城市土地經(jīng)濟(jì)

1、第五講第五講 城市土地經(jīng)濟(jì)城市土地經(jīng)濟(jì)第一節(jié)第一節(jié) 土地及其特性土地及其特性v一、土地的概念和范圍一、土地的概念和范圍v土地依其狹義、廣義解釋的不同，可以區(qū)分為下土地依其狹義、廣義解釋的不同，可以區(qū)分為下列三種：列三種：v1 1、土地即田地、地面。這是一般人通常最直觀、土地即田地、地面。這是一般人通常最直觀的認(rèn)識(shí)。的認(rèn)識(shí)。v2 2、土地是地球上陸地的表層，包括水域在內(nèi)。、土地是地球上陸地的表層，包括水域在內(nèi)。是由地貌、土壤、巖石、水文、氣候、植被等要是由地貌、土壤、巖石、水文、氣候、植被等要素組成的自然綜合體。素組成的自然綜合體。v3 3、土地是自然物、自然力或自然資源。、土地是自然物、自然力

2、或自然資源。 v上述對(duì)土地涵義的不同認(rèn)識(shí)，一方面表明上述對(duì)土地涵義的不同認(rèn)識(shí)，一方面表明了人們對(duì)土地利用與研究領(lǐng)域的不斷擴(kuò)大了人們對(duì)土地利用與研究領(lǐng)域的不斷擴(kuò)大和深化，另一方面表明了由于生活、生產(chǎn)和深化，另一方面表明了由于生活、生產(chǎn)的需要以及研究的目的和學(xué)科不同，人們的需要以及研究的目的和學(xué)科不同，人們往往把土地看成不同的客體。往往把土地看成不同的客體。v地學(xué)地學(xué)工作者可以把土地當(dāng)作自然綜合體；工作者可以把土地當(dāng)作自然綜合體；經(jīng)濟(jì)學(xué)家經(jīng)濟(jì)學(xué)家可以用土地去概括一切區(qū)別于勞可以用土地去概括一切區(qū)別于勞動(dòng)和資本的自然資源；動(dòng)和資本的自然資源；農(nóng)民農(nóng)民往往把土地作往往把土地作為耕作的田地；一般為耕作的

3、田地；一般城市居民城市居民則把土地看則把土地看成是棲息、娛樂(lè)的場(chǎng)地。成是棲息、娛樂(lè)的場(chǎng)地。v土地作為平面，包括整個(gè)地球表面，但土地作為平面，包括整個(gè)地球表面，但平面只是物理、幾何概念，并無(wú)經(jīng)濟(jì)意平面只是物理、幾何概念，并無(wú)經(jīng)濟(jì)意義。作為生產(chǎn)要素或經(jīng)濟(jì)資源的土地，義。作為生產(chǎn)要素或經(jīng)濟(jì)資源的土地，是是三維空間三維空間。所以土地不只是平面，而。所以土地不只是平面，而是立體的，是指地球的表面及其上下空是立體的，是指地球的表面及其上下空間。具體一宗土地的范圍，可以從間。具體一宗土地的范圍，可以從“橫橫”、“豎豎”兩個(gè)方面來(lái)認(rèn)識(shí)。兩個(gè)方面來(lái)認(rèn)識(shí)。v在橫的方面，一宗土地的橫向范圍即為在橫的方面，一宗土地的

4、橫向范圍即為該宗土地的邊界所圍繞的面積。該宗土地的邊界所圍繞的面積。v在豎的方面，土地可以分為下列在豎的方面，土地可以分為下列3 3層：層：v（1 1）地面；）地面；v（2 2）地面以上的空間；）地面以上的空間；v（3 3）地面以下的空間。）地面以下的空間。 v如果從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，應(yīng)把土地看如果從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，應(yīng)把土地看成是由地球的表層及其附屬物構(gòu)成的一成是由地球的表層及其附屬物構(gòu)成的一個(gè)上下垂直的立體，即土地是地球表面?zhèn)€上下垂直的立體，即土地是地球表面上空一定的高度、以及地球表面地下一上空一定的高度、以及地球表面地下一定的深度組成的物質(zhì)整體，它包括空氣、定的深度組成的物質(zhì)整體，它包括

5、空氣、土壤、水域、植被、巖石、礦藏等一切土壤、水域、植被、巖石、礦藏等一切自然物質(zhì)，是它們的綜合體和抽象物，自然物質(zhì)，是它們的綜合體和抽象物，并由此決定了它的自然屬性。并由此決定了它的自然屬性。v二、土地的特性二、土地的特性v1 1、土地的、土地的自然特性自然特性v土地是一種天然形成的自然物，它具有化土地是一種天然形成的自然物，它具有化學(xué)的和物理的各種特性，是一個(gè)十分復(fù)雜學(xué)的和物理的各種特性，是一個(gè)十分復(fù)雜的和綜合的物體。土地的自然特性是土地的和綜合的物體。土地的自然特性是土地自然屬性的反映。這些自然特性是：自然屬性的反映。這些自然特性是： v（1 1）不可移動(dòng)性，或者說(shuō)位置固定性。）不可移動(dòng)

6、性，或者說(shuō)位置固定性。土地上的土、沙石等雖然可以搬走移動(dòng)，土地上的土、沙石等雖然可以搬走移動(dòng)，但是作為立體空間的完整意義上的土地，但是作為立體空間的完整意義上的土地，是人類(lèi)不可以移動(dòng)的。是人類(lèi)不可以移動(dòng)的。v（2 2）原始性，或者說(shuō)供給的相對(duì)有限性。）原始性，或者說(shuō)供給的相對(duì)有限性。土地是自然的產(chǎn)物，不能被人工生產(chǎn)出土地是自然的產(chǎn)物，不能被人工生產(chǎn)出來(lái)，所以其數(shù)量不能增加，由地球的大來(lái)，所以其數(shù)量不能增加，由地球的大小決定。由于土地?cái)?shù)量不能增加，使得小決定。由于土地?cái)?shù)量不能增加，使得土地具有有限性和獨(dú)占性。土地具有有限性和獨(dú)占性。 v（3 3）不可毀滅性。土地作為空間位置是）不可毀滅性。土地作

7、為空間位置是永存的，在數(shù)量上不會(huì)減少，同時(shí)只要永存的，在數(shù)量上不會(huì)減少，同時(shí)只要注意正常的保護(hù)，其生產(chǎn)力或利用價(jià)值注意正常的保護(hù)，其生產(chǎn)力或利用價(jià)值也不會(huì)消失。也不會(huì)消失。 v（4 4）獨(dú)特性。各宗土地具有的條件或利）獨(dú)特性。各宗土地具有的條件或利用價(jià)值差異很大，正如沒(méi)有兩個(gè)長(zhǎng)得一用價(jià)值差異很大，正如沒(méi)有兩個(gè)長(zhǎng)得一模一樣的人一樣，也沒(méi)有兩塊完全相同模一樣的人一樣，也沒(méi)有兩塊完全相同的土地。土地不能實(shí)現(xiàn)完全替代，致使的土地。土地不能實(shí)現(xiàn)完全替代，致使土地市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)，形成的價(jià)土地市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)，形成的價(jià)格也受個(gè)別情況所左右，即土地不能依格也受個(gè)別情況所左右，即土地不能依“一物一價(jià)一

8、物一價(jià)”的法則形成價(jià)格。的法則形成價(jià)格。 v2 2、土地的經(jīng)濟(jì)特性、土地的經(jīng)濟(jì)特性v土地的上述自然特性，客觀上決定了它土地的上述自然特性，客觀上決定了它的經(jīng)濟(jì)特性。土地的經(jīng)濟(jì)特性，是人們的經(jīng)濟(jì)特性。土地的經(jīng)濟(jì)特性，是人們?cè)谑褂猛恋貢r(shí)引起的在使用土地時(shí)引起的經(jīng)濟(jì)關(guān)系經(jīng)濟(jì)關(guān)系，它們主，它們主要表現(xiàn)為：要表現(xiàn)為： v（1 1）稀缺性。由于土地是自然賦予的不可再）稀缺性。由于土地是自然賦予的不可再生物，對(duì)于不斷增加的人口和不斷增長(zhǎng)的需求生物，對(duì)于不斷增加的人口和不斷增長(zhǎng)的需求來(lái)說(shuō)，土地資源永遠(yuǎn)是稀缺的。來(lái)說(shuō)，土地資源永遠(yuǎn)是稀缺的。v（2 2）區(qū)位效益性。在城市，區(qū)位對(duì)于土地效）區(qū)位效益性。在城市，區(qū)位

9、對(duì)于土地效益具有決定性作用。城市土地的區(qū)位效益性之益具有決定性作用。城市土地的區(qū)位效益性之所以十分強(qiáng)烈，是因?yàn)槿藗儗?duì)不同區(qū)位的土地所以十分強(qiáng)烈，是因?yàn)槿藗儗?duì)不同區(qū)位的土地有不同的直接或間接的投入，而高投入理應(yīng)得有不同的直接或間接的投入，而高投入理應(yīng)得到高回報(bào)。到高回報(bào)。v（3 3）邊際產(chǎn)出遞減性。對(duì)于城市土地來(lái)說(shuō)，）邊際產(chǎn)出遞減性。對(duì)于城市土地來(lái)說(shuō)，邊際產(chǎn)出遞減性表現(xiàn)在，對(duì)土地的使用強(qiáng)度超邊際產(chǎn)出遞減性表現(xiàn)在，對(duì)土地的使用強(qiáng)度超過(guò)一定限度后，收益開(kāi)始下降。過(guò)一定限度后，收益開(kāi)始下降。 v3 3、土地的、土地的人文特性人文特性v土地的人文特性主要有下列三個(gè)方面：土地的人文特性主要有下列三個(gè)方面：

10、v（1 1）用途的多樣性。多數(shù)土地就其本身）用途的多樣性。多數(shù)土地就其本身來(lái)看，可以作多種不同的用途使用，而不來(lái)看，可以作多種不同的用途使用，而不同的用途中還可以選擇不同的利用方式。同的用途中還可以選擇不同的利用方式。 v（2 2）社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的可變性。土地的自）社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的可變性。土地的自然地理位置雖然固定不變，但其社會(huì)經(jīng)然地理位置雖然固定不變，但其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置卻是很難穩(wěn)定不變的。因?yàn)橹車(chē)鷿?jì)位置卻是很難穩(wěn)定不變的。因?yàn)橹車(chē)h(huán)境、交通條件、市場(chǎng)距離、與公共設(shè)環(huán)境、交通條件、市場(chǎng)距離、與公共設(shè)施的接近程度、與商業(yè)中心的接近程度施的接近程度、與商業(yè)中心的接近程度等，均可以影響土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，

11、等，均可以影響土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，而這些是可變的，并處于經(jīng)常變化之中，而這些是可變的，并處于經(jīng)常變化之中，故土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置也是可變的，而故土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置也是可變的，而且在不斷地變動(dòng)。且在不斷地變動(dòng)。v（3 3）合并和分割的可能性。土地作為物）合并和分割的可能性。土地作為物質(zhì)實(shí)體是不可以合并或分割的，但是作質(zhì)實(shí)體是不可以合并或分割的，但是作為為權(quán)益權(quán)益是可以合并或分割的，例如可依是可以合并或分割的，例如可依買(mǎi)賣(mài)、互換、贈(zèng)與、繼承、征用、調(diào)整、買(mǎi)賣(mài)、互換、贈(zèng)與、繼承、征用、調(diào)整、重劃等行為對(duì)土地予以合并或分割。重劃等行為對(duì)土地予以合并或分割。第二節(jié)第二節(jié) 城市土地的區(qū)位選擇城市土地的區(qū)位選

12、擇v一、城市土地的投標(biāo)租金一、城市土地的投標(biāo)租金v德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜能在他的專(zhuān)著德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜能在他的專(zhuān)著孤立國(guó)孤立國(guó)一一書(shū)中，提出了投標(biāo)租金的概念，建立起了一書(shū)中，提出了投標(biāo)租金的概念，建立起了一套投標(biāo)租金模型。杜能指出，投標(biāo)租金是投套投標(biāo)租金模型。杜能指出，投標(biāo)租金是投標(biāo)者對(duì)各種不同區(qū)位的土地所愿意支付的最標(biāo)者對(duì)各種不同區(qū)位的土地所愿意支付的最高租金，它由土地使用者在對(duì)土地使用權(quán)的高租金，它由土地使用者在對(duì)土地使用權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)中產(chǎn)生。競(jìng)爭(zhēng)中產(chǎn)生。 v對(duì)于某一土地需求者來(lái)說(shuō)，在城市地區(qū)影響對(duì)于某一土地需求者來(lái)說(shuō)，在城市地區(qū)影響投標(biāo)租金的最重要因素是土地的位置：地塊投標(biāo)租金的最重要因素是土地的位置：地

13、塊距市中心越近，愿意支付的租金越高。距市中心越近，愿意支付的租金越高。v若以若以r r（d d）代表某一土地需求者的投標(biāo)租金）代表某一土地需求者的投標(biāo)租金曲線(xiàn)，曲線(xiàn)，d d代表到城市中心的距離，代表到城市中心的距離，p p為產(chǎn)品價(jià)為產(chǎn)品價(jià)格，格，q q為產(chǎn)量，為產(chǎn)量，c c為與距離無(wú)關(guān)的單位生產(chǎn)成為與距離無(wú)關(guān)的單位生產(chǎn)成本，本，f f為單位距離的運(yùn)費(fèi)率，為單位距離的運(yùn)費(fèi)率，為平均利潤(rùn)率，為平均利潤(rùn)率，則在一定利潤(rùn)水平下每塊土地的租用者所能則在一定利潤(rùn)水平下每塊土地的租用者所能支付的最大地租（即投標(biāo)租金）為：支付的最大地租（即投標(biāo)租金）為：v r r（d d）=qpcfd =qpcfd v可見(jiàn)，

14、相對(duì)于不變的可見(jiàn)，相對(duì)于不變的p p、c c、和和f f來(lái)說(shuō)，來(lái)說(shuō)，投標(biāo)租金投標(biāo)租金r r（d d）是距離）是距離d d的線(xiàn)性函數(shù)。反的線(xiàn)性函數(shù)。反映在圖映在圖5 5-1-1中，則中，則ABAB為投標(biāo)租金曲線(xiàn)，其為投標(biāo)租金曲線(xiàn)，其斜率為斜率為f f。只要企業(yè)選址在這條曲線(xiàn)上，。只要企業(yè)選址在這條曲線(xiàn)上，則無(wú)論其位置在則無(wú)論其位置在ABAB線(xiàn)段上的何處，企業(yè)線(xiàn)段上的何處，企業(yè)的利潤(rùn)率的利潤(rùn)率都是一定的。都是一定的。v杜能的分析雖是針對(duì)農(nóng)業(yè)而言的，實(shí)際杜能的分析雖是針對(duì)農(nóng)業(yè)而言的，實(shí)際上由于城市地租和農(nóng)業(yè)地租的基礎(chǔ)是一上由于城市地租和農(nóng)業(yè)地租的基礎(chǔ)是一樣的，并由農(nóng)業(yè)地租來(lái)調(diào)節(jié)，因此在城樣的，并由農(nóng)

15、業(yè)地租來(lái)調(diào)節(jié)，因此在城市中，投標(biāo)租金曲線(xiàn)同樣是距離的線(xiàn)性市中，投標(biāo)租金曲線(xiàn)同樣是距離的線(xiàn)性函數(shù)。函數(shù)。v二、城市土地地租曲線(xiàn)二、城市土地地租曲線(xiàn)v在完全競(jìng)爭(zhēng)條件下，城市土地在不同用在完全競(jìng)爭(zhēng)條件下，城市土地在不同用途的使用者進(jìn)行分配時(shí)，總是遵循途的使用者進(jìn)行分配時(shí)，總是遵循“最最高租金原則高租金原則”即愿意支付最高租金即愿意支付最高租金者得之。而不同的使用者，對(duì)于城市不者得之。而不同的使用者，對(duì)于城市不同區(qū)位上的土地，所給出的投標(biāo)租金是同區(qū)位上的土地，所給出的投標(biāo)租金是不同的。不同的。 v現(xiàn)假設(shè)有現(xiàn)假設(shè)有A A、B B、C C三類(lèi)土地使用者，分別三類(lèi)土地使用者，分別是商業(yè)零售業(yè)、制造業(yè)、公寓住

16、宅業(yè)，是商業(yè)零售業(yè)、制造業(yè)、公寓住宅業(yè)，它們各自給出了自己的土地投標(biāo)租金曲它們各自給出了自己的土地投標(biāo)租金曲線(xiàn)，即在一定利潤(rùn)水平下所愿意支付的線(xiàn)，即在一定利潤(rùn)水平下所愿意支付的最大地租曲線(xiàn)：其中最大地租曲線(xiàn)：其中AAAA為商業(yè)用地的為商業(yè)用地的投標(biāo)租金，投標(biāo)租金，BBBB為制造業(yè)的投標(biāo)租金，為制造業(yè)的投標(biāo)租金，CCCC為公寓住宅業(yè)的投標(biāo)租金。為公寓住宅業(yè)的投標(biāo)租金。 v當(dāng)土地處在當(dāng)土地處在OEOE區(qū)段時(shí)，商業(yè)用地的投標(biāo)區(qū)段時(shí)，商業(yè)用地的投標(biāo)租金租金AEAE最高，土地所有者理所當(dāng)然將最高，土地所有者理所當(dāng)然將OEOE區(qū)段的土地給了商業(yè)；同理，區(qū)段的土地給了商業(yè)；同理，EFEF區(qū)段區(qū)段的土地給了投

17、標(biāo)租金最高的制造業(yè)，的土地給了投標(biāo)租金最高的制造業(yè)，F(xiàn)CFC區(qū)段的土地給了投標(biāo)租金最高的公區(qū)段的土地給了投標(biāo)租金最高的公寓住宅業(yè)。于是，這就形成了一條針對(duì)三寓住宅業(yè)。于是，這就形成了一條針對(duì)三個(gè)土地使用者的城市土地的投標(biāo)租金包絡(luò)個(gè)土地使用者的城市土地的投標(biāo)租金包絡(luò)線(xiàn)線(xiàn)AEFCAEFC，它也是實(shí)際上的城市土地市場(chǎng)，它也是實(shí)際上的城市土地市場(chǎng)地租曲線(xiàn)。如圖地租曲線(xiàn)。如圖5 5-2-2。第三節(jié)第三節(jié) 城市土地利用的制約城市土地利用的制約v對(duì)城市土地利用的制約大體來(lái)自下列三大方對(duì)城市土地利用的制約大體來(lái)自下列三大方面，即土地使用管制、土地權(quán)利設(shè)置、相鄰面，即土地使用管制、土地權(quán)利設(shè)置、相鄰關(guān)系。關(guān)系。

18、v一、土地使用管制一、土地使用管制v世界上幾乎每一個(gè)國(guó)家和地區(qū)城市土地的使世界上幾乎每一個(gè)國(guó)家和地區(qū)城市土地的使用都有或多或少的管制，這種管制最主要的用都有或多或少的管制，這種管制最主要的是政府的城市規(guī)劃。是政府的城市規(guī)劃。 v二、土地權(quán)利設(shè)置二、土地權(quán)利設(shè)置v古今中外在土地上設(shè)置的權(quán)利歸納起來(lái)主要有：古今中外在土地上設(shè)置的權(quán)利歸納起來(lái)主要有：所有權(quán)、使用權(quán)、地上權(quán)（指以支付租金為代價(jià)所有權(quán)、使用權(quán)、地上權(quán)（指以支付租金為代價(jià)在他人土地上建筑房屋的權(quán)利，它的實(shí)質(zhì)也就是在他人土地上建筑房屋的權(quán)利，它的實(shí)質(zhì)也就是土地使用權(quán)）、地役權(quán)（指利用他人土地供自己土地使用權(quán)）、地役權(quán)（指利用他人土地供自己使

19、用的便利）、永佃權(quán)（永久使用權(quán)）、典權(quán)使用的便利）、永佃權(quán)（永久使用權(quán)）、典權(quán)（指通過(guò)支付典價(jià)而占有他人的不動(dòng)產(chǎn)，從而獲（指通過(guò)支付典價(jià)而占有他人的不動(dòng)產(chǎn)，從而獲得使用和收益的權(quán)利）、抵押權(quán)（指土地使用權(quán)得使用和收益的權(quán)利）、抵押權(quán)（指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)以土地作抵押獲取獲得者在其有效的使用期限內(nèi)以土地作抵押獲取銀行貸款或其他擔(dān)保的權(quán)利）和租賃權(quán)（指土地銀行貸款或其他擔(dān)保的權(quán)利）和租賃權(quán)（指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)有權(quán)將土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)有權(quán)將土地出租給他人使用以獲得收益。承租人即取得該塊出租給他人使用以獲得收益。承租人即取得該塊土地的租賃權(quán)）。土

20、地的租賃權(quán)）。 v三、相鄰關(guān)系三、相鄰關(guān)系v所謂相鄰關(guān)系，是指兩個(gè)以上相互毗鄰所謂相鄰關(guān)系，是指兩個(gè)以上相互毗鄰的房地產(chǎn)所有人或使用人，在行使房地的房地產(chǎn)所有人或使用人，在行使房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權(quán)時(shí)，相產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權(quán)時(shí)，相互之間應(yīng)當(dāng)給予方便或者接受限制而發(fā)互之間應(yīng)當(dāng)給予方便或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。生的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。v在現(xiàn)實(shí)生活中，主要存在著下列兩類(lèi)相在現(xiàn)實(shí)生活中，主要存在著下列兩類(lèi)相鄰關(guān)系：一是通風(fēng)、采光、排水、排污鄰關(guān)系：一是通風(fēng)、采光、排水、排污的相鄰關(guān)系。二是險(xiǎn)情危害的相鄰關(guān)系。的相鄰關(guān)系。二是險(xiǎn)情危害的相鄰關(guān)系。 第四節(jié)第四節(jié) 城市土地價(jià)格的特征

21、城市土地價(jià)格的特征v一、土地價(jià)格與一般物品價(jià)格的不同一、土地價(jià)格與一般物品價(jià)格的不同v土地價(jià)格（簡(jiǎn)稱(chēng)地價(jià)）與一般物品的價(jià)格，土地價(jià)格（簡(jiǎn)稱(chēng)地價(jià)）與一般物品的價(jià)格，既有共同之處，也有不同的地方。它們的共既有共同之處，也有不同的地方。它們的共同之處是：（同之處是：（1 1）都是價(jià)格，用貨幣表示；）都是價(jià)格，用貨幣表示；（2 2）都有波動(dòng)，受供求等因素的影響；）都有波動(dòng)，受供求等因素的影響；（3 3）按質(zhì)論價(jià)，優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。）按質(zhì)論價(jià)，優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。 v土地價(jià)格與一般物品價(jià)格的土地價(jià)格與一般物品價(jià)格的不同之處不同之處主要主要有下列六個(gè)方面：有下列六個(gè)方面：v1 1、生產(chǎn)成本不同。一般物品

22、是勞動(dòng)的產(chǎn)、生產(chǎn)成本不同。一般物品是勞動(dòng)的產(chǎn)物，土地本質(zhì)上不是勞動(dòng)創(chuàng)造的，所以一物，土地本質(zhì)上不是勞動(dòng)創(chuàng)造的，所以一般物品的價(jià)格必然含有生產(chǎn)成本因素，而般物品的價(jià)格必然含有生產(chǎn)成本因素，而地價(jià)不一定含有生產(chǎn)成本因素。地價(jià)不一定含有生產(chǎn)成本因素。v2 2、供求變化不同。地價(jià)與一般物品的價(jià)、供求變化不同。地價(jià)與一般物品的價(jià)格都受供求變化的影響，但土地由于具有格都受供求變化的影響，但土地由于具有不可移動(dòng)性和數(shù)量不變性，其不可移動(dòng)性和數(shù)量不變性，其供給彈性較供給彈性較小小，所以地價(jià)多受需求方面的影響，并且，所以地價(jià)多受需求方面的影響，并且對(duì)土地的需求是一種對(duì)土地的需求是一種“引致引致”需求。需求。 v

23、3 3、價(jià)格差異不同。一般物品可以標(biāo)準(zhǔn)化，、價(jià)格差異不同。一般物品可以標(biāo)準(zhǔn)化，其價(jià)格較一致。土地由于具有獨(dú)特性，沒(méi)其價(jià)格較一致。土地由于具有獨(dú)特性，沒(méi)有兩宗是完全相同的，基本上是有兩宗是完全相同的，基本上是一宗土地一宗土地一個(gè)價(jià)格一個(gè)價(jià)格，而且價(jià)格差異較大。，而且價(jià)格差異較大。v4 4、市場(chǎng)性質(zhì)不同。一般物品的市場(chǎng)為較、市場(chǎng)性質(zhì)不同。一般物品的市場(chǎng)為較完全的市場(chǎng)，形成的價(jià)格較客觀，而土地完全的市場(chǎng)，形成的價(jià)格較客觀，而土地市場(chǎng)為市場(chǎng)為不完全市場(chǎng)不完全市場(chǎng)，形成的地價(jià)受主觀因，形成的地價(jià)受主觀因素的影響較大。素的影響較大。 v5 5、折舊現(xiàn)象不同。一般物品有折舊現(xiàn)象，、折舊現(xiàn)象不同。一般物品有折

24、舊現(xiàn)象，其價(jià)值通常隨著時(shí)間的流逝而貶低。土地其價(jià)值通常隨著時(shí)間的流逝而貶低。土地由于具有不可毀滅性，不僅無(wú)折舊現(xiàn)象，由于具有不可毀滅性，不僅無(wú)折舊現(xiàn)象，而且有增值現(xiàn)象，其價(jià)格通常隨著時(shí)間的而且有增值現(xiàn)象，其價(jià)格通常隨著時(shí)間的流逝而自然升高。流逝而自然升高。v6 6、形成時(shí)間不同。一般物品可以標(biāo)準(zhǔn)化，、形成時(shí)間不同。一般物品可以標(biāo)準(zhǔn)化，易于比較，且有較完全的市場(chǎng)，因此其價(jià)易于比較，且有較完全的市場(chǎng)，因此其價(jià)格形成的時(shí)間通常較短而且容易。而土地格形成的時(shí)間通常較短而且容易。而土地個(gè)別差異大，不易于比較，是很不完全的個(gè)別差異大，不易于比較，是很不完全的市場(chǎng)，其價(jià)格一般需要經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期考慮后才市場(chǎng)，其價(jià)格

25、一般需要經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期考慮后才能形成，因此地價(jià)形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)而能形成，因此地價(jià)形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)而且較難。且較難。 v二、土地價(jià)格的一般特征二、土地價(jià)格的一般特征v地價(jià)一般特征主要有下列四個(gè)方面：地價(jià)一般特征主要有下列四個(gè)方面：v1 1、地價(jià)既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用代價(jià)、地價(jià)既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用代價(jià)的租金。的租金。v土地本身有一個(gè)價(jià)格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱(chēng)為土地本身有一個(gè)價(jià)格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱(chēng)為源泉價(jià)格源泉價(jià)格，即這里的交換代價(jià)的價(jià)格，以下簡(jiǎn)稱(chēng)即這里的交換代價(jià)的價(jià)格，以下簡(jiǎn)稱(chēng)地價(jià)地價(jià)；另；另外還有一個(gè)使用它一定時(shí)間的價(jià)格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上外還有一個(gè)使用它一定時(shí)間的價(jià)格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱(chēng)為稱(chēng)為服務(wù)價(jià)格服務(wù)價(jià)格，即這

26、里的使用代價(jià)的租金，以，即這里的使用代價(jià)的租金，以下簡(jiǎn)稱(chēng)下簡(jiǎn)稱(chēng)地租地租。地價(jià)與地租的關(guān)系，猶如資本的。地價(jià)與地租的關(guān)系，猶如資本的本金與利息的關(guān)系。地價(jià)本金與利息的關(guān)系。地價(jià)= =地租地租資本化率。資本化率。 v2 2、地價(jià)實(shí)質(zhì)上是土地權(quán)益的價(jià)格。、地價(jià)實(shí)質(zhì)上是土地權(quán)益的價(jià)格。v由于土地具有不可移動(dòng)性，結(jié)果其可以由于土地具有不可移動(dòng)性，結(jié)果其可以移轉(zhuǎn)的，并非土地的物質(zhì)實(shí)體本身，而移轉(zhuǎn)的，并非土地的物質(zhì)實(shí)體本身，而是有關(guān)該土地的所有權(quán)、使用權(quán)或者其是有關(guān)該土地的所有權(quán)、使用權(quán)或者其他權(quán)益，所以地價(jià)實(shí)質(zhì)上是這些無(wú)形權(quán)他權(quán)益，所以地價(jià)實(shí)質(zhì)上是這些無(wú)形權(quán)益的價(jià)格。益的價(jià)格。v3 3、地價(jià)是在長(zhǎng)期考慮下

27、形成的。、地價(jià)是在長(zhǎng)期考慮下形成的。v一宗土地通常與周?chē)渌谕恋貥?gòu)成某一宗土地通常與周?chē)渌谕恋貥?gòu)成某一特定地區(qū)，但該地區(qū)并非固定不變，一特定地區(qū)，但該地區(qū)并非固定不變，尤其是社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置經(jīng)常在變化，所以尤其是社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置經(jīng)常在變化，所以地價(jià)是在考慮該土地過(guò)去如何使用，預(yù)地價(jià)是在考慮該土地過(guò)去如何使用，預(yù)計(jì)將來(lái)能作何種使用，總結(jié)這些考慮結(jié)計(jì)將來(lái)能作何種使用，總結(jié)這些考慮結(jié)果后才能形成土地的今日價(jià)格。果后才能形成土地的今日價(jià)格。v4 4、地價(jià)一般隨著交易的必要而個(gè)別形成，、地價(jià)一般隨著交易的必要而個(gè)別形成，交易主體的個(gè)別因素容易起作用。交易主體的個(gè)別因素容易起作用。第五節(jié)第五節(jié) 世界各國(guó)土地制度比較世界各國(guó)土地制度比較v世界上各國(guó)依其政治與經(jīng)濟(jì)制度的不同，而制世界上各國(guó)依其政治與經(jīng)濟(jì)制度的不同，而制定不同的城市土地制度。如果將其歸納分類(lèi)，定不同的城市土地制度。如果將其歸納分類(lèi)，大體上可以分為三種模式。大體上可以分為三種模式。v一、完全市場(chǎng)模式一、完全市場(chǎng)模式v在這種土地制度下，土地主要屬于私人所有。在這種土地制度下，土地主要屬于私人所有。土地像其它商品一樣，可以在地產(chǎn)市場(chǎng)上自由土地像其它商品一樣，可以在地產(chǎn)市場(chǎng)上自