居住小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)預(yù)案

1、居住小區(qū)的物業(yè)治理方案 第一節(jié) 居住小區(qū)物業(yè)治理概述 一、住宅與居住小區(qū) 在人類的衣、食、住、行的差不多活動(dòng)中， “住”居于重要的 地位。“住”以住宅的形式 滿足家庭成員的共同生活、生理衛(wèi)生、 休閑娛樂等的生活需要。住宅在人類歷史上，隨著社會(huì)的進(jìn)步與生 活水平的不斷提高，居住的條件和住宅的水平不斷的提高。我國(guó)自 改革開放以 來，都市住宅建設(shè)得到了迅速的進(jìn)展，據(jù)統(tǒng)計(jì)，十年 來，我國(guó)建成 5 萬平方米以上的居住小 區(qū)（又稱住宅小區(qū) ）2500 多 個(gè)。今后十年，住宅建設(shè)還會(huì)有一個(gè)大的進(jìn)展，人們講的“小康不 小康，關(guān)鍵看住房”，這一方面表明了住宅建設(shè)在今后進(jìn)展的重要 性，同時(shí)，也表明人們對(duì) 新建住宅

2、質(zhì)和量及其治理的要求。 居住小區(qū)，是當(dāng)前我國(guó)在舊城改造和新區(qū)建設(shè)過程中，由一幢 幢樓群組成的新的住宅區(qū) 。1994年建設(shè)部令第 33 號(hào)都市新建住 宅小區(qū)治理方法中，把住宅小區(qū)以概念的形式作出 如下規(guī)定： 1 / 1442 / 144 “新建住宅小區(qū)，是指達(dá)到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的新 建住宅小區(qū) （ 含住宅小區(qū)、住宅組團(tuán)，以下簡(jiǎn)稱住宅小區(qū) ） ?！?在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，居住區(qū)按居住戶數(shù)或人口規(guī)模分為規(guī)模居住區(qū)、 居住小區(qū)、住宅組團(tuán)三級(jí)，其分級(jí)規(guī)模如表 7-1-1 。 依照以上的情況，能夠看出，居住小區(qū)是具有一定的人口和用 地規(guī)模，以滿足居民日常物質(zhì)和文化生活需要的，為都市干道的分 割或自然

3、界限制包圍的相對(duì)獨(dú)立區(qū)域。依照統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)都市人 口 1/4 生活在規(guī)模不等的居住小區(qū)里。今后，這種 新建居住小區(qū) 則是都市住宅建設(shè)的要緊形式。 二、居住小區(qū)的功能 黨的十一屆七中全會(huì)和七屆人大四次會(huì)議提出了到 2000 年實(shí) 現(xiàn)小康生活水平的戰(zhàn)略目標(biāo)。對(duì)城鎮(zhèn)居民來講，所謂小康水平，其 居住的標(biāo)準(zhǔn)具體有三個(gè)。那確實(shí)是： (1) 人均 8 平方米的居住面積； (2)60 以上的全國(guó)住房成套率； (3) 居住環(huán)境在總體上的較大改善，依照以上精神，建設(shè)部都市 新建住宅3 / 144 小區(qū)治理方法對(duì)新建住宅建設(shè)提出以下 要求：“為居 民制造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境”。這確實(shí)是講， 對(duì)新建

4、居民小區(qū)提出必須具有各種功能的要求， 這些功能要緊表現(xiàn) 在如下四個(gè)方面。 1. 居住功能。這是住宅小區(qū)最差不多的功能。依照居民的不同 需要，提供各種類型的住宅，如多種類型的居住單元、青年公寓、 老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它能夠提供 人們休息的 場(chǎng)所和環(huán)境，其他的才是如飲食、盥洗、個(gè)人衛(wèi)生、學(xué)習(xí)、娛樂、 交際等功能。 2. 服務(wù)功能。住宅小區(qū)的服務(wù)功能是隨著都市規(guī)劃建設(shè)要求、 房地產(chǎn)綜合開發(fā)而來的， 即要求小區(qū)的公用配套設(shè)施和小區(qū)的治理 應(yīng)能為居民提供多項(xiàng)目多層次的服務(wù)。包括：教衛(wèi) 系統(tǒng)，如托兒 所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)療門診、保健站、防疫站等；商業(yè)餐 飲業(yè)系統(tǒng)，如飯店、飲食店、食品

5、店、糧店、百貨店、菜場(chǎng)等；文 化、體育、娛樂服務(wù)系統(tǒng)，如圖書館 、游泳池、健身房、電影院、 錄像室等；其他服務(wù)系統(tǒng)，如銀行、郵局、煤氣站、小五金、家電 維修部等。 3. 經(jīng)濟(jì)功能。 住宅小區(qū)的經(jīng)濟(jì)功能體現(xiàn)在交換功能和消費(fèi)功能 4 / 144 兩方面。交換功能包括： 物業(yè)自身的交換，即開展住宅和其他 用房的出售或出租經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)；小區(qū)治理勞務(wù)的 交換，即業(yè) 主通過合同的方式將住宅小區(qū)的治理托付出去。 消費(fèi)功能指的是隨 著都市住房制度改革的不斷深化， 住宅小區(qū)中的住宅將不斷地商品 化，并進(jìn)行商業(yè)化的治理。包括住宅在 購(gòu)、租兩方面的逐漸商品 化及小區(qū)的治理和服務(wù)差不多上有償?shù)模?住用人將逐漸加大對(duì)居

6、住 消費(fèi)的投入。 4. 社會(huì)功能。 住宅小區(qū)的主體是居民， 居民的活動(dòng)是社會(huì)活動(dòng)， 聚攏在住宅小區(qū)的各種社會(huì)實(shí)體，如行政治安機(jī)關(guān)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、 文化教育、銀行等是以住宅小區(qū)為依托，共同為 居民服務(wù)，發(fā)揮 各自的功能。這些實(shí)體之間、實(shí)體與居民之間、居民相互之間組成 了住宅區(qū)的社會(huì)關(guān)系、人際關(guān)系，形成了一個(gè)社會(huì)網(wǎng)絡(luò)，相互阻礙 和相互制約。 三、居住小區(qū)的特點(diǎn) 居住小區(qū)在改變市容市貌，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展，改善人們居住 條件方面是具有重要的作 用，它是集居住、服務(wù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)功 能于一體的社會(huì)縮影，因此，它的建設(shè)與以往都市住房建設(shè)具有不 同的特點(diǎn)。這些特點(diǎn)是： 5 / 144 1. 統(tǒng)一規(guī)劃，綜合開發(fā)。

7、由于都市建設(shè)的進(jìn)展和人們物質(zhì)文化 水平及居住條件的提高，住宅區(qū)的規(guī)劃布局有了專門大變化。在 “統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”原則的 指導(dǎo)下， 全國(guó)寬敞城鎮(zhèn)統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)的新型住宅小區(qū)成片的興建起 來。 這些新建住宅小區(qū)，規(guī)劃布局合理，配套設(shè)施日益完善，改變 了過去單一的、分散的結(jié) 構(gòu)和功能，向節(jié)約用地、高密度、綜合 化和現(xiàn)代化方向進(jìn)展。 新建住宅小區(qū)一般是以多棟居民住宅樓為主 體，配以商業(yè)、服務(wù)業(yè)、飲食業(yè)、郵電、儲(chǔ)蓄、托兒所、文教衛(wèi)生、 娛樂、庭 院綠化等配套設(shè)施，組成一個(gè)功能齊全的居民生活小區(qū)， 這就要求區(qū)內(nèi)各類建筑和居住環(huán)境相互協(xié)調(diào)，有機(jī)結(jié)合。由專業(yè)化 的物業(yè)治理企業(yè)實(shí)行統(tǒng)一

8、治理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、合理收費(fèi)。 2. 規(guī)模大、功能全。新建居民住宅小區(qū)一般為多層、多棟樓體 建筑群，少的幾萬平方米，多的十幾萬甚至百余平方米。這些樓體 建筑群，除住宅樓之外，還有商業(yè)大樓、超級(jí)市場(chǎng) 、電影院、體 育館、音樂廳、醫(yī)院等等。 小區(qū)已不僅是人們避風(fēng)雨、擋嚴(yán)寒、生活休息、繁衍后代的棲 身之處；而且是學(xué)習(xí)、工 作、教育、科研的重要園地；依舊休閑、 娛樂、文化、體育活動(dòng)的樂園；也是進(jìn)行區(qū)域內(nèi)購(gòu)物、飲食、生活 服務(wù)的場(chǎng)所；更是社會(huì)主6 / 144 義精神文明和物質(zhì)文明建設(shè)的基地。住宅 小區(qū)的多 功能性，給小區(qū)的物業(yè)治理工作帶來了專門大的難度。 3. 居民結(jié)構(gòu)整體化、配套設(shè)施系統(tǒng)化。住宅小區(qū)內(nèi)，多

9、座單體 樓宇構(gòu)成一個(gè)小區(qū)房屋系統(tǒng)； 每棟樓房的地上建筑與地下建筑構(gòu)成 一個(gè)整體；區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、各種熱力、 煤氣管網(wǎng)互相 聯(lián)系構(gòu)成一個(gè)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，而這些系統(tǒng)交融組合形成了一個(gè)龐大的、 復(fù)雜的、多功能的大系統(tǒng)。 各種服務(wù)設(shè)施、 配套設(shè)施、 區(qū)域內(nèi)綠化、 道路、各種供水、供電、熱力管網(wǎng) 差不多上統(tǒng)一設(shè)計(jì)規(guī)劃的，除 住宅外，幾乎差不多上為全住宅區(qū)服務(wù)的，是無法分割的，使住宅 小區(qū)變成一個(gè)小社會(huì)。這就必定要求統(tǒng)一治理，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。 4. 產(chǎn)權(quán)多元化、治理復(fù)雜化。由于住宅建設(shè)投資的多渠道、住 宅的商品化及房改的深入，使房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。在市場(chǎng)經(jīng) 濟(jì)條件下，房屋產(chǎn)權(quán)由單一所有制變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)多元化 。

10、一個(gè)居住區(qū)、 同一棟樓宇內(nèi)，全民、集體、個(gè)人、外產(chǎn)等不同的產(chǎn)權(quán)共存。 住宅小區(qū)規(guī)劃、 設(shè)計(jì)、建設(shè)的統(tǒng)一性、 系統(tǒng)性、 功能的多樣化、 房屋結(jié)構(gòu)與配套設(shè)施的 系統(tǒng)化，再加上產(chǎn)權(quán)的多元化，給小區(qū)物 業(yè)治理造成7 / 144 了極為復(fù)雜的局面，導(dǎo)致物業(yè)治理工作的復(fù)雜化。 四、目前我國(guó)住宅治理的幾種方式 都市居住小區(qū)是一個(gè)“微型”社會(huì)，它的治理好壞，反映一個(gè) 地區(qū)的文明程度。都市居 住小區(qū)的出現(xiàn)，在治理上也是都市住宅 建設(shè)的新課題，在這方面，我國(guó)目前在住房治理上也存在從舊體制 向新體制的轉(zhuǎn)軌時(shí)期。 在這一時(shí)期內(nèi)， 一方面舊的治理方式依舊存 在，另一方 面，專業(yè)的物業(yè)治理方式差不多出現(xiàn)。各地在積極地 進(jìn)

11、行探究，目前我國(guó)住宅的幾種治理方式有： 1. 政府房屋治理部門治理。建國(guó)以來，公有住房一直由政府治 理部門即房管所或房管站治理，稱為直管公房。這種治理方式是完 全打算經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，房管所 （ 站） 是完全事業(yè)性質(zhì)的 單位。應(yīng)該講， 多年來，房管所 （站） 適應(yīng)打算經(jīng)濟(jì)體制的要求，代表政府發(fā)揮“管 好房、用好房、修好房”的作用，解決都市居民的居住問題，做了 大量工作，功不可滅。但這種治理 越來越不適應(yīng)體制的轉(zhuǎn)軌，其 治理效率低、經(jīng)濟(jì)效益差的弊端越來越突出，所收房租連房屋的簡(jiǎn) 單維修也維持不了。隨著住房制度改革的深入，越來越多的直管公 房改變了產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。 因此，一些都市已開始探究房管所 （ 站） 向物 業(yè)治理企