房地產(chǎn)金融案例

1、案例一香港新峰房地產(chǎn)開發(fā)公司抵押貸款籌資方法香港新峰公司注冊資本為300萬港元，在該公司的第一個發(fā)展項目香港太子中心商業(yè)樓建設(shè)中，新峰公司先拿出300萬港元交訂金買地，然后通過銀行信貸獲得5350萬港元交清地價，在取得土地使用權(quán)后又將土地抵押給銀行，獲得3500港元的土地抵押貸款和3500萬港元的建筑透支貸款，然后公司利用這筆貸資中4300萬港元購買了香港北明苑中心的土地。在太子中心的樓宇由于適合市場需要很快全幢賣出，不僅還清了銀行貸款本息，還賺取了3000多萬港元的利潤。就這樣，新峰公司采取“滾雪球”的方式，不斷使用銀行資金，再買地皮搞樓宇建筑和地皮出售，將社會上買房人的錢直接轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)經(jīng)營

2、資金，如1988年12月該公司在土地拍賣中，以525萬港元的出價獲得住宅用地，買地7個月后，完成了設(shè)計及報建等手續(xù)，就將全部住宅推出預(yù)售，采取一次性付款和按建筑期忖款等多種付款方式，結(jié)果一個上午全部賣完，收回資金2000萬港元，滿足了買地及建筑的資金需要。在上例太子中心商業(yè)樓項目中，如完全靠自有資金搞開發(fā)則需要5350+3500+3500=12350萬元，而新峰公司自有資金只有3千萬元，連交地價都遠遠不夠，但新峰公司靈活運用了銀行信貸，抵押貸款等等資方式，在自有資金有限的情況下，解決了房地產(chǎn)運作資金不足的困難，使得開發(fā)能得以順利展開，從而也使其經(jīng)營利潤率高達100（3000萬300萬）。在住宅

3、建設(shè)項目中，新峰公司則采取了預(yù)售方式籌集資金，也達到了用小額的自有資金完成大量房地產(chǎn)開發(fā)的目的，提高了利潤率。當然，如新峰公司的項目選擇不當，風(fēng)險也極大，開發(fā)的房地產(chǎn)商品如銷售不好，則公司就會陷入到期不能償還銀行本息的困境，從而導(dǎo)致公司破產(chǎn)。通過此案例使學(xué)生加深對抵押貸款融資方式的理解。案例三廣西南寧福滿花園項目籌資計劃廣西南寧福滿花園項目項目位于南寧市XXX區(qū),南XXXX，北臨XXXX，西南面對規(guī)劃中的水景公園，項目東側(cè)為衡陽路延長線，項目總用地47375.75m2,經(jīng)南寧市規(guī)劃國土局批準，用地功能為商住及配套設(shè)施，實際建設(shè)用地面積39390.36m2,計容積率建筑面積率為149683.37

4、平方米。本項目總投資（含貸款建設(shè)期利息）為37725.35萬元，整個建設(shè)經(jīng)營期為3年，是一個建設(shè)周期長、資金投入量大的建設(shè)項目。所以，一般采用投資的多種組合運用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低開發(fā)商的風(fēng)險，使項目順利開發(fā)。本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金動作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費后用于投資，初步估算按銷售收入15.5%計算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。本項目開發(fā)總投資（含貸款利息）共計37725.35萬元，自有資金10000萬元，占總投資的26.5%，銷售收入再投

5、入用于投資合計7725.35萬元，另需貸款額合計20000萬元。在項目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個項目投資完成。1、自有資金:整個項目的自有資金為10000萬元，占總投資的26.5%，分3年投入。2、銀行貸款:銀行長期貸款共有二筆，共計200000萬元，占總投資53%；從第一年起到第二年止每年借一筆。3、銷售收入再投入:銷售收入再投入按銷售收入的15.5%計算，從項目有銷售收入最后第三

6、年開始，直到項目建設(shè)經(jīng)營期結(jié)束，上半年為整個銷售收入的11.9%,下半年為整個銷售收入的3.6%,總銷售收入再投入為7725.35萬元，占總投資的20.5%。通過此案例使學(xué)生加深對房地產(chǎn)開發(fā)項目融資方式的理解。案例四中誠信托北京市車公莊危改小區(qū)貸款項目集合資金信托計劃中誠信托北京市車公莊危改小區(qū)貸款項目集合資金信托計劃2003年04月23日成立，實際信托規(guī)模10000萬元。主要貸放給北京隆盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，主要用于“車公莊危改小區(qū)”項目的開發(fā)建設(shè)。資金運用期限為2年，由中國中煤能源集團公司提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保抵押擔(dān)保，預(yù)計年收益率4.6%。通過此案例使學(xué)生加深對信托計劃融資方式的理解。案例

7、五北京國際信托投資有限責(zé)任公司的信托計劃北京國際信托投資有限責(zé)任公司，2002年3月重新登記，總資本12億元。其近幾年推出的信托計劃如下：2002年9月推出北京商務(wù)中心區(qū)（CBD）土地開發(fā)項目資金信托計劃（6億，期限5年，預(yù)期收益率4.8%）2003年5月推出“三環(huán)新城”經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)項目資金信托計劃（1.6億，期限1.5年，預(yù)期收益率4.5%.）2003年7月推出北京國投債券投資資金信托計劃（.0.6億，期限2年，預(yù)期收益率4%-7%）2003年8月推出北京國投建筑設(shè)備融資租賃信托計劃（0.2億，期限為4年（分2期），預(yù)期收益率是5%.）2003年11月推出北京國投盛鴻大廈財產(chǎn)信托優(yōu)先

8、受益權(quán)轉(zhuǎn)讓項目（.2.5億元，項目投資期限為3年，預(yù)期年收益率6%）2004年1月2日推出上市公司法人股投資資金信托計劃（4371萬元）2004年1月16日推出“法國歐尚天津第一店資金信托計劃”2004年2月26日推出北京宣祥家園經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)項目資金信托計劃2004年2月27日推出固定利率型外匯穩(wěn)健投資信托計劃和利率區(qū)間型外匯穩(wěn)健投資信托計劃2004年3月30日推出中聯(lián)新奧工程機械融資租賃信托計劃和中聯(lián)新航工程機械融資租賃信托計劃2004年4月15日推出債券投資資金信托計劃（二期）（4553萬，兩年）2004年4月30日推出債券投資資金信托計劃（三期）（2342萬，兩年）2004年7月

9、1日推出“三水青清”開發(fā)建設(shè)項目信托計劃（6000萬）2004年7月20日推出商品房投資資金信托計劃（定向募集）（5000萬元）2004年7月27日推出葫蘆島污水處理廠收益權(quán)資金信托計劃（3500萬）2004年8月3日推出黃龍電力電費收益權(quán)信托優(yōu)先受益權(quán)投資計劃2004年8月10日推出山西柳林焦煤（獅尾溝煤礦）信托計劃（定向募集）2004年8月23日推出華堂商場大興店租金收益權(quán)財產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓項目（7000萬元）2004年10月9日推出廣東發(fā)展銀行股份有限公司信貸資產(chǎn)受讓項目集合資金信托計劃（5000萬）2004年10月10日推出山西柳林焦煤（王家溝煤礦）信托計劃（定向募集）2004年10月

10、14日推出北京公交廣告收益權(quán)信托優(yōu)先受益權(quán)投資計劃（4800萬，期限兩年）2004年10月15日推出城市公共衛(wèi)生間建筑物租金收益權(quán)投資計劃（3000萬元，）2004年11月30日推出“山西柳林焦煤（興無煤礦）”信托計劃（2億元,2年期，9%）2004年11月30日推出中央電視臺星光大道欄目廣告總代理權(quán)資金信托計劃（7800萬元）2004年12月23日推出國家開發(fā)銀行擔(dān)保貸款資金信托計劃（一期）（規(guī)模1-5億元，期限分1年、2年兩種，3.8%、4.07）2004年12月22日推出“實創(chuàng)高科融資項目”資金信托計劃（定向募集）（5000萬元）2004年12月24日推出“北京提香草堂項目”資金信托計劃（壹億，二年，7%）2004-12-22推出京滬高速公路天津段一期工程資本金投資信托計劃（30000萬元，2、3、4年，7%、8%、9%）2004年12月27日