房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃

1、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃一、戰(zhàn)略愿景：創(chuàng)造健康生活，成為高效整合資源，持久卓越的開(kāi)發(fā)高品質(zhì)物業(yè)的房企！二、戰(zhàn)略定位的核心思想：追求專(zhuān)業(yè)、品質(zhì)、穩(wěn)健和創(chuàng)新。三、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略和戰(zhàn)略協(xié)同：（一）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略：1、戰(zhàn)略定位：（1）5年內(nèi)屬于能力積累期，整體的戰(zhàn)略定位是快速高效滾動(dòng)發(fā)展，擴(kuò)大規(guī)模，追求資金 的高效運(yùn)用，因此重點(diǎn)考察資金的投資收益率；長(zhǎng)期持有穩(wěn)定性收益不是現(xiàn)在的戰(zhàn)略定位； 5年內(nèi)以短期盈利性項(xiàng)目（住宅）為先導(dǎo)，盡快完成創(chuàng)業(yè)資金積累；在核心發(fā)展區(qū)域，成為一家有影響力的專(zhuān)業(yè)化的提供高品質(zhì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的房地產(chǎn)公司，塑造“綠色、健康住宅”的品牌形象，通過(guò)優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品贏得客戶(hù)的滿(mǎn)意；積極進(jìn)行經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和資源集

2、中的區(qū)域市場(chǎng)的拓展和延伸；以制度建設(shè)為綱，以企業(yè)文化建設(shè)為要，以人才戰(zhàn)略為保證，在最短時(shí)間、最大 程度上做大做強(qiáng)企業(yè)整體業(yè)務(wù)；（2）5年以上，逐步發(fā)展成為兼具投資與開(kāi)發(fā)屬性的企業(yè)，采取靈活多樣的投資與管理方式，結(jié)合固定收益投資項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，適當(dāng)時(shí)機(jī)推出組合投資管理方式，進(jìn)行非現(xiàn)場(chǎng)資產(chǎn)管理與現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目管理的組合投資與管理。既在現(xiàn)場(chǎng)層面上管理具體項(xiàng)目， 也在資產(chǎn)層面上管理“管理者”。2、業(yè)務(wù)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化、差別化和區(qū)域化三大戰(zhàn)略：（1） 專(zhuān)業(yè)化戰(zhàn)略集中于住宅市場(chǎng)中的中高端房產(chǎn)產(chǎn)品，就像星河灣和保利地產(chǎn)一樣。理由如 下：一；下一屆政府換屆在即， 新政府會(huì)把廉租房建設(shè)作為政治穩(wěn)定的考量，所以低端產(chǎn)品 的壓力會(huì)

3、加大。二；做中高端產(chǎn)品的資金需求和市場(chǎng)周期比較大，相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)較小。三；中高端市場(chǎng)的市場(chǎng)敏感度也較小，每次宏觀調(diào)控和危機(jī)都會(huì)使中高端產(chǎn)品逆市上漲，這既是市場(chǎng)本身所致也是中國(guó)國(guó)情的具體反應(yīng)。在做精傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的同時(shí)，握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，投資包括會(huì)展、商鋪、寫(xiě)字樓等公建項(xiàng)目，適時(shí) 有選擇地培育商業(yè)地產(chǎn)，控制合適比重，選擇戰(zhàn)略合作伙伴，中短期內(nèi)銷(xiāo)售給機(jī)構(gòu)投資者。5年內(nèi)公建項(xiàng)目戰(zhàn)略定位為：適當(dāng)開(kāi)發(fā)+中短期銷(xiāo)售；（2）差別化戰(zhàn)略追求卓越的產(chǎn)品功能、產(chǎn)品質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)，建立高品質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，建立產(chǎn)品自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 通過(guò)明確的市場(chǎng)定位、 規(guī)劃設(shè)計(jì)和良好的物業(yè)服務(wù)，營(yíng)造房產(chǎn)產(chǎn)品的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在這一領(lǐng)域生存并得以長(zhǎng)足

4、發(fā)展， 必須在體現(xiàn)個(gè)性化的設(shè)計(jì)、個(gè)性化的管理、個(gè)性化的服務(wù) 等方面有所造詣。因此， 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)要在幾年內(nèi)獲得高速成長(zhǎng)，需要采取差別化經(jīng)營(yíng)，通過(guò)差別化經(jīng)營(yíng)確定競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而建立差別化競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵在于： 市場(chǎng)定位：在前期階段應(yīng)充分了解客戶(hù)需求，準(zhǔn)確定位項(xiàng)目；高檔房產(chǎn)定位于高檔消費(fèi)人群，以此確定房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特色，包括前期規(guī)劃、施工和后期的營(yíng)銷(xiāo)渠道，樹(shù)立高檔房產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)提供者形象；中檔房產(chǎn)定位于已經(jīng)達(dá)到或接近小康的消費(fèi)人群，從消費(fèi)者角度確立房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)、裝修、服務(wù)，通過(guò)完善的社區(qū)開(kāi)發(fā)和生活服務(wù)設(shè)施確立誠(chéng)信、可靠、物美價(jià)廉 的形象。 規(guī)劃設(shè)計(jì)：按照項(xiàng)目的定位，明確規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要參數(shù)，差別化經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵在于房產(chǎn)規(guī)

5、劃設(shè)計(jì)；在設(shè)計(jì)方面以人為本，提供優(yōu)異的“質(zhì)量你格-功能”組合，滿(mǎn)足特定消費(fèi)人群的差異化要求；在中檔產(chǎn)品上實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)的成套化、建材科技化和裝修標(biāo)準(zhǔn)化；在高檔產(chǎn)品上采取國(guó)際先進(jìn)的技術(shù)，施工、裝修、裝飾實(shí)現(xiàn)人文內(nèi)涵，塑造頂級(jí)品質(zhì)；在品牌形象方面體現(xiàn) 以生活為本、綠色住宅的健康內(nèi)涵。 物業(yè)服務(wù)：以服務(wù)為主，作為提升地產(chǎn)品牌的重要輔助品牌。針對(duì)高檔消費(fèi)人群的需求，通過(guò)良好的物業(yè)服務(wù)獲得物業(yè)服務(wù)增值利潤(rùn)； 針對(duì)小康型消費(fèi)人群，確定中檔房產(chǎn)需要的物 業(yè)服務(wù)設(shè)施，在物業(yè)管理環(huán)節(jié)應(yīng)以解決客戶(hù)的后顧之憂(yōu)為工作標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理業(yè)務(wù)短期內(nèi)采取維持型戰(zhàn)略，長(zhǎng)期將逐步加強(qiáng)。（3）區(qū)域化戰(zhàn)略憑借核心發(fā)展區(qū)域的發(fā)展機(jī)會(huì)積累資源能

6、力，在積累實(shí)力的基礎(chǔ)之上，向可以通過(guò)跨地區(qū)擴(kuò)張來(lái)規(guī)周邊地區(qū)延伸；越是在房地產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)的地區(qū)越是存在發(fā)展機(jī)會(huì)， 避風(fēng)險(xiǎn)，壯大實(shí)力。未來(lái)的行動(dòng)計(jì)劃，業(yè)務(wù)發(fā)展重點(diǎn)：是新生房地產(chǎn)企業(yè)成功跨 在項(xiàng)目前期即對(duì)項(xiàng) ;完善內(nèi)部管理，集中力量，狠抓精品工程，探索成熟的,確立“健康住宅”的地產(chǎn)品牌 （發(fā)展點(diǎn)）；合作合1年奠定房地產(chǎn)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)。舉措：機(jī)遇創(chuàng)造公司，激情成就項(xiàng)目，初創(chuàng)階段合理的項(xiàng)目策劃， 越生存第一階段的關(guān)鍵，應(yīng)大力引進(jìn)和培養(yǎng)有豐富從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人才，目的每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行系統(tǒng)思考與策劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式，初步奠定品牌基礎(chǔ)資模式可作為布局方式的重要組成；2-3年塑造房地產(chǎn)品牌，擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍。一個(gè)好的地產(chǎn)品牌必

7、 從施工到物業(yè)管理， 推出產(chǎn)品系列，重舉措：通過(guò)推廣成熟的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式，擴(kuò)大開(kāi)發(fā)規(guī)模，通過(guò)宣傳、策劃等活動(dòng)，創(chuàng)立 高檔品牌，樹(shù)立高質(zhì)量、高品質(zhì)的信譽(yù)形象， 建立區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 須做到每一環(huán)節(jié)的精益求精、質(zhì)量上乘。從選地到定位，從規(guī)劃到設(shè)計(jì)，每一環(huán)節(jié)都力爭(zhēng)作到最好，從而實(shí)現(xiàn)“過(guò)程精品”。圍繞“健康”主題，塑區(qū)別于同質(zhì)化的品牌。4-5年進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，適時(shí)向周邊地區(qū)延伸，成為區(qū)域內(nèi)有影響的房產(chǎn)企業(yè)。舉措：進(jìn)一步積累房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，提升經(jīng)營(yíng)管理水平， 打造精品品牌；同時(shí)探索跨地區(qū)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行土地儲(chǔ)備和試點(diǎn)開(kāi)發(fā)； 跨地區(qū)發(fā)展的關(guān)鍵是了解當(dāng)?shù)卣撸〉卯?dāng)?shù)卣闹С?；成功地移植?xiàng)目管理

8、模式，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的方式運(yùn)作，從市場(chǎng)需求的角度定位市場(chǎng)、 設(shè)計(jì)產(chǎn)品、營(yíng)造環(huán)境、強(qiáng)化服務(wù)，以防范風(fēng)險(xiǎn)；成功地移植母子公司管理模式，加強(qiáng)對(duì)外地 公司的管理控制，實(shí)現(xiàn)公司的本地化運(yùn)作；根據(jù)各地市場(chǎng)的吸引力和本身的經(jīng)營(yíng)管理能力， 逐步推進(jìn)，“東方亮了西方再亮”。5年以上，在此基礎(chǔ)上，向大中城市擴(kuò)展，乃至成為全國(guó)性的房地產(chǎn)企業(yè)。 舉措：加強(qiáng)外部資源整合能力和內(nèi)部管理能力的建設(shè)，努力打造核心競(jìng)爭(zhēng)力。3、可以投資陷于財(cái)務(wù)危機(jī)的 "爛尾"物業(yè)。4、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略：強(qiáng)化前期策劃定位，由關(guān)注客戶(hù)需求過(guò)渡至引導(dǎo)客戶(hù)需求。公司成立初期，采取外聘營(yíng)銷(xiāo)公司商業(yè)模式的前提下，派駐營(yíng)銷(xiāo)代表方式，指導(dǎo)收集客戶(hù)數(shù)據(jù)

9、、跟蹤調(diào)研等；在條件成熟時(shí)，也就是在公司擁有了一支精通營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)流程的團(tuán)隊(duì)后，控股一家銷(xiāo)售公司。5、品牌戰(zhàn)略：以公司品牌+產(chǎn)品系列品牌為主導(dǎo)的品牌戰(zhàn)略。建造一個(gè)有深度的住宅，是我們追求的目標(biāo)。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)住宅功能方面的關(guān)注，還停留在比較表面的階段，比如人車(chē)分流、綠地率、動(dòng)靜分離、干濕分離等。而決定一個(gè)住宅是否好用，有更多更細(xì)致、更 深入的方面。例如窗戶(hù)，除了關(guān)注它應(yīng)該是塑鋼的還是鋁合金之外，還有氣密性、水密性、 隔音能力、隔熱能力、型材類(lèi)型等一系列硬性指標(biāo)。6、深度發(fā)掘原有的公共關(guān)系資源。隨著公司規(guī)模的擴(kuò)大和項(xiàng)目的增多，還應(yīng)以老帶新，培 養(yǎng)更多公關(guān)人才。（二）新業(yè)務(wù)戰(zhàn)略定位：建筑施工和商貿(mào)

10、等），尋求新的發(fā)1、積極探索和培育與企業(yè)愿景相一致新業(yè)務(wù)（物業(yè)管理、展機(jī)遇；2、以合作聯(lián)盟的方式進(jìn)行產(chǎn)業(yè)培育，是一種較為適宜的方式；3、在產(chǎn)業(yè)培育和發(fā)展過(guò)程中，注重品牌和企業(yè)文化的培育和推廣。（三）戰(zhàn)略協(xié)同：企業(yè)必須對(duì)三個(gè)發(fā)展層面的業(yè)務(wù)進(jìn)行均衡管理， 展。第一層面拓展并確保核心業(yè)務(wù)的運(yùn)作； 第二層面發(fā)展新業(yè)務(wù)； 第三層面開(kāi)創(chuàng)未來(lái)業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。五、戰(zhàn)略實(shí)施建議：（一）通過(guò)擔(dān)保業(yè)務(wù)或已具有的人脈優(yōu)勢(shì)地區(qū)，建立核心發(fā)展區(qū)域， 在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并通過(guò)團(tuán)隊(duì)不懈努力，獲取領(lǐng)先的市場(chǎng)地位；（二）通過(guò)市場(chǎng)資源的整合，獲得直接收益；通過(guò)內(nèi)部資源的整合，提高整體運(yùn)營(yíng)效率；通 過(guò)社會(huì)資源的整合，獲得間接收益；

11、（三）加強(qiáng)品牌管理，注重維護(hù)公司品牌。在保證項(xiàng)目盈利的前提下，牌。讓人們?cè)谖覀冮_(kāi)發(fā)的不同樓盤(pán)中感覺(jué)到公司的“基因”。（四）以穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)為要旨，保持規(guī)模和效益的平衡，提高團(tuán)隊(duì)知識(shí)、品味、 目的附加價(jià)值，也就是說(shuō)，在土地選擇、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、 各個(gè)環(huán)節(jié)提升項(xiàng)目的附加值。（五）企業(yè)需要建立完善的多方戰(zhàn)略決策支持體系；1、內(nèi)部建立戰(zhàn)略決策支持系統(tǒng)?連續(xù)搜集戰(zhàn)略信息，進(jìn)行環(huán)境分析，進(jìn)行戰(zhàn)略專(zhuān)題研究；協(xié)助戰(zhàn)略決策者進(jìn)行深度思考； ?需要收集和處理大量的數(shù)據(jù)，進(jìn)行詳細(xì)的測(cè)算和方案對(duì)比，做出規(guī)劃方案，進(jìn)行可行性分 析；2、外部整合資源?整合行業(yè)專(zhuān)家進(jìn)行產(chǎn)業(yè)方向論證；?整合政府部門(mén)關(guān)系（土地的取得及

12、房屋改建項(xiàng)目的取得要依靠一定的政府關(guān)系，而這兩者 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的成功都是很重要的），房地產(chǎn)行業(yè)中的公關(guān)能力，能使企業(yè)取信于政府、金融機(jī)構(gòu)、社會(huì)大眾等，在工作中起到“四兩撥千斤”的作用。但隨著房地產(chǎn)業(yè)的逐步市場(chǎng) 化、規(guī)范化，對(duì)政府公關(guān)的重要性會(huì)降低。3、建立團(tuán)隊(duì)決策體系?充分發(fā)揮職業(yè)經(jīng)理個(gè)人的敏銳的市場(chǎng)洞察力與感覺(jué)；?以企業(yè)戰(zhàn)略與投資委員會(huì)的方式，保證個(gè)人理性與團(tuán)體理性相結(jié)合； ?在快速反應(yīng)的基礎(chǔ)上，建立科學(xué)規(guī)范的決策程序，保證決策效果。（六）（七） 體系， 制；（八）以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)盡可能凸現(xiàn)公司的品行動(dòng)力。增加項(xiàng) 營(yíng)銷(xiāo)和售后服務(wù)尋求在建材供應(yīng)、施工建設(shè)、物業(yè)管理方面的合作伙伴，追求整

13、體價(jià)值鏈的成本最優(yōu)； 從高層管理人員到基層員工，強(qiáng)化成本控制意識(shí)。公司層面要從總體上建立成本控制 找出項(xiàng)目管理中的眾多成本控制點(diǎn)，落實(shí)控制任務(wù)和指標(biāo)， 實(shí)施有計(jì)劃的全程成本控實(shí)施“英才戰(zhàn)略”，是集團(tuán)整體戰(zhàn)略得以實(shí)施的根本保證;1、提供充分的發(fā)展空間：?委以重任：提供高級(jí)人才有吸引力的職位，并充分授權(quán)；?能力發(fā)展：建立、完善培訓(xùn)機(jī)制，以資助進(jìn)修、考察等手段提供持續(xù)提高的機(jī)會(huì)；?團(tuán)隊(duì)建設(shè)：鼓勵(lì)領(lǐng)軍人物組建精英團(tuán)隊(duì)，建立以培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理人為導(dǎo)向的職業(yè)生涯規(guī)劃， 全面建立起適合企業(yè)快速穩(wěn)健發(fā)展的職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍。2、提供有競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬： ?市場(chǎng)薪酬：按照市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)提供有競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬； ?業(yè)績(jī)掛鉤：薪酬中的重

14、要比例與業(yè)績(jī)掛鉤；?相應(yīng)約束：通過(guò)合同管理、股權(quán)管理等方式對(duì)人才流失進(jìn)行必要約束；?制度創(chuàng)新：引進(jìn)人才應(yīng)當(dāng)采用"新人新辦法”。（九）培育五種核心競(jìng)爭(zhēng)力：1、市場(chǎng)運(yùn)作能力必須以顧客為中心，以市場(chǎng)為導(dǎo)向進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。 進(jìn)行項(xiàng)目決策時(shí)，必須認(rèn)真進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查， 研究顧客的需求變化，充分掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)、 建材市場(chǎng)、建筑技術(shù)、建筑風(fēng)格以及信息化技 術(shù)的發(fā)展趨勢(shì)；在整合資源時(shí)，以招投標(biāo)方式優(yōu)化資源配置，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的規(guī)范化。2、資本運(yùn)作能力順暢的融資通道建設(shè)和合理的融資結(jié)構(gòu)安排，是整體戰(zhàn)略實(shí)施的重要前提，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)需要長(zhǎng)期的資金支持；以充足的資金來(lái)保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。有較強(qiáng)的獲取銀行貸款的能

15、力， 還需通過(guò)預(yù)售及統(tǒng)籌安排集團(tuán)資金來(lái)增強(qiáng)資金周轉(zhuǎn)能力，同時(shí)，根據(jù)金融市場(chǎng)的變化，拓展上市、發(fā)行債券等新的融資渠道，全面提高企業(yè)的資本運(yùn)作能力。3、資源整合能力通過(guò)整合房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈上每個(gè)環(huán)節(jié)的社會(huì)資源來(lái)提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。重點(diǎn)要整合房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)調(diào)查、營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、材料設(shè)備供應(yīng)等社會(huì)資源為自己所用，以保 持企業(yè)在各個(gè)環(huán)節(jié)的前瞻性和創(chuàng)新性。4、管理控制能力強(qiáng)化管理控制能力，以保證項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度，控制項(xiàng)目成本；保證公司各部門(mén)目標(biāo)一致，協(xié)調(diào)運(yùn)作。初始階段管理控制的重點(diǎn)在于對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度和成本的控制， 未來(lái)管理控制的重點(diǎn)在于對(duì)下屬公司在戰(zhàn)略規(guī)劃、財(cái)務(wù)權(quán)限、高管任命和經(jīng)營(yíng)信息等方面的控制。5、公關(guān)能力需要維護(hù)和發(fā)展公關(guān)能力，以保證獲取足夠的土地儲(chǔ)備，順利運(yùn)作項(xiàng)目。建立和維護(hù)公共關(guān)系的主要對(duì)象當(dāng)?shù)卣块T(mén)、 金融機(jī)構(gòu)以及廣大的消費(fèi)群體。 可以通過(guò)對(duì)公共活動(dòng)的制度化、 規(guī)范化管理來(lái)強(qiáng)化企業(yè)的公關(guān)能力。（十）規(guī)范土地操作，避免政策風(fēng)險(xiǎn)。六、遠(yuǎn)景目標(biāo)：五年后，我公司將成為一個(gè)在核心發(fā)展區(qū)域業(yè)內(nèi)知名度較高，現(xiàn)金流量較充沛、人力資源結(jié)構(gòu)合理、投資科學(xué)、對(duì)外適應(yīng)市場(chǎng)、對(duì)內(nèi)