房地產(chǎn)場(chǎng)分析報(bào)告

1、1房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告一、房地產(chǎn)銷售價(jià)格近兒年來(lái)，在第三產(chǎn)業(yè)中，XX市房地產(chǎn)業(yè)增加值比重日益增大，與餐飲、交 通、金融、旅游等強(qiáng)勢(shì)行業(yè)成鼎足之勢(shì)，住房消費(fèi)已成為當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要增 長(zhǎng)點(diǎn)。XX市房地產(chǎn)投資XX. 97億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的XX. 5%,實(shí)現(xiàn) 增加值25. 22億元，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的12. 7%o從下半年開始，近五年內(nèi)，2021到2021需求會(huì)受到一定的影響，房屋銷售 價(jià)格出現(xiàn)平穩(wěn)回落。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分為生存需求、改善需求、投資需求和投機(jī) 需求。生存需求和改善需求是剛性的，當(dāng)前，可能有部分消費(fèi)者預(yù)期房屋價(jià)格下 跌，持幣待購(gòu)，但這部分需求是客觀存在的，且

2、數(shù)量巨大，必然要釋放出來(lái)。據(jù) 業(yè)內(nèi)人士分析，全市綜合經(jīng)濟(jì)環(huán)境客觀力量推動(dòng)，測(cè)算市城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求， 近兩年每年需增加住房建筑面積160萬(wàn)平方米。對(duì)于投資性需求和投機(jī)性需求， 在宏觀政策調(diào)控作用下，近兩年內(nèi)這部分需求肯定會(huì)大幅度下降。如今后投資渠 道不暢，至于這部分從房地產(chǎn)市場(chǎng)中撤出的資金仍有可能重新回歸， 將繼續(xù)推高 下一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)行情。 在H前惜況下，供給狀況近兩年內(nèi)難有大的改觀，房地 產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模存在過(guò)大，進(jìn)一步加快房地產(chǎn)開發(fā)投資是不現(xiàn)實(shí)的。因此，供求 雙方的發(fā)展趨勢(shì)表明，下半年及近兩年內(nèi)居民房屋巨大需求與供給短缺的矛盾會(huì) 持續(xù)存在，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)，但回落幅度不會(huì)太大

3、。以上分析可見(jiàn)，在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體中，大多數(shù)人不希望房地產(chǎn)價(jià)格的下 跌，總體希望近兩年內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)保持相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)。從近五年同期房地產(chǎn)供應(yīng)總量來(lái)看，房地產(chǎn)用地呈現(xiàn)逐年趨穩(wěn)的特征，其中2021年與2021年第1季度房地產(chǎn)用地供應(yīng)量較大，2021年第1季度供應(yīng)量出現(xiàn) 下降，2021年與2021年第1季度回歸平穩(wěn)狀態(tài)，2021年第1季度房地產(chǎn)供應(yīng)量 略低于近五年同期供應(yīng)量平均值。就全年房地產(chǎn)用地均價(jià)水平來(lái)看，湖南房地產(chǎn)用地價(jià)格處于平穩(wěn)變化的狀態(tài), 隨著國(guó)家“穩(wěn)增長(zhǎng)、抑投機(jī)”房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)平穩(wěn)發(fā)展與 金融政策的延續(xù)性，2021年，湖南房地產(chǎn)用地價(jià)格水平或?qū)⒗^續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展 態(tài)

4、勢(shì)。2二、GDP和房地產(chǎn)投資2021年全國(guó)GDP排行前廳強(qiáng)衡陽(yáng)75位超XX成湖南第3摘要近日，2021年前三季度中國(guó)主要城市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）排行榜 新鮮出爐，全國(guó)100個(gè)主要城市上榜，排名前5位的城市分別為上海、北京、廣 州、天津、深圳。湖南省長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)、衡陽(yáng)、XX、株洲5個(gè)城市上榜2021年前三季度中國(guó)主要城市地區(qū)生產(chǎn)總值GDP排行榜1-25名湖南省5個(gè)城市上榜，分別為：長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)、衡陽(yáng)、XX、株洲。其中以長(zhǎng)沙 排名最高，位居全國(guó)第15位，GDP總值5142.90億元，實(shí)際增速11.80%,增速 排全國(guó)笫18位。 湖南省地區(qū)GDP總值， 岳陽(yáng)排名全國(guó)第70位湖南省第二，GDP總值XXX

5、. 42億元，增速XX. 00%o衡陽(yáng)排名全國(guó)第75位，湖南省笫三，GDP總值1512. 78億元，增速10.70%oXX排名全國(guó)第80位,湖南省第四，GDP總值1441. 15億元，增速10. 00%o株洲排名全國(guó)第93位，湖南省第五，GDP總值1268. 99億 元，增速10. 20%o房地產(chǎn)投資今年以來(lái)，受國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)了持續(xù) 低速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。1-9月完成投資XX. 8億元，同比增長(zhǎng)XX. 6%,增幅比上年同期落XX. 1個(gè)百 分點(diǎn)，全市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入調(diào)整期。一、主要特點(diǎn)1、 房屋施工面積保持增長(zhǎng)，但新開工面積快速下滑。由于開發(fā)商放慢了開 發(fā)節(jié)奏，去年新

6、拍土地的項(xiàng)U今年多數(shù)還未開發(fā)，導(dǎo)致今年房地產(chǎn)新開工面積大 幅下降，1-9月份，全市商品房新開工面積130.5萬(wàn)平方米，下降XX%。雖然新 開丄面積岀現(xiàn)下降，但山于去年末結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)LI較多，今年房地產(chǎn)施工面積繼續(xù)保持 增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，1-9月房屋施工面積476萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)20.2%。2、 開發(fā)企業(yè)到位資金仍然增長(zhǎng)，但貸款下降。1-9月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)資 金到位36. 7億元，增長(zhǎng)14. 3%,增幅同比回落XX. 6個(gè)百分點(diǎn)；其中上年末結(jié)余資金4. 6億元，增長(zhǎng)79.2%；本年到位資金32.1億元，增長(zhǎng)XX. 8%。按資金來(lái)源分類，國(guó)內(nèi)貸款5. 2億元，下降2%；3自籌資金XX. 6億元，增長(zhǎng)28. 3

7、%；其他資金13. 3億元，僅增長(zhǎng)XX. 3%o3、 商品房銷售面積增幅趨緩，但總體均價(jià)仍然上漲。1-9月份，全市商品房 銷售面積XXX. 4萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11%；銷售額XX. 8億元，增長(zhǎng)XX2. 9%；商品房銷售總體均價(jià)XXX元/平方米， 增長(zhǎng)1XX. 8%o房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的主要因 素是今年高檔住宅、黃金地段門面價(jià)格上漲所至，如市中心、繁華商業(yè)大街等地 段，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售均價(jià)上漲45. 9%,市區(qū)水星樓房地產(chǎn)開發(fā)的文化旅游商業(yè) 街銷售的門面屬于黃金地段，銷售均價(jià)達(dá)到22398元/平方米。4、 房產(chǎn)開發(fā)熱度城區(qū)轉(zhuǎn)涼，但縣城轉(zhuǎn)暖。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，縣域經(jīng)濟(jì) 開始進(jìn)入加速發(fā)展階段， 房地產(chǎn)開發(fā)

8、商的投資意向山城區(qū)逐漸擴(kuò)展到縣城。1-9月份8個(gè)區(qū)、縣（市）共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資13. 8億元，增長(zhǎng)27. 8%,其中XX、XX縣分別完成投資X.1、X.2億元，均增長(zhǎng)1倍。區(qū)、縣（市）1-9月份房屋施 工面積265. 7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)XX. 1%；商品房銷售面積68萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)35. 2%；商品房銷售額11. 5億元，增長(zhǎng)59. 7%；比全市平均增幅分別高X. 2、5.9、X.2、26. 8個(gè)百分點(diǎn)。二、存在的問(wèn)題1、 開發(fā)商從銀行獲取的貸款減少，資金出現(xiàn)緊張。今年1-9月全市房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)金融貸款只有5. 2億元， 下降2%,增幅減 少15個(gè)白分點(diǎn)。曲于房地產(chǎn)企業(yè)所需資金主要是靠銀行貸款

9、解決，普遍存在著 自有資金不足的問(wèn)題，LI前開發(fā)商從銀行獲取的貸款受到了限制，雖然央行出臺(tái) 新策，存款準(zhǔn)備金及貸款利率雙降，但國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款從緊的政策未 變，房地產(chǎn)項(xiàng)LI依然面臨資金緊缺的巨大圧力。在消費(fèi)者觀望態(tài)勢(shì)依舊濃厚的情 況下，如何做好銷售、快速回籠資金則成了開發(fā)商面臨的難題。2、 房地產(chǎn)開發(fā)投資減緩導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收增長(zhǎng)乏力。1-9月全市房地產(chǎn)稅收 增長(zhǎng)乏力，僅增長(zhǎng)3. 13%,低于全市稅收收入平均增幅21. 95個(gè)百分點(diǎn)，其中市 本級(jí)還出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)（-27.45%）,土地出讓收入等相關(guān)財(cái)稅收入與年初預(yù)算差距較 大。三、城市農(nóng)村與城市人均居住面積和收入41、與農(nóng)村人居居住面積德市域

10、總?cè)丝谝?guī)模2021年達(dá)到XXX萬(wàn)人，2021年達(dá)到XXX萬(wàn)人，2021年達(dá) 到710萬(wàn)人。鎮(zhèn)化水平2021年達(dá)到XX%左右，城鎮(zhèn)人口約為290萬(wàn)人；2021年城鎮(zhèn)化水平達(dá)到49%左右，城鎮(zhèn)人口約為330萬(wàn)；2021年城鎮(zhèn)化水平達(dá)到XX%左右，城鎮(zhèn)人口約為XXX萬(wàn)人。市域城鎮(zhèn)規(guī)模結(jié)構(gòu)規(guī)劃為特大城市（100萬(wàn)人）一大城市（XX-100萬(wàn)人）中等城市（20-50萬(wàn)人）一小城市（10-XX萬(wàn)人）一小城鎮(zhèn)（10萬(wàn)人）四個(gè)等 級(jí)；市域城鎮(zhèn)職能規(guī)劃結(jié)構(gòu)為四個(gè)等級(jí)：市域中心城市及副中心城市（XX中心 城區(qū)、津澧副中心城市共2個(gè)）一一縣域中心（桃源縣城漳江鎮(zhèn)，石門縣城楚江 鎮(zhèn)，漢壽縣城龍陽(yáng)鎮(zhèn)，安鄉(xiāng)縣城柳深鎮(zhèn)，臨

11、澧縣城共5個(gè)）一一中心鎮(zhèn)（共20個(gè)）一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)（共80個(gè)）。城市建設(shè)用地規(guī)模：2021年城市建設(shè)用地105km2以內(nèi)，中心城區(qū)用地構(gòu)成 建設(shè)用地分為區(qū)域交通設(shè)施用地、城市建設(shè)用地、鎮(zhèn)建設(shè)用地和鄉(xiāng)村建設(shè)用地四 類，總面積198. 5km2,占中心城區(qū)總面積的31. 9%o規(guī)劃公共服務(wù)設(shè)施用地2679萬(wàn)平方米，占規(guī)劃建設(shè)用地的16. 8%o2、與農(nóng)村人均收入今年上半年XX市農(nóng)民收入繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)， 農(nóng)村居民人均可支配收入XXX元，同比名義增長(zhǎng)12.4%,增速比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入高1.7個(gè)百分點(diǎn)。從農(nóng)村居民人均可支配收入構(gòu)成來(lái)看,工資性收入占XX%,經(jīng)營(yíng)凈收入占XX%,農(nóng)民工務(wù)工收入已高于經(jīng)營(yíng)性

12、凈收入，成為農(nóng)村居民收入的重要來(lái)源。其中，今 年上半年持續(xù)發(fā)力的“城市提質(zhì)”戰(zhàn)役刺激了XX市的勞動(dòng)力市場(chǎng)，對(duì)建筑業(yè)務(wù) 工人員的工資性收入拉動(dòng)明顯，成為農(nóng)民收入增長(zhǎng)的一大亮點(diǎn)。此外，政府政策保障力度增強(qiáng)，也加快了農(nóng)民收入的增長(zhǎng)。2021年全市低保 救助低保救助標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)提高，農(nóng)村低保月保障標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一調(diào)整為XX元、月人均救 助水平將提高到105元，農(nóng)村五保分散供養(yǎng)年人均標(biāo)準(zhǔn)提高到XXX元，集中供養(yǎng) 年人均標(biāo)準(zhǔn)提高到XXX-4800元，標(biāo)準(zhǔn)的提高有效增加了低收入群體居民的收入。市人社局、市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2021年度全市在崗職工月平均工資，我市2021年 度城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位在崗職工月平均工資為3172元。5據(jù)了

13、解，該數(shù)據(jù)對(duì)我市2021年度企業(yè)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)征繳等工作有重要意義。 我市2021年度城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位在崗職工月平均工資為XXX元，2021年相比2021年增長(zhǎng)了344元。湖南省近日也發(fā)布2021年全省在崗職工年平均工資為XXX元， 月平均工資為3658元，比上年增長(zhǎng)9. 7%,該統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不包括城鎮(zhèn)私營(yíng)。四、市房屋建筑施工面積與建筑完工面積得益于國(guó)策支持、城市發(fā)展加快、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士共同努力，2021年是XX房地產(chǎn)業(yè)充滿陽(yáng)光的一年。2021年1-12月,XX市城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為23億元，同比增長(zhǎng)8%；施工面積294.6萬(wàn)耐，同比增長(zhǎng)10. 6%；其中新開工面積88萬(wàn)耐，同比增長(zhǎng)22. 6%；竣

14、工面積XX. 1萬(wàn)耐，同比下降33. 5%。空置面積6.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22. 9%o房地產(chǎn)開發(fā)多項(xiàng)指標(biāo)均超過(guò)去年同期水平， 為全市房地產(chǎn)后續(xù)開發(fā)奠定了良 好基礎(chǔ)。 全市共239家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 其中具有二級(jí)、 三級(jí)及四級(jí)資質(zhì)的公司 各占XX. 69%.XX. 95%和XX. 34%,而其中處于暫定資質(zhì)的公司共占14. 23%,較于 去年有所增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)基本情況及特點(diǎn)：1、 房地產(chǎn)開發(fā)投資有所增長(zhǎng)。 一季度， 全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資XX. 8億元，增長(zhǎng)14. l%o2、 商品房施工面積增幅明顯。一季度，全市施丄規(guī)模穩(wěn)中有升，商品房施工面積XXX. 9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)21.1%。3、 商品房銷售面積、銷售額呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。一季度，全市商品房銷售面積37. 5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)16. 1%；銷售額9. 2億元，增長(zhǎng)50. 8%o4、 開發(fā)企業(yè)資金充足。 一季度， 全市房地產(chǎn)開發(fā)資金到位XX億元，