從房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅角度看房地產(chǎn)稅

1、從房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅角度看房地產(chǎn)稅0前言在國外許多國家和地區(qū)，房地產(chǎn)稅收制度已較成熟，有關(guān)房地產(chǎn)稅收理論研究也較深入，其發(fā)展歷史最早可以追溯至威廉配第年代。從最初關(guān)于房地產(chǎn)稅定義的爭論：房地產(chǎn)稅是“受益稅”還是“資本稅”，到房地產(chǎn)稅收歸宿的研究，房地產(chǎn)稅收理論一直備受關(guān)注。房地產(chǎn)稅是政府干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動、調(diào)控房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要政策工具，在引導(dǎo)房地產(chǎn)資源的合理配置、土地資源的有效利用以及社會財富的公平分配等方面具有獨(dú)特的功能。20世紀(jì)80年代，我國住房制度改革和城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革實(shí)施以來，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展、房地產(chǎn)投資持續(xù)增長、房地產(chǎn)價格不斷上漲。然而，我國房地產(chǎn)稅制建設(shè)并不完善，稅制結(jié)構(gòu)

2、也不盡合理。同時，房地產(chǎn)稅收收入增長緩慢，尚未成為國家財政收入的主要來源。國內(nèi)外學(xué)者因此更加重視對我國房地產(chǎn)稅制建設(shè)與房地產(chǎn)稅影響效應(yīng)的研究，特別是1994年我國分稅制改革以后，專門針對房地產(chǎn)稅的研究逐漸增多。但由于起步較晚，這方面的理論還不夠完善，各家分歧較大。所以，本文以房地產(chǎn)稅的內(nèi)涵為起點(diǎn)，通過對地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅的理論分析，進(jìn)而對房產(chǎn)地產(chǎn)合并征稅進(jìn)行探討。1房地產(chǎn)稅的內(nèi)涵1. 1房地產(chǎn)(realproperty)房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。簡單地說是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。房地產(chǎn)是一種位置固定不能移動，或移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，在經(jīng)濟(jì)學(xué)

3、上又被稱為不動產(chǎn)。房地產(chǎn)可以有3種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一，因此，房地產(chǎn)財產(chǎn)可以分為土地財產(chǎn)、土地改良建筑財產(chǎn)，或者是兩者的結(jié)合。2. 2房地產(chǎn)稅關(guān)于房地產(chǎn)稅的內(nèi)涵，前期理論界存在一定的爭論，隨著研究的深入，理論界開始普遍認(rèn)為房地產(chǎn)稅就是對土地和房屋等房地產(chǎn)在其保有階段征收的一種財產(chǎn)稅，要求所有者或使用者每年都繳付一定的稅款，其稅額隨著房地產(chǎn)的價值提升而提高，只是房地產(chǎn)稅在不同的國家和地區(qū)所使用的名稱不同。2房產(chǎn)稅3. 1房產(chǎn)和房產(chǎn)稅房產(chǎn)，即房屋產(chǎn)業(yè)，是指有墻面和立體結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中居住、生活、學(xué)習(xí)、工作、娛樂或貯藏物資的場所。房產(chǎn)稅是對房產(chǎn)征收的一種稅。由于房產(chǎn)有

4、確定的座落地，稅源可靠，納稅面廣，因此，房產(chǎn)稅是地方政府取得財政收入的重要渠道。歷史上，世界各國均征收過房產(chǎn)稅。在典型西方國家中，有以房產(chǎn)為單一征稅對象的，如英國、法國、荷蘭等的房產(chǎn)稅；有將房產(chǎn)和地產(chǎn)合并征收的，如加拿大、意大利的不動產(chǎn)稅。在中國，房產(chǎn)稅是一個具有悠久歷史的稅種，周朝的“廛布”（“廛”為市內(nèi)邸舍，“布”為對公舍的收稅，是早期的房屋稅），唐朝的間架稅（唐德宗建中四年（783年）設(shè)“稅間架”，即以房屋為課稅對象，是一種財產(chǎn)稅，因過于苛重擾民，不久即被迫廢除，清朝初期的市廛輸鈔，清末和民國時期的房捐等，都屬于對房產(chǎn)征稅。4. 2對房產(chǎn)征稅的基本依據(jù)房產(chǎn)從它的屬性上來看屬于財產(chǎn)的一種，

5、而且，無論是財政經(jīng)濟(jì)學(xué)者，還是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)者都有人把房地產(chǎn)稅收中的一些稅種歸屬于財產(chǎn)稅類，所以，考察對房產(chǎn)征稅的基本依據(jù)可以與對財產(chǎn)征稅的依據(jù)一起來分析。1）財政收入說。征收任何種類的稅收最終目的一定會落在滿足財政收入方面，財產(chǎn)稅也不例外。因此公共經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，土地和房屋是兩類主要的私人財產(chǎn)，并且對土地和房屋課稅都具有稅源充足、稅基廣泛、征管方便的特點(diǎn)，房產(chǎn)稅適合成為財政收入的主要來源。因此，實(shí)現(xiàn)政府財政收入、滿足財政支出是課征房產(chǎn)稅的重要理論依據(jù)之一。2）利益支付說。利益支付說的核心觀點(diǎn)包括2個方面。政府部門為房產(chǎn)所有者提供了公共服務(wù)，如國防安全、國內(nèi)治安、制定法律、維持市場秩序等，這些服務(wù)使

6、得房產(chǎn)所有者擁有房產(chǎn)的權(quán)利得到了切實(shí)保障，滿足了他們物質(zhì)利益和精神層面的雙重需要。房產(chǎn)所有者從與房產(chǎn)相關(guān)的公共服務(wù)中獲益，就應(yīng)該為這種服務(wù)買單，而征收房產(chǎn)稅恰好是房產(chǎn)所有者對從政府那里獲得公共服務(wù)的利益的支付。政府部門特別是地方政府在提供公共產(chǎn)品和公共服務(wù)的同時，還會在不動產(chǎn)附近適當(dāng)?shù)馗纳浦車h(huán)境、提供公共設(shè)施、帶動局部經(jīng)濟(jì)發(fā)展等，這些都會提高相關(guān)土地和房屋的價值，增加當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的有效需求，擴(kuò)大房產(chǎn)所有者和房產(chǎn)使用者的額外收益。對于房產(chǎn)所有者和使用者來說，從政府行為中獲益，就應(yīng)當(dāng)支付使財產(chǎn)價值增值的相應(yīng)費(fèi)用，因此最好負(fù)擔(dān)一定比他們例賦稅并用于滿足地方財政支出。以利益補(bǔ)償為目標(biāo)開征房產(chǎn)稅具有很強(qiáng)的

7、理論支持。因此，利益支付說是課征房產(chǎn)稅的又一個重要的理論依據(jù)。3）負(fù)稅能力說。負(fù)稅能力說是從衡量課稅是否公平的角度出發(fā)，將納稅人擁有的土地及土地改良物組成的房產(chǎn)的數(shù)量與質(zhì)量作為衡量負(fù)稅能力的重要指標(biāo)，納稅人擁有的土地及房產(chǎn)數(shù)量越多、質(zhì)量越好，說明其負(fù)稅能力越大；相反，其負(fù)稅能力越小。比如兩個人的基本收入相同，但是其中一人擁有一筆財富，那么擁有財富的人存在納稅優(yōu)勢，其納稅能力較強(qiáng)，繳納稅款也應(yīng)較多。因此從橫向公平和縱向公平的角度考慮，對財富擁有者課稅十分合理。對房產(chǎn)課稅不僅是政府參與房產(chǎn)利益重新分配的過程，也是政府均分土地財富的過程。止匕外，政府對房產(chǎn)征稅的目的還在于降低土地財富的集中度、打擊不

8、勞而獲、公平財富分配。因此，按照納稅人的負(fù)擔(dān)能力課稅是課征房產(chǎn)稅的另一個重要的理論依據(jù)。2.3我國房產(chǎn)稅的發(fā)展歷程在我國，房產(chǎn)稅是一個歷史悠久的稅種，最早始于周朝的廛布”（“廛布”是周代當(dāng)時課征的土地稅的一部分，其中有對3種房屋征稅的規(guī)定），此后唐朝的“間架稅”，清朝初期的市裹輸鈔”、“計楝輸稅”，清末的“房捐”，民國時期“市政總捐”、“市政建設(shè)捐”、“房捐”等，都是對房產(chǎn)征的稅收。中國現(xiàn)行房產(chǎn)稅是在城市房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)上通過房產(chǎn)與地產(chǎn)分別課稅而獨(dú)立出來的一個稅種。中華人民共和國成立后，1950年1月中央人民政府政務(wù)院頒布的全國稅政實(shí)施要則中曾列有房產(chǎn)稅，同年6月調(diào)整稅收時，將地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅合并

9、為城市房地產(chǎn)稅。1951年8月8日政務(wù)院頒布了中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例，規(guī)定對城市中的房屋合并征收房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅，稱為城市房地產(chǎn)稅。在1973年簡化稅制時，將對內(nèi)資企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅，只對房地產(chǎn)管理部門和個人以及外商投資企業(yè)和外國企業(yè)，繼續(xù)征收房產(chǎn)稅。1984年10月，第二步利改稅和全面改革工商稅制時，確定對企業(yè)恢復(fù)征收城市房地產(chǎn)稅。同時，鑒于中國城市的土地屬于國家所有，使用者沒有土地產(chǎn)權(quán)的實(shí)際情況，將城市房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和土地使用稅，此后的房產(chǎn)稅主要對內(nèi)資企業(yè)和個人征收。此后，國務(wù)院于1986年9月15日頒布中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例，同年10月起開始施行，只對國

10、內(nèi)的單位和個人征收房產(chǎn)稅?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅的法律依據(jù)，是2008年12月，國務(wù)院公布了第546號令，明確自2009年1月1日起廢止1951年8月政務(wù)院公布的城市房地產(chǎn)暫行條例，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人需繳納房產(chǎn)稅，這意味著對內(nèi)外資企業(yè)和個人統(tǒng)征收房產(chǎn)稅。3地產(chǎn)稅3. 1地產(chǎn)和地產(chǎn)稅5. 1.1地產(chǎn)地產(chǎn)指在一定的土地所有制關(guān)系下作為財產(chǎn)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。簡單地說，就是土地財產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系。地產(chǎn)包含地面及其上下空間。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無權(quán)屬關(guān)系。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。土地按照用途分類可分為：

11、居住用地、工業(yè)用地、商業(yè)服務(wù)用地、倉儲用地、市政、交通用地、科教文衛(wèi)設(shè)施用地、綠化用地和其他用地等。法律意義上的土地財產(chǎn)一般具有以下特征：屬于一定的所有者或使用者；2）有明確的四至界定；可以依法轉(zhuǎn)讓；4）能給所有者和使用者帶來一定的權(quán)益。地產(chǎn)主要包括土地和土地資本。土地具有有用性、稀缺性和社會的有效需求等特點(diǎn)。土地資本是為使土地達(dá)到一定的使用標(biāo)準(zhǔn)而進(jìn)行的開發(fā)投資，這種投資要轉(zhuǎn)化為一定量的物化勞動和活勞動，其本身必然具有商品屬性。3.1.2地產(chǎn)稅地產(chǎn)稅是對地產(chǎn)的所有者和使用者征收的稅。征稅對象為所有的土地，包括農(nóng)村生產(chǎn)用地和建筑用地。稅金的多少則按登記的地產(chǎn)狀態(tài)和價值確定，征稅基礎(chǔ)為每年初按稅收

12、評估法（根據(jù)成交土地的價格得出同類土地的納稅價值）所確定的征稅標(biāo)準(zhǔn)，一年一繳。3.2對地產(chǎn)征稅的基本依據(jù)在封建社會，對土地征稅成為當(dāng)政者首選的稅收制度，它的優(yōu)勢是顯而易見的：土地是不動產(chǎn)不能移動，土地是有形的固定資產(chǎn)，是當(dāng)時財富的主要表現(xiàn)形式，在很大程度上反映了人們的收入和支付能力，由于以上特征，這種稅收容易征收和管理。而且對其征稅收入比較固定，稅源穩(wěn)定，可以隨時根據(jù)支出而提高稅負(fù)。所以，考察對房地產(chǎn)征稅的基本依據(jù)可以與對財產(chǎn)征稅的依據(jù)一起來分析。主要依據(jù)于財政收入說、利益支付說和負(fù)稅能力說。另外，還有一種觀點(diǎn)是不把地產(chǎn)稅看作是對受益的付費(fèi)，也不從納稅能力方面考察，而是把它看作一種社會控制形式

13、。財富分配不均所引起的社會后果是很容易看到的，他們不同于消費(fèi)分配不均引起的后果，因此社會希望把它們分別加以處理。基于這一目的，對地產(chǎn)課稅，而不對所得課稅，是一種適當(dāng)?shù)拇胧?.3我國地產(chǎn)稅的發(fā)展歷程由于我國憲法規(guī)定土地為全民所有，因此的地產(chǎn)稅主要是城鎮(zhèn)土地使用稅。城鎮(zhèn)土地使用稅是對城鎮(zhèn)土地向其使用者征收的一種稅。城鎮(zhèn)土地使用稅的特殊作用在于：在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)國家對于城鎮(zhèn)土地的所有權(quán)；有利于有效利用城鎮(zhèn)土地；第三，有利于平衡不同等級城鎮(zhèn)土地使用者之間的負(fù)擔(dān)。我國現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)上通過對房產(chǎn)與地產(chǎn)分別征稅而建立起來的。中華人民共和國成立以后，1950年1月，中央人民政府政務(wù)院頒

14、布的全國稅政實(shí)施要則曾規(guī)定全國統(tǒng)一征收地產(chǎn)稅，同年6月調(diào)整稅收政策，將地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。政務(wù)院于1951年8月公布了城市房地產(chǎn)稅暫行條例，并在全國范圍內(nèi)執(zhí)行。1973年簡并稅制時，將對國內(nèi)企業(yè)征收的房地產(chǎn)稅合并到工商稅中。1984年在改革工商稅制的過程中，又將城市房地產(chǎn)稅劃分為土地使用稅和房產(chǎn)稅。1988年9月27H,國務(wù)院發(fā)布了中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例，城鎮(zhèn)土地使用稅正式設(shè)立。中國城鎮(zhèn)土地使用稅的法律依據(jù)是國務(wù)院于2006年12月31日重新頒發(fā)的中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條4房地產(chǎn)稅我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制是由房地產(chǎn)稅、土地使用稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、耕地占用稅等稅種組

15、成，可以說是對房產(chǎn)和地產(chǎn)分開征稅。而事實(shí)上，房產(chǎn)和地產(chǎn)是不能分割的結(jié)合體，它們之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：1）實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；2）從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格；3）從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的。不少學(xué)者反對房產(chǎn)與地產(chǎn)合并課稅，認(rèn)為西方國家對地產(chǎn)和房產(chǎn)合并征收不動產(chǎn)稅，是因?yàn)閮烧叩漠a(chǎn)權(quán)形式的一致性，而我國土地與建筑物在所有權(quán)性質(zhì)、計稅依據(jù)、征稅對象和政策目標(biāo)等方面都存在差異，不宜合并征稅。本文主張將房產(chǎn)和地產(chǎn)合并征稅。因?yàn)椋袊F(xiàn)行房產(chǎn)和地產(chǎn)不同的所有權(quán)制度不應(yīng)成為合并征稅的制度障礙，中國的土地使用權(quán)實(shí)際上發(fā)揮著所有權(quán)的功能，只要納稅人取得房地產(chǎn)的關(guān)鍵權(quán)利就可以對其征稅，這符合市場經(jīng)濟(jì)的征稅原則。而且，中國法律上規(guī)定了土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)是同一主體，轉(zhuǎn)移時必須一起轉(zhuǎn)讓。事實(shí)上“房依地存，地隨房走”，房產(chǎn)不僅地理上依附地產(chǎn)，而且對財產(chǎn)價值的評估也常常結(jié)合在一起。未來的稅改要實(shí)行按評估價值或市場租金價值課稅，房地產(chǎn)合并課稅勢在必行。所以筆者認(rèn)為應(yīng)該把房產(chǎn)和地產(chǎn)結(jié)合到一起征收房地產(chǎn)稅（沒有建筑物的土地不在本文研究范圍）?；谕恋睾头课莸膬r值在評估過程中的相互關(guān)聯(lián)、密不可分，房屋的屬性和地段因素對于評估無論是土地還是房屋機(jī)制都是不