房地產(chǎn)評(píng)估常用特殊事項(xiàng)說(shuō)明

1、1、未發(fā)現(xiàn)門牌號(hào)碼 錯(cuò)誤!未定義書簽。2、未進(jìn)入內(nèi)部 錯(cuò)誤!未定義書簽。3、設(shè)定使用性質(zhì) 錯(cuò)誤!未定義書簽。4、設(shè)定出讓年限 錯(cuò)誤!未定義書簽。5、出讓金 錯(cuò)誤!未定義書簽。6、設(shè)定建筑面積 錯(cuò)誤!未定義書簽。7、部分產(chǎn)權(quán)的評(píng)估 錯(cuò)誤!未定義書簽。8、預(yù)售商品房的評(píng)估 錯(cuò)誤!未定義書簽。9空置率較高的房產(chǎn) 錯(cuò)誤!未定義書簽。10、不交吉定義 錯(cuò)誤!未定義書簽。11、安居房 錯(cuò)誤!未定義書簽。12、含現(xiàn)狀裝修價(jià)值 錯(cuò)誤!未定義書簽。13、付款情況 錯(cuò)誤!未定義書簽。14、欠費(fèi)情況 錯(cuò)誤!未定義書簽。15、不列入評(píng)估范圍（或有違章建筑） 錯(cuò)誤!未定義書簽。16、車位評(píng)估 錯(cuò)誤!未定義書簽。17、宅

2、基地評(píng)估 錯(cuò)誤!未定義書簽。18、委托方要求特定估價(jià)時(shí)點(diǎn) 錯(cuò)誤!未定義書簽。19、其他特殊情況 錯(cuò)誤!未定義書簽。1、未發(fā)現(xiàn)門牌號(hào)碼經(jīng)我司估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查，未發(fā)現(xiàn)估價(jià)對(duì)象的地理標(biāo)識(shí)及門牌號(hào)碼，受客觀因素限制，我司未能對(duì)提供的資料和勘查地址的真實(shí)性進(jìn)行核查。提醒報(bào)告使用方注意，本報(bào)告假設(shè)前提為委托方提供的產(chǎn)權(quán)資料記載物業(yè)與實(shí)勘物業(yè)為同一物業(yè)，若兩者不一致，則本報(bào)告結(jié)果不成立。根據(jù)委托方提供的資料，我司估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，在現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)未發(fā)現(xiàn)估價(jià)對(duì)象可識(shí)別的門牌號(hào)碼，僅是由現(xiàn)場(chǎng)人員領(lǐng)勘指認(rèn)，本報(bào)告設(shè)定現(xiàn)場(chǎng)勘查物業(yè)與估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)證記載的實(shí)際物業(yè)一致，若不一致，則本報(bào)告無(wú)效。根據(jù)委托方相關(guān)人

3、員介紹，估價(jià)對(duì)象現(xiàn)地址應(yīng)為天河區(qū)龍口西路577號(hào)A棟2116房，受客觀因素限制，我司未能對(duì)委托方提供的資料和 現(xiàn)場(chǎng)勘查地址的真實(shí)性進(jìn)行核查。特別提醒報(bào)告使用方注意，本報(bào)告假設(shè)前提為委托方提供的資料記載地址廣州市天河區(qū)瘦狗嶺路南綜合商住樓25座 2116房與現(xiàn)場(chǎng)勘查地址廣州市天河區(qū)龍口西路577號(hào) （天隆花苑）A棟2116房一致，若兩者不一致，則本報(bào)告結(jié)果不成立。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查，估價(jià)對(duì)象所在門牌號(hào)碼顯示為 “文元西街五巷8號(hào)”。經(jīng)委托方確認(rèn)，上述地址建筑物即為委估對(duì)象所在物業(yè)。本次評(píng)估設(shè)定現(xiàn)場(chǎng)實(shí)勘物業(yè)與委托方提供產(chǎn)權(quán)資料所記載物業(yè)為同一物業(yè)，若不一致，則本報(bào)告結(jié)果無(wú)效。G-11207號(hào)】根據(jù)委托方提

4、供的資料，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)，并無(wú) “建中路 52-54號(hào)”門牌，現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)只顯示有“建中路 52 號(hào)”門牌。經(jīng)與相關(guān)人員溝通確認(rèn)，上述兩個(gè)地址應(yīng)為同一建筑。本次評(píng)估設(shè)定建中路52號(hào)即為建中路52-54 號(hào)，若實(shí)際狀況與此設(shè)定不符，則該評(píng)估結(jié)果無(wú)效?！?130704 號(hào) 】根據(jù)委托方提供的資料，我司估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘查，但未能進(jìn)入物業(yè)內(nèi)部，也沒(méi)有找到相應(yīng)的門牌。根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在樓層 18 樓物業(yè)標(biāo)識(shí)顯示，1801、 1802 房現(xiàn)使用方為廣東麒瑞藥業(yè)有限公司，提醒報(bào)告使用方注意，估價(jià)對(duì)象可能已與1801 房打通做辦公用途。本次評(píng)估根據(jù)合法性原則，其評(píng)估價(jià)值為估價(jià)對(duì)象在居住用途下，在

5、符合各項(xiàng)假設(shè)和限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)所具有的價(jià)值?！?G-10720 號(hào)】本次評(píng)估物業(yè)為明星閣A、 B 梯部分房產(chǎn)，即為燕都路79、 83 號(hào)部分房產(chǎn)。估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)，未能找到相應(yīng)地址門牌。經(jīng)咨詢物管人員， 燕都路鴻燕居一幢11 層 （部分為6 層） 的建筑物即為明星閣，A 梯、 B 梯即為其中兩座。其中A 梯入口處業(yè)主自行貼上的地址牌顯示為“燕都路 77 號(hào)” ， B 梯入口為“燕都路 83 號(hào)” 。受客觀因素限制，我司未能對(duì)委托方提供的資料和現(xiàn)場(chǎng)勘查地址的真實(shí)性進(jìn)行核查。本報(bào)告假設(shè)前提為現(xiàn)場(chǎng)勘查實(shí)物與委托評(píng)估物業(yè)一致，若不一致，則本報(bào)告無(wú)效；【 G-11203 號(hào)】2、未進(jìn)入內(nèi)部根據(jù)委托

6、方提供的資料，我司估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘查，未能進(jìn)入物業(yè)內(nèi)部，僅對(duì)其所在物業(yè)外觀及其他周圍情況進(jìn)行了勘查。本評(píng)估設(shè)定該標(biāo)的物內(nèi)部為能夠達(dá)到正常使用普通狀況。如設(shè)定與實(shí)際狀況有較大出入，評(píng)估結(jié)果應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整。受客觀條件限制，我司估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘僅限于其外觀及其周邊環(huán)境，未能進(jìn)入物業(yè)內(nèi)部查勘，無(wú)法對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸的部分進(jìn)行查勘。本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象內(nèi)部裝修為普通裝修、水電設(shè)施已經(jīng)配套并能夠正常使用，如設(shè)定與實(shí)際狀況有較大出入，評(píng)估結(jié)果應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整。3、設(shè)定使用性質(zhì)委托方提供的廣州市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況表（房產(chǎn)登記號(hào)：繁字91136 號(hào)）復(fù)印件資料記載，估價(jià)對(duì)象之東山區(qū)北較場(chǎng)

7、橫路10 號(hào)大院6,7,8 號(hào)首層，使用性質(zhì)為住宅，其中6號(hào) ,8號(hào)首層現(xiàn)做為辦公用途，7 號(hào)首層為干部職工活動(dòng)中心，6,7,8 號(hào)首層現(xiàn)已經(jīng)打通使用，本報(bào)告根據(jù)合法性原則，以住宅用途進(jìn)行評(píng)估。【 130603 號(hào)】4、設(shè)定出讓年限根據(jù)委托方提供的資料，本次評(píng)估對(duì)象所占用土地的土地用途為住宅用地，土地使用權(quán)類型為劃撥。根據(jù)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，住宅用地法定最高使用年限為70年，本次評(píng)估對(duì)象設(shè)定土地使用權(quán)年限為住宅用地法定最高使用年限70 年。 （從估價(jià)時(shí)點(diǎn)計(jì)起）委托方提供的資料中記載估價(jià)對(duì)象的使用性質(zhì)為住宅。經(jīng)查詢廣州市國(guó)土資源和房屋管理局網(wǎng)站上登記的商品房預(yù)售許

8、可證信息可知，淘金北路71, 73號(hào)地段恒華閣（自編A、B塔）預(yù)售證號(hào)為穗房預(yù)字第號(hào)，預(yù)售單位為廣州城啟集團(tuán)有限公司，土地出讓年限起始時(shí)間為 1999年 09月 20日。本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象土地使用性質(zhì)為住宅，使用年限70年，從1999年 09月 20日起。若假設(shè)與實(shí)際情況不符，則估價(jià)結(jié)果應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整。【G-10706號(hào)】委托方提供的資料中記載估價(jià)對(duì)象所在宗地“已繳齊土地使用權(quán)出讓金，使用年限40， 50， 70 年，從 1998 年 09 月 24 日起” 。估價(jià)對(duì)象使 用性質(zhì)為商場(chǎng)，根據(jù)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，商業(yè)用地土地使用權(quán)法定最高使用年限為40 年，本次評(píng)

9、估設(shè)定估價(jià)對(duì)象使用年限為40 年，從 1998 年 09 月 24 日起?！?G-10818 號(hào) 】委托方提供的商品房鑒證情況復(fù)印件資料記載，估價(jià)對(duì)象房屋用途為多層住宅，未記載土地使用權(quán)狀況。經(jīng)查詢廣州市國(guó)土資源和房屋管理局番禺區(qū)分局網(wǎng)站信息，（鐘村鎮(zhèn)）祈福新村康怡5街17A號(hào)某套房地產(chǎn)，房屋結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土，層數(shù)為6層，使用權(quán)類型為出讓，期限為2070年 07月 06日。本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象17A號(hào)3樓所在宗地已交土地使用權(quán)出讓金，土地使用期限至 2070年 07月 06日。提醒報(bào)告使用方注意：上述土地使用年限的假設(shè)僅為本報(bào)告服務(wù)，不得作為其他任何法律依據(jù)。若該假設(shè)與實(shí)際情況不符，本報(bào)告評(píng)估

10、結(jié)果應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整。G-11012號(hào)】根據(jù)委托方提供的廣州市預(yù)售房地產(chǎn)交易登記情況表復(fù)印件記載，估價(jià)對(duì)象房產(chǎn)地址為下九路地段名匯商業(yè)大廈負(fù)1 層 B 814號(hào)鋪，預(yù)售契約號(hào)為，預(yù)售證號(hào)為980328，預(yù)售人為廣州華虹房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司，預(yù)購(gòu)人為李冰茹，使用性質(zhì)為商業(yè)，未過(guò)戶，未記載估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)等情況。經(jīng)查詢廣州市國(guó)土資源和房屋管理局官方網(wǎng)站，預(yù)售證號(hào)為穗房預(yù)字第號(hào)的商品房預(yù)售許可證，預(yù)售單位為廣州華虹房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司，樓宇名稱為名匯商業(yè)大廈，開(kāi)工/竣工日期為1998 年 09 月 28日 /2002 年 03 月 18 日，土地出讓年限起始時(shí)間為1999 年 04 月 21 日（住宅用

11、地70 年、商業(yè)用地40 年、 工業(yè)用地50 年、 其他用地50 年） 。本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象已征收國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，使用年限40年， 從 1999 年 04月 21 日起。若假設(shè)與實(shí)際情況不符，本報(bào)告評(píng)估結(jié)果應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整。5、出讓金委托方提供的資料未記載土地出讓狀況，本次評(píng)估設(shè)定土地使用權(quán)狀況為未辦有償使用手續(xù)的國(guó)有土地，評(píng)估價(jià)值為土地未辦有償使用手續(xù)即不含出讓金的客觀合理價(jià)值，若實(shí)際情況與設(shè)定不符，則評(píng)估結(jié)果應(yīng)作調(diào)整。提醒報(bào)告使用方注意：估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)狀況為劃撥，本報(bào)告評(píng)估價(jià)值定義為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)辦理法定最高年限土地使用權(quán)出讓條件下的房地產(chǎn)價(jià)值。據(jù)從化市政府網(wǎng)站分布的數(shù)據(jù)，若估

12、價(jià)對(duì)象補(bǔ)交出讓金，標(biāo)準(zhǔn)為43 52元/ M ,該數(shù)據(jù)僅供參考，最終數(shù)額以國(guó)土部門測(cè)算為準(zhǔn)。本報(bào)告評(píng)估價(jià)值為估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)辦理法定最高年限出讓土地使用權(quán)條件下的房地產(chǎn)價(jià)值。根據(jù)廣州市政府有關(guān)規(guī)定，估價(jià)對(duì)象若要出售、交換等需補(bǔ)辦土地有償使用手續(xù)應(yīng)補(bǔ)繳的有償使用費(fèi)約為2,999元，具體數(shù)額以政府部門確定為準(zhǔn)。【G-10722號(hào)】本報(bào)告評(píng)估價(jià)值是在設(shè)定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)辦理法定最高住宅用地使用年限即70年土地有償使用手續(xù)條件下的房地產(chǎn)價(jià)值。根據(jù)廣州市國(guó)土資源和房屋管理局公布的關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市國(guó)有土地有償使用的意見(jiàn)（試行） （穗府200536號(hào)）規(guī)定，住宅用途土地有償使用費(fèi)按其網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)的30

13、計(jì)收。經(jīng)查詢計(jì)算，估價(jià)對(duì)象之廣州市東山區(qū)麓苑路34號(hào)之七號(hào)402房物業(yè)有償使用費(fèi)約為835元/nf,總額約為67,476元；估價(jià)對(duì)象之東山區(qū)北較場(chǎng)橫路10號(hào)大院6,7,8號(hào)首層，10號(hào)大院2號(hào)504房物業(yè)有償使用費(fèi)均約為75抗/ nf ,總額約為366,207元，具體補(bǔ)繳金額最終以相關(guān)政府部門核定為準(zhǔn)。提醒報(bào)告使用方注意，在處置估價(jià)對(duì)象時(shí)應(yīng)考慮可能補(bǔ)繳的土地有償使用費(fèi)。本報(bào)告評(píng)估價(jià)值是在設(shè)定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)辦理法定最高住宅用地使用年限即70年土地使用權(quán)條件下的房地產(chǎn)價(jià)值。另，根據(jù)廣州市國(guó)土房管局公布的關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市國(guó)有土地有償使用的意見(jiàn)（試行） （穗府200536號(hào)）規(guī)定， 估價(jià)對(duì)象如若

14、發(fā)生轉(zhuǎn)讓等應(yīng)補(bǔ)繳的出讓金約為61元/nf,總額約為11,449元，具體補(bǔ)繳金額最終以相關(guān)政府部門核定為準(zhǔn)。委托方提供的房產(chǎn)登記號(hào)為2004交登字20864號(hào) 廣州房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況表復(fù)印件資料未記載其土地使用權(quán)狀況。本次評(píng)估根據(jù)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀用途設(shè)定估價(jià)對(duì)象所在土地用途為住宅用地。根據(jù)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，住宅用地法定最高使用年限為70年，本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象土地使用年限為70年，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。根據(jù)廣州市國(guó)土房管局公布的關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市國(guó)有土地有償使用的意見(jiàn)（試行）（穗府200536號(hào)）規(guī)定，估價(jià)對(duì)象如若發(fā)生轉(zhuǎn)讓等應(yīng)補(bǔ)繳的出讓金約為1,363元/itf,總額約

15、為207,04沅（具體補(bǔ)繳金額最終以相關(guān)政府部門核定為準(zhǔn)）。本報(bào)告評(píng)估價(jià)值是在設(shè)定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)辦理法定最高綜合用地使用年限即70 年土地使用權(quán)條件下完全產(chǎn)權(quán)情況下的房地產(chǎn)價(jià)值。上述評(píng)估價(jià)值是在設(shè)定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)辦理法定最高綜合用地使用年限即50 年土地使用權(quán)條件下完全產(chǎn)權(quán)情況下的房地產(chǎn)價(jià)值。估價(jià)對(duì)象土地未辦有償使用手續(xù)，如處置，需補(bǔ)交土地出讓金辦理土地出讓手續(xù)，根據(jù)廣州市人民政府批轉(zhuǎn)市國(guó)土房管局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市國(guó)有土地有償使用的意見(jiàn)（試行） 的通知 （穗府 200536 號(hào)） ， 綜合（辦公 ）用途土地有償使用費(fèi)按其網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)的30計(jì)收。根據(jù) 關(guān)于公布廣州市國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地

16、價(jià)的通告（穗國(guó)房字2008 700號(hào)）綜合（辦公）類用地基準(zhǔn)地價(jià)為住宅基準(zhǔn)地價(jià)的120%。經(jīng)查廣州市（原八區(qū)）住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)圖（基準(zhǔn)日為2007 年 1 月 1 日） ，估價(jià)對(duì)象所在片區(qū)住宅用地網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)為3,785元/M （樓面地價(jià)）。則價(jià)對(duì)象所在片區(qū)綜合用地網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)為3,785元/ m2X 120% =4,542元/nf；估價(jià)對(duì)象單位建筑面積應(yīng)補(bǔ)交土地有償使用費(fèi)為4,542元/rtf*?。弋1,363元/itf；應(yīng)補(bǔ)繳的出讓金總額為 1,363元/itf x 207,040元。【 （ 2008） - G-11109 號(hào) 】6、設(shè)定建筑面積提請(qǐng)報(bào)告使用者注意：委托方提供的資料中未

17、登記估價(jià)對(duì)象之地上建筑物的產(chǎn)權(quán)情況及建筑面積，經(jīng)實(shí)地勘查，該地上建筑物為二層未竣工的框架結(jié)構(gòu)建筑物，本次評(píng)估根據(jù)委托方意見(jiàn)設(shè)定每層建筑面積均等于建筑物的基地面積，即總建筑面積為82 m2。該建筑面積僅為本報(bào)告服務(wù)，不作為其他除本報(bào)告以外的任何法律依據(jù)。若該設(shè)定與委托方要求或?qū)嶋H建筑面積不符，則評(píng)估結(jié)果應(yīng)作調(diào)整。委托方提供的穗集地證字第0069616號(hào)廣州市集體土地房產(chǎn)證（復(fù)印件）資料記載，估價(jià)對(duì)象所在物業(yè)總建筑面積為itf,其中違章 建筑itf、違法占地itf未處理，我司無(wú)法確定違章建筑的位置；本次評(píng) 估估價(jià)對(duì)象為三樓，建筑面積以穗黃規(guī)建發(fā)2001農(nóng)房20781號(hào)建設(shè)工程規(guī)劃審查復(fù)文（復(fù)印件）

18、所載數(shù)據(jù)為依據(jù)，即“登記面積按每層總建筑面積nT ,設(shè)定三樓產(chǎn)權(quán)面積為M?！綠-11207號(hào)】7、部分產(chǎn)權(quán)的評(píng)估本報(bào)告估價(jià)對(duì)象為物業(yè)部分產(chǎn)權(quán)價(jià)值，評(píng)估價(jià)值未考慮部分產(chǎn)權(quán) 獨(dú)立使用性對(duì)其價(jià)值的影響。8、預(yù)售商品房的評(píng)估根據(jù)委托方提供資料，估價(jià)對(duì)象為預(yù)售商品房，受客觀因素限制，本次評(píng)估未能核查至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的付款情況，未考慮此因素對(duì)評(píng)估價(jià)值 的影響，本報(bào)告評(píng)估價(jià)值為估價(jià)對(duì)象在完全產(chǎn)權(quán)狀況下的市場(chǎng)價(jià)值。9空置率較高的房產(chǎn)經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)堪及調(diào)查了解，估價(jià)對(duì)象所在物業(yè)具有較高的空置率， 部分為毛坯房，且存在一定的權(quán)力瑕疵，交易受到一定程度的限制， 本報(bào)告考慮該因素的影響綜合確定房地產(chǎn)價(jià)值。10、不交吉定義委托方要

19、求評(píng)估的交吉和不交吉價(jià)值為當(dāng)?shù)丶s定俗成的通俗說(shuō)法， 并無(wú)專業(yè)的法律定義。本報(bào)告所稱的交吉價(jià)值是指公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，不交吉價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象在受權(quán)利瑕疵或其他非正常因素等影響下的市場(chǎng)價(jià)值。該兩種價(jià)值僅為我司對(duì)委托方要求評(píng)估價(jià)值所作的解釋，不作其他任何法律依據(jù)。若委托方對(duì)該報(bào)告價(jià)值的定義有異議，則需書面明確價(jià)值定義后重新委托評(píng)估。11、安居房委托方提供的廣州市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況表復(fù)印件資料記載估價(jià)對(duì)象之越秀區(qū)惠福路惠新西街38號(hào) 2、 3樓使用性質(zhì)為住宅，未記載土地使用權(quán)狀況；委托方提供的房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件資料記載估價(jià)對(duì)象之白云區(qū)集康街122號(hào) 202、 302房為安居房，按規(guī)定免交出讓金。根據(jù)中華人民共和國(guó)

20、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，住宅用地法定最高使用年限為70年，本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)性質(zhì)為住宅用地，使用年限70年，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。12、含現(xiàn)狀裝修價(jià)值本報(bào)告評(píng)估價(jià)值為估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)在現(xiàn)狀裝修滿足正常使用功能條件下的價(jià)值。委托方提供的房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件資料記載，估價(jià)對(duì)象土地用途為住宅用地，房屋用途為居住用房，估價(jià)人員已進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀用途首層為商業(yè)，2、 3層部分為辦公，本次評(píng)估根據(jù)合法性原則， 評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值為在符合此次估價(jià)的各項(xiàng)假設(shè)和限制條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)所具有的使用性質(zhì)為居住用房的評(píng)估價(jià)值（含現(xiàn)狀裝修價(jià)值但不含可移動(dòng)可搬遷的設(shè)施設(shè)備）。本報(bào)告評(píng)估價(jià)值為估價(jià)對(duì)

21、象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)在現(xiàn)狀裝修滿足正常使用功能條件下，并充分考慮天井及余地使用功能的房地產(chǎn)價(jià)值（不含可移動(dòng)可搬遷的設(shè)施設(shè)備）。13、付款情況根據(jù)委托方提供的廣州市預(yù)售房地產(chǎn)交易登記情況表復(fù)印件記載，估價(jià)對(duì)象未過(guò)戶，預(yù)售人為廣州華虹房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司，預(yù)購(gòu)人為李冰茹，付款方式為按揭付款 。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，我們未能收集到有關(guān)估價(jià)對(duì)象付款情況的資料，提醒報(bào)告使用方注意，此次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象為完全產(chǎn)權(quán)下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，在處置估價(jià)對(duì)象時(shí)，應(yīng)查清其付款情況。根據(jù)委托方提供的廣州市預(yù)售房地產(chǎn)交易登記情況表（復(fù)印件）記載，估價(jià)對(duì)象預(yù)售人為廣州市房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司，預(yù)購(gòu)人為石惠， 付款方式為分期付款 ,未過(guò)戶 ;已于200

22、2年 04月 16日轉(zhuǎn)讓，受讓人為胡穗勇 ,提醒報(bào)告使用方注意，此次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象為完全產(chǎn)權(quán)下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，在處置估價(jià)對(duì)象時(shí)，應(yīng)查清其產(chǎn)權(quán)情況；14、欠費(fèi)情況本評(píng)估報(bào)告估價(jià)對(duì)象尚欠交的物業(yè)管理費(fèi)及滯納金的費(fèi)用根據(jù)廣州市番禺區(qū)祈福物業(yè)管理有限公司提供優(yōu)先支付管理費(fèi)申請(qǐng)書資料確定，由委托方對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)；根據(jù)優(yōu)先支付管理費(fèi)申請(qǐng)書所載資料確定，截止至2008 年 10 月24 日，估價(jià)對(duì)象共欠物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用合計(jì)2,元。15、不列入評(píng)估范圍（或有違章建筑）本次評(píng)估未能勘查到廣東省從化市人民法院委托評(píng)估之東山區(qū)北較場(chǎng)橫路 10 號(hào)大院 5 號(hào)會(huì)議室，本報(bào)告未將其列入評(píng)估范圍?！?13060

23、3號(hào)】委托方提供的廣州市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況表復(fù)印件所登記的資料 記載，估價(jià)對(duì)象A4部首層違章建筑平方米，B部位違章建筑平方米，共平方米從總建筑面積中扣除，不列入本次評(píng)估范圍?！?130701 號(hào)】委托方提供的廣州市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況表復(fù)印件所登記的資料記載，估價(jià)對(duì)象A4部首層違章建筑平方米，B部位違章建筑平方米，共平方米從總建筑面積中扣除，不列入本次評(píng)估范圍。委托方提供的廣州市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況表和房地產(chǎn)分戶圖（復(fù)印件）等資料記載，越秀區(qū)解放中路306號(hào)二層使用性質(zhì)為商場(chǎng)、衛(wèi)生站和居委會(huì)，單元總建筑面積為m2。建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證（復(fù)印件）記載，衛(wèi)生站、居委會(huì)批準(zhǔn)建筑面積分別為55m2和56m2,并在二

24、層平面圖中顯示了具體位置?？紤]到衛(wèi)生站和居委會(huì)屬于公建配套項(xiàng)目，且未包含在抵押登記面積中，故本次評(píng)估未將其列入評(píng)估范圍。本報(bào)告估價(jià)對(duì)象為扣除衛(wèi)生站、居委會(huì)后的二層商場(chǎng)，該部分建筑面積為m2。16、車位評(píng)估根據(jù) 中華人民共和國(guó)物權(quán)法第七十條業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第七十四條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。由于廣東省相關(guān)實(shí)施條例尚未公

25、布，本次評(píng)估未考慮中華人民共和國(guó)物權(quán)法于 2007年 10月 1日實(shí)施后對(duì)估價(jià)對(duì)象所造成的影響，特提請(qǐng)報(bào)告使用者注意。17、宅基地評(píng)估估價(jià)對(duì)象的房屋所占用土地為集體建設(shè)土地，根據(jù)廣州市土地管理規(guī)定，宅基地房屋交易中受讓方必須為本村常住戶口的村民，非本村居民獲得宅基地房屋必須由轉(zhuǎn)讓雙方到房屋所在地國(guó)土房地產(chǎn)管理部門申辦土地征用、出讓手續(xù)后，到廣州市房地產(chǎn)交易所辦理交易手續(xù)。估價(jià)對(duì)象的土地性質(zhì)為宅基地（集體土地），根據(jù)廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法，村民住宅用地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)，因轉(zhuǎn)讓、 出租和抵押地上建筑物、其他附著物而導(dǎo)致住宅用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的除外。本報(bào)告設(shè)定估價(jià)對(duì)象在為委托方解

26、決訴訟糾紛的前提下，在合法的范圍內(nèi)可流轉(zhuǎn)。估價(jià)對(duì)象使用性質(zhì)為住宅，評(píng)估價(jià)值為設(shè)定其使用年限為70年 （從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)）， 容積率為實(shí)際容積率條件下的評(píng)估價(jià)值?！?G-11207號(hào)】18、委托方要求特定估價(jià)時(shí)點(diǎn)本次評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)實(shí)勘之日為2008年 12月 23日，委托方要求估價(jià)時(shí)點(diǎn)為委托評(píng)估之日2008年 12月 12日。本報(bào)告設(shè)定估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)物狀況與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)勘之日的實(shí)物狀況一致。19、其他特殊情況委托方提供的廣州市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況表和房地產(chǎn)分戶圖（復(fù)印件）等資料記載，越秀區(qū)解放中路306號(hào)二層使用性質(zhì)為商場(chǎng)、衛(wèi)生站和居委會(huì)，單元總建筑面積為m2。建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證（復(fù)印件）記載，衛(wèi)生站、居委會(huì)批準(zhǔn)

27、建筑面積分別為55m2和56m2,并在二層平面圖中顯示了具體位置?？紤]到衛(wèi)生站和居委會(huì)屬于公建配套項(xiàng)目，且未包含在抵押登記面積中，故本次評(píng)估未將其列入評(píng)估范圍。本報(bào)告估價(jià)對(duì)象為扣除衛(wèi)生站、居委會(huì)后的二層商場(chǎng)，該部分建筑面積為m2。估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)，中曦大廈二層南面現(xiàn)已出租作餐廳用途，北面為辦公格局，未發(fā)現(xiàn)設(shè)置衛(wèi)生站和居委會(huì)。對(duì)于衛(wèi)生站及居委會(huì)的性質(zhì)、建筑面積及具體界址等以國(guó)家有關(guān)部門認(rèn)定為準(zhǔn)。我司估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)未能找到委估對(duì)象的地理標(biāo)識(shí)，只發(fā)現(xiàn)有B606號(hào)、B608t鋪，且此兩鋪之間有一商鋪，現(xiàn)已空置，本次評(píng)估設(shè)定該鋪即為估價(jià)對(duì)象。受客觀因素限制，我司估價(jià)人員未能進(jìn)入室內(nèi)進(jìn)行查勘，本次估價(jià)設(shè)定估價(jià)對(duì)象室內(nèi)裝修情況為毛坯，若實(shí)際情況與本次估價(jià)設(shè)定不符，則估價(jià)結(jié)果應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整?！?G-11004 號(hào)】根據(jù)委托方提供的廣州市預(yù)售房地產(chǎn)交易登記情況表（復(fù)印件）記載，估價(jià)對(duì)象房產(chǎn)地址為廣州市天河區(qū)瘦狗嶺路南綜合商住樓25座2116房，預(yù)售契約號(hào)為，預(yù)售證號(hào)為950008，預(yù)售人為廣州市房地產(chǎn)實(shí)業(yè)總公司，預(yù)購(gòu)人為石惠，已于2002年 04月 16日轉(zhuǎn)讓，受讓人為胡穗勇；使用性質(zhì)為住宅，未過(guò)戶，未記載估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)等情況。經(jīng)查詢廣州市國(guó)土資源和房屋管理局官方網(wǎng)站，預(yù)售證號(hào)為穗房預(yù)字第號(hào)的商品房預(yù)售許可證，預(yù)售單位為廣州市房地產(chǎn)實(shí)業(yè)總公司