房屋租賃案中改善或增設(shè)物處理及補償

1、 房屋租賃案中改善或增設(shè)物處理及補償中華人民共和國合同法第223條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。”該法條對改善或增設(shè)物規(guī)定了兩種情形：一種是經(jīng)出租人明確同意或雖未經(jīng)出租人明示同意，但出租人知道后不表示反對，且符合租賃合同約定用途而為的善意添附;另一種是未經(jīng)出租人同意或超出合同約定用途合理范圍，擅自所為的惡意添附。對惡意添附，應(yīng)適用侵權(quán)賠償原則，實踐中沒有明顯分歧(本文對此不作探討)。對善意添附，在合同終止后是否應(yīng)予補償問題，合同法第235條規(guī)定：“租賃期間屆滿，承租人

2、應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)?！睂ι鲜龇l的理解和適用，歸納起來主要有兩種觀點：一種是不予賠償說。該觀點認為，該條款的目的是為了便于承租人行使租賃物使用權(quán)，方便承租人生活和經(jīng)營，合同期滿后承租人是否有返還費用請求權(quán)，合同法未作規(guī)定，實則是應(yīng)全部歸出租人所有;另一種是適當(dāng)補償說。這種觀點認為，物權(quán)的變動不影響債權(quán)的行使，合同期滿后承租人可在現(xiàn)有添附物增加價值范圍內(nèi)向出租人請求償還費用。上述兩種截然不同的觀點，致使在審判實踐中對租賃合同終止、合同無效等情況下，對添附物的處理及補償處于無序混亂的狀態(tài)。而有關(guān)法律對此又規(guī)定得比較原則。故而有必要從添附理論的目

3、的、立法的本意及審判實務(wù)上加以探析，以求共識。一、添附理論的目的添附，是附合、混合和加工的總稱。其中附合、混合為物與物相結(jié)合，加工為勞力與他人之物的結(jié)合。附合可分為動產(chǎn)附合和不動產(chǎn)附合兩種，不動產(chǎn)附合是指動產(chǎn)與他人不動產(chǎn)密切地結(jié)合在一起，成為不動產(chǎn)的重要組成部分。動產(chǎn)與不動產(chǎn)附合需要具備以下的條件：一是必須動產(chǎn)附著于不動產(chǎn)之上，即附著者為動產(chǎn)，被附著者為不動產(chǎn);二是動產(chǎn)成為不動產(chǎn)的重要組成部分，即二物結(jié)合以后，不經(jīng)毀損或變更其性質(zhì)而不能分離;三是動產(chǎn)與不動產(chǎn)屬于不同的人所有，即同屬一人時則不發(fā)生不動產(chǎn)所有人取得他人動產(chǎn)所有權(quán)的問題。房屋租賃糾紛中，承租人對不動產(chǎn)的改善或者增設(shè)物，其中那些能夠拆

4、除，又不影響其自身價值的設(shè)施，與附合構(gòu)成要件不相符合，故不屬于動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合。只有那些不經(jīng)毀損或變更其性質(zhì)而不能分離的改善或增設(shè)物，才屬于動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合。動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合，產(chǎn)生不動產(chǎn)所有人取得動產(chǎn)所有權(quán)、動產(chǎn)所有權(quán)因附合而消滅的物權(quán)效果。添附屬于物權(quán)法的范疇，物權(quán)法以規(guī)范財產(chǎn)歸屬關(guān)系和保障財產(chǎn)歸屬秩序為內(nèi)容，其注意保護的是經(jīng)濟生活靜的安全，以實現(xiàn)其財產(chǎn)歸屬之功能。添附理論的目的，一是為了解決一物分屬不同所有人不利于所有權(quán)穩(wěn)定的情況，其次是為了充分地實現(xiàn)物的使用價值和經(jīng)濟價值。因而在現(xiàn)代法制之下，法律通常規(guī)定由一人取得添附物的所有權(quán)，而不必恢復(fù)原狀，使添附物能成為社會經(jīng)濟財富而繼續(xù)存在

5、，當(dāng)事人之間縱有恢復(fù)原狀的特約，也應(yīng)理解為違背公共秩序而無效。二、國內(nèi)外立法及不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)對于動產(chǎn)與不動產(chǎn)附合處理的有關(guān)法律法規(guī)，主要散見于民法通則及其貫徹意見、合同法和建設(shè)部的城市房屋租賃管理辦法之中。上述規(guī)定，在房屋租賃添附物糾紛適用法律時具體存在以下問題：1、未明確體現(xiàn)動產(chǎn)與不動產(chǎn)附合后所有權(quán)歸屬的民法原理。2、未明確對善意附合行為，承租人有權(quán)獲得折價補償，即有權(quán)請求出租人返還可利用費用。3、未明確規(guī)定對改善或增設(shè)物折價補償應(yīng)當(dāng)考慮的因素。故而審判實踐中出現(xiàn)相同情況，有的判予補償，有的判不予補償，或者補償價額懸殊較大，也就不足為奇了。從近幾年我國立法動態(tài)看，合同法建議草案第227條原先

6、內(nèi)容為：“承租人經(jīng)出租人同意對租賃物進行改善或在租賃物上增設(shè)他物的，租賃合同終止后，承租人可請求出租人在現(xiàn)存的增加價值額的限度內(nèi)償還所支出的費用?！闭綄嵤┑暮贤ǖ?23、235條都未出現(xiàn)上述類似內(nèi)容。而我國的物權(quán)法草案建議稿第173條：“依第168條、172條，喪失權(quán)利而受有損害者，(一)有權(quán)依照法律的規(guī)定，請求償還其價額或賠償其損失，但其若系惡意，另一方有權(quán)依誠實信用原則，主張惡意抗辯;(二)不得請求恢復(fù)原狀?！庇纱丝磥恚⒎ǖ谋疽獠o否定對善意改善或增設(shè)物價值的補償，而主要可能是從立法技術(shù)上考慮較多的原因，即補償內(nèi)容不由合同法規(guī)定，而由物權(quán)法規(guī)定。再看其他國家及地區(qū)關(guān)于添附的立法例：日

7、本民法典第248條添附的效果規(guī)定：“因適用前6條而受損失的人，得依703條及704條的規(guī)定請求賠償金”。德國民法典第951條權(quán)利喪失的賠償規(guī)定：“1、因946條至950條的規(guī)定而喪失權(quán)利的人，有權(quán)向因權(quán)利改變而受益的人，依關(guān)于返還不當(dāng)?shù)美囊?guī)定，請求金錢賠償;2、不得請求恢復(fù)原狀”。臺灣民法典第816條添附之效果-補償請求規(guī)定：“因前5條之規(guī)定，喪失權(quán)利而受損害后，得依不當(dāng)?shù)美?guī)定請求償金。”所謂不當(dāng)?shù)美侵笩o法律或合同上的根據(jù)，使他人財產(chǎn)受到損失而獲得利益。從上述內(nèi)容來看，為了平衡當(dāng)事人之間的損益關(guān)系，財產(chǎn)所有人獲得善意添附物的所有權(quán)符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成。從添附理論來看，添附物為一人所有，通

8、常是純粹出于立法政策和法律技術(shù)的考慮，而非實質(zhì)賦予取得人不付任何代價的純粹利益，受損害的當(dāng)事人更無無端喪失權(quán)利、遭受損害的理由。為了平衡這種物權(quán)的變動，動產(chǎn)所有人有權(quán)采取債的救濟方法，即依不當(dāng)?shù)美埱笕〉闷鋭赢a(chǎn)所有權(quán)的人給予其補償。這與添附理論設(shè)立的目的是相吻合的。故而，在房屋租賃糾紛案件中，動產(chǎn)所有人就其善意添附物權(quán)利的喪失并受到損害的，有權(quán)依不當(dāng)?shù)美囊?guī)定，請求取得人支付賠償金。那種不予補償?shù)挠^點顯然與民法添附理論及有關(guān)法律的規(guī)定不相符合。三、改善或增設(shè)物價值的認定在房屋租賃糾紛中，對改善或增設(shè)物價值的判斷是時常困擾法官的難點問題。對其價值的認定，常用的方法有：1、費用支出法。即改善或增設(shè)

9、時，承租人實際支付的費用;2、支出費用年度分攤法。即根據(jù)合同約定的租期，將支出費用平均分攤，計算糾紛發(fā)生時至租期屆滿間的剩余價值;3、現(xiàn)存價值審計鑒定法。即對糾紛發(fā)生時現(xiàn)存添附物進行工程造價審計鑒定。第一種方法，承租人雖支出了費用，對租賃物改善或增設(shè)他物使其價值增加，但在承租人使用租賃物期間，該利益不為出租人所享有，只有在合同終止后，尚存價值才為出租人享有、取得，故而以起始支出的費用確定合同終止時添附物的價值，對出租人有失公允。第二種方法因在租賃期滿時，添附物本身的自然屬性決定絕大多數(shù)情況下其價值并不蕩然無存。上述兩種方法因其不合理，已逐漸被舍棄。第三種方法在審判實踐中因相對公平合理且便于操作

10、而被廣泛使用。但筆者以為此方法最大的弊端在于，它過于偏重考慮了因物權(quán)變動造成的動產(chǎn)所有人固定利益的失衡，而忽略了因債權(quán)債務(wù)關(guān)系所引起的動產(chǎn)價值的變化因素，某種意義上加重了出租人的負擔(dān)，甚至?xí)斐芍L承租人惡意毀約、轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營風(fēng)險、違反誠實信用原則的惡果。因此，在租賃合同終止時，要區(qū)分現(xiàn)存鑒定價值與現(xiàn)存可利用價值的不同。現(xiàn)存鑒定價值是通過審計對現(xiàn)存改善或增設(shè)物根據(jù)市場價格及折舊因素得出的實物固定價值?，F(xiàn)存可利用價值是指在審計鑒定價值基礎(chǔ)上考慮以下因素后得出的價值。第一、改善或增設(shè)的目的。對不動產(chǎn)租賃物進行改善或增設(shè)他物，是承租人為便于其行使租賃權(quán)，方便經(jīng)營和生活，或者為了提高租賃物的使用價值，或服

11、務(wù)于自己的特定目的。承租人為此行為時，是不會為出租人多加考慮的。第二、租賃物的類別。房屋因其地理位置、結(jié)構(gòu)及面積等情況的不同，為極大地實現(xiàn)其使用價值和經(jīng)濟價值，一般分為住宅用房和商業(yè)經(jīng)營性用房。住宅房租賃合同是指以居住、生活為目的的合同，是滿足人們的居住需要，屬于人類生存的基本物質(zhì)條件。后者指從事生產(chǎn)經(jīng)營活動、以經(jīng)營為目的合同，具有營利性質(zhì)，屬于市場行為。第三、合同終止時，租賃物有無重新使用。雙方發(fā)生糾紛時，一般情況下租賃物尚未重新投入使用，等待處理。但確有終止時房屋騰空重新投入使用的情況發(fā)生。第四、租賃物具體用途未來不確定性。雙方租賃合同終止時，出租人對租賃物未來承租人、承租具體用途均無法確

12、定，處在一種不定狀態(tài)。相對而言，住宅用房，由于用途相對確定，添附物有一定的共性，不確定因素尚少。然而商業(yè)經(jīng)營性用房，未來不確定性因素較多。物的價值因人而異，對原承租人有益的不一定對出租人有益，相當(dāng)多的專營設(shè)施對出租人、未來的承租人是無用的。第五、承租人投資規(guī)模與租期是否基本相當(dāng)。承租人在對租賃物添附時，其要對經(jīng)營目的、期限、投資額作可行性研究，這是承租人的經(jīng)營決策，有一定的商業(yè)風(fēng)險，而出租人對此是無法控制的。第六、合同終止原因。合同終止有合同期屆滿、不可抗力、違約及合同無效等原因。從終止的原因，尤其是違約致合同解除的，可以判斷當(dāng)事人是否有惡意毀約或轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營風(fēng)險的可能。改善或增設(shè)物現(xiàn)存審計鑒定價

13、值和可利用價值之間存有差額，這是房屋租賃經(jīng)營隨房屋用途、承租人和市場的變化而客觀存在的事實。如不考慮以上諸因素，僅根據(jù)現(xiàn)存審計鑒定價值由出租人全部承頂顯失公平。如考慮以上因素，這些因素在現(xiàn)存審計鑒定價值中應(yīng)降低多少，如何量化，顯然不是審計人員的職責(zé)范圍，這實際是法官根據(jù)案件的具體情況行使自由裁量權(quán)問題。四、改善或增設(shè)物幾種情況的處理筆者認為，當(dāng)事人約定原則，是解決改善或增設(shè)物歸屬及補償?shù)淖詈镁葷椒ā：贤K止的情形與合同約定相符時，按約定處理。在無約定情況下，應(yīng)由不動產(chǎn)所有人取得其所有權(quán)，而不必恢復(fù)原狀。同時，為平衡這種物權(quán)的變動，動產(chǎn)所有人有權(quán)請求取得其動產(chǎn)所有權(quán)的人給予其補償。在上述前提之

14、下，以改善或增設(shè)物現(xiàn)存審計鑒定價值為基礎(chǔ)，結(jié)合上述諸因素，對以下情況，分別適用公平原則、違約責(zé)任原則以及兩者相結(jié)合的原則進行處理。(一)合同期滿、不可抗力導(dǎo)致合同終止因合同期滿、不可抗力導(dǎo)致合同終止的，出租人給予承租人的補償應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)公平原則。即由出租人予以承租人改善或增設(shè)物可利用價值經(jīng)濟補償?，F(xiàn)存審計鑒定價值與可利用價值之間的差額為承租人的損失，該損失依公平合理原則由雙方分擔(dān)。值得一提的是，如遇拆遷致合同終止的，在無約定情況下，對承租人的補償，以拆遷人給予的補償額為準，而不存在損失分擔(dān)問題。(二)合同期未滿提前終止這種情況，又具體分以下情形：(1)出租人違約。無論對合同期滿改善或增設(shè)物是否補償

15、有無約定，因出租人違約致合同提前解除，承租人不能按原合同約定享有其添附物的利益，該利益是出租人違約而給承租人造成的實際損失。即使承租人原先同意合同期滿放棄添附物，也是基于合同正常履行的前提，因出租方違約，致使承租人投入的利益無法實現(xiàn)，再放棄其添附的利益，違背其當(dāng)初的真實意思表示。故應(yīng)根據(jù)違約責(zé)任原則，由出租人按添附物的現(xiàn)存審計鑒定價值予以全額賠償。(2)承租人違約。無論對合同期滿改善或增設(shè)物是否補償有無約定，由于承租人的違約致使合同提前解除，其不能按合同約定的租期享有其添附物的利益，是其自己違約行為造成。故應(yīng)在現(xiàn)存審計鑒定價值基礎(chǔ)上，結(jié)合上述諸因素來確定出租人對添附的可利用價值，由出租人予以補償。審計鑒定價值與可利用價值間差額，是承租人的損失，根據(jù)違約責(zé)任原則，同時為防止承租人惡意毀約、轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)全部