房:面積區(qū)間為68 rf 113 rf,間隔為兩房兩廳至三房兩廳，戶型設(shè)計方正實用，科學(xué)布局保證每戶實現(xiàn)良好的通風(fēng)與采光。同時規(guī)劃有17000 rf會所、2700 rf的特色商業(yè)街和湖濱風(fēng)情酒吧街等社區(qū)配套，并由提供先進(jìn)的五星級酒店式物業(yè)管理服務(wù)

24、。由于超大體量和周邊齊全的配套，可以預(yù)見，該項目將成為本項目未來最大的競爭對手。-1,咸寧福星城："Jb<球曲理至武汶M吁*火幣站.1©I編十六潭路，南臨長安大道，西臨空地，北至山體，總面積為 S于35% -規(guī)劃用途為住宅用地和商業(yè)金融1 0 7國迫卒嵐血J7/ ./峨、駆4 1廠一 道," 2.5，綠化率不>G" 片Iy -福星惠譽(yù)地塊位于咸寧市長安73萬平方米，容積率以上的主樓。17平方米，規(guī)劃總建筑面積御龍花園1 丄不少于30%艸必須建一棟30/ ；'i®岸L長江工業(yè)園-'<0519.8'萬方。其

25、中：臨街商鋪建筑面積2萬方，住宅建 面積17.8萬方，住宅戶數(shù)約1500戶，長安大道臨街設(shè)置鄉(xiāng)三3層商鋪。最高為P棟32層高層，還屆4棟30層，4棟28層及7棟l8層福星惠譽(yù)20億打造咸寧魅力之城其中第一期占地面本案00袖在由28棟框架結(jié)構(gòu)分析:1、'構(gòu)住宅樓及商鋪組成、置會3層商鋪聯(lián)體建筑，同時設(shè)計有花園洋房及聯(lián)排別墅產(chǎn)品。福星城的超大體量和產(chǎn)品的多元化，必將也成為本項目未來最激烈的競爭對手。0 8 1>- 4*1 I '七0號曲瓦*-m2、建筑形式一以多層為主，小高層、高層類產(chǎn)品陸續(xù)推出，將會成為主流產(chǎn)品，精裝房不斷推出，別墅項目逐步呈現(xiàn)，這將有利于項目品質(zhì)的打造。3

26、、均價一整體保持在1800 2800元/ rf之間，咸安區(qū)項目價格低于溫泉區(qū)項目價格 300元/ rf左右，同時市場內(nèi)同質(zhì)因素主要體現(xiàn)在項目檔次、價位，地段差異較大。4、面積一整體市場內(nèi)供給戶型以 120150 rf為主，100 rf以下戶型僅作為補(bǔ)充產(chǎn)品，往往剛?cè)胧芯捅粨屬徱豢铡?、戶型一3*2戶型仍是市場供給主力，但目前市場單套面積偏大。目前市場需求還是以各項目主力供給決定，但市場內(nèi)中小實用的戶型極快的去化速度可以看到，中小使用的戶型產(chǎn)品依然為受眾群體所青睞。6賣點一由于本地市場特征，多數(shù)樓盤以生態(tài)環(huán)境的打造為賣點，但已逐漸引入外來文化。第二部分 項目分析、項目土地性質(zhì)分析（一）項目地理位

27、置及基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、地理位置項目地塊位于咸寧市咸安區(qū)魚水路沿線老汽車站內(nèi)，與咸安區(qū)老商業(yè)街和京廣鐵路毗鄰，交通便捷，地塊有較好的商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢。2、土地面積及相關(guān)指標(biāo)/ 2 嚴(yán)矗，* 戶 十a(chǎn) 廠凱盛豪鈿超市V勺 r 0 加中:."爰那服諫Vj商業(yè)步'村11嚴(yán)山泰百貨，中咸寧市威安ED稅局稽查局涵北省檜途電1旨承樓輸局聯(lián)樂席蘿思咸安專賣店咸寧市癥爸玉m二犬肚汞安中弘項目地*咸安區(qū)野孩子藝術(shù)幼兒園咸寧市辟空黨4盒軀陶騷嵐寧佳美酬總銷屬安區(qū)陽光藝術(shù)幼兒園r金話話_湖北省P用地總面積：約26畝（約1.71萬rf）博陰衛(wèi)浴 九址裝氓就產(chǎn)菲特帝斯土地性質(zhì)及容積率：商住功能，綜合容積率不超

28、過4.9建筑面積：約71196萬 項目地處咸安老城區(qū)的老汽車站入口處，西北部越過一條鐵路有商業(yè)步行街和銀泰百貨，交通便利，周邊配套成熟，具備打造咸安區(qū)具有高端特色的商住兩用的潛力。（二）項目地塊四至及現(xiàn)狀1、四至地塊東側(cè)：咸寧市傳輸局（建筑顯得陳舊，對本案的建設(shè)將帶來一定的負(fù)面效應(yīng)）地塊南側(cè)：五米高護(hù)坡（限制了本案的商業(yè)發(fā)展，只可做單街商業(yè)）地塊西側(cè)：咸安區(qū)商業(yè)步行街（對本案的商業(yè)有很大的促進(jìn)，起到很好的聯(lián)動作用）地塊北側(cè)：五十米處有商業(yè)步行街和銀泰百貨（對本案的商業(yè)有很大的促進(jìn)，可和銀泰百貨形成差異化經(jīng)營，形成商業(yè)對接）2、地質(zhì)地貌狀況 （目標(biāo)地塊現(xiàn)狀為楓丹汽車公交有限公司用地）地形：項目地

29、塊為斜南北向不規(guī)則梯形，地塊前方臨魚水路長約90m南北向縱深約170米，面寬較短，縱深較長。地貌：地塊所處的車站靠里的地是坡地，坡度較陡。地質(zhì)：地塊地質(zhì)主要為粘土，結(jié)構(gòu)不十分穩(wěn)定，會給地基處理及山體護(hù)坡處理上增加建筑成本。分析小結(jié):有利因素：魚水路靠西北方向為老城區(qū)商業(yè)街，商業(yè)配套已十分成熟，利于挖掘項目商業(yè)價值;位于老汽車站入口處，交通便利，具有較高的昭示性。不利因素：地塊和老城區(qū)商業(yè)街被京廣鐵路隔斷，將造成區(qū)位價值的直接降級;項目處于老城區(qū)，周邊建筑稍顯陳舊，生活質(zhì)量可能受到各種污染的影響。二、項目交通環(huán)境分析1、項目地塊與魚水路相接，魚水路是連接溫泉新城區(qū)和老城區(qū)商業(yè)街的重要樞紐道路，昭

30、示性好，出魚水路便是武商量販和長安大道, 直入交通良好。2、項目周邊道路通達(dá)性良好，公共交通基本滿足生活需求。3、項目雖地處咸寧市咸安老城區(qū)，但由于區(qū)域內(nèi)以前主要為老區(qū)的商業(yè)中心，人氣非常充足，各項城市配套在區(qū)內(nèi)都比較完善。項目地塊周邊商業(yè)氛圍已經(jīng)十分成熟，只是沿街零星的形成了一定規(guī)模的五金小商業(yè)供應(yīng)街鋪集中點，并無其他成型的商業(yè)項目。對我方商業(yè) 項目來說是一個極大的利好。三、項目地塊SWO分析1、優(yōu)勢分析(strength )地理位置優(yōu)勢：(1)項目地處咸寧市老城區(qū)中心區(qū)，周邊商業(yè)及配套成熟，同時與溫泉新城區(qū)聯(lián)系緊密，距離相對適中，對周邊區(qū)域有較強(qiáng)輻射能力;(2)地塊位于老汽車站的入口處，臨

31、魚水路和商業(yè)街，具有良好的昭示性;(3)目前項目附近沒有同檔次競爭項目，競爭優(yōu)勢明顯。交通便捷優(yōu)勢：長安大道及其延展魚水路是連接咸寧市新老城區(qū)的重要樞紐道路之一，并且魚水路是老城區(qū)商業(yè)街的主要干道，交通便捷。規(guī)劃利好優(yōu)勢：區(qū)域內(nèi)目前銀泰百貨正在緊密招商中，中百倉儲的入駐，不斷積累的人流必將給這片老區(qū)價值熱土帶來住宅及商業(yè)方面的不斷需求，我方項目適時的加入建設(shè)，把握了天時地利的時機(jī)，投資價值得以體現(xiàn)。2、劣勢分析（weakness）(1)項目地塊沿老汽車站內(nèi)向里鋪開，進(jìn)深較長，出行相對不太便利，內(nèi)部開放性較弱;項目地處老城區(qū)，周邊建設(shè)稍顯陳舊，對項目的高端品質(zhì)營造有一定的抵觸;(3)地塊高差較大

32、，坡地較多，土地平整難度較大;(4)(5)地塊臨街尚有較多待拆樓房，拆遷難度大，不利于項目的經(jīng)費控制;項目地塊西北方通往商業(yè)街有京廣鐵路沿線，對項目的阻礙性很大，也是造成項目商業(yè)價值貶值的最重要原因。3、威脅分析（threat ）（1）項目所處地段具有良好的發(fā)展預(yù)期，但通過調(diào)查意識到從整個咸寧市來看，將面臨大量新老城區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)項目的競爭，且咸寧未來12年還將繼續(xù)有較大面積樓盤項目推出，區(qū)域供應(yīng)量將不斷放大，市場競爭有進(jìn)一步加劇的趨勢;(2) 國家宏觀調(diào)控影響初步顯現(xiàn)，且未來可能有新的政策干預(yù);(3) 老城區(qū)的翻新規(guī)劃建設(shè)進(jìn)程緩慢，造成大量高端人群往溫泉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)遷移;4、機(jī)會分析(oppo

33、rtunity )(1) 咸寧房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段，具有較大的發(fā)展機(jī)會;(2) 咸寧良好的旅游業(yè)基礎(chǔ)及8+1城市圈發(fā)展機(jī)會;(3) 咸寧具有“溫泉鄉(xiāng)”之稱，具有得天獨厚的溫泉資源，居民收入較高，具有良好的消費潛力;第三部分 項目物業(yè)發(fā)展建議、土地面積及相關(guān)指標(biāo)用地總面積：約26畝(約1.71萬rf);土地性質(zhì)及容積率：商住功能，綜合容積率不超過4.9 ;建筑面積：約71196萬rf;項目地處咸安老城區(qū)的老汽車站入口處，西北部越過一條鐵路有商業(yè)步行街和銀泰百貨，交通便利，周邊配套成熟，具備打造咸安區(qū) 具有高端特色的商住兩用的潛力。二、項目物業(yè)建議項目具有商圈中心這一核心競爭優(yōu)勢，在物業(yè)形態(tài)

34、上應(yīng)充分發(fā)揮這一優(yōu)勢。整體開發(fā)中我司建議涵括以下物業(yè)形態(tài):酒店式公寓酒店式公寓可規(guī)劃在地塊的西側(cè)臨鐵路面。酒店式公寓具有面積小總價低等物業(yè)優(yōu)勢，其鐵路的方面影響則被弱化，適合價格的拉升。此外在5-10F低樓層，可規(guī)劃層高4.5米的調(diào)高小戶型，在容積率不變的前提下增加客戶使用面積，從而實現(xiàn)土地價值的最大化。咼層住宅項目整體可規(guī)劃3棟高層，可采用階梯式布局，分別規(guī)劃18、21、24層。在中心景觀區(qū)應(yīng)采用架空結(jié)構(gòu)凸顯景觀優(yōu)勢。規(guī)劃中應(yīng)于地 塊面寬相結(jié)合，規(guī)劃2梯6戶、2梯4戶、2梯3戶等布局。臨街商住樓項目臨街規(guī)劃商住樓，商住兩用。即可作住宅產(chǎn)品推出，也可在后期運作中作寫字樓提出，便于價值的拉升。臨

35、街商業(yè)我司建議做本項目商業(yè)體量應(yīng)控制在 4層左右1萬方以內(nèi)，具體業(yè)態(tài)規(guī)劃間后文。項目規(guī)劃示意草圖（一）住宅定位高檔高層住宅目前和未來數(shù)年內(nèi)兩大樓盤（碧桂園、福星城）已搶占市場高端消費人群，咸安核心區(qū)內(nèi)的樓盤檔次較低，本案周邊建筑均顯陳舊,且咸安區(qū)近年均以自身區(qū)域消費為主，根據(jù)整個咸寧市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，咸安區(qū)高檔小區(qū)是缺乏的，因此本案的出現(xiàn)將可激發(fā)本區(qū)域換 房需求人群。建議本案在保證容積率的情況下 ，充分考慮從采光、通風(fēng)和中心觀景的角度出發(fā)，以方便社區(qū)居民的生活為原則，挖掘該項 目地塊最大的價值，對項目進(jìn)行合理的建筑和道路的布局。由市場調(diào)研、定位系統(tǒng)和目標(biāo)客戶群定位中的居住需求偏好推出以三房為

36、主、二房為輔的戶型格局定位，建議比例如下:戶型面積（rf）戶數(shù)比例二房70 - 9025%三房100-11065%30%115 - 12035%四房130- 16010%10%針對目前咸安區(qū)尚無同檔次樓盤競爭的局面，建議盡早擴(kuò)大對本項目的宣傳力度，穩(wěn)住咸安市中心的意向客戶，避免客戶在本項目出爐之前大量涌向碧桂園和福星城。建筑風(fēng)格建議建議采用：現(xiàn)代風(fēng)格一一簡約而不失韻味色塊的舞蹈：現(xiàn)代主義建筑所追求的建筑美學(xué)原則包括表現(xiàn)手法和建造手段的統(tǒng)一：建筑形體和內(nèi)部功能的配合：建筑形象的邏方正布局等。輯性；靈活均衡的方正構(gòu)圖；簡潔的處理手法和純凈的體型；在建筑藝術(shù)中吸取視覺藝術(shù)的新成果。典型的現(xiàn)代主義建筑

37、有如下形式特征: 如平屋頂，不對稱的布局，色彩鮮明，大小不一的玻璃窗,園林主題景觀建議建議采用：現(xiàn)代歐式景觀：小品互動 歐式中心景觀通常為的硬質(zhì)景觀，因為本案定位為高層住宅，居民大部分時間都在陽臺上觀景，因此采取西式的硬質(zhì)景觀，觀賞性較強(qiáng)。特別在景觀布局上充分發(fā)揮地塊坡地優(yōu)勢，以道路環(huán)境、活動場所、景觀設(shè)施等為主展示景觀。能夠很好的進(jìn)行景觀造型和組團(tuán) 式規(guī)劃。倘若進(jìn)一步輔以互動景觀設(shè)計，就更能夠體現(xiàn)出景觀的空間立體感和造型感了。以曲折的園路、坡地、地被等方式，努力將景觀擴(kuò)大到每一個建筑物的附近，爭取做到“家家有景，移步換景”，并且在景觀系無法觸及的地區(qū)采用爬藤植物、跌水、疊石等造景的方式，讓景

38、觀元素在占用盡可能小的土地的同時基本上覆蓋了景區(qū)角落，形成可參與 性的綜合景觀系;本案具有商圈中心的核心地段優(yōu)勢，因而在會所、商務(wù)配套等方面應(yīng)采取弱化策略，減少不必要的成本投入;特別景觀建議建議增設(shè)：觀景電梯樓宇立體景觀架空層的互動空間 為進(jìn)一步展現(xiàn)本案的景觀特色和風(fēng)格，確立品質(zhì)標(biāo)桿。提出如下特別景觀建議:1、最大限度的提高小區(qū)的景觀綠化率，充分利用空中露天區(qū)域，規(guī)劃空中花園，將景觀立體化。地面的互動式景觀，結(jié)合消防通道形成的空中景觀以及頂層露臺景觀，與海岸、公園相呼應(yīng)，形成全方位立體景觀。2、在中心景觀區(qū)周圍的核心高層上設(shè)置觀景電梯，供小區(qū)業(yè)主觀景休閑之用，對外獨攬海景，對內(nèi)攬勝園林，最大限度的利用規(guī)劃好的景觀。用細(xì)節(jié)提升品質(zhì)，用品質(zhì)提升亮點。3