房地產(chǎn)估價(jià)》考試試題及答案

1、期末考試房地產(chǎn)估價(jià) （A卷）參考答案及評(píng)分7.某一地帶有一鐵路，這一地帶如果作 為居民區(qū)，鐵路就可能成為增值因素。題號(hào)一二三四旨救生;乜.豐土出等六方If,聲恿俞仁得分書(shū)熟地勺一切耳，觀、V;理費(fèi)用標(biāo)0說(shuō)明：考試時(shí)可帶不具備記憶功能(X)建設(shè)準(zhǔn) （X）的計(jì)算器。9.房地產(chǎn)的特性主要取決于建筑物的特一、判斷題（在每小題后面的括號(hào)內(nèi)填入判斷結(jié)果，你認(rèn)為正確的用V”表示，錯(cuò)誤的用幺”表示。每題1分，共10分）得分評(píng)卷人1 .建筑物的經(jīng)濟(jì)折舊是建筑物因功能落后所導(dǎo)致的價(jià)值貶損。（X）2 .人口密度過(guò)高會(huì)導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價(jià)格。（，）3 .在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)目的、估價(jià) 對(duì)象、估價(jià)

2、時(shí)點(diǎn)三者是有著內(nèi)在聯(lián)系 的，其中估價(jià)目的是龍頭。（，）4 .在同一條道路上，不應(yīng)附設(shè)兩種不同路線價(jià)。（X）5 .估價(jià)時(shí)點(diǎn)就是選定的一個(gè)估價(jià)作業(yè)的 特定日期。（X）6 .如果可比實(shí)例的交易時(shí)點(diǎn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn) 不同，則必須進(jìn)行交易日期修正。（X） ? 性，是以建筑物的特性為基礎(chǔ)的。（X）10.成本法不適宜評(píng)估具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi) 發(fā)潛力的房地產(chǎn)價(jià)格。（X）二、單選題（下列各題的備選答案中只有一個(gè)選項(xiàng)是正確的，請(qǐng)把正確答案填在括號(hào)中。每題1.5分，共15分）得分評(píng)卷人1 .判定某可比實(shí)例的成交價(jià)格比正常價(jià) 格低6%則交易情況修正系數(shù)為（D ）02 . （ B ）限制了估價(jià)報(bào)告書(shū)的用途。A.估價(jià)方法？ ？ ？

3、B.估價(jià)目的？ ？ C.估 價(jià)原則？ ？ ？ D.估價(jià)日期3,收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（D ）。A.收益能夠量化？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？B.風(fēng)險(xiǎn)能夠量化C.收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化 ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ D.收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化4 .直線趨勢(shì)法公式 y=a+bx中，x表示（?D?）。A.價(jià)格 B. 常數(shù) C. 價(jià)格變動(dòng)率 D. 時(shí)間5 .拍賣價(jià)格.招標(biāo)價(jià)格.協(xié)議價(jià)格三者之 問(wèn)的關(guān)系在正常情況下為（A ）A.拍賣價(jià)格>招標(biāo)價(jià)格>協(xié)議價(jià)格 ？ ？ ？B.拍賣價(jià)格 > 協(xié)議價(jià)格 > 招標(biāo)價(jià)格C.招標(biāo)價(jià)格>拍賣價(jià)格>協(xié)議價(jià)格 ？ ？ ？ D

4、.招標(biāo)價(jià)格 > 協(xié)議價(jià)格 > 拍賣價(jià)格6 .房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)的（B ） 的價(jià)格。A.開(kāi)發(fā)成本 ？ B.權(quán)益？ ？ ？ C.物質(zhì) 實(shí)體？ ？ ？ D.B 和C7 .人們常用距離來(lái)衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好 壞，下列距離中越來(lái)越受重視的是（C ）。A.空間直線距離 ？B.交通路 線距離？ C.交通時(shí)間距離 ？ D.至市 中心距離8 .市場(chǎng)法的理論依據(jù)是（？B ?）。A.適合原理？ ？ B.替代原理？ ？ C.最高最佳使用原則？ ？ D. 均衡原理9 .某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值100萬(wàn)元，其中 土地價(jià)值30萬(wàn)元，通過(guò)抵押獲得貸款60 萬(wàn)元。若投火災(zāi)險(xiǎn)，起投保價(jià)值應(yīng)為（B ）萬(wàn)元。A.100 ?

5、 B.70 ? ?C.60 ? D.4010 .某類房地產(chǎn)1994年至1998年的價(jià)格 分別為 910、1190、1490、1810、2110 元/平方米，按平均增減量趨勢(shì)法估計(jì)，該房地產(chǎn)于1999年的價(jià)格為（B ）元/平 方米。A.2390 B.2410 C.2430D.2450三、簡(jiǎn)答題（每題5分，共15分）得分評(píng)卷人1 .城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估步驟一般包括哪些？答：確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的區(qū)域范圍。明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達(dá)方式、基準(zhǔn)日期等。（1分）劃分地價(jià)區(qū)段。抽查評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格。（1分）計(jì)算區(qū)段地價(jià)。（1分）確定基準(zhǔn)地價(jià)。（1分）提出基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用的建議和技術(shù)。（1分）2 .選取的可比實(shí)例

6、應(yīng)符合哪些方面的要求？答：選取的可比實(shí)例應(yīng)符合 4個(gè)方面的要求：區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物狀況均與估價(jià) 對(duì)象的相同或相近，即為估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)；（2分）交易類型與估價(jià)目的吻合；（1分）成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；（1 分）成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。（1分）3 .成本法適用的對(duì)象有哪些？答：成本法適用的對(duì)象：只要是新近開(kāi)發(fā)建造、計(jì)劃開(kāi)發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)，特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價(jià)；（2 分）？有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)；（1分）？單純建筑物的估價(jià)通常也是采用成本法；（1分）？成本法也適用于市場(chǎng)不完善或狹小市場(chǎng)上無(wú)法運(yùn)用比較

7、法進(jìn)行估價(jià) 的房地產(chǎn)。（1分）？四、綜合題（每題20分，共60分）得分評(píng)卷人1.搜集有甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲交易 實(shí)例的建筑面積200 m2,成交總價(jià)80萬(wàn) 元人民幣，分三期付款，首期付 16萬(wàn)元 人民幣，第二期于半年后付 32萬(wàn)元人民 幣，余款32萬(wàn)元人民幣于一年后付清。 乙交易實(shí)例的使用面積2500平方英尺， 成交總價(jià)15萬(wàn)美元，于成交時(shí)一次付 清。如果選取此兩宗交易實(shí)例為可比實(shí) 例，則一般在進(jìn)行有關(guān)的修正之前應(yīng)先 統(tǒng)一價(jià)格基礎(chǔ)（如果以在成交日期時(shí)一次 付清為基準(zhǔn)，假設(shè)當(dāng)時(shí)人民幣的年利率 為8%;假?zèng)]乙交易實(shí)例成交當(dāng)時(shí)的人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)為1美元=8.3元人 民幣；如果以建筑面積為基準(zhǔn)

8、，另通過(guò) 調(diào)查得知該類房地產(chǎn)的建筑面積與使用 面積的關(guān)系為1平方米建筑面積=0.75平 方米使用面積）解：統(tǒng)一付款方式。甲總價(jià)=回高十32(1+3%)分乙總價(jià)=15（萬(wàn)美元）（2）分統(tǒng)一化為單價(jià)。則：甲單價(jià)=764220 + 200 =3821.1（元人民幣/平方米建筑面積 ） （ 2）分乙單價(jià)=150000 +2500 = 60（美元/平方英尺使用面積）（2）分統(tǒng)一幣種和貨幣單位。則：甲單價(jià)：3821 1（元人民幣平方米建筑面積）（2）分乙單價(jià)=60X8.3 = 498（元人民幣/平方英尺使用面積）（2）分統(tǒng)一面積內(nèi)涵。則：甲單價(jià)=3821 . 1（元人民幣/平方米建筑面積）（2）分乙單價(jià)=

9、498X0.75=373 . 5（元人民幣/平方英尺建筑面積）（2）分統(tǒng)一面積單位。甲單價(jià)=3821 . 1（元人民幣/平方米建筑面積）（2）分乙單價(jià)=373.5 X 10.764 =4020 . 4（元人民幣/平方米建筑面積 ）（ 2）分2. 估價(jià)對(duì)象為一出租寫(xiě)字樓，土地總面積 7000 平方米，建筑總面積56000 平方米，建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上 36 層，地下2 層，土地使用權(quán)年限為50 年，從1998年 9月 30日取得土地時(shí)起計(jì)，建設(shè)期3 年。需要評(píng)估出該宗房地產(chǎn)2003 年 9 月 30 日的買賣價(jià)格。有關(guān)資料為 ： 該 寫(xiě)字 樓 使用 面積 為 建 筑面 積 的 65%

10、，月租金為每平方米使用面積150元，空置率平均為15%。建筑物原值22000萬(wàn)元，耐用年限60年，殘值率0；家具設(shè)備原值8000 萬(wàn)元，耐用年限為12年，殘值率為4%。經(jīng)常費(fèi)每月100 萬(wàn)元，房產(chǎn)稅為租金的12%，營(yíng)業(yè)稅等為6%。報(bào)酬率為8%。解：運(yùn)用收益法有限年公式求取 房地產(chǎn)價(jià)格，其公式為：V=A/Y*1-1/（1+Y）n（ 2 分）計(jì)算年總收益=56000 X65% x 150X 12X（ 1-15% ） =5569.2 萬(wàn)元 （ 2 分）計(jì)算年總費(fèi)用：年折舊費(fèi)=8000 X （1-4% ）/12 =640萬(wàn)元（ 2 分）年經(jīng)常費(fèi)=100 X 12=1200萬(wàn)元 （2分）年房產(chǎn)稅=556

11、9.2 X 12%=668.3 萬(wàn)元（ 2 分）營(yíng)業(yè)稅等=5569.2 X6%=334.15 萬(wàn)元（ 2 分）年總費(fèi)用 =640+1200+668.3+334.15=2842.45 萬(wàn) （ 2 分）計(jì)算年凈收益 =5569.2-2842.45=2726.75 萬(wàn) 元（ 2 分）計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格V=2726.75/8%*1-1/（1+8%）50-5=33016.58 萬(wàn)元（ 4分）3某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命 50 年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為8 年，經(jīng)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全新?tīng)顟B(tài)的該建筑物的建造成本為800 萬(wàn)元（建設(shè)期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均為均勻投入），管理費(fèi)用為建造成本的3%，年利率為6%，銷售稅費(fèi)為 50 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為120 萬(wàn)元。試計(jì)算該建筑物的積算價(jià)格。解：（1 ）計(jì)算建筑物的重置價(jià)格： 建造成本 =800 萬(wàn)元 （ 2）分管理費(fèi)用=800 X 3%=24