電梯房民主試驗(yàn)

1、    電梯房民主試驗(yàn)    上海政府自上而下的“惠民工程”卻引來爭議。通過試點(diǎn)，普通的多層住宅成了電梯房。這項(xiàng)工程為何不聽聽百姓的意見？相關(guān)利益各方為何不事先協(xié)調(diào)？舊公房加緊電梯這扇門已打開，但能走多遠(yuǎn)？     上海閘北陸豐路上有兩棟普通6層住宅，建成至今已經(jīng)19年了。據(jù)說一般的民用住宅，功能老化期是2025年，按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，這兩棟房子已是暮氣沉沉了。    2001年它們得到了一次“返老還童”的機(jī)會(huì)：上海首個(gè)“多層住宅加裝電梯”試點(diǎn)工程在這里展開。“平改坡”綜

2、合改造的同時(shí)，老房子的南北墻體都向外擴(kuò)出了15米，裝上了三菱電梯。41戶居民擁有了電梯房，老年人不再把上下樓視為畏途；他們只要每平方米支付1295元就能買下多增面積，而當(dāng)時(shí)那個(gè)地段的房價(jià)已是每平方米5000元。    無論從哪個(gè)角度來看，這都是一項(xiàng)惠民工程。奇怪的是，幾乎從工程啟動(dòng)的第一天起，政府、居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司和一些居民就卷入了利益與矛盾的漩渦，角色眾多，關(guān)系復(fù)雜，眾說紛紜，倒似乎誰都有了委屈。試點(diǎn)一地雞毛，多層房加裝電梯工程的大面積推廣也就遙遙無期了。    周刊記者是把這兩棟房子視為研究社區(qū)民主治理的難得的“試驗(yàn)皿

3、”，要看看加裝電梯這個(gè)“新變量”如何牽一發(fā)而動(dòng)全身。從器物、制度到文化，似乎都有一些值得玩味的地方。（韓波）    “中國第一棟”前世今生    40來歲的陳超娣拎著兩袋蔬菜走進(jìn)上海市閘北區(qū)陸豐路一棟多層住宅樓。她從電梯門前走過，卻沒有去按下電鈕，而是徑直走上樓梯。爬上二樓她已經(jīng)氣喘吁吁，但她不想“沾便宜”。    6年前，陳超娣所住的陸豐路24號(hào)實(shí)施綜合改造，加裝電梯，成為上海乃至國內(nèi)首批加裝電梯的“老公房”，被居民戲稱為“中國第一棟”。    然而，包括陳超娣在內(nèi)的不少二

4、樓居民強(qiáng)烈反對繳費(fèi)使用電梯，他們寧愿每天爬樓梯，以省下每月平均不到10元的電梯費(fèi)。于是在加裝電梯前，這些居民和物業(yè)公司達(dá)成協(xié)議，所有二樓居民不使用電梯，也不交電梯費(fèi)。    “中國第一棟”是上?！捌礁钠鹿こ獭笔讉€(gè)綜合改造試點(diǎn)。從上世紀(jì)70年代到90年代初，為緩解住房匱乏的矛盾，上海曾建造了一大批火柴盒式的多層住宅。如今這些“老公房”公共設(shè)施不足，內(nèi)外陳舊不堪。1999年起，上海開始對這些建筑的住宅性能和建筑外觀進(jìn)行改造。    顯然，“中國第一棟”的試點(diǎn)意義重大，有關(guān)部門希望通過陸豐小區(qū)的試點(diǎn)成功陸續(xù)在全市推廣。6年過去了，記者卻發(fā)現(xiàn)

5、，試點(diǎn)出現(xiàn)了諸多遺留問題。    通報(bào)會(huì)前后    居民們回憶起6年前的那個(gè)通報(bào)會(huì)，依然記憶猶新。他們說，今天出現(xiàn)的一些問題在那個(gè)會(huì)議上就有了端倪。   2001年6月末的一個(gè)黃昏，陳超娣和小區(qū)里其他居民們帶著疑惑，走向小區(qū)對面不遠(yuǎn)處的上海電影技術(shù)廠的會(huì)議室。在這個(gè)老式居民小區(qū)，召開居民開會(huì)是件新鮮事。陳超娣不太清楚這是一個(gè)什么級(jí)別的會(huì)議，此前居民們從各種渠道打聽會(huì)議的主題，據(jù)說是一個(gè)政策發(fā)布會(huì)，有人于是抱怨“什么政策發(fā)布需要這樣的架勢？”    晚上6點(diǎn)45分，居民陸續(xù)閑聊著進(jìn)場。會(huì)

6、議室一排長臺(tái)前，面孔熟悉的居委干部坐在靠邊兩側(cè)，中間寬敞的位置留給了街道黨政負(fù)責(zé)人、物業(yè)公司和閘北區(qū)房屋土地管理局的領(lǐng)導(dǎo)。    會(huì)議直奔主題，幾位負(fù)責(zé)人向居民們發(fā)布政策：陸豐小區(qū)將進(jìn)行“平改坡舊房改造工程”。與全市正如火如荼大力推進(jìn)的“平改坡工程”有所不同的是，小區(qū)2號(hào)、4號(hào)樓將率先在舊房內(nèi)加裝電梯，同時(shí)依居民原有面積進(jìn)行增擴(kuò)建。改造后，原先的6層樓將被加至7層，一樓居民上搬到七樓，將底層樓房騰空改成社區(qū)服務(wù)點(diǎn)。每戶居民平均增加約17平方米建筑面積，地段標(biāo)價(jià)每平方米已達(dá)5000元，而居民增加的面積每平方米只需支付1295元。   

7、大伙頓時(shí)興奮起來，陸豐小區(qū)居委會(huì)主任胡惠蓮和幾位負(fù)責(zé)人立即被他們圍住了，大家“問個(gè)沒完沒了”。然而，也有一些居民對這個(gè)項(xiàng)目毫無熱情，“開完會(huì)沒吱聲就走了?！?號(hào)樓101房的虞定康、陳曉寶老兩口即是一例，如果這個(gè)項(xiàng)目實(shí)施，他們不得不從一樓搬到七樓，而兩位那時(shí)已經(jīng)快70歲了。4號(hào)樓103室的黃孝年也不樂意，他買下這個(gè)房子不過一年，剛剛花了近3萬元錢裝修，如果搬到七樓，裝修費(fèi)豈不是白花了。    二樓、三樓、四樓、五樓幾乎每一層都有居民不愿工程隊(duì)開進(jìn)自己裝修過的住房?！皯B(tài)度堅(jiān)決而冷漠，始終不同意政府動(dòng)他們的房子?！睍r(shí)為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、現(xiàn)供職上海市住宅建設(shè)發(fā)展中心的徐堯認(rèn)為，

8、小區(qū)老人比較多，受益面比較廣，此番試點(diǎn)改造，政府特意最終確定在條件相對較差、收入水平較低的陸豐小區(qū)實(shí)施，“如果可以啃下條件比較差的硬骨頭，試點(diǎn)成功后在更大范圍推廣會(huì)更容易”。    居民大會(huì)后一個(gè)星期，由區(qū)房地局、街道、居委會(huì)、物業(yè)等多方面組成的工作組來了，在距陸豐小區(qū)幾分鐘路程的一家小飯店包廂里建起了現(xiàn)場辦公室。此后40天里，胡惠蓮、徐堯等十余位工作人員每天下午4點(diǎn)起就蹲點(diǎn)現(xiàn)場，“一戶戶居民做工作，忙到半夜又熱又困才收拾東西回家”。    在居民大會(huì)上政府承諾，必須全體41戶居民全部簽訂協(xié)議后工程才能開工。3周以后，多數(shù)居民簽約了，

9、只剩下為數(shù)不多的“釘子戶”，虞定康、陳曉寶“榜上有名”。他們對于“面積增大，房子增值”毫不動(dòng)心，說是不圖利益，就圖個(gè)方便。    “一戶居民上門十幾次很平常?！焙萆徴f。75歲的陳曉寶告訴記者，當(dāng)年項(xiàng)目辦屢次做工作毫無成效，就警告說他們家的天井是違章建筑，必須強(qiáng)行拆除。陳曉寶于是把天井里的物品搬了出來，告訴工作人員：“這個(gè)天井我們2年前買房子時(shí)就有了，的確是違章建筑，你們可以拆掉。但房子是私人的，天井拆掉以后，你們沒有權(quán)利再踏進(jìn)這個(gè)屋子一步?！?#160;   矛盾激化，矛頭直指上門動(dòng)員的胡惠蓮?！罢f什么的都有。有些居民指責(zé)我，說是我自己想改造

10、才那么起勁拉大家一起下水。還有的話更難聽，暗暗懷疑我拿了好處?！焙萆従妥≡?號(hào)樓五層，當(dāng)時(shí)倍感委屈、憤怒和無奈。    制度困境    陳曉寶老人的強(qiáng)硬出乎意料，工作人員不愿強(qiáng)行拆除天井，再次激化矛盾。最后雙方妥協(xié)，兩位老人搬到403室。403室的主人是閘北區(qū)一位官員，他的積極配合化解了這場危機(jī)。然而，這個(gè)妥協(xié)卻留下遺憾，兩位老人的房產(chǎn)證至今無法更換。    103室的黃孝年是最后一個(gè)簽約的。他做毛巾批發(fā)小生意謀生，在103室的天井側(cè)旁開了扇邊門方便進(jìn)出貨物，他很不情愿放棄這個(gè)便利。作為交換的條件，徐堯

11、答應(yīng)裝修時(shí)幫黃孝年擴(kuò)建一下廁所。然而，裝修結(jié)束后黃孝年發(fā)現(xiàn)徐堯沒有實(shí)現(xiàn)諾言，他非常生氣地扣下1萬元工程款。令他吃驚的是，6年過去了，既沒有人來擴(kuò)建廁所，也沒有人上門催款。據(jù)說，負(fù)責(zé)施工的徐堯?yàn)榱隧樌_工，當(dāng)初許下了各種諾言，然而爽約的不少?！熬用褚庖婋y統(tǒng)一”是徐堯十分頭痛的問題，“只要一戶兩戶不讓你做，整幢樓都做不起來”。    記者問，為什么不讓業(yè)主委員會(huì)來協(xié)調(diào)？徐堯回答說：那時(shí)還沒有業(yè)主委員會(huì)。事實(shí)上，這個(gè)小區(qū)2000年已經(jīng)成立業(yè)委會(huì)了。作為居委會(huì)成員，胡惠蓮知道這個(gè)事實(shí)，她對這個(gè)問題的回答很巧妙：“我們撇開業(yè)委會(huì)是無意的?！?#160;  

12、; 更耐人尋味的是，以維護(hù)業(yè)主利益為己任的業(yè)委會(huì)主任韓月秋不認(rèn)為自己被“撇開”，他說當(dāng)時(shí)物業(yè)公司給他看了改造方案，他覺得這是一件利民工程，很爽快地簽名同意了。記者提醒他，如此重大的項(xiàng)目決策必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，否則業(yè)委會(huì)主任無權(quán)“同意”。韓月秋回答說，一些居民意見很大，如果召開業(yè)主大會(huì)討論，這個(gè)好事可能就黃了。    韓月秋強(qiáng)調(diào)，他簽下自己的名字“有民意基礎(chǔ)”，他是通過明察暗訪來了解民意的。徐堯也說，當(dāng)時(shí)居委會(huì)的民意調(diào)查顯示，66的居民支持改造。2號(hào)樓204室的何建平甚至表示：“90的居民都是擁護(hù)改造的?！焙渭业姆孔痈脑旌蠖嗔?4平方米，衛(wèi)生間和廚房亮敞多了，從二樓

13、到六樓的居民家都是如此。從一樓搬到七樓的居民受益更多，房子面積幾乎增大了一倍。    事實(shí)上，這個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目與其他“平改坡”項(xiàng)目一樣，走的是自上而下的路徑，即由上海市房地局資源管理局和區(qū)政府互相配合，項(xiàng)目所在地街道辦和居委會(huì)積極配合，“協(xié)調(diào)各類矛盾”。領(lǐng)導(dǎo)指示“把老百姓滿意不滿意、高興不高興作為如何改造的出發(fā)點(diǎn)”，但沒有具體的居民參與程序，項(xiàng)目的決策權(quán)事實(shí)上由現(xiàn)場辦行使。    徐堯坦陳，2001年搞這個(gè)試點(diǎn)最大的挑戰(zhàn)是制度困境。此前，徐堯曾隨團(tuán)去新加坡考察社區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)。他告訴記者，新加坡的社區(qū)改造工程，只要三分之二以上業(yè)主同意，就可以

14、推行，對持不同意見者可以依法實(shí)施。徐堯很欣賞新加坡的這套制度。記者提醒他，強(qiáng)制措施的前提是民主決策，徐堯點(diǎn)頭同意。他說曾在新加坡參觀了一個(gè)社區(qū)改造項(xiàng)目，工程僅需16天，但溝通、協(xié)調(diào)居民利益卻用了整整6年，才獲得“超過三分之二”的居民授權(quán)。    然而，當(dāng)時(shí)徐堯卻沒有這樣一種民主協(xié)商、民主決策的制度，他不得不依靠“做好居民思想工作”的傳統(tǒng)套路來凝聚共識(shí)，讓居民服從和支持政府決策。當(dāng)居民利益與決策者意志出現(xiàn)矛盾時(shí)，維護(hù)利益的居民就成了“釘子戶”。而對付“釘子戶”，徐堯也沒有“強(qiáng)制措施”，他為此倍感頭疼。    錢是個(gè)“偽問題” 

15、   “居民沒有信任感?！彼麄冋也坏焦_的利益表達(dá)機(jī)制，現(xiàn)場辦也沒有透明的利益協(xié)調(diào)機(jī)制，徐堯的做法被一些居民稱為“暗箱操作”。    “這是政績工程不是民心工程”，4號(hào)樓103室的黃孝年評(píng)價(jià)說。在很多居民記憶里，當(dāng)時(shí)的街道辦事處副主任陳某上門動(dòng)員居民犧牲利益顧全大局，她自己卻“拿好處”。原來，陳某拿到了一套房子，在2號(hào)樓的七樓。第七層是加蓋的，為的是把一樓的居民搬上去，空出一層來做老年人活動(dòng)中心等公共設(shè)施。根據(jù)政策，如果一樓居民不愿意搬到七樓，二樓居民愿意的就可以搬。2號(hào)樓101室的主人不愿意搬，于是讓出一個(gè)機(jī)會(huì)，而這個(gè)機(jī)會(huì)本來屬于204室的何

16、建平。搬到七樓面積增加近50平方米，只不過支付約10萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價(jià)格，開出租車的何建平，做夢都想得到701。沒想到，何建平去現(xiàn)場辦報(bào)名時(shí)，卻被告知已經(jīng)有人預(yù)定了。改造工程結(jié)束時(shí)，何建平看到搬到七樓的是陳某，何建平傻眼了。至今，陳某如何拿到這套住宅對許多居民來說依然是一個(gè)秘密。記者登門造訪，正逢陳某外出講課。    電梯運(yùn)行費(fèi)方案的決策也缺乏公開性。由于二樓居民不樂意負(fù)擔(dān)這筆費(fèi)用，物業(yè)公司干脆和他們約定俗成：“今后你們不繳電梯運(yùn)行費(fèi)，也不搭乘電梯。”這種私下交易并不能服眾，也為日后管理留下麻煩。據(jù)說仍有部分二樓居民“搭便車”?！坝幸粦舳蔷用窠?jīng)常乘電梯上下，大

17、家不多說，但樓上樓下彼此心照不宣關(guān)注著進(jìn)出人員的資格?！弊≡谌龢堑囊粦艟用耦H有微詞，“如果二樓不繳費(fèi)也可以坐電梯，以后我們也不會(huì)再去繳費(fèi)了。”    記者詢問韓月秋，當(dāng)初制定電梯運(yùn)行費(fèi)方案，為什么不開業(yè)主大會(huì)討論后民主決策。韓月秋告訴記者，他有自己的工作方式。韓月秋的“說服”和居委會(huì)的“思想工作”異曲同工，他們似乎還不很適應(yīng)與持不同意見者、利益攸關(guān)者公開對話協(xié)商這樣一種“工作方式”。    電梯運(yùn)行費(fèi)還曾發(fā)生過一段風(fēng)波。時(shí)間回溯到2002年底，所有工程接近完工，居民喜氣洋洋地等待電梯開啟使用。然而，3個(gè)月里電梯卻如同擺設(shè)，“費(fèi)用都沒有

18、著落，電梯怎么開得起來？”物業(yè)公司林曉昇經(jīng)理回憶說。    老公房新裝電梯后的開銷不是一筆小錢，而物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依然按照舊制收取，每個(gè)居民上繳電梯運(yùn)行費(fèi)不過區(qū)區(qū)幾塊錢，“缺口不是幾百塊錢?！睋?jù)徐堯介紹，一般新建的高層建筑，都有電梯水泵運(yùn)行費(fèi)，每月每平方米055元，其中居民承擔(dān)015元，另外040元從電梯維修基金中扣除。但老公房根本就沒有電梯維修基金，這就給物業(yè)公司出了難題。    這筆錢直接向居民收取不就得了？面對記者這個(gè)問題，徐堯苦笑：“以前管理費(fèi)兩三元居民都不愿意出，更不要說電梯維修費(fèi)了?！倍械木用駞s說：“當(dāng)初簽約沒提要付電梯維修費(fèi)

19、的問題，今后肯定不會(huì)支付一分錢。當(dāng)然電梯也絕對不能停運(yùn)，簽約到七樓的時(shí)候就說好有電梯的?！?#160;    “在政府主導(dǎo)的試點(diǎn)中，居民的參與度不夠”，徐堯感慨不已。但物業(yè)公司不做賠本生意，到頭來，還是他出面解決，由物業(yè)公司的上級(jí)北方集團(tuán)、區(qū)政府和市政府三家貼給物業(yè)90萬元，“10年電梯運(yùn)行費(fèi)用解決了”。至此，電梯才正式開始運(yùn)行。    10年后怎么辦，徐堯“就不知道了”。他還向記者透露，后來政府又想在幾處試點(diǎn)給老公房加裝電梯，由于運(yùn)營費(fèi)問題都擱淺了，“中國第一棟”成了前車之鑒。    困擾物業(yè)公司的還不

20、止是電梯運(yùn)行費(fèi)。小區(qū)改造完畢后，由原來的開放式改建成封閉式，物業(yè)公司的職責(zé)也在擴(kuò)大。增設(shè)門崗配備4名保安24小時(shí)值勤，增配保潔員1名。按照最低工資標(biāo)準(zhǔn)800元計(jì)算，這5個(gè)人每月物業(yè)公司的支出就是4000元。    “每戶居民每個(gè)月3元保安費(fèi)，3元保潔費(fèi)，一共也就6元錢。整個(gè)小區(qū)136戶居民，滿打滿算全部收繳也就只有816元。何況現(xiàn)在收繳率只有41。”僅這一個(gè)缺口，物業(yè)公司每年虧空近4萬元。    資金問題不僅困擾物業(yè)公司，作為主要出資方的政府部門也感到吃力。試點(diǎn)工程市區(qū)兩級(jí)政府、物業(yè)、居民等三方共同籌措資金300萬元左右。其中，居民付款應(yīng)占150萬元左右。電梯安裝費(fèi)、地基加固費(fèi)等均由政府承擔(dān)。在300萬元的資金中，主要支出用于七樓加層建設(shè)。徐堯介紹說，上海等待改善的老公房還有5萬多幢，如果都以政府為主要出資對象，顯然難以為