房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作流程一

1、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作流程 一、財(cái)務(wù)部崗位設(shè)置 （1）財(cái)務(wù)經(jīng)理 A、日常工作 （1) 根據(jù)國(guó)家財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)法規(guī)和行業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)定，結(jié)合項(xiàng)目公司特點(diǎn)，負(fù)責(zé)建立有效的財(cái)務(wù)管理制度和具體規(guī)定，報(bào)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。 （2) 預(yù)測(cè)、落實(shí)資金的統(tǒng)籌與收付；依據(jù)經(jīng)營(yíng)情況合理地調(diào)配資金，確保資金的有效利用和安全； （3) 主動(dòng)進(jìn)行財(cái)會(huì)資訊分析和評(píng)價(jià)，向領(lǐng)導(dǎo)提供及時(shí)、可靠的財(cái)務(wù)信息和有關(guān)工作建議。協(xié)助財(cái)務(wù)總監(jiān)做好本部門內(nèi)務(wù)工作。 （4) 與工商、銀行、審計(jì)、稅務(wù)等業(yè)務(wù)管理部門保持良好的溝通和合作； （5) 負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)監(jiān)督。根據(jù)規(guī)定的成本、費(fèi)用開支范圍和標(biāo)準(zhǔn)，審核原始憑證的合法性、合理性和真實(shí)性，審核費(fèi)用發(fā)生的審批手續(xù)是否符合

2、公司規(guī)定。 （6) 對(duì)出納的日常工作進(jìn)行監(jiān)督。對(duì)出納的日常收款、支出業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，審核支出款項(xiàng)是否符合公司的管理制度、是否符合財(cái)務(wù)制度的管理規(guī)定；收入款項(xiàng)是否及時(shí)送存銀行、有沒有公款私存的問題；并定期或不定期對(duì)現(xiàn)金進(jìn)行盤存； （7) 負(fù)責(zé)組織內(nèi)部檢查、組織會(huì)計(jì)報(bào)表審計(jì)以及驗(yàn)資等專項(xiàng)事務(wù)； （8) 負(fù)責(zé)分析、預(yù)測(cè)公司總體經(jīng)營(yíng)狀況，及時(shí)完整地編報(bào)各種財(cái)務(wù)報(bào)表； （9) 負(fù)責(zé)財(cái)產(chǎn)物資的登記及使用情況的檢查監(jiān)督，保障財(cái)產(chǎn)物資的安全和有效合理使用； （10) 組織項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)系統(tǒng)的各類崗位培訓(xùn)、技能培訓(xùn)工作； （11) 負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)分析、財(cái)務(wù)預(yù)決算及財(cái)務(wù)解決方案的提出； （12) 復(fù)核銷售提成；及時(shí)與銷售部

3、的銷售提成表進(jìn)行審查核對(duì)，保障銷售數(shù)據(jù)的核對(duì)無誤。 （13) 配合對(duì)內(nèi)、對(duì)外事務(wù)。配合各部門工作； (14) 負(fù)責(zé)保管項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)專用章，并健全印章領(lǐng)用審批登記等手續(xù)。 （15) 完成上級(jí)交辦的其他工作。 B、權(quán)利 （1)參與項(xiàng)目項(xiàng)目公司重大經(jīng)營(yíng)會(huì)議，為會(huì)議決策提供采取數(shù)據(jù)和信息； （2)參與年度、季度、月度的生產(chǎn)計(jì)劃、銷售計(jì)劃、采供計(jì)劃的制定，并提出合理想法和建議 （3)對(duì)項(xiàng)目項(xiàng)目公司預(yù)算匯總平衡的權(quán)力； （4)對(duì)違反財(cái)務(wù)制度的單位和個(gè)人給予處罰的權(quán)力； （5)對(duì)其他部門實(shí)施財(cái)務(wù)考核的權(quán)力； （6)具有內(nèi)部員工考核的權(quán)力。 C、責(zé)任 （1）對(duì)資金安全、財(cái)務(wù)內(nèi)部控制、財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性、財(cái)務(wù)核算

4、合法性等負(fù)責(zé) （2）如因工作失職，給項(xiàng)目公司造成損失，應(yīng)負(fù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)、行政責(zé)任直至法律責(zé)任 D、隸屬關(guān)系 (1）直屬上級(jí)：總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān) (2）直屬下級(jí)：財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、出納、 （2）財(cái)務(wù)(會(huì)計(jì))主管 A、日常工作 （1) 在財(cái)務(wù)經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，按照公司財(cái)會(huì)制度和核算管理有關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)公司各種核算和其他業(yè)務(wù)的記帳工作。 （2) 根據(jù)財(cái)務(wù)制度規(guī)定，設(shè)置科目明細(xì)帳和使用對(duì)應(yīng)的帳簿，認(rèn)真、準(zhǔn)確地登錄各類明細(xì)帳，要求做到帳目清楚、數(shù)字正確、登記及時(shí)、帳證相符，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)更正。 （3) 負(fù)責(zé)依稅法規(guī)定做好印花稅貼花工作及相應(yīng)的繳納記錄。 （4) 負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)的會(huì)計(jì)明細(xì)核算工作，建立固定資產(chǎn)輔助明細(xì)帳，及時(shí)辦理記

5、帳登記手續(xù)。按月正確計(jì)提固定資產(chǎn)折舊，定期或不定期地組織清產(chǎn)核資工作。 （5) 在財(cái)務(wù)經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，準(zhǔn)確、及時(shí)地做好帳務(wù)和結(jié)算工作，正確進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，填制和審核會(huì)計(jì)憑證，登記明細(xì)帳和總帳。 （6) 正確計(jì)算收入、費(fèi)用、成本，正確計(jì)算和處理財(cái)務(wù)成果，具體負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目公司月度、年度會(huì)計(jì)報(bào)表、年度會(huì)計(jì)決算及附注說明和利潤(rùn)分配核算工作。 （7) 負(fù)責(zé)公司的各項(xiàng)債權(quán)、債務(wù)的清理結(jié)算工作。及時(shí)按月與銀行對(duì)賬單，進(jìn)行對(duì)賬出具調(diào)節(jié)表，并交財(cái)務(wù)經(jīng)理審核。 （8) 正確進(jìn)行會(huì)計(jì)核算電算化處理，提高會(huì)計(jì)核算工作的速度和準(zhǔn)確性。 （9) 負(fù)責(zé)公司稅金的計(jì)算、申報(bào)和解繳工作，協(xié)助有關(guān)部門開展財(cái)務(wù)審計(jì)和年檢。 （10) 及

6、時(shí)做好會(huì)計(jì)憑證、帳冊(cè)、報(bào)表等財(cái)會(huì)資料的收集、匯編、歸檔等會(huì)計(jì)檔案管理工作。 (11)負(fù)責(zé)對(duì)存放的付款合同進(jìn)行集中的歸檔管理，并建立合同臺(tái)帳。按合同的類別、名稱、簽訂單位、合同金額、付款時(shí)點(diǎn)及金額、執(zhí)行情況等做出詳細(xì)準(zhǔn)確的反映。 (12)做好銷售統(tǒng)計(jì)工作，及時(shí)與售樓流水賬、銷售日?qǐng)?bào)進(jìn)行核對(duì)；并對(duì)銷售合同進(jìn)行整理、歸檔。 (13)完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的其他任務(wù)。 B、權(quán)利 （1)對(duì)涉及財(cái)務(wù)開支的人員有財(cái)務(wù)監(jiān)督權(quán) （2)對(duì)對(duì)財(cái)務(wù)開支手續(xù)不完善、不合法的支出，有拒絕辦理權(quán) （3)要求相關(guān)部門和人員配合的權(quán)力 （4)財(cái)務(wù)經(jīng)理授予的其他權(quán)力 C、責(zé)任 （1）對(duì)工作質(zhì)量負(fù)責(zé) （2）如因工作失職，給公司造成損失，

7、應(yīng)負(fù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)、行政責(zé)任 （3）出納 A、日常工作 (1) 熟悉有關(guān)法律法規(guī)，特別是國(guó)家關(guān)于現(xiàn)金和銀行存款的管理制度； （2) 根據(jù)收付款憑證辦理收付款事項(xiàng)，做到賬目日清月結(jié)，準(zhǔn)確無誤； （3) 嚴(yán)格審核執(zhí)行現(xiàn)金的收付款的規(guī)定范圍，對(duì)于應(yīng)由銀行收付的款項(xiàng)必須通過銀行結(jié)算； （4) 掌握庫存現(xiàn)金限額，超過限額時(shí)必須及時(shí)存行，避免現(xiàn)金坐支； （5) 保管好負(fù)責(zé)人私章、支票，嚴(yán)格審批手續(xù)，禁止簽發(fā)空頭支票； （6) 及時(shí)領(lǐng)取銀行回單，以銀行回單為準(zhǔn)入賬；根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)編制的銀行余額調(diào)節(jié)及時(shí)清查、處理未達(dá)款項(xiàng)； （7) 在財(cái)務(wù)經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下做好現(xiàn)場(chǎng)收款員管理工作；及時(shí)與會(huì)計(jì)溝通，完善賬后領(lǐng)導(dǎo)簽字手續(xù)；并做好

8、收據(jù)管理工作； （8) 保守秘密，有權(quán)拒絕不該知道的查詢； （9) 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 B、隸屬關(guān)系：財(cái)務(wù)經(jīng)理 (1)監(jiān)督：各種開支報(bào)銷人員、收款員 (2)指導(dǎo)：現(xiàn)場(chǎng)收款員 (4)合作者：財(cái)務(wù)部?jī)?nèi)部職員 (5)外部關(guān)系：協(xié)助財(cái)務(wù)經(jīng)理辦理與銀行相關(guān)的公共關(guān)系 二、會(huì)計(jì)核算流程 A、基本流程 （一）填制會(huì)計(jì)憑證 1、審核原始憑證 原始憑證是證明經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)已經(jīng)發(fā)生，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任并用作記帳原始依據(jù)的一種憑證，是進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的原始資料和主要依據(jù)。原始憑證應(yīng) 具備如下基本要素：憑證名稱、填制日期、填制單位、填制人、經(jīng)辦人員簽名或單位蓋章，以及接受單位名稱、經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)內(nèi)容、金額等。 從外部取得的原始憑證，

9、須蓋有填制單位公章（財(cái)務(wù)專用章或發(fā)票專用章）；從個(gè)人取得的原始憑證，應(yīng)有填制人員的簽名或蓋章。 自制原始憑證，須有負(fù)責(zé)人或經(jīng)理指定人員的簽名或蓋章。 購(gòu)買實(shí)物的原始憑證，必須有購(gòu)物清單（小票）發(fā)票等及相關(guān)驗(yàn)收證明。 支付款項(xiàng)原始憑證，必須有收款單位或收款人的收款(簽收)證明。 發(fā)生業(yè)主售房時(shí)，須提供業(yè)主申請(qǐng),要審核有無合同約定和產(chǎn)權(quán)辦理及房款交付等情況，要有營(yíng)銷部經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理、總經(jīng)理簽字方可辦理，并做好與各部門的相互銜接工作。 職工出差借款憑據(jù)，必須作為原始憑證附在記帳憑證后面，職工退回借款時(shí)，應(yīng)另開收據(jù)，作為正式原始憑證，不得退還原借款借據(jù)。 經(jīng)上級(jí)有關(guān)部門批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)將批準(zhǔn)文件作為

10、原始憑證附件。 2、編制記帳憑證 會(huì)計(jì)人員根據(jù)審核無誤、內(nèi)容完整的原始憑證，按照經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生的性質(zhì)，分現(xiàn)收、現(xiàn)付、銀收、銀付和轉(zhuǎn)帳憑證五類，編制記帳憑證。 記帳憑證的摘要應(yīng)與原始憑證內(nèi)容一致，在填寫“摘要”時(shí)，既要簡(jiǎn)明，又要全面、清楚，以說明問題為主。寫事情要有過程；銀行結(jié)算憑證，要注明支票號(hào)碼、去向；送存款項(xiàng)，要注明現(xiàn)金、支票、匯票等。遇有沖轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)，不應(yīng)只寫沖轉(zhuǎn)，應(yīng)寫明沖轉(zhuǎn)某年、某月、某日、某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和憑證號(hào)碼，也不能只寫對(duì)方科目。要求“摘要”能夠正確地、完整地反映經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和資金變化的來龍去脈，切忌含糊不清。如果一份報(bào)銷單涉及電話費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)等多個(gè)費(fèi)用科目，編制憑證時(shí)要分別按實(shí)際內(nèi)容

11、填列摘要。 例如： A、現(xiàn)金付款憑證 摘要：要有接收款項(xiàng)的部門名稱、經(jīng)辦人，款項(xiàng)所屬時(shí)間及用途。 支付營(yíng)銷策劃部×××經(jīng)辦人7月份戶外媒體廣告費(fèi)。 支付總經(jīng)理×××6月份重要客戶電話費(fèi)。 B、現(xiàn)金收款憑證 摘要：要有付出款項(xiàng)的部門名稱、經(jīng)辦人，款項(xiàng)所屬時(shí)間及付款的原因。 收到工程部×××經(jīng)辦人6月8號(hào)上班遲到罰款。 收到財(cái)務(wù)部×××經(jīng)辦人償還4月份借款。 C、銀行收款憑證 摘要：要有付出款項(xiàng)的單位名稱、款項(xiàng)所屬時(shí)間及用途。 收到#期#號(hào)樓#單位#業(yè)主XXX房款。 收到建行*支

12、行第二季度利息。 收到集團(tuán)總公司2010年6月份撥款。 D、銀行付款憑證（BP） 摘要：要有收到款項(xiàng)的部門名稱、經(jīng)辦人，款項(xiàng)所屬時(shí)間及用途 支付營(yíng)銷策劃部×××經(jīng)辦人4月份報(bào)紙廣告費(fèi)。 支付營(yíng)銷策劃部×××6月15日提取現(xiàn)金購(gòu)置促銷禮品。 E、轉(zhuǎn)帳憑證（JV） 摘要：要明確經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)發(fā)生所對(duì)應(yīng)的部門、責(zé)任人、發(fā)生的時(shí)間及原因等。 計(jì)提財(cái)務(wù)部XXX員工宿舍小區(qū)6月份房租。 F、資產(chǎn)記帳憑證（AA） 摘要：1.固定資產(chǎn)的命名要規(guī)范,2.多項(xiàng)資產(chǎn)不能捆綁在一起命名。 新購(gòu)置的聯(lián)想啟天電腦三臺(tái)，不能三臺(tái)只創(chuàng)建一個(gè)資產(chǎn)號(hào)登記，而應(yīng)分別創(chuàng)建三個(gè)不同

13、的資產(chǎn)號(hào)。同樣道理，同時(shí)購(gòu)置數(shù)臺(tái)貨車時(shí)，也應(yīng)分開創(chuàng)建不同的資產(chǎn)號(hào)，如有配車的車牌號(hào)標(biāo)注在資產(chǎn)的文本描述中。 沖銷會(huì)計(jì)憑證要更改摘要（即“此憑證被XXX號(hào)憑證沖銷” ，“沖銷XXX號(hào)憑證” ），并附上被沖銷憑證/沖銷憑證的復(fù)印件等附件。 記帳憑證要有審核人（財(cái)務(wù)經(jīng)理）簽章(簽字)。 3、會(huì)計(jì)憑證整理、保管 應(yīng)每月定期將會(huì)計(jì)憑證加以歸類整理，按憑證序號(hào)排列，加上封面、封底，裝訂成冊(cè)，并在裝訂線上加貼封簽，以防散失和任意拆裝。封面上應(yīng)注明項(xiàng)目公司名稱、憑證種類、所屬年月和起訖日期、起訖號(hào)碼、憑證本數(shù)等。財(cái)務(wù)經(jīng)理要在裝訂線封簽處簽名或蓋章，然后存檔保管。 會(huì)計(jì)憑證必須做到妥善保管，存放有序、查找方便，

14、嚴(yán)防毀損、丟失和泄密。 會(huì)計(jì)憑證原則上不得借出，如有特殊需要，須報(bào)項(xiàng)目項(xiàng)目公司總經(jīng)理與財(cái)務(wù)經(jīng)理批準(zhǔn)，才能借出，并由財(cái)務(wù)做好備查記錄，但不得拆散，并限期歸還。 （二）打印帳簿 每季度打印一次會(huì)計(jì)帳簿，并裝訂成冊(cè)，存檔保管。 （三）編制會(huì)計(jì)報(bào)表 1、在全部經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)憑證完全入帳并準(zhǔn)確記帳的基礎(chǔ)上，根據(jù)國(guó)家會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有關(guān)編制會(huì)計(jì)報(bào)表的規(guī)定，按照總部統(tǒng)一會(huì)計(jì)報(bào)表的項(xiàng)目、內(nèi)容和格式，對(duì)相關(guān)帳目進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整后，編制整套會(huì)計(jì)報(bào)表。 2、會(huì)計(jì)報(bào)表的具體報(bào)送時(shí)間按總公司財(cái)務(wù)部的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 3、月報(bào)包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表等。會(huì)計(jì)報(bào)表應(yīng)由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)經(jīng)理和制表人簽章并加蓋項(xiàng)目公司公章。 B、涉

15、及主要工作流程控制 1、付款流程控制 適用范圍 1>工程款的審批、支付。預(yù)付款、進(jìn)度款、結(jié)算款（保修金） 2>材料、設(shè)備款的審批、支付。 3>設(shè)計(jì)費(fèi)的審批、支付。 職責(zé)： 1>項(xiàng)目主辦人根據(jù)進(jìn)度、質(zhì)量狀況及合同提出付款書面申請(qǐng)。 2>項(xiàng)目主管經(jīng)理負(fù)責(zé)復(fù)核付款申請(qǐng)并簽署意見。 3>預(yù)算部經(jīng)理復(fù)核付款申請(qǐng)并簽署意見。 4>項(xiàng)目分管經(jīng)理負(fù)責(zé)審核付款申請(qǐng)并簽署意見。 5>財(cái)務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)審核付款申請(qǐng)并簽署意見。 流程： A：項(xiàng)目主辦人依據(jù)合同、進(jìn)度及質(zhì)量狀況確定是否申請(qǐng)付款。 項(xiàng)目主辦人按以下內(nèi)容填寫<付款申請(qǐng)單>或<付款申請(qǐng)書> 付

16、款緣由。 質(zhì)量及進(jìn)度狀況。 已付款、扣款及本次付款金額。 提交預(yù)算所需資料。 B：項(xiàng)目主管經(jīng)理復(fù)核： 主管經(jīng)理對(duì)照合同、進(jìn)度、質(zhì)量狀況復(fù)核是否付款、付款金額，并在<付款 申請(qǐng)單>上簽署意見后交預(yù)算部經(jīng)理復(fù)核。 C：預(yù)算部經(jīng)理復(fù)核： 預(yù)算部經(jīng)理復(fù)核付款資料的齊全與準(zhǔn)確性；復(fù)核已付款、扣款和本次 付款金額。 D：財(cái)務(wù)經(jīng)理審核： 財(cái)務(wù)經(jīng)理審核是金額及根據(jù)合同、施工進(jìn)度、項(xiàng)目公司資金情況等手續(xù)，并在審核欄內(nèi)簽署意見后交由預(yù)算部辦事人員。 E: 總經(jīng)理審核 總經(jīng)理負(fù)責(zé)審核上述內(nèi)容并在<付款申請(qǐng)單>上簽署意見后交預(yù)算部 辦事人員。 E: 財(cái)務(wù)部審核。 財(cái)務(wù)部經(jīng)辦會(huì)計(jì)<付款申請(qǐng)

17、單>及相關(guān)資料后察看審批簽名過程，若有總經(jīng)理和財(cái)務(wù)經(jīng)理簽字同意字樣，則由財(cái)務(wù)經(jīng)辦會(huì)計(jì)在付款申請(qǐng)單“審核”欄內(nèi)簽字。交由出納時(shí)開具支票或交付現(xiàn)金。 F: 預(yù)算部辦事人員從財(cái)務(wù)部出納處領(lǐng)取支票或現(xiàn)金。 項(xiàng)目主辦人向商戶索取發(fā)票與預(yù)算部辦事人員交換支票或現(xiàn)金。 登記賬目: 項(xiàng)目經(jīng)辦人: 項(xiàng)目主辦人將支票或現(xiàn)金交給商戶入帳。 項(xiàng)目主辦人應(yīng)建立臺(tái)帳，登記每筆付款、扣款情況，并接受項(xiàng)目主管經(jīng)理的檢 查、監(jiān)督。 預(yù)算部辦事人員: 預(yù)算部辦事人員應(yīng)建立臺(tái)帳、登記每筆付款、扣款情況，并接受預(yù)算部經(jīng)理的檢查、監(jiān)督。 每月固定時(shí)間由項(xiàng)目主辦人、預(yù)算部辦事人員、財(cái)務(wù)部出納根據(jù)各自臺(tái)帳進(jìn)行核對(duì)、總結(jié)并形成備忘錄報(bào)

18、總經(jīng)理和財(cái)務(wù)經(jīng)理。 檢查： 總經(jīng)理財(cái)務(wù)經(jīng)理隨時(shí)可以對(duì)付款、進(jìn)度、質(zhì)量狀況進(jìn)行抽查、核評(píng)。 2、借款報(bào)銷流程 A、因工作需要向公司暫支借款，需先填寫借款申請(qǐng)單，借據(jù)中需標(biāo)明借款日期、借款金額、借款用途及借款人本人簽字。其中借款金額大小寫須相符，且借據(jù)表面不得涂抹。舊賬未清應(yīng)先核銷舊賬，否則不可以再借款。 B、借款人將填好的借據(jù)交由借款人所屬的部門經(jīng)理簽字，部門經(jīng)理需問明借款緣由，確認(rèn)用途妥當(dāng)后方可簽字審批。 C、借款人將部門經(jīng)理簽字后的借據(jù)交由財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)審核后再交相關(guān)部門總經(jīng)理確認(rèn)落實(shí)，并由財(cái)務(wù)經(jīng)理簽字審批，總經(jīng)理簽字后視為財(cái)務(wù)部可以支付該款項(xiàng)。 D、財(cái)務(wù)部出納員看到簽批手續(xù)齊全的借據(jù)后，方可付款

19、。如有一項(xiàng)簽批手續(xù)不全，出納員不予支付。 E借款人需保證在借款之日起一定時(shí)間內(nèi)報(bào)賬還款(出差人員則在回公司后一周內(nèi)結(jié)清，對(duì)于異地出差人員補(bǔ)充借款應(yīng)填寫借款單，并以傳真的方式發(fā)回公司，但必須注明：原件與傳真件同具法律效力，同時(shí)必須把前期的費(fèi)用報(bào)銷單據(jù)連同借款單一并郵回公司，否則不予報(bào)銷并承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。結(jié)算方式：以現(xiàn)金歸還或報(bào)銷單抵扣。 3、日常費(fèi)用報(bào)銷流程 A、因工作需要購(gòu)買物品，需先填寫采購(gòu)申請(qǐng)單(辦公用品將由行政部(辦公室)統(tǒng)一在月底統(tǒng)計(jì)物品種類、數(shù)量，編制月度采購(gòu)計(jì)劃)，經(jīng)財(cái)務(wù)經(jīng)理和總經(jīng)理審核同意后方可采購(gòu)； B、購(gòu)買物品后需先填寫報(bào)銷單(確保提供正規(guī)發(fā)票等)，經(jīng)部門經(jīng)理確認(rèn)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)審核

20、、財(cái)務(wù)經(jīng)理審批，并由總經(jīng)理簽字同意，方可向出納支取款項(xiàng)。 C、出差人員回公司后，出納應(yīng)及時(shí)提醒、督促報(bào)銷。一周內(nèi)必須完成報(bào)銷工作。 報(bào)銷內(nèi)容：按出差管理制度執(zhí)行。有關(guān)請(qǐng)客送禮需預(yù)先報(bào)請(qǐng)財(cái)務(wù)經(jīng)理確認(rèn)，然后由總經(jīng)理簽字方能實(shí)施。 報(bào)銷單填寫：寫明出差時(shí)間、報(bào)銷內(nèi)容、金額等，并由部門經(jīng)理簽字確認(rèn)。 D、報(bào)銷人將原始票據(jù)（正規(guī)發(fā)票）粘貼規(guī)整后，填制費(fèi)用報(bào)銷單。費(fèi)用報(bào)銷單上需寫明報(bào)銷人、報(bào)銷日期、報(bào)銷人所屬部門、報(bào)銷事由、后附單據(jù)數(shù)量及報(bào)銷金額。其中報(bào)銷金額大小寫須相符，且費(fèi)用報(bào)銷單表面不得涂抹。 E、填好的費(fèi)用報(bào)銷單需先交由報(bào)銷人所屬部門經(jīng)理審核，部門經(jīng)理應(yīng)確認(rèn)各項(xiàng)費(fèi)用為應(yīng)該發(fā)生，方可簽字。另外對(duì)于營(yíng)

21、銷人員費(fèi)用報(bào)銷參照營(yíng)銷人員薪酬管理辦法及費(fèi)用管理執(zhí)行。 F、部門經(jīng)理審核簽字后，報(bào)銷人將報(bào)銷單交至財(cái)務(wù)部，由財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)審核簽字并由財(cái)務(wù)經(jīng)理簽字確認(rèn)。財(cái)務(wù)部審核應(yīng)本著以下原則： (1)、審核單據(jù)粘貼是否規(guī)范，字跡有無涂抹； (2)、審核各項(xiàng)費(fèi)用金額大小寫是否與后附原始單據(jù)金額相符； (3)、審核各項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生是否切合實(shí)際，有無虛報(bào)、多報(bào)；（參照費(fèi)用報(bào)銷標(biāo)準(zhǔn)） (4)、審核簽批手續(xù)是否齊全。 若以上三條有一項(xiàng)不符合規(guī)定，財(cái)務(wù)部有權(quán)將該報(bào)銷單退還報(bào)銷人，要求其重新填寫。 G、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)將財(cái)務(wù)部復(fù)核后的費(fèi)用報(bào)銷單，上報(bào)相關(guān)部門經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理及總經(jīng)理簽字審批，總經(jīng)理簽字后視為同意財(cái)務(wù)部付款。 H、會(huì)計(jì)將簽字審

22、批手續(xù)齊全的費(fèi)用報(bào)銷單交至財(cái)務(wù)部，要求出納員通知報(bào)銷人并給予付款。出納員看到審批手續(xù)齊全的費(fèi)用報(bào)銷單方可向報(bào)銷人付款，同時(shí)，報(bào)銷人在領(lǐng)款憑證上簽字。如有一項(xiàng)手續(xù)不全，出納員不予支付。 4、銷售收款流程 銷售收款分為業(yè)務(wù)收款和會(huì)計(jì)出納收款，如果是業(yè)務(wù)收款，要根據(jù)售樓的要求來辦，具體流程如下: 售樓處財(cái)務(wù)工作流程簽定認(rèn)購(gòu)書 收定金 簽征信聲明開定金票據(jù) 提供按揭所需材料明細(xì)7天（土地 在建工程解押） 簽購(gòu)房買賣合同收集核對(duì)按揭材料、收首付款開首付票據(jù) （增加監(jiān)管銀行） 辦理銀行按揭 銀行審核材料（建行信貸審核專審審批） 7天 國(guó)土局抵押放款（開貸款票據(jù)到銀行） 銀行通知客戶還款 銀行取件、通知客戶

23、領(lǐng)取按揭材料 辦理產(chǎn)權(quán)、代收稅費(fèi)，根據(jù)面積誤差多退少補(bǔ) 向銀行借已抵押發(fā)票辦理產(chǎn)權(quán) 會(huì)計(jì)出納收款，如收到一個(gè)房子的款，或自已開票，或帶到會(huì)計(jì)那去開票，出納收 錢，在收據(jù)上注明合同號(hào)碼，寫上款項(xiàng)，只是業(yè)務(wù)收款要提示下期付款的期限，要有業(yè)務(wù)收款的統(tǒng)計(jì)數(shù)，且與會(huì)計(jì)上的帳對(duì)一下。出納做到及時(shí)對(duì)賬，提前提醒交款，對(duì)滯后交款者要及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)催交，交款有變動(dòng)及時(shí)溝通。收款要完善簽收制度及證明人制度。鑒于銷售合同的嚴(yán)肅性和保密性，應(yīng)專人專檔管理。財(cái)務(wù)制度銷售文員開認(rèn)購(gòu)書后，帶客戶到財(cái)務(wù)交定金，不得私自收取。臨時(shí)訂金由銷售文員開收據(jù)后交主任簽收保管，退訂后單據(jù)由銷售人員簽證明。 三、核算主法及賬務(wù)處理 1、資產(chǎn)

24、類主要會(huì)計(jì)科目核算： （1）現(xiàn)金 說明: 項(xiàng)目公司嚴(yán)格遵循“收支兩條線”規(guī)定，設(shè)置“現(xiàn)金”科目，反映項(xiàng)目公司庫存現(xiàn)金狀況，并遵守如下規(guī)定： 于當(dāng)日收到的現(xiàn)金貨款，必須于當(dāng)日全額交存到中行貨款戶。 除按照國(guó)家有關(guān)現(xiàn)金管理的規(guī)定收支現(xiàn)金外，其他經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)往來均采用銀行轉(zhuǎn)帳結(jié) 算。 支付現(xiàn)金可從庫存現(xiàn)金限額或從銀行-費(fèi)用帳戶提取支付現(xiàn)金，不得坐支貨款。嚴(yán)禁“白條”抵充庫存現(xiàn)金。 出納對(duì)經(jīng)管的庫存現(xiàn)金，做到日清月結(jié)。發(fā)現(xiàn)有待查原因的現(xiàn)金短缺或溢余時(shí)，先記入“待處理財(cái)產(chǎn)損溢”科目，待查明原因或落實(shí)相關(guān)責(zé)任人后，現(xiàn)金短缺記入“其（4）壞賬準(zhǔn)備：確定無法收回的應(yīng)收賬款而計(jì)提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種

25、直接轉(zhuǎn)銷法，二是備抵法。 提取壞賬準(zhǔn)備金 借：管理費(fèi)用 貸：壞賬準(zhǔn)備 發(fā)生壞賬時(shí) 借：壞賬準(zhǔn)備 貸：應(yīng)收賬款 收回已轉(zhuǎn)銷的應(yīng)收賬款 借：應(yīng)收賬款 貸：壞賬準(zhǔn)備 借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款 （5）應(yīng)收票據(jù)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。 銷售商品房而收到的商業(yè)匯票 借：應(yīng)收票據(jù)XX公司 借：應(yīng)收票據(jù)XX公司 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 商業(yè)匯票到期： 若為無息商業(yè)匯票（所附單據(jù)：銷售發(fā)票、雙方協(xié)議） 借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款 若為有息商業(yè)匯票 借：銀行存款 貸：應(yīng)收票據(jù)XX公司 財(cái)務(wù)費(fèi)用 （6）預(yù)付賬款：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，分別設(shè)置“預(yù)付承包

26、單位款”和“預(yù)付供應(yīng)單位款”兩個(gè)明細(xì)科目。 預(yù)付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請(qǐng)書、付款單） 借：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款 貸：銀行存款 拔付承包單位抵作備料款的材料 借：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款 貸：庫存材料 企業(yè)與承包單位按月或是按季進(jìn)行工程結(jié)算時(shí)（所附單據(jù)：工程價(jià)款結(jié)算單） 借：開發(fā)成本 貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 同時(shí)，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款 借：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 貸：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款 用銀行存款補(bǔ)付余額 借：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款貸：銀行存款 預(yù)付給供應(yīng)商的材料價(jià)款 借：預(yù)付賬款預(yù)付供應(yīng)單位款 貸：銀行存款 材料驗(yàn)收入庫，用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款 借：應(yīng)付賬款應(yīng)

27、付購(gòu)貨款 貸：預(yù)付賬款預(yù)付供應(yīng)單位款 用銀行存款補(bǔ)付余額 借：應(yīng)付賬款應(yīng)付購(gòu)貨款 貸：銀行存款 物資采購(gòu)： 主要是核算企業(yè)購(gòu)入各種物資的采購(gòu)成本。包括購(gòu)入材料設(shè)備的買價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購(gòu)保管費(fèi)和材料成本差異。 （8）采購(gòu)保管費(fèi)：主要核算采購(gòu)保管人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、交通差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、低值易耗品攤銷、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等 （9）材料成本差異：主要用來核算實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間的差異。 （10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本 （11）庫存設(shè)備：用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫存設(shè)備的實(shí)際成本 購(gòu)入設(shè)備，支付買價(jià)、代墊的運(yùn)雜費(fèi)、采保費(fèi)（

28、所附憑證：代墊費(fèi)用交付單、銷售發(fā)票、付款單） 借：物資采購(gòu)設(shè)備采購(gòu) 貸：銀行存款 計(jì)算與分配的采保費(fèi)（所附憑證：計(jì)算的采保費(fèi)用固定表格） 借：物資采購(gòu)設(shè)備采購(gòu) 貸：采購(gòu)保管費(fèi) 采購(gòu)保管費(fèi)的計(jì)算公式如下： 采購(gòu)保管費(fèi)的實(shí)際分配率=材料實(shí)際發(fā)生的采保費(fèi)/本月購(gòu)入材料實(shí)際發(fā)生的買價(jià)和運(yùn)雜費(fèi) 某種物資應(yīng)分?jǐn)偟牟少?gòu)保管費(fèi)=實(shí)際買價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)*分配率 材料驗(yàn)收入庫（所附單據(jù)：入為單、設(shè)備管理單） 借：庫存設(shè)備 貸：物資采購(gòu) 訂購(gòu)設(shè)備與材料，所發(fā)生的買價(jià)與動(dòng)雜費(fèi)、稅款（所附單據(jù)：購(gòu)貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運(yùn)輸費(fèi)單據(jù)） 借：預(yù)付賬款 貸：銀行存款 設(shè)備到達(dá)驗(yàn)收入庫 借：物資采購(gòu)設(shè)備采購(gòu) 貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付購(gòu)貨款

29、 沖減預(yù)付的設(shè)備貨款 借：應(yīng)付賬款應(yīng)付供貨款 貸：預(yù)付賬款 支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購(gòu)款 借：應(yīng)付賬款 貸：銀行存款 設(shè)備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設(shè)備進(jìn)行安裝，用作房屋建設(shè)（所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、設(shè)備出庫單） 借：開發(fā)成本房屋開發(fā) 貸：庫存設(shè)備 銷售積壓設(shè)備（所附單據(jù)：設(shè)備出庫單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票） 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：其他業(yè)務(wù)支出 貸：庫存設(shè)備 （12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實(shí)際成本。應(yīng)與加工單位簽訂加工合同。 發(fā)出材料，委托外單位加工 借：委托加工材料 貸：庫存材料 材料成本差異 加工完后驗(yàn)收入庫 借：委托加工材料 貸：銀行存款 借：庫存

30、材料XX材料 貸：委托加工材料 （13）低值易耗品：是指未達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的勞動(dòng)材料。如：工具、器具、玻璃器皿等 自營(yíng)工程領(lǐng)用生產(chǎn)工具，一次性攤銷計(jì)入成本費(fèi)用 貸：應(yīng)收賬款 收回全部余款 借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款 （3）應(yīng)付職工薪酬 開出現(xiàn)金支票，發(fā)放工資 借：現(xiàn)金 貸：銀行存款 借：應(yīng)付職工薪酬 貸：現(xiàn)金 結(jié)轉(zhuǎn)代扣款項(xiàng) 借：應(yīng)付職工薪酬 貸：其他應(yīng)收款代扣水電費(fèi) 代扣房租 月末分配工資費(fèi)用 借：開發(fā)成本（建安） 開發(fā)間接費(fèi)用（開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)） 銷售用費(fèi)（銷售機(jī)構(gòu)） 管理費(fèi)用（行政管理部門） 采購(gòu)保管費(fèi)（采購(gòu)部門） 管理費(fèi)用勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)（長(zhǎng)期放假員工） 應(yīng)付福利費(fèi)（醫(yī)務(wù)人員） （4）福利費(fèi)（按工

31、資總額的14%計(jì)提） 借：開發(fā)成本（建安） 開發(fā)間接費(fèi)用（開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)） 銷售用費(fèi)（銷售機(jī)構(gòu)） 管理費(fèi)用（行政管理部門） 采購(gòu)保管費(fèi)（采購(gòu)部門） 貸：應(yīng)付職工薪酬-福利費(fèi) 用現(xiàn)金支付福利費(fèi)時(shí) 借：應(yīng)付職工薪酬-福利費(fèi) 貸：現(xiàn)金 （5）應(yīng)交稅金：核算應(yīng)向國(guó)家交納的各項(xiàng)稅金，主要包括（營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種） 月末按照實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)收入計(jì)算應(yīng)交稅金 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 月末按照實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計(jì)算出應(yīng)交納的稅金 借：其他業(yè)務(wù)支出 貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 月末如按規(guī)定計(jì)算

32、當(dāng)月應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅 借：管理費(fèi)用 貸：應(yīng)交稅金房產(chǎn)稅 車船使用稅 土地使用稅 月末計(jì)算的所得稅 借：所得稅 貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交所得稅 實(shí)際交納的稅金 借：應(yīng)交稅金XX稅 貸：銀行存款 （6）其他應(yīng)交款：核算向國(guó)家交納的教育費(fèi)附加以及其他應(yīng)交款 月末按規(guī)定提取教育附加 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：其他應(yīng)交款教育費(fèi)附加 3、成本、費(fèi)用主要會(huì)計(jì)科目核算 3.1說明:地產(chǎn)開發(fā)往往是先有成本，后有收入。甚至有些前期工程的費(fèi)用是看不見的。（比如預(yù)埋的水管，鋼筋，挖地基，運(yùn)土費(fèi)用，但這些都購(gòu)成了項(xiàng)目的成本）。 2，房地產(chǎn)開發(fā)公司至今沒有動(dòng)工，公司發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)一直掛在“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用-開辦費(fèi)用”的賬

33、上，直到開工為止，再轉(zhuǎn)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”和“其他收入”。 3，房地產(chǎn)公司的成本要通過“開發(fā)成本”科目核算，開發(fā)成本科目每月不需要結(jié)轉(zhuǎn)，只有在別墅樓完工交付使用后，才能進(jìn)行成本的結(jié)轉(zhuǎn)。前期工程費(fèi)包括土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。前期工程準(zhǔn)備，產(chǎn)生了一些支出，比如：勘測(cè)費(fèi)用、文物保證金（確保挖到文物要匯報(bào)）、設(shè)計(jì)費(fèi)用、人員工資、等等帳務(wù)處理： 1、 勘測(cè)費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用支出 借：開發(fā)成本-前期工程費(fèi) 貸：銀行存款等 2、 支付文物保證金（確保挖到文物要匯報(bào)） 借：其他應(yīng)應(yīng)收款-文物保證金 貸：銀行存款等 3、人員工資 （1）支付工資時(shí) 借：應(yīng)付職

34、工薪酬 貸：應(yīng)交稅金-個(gè)人所得稅 貸：現(xiàn)金 （2)月末，工資分配時(shí) 借：管理費(fèi)用-工資（管理部門） 借：銷售費(fèi)用-工資（銷售部門） 貸：應(yīng)付職工薪酬 備注：如項(xiàng)目一直沒有動(dòng)工，公司發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)一直掛在“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用-開辦費(fèi)用”的賬上，直到開工為止，再轉(zhuǎn)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”和“其他收入”。也可以作為開辦費(fèi)?？梢赃@樣處理：在沒有收入的情況下可以稅前抵扣的費(fèi)用，就把它做入期間費(fèi)用當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)（必須做入開發(fā)成本的除外）。象業(yè)務(wù)招待費(fèi)等沒有收入則不能稅前抵扣的費(fèi)用，計(jì)入長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，或者說按照財(cái)會(huì)制度入帳，待項(xiàng)目竣工一并結(jié)算其業(yè)務(wù)招待費(fèi)的指標(biāo)核定問題，超標(biāo)了不可計(jì)入期間費(fèi)?；虻扔辛耸杖朐贁備N。也不可全部都入

35、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，只能說與業(yè)務(wù)有關(guān)的費(fèi)用做入長(zhǎng)期待攤費(fèi)用。 3.2成本費(fèi)用的歸集與分配 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 一般能分清成本核算對(duì)象的，可直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中；如果分不清成本核算對(duì)象，須兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)時(shí)，可先在“開發(fā)成本土地開發(fā)土地費(fèi)用”科目進(jìn)行歸集，再將其分配計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象的開發(fā)成本；也可以直接分配計(jì)入“開發(fā)成本-有關(guān)成本核算對(duì)象-土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)”。有關(guān)分配方法為： 按土地面積計(jì)征地價(jià)、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時(shí)： 方法一：先按小區(qū)的占地面積將地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)分配到各小區(qū)；再將分配到 各小區(qū)內(nèi)的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對(duì)象和道路、廣廣告

36、宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)，以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)的職工工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用 發(fā)生的銷售費(fèi)用 借：銷售費(fèi)用 貸：銀行存款或應(yīng)付賬款 四、 納稅策劃 說明:作為房企財(cái)務(wù)經(jīng)理，信貸融資工作占三分之一、成本核算占三分之一、稅務(wù)占三分之一。尤其是稅務(wù)。有的項(xiàng)目都交付使用三年了，至今稅務(wù)檢查結(jié)束不了。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中稅費(fèi)占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例較大，稅務(wù)工作應(yīng)該是財(cái)務(wù)經(jīng)理的首要工作。 方法大體有一下幾種: 1.稅率差異法。就是利用稅率的差異直接節(jié)減稅收的方法。實(shí)行比例稅率的稅種常有多種比例稅率，通過籌劃可以尋求最佳稅負(fù)點(diǎn)。 2.扣除法。扣除法是通過增加扣除額而直接減少應(yīng)納稅款，或調(diào)整扣除額在各

37、個(gè)應(yīng)稅期的分布而相對(duì)節(jié)減稅額的納稅籌劃方法。 3.延期納稅法。納稅人通過延期繳納稅款而取得相對(duì)收益的納稅籌劃方法。 4.分拆法。就是使所得或收入在兩個(gè)或更多個(gè)納稅人之間，或者在適用不同稅種、不同稅率和減免稅政策的多個(gè)項(xiàng)目之間進(jìn)行分拆。這種方法是通過使納稅人的計(jì)稅依據(jù)合法合理地減少，從而減少應(yīng)納稅額。 5.抵免法。是指通過增加稅收抵免額來降低稅負(fù)的一種方法。 6.減稅法。減稅法是通過減少應(yīng)納稅額而減少納稅的籌劃方法。 主要涉及9個(gè)種稅：營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。前5個(gè)稅種構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)納稅成本的主要部分，其中前3個(gè)稅種更是

38、重中之中。 1、 營(yíng)業(yè)稅策劃 方法1：<營(yíng)業(yè)稅暫行條例>，合營(yíng)企業(yè)，甲企業(yè)以土地使用權(quán)入股，乙企業(yè)以資金 入股，雙方合作建房，建成后共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，利潤(rùn)共享，則由于甲企業(yè)以無形資產(chǎn)投資入股，不必繳營(yíng)業(yè)稅，因此可不繳營(yíng)業(yè)稅。 方法2：<營(yíng)業(yè)稅暫行條例>明確規(guī)定了納稅人應(yīng)在何時(shí)發(fā)生納稅義務(wù)，即只要具備 了下面兩個(gè)條件中的一個(gè)，納稅義務(wù)即告發(fā)生：一是納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)的當(dāng)天；二是納稅人取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)的憑據(jù)的當(dāng)天。 對(duì)于采用預(yù)收款方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的單位，納稅人的納稅義務(wù)是以納稅人收到的與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的款項(xiàng)(如預(yù)收款、結(jié)算時(shí)收到的價(jià)款等)作為營(yíng)業(yè)稅計(jì)算繳納依據(jù)，而不一

39、定是只要納稅義務(wù)一發(fā)生，就要全額計(jì)稅。但對(duì)轉(zhuǎn)讓方結(jié)算 時(shí)應(yīng)收的，而受托方拖欠的價(jià)款，根據(jù)營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間確定的基本規(guī)定，應(yīng)在結(jié)算時(shí)納稅。因此，當(dāng)房產(chǎn)公司和購(gòu)買單位結(jié)算后，在實(shí)業(yè)公司尚未收到購(gòu)買單位支付的價(jià)款時(shí)，房產(chǎn)公司就必須承擔(dān)納稅義務(wù)，只要采取籌劃措施，在收到支付單位的價(jià)款之前，不進(jìn)行結(jié)算，就可避免過早承擔(dān)納稅義務(wù)。通過時(shí)間上的延遲，獲得資金的時(shí)間價(jià)值，從而降低了稅收負(fù)擔(dān)。 方法3：精裝修房屋納稅籌劃 稅法規(guī)定，納稅人兼營(yíng)不同稅目應(yīng)稅行為的，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅目的營(yíng)業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額、銷售額，然后按各自適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額；未分別核算的，將從高適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。若裝修費(fèi)用包含在總房款內(nèi)，

40、則按銷售不動(dòng)產(chǎn)的5%的營(yíng)業(yè)稅率，而如果分別核算銷售不動(dòng)產(chǎn)和裝飾工程兩種經(jīng)營(yíng)行為，裝修合同另外簽訂，則裝修部分收入適用3%的稅率，二者相比少納營(yíng)業(yè)稅。 通過使用分拆法和稅率差異法，對(duì)稅基進(jìn)行準(zhǔn)確劃分，區(qū)別了兩種不同的生產(chǎn)行為，分別適用各自稅率，既準(zhǔn)確反映了經(jīng)營(yíng)狀況，又降低了公司的稅負(fù) 方法4：改變收費(fèi)主體的納稅籌劃 稅法規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收項(xiàng)目應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，而對(duì)獨(dú)立核算的物業(yè)公司稅法規(guī)定，從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)狻⒎课葑饨鸬膬r(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅金額。通過主體變更將物業(yè)公司獨(dú)立核算，既少交了營(yíng)業(yè)稅

41、，同時(shí)還有助于提升物業(yè)服務(wù)水平。 2、土地增值稅策劃 方法1：適當(dāng)加大對(duì)建造成本的投入。房地產(chǎn)企業(yè)為提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，在市場(chǎng)可接受 范圍內(nèi)，完善配套設(shè)施，增加的成本可以通過提高售價(jià)補(bǔ)償。這樣不僅可以促進(jìn)銷售，扣除金額也加大了，可扣除金額為建造成本的1.3倍,從而又拉動(dòng)了增值率的降低。 方法2：利用制度規(guī)定的模糊空間?，F(xiàn)行制度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用（統(tǒng)稱三項(xiàng)費(fèi)用）作為期間費(fèi)用，不按成本對(duì)象進(jìn)行分?jǐn)?，其與工程成本中的“開發(fā)間接費(fèi)用”并沒有嚴(yán)格界定。稅法對(duì)三項(xiàng)費(fèi)用的扣除規(guī)定為10%以內(nèi)，企業(yè)在組織架構(gòu)上向開發(fā)項(xiàng)目?jī)A斜，把能劃歸開發(fā)項(xiàng)目的人員盡量劃入項(xiàng)目編制，減少由三項(xiàng)目費(fèi)用列支

42、的費(fèi)用，加大開發(fā)間接費(fèi)用，也就加大建造成本，降低了增值率。 方法3：成立銷售公司的籌劃方法(營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅) 根據(jù)財(cái)稅（2003）16號(hào)文件關(guān)于營(yíng)業(yè)稅的稅前減除，有條件的房地產(chǎn)企業(yè)可以通過設(shè)立銷售公司，而不會(huì)重復(fù)繳納營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)還將土地增值稅一分為二，從而降低增值額和增值率，達(dá)到不交或少交土地增值稅的目的。因?yàn)樵O(shè)立銷售公司，可以分?jǐn)倧V告費(fèi)、招待費(fèi)等稅前扣除額，同時(shí)稅法規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)要按預(yù)售房款的一定比 例預(yù)交企業(yè)所得稅，而對(duì)房地產(chǎn)銷售公司則沒有這樣規(guī)定。利用延期納稅法，通過設(shè)立銷售公司可以遞延繳納稅款，取得資金時(shí)間價(jià)值。 方法4：確定利息扣除方式 按照土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定

43、，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5扣除。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10以內(nèi)按規(guī)定扣除。 如果建房過程中借用了大量資金，利息費(fèi)用很多，應(yīng)采取據(jù)實(shí)扣除的方式，此時(shí)應(yīng)盡量提供金融機(jī)構(gòu)貸款的證明。如果建房過程中借款很少，利息費(fèi)用很低，則可故意不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С?，或不提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，這樣可以多扣除費(fèi)用，減輕稅負(fù)。 方法5：利用普通標(biāo)準(zhǔn)住宅籌

44、劃 土地增值稅暫行條例規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20的，免征土地增值稅，增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。 方法6：代收收入籌劃 在會(huì)計(jì)核算時(shí)，應(yīng)把縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用不計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是通過合同安排、業(yè)務(wù)流程重組在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取，這樣就可以減少銷售收入，不僅可以節(jié)省營(yíng)業(yè)稅，而且可以降低增值額、減少應(yīng)納的土地增值稅。 方法7：股權(quán)轉(zhuǎn)讓策劃 目前，我國(guó)稅法規(guī)定對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不征流轉(zhuǎn)稅，僅對(duì)其收益征收企業(yè)所得稅，這樣可避其銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅。 具體說明如下：假設(shè)由企業(yè)甲開發(fā)某大廈，

45、欲將該大廈轉(zhuǎn)讓給企業(yè)乙，但轉(zhuǎn)讓的過程中需要按5的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅。為此，企業(yè)甲成立一個(gè)全資子公司丙，并由企業(yè)丙擁有大廈。待大廈建成后，將企業(yè)丙的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給企業(yè)乙。在該過程中，由于法律上企業(yè)丙僅僅變更了股東，公司名稱未變更，納稅主體的地位沒有改變，該大廈的產(chǎn)權(quán)也仍然屬于企業(yè)丙，因此，企業(yè)甲僅就轉(zhuǎn)讓收益繳納所得稅，從而成功地規(guī)避了營(yíng)業(yè)稅。對(duì)于企業(yè)乙來說，以企業(yè)丙的名義進(jìn)行經(jīng)營(yíng)與以自己的名義進(jìn)行經(jīng)營(yíng)并沒有實(shí)質(zhì)的區(qū)別。而且，由于企業(yè)甲可將一部分省下的營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)移給企業(yè)乙，企業(yè)乙也會(huì)樂子接受這種方式，因此這種股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法可以規(guī)避營(yíng)業(yè)稅。此外，在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征

46、收土地增值稅。 方法8：收入分散籌劃 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋建造時(shí)，將合同分兩次簽定。當(dāng)房屋初步完工但沒有安裝設(shè)備以及裝潢、裝飾時(shí)便和購(gòu)買者簽定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著再和購(gòu)買者簽定設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同，則納稅人只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，可不計(jì)入征稅范圍，不計(jì)征土地增值稅。這樣就使得營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)不變的情況下，使增值額減少，達(dá)到了不繳或少繳稅的目的。 方法9:代建房行為 稅法中對(duì)房地產(chǎn)的代建房行為是否征稅做出了具體規(guī)定，房地產(chǎn)的代建行為是指房 地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，

47、雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。 方法10:利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃 根據(jù)我國(guó)土地增值稅暫行條例規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未 超過扣除項(xiàng)目金額 20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對(duì)于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既

48、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的話，在分開核算的情況下，關(guān)鍵就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，以獲得免稅待遇。要降低增值率，關(guān)鍵是降低增值額避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅. 3、企業(yè)所得稅策劃 方案1、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi) 新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除， 但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長(zhǎng)不得超過3個(gè)納稅年度。以到了年末，若年度收入還不夠額度，企業(yè)應(yīng)對(duì)該年度的收入再作一下梳理，將應(yīng)計(jì)未計(jì)的收入盡量全部納入本年度內(nèi)，以達(dá)到最大限度的節(jié)稅效果。 方案2、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行

49、為的所得稅策劃 開發(fā)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的（如售樓處、會(huì)所等），開發(fā)企業(yè)應(yīng)在立項(xiàng)時(shí)就向政府有關(guān)部門立項(xiàng)清楚，這樣在項(xiàng)目建設(shè)過程中，開發(fā)商就可以“在建工程”進(jìn)行歸集和核算，竣工時(shí)直接從“在建工程”轉(zhuǎn)為“固定資產(chǎn)”，從而避免作為視同銷售處理，達(dá)到避稅的目的。 方案3、企業(yè)從關(guān)聯(lián)方取得借款的利息支出的策劃 <企業(yè)所得稅稅前扣除辦法>的規(guī)定，納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊(cè)資本50%的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除。即超過部分的利息支出全額繳企業(yè)所得稅。 （1）投資方增加投資。投資方增加投資,使注冊(cè)資本達(dá)到從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額的2倍。投資方增加的投

50、資資金仍可通過關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)回。 （2）轉(zhuǎn)增資本。將企業(yè)的資本公積、盈余公積、或未分配利潤(rùn)轉(zhuǎn)增實(shí)收資本. 方案4、預(yù)售房款預(yù)征所得稅的納稅策劃 按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售的房款，應(yīng)按15%的利潤(rùn)率按季預(yù)繳企業(yè)所得稅，即（利潤(rùn)總額 預(yù)售房款總額*15%）*33%。因此當(dāng)利潤(rùn)總額出現(xiàn)虧損，虧損額=預(yù)售房款總額*15%時(shí)，企業(yè)就可以推遲納稅，就降低了資金成本，就等于企業(yè)免費(fèi)向稅務(wù)部門借款。 （1）房地產(chǎn)公司年中發(fā)生的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用不要在待攤費(fèi)用中反映，應(yīng)直接記入當(dāng)期損益。大部份企業(yè)在公司成立一直至實(shí)現(xiàn)第一筆營(yíng)業(yè)收入期間，將發(fā)生的期間費(fèi)用（主要是管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用由于可以資本化故不涉及）都先在待攤費(fèi)用中歸集，在以后的損益表期間陸續(xù)再轉(zhuǎn)入至管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。 （2）將房地產(chǎn)公司大部分的開發(fā)間接費(fèi)用直接記入管理費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用雖也屬于