辦理國有土地使用權(quán)法律業(yè)務操作指

1、律師辦理國有土地使用權(quán)法律業(yè)務操作指引(2007(2007年 12月 18日業(yè)務研究與職業(yè)培訓委員會會議通過 第一章 總則1.1 制定目的本指引由上海市律師協(xié)會建筑與房地產(chǎn)法律研究委員會以及項目建設(shè)與項 目融資法律研究委員會共同起草, 其目的是為律師提供辦理與土地使用權(quán)有關(guān)業(yè) 務操作方面的知識、經(jīng)驗和借鑒。 本指引并不是強制性規(guī)定,僅供律師在具體業(yè) 務操作中參考。1.2 概念界定(1本指引所指土地使用權(quán),并不是指土地所有權(quán)人對自己所有土地的使 用權(quán),而是指非土地所有權(quán)人依照法律規(guī)定對土地享有的占有、使用、收益、處 分權(quán),包括國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)兩種;(2國有土地,是指市、縣城、建制鎮(zhèn)

2、、工礦區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土 地;(3集體土地,與國有土地對應,指勞動群眾集體所有的土地;(4熟地,指經(jīng)過土地開發(fā),具備基本建設(shè)條件的土地;(5生地,指完成土地征收,未經(jīng)開發(fā)、不可直接作為建筑用地的農(nóng)用地 或者荒地等土地;(6 毛地, 指在城市舊區(qū)范圍內(nèi), 尚未經(jīng)過拆遷安置補償?shù)韧恋亻_發(fā)過程、 不具備基本建設(shè)條件的土地;(7凈地,指已經(jīng)完成拆除平整,不存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè) 施的土地。1.3 律師辦理土地使用權(quán)業(yè)務的基本原則鑒于土地使用權(quán)問題的復雜性, 律師辦理土地使用權(quán)有關(guān)業(yè)務除應遵守專業(yè)、 誠信、勤勉等原則外,還應遵循以下原則:(1法律服務與政策服務相結(jié)合原則由于土地的政策性、

3、政治性強,故有關(guān)土地問題的規(guī)定以政策性文件居多, 且根據(jù)國家宏觀調(diào)控的需要,政策變化較快、較多;因此,律師在辦理土地使用 權(quán)業(yè)務時,不僅要依法,而且要掌握貫徹政策精神于服務活動中;否則,律師的 有關(guān)法律意見可能無法實際實施;(2合同意識與物權(quán)意識相結(jié)合原則雖然律師在辦理土地使用權(quán)業(yè)務中的主要內(nèi)容為起草各類合同文件, 而合同 法的主要精神之一為“契約自由”, 但隨著 2007年 10月 1日 物權(quán)法 的實施, “物權(quán)法定原則”應該成為“契約自由原則”的補充或者限制; 因此, 律師在辦 理此類業(yè)務中既要有合同意識又要有物權(quán)意識, 如此才能切實維護委托人的正當 權(quán)益。1.4 律師辦理土地使用權(quán)業(yè)務的

4、前提由于土地使用權(quán)業(yè)務往往涉及問題較多, 涉及標的較大, 故律師在辦理土地 使用權(quán)業(yè)務前, 應根據(jù)合同法、 律師法的規(guī)定與委托人簽訂以下兩種形式的律師 聘請合同:1、常年法律顧問合同作為日常的土地使用權(quán)政策法律咨詢、 口頭建議等, 律師可與委托人訂立常 年法律顧問合同,與公司其他日常業(yè)務一并辦理。2、專項法律服務協(xié)議對于需要律師參與調(diào)查談判、 起草合同、 出具書面意見等方面的土地使用權(quán) 業(yè)務,律師應與委托人簽訂專項法律服務協(xié)議,對當事人的具體要求、 律師的具 體服務事項及專項律師費的金額、支付方式等予以明確。1.5 律師辦理土地使用權(quán)業(yè)務的要求律師在辦理土地使用權(quán)業(yè)務過程中, 乃至土地使用權(quán)業(yè)

5、務完成后, 應滿足以 下要求:1、保守商業(yè)秘密由于土地使用權(quán)業(yè)務往往為公司的重要業(yè)務,更是房地產(chǎn)公司的核心業(yè)務, 因此, 律師在辦理過程中或者完成之后, 均應根據(jù)當事人的要求或者自覺為委托 人保守其中涉及到合作模式、合同內(nèi)容、 轉(zhuǎn)讓標的等方面的商業(yè)秘密, 以委托人 利益為重。2、預防糾紛、防范風險鑒于土地使用權(quán)業(yè)務標的一般巨大, 此類風險往往是企業(yè)不能承受之重, 因 此,律師在辦理過程中,無論調(diào)查、談判,還是起草文件時,都要充滿對糾紛的 預防意識以及對風險的防范意識, 盡最大努力預見可能發(fā)生的問題, 將其連同自 己的看法、應對措施一并提交委托人注意、考慮和選擇。1.6 本操作指引的適用范圍本操

6、作指引主要適用于律師從事與土地使用權(quán)業(yè)務有關(guān)的非訴訟法律服務, 尤其以律師在專項法律服務中的盡職調(diào)查、法律論證、參與談判、起草文件、協(xié) 辦手續(xù)等活動為重點。本操作指引對律師辦理與土地使用權(quán)有關(guān)的訴訟、 仲裁代理業(yè)務, 亦有較強 的參考作用。第二章 土地儲備第一節(jié) 一般規(guī)定土地儲備, 是指各級政府委托土地儲備機構(gòu),依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市 規(guī)劃和土地儲備計劃,對依法征收、收回、收購或者圍墾的土地,先通過實施征 地補償安置、 房屋拆遷補償安置或者必要的基礎(chǔ)性建設(shè)等予以存儲, 再按照土地 供應計劃交付供地的行為。(1 土地儲備辦法 (國土資發(fā) 2007277號, 由國土資源部于 2007年 11月

7、 19日發(fā)布,自發(fā)布之日起施行 ;(2 關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知 (國發(fā) 200115號,由國務院于 2001年 4月 30日發(fā)布,自發(fā)布之日起施行 ;(3 關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場秩序的通知 (國土資發(fā) 2001174號,由 國土資源部于 2001年 6月 21日發(fā)布,自發(fā)布之日起施行 ;(4 關(guān)于加強國有土地使用權(quán)出讓規(guī)劃管理工作的通知 (建規(guī) 2002270號,由建設(shè)部于 2002年 12月 26日發(fā)布,自發(fā)布之日起施行 ;(5 關(guān)于貫徹 <國務院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定 >的通知 (建規(guī) 2004185號,由建設(shè)部于 2004年 10月 29日發(fā)布,自發(fā)布之日起施

8、行 ; (6 土地儲備資金財務管理暫行辦法 (財綜 200717號,由財政部、國 土資源部于 2007年 2月 27日發(fā)布,自發(fā)布之日起施行 ;(7 關(guān)于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知(國土資電發(fā) 200617號, 由國土資源部于 2006年 5月 30日發(fā)布,自發(fā)布之日起施行 ;(8 上海市土地儲備辦法 (上海市人民政府令第二十五號,由上海市人 民政府第 41次常務會議于 2004年 6月 7日通過,自 2004年 8月 1日起施行 ; (9 上海市土地儲備辦法實施細則 (滬府發(fā) 200441號,由上海市人民 政府于 2004年 10月 25日發(fā)布,自發(fā)布之日起施行 ;(10 關(guān)于印發(fā) &

9、lt;實施 上海市房地產(chǎn)登記條例 的補充規(guī)定 (二 >的通知 (滬房地資權(quán) 2005456號,由上海市房屋土地資源管理局于 2005年 8月 12日 發(fā)布,自發(fā)布之日起施行 。第二節(jié) 土地儲備的審查土地儲備范圍包括:(1灘涂圍墾成陸并經(jīng)驗收合格的土地;(2擬轉(zhuǎn)為經(jīng)營性建設(shè)用地的原國有農(nóng)用地;(3擬調(diào)整為經(jīng)營性建設(shè)用地的原劃撥國有土地;(4擬依法征收后實行出讓的原農(nóng)村集體所有土地;(5土地管理部門依法收回的閑置國有土地;(6市政府為實施城市規(guī)劃需要儲備的其他國有土地。特別提示:國土資源部于 2006年 5月 30日所發(fā)關(guān)于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知中明確指出:新增建設(shè)用地不得用于土地

10、收購儲備。土地儲備計劃應當與國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃相協(xié)調(diào), 與土地利用年度計劃 以及明后年的土地供應計劃相銜接。 市房地資源局會同市發(fā)展改革委員會等有關(guān) 部門, 在每年第四季度組織編制下年度的土地儲備計劃, 經(jīng)市土地管理工作領(lǐng)導 小組審核批準后分解下達。土地儲備機構(gòu)擬實施儲備的地塊涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者農(nóng)村集體所有土地征 收的,應當向市房地資源局提出申請;市房地資源局應當自受理申請之日起 10個工作日內(nèi)完成審核。 上述地塊經(jīng)審核同意并列入土地儲備年度計劃后, 土地儲 備機構(gòu)方可按規(guī)定實施儲備。土地儲備機構(gòu)擬儲備原劃撥的國有建設(shè)用地的, 應當持與原土地使用權(quán)人達 成的收購儲備意向或者與區(qū)政府指定機構(gòu)

11、簽訂的有關(guān)協(xié)議, 向市房地資源局備案, 列入土地儲備年度計劃后,方可按規(guī)定實施儲備。(1灘涂圍墾成陸并經(jīng)驗收合格的土地、擬轉(zhuǎn)為經(jīng)營性建設(shè)用地的原國有 農(nóng)用地、 以及市政府為實施城市規(guī)劃需要儲備的其他國有土地, 由上海市土地儲 備中心負責儲備;(2擬調(diào)整為經(jīng)營性建設(shè)用地的原劃撥國有土地、擬依法征收后實行出讓 的原農(nóng)村集體所有土地、 土地管理部門依法收回的閑置國有土地, 由上海市土地 儲備中心和所在地的區(qū)(縣 土地儲備機構(gòu)聯(lián)合儲備; 而經(jīng)市政府批準的專門機 構(gòu),只能在相關(guān)批準文件規(guī)定的區(qū)域范圍內(nèi)實施土地儲備;(3對于可聯(lián)合儲備的土地,除市政府另有規(guī)定外,儲備擬依法征收后實 行出讓的原農(nóng)村集體所有土

12、地的,市土地儲備中心與區(qū)(縣 土地儲備機構(gòu)所占 投資比例各為 50%;儲備擬調(diào)整為經(jīng)營性建設(shè)用地的原劃撥國有土地、土地管理 部門依法收回的閑置國有土地的, 市土地儲備中心所占投資比例為 30%, 區(qū) (縣 土地儲備機構(gòu)所占投資比例為 70%。市土地儲備中心與區(qū)(縣土地儲備機構(gòu)經(jīng) 協(xié)商一致, 可以對上述投資比例進行適當調(diào)整。 經(jīng)市政府批準的土地儲備專門機 構(gòu)可以在相關(guān)批準文件規(guī)定的區(qū)域范圍內(nèi)單獨實施土地儲備, 或者聯(lián)合市土地儲 備中心、區(qū)(縣土地儲備機構(gòu)實施土地儲備。(1審查擬儲備地塊是否合法辦理房地產(chǎn)權(quán)利登記,是否具備房地產(chǎn)權(quán)利 登記證明;(2審查房地產(chǎn)權(quán)利登記證明記載內(nèi)容與房地產(chǎn)登記部門登記

13、信息是否一 致;(3審查擬與土地儲備機構(gòu)簽署土地儲備合同的主體,是否系依法辦理房 地產(chǎn)登記的國有土地使用權(quán)人或者集體所有土地所有權(quán)人;(4審查擬儲備土地的座落、四至范圍、土地面積、土地用途、土地使用 期限(若有等,是否與該土地房地產(chǎn)權(quán)利登記情況一致;擬儲備土地有否辦理 房地產(chǎn)抵押登記或者其他權(quán)利限制登記;(5 審查擬儲備地塊有否辦理司法查封、 行政查封或者其他權(quán)利限制登記;(6審查是否存在業(yè)已或者可能影響擬儲備地塊房地產(chǎn)權(quán)利、且已生效的合同、協(xié)議等法律文件。第三節(jié) 土地儲備合同(1除儲備灘涂圍墾成陸并經(jīng)驗收合格的土地外,儲備其他各類土地,儲 備機構(gòu)均需與擬儲備地塊的原權(quán)利人簽署土地儲備合同;(

14、2儲備擬轉(zhuǎn)為經(jīng)營性建設(shè)用地的原國有農(nóng)用地、擬調(diào)整為經(jīng)營性建設(shè)用 地的原劃撥國有土地、 土地管理部門依法收回的閑置國有土地, 以及市政府為實 施城市規(guī)劃需要儲備的其他國有土地, 均應以經(jīng)合法登記的原國有土地使用權(quán)人 作為合同相對方,簽署土地儲備合同;(3儲備擬依法征收后實行出讓的原農(nóng)村集體所有土地,應以經(jīng)合法登記 的農(nóng)村集體所有土地的所有權(quán)人作為合同相對方,簽署土地儲備合同。特別提示:在審查土地儲備合同的當事人時,應重點審查作為合同相對方 的土地原權(quán)利人,其在簽訂土地儲備合同時是否依法存在,是否具備簽署土地 儲備合同的民事權(quán)利能力和行為能力;若系法人,其是否獲得了簽署土地儲備 合同的合法授權(quán)、批

15、準和同意。(1 儲備土地的座落、 四至范圍、 土地面積、 土地用途、 土地取得方式等;(2土地儲備的補償價格;(3土地儲備補償價格的支付期限、支付數(shù)額及支付方式;(4儲備土地的交付期限和標準;(5儲備土地的資料、文件移交;(6合同各方在土地儲備過程中的義務和責任;(7土地儲備手續(xù)的辦理及配合;(8違約責任;(9不可抗力條款;(10爭議解決方式;(11土地儲備各方約定的其他事項。除灘涂圍墾成陸并經(jīng)驗收合格的土地、 土地管理部門依法收回的閑置國有土 地外, 儲備其他各類土地,儲備機構(gòu)應給予儲備土地原權(quán)利人補償,即在儲備合 同中明確約定補償價格。土地儲備補償價格, 主要通過儲備各方以協(xié)商方式確定。其

16、中,土地儲備機 構(gòu)對原劃撥給企事業(yè)單位使用的國有土地實施收購儲備的, 應當按照本市的基準 地價并結(jié)合土地市場行情,與該單位進行協(xié)商,確定補償價格。特別提示:(1土地儲備補償價格應包括土地原權(quán)利人對土地所作前期投入、原權(quán)利 人獲得的經(jīng)濟補償、征地費用、拆遷安置補償費用、管理費用等;(2補償價格可以是單價或者總價。若為單價,應注意土地面積的計算標 準、結(jié)算程序、調(diào)整方法等問題。土地儲備合同應明確約定儲備土地交付的條件、標準和期限。儲備土地交付的條件可以是現(xiàn)狀、場地平整,或者約定的其他條件。(1取得實施土地儲備的全部批準、同意和許可;(2作好實施土地儲備前的調(diào)查、核實及相關(guān)準備;(3安排用于支付土地

17、儲備補償價格的全部資金;(4按照約定向儲備土地原權(quán)利人支付土地補償價款;(5辦理土地儲備過程中所涉征地、拆遷許可手續(xù);(6按照法律法規(guī)的規(guī)定,自行或者委托其他單位完成土地儲備所涉征地、拆遷安置、補償事宜;(7完成儲備土地交付的驗收手續(xù);(8辦理儲備土地的房地產(chǎn)權(quán)利登記手續(xù)。(1取得簽署土地儲備合同的全部批準、同意和許可;(2做好土地儲備的前期工作,確保按期交付儲備土地;(3按期完成儲備土地交付條件和標準,協(xié)助儲備機構(gòu)驗收,并向儲備機構(gòu)交付土地;(4收取儲備機構(gòu)所付補償款項,并出具合法收款憑證或者發(fā)票;(5協(xié)助儲備機構(gòu)完成土地儲備所涉征地、拆遷安置補償事宜;(6協(xié)助儲備機構(gòu)辦理土地儲備房地產(chǎn)權(quán)利

18、登記手續(xù)。1、土地儲備原權(quán)利人違約(1土地儲備原權(quán)利人未按時、按標準交付儲備土地;(2儲備土地在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記前被設(shè)定抵押、查封或者受其他權(quán)利限制;(3原權(quán)利人未予配合或者協(xié)助儲備機構(gòu)辦理儲備土地房地產(chǎn)權(quán)利登記。2、土地儲備機構(gòu)違約(1土地儲備機構(gòu)未按時支付補償款項;(2土地儲備機構(gòu)未按時驗收并接受儲備土地交付。第四節(jié)土地儲備的程序土地儲備機構(gòu)應當向投資管理部門辦理儲備地塊的前期開發(fā)立項手續(xù)。儲備地塊的前期開發(fā)立項,參照上海市固定資產(chǎn)投資項目的審批程序辦理。各級投資管理部門應當自受理土地儲備機構(gòu)提交的項目建議書之日起10個工作日內(nèi)完成審批。特別提示:下列儲備地塊的審批,由上海市發(fā)展和改革委

19、員會實施:(1上海市土地儲備中心和上海市政府批準的土地儲備專門機構(gòu)實施儲備的地塊;(2擬依法征收后實行出讓的原農(nóng)村集體所有土地。土地儲備的前期開發(fā)立項批準后,土地儲備機構(gòu)可以向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證,規(guī)劃許可證應當載明儲備地塊的坐落、四至范圍、面積等事項。土地儲備機構(gòu)申請儲備地塊的建設(shè)用地規(guī)劃許可證,由上海市和各區(qū)(縣規(guī)劃部門自受理申請之日起10個工作日內(nèi),按規(guī)劃管理權(quán)限審核辦理。其中,儲備地塊有經(jīng)批準的控制性編制單元規(guī)劃或者控制性詳細規(guī)劃的,建設(shè)用地規(guī)劃許可證應當載明該地塊基礎(chǔ)性建設(shè)的規(guī)劃要求。儲備地塊的前期開發(fā)立項批準后,土地儲備機構(gòu)可以向土地管理部門申領(lǐng)建設(shè)用地批準文件。其中

20、,儲備地塊涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者征收農(nóng)村集體所有土地的,由土地管理部門按法定程序辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地手續(xù)后,發(fā)給建設(shè)用地批準文件。土地儲備機構(gòu)申請儲備地塊的建設(shè)用地批準文件的,由上海市和各區(qū)(縣土地管理部門自受理申請之日起10個工作日內(nèi),按建設(shè)用地管理權(quán)限審核辦理。儲備地塊涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者農(nóng)村集體所有土地征收的,按照法律、法規(guī)規(guī)定的程序辦理。建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)用地批準文件應當載明儲備地塊的坐落、四至范圍、面積等事項。1、儲備擬調(diào)整為經(jīng)營性建設(shè)用地的原劃撥國有土地的補償土地儲備機構(gòu)對原劃撥給企事業(yè)單位使用的國有土地實施收購儲備的,應當按照本市的基準地價并結(jié)合土地市場行情,與該單位進行協(xié)商,確

21、定補償價格,簽訂收購儲備協(xié)議。2、土地儲備涉及房屋拆遷和征收農(nóng)村集體所有土地的補償土地儲備涉及房屋拆遷、征收農(nóng)村集體所有土地的,應當按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定,辦理房屋拆遷許可、征地補償安置方案審批等相關(guān)手續(xù),并按照規(guī)定的標準、方式和程序?qū)嵤┭a償安置。1、儲備圍墾灘涂成陸土地的房地產(chǎn)登記土地儲備機構(gòu)圍墾灘涂成陸并經(jīng)驗收合格后,應當由上海市土地儲備中心向上海市房地產(chǎn)登記處申請土地使用權(quán)初始登記。申請登記時除應提交土地儲備計劃外,還應提交下列文件:(1上海市房地產(chǎn)登記申請書(原件;(2身份證明(復印件;(3上海市灘涂開發(fā)利用許可證(原件;(4灘涂工程竣工驗收合格證明(原件;(5成陸后的地籍圖(原件二

22、份;(6土地勘測報告(原件;(7有立項批文的,還應提交立項批準書(原件。特別提示:土地儲備計劃的主體應當與灘涂開發(fā)利用許可證上載明的主體相一致。上海市房地產(chǎn)登記處辦理灘涂圍墾成陸并經(jīng)驗收合格土地的土地使用權(quán)初始登記,房地產(chǎn)權(quán)證中的土地使用權(quán)來源記載為“劃撥”。土地用途的記載,對無立項批文的,按“其他未利用土地”記載;有立項批文的,按立項批文上土地用途記載。屬土地儲備的,房地產(chǎn)權(quán)證的附記欄注記“土地儲備”。2、儲備擬調(diào)整為經(jīng)營性建設(shè)用地的原劃撥國有土地的房地產(chǎn)登記土地儲備機構(gòu)收購儲備原劃撥給企事業(yè)單位使用的國有土地的,應當持收購儲備協(xié)議、列入土地儲備年度計劃的證明和原土地使用者的房地產(chǎn)權(quán)證等有關(guān)

23、材料,向市或者區(qū)縣土地管理部門申請收回原土地使用權(quán);經(jīng)批準后,由市或者區(qū)縣土地管理部門注銷原房地產(chǎn)權(quán)證。土地儲備機構(gòu)持收回原土地使用權(quán)的批準文件等有關(guān)材料,向市或者區(qū)縣房地產(chǎn)登記機構(gòu)申請土地登記,領(lǐng)取土地儲備的房地產(chǎn)權(quán)證。申請土地登記時,應提供以下材料:(1上海市房地產(chǎn)登記申請書(原件;(2身份證明(復印件;(3原土地使用者的房地產(chǎn)權(quán)證書(原件;(4土地儲備計劃(復印件;(5國有土地使用權(quán)收購儲備協(xié)議(原件;(6建設(shè)用地批準文件(原件;(7地籍圖(原件二份;(8土地勘測報告(原件。3、儲備其他土地的房地產(chǎn)登記土地儲備機構(gòu)儲備依法收回的閑置國有土地、依法征收后實行出讓的原農(nóng)村集體所有土地、擬轉(zhuǎn)為

24、經(jīng)營性建設(shè)用地的原國有農(nóng)用地, 在取得建設(shè)用地批準文件后,可以申請土地使用權(quán)初始登記,登記時應向房地產(chǎn)登記機構(gòu)提交下列文件:(1上海市房地產(chǎn)登記申請書(原件;(2身份證明(復印件;(3土地儲備計劃(復印件;(4建設(shè)用地批準文件(原件;(5地籍圖(原件二份;(6土地勘測報告(原件;(7屬于農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的,還應提交農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準文件。經(jīng)規(guī)劃管理部門批準,土地儲備機構(gòu)可以在土地儲備期間,臨時利用儲備地塊。臨時利用儲備地塊的,應當按規(guī)定向市或者區(qū)縣土地管理部門辦理相關(guān)用地手續(xù)。儲備地塊的臨時利用不得影響市容環(huán)境,不得修建永久性建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物。土地儲備機構(gòu)不得兼營除臨時利用儲備土地以外的其他經(jīng)

25、營性業(yè)務。1、交付供應土地儲備機構(gòu)應當按照土地供應計劃的要求,做好儲備地塊交付供地的前期準備工作。儲備地塊交付供地的前期準備工作主要包括:對于按照批準的投資、規(guī)劃、建設(shè)要求實施基礎(chǔ)性建設(shè)的儲備地塊,經(jīng)市或者區(qū)縣土地管理部門會同規(guī)劃等有關(guān)部門驗收合格后,方可按土地供應計劃交付供應。儲備地塊的出讓工作,由市或者區(qū)(縣土地管理部門會同投資、規(guī)劃等管理部門和土地儲備機構(gòu),按照本市土地使用權(quán)出讓招標拍賣的有關(guān)規(guī)定和土地利用年度計劃組織實施。儲備地塊交付供應時,土地儲備機構(gòu)應當按照本市土地使用權(quán)出讓招標拍賣的有關(guān)規(guī)定,配合市或者區(qū)縣土地管理部門做好向規(guī)劃、投資、環(huán)保等有關(guān)部門書面征詢意見,編制招標拍賣文件

26、,組織現(xiàn)場踏勘,接受地塊情況咨詢等前期準備工作。土地儲備的房地產(chǎn)權(quán)證應當由市房地資源局收回。2、前期費用補償及土地儲備專項資金儲備地塊出讓所得的價款中,屬于土地使用權(quán)出讓金的部分,由受讓人支付給土地管理部門。屬于土地前期開發(fā)費用的部分,由受讓人支付給土地儲備機構(gòu),并在扣除土地儲備的成本開支和管理費后,納入土地儲備專項資金。財政、審計部門應當定期對土地儲備的成本、開支以及土地儲備機構(gòu)的財務狀況進行核查、審計。第三章國有土地使用權(quán)取得第一節(jié)一般規(guī)定(1中華人民共和國物權(quán)法(中華人民共和國主席令第六十二號,由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會第五次會議于2007年3月16日通過,自2007年10月

27、1日起施行;(2中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法(中華人民共和國主席令第七十二號,由中華人民共和國第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議于1994年7月5日通過,根據(jù)2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議關(guān)于修改中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法的決定修正;(3中華人民共和國土地管理法(中華人民共和國主席令第二十八號,由中華人民共和國第六屆全國人民代表大會常務委員會第十六次會議于1986年6月25日通過,根據(jù)1988年12月29日第七屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議關(guān)于修改中華人民共和國土地管理法的決定第一次修正,1998年8月29日第九屆全國人民代表大會常務委

28、員會第四次會議修訂,根據(jù)2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議關(guān)于修改中華人民共和國土地管理法的決定第二次修正;(4中華人民共和國土地管理法實施條例(國務院令第二百五十六號,由國務院第12次常務會議于1998年12月24日通過,自1999年1月1日起施行;(5中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例(國務院令第五十五號,由國務院于1990年5月19日發(fā)布,自發(fā)布之日起施行;(6城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法(建設(shè)部令第22號,由建設(shè)部于1992年12月4 日公布,自1993年1月1日起施行;(7國務院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知(國發(fā)200115號

29、,由國務院于2001年4月30日發(fā)布,自發(fā)布之日起施行;(8招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定(國土資源部令第三十九號,由國土資源部于2007年9月28日發(fā)布,自2007年11月1日起施行;(9協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定(國土資源部令第二十一號,由國土資源部于2003年6月11日發(fā)布,自2003年8月1日起施行;(10關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知(國土資發(fā)200471號,由監(jiān)察部、國土資源部于2004年3月31日發(fā)布,自2004年3月31日起施行;(11國務院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定(國發(fā)200428號,由國務院于2004年10月21日發(fā)布,自發(fā)

30、布之日起施行;(12國務院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知(國發(fā)200631號,由國務院于2006年8月31日發(fā)布,自發(fā)布之日起施行;(13國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知(國辦發(fā)200526號,由國務院辦公廳于2005年5月9日發(fā)布,自發(fā)布之日起施行;(14最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答(法發(fā)19962號,由最高人民法院于1995年12月27日發(fā)布,自發(fā)布之日起施行;(15最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋(法釋20055號,由最高人民法院于2005年6月18日發(fā)布,自發(fā)布之日起施行;(16

31、招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范(試行(國土資發(fā)2006114號,由國土資源部于2006年5月31日發(fā)布,自2006年8月1日起施行;(17上海市外商投資企業(yè)土地使用管理辦法(2002修正(上海市人民政府令第一百一十九號,由上海市人民政府令第二十九號于1996年6月21日發(fā)布,根據(jù)2002年4月1日上海市人民政府令第一百一十九號修正并重新發(fā)布,自1996年7月1日起施行;(18國家土地管理局土地登記規(guī)則(1995國土法字第184號,由原國家土地管理局1995年12月28日發(fā)布,自1996年2月1日起施行;(19國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定(國家土地管理局令第八號,由原國家土地管理

32、局1998年2月17日發(fā)布,自1998年3月1日起施行。第二節(jié)國有土地使用權(quán)劃撥國有土地使用權(quán)劃撥,是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償安置等費用后將該幅土地交付土地使用者使用,或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。(1國家機關(guān)用地和軍事用地;(2城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;(3國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;(4法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。(1建設(shè)單位必須持國務院管理部門或者縣級以上地方人民政府按照國家基本建設(shè)程序批準的設(shè)計任務書或者其他批準文件,向縣級以上地方人民政府土地管理部門提出用地申請;(2縣級以上土地管理部門審查同意申請后,會同有關(guān)部門進行項

33、目選址;選址后,由土地管理部門根據(jù)項目的總體規(guī)劃方案及申請用地范圍,向擬征土地所在地的有關(guān)部門發(fā)征詢單;擬征土地所在地有關(guān)部門同意后,被征土地的地方人民政府組織建設(shè)單位與被征地單位及有關(guān)部門依法商定征收土地的補償安置方案,然后按照審批權(quán)限,提交縣級以上人民政府審查批準,再由土地管理部門發(fā)給建設(shè)用地批準書;(3在獲得建設(shè)用地批準書后,由土地管理部門根據(jù)建設(shè)進度一次或者分期劃撥建設(shè)用地。建設(shè)項目竣工后,先由建設(shè)項目管理部門組織有關(guān)部門進行驗收;再由縣級以上人民政府土地管理部門核查實際用地,在認可后才能按有關(guān)規(guī)定辦理土地管理登記手續(xù),核發(fā)國有土地使用證。至此,建設(shè)用地單位才正式取得劃撥的土地使用權(quán)。

34、1、預審由土地行政管理部門對建設(shè)用地有關(guān)事項進行審查,提出建設(shè)項目用地預審報告。2、申請建設(shè)單位持建設(shè)項目的有關(guān)批準文件,向市、縣人民政府土地行政管理部門提出建設(shè)用地申請。3、審查市、縣人民政府土地行政管理部門對用地申請進行審查,擬定供地方案,報市、縣人民政府批準。4、批準供地方案經(jīng)批準后,由市、縣人民政府向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準書。由市、縣人民政府土地行政管理部門向土地使用者核發(fā)國有土地劃撥決定書。5、登記建設(shè)單位向市、縣人民政府土地行政管理部門申請土地登記,并由市、縣人民政府頒發(fā)國有土地使用證。(1使用國有荒山、荒地的,實行無償劃撥;(2使用其他單位使用的國有土地,原使用單位受到損失的,

35、建設(shè)單位應當給予適當補償;(3原使用單位需要搬遷的,由建設(shè)單位負責搬遷補償。第三節(jié)國有土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓,是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。1、征收城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地,經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后,該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。2、規(guī)劃土地使用權(quán)出讓,必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃。3、報批縣級以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的,須根據(jù)省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案,按照國務院規(guī)定報國務院或者省級人民政府批準。出讓的每幅地塊、用途、

36、年限和其他條件,由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案,按照國務院規(guī)定,報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后,由市、縣人民政府土地管理部門實施。直轄市的縣人民政府及其有關(guān)部門行使前款規(guī)定的權(quán)限,由直轄市人民政府規(guī)定。(1居住用地:七十年;(2工業(yè)用地:五十年;(3教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地:五十年;(4商業(yè)、旅游、娛樂用地:四十年;(5綜合用地或者其他用地:五十年。1、具體方式(1招標:招標出讓國有土地使用權(quán),是指市、縣人民政府土地行政管理部門(出讓人發(fā)布招標公告,邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標,根據(jù)投標結(jié)果確定土地使用者的行為。

37、按照招標公告針對的對象范圍的不同,招標出讓方式可分為公開招標和邀請招標兩種;(2拍賣:拍賣出讓國有土地使用權(quán),是指出讓人發(fā)布拍賣公告,由競買人在指定時間、地點進行公開競價,根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為;(3掛牌:掛牌出讓國有土地使用權(quán),是指出讓人發(fā)布掛牌公告,按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布,接受競買人的報價申請并更新掛牌價格,根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。2、適用范圍(1供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地;(2供應工業(yè)用地;(3其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的;(4劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租或者改

38、變用途,國有土地劃撥決定書或者法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權(quán),實行招標拍賣掛牌出讓的;(5出讓土地使用權(quán)改變用途,國有土地使用權(quán)出讓合同約定或者法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權(quán),實行招標拍賣掛牌出讓的;(6法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。1、概念界定協(xié)議出讓國有土地使用權(quán),是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2、適用范圍協(xié)議出讓方式是招標、拍賣、掛牌方式的補充,只有在不屬于應當采用招標、拍賣、掛牌方式的情況下才可采用協(xié)議方式。采用協(xié)議方式供地必須要做到在地價評估基礎(chǔ)上,集

39、體審核確定協(xié)議價格,其價格不得低于基準地價的70%。協(xié)議出讓結(jié)果必須向社會公開。1、開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方簽署的出讓合同的效力問題2005年最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋實施之前訂立的出讓合同,在起訴前經(jīng)過市、縣人民政府土地管理部門追認的,可以認定有效。司法解釋實施以后,開發(fā)區(qū)管委會再行訂立的土地使用權(quán)出讓合同,一律按照無效處理。2、未辦理土地使用權(quán)出讓批準手續(xù)的出讓合同的效力問題對于未辦理土地使用權(quán)出讓批準手續(xù)而簽訂的出讓合同的,無論是否依法補辦審批登記手續(xù),均認定合同有效。土地使用權(quán)出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權(quán)出讓批準手續(xù)而不能交付土地的,受

40、讓方有權(quán)根據(jù)出讓合同的約定要求出讓方承擔相應的違約責任。3、生地出讓合同與動拆遷工作、市政配套工作的銜接問題(1動拆遷委托合同、市政配套委托合同應當和出讓合同同時簽訂(熟地出讓除外;(2動拆遷和三通一平的完成期限應當和出讓合同規(guī)定的開工日期相銜接;(3市政配套完成的期限應當和出讓合同規(guī)定的竣工期限相銜接;(4三通一平和市政配套的各類參數(shù)應當盡可能詳盡;(5三通一平和市政配套的交付應當約定具體的可操作的條件和方式;(6要盡可能具體地約定交地的標準和操作程序;(7因三通一平或者市政配套的逾期交付造成出讓合同規(guī)定的開工期限和竣工期限延誤的違約責任承擔。1、可以收回的情況有下列情形之一的,由有關(guān)人民政

41、府土地管理部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權(quán)的人民政府批準,可以收回國有土地使用權(quán):(1為公共利益需要使用土地的;(2為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建,需要調(diào)整使用土地的;(3土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿,土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的;(4因單位撤銷、遷移等原因,停止使用原劃撥的國有土地的;(5公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的。2、土地補償依照上述第(1、(2種情況收回國有土地使用權(quán)的,應對土地使用權(quán)人應當給予適當補償。除上述可以收回的情況外,提前收回土地使用權(quán)應當被認定為是一種違約行為,如果土地出讓合同中對提前收回土地的違約行為沒有約定違約責任的承擔方式的,那

42、么提前收回土地使用權(quán)一方應當根據(jù)我國合同法第113條的規(guī)定承擔違約責任,即賠償相當于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益,但賠償額不得超過違約方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。3、房屋補償提前收回土地致使土地使用權(quán)人在房屋部分所遭受的損失,應為提前收回土地時至房屋合理使用年限屆滿期間的房屋的使用價值,提前收回土地一方應以此作為計算依據(jù)進行補償。第四節(jié)國有土地使用權(quán)租賃國有土地租賃,是指國家將國有土地出租給使用者使用,由使用者與縣級以上人民政府土地行政管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同,并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式,是出讓方式的

43、補充。1、國有土地使用權(quán)租賃的適用范圍對因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應當有償使用的土地,可以實行國有土地使用權(quán)租賃。其中企業(yè)改制包括以下情形:(1國有企業(yè)改造或者改組為有限責任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團的;(2國有企業(yè)改組為股份合作制的;(3國有企業(yè)租賃經(jīng)營的;(4非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。特別提示:對原有建設(shè)用地,法律規(guī)定可以劃撥使用的,仍維持劃撥,不實行有償使用,也不實行租賃。對于新增建設(shè)用地,租賃只能作為出讓方式的補充。對于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地,無論是利用原有建設(shè)用地,還是利用新增建設(shè)用地,都必須實行出讓,不實行租賃。2、國有土地使用權(quán)租賃的承租人范圍除

44、法律法規(guī)另有規(guī)定外,中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織均可以通過租賃方式取得國有土地使用權(quán)。3、國有土地使用權(quán)租賃的規(guī)劃要求國有土地租賃必須按照土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用年度計劃和城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的要求進行。國有土地租賃,可以采用招標、拍賣或者雙方協(xié)議的方式;有條件的,必須采取招標、拍賣方式。采用雙方協(xié)議方式出租國有土地的,租金不得低于出租底價和按國家規(guī)定的最低地價折算的最低租金標準。協(xié)議出租的結(jié)果要報上級土地行政管理部門備案,并向社會公開披露。特別提示:在上海通過協(xié)議方式租賃國有土地的,土地使用者應當按照上海市有關(guān)規(guī)定,辦理建設(shè)項目計劃立項、建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)用地

45、審批等相關(guān)手續(xù)。通過招標、拍賣方式租賃國有土地的,可以參照土地使用權(quán)出讓的有關(guān)程序進行。1、合同當事人租賃期限六個月以上的國有土地租賃,應當由市、縣土地行政管理部門與土地使用者簽訂租賃合同。2、合同主要內(nèi)容(1租賃當事人;(2租賃土地的座落、四至范圍和面積;(3租賃土地的規(guī)劃用地性質(zhì)和規(guī)劃技術(shù)參數(shù);(4租賃年限;(5租金金額、支付期限和支付方式;(6租賃當事人的權(quán)利和義務;(7租賃土地上原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的處置方式及其費用;(8租賃土地市政配套設(shè)施建設(shè)的責任和費用;(9租賃土地的交付期限;(10項目建設(shè)的開工和完成期限;(11租賃合同終止時,地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的處置方

46、式;(12違約責任;(13爭議的解決方式;(14當事人約定的其他事項。3、租賃年限國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或者用于修建臨時建筑物的土地,應實行短期租賃,短期租賃年限一般不超過5年;對需要進行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長期使用的土地,應實行長期租賃,具體租賃年限由租賃合同約定,但最長租賃年限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。企業(yè)法人的國有土地租賃年限,不得超過其營業(yè)執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營年限。特別提示:在上海,國有土地租賃的年限最長不超過下列最高年限:(1工業(yè)用地為50年;(2教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年;(3商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年;(4其

47、他用地為50年。4、租金標準國有土地租賃的租金標準應與地價標準相均衡。承租人取得土地使用權(quán)時未支付其他土地費用的,租金標準應按全額地價折算;承租人取得土地使用權(quán)時支付了征地、拆遷等土地費用的,租金標準應按扣除有關(guān)費用后的地價余額折算。特別提示:在上海,租賃土地的租金不得低于最低標準。有下列情形之一的,租賃土地的租金以租賃土地標定地價的貼現(xiàn)作為最低標準:(1商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務業(yè)等經(jīng)營性項目使用的土地;(2承租人為境外的自然人、法人或者其他組織的;(3市人民政府規(guī)定的其他情形。除前款規(guī)定外,租賃土地的租金以上海市外商投資企業(yè)土地使用費標準作為最低標準。租賃土地標定地價的貼現(xiàn)標準,由上海市

48、房地局會同市物價、市財政等有關(guān)部門確定。5、租金的支付租賃合同對租金支付的方式有約定的,從其約定;沒有約定的,租金每年分兩期支付。租賃合同簽訂的當年,自租賃土地交付之日起,使用土地不滿半年的,免交租金;超過半年的,按照半年的租金數(shù)額支付。6、租金的調(diào)整租賃土地的租金應當根據(jù)最低標準調(diào)整的時間和幅度,作相應的調(diào)整;租賃合同另有約定的,從其約定,但不得低于同期的最低標準。租賃國有土地使用權(quán),承租人應當按照下列規(guī)定,向房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理租賃土地使用權(quán)登記手續(xù):(1租賃合同簽訂時,租賃土地上原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物已拆除或者土地連同地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物一并出租的,承租人應當持租賃合同

49、,辦理租賃土地使用權(quán)登記;(2租賃合同中約定由出租人負責拆除原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的,應當在出租人按租賃合同約定交付租賃土地后,由承租人辦理租賃土地使用權(quán)登記;(3租賃合同中約定由承租人負責拆除原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的,出租人應當發(fā)給承租人土地臨時使用證明;承租人應當在原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物拆除后,辦理租賃土地使用權(quán)登記。特別提示:租賃土地使用權(quán)登記后,承租人應當取得上海市房屋土地資源管理局頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證書,并在房地產(chǎn)權(quán)證書上注明“土地租賃”。1、續(xù)期國有土地租賃年限屆滿,租賃土地使用權(quán)終止。承租人需要繼續(xù)租賃土地的,應當在屆滿前6個月申請續(xù)期。除根據(jù)社會公共利

50、益需要收回租賃土地使用權(quán)外,承租人的續(xù)期申請應當予以批準。經(jīng)批準續(xù)期的,承租人應當與出租人重新簽訂租賃合同,并重新辦理租賃土地使用權(quán)登記。2、收回國有土地租賃年限屆滿,承租人雖申請續(xù)期但未獲批準的,租賃土地使用權(quán)由出租人收回,出租人應當對地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物給予承租人適當補償;租賃合同另有約定的,從其約定。國有土地租賃年限屆滿,承租人未申請續(xù)期的,出租人可以無償收回租賃土地使用權(quán)并可要求承租人拆除地上建筑物、構(gòu)筑物,恢復土地原狀;租賃合同另有約定的,從其約定。承租人未按合同約定開發(fā)建設(shè),未經(jīng)土地行政管理部門同意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租,或者不按合同約定按時交納土地租金的,土地行政管理部門可以解除合

51、同,依法收回承租土地使用權(quán)。1、提前收回的條件租賃年限未滿的土地使用權(quán)一般不得提前收回,但有下列兩種情形之一的,可以依照法律規(guī)定的程序提前收回:(1為公共利益需要調(diào)整使用土地的;(2為實施城市規(guī)劃調(diào)整使用土地的。2、提前收回的程序提前收回租賃土地使用權(quán)的,出租人應當在收回6個月前,將租賃土地的座落、四至范圍、收回理由、收回日期通知承租人,并在租賃土地的范圍內(nèi)公告。3、提前收回的補償提前收回租賃土地使用權(quán)的,出租人應當給予承租人適當補償。提前收回租賃土地使用權(quán)的補償金額標準,應當按照規(guī)劃用地性質(zhì)、租賃年限的余期以及地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的價值等,由出租人與承租人協(xié)商確定,或者委托具有相應

52、資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行房地產(chǎn)價格評估后確定。承租人對補償金額有異議的,可以向人民法院起訴,但租賃土地使用權(quán)的收回仍可以按照公告規(guī)定的日期執(zhí)行。4、租賃土地使用權(quán)交換提前收回租賃土地使用權(quán)的,出租人可以與承租人協(xié)商一致后,將另一土地的租賃土地使用權(quán)與承租人交換。交換租賃土地使用權(quán)的,承租人應當與出租人重新簽訂租賃合同,并辦理租賃土地使用權(quán)登記。第五節(jié)國有土地使用權(quán)其他取得方式1、概念界定外商投資企業(yè),是指使用未經(jīng)土地使用權(quán)出讓的國有土地的中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外商獨資經(jīng)營企業(yè)。除依法以出讓方式獲得國有土地使用權(quán)以外,外商投資企業(yè)以其他形式取得土地使用權(quán),或者租賃房屋、場地的,均須

53、向土地管理部門提供有關(guān)資料,并填寫登記表,由土地管理部門核定土地使用費。2、用地申請和審批程序需使用國有土地的外商投資企業(yè),應當由外商投資者或者中方合營者、中方合作者持項目批準文件和建設(shè)用地規(guī)劃許可證,依照當?shù)亟ㄔO(shè)用地管理的有關(guān)規(guī)定,向土地管理部門提出用地申請。經(jīng)審核批準用地的,由縣級以上人民政府發(fā)給申請人建設(shè)用地批準書。3、土地使用費的核定和繳納義務人的確定經(jīng)審核批準用地的外商投資企業(yè),應向房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理土地使用權(quán)登記,辦理繳納土地使用費的核定手續(xù):經(jīng)審核批準用地的外商投資企業(yè),應當向辦理繳納土地使用費核定手續(xù)的土地管理部門繳納土地使用費。但中外合資經(jīng)營企業(yè)的中方合營者將國有土地、集體所

54、有土地使用權(quán)作價入股的,應當由中方合營者繳納,中外合作經(jīng)營企業(yè)可以由合作合同中約定的繳納人繳納。外商投資企業(yè)租賃房屋、場地的,應當由出租人繳納土地使用費,但租賃合同中另有約定的,從其約定。1、概念界定國有土地使用權(quán)作價入股,是指將一定期限的國有土地使用權(quán)出讓金作價,作為國家的投資計作國家的股份。2、申請登記國家將國有土地使用權(quán)以作價入股方式讓與股份制企業(yè)的,該企業(yè)應當在簽訂入股合同之日30日內(nèi),持土地使用權(quán)入股合同和其他有關(guān)證明文件申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。3、土地使用權(quán)作價入股的特別規(guī)定(1對于自然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務的行業(yè),以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè),根據(jù)企

55、業(yè)改革和發(fā)展的需要,主要采用授權(quán)經(jīng)營和國家作價出資(入股方式配置土地,國家以作價轉(zhuǎn)為國家資本金或者股本金的方式,向集團公司或者企業(yè)注入土地資產(chǎn);(2對于一般競爭性行業(yè),應堅持以出讓、租賃等方式配置土地。非國有資本購買、兼并、參股國有企業(yè)時,可將企業(yè)原劃撥土地評估作價后同其他國有資產(chǎn)一并轉(zhuǎn)為國有股,逐步通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn);也可分割出與企業(yè)凈負債額相當?shù)耐恋剞D(zhuǎn)為出讓土地,參與企業(yè)整體拍賣和兼并,剩余土地,購買方或者兼并方有優(yōu)先受讓權(quán)和優(yōu)先承租權(quán);(3對承擔國家計劃內(nèi)重點技術(shù)改造項目的國有企業(yè),原劃撥土地可繼續(xù)以劃撥方式使用,也可以作價出資(入股方式向企業(yè)注入土地資產(chǎn)。1、概念界定土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營,

56、是國家在國有企業(yè)實行公司制改造、組建企業(yè)集團、股份合作制改組、租賃經(jīng)營和出售、兼并、合并、破產(chǎn)等改革過程中,針對劃撥土地使用權(quán)而作出的一種特殊的處理方式。所謂土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營,是指國家將一定年期的土地使用權(quán)作價后,授權(quán)給特定企業(yè)進行經(jīng)營管理,該企業(yè)可以向其直屬企業(yè)、控股或者參股企業(yè)以作價出資(入股或者租賃方式配置土地,這種方式有利于盤活企業(yè)土地資產(chǎn),優(yōu)化配置土地資源,但被授權(quán)企業(yè)必須接受授權(quán)部門的監(jiān)督。2、國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營的特征(1取得國家授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)人無須支付資本金;(2在授權(quán)期限和范圍內(nèi)權(quán)利人有權(quán)處置土地使用權(quán);(3國家授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)人應接受授權(quán)部門的監(jiān)督管理。3、國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營的申請在企業(yè)改革過程中,對原劃撥土地使用權(quán)采用授權(quán)經(jīng)營方式處置的,需經(jīng)省級以上人民政府批準。改制企業(yè)根據(jù)批準文件,擬訂土地資產(chǎn)處置總體方案,向有批準權(quán)的土地行政管理部門申請核準。其中,經(jīng)國務院批準改制的企業(yè),土地資產(chǎn)處置方案應報國土資源部審批,其他企業(yè)的土地資產(chǎn)處置方案應報土地所在的省級以上土地行政管理部門審批。同一企業(yè)涉及在兩個以上省(自治區(qū)、直轄市審批土地資產(chǎn)處置的,企業(yè)可持有關(guān)省(自治區(qū)、直轄市的處置批準文件到國土資源部轉(zhuǎn)辦統(tǒng)一的公函。(1申請人:國家授權(quán)經(jīng)營國有土地使用