對(duì)我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的調(diào)查報(bào)告

1、中央廣播電視大學(xué)社會(huì)實(shí)踐考核表實(shí)踐課題 對(duì)我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的調(diào)查報(bào)告 姓 名 學(xué) 號(hào) 年 級(jí) 專 業(yè) 指導(dǎo)教師 教育層次 教 學(xué) 點(diǎn) 時(shí) 間 對(duì)我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的調(diào)查報(bào)告各國(guó)發(fā)展的歷史證明，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是關(guān)系一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民群眾居住條件改善的重要領(lǐng)域之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年1月至2004年12月，縣內(nèi)共投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金8.43億元，開(kāi)發(fā)用地契稅入庫(kù)1944萬(wàn)元。2003年商品房銷售面積6.2萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)銷售入庫(kù)稅收700萬(wàn)元。2004年商品房銷售面積13.5萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)銷售入庫(kù)稅收2335萬(wàn)元。近幾年來(lái)，仙居縣房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，住房總量每年以約7.5萬(wàn)平方米的速度

2、增長(zhǎng)，人均居住面積24.24平方米（人均建筑面積30 平方米），高于全國(guó)平均水平6.5平方米。投資性購(gòu)房比重占7.22%，自住比重占92.78%，市場(chǎng)投機(jī)成分較低。這些數(shù)據(jù)充分說(shuō)明，近年來(lái)，我縣住房建設(shè)總體上保持平穩(wěn)、健康的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀以及對(duì)商品房需求的預(yù)測(cè)仙居是一個(gè)新興發(fā)展中的縣市，商品流通旺盛，仙居全縣目前人口約46.5萬(wàn)人，縣城人口約8萬(wàn)人，但城市建設(shè)面貌一直較差。20世紀(jì)后期建造的“地到天”式排屋及三、五十年代建造的老城區(qū)仍然是居民主要居住模式，其老房屋多數(shù)處于空置狀態(tài)，配套設(shè)施較完善的住宅小區(qū)將近2003年才起步。1989年仙居縣第一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)

3、立，至今已發(fā)展有14家，其中三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)3家，肆級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)11家，縣外4家三級(jí)企業(yè)（有項(xiàng)目）在本縣開(kāi)發(fā)。目前，已出讓開(kāi)發(fā)用地37.9萬(wàn)平方米，在建項(xiàng)目18個(gè)，核準(zhǔn)開(kāi)發(fā)量計(jì)建筑面積69.2萬(wàn)平方米，固定從業(yè)人數(shù)200多人，年開(kāi)發(fā)商品房能力約15萬(wàn)平方米。近4年內(nèi)（2004年2007年）商品房需求主要來(lái)自三個(gè)方面：（一）、適應(yīng)住房更新的需求目前，仙居縣城有近2.5萬(wàn)戶家庭購(gòu)買了房改房、商品房或自建房。隨著國(guó)家“十五”計(jì)劃綱要中關(guān)于住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展措施的落實(shí)，近5年內(nèi)，仙居會(huì)形成“改善居住條件”的熱潮。如果有10%居民戶入市以小換大，以舊換新的梯度消費(fèi)，按平均每戶購(gòu)房150平方米計(jì)算，將形成近37

4、.5萬(wàn)平方米的商品房需求量。（二）、適應(yīng)城市化進(jìn)程的需求仙居縣2004年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為44.6億元，人均生產(chǎn)總值9568元。財(cái)政收入3.57億元，其中地方財(cái)政收入1.93億元。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額為30.8億元，城鎮(zhèn)化水平將由2004年的33.6%增長(zhǎng)為2007年的40.8%，縣城人口將由2003年的7.8萬(wàn)余人增長(zhǎng)為2007年的11萬(wàn)人，累計(jì)增加3.2萬(wàn)余人，按40%的新增長(zhǎng)人口購(gòu)買住宅，以人均40平方米計(jì)算，新增商品房需求量近52萬(wàn)平方米。（三）、適應(yīng)房地產(chǎn)投資的需求現(xiàn)階段，仙居的房地產(chǎn)價(jià)格較之周邊縣市尚屬偏低，升值空間較大，隨著高速路建設(shè)開(kāi)通，如促銷得當(dāng)，預(yù)計(jì)有一部分外地及本地家庭將參與

5、房地產(chǎn)投資。如果有500戶家庭進(jìn)行投資，平均每戶購(gòu)房150平方米，將形成7.5萬(wàn)平方米的需求量。綜上所述，五年內(nèi)估計(jì)會(huì)形成97萬(wàn)平方米的商品房需求量，平均每年開(kāi)發(fā)銷售約20萬(wàn)平方米才能基本滿足需求。按商品房均價(jià)3000元/平方米計(jì)算，銷售收入可達(dá)到5.82億，建筑安裝工程0.97億（以每平方米造價(jià)500元計(jì)算），每年將帶來(lái)5000萬(wàn)左右的稅收。二、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題與原因 （一）、土地市場(chǎng)逐漸走向規(guī)范，但土地增量供應(yīng)控制不嚴(yán)，用地供給缺乏規(guī)劃仙居縣開(kāi)發(fā)用地真正運(yùn)行規(guī)范是近兩年的事，過(guò)去沒(méi)有按照城市發(fā)展方向的要求做好城市總體規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃。前幾年推出大小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目18項(xiàng)，絕大多數(shù)地

6、塊面積過(guò)小形不成開(kāi)發(fā)規(guī)模，相應(yīng)的小區(qū)配套設(shè)施不完善，提高不了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)檔次，嚴(yán)重影響城市建設(shè)品位。政府應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系有計(jì)劃有步驟地分期分批出讓土地，謀求土地效益最大化。針對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)的飛速發(fā)展，人們對(duì)高品質(zhì)、高檔次的生活需求日趨強(qiáng)烈，利用仙居得天獨(dú)厚的自然山水資源和一流的配套設(shè)施，引導(dǎo)消費(fèi)潮流。（二）、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小，負(fù)債率偏高房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的區(qū)域性。整體來(lái)看，行業(yè)平均利潤(rùn)率較高，行業(yè)發(fā)展時(shí)間短、遠(yuǎn)沒(méi)有完成優(yōu)勝劣汰的過(guò)程。仙居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在規(guī)模小性化和產(chǎn)業(yè)集中度不足情況。小企業(yè)難以形成規(guī)?；拈_(kāi)發(fā)建設(shè)，缺乏足夠的競(jìng)爭(zhēng)力，且普遍存在著資產(chǎn)負(fù)債率偏高、風(fēng)險(xiǎn)大、內(nèi)部管理差、專

7、業(yè)人員缺乏等問(wèn)題。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、管理日漸規(guī)范的市場(chǎng)，中小企業(yè)要想取得發(fā)展的突破，靠自身的力量很難做到。（三）、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)快，對(duì)民眾心理預(yù)期影響大市民中70%以上認(rèn)為商品房房?jī)r(jià)高，50%以上認(rèn)為房?jī)r(jià)太高無(wú)法接受。仙居屬欠發(fā)達(dá)縣份，近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫，購(gòu)銷兩旺，呈現(xiàn)出一派繁榮景象，商品房?jī)r(jià)格從2002年均價(jià)1200元/平方米， 2007年均價(jià)增長(zhǎng)到3000元/平方米，房?jī)r(jià)整整翻了二番。2005年國(guó)務(wù)院出臺(tái)了“國(guó)八條”、“新國(guó)八條”、“七部委新政”等一系列穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策，但宏觀調(diào)控政策對(duì)正在潛在發(fā)展的仙居影響不大，2005、2006年房?jī)r(jià)雖有趨于平穩(wěn)之勢(shì)，但到了06年底，商品住宅均價(jià)達(dá)到29

8、00元/平方米。從門2005年新出讓成交的土地看，樓面地價(jià)每平方米已達(dá)到1000多元，建成后房?jī)r(jià)又會(huì)如何可想而知。（四）、物業(yè)管理較為薄弱由于物業(yè)管理行業(yè)的特殊性及其專業(yè)發(fā)展歷史較短等因素，專業(yè)建設(shè)存在著與行業(yè)實(shí)踐相脫離的許多問(wèn)題。仙居物管企業(yè)只有2家，從業(yè)人員及服務(wù)管理水準(zhǔn)較低。調(diào)查顯示，對(duì)小區(qū)物業(yè)管理表示不滿的居民，反映最強(qiáng)烈的問(wèn)題是"小區(qū)保安隊(duì)伍的管理差"，隨后依次是"收費(fèi)后沒(méi)有提供相應(yīng)的服務(wù)"和"業(yè)主與物業(yè)公司缺乏良好互動(dòng)"，選擇以上三項(xiàng)的人均超過(guò)三成。"公用水電的分?jǐn)?quot;和"公共物業(yè)的收益及使用不

9、透明"以及"公共物業(yè)產(chǎn)權(quán)不明確"等也是居民反映較多的問(wèn)題，選擇的人在20%-30%之間。三、發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的建議與對(duì)策（一）、樹(shù)立經(jīng)營(yíng)城市理念，謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展徹底改變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下城市建設(shè)管理的模式和思維方式，樹(shù)立市場(chǎng)觀念、進(jìn)取觀念、競(jìng)爭(zhēng)觀念、質(zhì)量觀念、效率觀念，積極探索加快發(fā)展的新思路、新舉措、新機(jī)制。學(xué)習(xí)借鑒一切好的經(jīng)驗(yàn)和方法，按照建設(shè)現(xiàn)代化旅游休閑城市的要求，堅(jiān)持以人為本，統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)，營(yíng)造良好的人居環(huán)境。堅(jiān)持以發(fā)展適應(yīng)廣大市民需要的住宅建設(shè)為主，重點(diǎn)發(fā)展解決中低收入家庭的住宅，適當(dāng)發(fā)展中高檔住宅，重視老年人住宅的建設(shè)。（二）

10、、進(jìn)一步完善土地調(diào)控政策，從緊控制新增建設(shè)用地根據(jù)需求預(yù)測(cè)，仙居縣目前在房產(chǎn)供地年在200畝（可建20至25萬(wàn)平方米）為宜，政府應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃，嚴(yán)格控制供地總量，加強(qiáng)對(duì)利用荒地等進(jìn)行投資建設(shè)的管理。（三）、 在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理方面，著力調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定商品住房?jī)r(jià)格一是引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)。要求新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下的面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70以上。大套型住房按揭貸款最低首付款比例不得低于30。二是重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。要求各地政府明確普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)，并作出具體空間布局、項(xiàng)目用地

11、和建設(shè)進(jìn)度安排，向社會(huì)公布。（四）、完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)加快發(fā)展旅游休閑房產(chǎn)，如公寓、酒店、度假村、城市中心、娛樂(lè)中心、休閑中心等，根據(jù)市場(chǎng)需求，采取有效措施加快休閑房產(chǎn)發(fā)展，提高其在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例。（五）、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過(guò)并購(gòu)整和資源目前仙居縣房地產(chǎn)企業(yè)已發(fā)展到18家（外地4家），而真正具有一定規(guī)模和實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司卻寥寥無(wú)幾?？h城兩個(gè)大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都由外地公司開(kāi)發(fā)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)加劇，只有資金實(shí)力雄厚、技術(shù)力量強(qiáng)大、有品牌房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商才能占據(jù)市場(chǎng)。在扶持重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的同時(shí)，應(yīng)引導(dǎo)企業(yè)做大、做強(qiáng)，引導(dǎo)走聯(lián)合之路，以集團(tuán)化的優(yōu)勢(shì)來(lái)參與競(jìng)爭(zhēng)，互補(bǔ)性的企業(yè)之間的合作，優(yōu)勢(shì)非常明顯，