房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告模板

1、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告韶ABC房地產(chǎn)評(píng)字2006第05號(hào)委托方：韶關(guān)如東廠破產(chǎn)清算組 估價(jià)方：韶關(guān)市ABC房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 房地產(chǎn)估價(jià)師：AB韶關(guān)市ABC房地產(chǎn)評(píng)估有限公司地址:傳真:郵編:電話(huà):致委托方函估價(jià)師聲明估價(jià)的假設(shè)和限制條件估價(jià)結(jié)果報(bào)告、委托方、估價(jià)方三、估價(jià)對(duì)象四、估價(jià)目的五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)六、價(jià)值定義七、估價(jià)依據(jù)八、估價(jià)原則九、估價(jià)方法十、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)人員十二、估價(jià)作業(yè)日期十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期估價(jià)技術(shù)報(bào)告、個(gè)別因素分析、區(qū)域因素分析三、最高最佳使用分析四、估價(jià)方法選用五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程六、估價(jià)結(jié)果確定附件致委托方函韶關(guān)如東廠破產(chǎn)清算組：受貴清算組委托，本公司秉著獨(dú)立、客觀、公正、合法

2、的原則，對(duì)委托的位于韶關(guān) 市東郊十公里韶關(guān)如東廠韶府國(guó)用（1995）字第特10號(hào)宗地上房屋建筑物共6項(xiàng)進(jìn)行市 場(chǎng)價(jià)格估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年7月31日，估價(jià)目的為對(duì)10號(hào)宗地上建筑物的市場(chǎng)價(jià) 值作出客觀公允的反映，作為拆除建筑物證據(jù)保存的價(jià)值參考依據(jù)。本公司根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)及本估價(jià)目的，遵循必要的評(píng)估程序、估價(jià)原則, 采用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)及對(duì)影響房地 產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣捌拾肆 萬(wàn)貳仟貳佰壹拾玖元（Y 842219元）。詳見(jiàn)房屋建筑物估價(jià)明細(xì)表。注：估價(jià)結(jié)果受報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制

3、。韶關(guān)市ABC房地產(chǎn)評(píng)估有限公司法定代表人（簽名）：二OO六年八月三一日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明:1. 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2. 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論,但受本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3. 我們與本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4. 我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。5. 我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察。6. 房屋建筑物的建筑面積系我公司委托韶關(guān)市房產(chǎn)測(cè)繪管理所測(cè)定，測(cè)繪管理所對(duì)測(cè)量結(jié)果負(fù)責(zé)，本次估價(jià)以其出具

4、的測(cè)量數(shù)據(jù)確認(rèn)。7. 本估價(jià)報(bào)告依據(jù)了委托方提供的相關(guān)資料，委托方對(duì)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。因資料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有誤的，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。8. 本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員同意，估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門(mén)以外的單位和個(gè)人 提供，凡因委托方使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的 責(zé)任。9、本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本評(píng)估機(jī)構(gòu)所有。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名:注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)號(hào):二OO六年八月三一日#韶關(guān)市ABC房地產(chǎn)評(píng)估有限公司估價(jià)的假設(shè)和限制條件、本次估

5、價(jià)的假設(shè)前提1、估價(jià)對(duì)象沒(méi)有申請(qǐng)報(bào)建、辦理產(chǎn)權(quán)證明，本次估價(jià)按照房屋實(shí)際用途（工業(yè)、辦公用途）予以評(píng)估。2、本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)處于完好狀態(tài)并達(dá)到委托方所提供的使用功能為假設(shè)前提。3、房屋建筑物的建筑面積系我公司委托韶關(guān)市房產(chǎn)測(cè)繪管理所測(cè)定，測(cè)繪管理所對(duì)測(cè)量結(jié)果負(fù)責(zé)，本次估價(jià)以其出具的測(cè)量數(shù)據(jù)確認(rèn)。4、對(duì)估價(jià)對(duì)象僅觀察其外貌，對(duì)可能存在的內(nèi)部結(jié)構(gòu)性變化，我公司未委托測(cè)定。二、本次估價(jià)的限制條件1、本估價(jià)報(bào)告僅為對(duì)10號(hào)宗地上建筑物的市場(chǎng)價(jià)值作出客觀公允的反映，作為拆 除建筑物證據(jù)保存的價(jià)值參考依據(jù)，不得作其他用途，并僅針對(duì)本次評(píng)估目的有效。2、本次估價(jià)結(jié)果僅為房屋建筑物價(jià)值，不含建筑

6、物所屬地價(jià)；建筑物沒(méi)有申請(qǐng)報(bào)建、辦理產(chǎn)權(quán)證明，本次評(píng)估建筑物價(jià)值未包含報(bào)建費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)，同時(shí)未包括因拆 除建筑物所涉及的搬遷補(bǔ)助、臨時(shí)安置補(bǔ)助、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用。3、本報(bào)告結(jié)果僅作為作為拆除建筑物證據(jù)保存的價(jià)值參考依據(jù)，除此目的外，本評(píng)估報(bào)告不能用于其他經(jīng)濟(jì)行為，本所不對(duì)使用報(bào)告于其他經(jīng)濟(jì)行為引起的一切責(zé)任負(fù) 責(zé)。4、房屋建筑物主要為工業(yè)廠房及辦公室，沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證明；所屬土地使用者為韶關(guān)如東廠，土地使用證編號(hào)：韶府國(guó)用（1995）字第特10號(hào)，土地用途為倉(cāng)庫(kù)用地, 土地使用終止日期2040年8月1日。本次估價(jià)是以委托方對(duì)提供的范圍和數(shù)據(jù)確認(rèn)的, 委托方對(duì)提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性負(fù)

7、責(zé)。5、本次估價(jià)結(jié)果未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。6本評(píng)估報(bào)告有效期估價(jià)時(shí)點(diǎn)之日起一年內(nèi)有效。3韶關(guān)市ABC房地產(chǎn)評(píng)估有限公司估價(jià)結(jié)果報(bào)告、委托方：韶關(guān)如東廠破產(chǎn)清算組。二、估價(jià)方：韶關(guān)市ABC房地產(chǎn)評(píng)估有限公司。三、估價(jià)對(duì)象位于韶關(guān)市東郊十公里韶關(guān)如東廠韶府國(guó)用(1995)字第特10號(hào)宗地上房屋建筑 物共6項(xiàng)。其中:(1) 八米高1號(hào)工業(yè)廠房：建筑物于1998年建成，框架結(jié)構(gòu)，層高8米，建筑面 積61.08m2，外墻藍(lán)色涂料，內(nèi)墻普批，卷閘門(mén)、鋼窗，水泥砂漿地面，水電配套設(shè)施 齊。(2) 五米高2號(hào)工業(yè)廠房首層：建筑物于1998年建成，框架結(jié)

8、構(gòu)，層高5米，建 筑面積884.30m，裝修同上，水電配套設(shè)施齊。(3) 廠房宿舍：建筑物于1998年建成，混合結(jié)構(gòu)，層高3米，建筑面積57.72m2, 外墻、內(nèi)墻普批，鋁合金玻璃門(mén)，鋁窗、鋼窗，水泥砂漿地面，水電配套設(shè)施齊。(4) 2號(hào)工業(yè)廠房第二層辦公室：建筑物于 1998年建成，加建于五米高工業(yè)廠房 上，框架結(jié)構(gòu)，層高3米，建筑面積315.62m2，外墻藍(lán)色涂料，內(nèi)墻刮塑，飾木板門(mén)、 鋁合金窗，耐磨磚地面，天花吊頂，水電配套設(shè)施齊。(5) 值班室：建筑物于1998年建成，混合結(jié)構(gòu)，層高3米，建筑面積43.18m2, 外墻條磚，內(nèi)墻普批，木門(mén)、鋁窗，水電配套設(shè)施齊。(6)廁所：建筑物于19

9、98年建成，混合結(jié)構(gòu)，層高3米，建筑面積18.13m2，外 墻藍(lán)色涂料，內(nèi)墻普批、部分瓷磚，水電配套設(shè)施齊。四、估價(jià)目的：對(duì)10號(hào)宗地上建筑物的市場(chǎng)價(jià)值作出客觀公允的反映，作為拆除 建筑物證據(jù)保存的價(jià)值參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2006年7月31日。本報(bào)告書(shū)一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為此時(shí)點(diǎn)有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。六、價(jià)值定義：以公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)合同；中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法；3、中華人民共和國(guó)土地管理法；4、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范5、廣東省建筑工程綜合定額；6、韶關(guān)市房地產(chǎn)評(píng)估辦法;7、韶關(guān)建筑工程造價(jià)信息;8、估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄;9、

10、委托方提供的與本次估價(jià)相關(guān)的資料;10、本估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)資料。八、估價(jià)原則本估價(jià)報(bào)告在遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì) 象進(jìn)行估價(jià)，具體依據(jù)如下估價(jià)原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià) 時(shí)點(diǎn)原則。九、估價(jià)方法本次估價(jià)采用成本法確定房屋建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。十、估價(jià)結(jié)果經(jīng)評(píng)定估算，確定估價(jià)對(duì)象于2006年7月31日可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣捌拾 肆萬(wàn)貳仟貳佰壹拾玖元（Y 842219元）。詳見(jiàn)房屋建筑物估價(jià)明細(xì)表。、估價(jià)人員：。十二、估價(jià)作業(yè)日期2006年8月23日至2006年8月31日。十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期

11、自估價(jià)時(shí)點(diǎn)之日起一年內(nèi)有效。韶關(guān)市ABC房地產(chǎn)評(píng)估有限公司00六年八月三一日5韶關(guān)市ABC房地產(chǎn)評(píng)估有限公司估價(jià)技術(shù)報(bào)告、個(gè)別因素分析估價(jià)對(duì)象為位于韶關(guān)市東郊十公里韶關(guān)如東廠韶府國(guó)用(1995)字第特10號(hào)宗地 上的建筑物，土地使用權(quán)屬韶關(guān)如東廠，土地用途為倉(cāng)庫(kù)用地，土地使用終止日期2040 年8月1日；房屋建筑物共6項(xiàng)，沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證明。其中：(1)八米高1號(hào)工業(yè)廠房：建筑物于1998年建成，框架結(jié)構(gòu)，層高8米，建筑面 積61.08m2，外墻藍(lán)色涂料，內(nèi)墻普批，卷閘門(mén)、鋼窗，水泥砂漿地面，水電配套設(shè)施 齊。(2) 五米高2號(hào)工業(yè)廠房首層：建筑物于1998年建成，框架結(jié)構(gòu)，層高5米，建 筑面積

12、884.30m，裝修同上，水電配套設(shè)施齊。(3) 廠房宿舍：建筑物于1998年建成，混合結(jié)構(gòu)，層高3米，建筑面積57.72m2, 外墻、內(nèi)墻普批，鋁合金玻璃門(mén)，鋁窗、鋼窗，水泥砂漿地面，水電配套設(shè)施齊。(4) 2號(hào)工業(yè)廠房第二層辦公室：建筑物于 1998年建成，加建于五米高工業(yè)廠房 上，框架結(jié)構(gòu)，層高3米，建筑面積315.62m2，外墻藍(lán)色涂料，內(nèi)墻刮塑，飾木板門(mén)、 鋁合金窗，耐磨磚地面，天花吊頂，水電配套設(shè)施齊。(5) 值班室：建筑物于1998年建成，混合結(jié)構(gòu)，層高3米，建筑面積43.18m2, 外墻條磚，內(nèi)墻普批，木門(mén)、鋁窗，水電配套設(shè)施齊。(6) 廁所：建筑物于1998年建成，混合結(jié)構(gòu)，

13、層高3米，建筑面積18.13m2，外 墻藍(lán)色涂料，內(nèi)墻普批、部分瓷磚，水電配套設(shè)施齊。房屋建筑物實(shí)際用途為廠房、辦公室，維護(hù)保養(yǎng)情況良好，能正常使用。二、區(qū)域因素分析估價(jià)對(duì)象位于韶關(guān)市東郊十公里韶關(guān)如東廠內(nèi)，地處舊工業(yè)生產(chǎn)區(qū)，離區(qū)商業(yè)中心 較遠(yuǎn)，地理位置較偏僻，周邊商業(yè)氣氛較差，離韶南大道約1公里，有一支線(xiàn)公路通達(dá), 道路交通條件稍差，基礎(chǔ)設(shè)施條件一般，居住環(huán)境、條件一般。三、最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最高最佳使用是指法 律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的 使用，本估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途為廠房、 辦公室，因此本報(bào)告

14、中的最佳使用功能為相應(yīng)的實(shí)9際使用功能。四、估價(jià)方法選用根據(jù)本估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，本次估價(jià)采用成本法確定房屋建筑物在估價(jià)時(shí) 點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。重置成本=建安成本+前期費(fèi)用+管理費(fèi)用+資金成本+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)建筑物評(píng)估值=重置成本X成新率成新率=尚可使用年限/ （已使用年限+尚可使用年限）五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程例：五米高2號(hào)工業(yè)廠房首層（詳見(jiàn)房屋建筑物估價(jià)明細(xì)表第2項(xiàng)）。建筑物于1998年建成，框架結(jié)構(gòu)，層高5米，建筑面積884.30m2,外墻藍(lán)色涂料, 內(nèi)墻普批，卷閘門(mén)、鋼窗，水泥砂漿地面，大開(kāi)間，水電配套設(shè)施齊。1、根據(jù)韶關(guān)市房地產(chǎn)評(píng)估辦法、韶關(guān)建筑工程造價(jià)信息、廣東省建筑工程綜合定額，綜合

15、分析確定建安單價(jià)為620元/m2。2、前期費(fèi)用包括設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察鉆探費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、散裝水泥費(fèi)、審圖費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、防雷費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)等，由于建筑物沒(méi)有申請(qǐng)報(bào)建、辦理產(chǎn)權(quán)證明，根據(jù)本評(píng)估目的，前期費(fèi)用僅取設(shè)計(jì)費(fèi)，折合為建安單價(jià)的1.5%確定。前期費(fèi)用=620 X 1.5%=9.30 元 /m23、管理費(fèi)用為建安單價(jià)、前期費(fèi)用的 3%確定。管理費(fèi)用=(620+9.30) X 3%=18.88 元/m24、根據(jù)建筑物規(guī)模，假設(shè)建設(shè)期為1年，資金均勻投入，利率為5.85%。資金成本=(620+9.30+18.88) X (1+5.85%)1/2-1=18.69 元/m25、銷(xiāo)售稅費(fèi)包

16、括營(yíng)業(yè)稅及附加、堤圍費(fèi)、土地增值稅、印花稅等，由于建筑物沒(méi)有申請(qǐng)報(bào)建、辦理產(chǎn)權(quán)證明，結(jié)合本評(píng)估目的，不考慮銷(xiāo)售稅費(fèi)。&根據(jù)同類(lèi)型建筑物的社會(huì)平均投資利潤(rùn)水平，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)按售價(jià)的15%計(jì)。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=(620+9.30+18.88+18.69)/ (1-15%)X 15%=117.68 元/m2建筑物重置單價(jià)=620+9.30+18.88+18.69+117.68=784.55元 /m2重置成本=784.55X 884.30=693779元，取整 693800 元。建筑物于1998年建成，已使用9年，建筑物所屬土地使用權(quán)土地使用終止日期為2040年8月1日，由于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年

17、限而結(jié)束，尚可使用年限按土地使用的剩余年限34年計(jì)。成新率=34/(9+34) X 100%=79%房屋建筑物市場(chǎng)價(jià)值=693800X 79%=548102元平均單價(jià)=548102/884.30=619.81 元 / m2。同理得其他各項(xiàng)房屋建筑物評(píng)估值。評(píng)估結(jié)果詳見(jiàn)房屋建筑物估價(jià)明細(xì)表。六、估價(jià)結(jié)果確定通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象的用途、位置、個(gè)別情況等可能影響其價(jià)值的因素進(jìn)行綜合考慮,根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查資料及估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值為人 民幣捌拾肆萬(wàn)貳仟貳佰壹拾玖元（Y 842219元）。詳見(jiàn)房屋建筑物估價(jià)明細(xì)表。1、房屋建筑物估價(jià)明細(xì)表2、估價(jià)對(duì)象實(shí)景照片3、房屋示意圖（復(fù)印件

18、）4、國(guó)有土地使用證（復(fù)印件）5、評(píng)估機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）&評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書(shū)（復(fù)印件）7、房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書(shū)（復(fù)印件）韶關(guān)市ABC房地產(chǎn)評(píng)估有限公司二00六年八月三一日 其中專(zhuān)業(yè)理論知識(shí)內(nèi)容包括：保安理論知識(shí)、消防業(yè)務(wù)知識(shí)圃、職業(yè)道德、法律常識(shí)、保安禮儀、救護(hù)知識(shí)。作技能訓(xùn)練內(nèi)容包括：崗位操作指引、勤務(wù)技能、消防技能、軍事技能。二.培訓(xùn)的及要求培訓(xùn)目的安全生產(chǎn)目標(biāo)責(zé)任書(shū)為了進(jìn)一步落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任制，做到“責(zé)、權(quán)、利”相結(jié)合，根據(jù)我公司2015年度安全生產(chǎn)目標(biāo)的內(nèi)容，現(xiàn)與財(cái)務(wù)部 簽訂如下安全生產(chǎn)目標(biāo):一、目標(biāo)值:1、全年人身死亡事故為零，重傷事故為零，輕傷人數(shù)為零。2、現(xiàn)金安全保管，不發(fā)生盜竊事故。3、4、安全培訓(xùn)合格率為100%。二、本單位安全工作上必須做到以下內(nèi)容:1、對(duì)本單位的安全生產(chǎn)負(fù)直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，必須模范遵守公司的各項(xiàng)